武汉国际博览中心海洋乐园前期策划课件

武汉国际博览中心海洋乐园

项目开发方案初步构想

武汉新城国际博览中心有限公司2008.6.12武汉国际博览中心海洋乐园

项目开发方案初步构想武汉新城国际第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第一章项目概况第一章项目概况（一）项目背景根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型的国际博览城本项目作为国际博览中心休闲、旅游功能的重要载体，在总体规划中提出了开发海洋主题公园的初步设想居住旅游休闲商务文化科技会展复合国际博览城居住区居住区会展区水系景观商业中心区商业中心区高档居住区科技馆酒店办公及会议区高档住宅区海洋馆（一）项目背景根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心（二）用地条件用地性质文化娱乐用地预留净用地面积78216㎡（117.32亩）控制容积率0.56绿化率要求不低于50%地价预估200万元/亩以上四新北路拦江堤路展馆用地科技馆规划用地轨道车站规划控制用地本项目初步规划用地高档住宅用地高档酒店用地本项目（二）用地条件用地性质文化娱乐用地预留净用地面积78216㎡（三）开发目标与研究重点开发目标城市运营层面项目运营层面发挥项目的城市环境改善与价值提升功能尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力利益平衡点项目4W加1Y研究：区域环境适不适合？市场前景如何？做成什么类型？包含什么功能？如何去实施与运作……（三）开发目标与研究重点开发目标城市运营层面项目运营层面发挥武汉国际博览中心海洋乐园前期策划课件第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第二章区域环境分析第二章区域环境分析（一）项目区位价值项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南、携老（城）带新（城）的地理优势，也是武汉新区的发展重点四新地区（一）项目区位价值项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南（二）区域交通条件博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，项目正在形成作为主题旅游项目所必备的多层次、广辐射、快速度的交通条件中环线规划地铁线滨江大道拦江堤路（二）区域交通条件博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，（三）区域旅游配套条件尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中心，项目周边将出现众多大规模、中高档次的旅游配套会议中心1个四星级酒店1个五星级酒店两条商业街（三）区域旅游配套条件尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中（四）区域人口状况目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依托其区位与交通优势，所能辐射的人口规模大大超出了主题公园的基本需求一级客源市场至少200万人80km1小时车程240km3小时车程二级客源市场至少200万人三级客源市场美国华盛顿土地研究所研究资料武汉新区100万人口武汉市800万人口20分钟90分钟四新地区5万人（四）区域人口状况目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依（五）区域经济发展水平根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期收入水平人均1000美元人均2000美元人均3000美元驱动因素旅游类型审美体验愉悦身心放松身心休闲度假成为旅游主体休闲度假旅游起步观光旅游火爆武汉北京3500美元上海4000美元深圳7000美元（五）区域经济发展水平根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的（六）区域产业发展政策四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和现代化商住新城，需要从区域旅游休闲配套角度来完善其城市功能，提升城市生产与生活服务价值现代制造业中心生产性服务中心文化旅游中心（六）区域产业发展政策四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和（七）区域旅游形象与市场氛围武汉新区文化旅游资源丰富四新地区的以会展为核心的商务旅游尚在培育发展当中，本项目的开发将进一步完善汉阳地区的旅游产品结构，提升其整体市场影响力文化旅游公园旅游会展旅游（七）区域旅游形象与市场氛围武汉新区文化旅游资源丰富文化旅游（八）博览中心带来旅游发展新契机博览中心作为新区开发的引爆点，除了提升了区域城市形象与配套之外，也将进一步带动区域旅游休闲需求与人气会展经济三大支柱博览中心会展高档酒店高档住宅商务会展人士各类高档旅游人士高档本土消费旅游休闲需求与人气（八）博览中心带来旅游发展新契机博览中心作为新区开发的引爆点第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第三章武汉旅游市场环境分析第三章武汉旅游市场环境分析（一）武汉旅游经济发展状况（一）武汉旅游经济发展状况1、旅游经济发展速度年份200520062007实现旅游总收入(亿元)235.19266.22314.37增长幅度16％13％18％名次省/市全年接待入境旅游者(人次)旅游总收入(元)1江苏2826.9亿2广东2454亿3北京435.5万2103亿4浙江509万2016亿5山东249.6万1652.1亿6河南88.08万1352亿7四川1217.31亿8福建

1003亿9湖南120.57万732.71亿10天津103万11湖北640.87亿武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距1、旅游经济发展速度年份200520062007实现旅游总收2、旅游收入结构海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力年份旅游总收入（亿元）国际旅游收入（万美元）国内旅游收入（亿元）海外总人数（万人次）国内旅游者人数（万人次）2001161.0712138.9115128.5922022002198.3516034.7418538.3724462003159.769432.5151.9622.442098.52004202.7112600192.2431.452607.052005235.1917248.06221.2241.232901.32006266.2219477.33250.745.893283.052007314.3722827.98296.9852.983889.07数据来源：1998-2007年武汉统计年报2、旅游收入结构海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然（二）武汉旅游的区域特点（二）武汉旅游的区域特点1、资源特点旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全国影响力的不多武汉市旅游地图全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家1、资源特点旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全2、气候特点受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明显，旅游黄金季节相对较短，市场上缺少全天候的旅游景点武汉气候特点四季过于明显，冬夏两季占全年世界的2/3，旅游最佳季节集中在5月和11月左右东湖景区在5、10月份期间接待游客比例达到全年的30％以上2、气候特点受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明3、产品特点随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构不断丰富和完善，但由于产品创新不足，景点内容单一，目前尚缺少独具规模和个性优势的旅游新产品三菜一汤黄鹤楼＋归元寺＋古琴台＋东湖十全大补名胜古迹＋都市风光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工业游＋农业生态游＋休闲度假＋主题公园＋商务会展游内城商务会展外城休闲度假全程观光旅游旅游格局3、产品特点随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构（三）武汉旅游消费特点（三）武汉旅游消费特点1、旅游目的地选择特点排名人气最旺出发城市人气最旺到达城市08年春节黄金周07年十一黄金周08年春节黄金周07年十一黄金周1上海上海北京上海2背街北京上海北京3广州重庆杭州杭州4深圳广州厦门深圳5重庆天津深圳南京6成都成都南京苏州7武汉西安广州成都8西安武汉三亚青岛9沈阳沈阳哈尔滨西安10杭州杭州成都广州武汉旅游出行与达到人气形成较大差距，市场迫切需要优质旅游产品来挽留市民出行脚步和吸引外地旅游者的眼球1、旅游目的地选择特点排名人气最旺出发城市人气最旺到达城市02、外地来汉旅游消费特点除传统的观光旅游外，以商务活动为目的的旅游活动逐渐成为市场主力，也是武汉未来旅游开发必须关注的重要客户群体2、外地来汉旅游消费特点除传统的观光旅游外，以商务活动为目的2、武汉市民假日郊区游状况武汉市民目前假日出游尚局限于市内，对于郊区度假的向往和实际参与程度间存在巨大的差距，旅游消费支出意愿还需特色休闲产品进一步激发游客对武汉旅游资源开发现状评价景点个性特色鲜明28％不鲜明72％景点综合配套能力较强36％较弱64％景点旅游价值较高61％一般39％游乐项目参与性较强17％较差83％普通居民能够承受的假日消费支出（元/人）价格范围<5050-100100-200200-500>500比率35%23.8%20%3.9%2.7%2、武汉市民假日郊区游状况武汉市民目前假日出游尚局限于市内，（四）武汉旅游的发展趋势（四）武汉旅游的发展趋势1、圈层联动发展趋势正在形成多层次、多样化发展的旅游圈，但各个景点与圈层之间的整合模式还在探索之中，整合价值还没有真正体现市内核心旅游圈郊区度假旅游圈“8+1”城市旅游圈华中旅游圈一核中环线以内发展观光旅游与商务会展旅游为主一环武汉近郊区发展休闲度假与观光旅游为主一圈500公里半径构建武汉面向华中旅游圈三轴长江、汉江与京广旅游轴实现区域联动1、圈层联动发展趋势正在形成多层次、多样化发展的旅游圈，但2、近郊主题旅游发展趋势随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大众休闲市场为主体、以科技与文化为特色的主题公园环城旅游带正在形成，但由于区域交通与配套的不足，其发展速度相对缓慢黄陂木兰古门景区、云雾山郊野公园长江乐园与盘龙古城蔡甸大好河山景区与后观湖嘉年华主题乐园金银湖彩湾、水乡旅游城与柏泉农庄江夏博学岛与龙泉山生态园后湖极地海洋世界2、近郊主题旅游发展趋势随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大（五）武汉旅游业发展的新契机时代大背景体验经济时代大众休闲时代国家政策促进带薪休假制度变黄金周为多个节日短假期区域发展新契机中部崛起8＋1城市圈两型社会休闲越来越成为一种生活时尚将有更多的机会选择本地休闲旅游产品武汉旅游影响力提升商务旅游加速武汉将逐渐迎来来一个商务与休闲度假旅游的新时代，并给以休闲旅游为目标的主题旅游业发展带来新契机（五）武汉旅游业发展的新契机时代大背景国家政策促进区域发展新第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第四章主题公园产业与市场分析第四章主题公园产业与市场分析（一）我国主题旅游市场发展现状（一）我国主题旅游市场发展现状1、我国主题公园的发展1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、鬼府神宫型娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求意的需求，但游客重游率低，加之体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现微缩景观投资热，但由于顾客参与程度不足，体验少，娱乐氛围差，在经过一段时间的火爆之后，市场开始萎缩，前景不被看好1991年，以无锡影视城为开端，在1995年～96年兴起主题公园建设的第二个高峰，产品娱乐性、表演性增强，但仍然没有突破观赏层面的局限，而且重复建设现象多，虽然有一定的区域吸引力与竞争力，但经营状况一般1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，主题鲜明，个性突出，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化了有了活动与游客之间的互动关系，提高了游客的重游率，高科技的投入带来了更多刺激与欢乐起步阶段快速发展与升级阶段1、我国主题公园的发展1983年，自北京大观园始，出现一批区2、国内主题公园的不足分析主要问题国内情况国外情况盲目开发，重复开发，无序竞争严重国内20年间增加了2500个主题公园美国50年只增加了30个主题公园主题公园规模与区域有效客源不匹配人均主题到访率不足0.25，平均消费不足12美元人均主题到访次数为0.8，平均消费46美元主题特色不足，粗制滥造，吸引力不足重复模仿多，人工痕迹太多有专业创新与研究团队，专利申请多参与性游乐项目过少，重游率较低顾客逗留时间大约2～4小时顾客逗留时间6～8小时持续创新不足，市场影响力逐渐降低大部分没有后续投资每年新内容的再投资占年总收入4～5％人才不足，经营管理模式落后有专业经验的管理人才少员工工资占45～60％，以高工资留住专业人才收入结构单一，衍生产品不足国内80％来自门票收入，其他商品经营只占20％，国外门票收入只占20～30％，其他经营收入占大头营销方式落后，品牌创造不足国有有国际知名度的主题乐园不过6家国外市场开发费用占总经营成本的9～15％由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中也存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多2、国内主题公园的不足分析主要问题国内情况国外情况盲目开发，3、成功主题公园的多元化盈利模式分析服务内容收益方式目的提供初级体验的机会出让出售门票有利于资源使用（配置）效率优化有利于资产（资源）市场收益最大化有利于规避经营（投资）风险提供有助于丰富体验的相关服务以及相应的服务体验提供餐饮、住宿服务出让围绕旅游者的潜在消费能力所带来的可能的收益机会旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其他商业开发旅游目的地的房地产开发出让、出售具备知识产权特点的商品玩具、旅游工艺品纪念品提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务供水、供电市场经验表明，一个成功和可持续发展的主题公园，在不断产品创新的前提下，同样需不断拓展收入渠道，构建多元化盈利模式3、成功主题公园的多元化盈利模式分析服务内容收益方式目的提供（二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点时间第一阶段1990年以前第二阶段20世纪90年代第三阶段2000年至今阶段旅游观光为主的初级萌芽阶段观光与娱乐相结合的快速发展时期休闲和综合游乐相结合的品牌扩张时期数量7家，平均投资0.62亿元新增27家，平均投资2.22亿元到2006年新增21家，平均投资3.2亿元，投资规模越来越大产品表现以海洋动植物资源的初级利用为主，主要表现为博物馆式的水族馆形式，科普有以科普教育为主的海洋公园，有以休闲娱乐为主的水上世界，有以动物表演为主的主题出题特色，模仿海洋环境，增加客户体验，娱乐设施更加现代化、科幻化，娱乐休闲性更加突出主要区域沿海城市由沿海向西安、长沙等内地城市转移23个省市都有旅游方式水箱式、橱窗式展示，供游客参观标本逐渐加大互动性与参与性，提供部分商业配套更加突出互动性与参与性，加大商业配套比例，并与房地产开发相结合案例青岛1932年、北海水族馆1978年山海关水族馆、大连圣亚海洋世界、北京海洋馆、广州海洋馆大连老虎滩极地海洋世界，抚顺皇家极地海洋世界不足不能互动，收益来源单一，关闭或需求新思路部互动性与参与性还不够，配套功能与特色不足对用地规模要求比较大，前期投入比较高（二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点时间第一阶段第二阶（三）武汉海洋主题公园市场发展状况（三）武汉海洋主题公园市场发展状况1、武汉海洋主题公园的起步1997年6月开放，项目总投资7000余万元，不仅是“华中地区第一家水族馆”，还是“全国第一家国家级水生野生动物园”。开业之初日均客流达到1万人次，节假日一天的收入就超过20万元经过了最初的3年，水族馆的经营便每况愈下，2001年开始亏损；在东湖海洋世界参与竞争后的2003年，水族公园亏损过百万。2005年，水族公园平均一天仅有十几名游客2005年7月1日，开业8年之后宣告关门转型，原有水族全部转让给竞争对手东湖海洋世界，对场馆有意改造成一个集健身、游乐、餐饮、休闲以及鱼类观赏为一体的大型游乐中心新世界水族馆的成败历史再一次应证：单一教育或观光型的（海洋）主题公园，其发展前景已经不容乐观辉煌衰败转型1、武汉海洋主题公园的起步1997年6月开放，项目总投资702、武汉现有海洋主题公园的竞争状况名称经营地址经营规模投资时间所属类型经营内容和特点经营状况武汉蓝天戏水乐园解放大道与宝丰路交汇口6000平米戏水大厅2004年改造后开放休闲娱乐型大型室内嬉水乐园，内设模拟海浪造浪池，穿越假山熔洞的漂流河，快速螺旋滑道池、惊险滑道池、休闲池、热水按摩池、水上迪士高及酒吧，还有别具一格的民俗风情小屋。另附设歌舞厅、KTV包房、芬兰浴等其他康乐设施。以综合娱乐休闲为主。东湖海洋世界东湖风景区建筑面积3万平方米2003年观光游览＋部分商业休闲以展览和表演为主。建有热带雨林馆、热带雨林亚马逊河、海底隧道、海底世界馆、海兽表演馆、海洋生物标本馆、科普电教馆、家庭水族生态馆以及购物中心和分布各点的休闲游览区。武汉现有海洋主题公园都依托市区旅游景区与商业中心优势，并或多或少地加大互动娱乐功能与商业配套比例，积极探索旅游模式的创新2、武汉现有海洋主题公园的竞争状况名称经营地址经营规模投资时3、潜在竞争对手——武汉极地海洋世界规划地址规划规模预计开放时间所属类型经营内容和特点后湖三金潭地区占地55万多平方米2011年品牌连锁型该项目集旅游、商业、住宅为一体，包括极地海洋公园、渔人码头、旅游大道、板道大街、棕榈滩水世界、产权酒店以及中高档住宅区。海洋公园以展示、表演和互动娱乐为主。模式升级旅游集聚人气酒店树立形象住宅与商业创效益未来潜在竞争对手已着手打造复合型的主题公园地产，其主题公园的人气集聚与价值辐射作用将重于其自身的盈利能力3、潜在竞争对手——武汉极地海洋世界规划地址规划规模预计开放4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会名城主要优势主要劣势蓝天溪水乐园接近汉口商务核心区海洋主题不足，产品档次较低东湖海洋世界依托东湖旅游景区的旅游氛围经营模式还是比较单一，商务休闲不足极地海洋世界土地规模可在开发模式上有更多创新空间有成功的品牌连锁经验相对偏远，区域缺少城市大型配套与旅游氛围我们项目汉阳地区的旅游氛围及博览中心的启动为项目带来机会产品创新压力比较大通过对以上比较分析，我们可看出：汉阳地区目前还存在海洋主题公园的市场空白，而且作为后来者，我们项目在具体产品档次、特色与开发模式上虽有竞争压力，也有相当的创新空间4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会名城主要优势主要劣第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第五章项目SWTO分析及定位研究第五章项目SWTO分析及定位研究（一）本项目开发主题公园的SWOT梳理优势劣势项目具有多元外向服务的地理优势武汉市政府对项目建设的重视项目用地规模较小，对项目主题设计有一定限制项目地价相对较高，对其开发与经营成本有一定制约潜在机会潜在威胁武汉经济发展推动旅游业将进入娱乐休闲快速发展的新时期博览中心的综合开发，从区域交通、配套、商务氛围、旅游人气等方面将带来新机会带薪休假、节假日制度改革、中部崛起、两型社会等带来新需求武汉现有主题公园，特别是海洋主题公园还存在很多超越空间主题公园本身的多元化盈利模式建立还需考验潜在对手有可能存在部分市场竞争（一）本项目开发主题公园的SWOT梳理优势劣势项目具有多元外（二）项目开发战略探讨以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园的现有和潜在对手形成差异化充分借鉴成功（海洋）主题公园的成功经验充分利用行业发展、城市经济发展及博览中心开发带来的市场契机依托项目区位特点与市场背景利用高附加值的休闲商业提高项目的赢利能力权威性唯一性排他性政府满意消费者满意老板满意战略切入产品角度经营角度（二）项目开发战略探讨以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园（三）项目差异化竞争建议娱乐性参与度高低规模赢利性低高新世界水族馆海洋极地世界博览中心海洋乐园蓝天戏水乐园主要思路：在根据用地条件合理保证规模的前提下，重点在参与度娱乐性上超越对手，从而提高项目的盈利性（三）项目差异化竞争建议娱乐性参与度高低规模赢利性低高新世界（四）项目总体功能定位建议一个以海洋生态为主题，具有全天候服务环境，集生态教育、文化体验、康体娱乐、休闲商业等服务于一体的主题乐园以海洋生态与文化为主题，具有全天候服务能力休闲商业功能康体娱乐功能生态教育功能文化体验功能市场（票房）价值社会公众价值文化科学艺术价值生态环境价值（四）项目总体功能定位建议一个以海洋生态为主题，具有全天候服（五）项目市场形象定位建议华中地区最具产品特色、市场吸引力与品牌影响力的室内海洋主题公园武汉市首席海洋休闲娱乐主题公园四新地区的休闲娱乐品牌标杆市场的跟随着市场的挑战者市场的补缺者从武汉旅游市场产品结构角度市场的领跑者从项目产品特色及未来市场影响力角度（五）项目市场形象定位建议华中地区最具产品特色、市场吸引力与（六）项目客户群体定位建议在以大众型家庭休闲消费为基础的前提下，重点拓展中高档商务消费群体商务性来提高其生存与可持续发展能力大众性来实现其娱乐公园的本质与人气大众却不低俗高雅却不和寡（六）项目客户群体定位建议在以大众型家庭休闲消费为基础的前提

偶得客户群

游离客户群重点客户群核心客户群其他省及国外来汉旅游客户

华中旅游圈8＋1城市圈武汉市（七）项目服务区域定位建议立足武汉、重点辐射武汉城市圈，全面影响华中旅游圈偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群其他省及国外来（八）项目产品特色营造建议竞争对手不足：互动参与性不足娱乐性不足重游率不足盈利方式单一人气季节性周期变化太大数字科技特色：普遍采用机械、建筑、声、光、电、计算机等现代高数字科技手段营造全天候梦幻之城娱乐文化特色：以丰富的、具有高度参与性的娱乐活动和文化氛围营造多彩欢乐之城休闲商业特色：加大休闲商业服务内容，引进现代商业营销的各种手段，营造品位休闲娱乐之城特色创新点梦幻海洋欢乐海洋健康海洋品位海洋（八）项目产品特色营造建议竞争对手不足：数字科技特色：普遍采第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內水上遊樂園规模面积30000平方米，同時可容納約1萬名遊客功能及特色建筑设施：全長300公尺、寬100公尺、高38公尺、巨大的开阔天顶，室内恒温调节30度游乐设施：数千平米人造海滩与沙滩、人工造浪高达2.5m，超大天幕海洋幻影剧场（模仿海边远眺的景色）、立体电影、洪流探险、人造活火山、流动游泳池、温水泳池、儿童泳池、滑水梯……服务设施：泳装租赁、饮料、快餐、小吃、风味餐厅、别墅度假包房、海洋购物广场……经营效果1993年7月30日随凤凰喜凯度假区同时开幕，之2007年累计接待游客约1000万名，为宫崎市旅游业的繁荣做出了极大的贡献案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內水上遊樂案例2－德国“热带岛屿”

——世界上最大的室内热带雨林

规模占地面积75600平方米，投资7000万欧元该建筑曾是用来作停放21架飞艇的停机棚

功能及特色建筑设施：屋顶高197米，室内恒温调节21度游乐设施：两个人工海（一个4000平米，一个1200平米），两个海滩、4个海滩排球场和一个儿童游戏区，一万多株热带植物和一座亚洲风的村落，海湾里的急流勇进、滑水和按摩泳池，一个山洞和一帘瀑布，100把长椅，100多米长的天幕随时间变化天景、海浪和小鸟鸣唱的背景音乐，参观者将沿着礁湖在长1.2公里的丛林曲径上行走。沿途可以观看由160名艺术家及演员带来的特色表演每天晚上按时举行的游轮风格的豪华晚会是夜晚活动的高潮服务设施：？经营效果2004年12月19日开业，开业第一个月接待游客8.7万，每4小时收费14英镑，开业第一个月即创造了将近120英镑的收入，折合人民币2000万左右案例2－德国“热带岛屿”

——世界上最大的室内热带雨林规模案例3－成都“海洋乐园”总体规划规划

——国内概念最先进、内容最全的室内海洋公园规模总占地面积700亩，主建筑占地面积7万方，预计造价20亿元功能及特色建筑设施：长438M，宽200M，高36米，概念造型，恒温大众游乐设施：人造海洋2万方，人造沙滩1万方，栈道、LED大屏幕、虹吸造浪、升降舞台、海豚表演、潜水、跳水、滑水、漂流、汤池、渔人码头、旋转木马、海盗船服务设施：（（普通室外休闲区和VIP室内休闲区）按摩、美容媒体、欧洲小镇商业街、真冰溜冰场、婚礼教堂、美容媒体会所、VIP别墅包房、特色餐饮酒吧、外围海景酒店经营效果尚在规划建设之中，当地政府非常重视，并引起国内主流媒体关注报道案例3－成都“海洋乐园”总体规划规划

——国内概念最先进、内以上项目成功经验总结依托城市旅游度假区大背景建筑上追求造型别致，打造城市建筑标志，并追求与周边环境的融洽有可以营造别样内部空间的超大规模，并以恒温空天突破气候与季节限制以海洋、沙滩和相关主题文化为平台，满足人们的好奇欲望适当利用各种科幻设施，并提供各种舞台剧的娱乐造势活动，提高现场娱乐秀的欢乐气氛适当利用各种科幻设施，并提供各种舞台剧的娱乐造势活动，提高现场娱乐秀的欢乐气氛设计和提供尽可能丰富的戏水游乐设施，追求游客的体验和参与性，并保证老少皆宜、各取所乐，以项目消费基本层面的大众化保证人气利用项目人气，尽可能提供多样化的康体、美容、餐饮、娱乐、商务等综合休闲商业服务设施，增加客户休闲时间和消费内容，加大项目的商业服务价值和盈利空间主题性大众性参与性娱乐性享受性商业性以上项目成功经验总结依托城市旅游度假区大背景主题性第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第七章项目规划方案初步构想第七章项目规划方案初步构想（一）项目定位1、总体定位：海洋乐园建设成为一个全方位体验式模拟海景戏水乐园。采用开合式玻璃穹顶框架构造，利用科技手段对室内温度进行恒温调节，弱化季节及天气的影响。2、功能定位海洋主题区

海浪沙滩区

该区主体部分由近万平方米的人造海洋、数千平方米的人造沙滩及木制人行观海平台组成，同时包括海中升降舞台、海豚表演场、潜水俱乐部、巨型投影效果系统、沙滩排球、渔人码头、滨海观景餐饮广场等海滨特有的风情游乐项目。“海市蜃楼”舞台

人造海洋中央部分，设有数百平方米的升降舞台。舞台上可以演绎各种海边风情的演出，给人以观看“海市蜃楼”的感觉。热带风情区

大众娱乐区

主要面向常规游客。利用科技手段，建设各种以水为主题的游乐设施，包括：。这样，可以丰富游客游玩的内容，延长游客在海洋乐园内逗留的时间，吸引游客体验更多的衍生服务，利用完善的商业配套项目，提供完整的休闲娱乐体验。主要内容：漂流河、综合历险（水中攀岩、山洪大营救等）、趣味景观区（雾峡谷、深潭瀑布、一线天等）、外围观光道路、儿童戏水池、功能药物水疗区、情人湖、梦幻跃水池、骑士冲浪池、海滨帐篷露营区、休闲区等。VIP综合休闲区

面对高端客户。主要设有海滨别墅区（内设棋牌、VIP-SPA、戏水包房……）、熏蒸综合理疗区（干蒸、湿蒸、光波、色光、香熏、冰雪、矿物综合再生功能理疗等）、VIP-SPA区、迷你高尔夫球场、SIP休闲池、观景天台、水族馆、女子舍宾休闲中心、综合时尚娱乐区（酒吧、音乐吧……）（一）项目定位1、总体定位：海洋乐园建设成为一个全方位体验式（二）概念设计构想（二）概念设计构想1、建筑规划构想建筑概念：七彩水母建筑特色：水面环绕的岛屿上，彩绘屋顶，直径160m用地面积：用地面积83800㎡

建筑体占地：27000㎡

建筑高度：40m概念设计构想——方案一1、建筑规划构想建筑概念：七彩水母概念设计构想——方案一2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量海浪沙滩区＋文化演绎区大众娱乐区VIP综合休闲区概念设计构想——方案一2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园海浪沙滩区＋1、建筑设计构想建筑概念：海之岩建筑特色：长350m，宽150-200m水面环绕的岛屿上，可开启屋顶用地面积：105000㎡

建筑体占地：48000㎡建筑高度：40-50m概念设计构想——方案二1、建筑设计构想建筑概念：海之岩概念设计构想——方案二2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量海浪沙滩区＋文化演绎区大众娱乐区VIP综合休闲区概念设计构想

——方案二2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园海浪沙滩区＋3、内部设施设置丰富多彩的内部游乐设施，增强游客体验经验3、内部设施设置丰富多彩的内部游乐设施，增强游客体验经验1、建筑设计构想建筑概念：飞翔之海鸟建筑特色：长400m，宽150-260m占地面积：105000

㎡建筑体占地54000㎡建筑高度：50-60m概念设计构想

——方案三1、建筑设计构想建筑概念：飞翔之海鸟概念设计构想

——方案三2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园在其基础上，加大各功能分区的层次性，同时增加大众娱乐区、VIP综合休闲区同海洋主题区接触的空间，增强区域间的互动性海浪沙滩区＋文化演绎区大众娱乐区VIP综合休闲区概念设计构想

——方案三2、平面功能规划构想主要内容基本参照成都海洋乐园海浪沙滩区＋（三）方案比较方案一、方案二方案三优势项目总投资及融资压力相对较小项目对周边交通的干扰相对较小建筑体量可更具视觉冲击力建筑内部可利用空间更大，既有利于营造更具效果的海洋风景，也便于设计更加丰富多彩的娱乐功能与特色各种功能设计更具层次性，利于拓展消费群体劣势娱乐项目及尺度设置受到限制，可能影响娱乐效果和市场影响力建造成本较高，投融资压力较大项目内部空间利用不足，不利于节能（三）方案比较方案一、方案二方案三优势项目总投资及融资压力相第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第八章项目运作思路第八章项目运作思路（一）项目经营管理模式由于项目属于综合型博览城的有机组成部分，建议政府首先明确必要的支持政策，统一委托博览中心投资公司通过招拍挂方式以较低的地价获取项目建设用地，然后由其通过市场化招商，引进专业合作伙伴成立专门的项目公司，由项目公司具体负责海洋乐园的投资、建设及运营（一）项目经营管理模式由于项目属于综合型博览城的有机组成部分（二）项目创收及盈利模式收益方式预计比重出售门票大众戏水35％提供娱乐、休闲、餐饮等配套服务55％内部商业广告、展览、婚礼、婚衫摄影及其他节庆活动商业赞助等5％玩具、旅游工艺品纪念品5％旅游目的地的房地产开发人气点利益点形象点项目成功三要素（二）项目创收及盈利模式收益方式预计比重出售门票大众戏水35（三）项目建设周期时间项目建设工程进度期间2008.3～2008.6项目初步定位研究4个月2008.6～2008.10项目详细可研及立项报批4个月2008.3～2009.5寻找合作伙伴及拓展融资15个月2008.10～2009.7地质勘探规划方案国际征选、详规与施工图设计及报批10个月2009.8～2012.8项目建筑及装修施工、设备安装，人员招聘及培训36个月考虑主要工作交叉推进，预计项目总建设周期4年（三）项目建设周期时间项目建设工程进度期间2008.3～20（四）项目融资计划多渠道融资：土地抵押贷款融资15～20％打包土地收益转投资15％合作伙伴投资及融资10～15％在建工程抵押融资40～50％其他渠道融资5～10％（四）项目融资计划多渠道融资：第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第九章项目开发的社会价值与意义第九章项目开发的社会价值与意义项目开发的社会价值与意义城市规划层面烘托博览会展中心，提升区域城市形象合理配置区域资源，完善区域城市配套增添区域旅游热点，打造新的旅游板块区域经济发展层面提升区域土地价值，实现城市经营价值最大化改善区域经济结构，提升区域核心竞争力推动旅游产业升级，带动相关产业发展，增加地方税收社会服务层面改善区域投资环境，提高市民生活质量带动就业作为博览中心的有机组成部分为博览中心提供商务休闲配套为酒店、办公、住宅等高利润项目提供独特配套，提升其档次与价值充分利用其他功能带来的人气资源，增加其停留与消费时间，将其转换为经济价值作为一个旅游配套，项目的社会价值将远远大于其自身产生的经营效益项目开发的社会价值与意义城市规划层面烘托博览会展中心，提升区演示完毕！谢谢！演示完毕！谢谢！武汉国际博览中心海洋乐园

项目开发方案初步构想

武汉新城国际博览中心有限公司2008.6.12武汉国际博览中心海洋乐园

项目开发方案初步构想武汉新城国际第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第一章项目概况第一章项目概况（一）项目背景根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型的国际博览城本项目作为国际博览中心休闲、旅游功能的重要载体，在总体规划中提出了开发海洋主题公园的初步设想居住旅游休闲商务文化科技会展复合国际博览城居住区居住区会展区水系景观商业中心区商业中心区高档居住区科技馆酒店办公及会议区高档住宅区海洋馆（一）项目背景根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心（二）用地条件用地性质文化娱乐用地预留净用地面积78216㎡（117.32亩）控制容积率0.56绿化率要求不低于50%地价预估200万元/亩以上四新北路拦江堤路展馆用地科技馆规划用地轨道车站规划控制用地本项目初步规划用地高档住宅用地高档酒店用地本项目（二）用地条件用地性质文化娱乐用地预留净用地面积78216㎡（三）开发目标与研究重点开发目标城市运营层面项目运营层面发挥项目的城市环境改善与价值提升功能尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力利益平衡点项目4W加1Y研究：区域环境适不适合？市场前景如何？做成什么类型？包含什么功能？如何去实施与运作……（三）开发目标与研究重点开发目标城市运营层面项目运营层面发挥武汉国际博览中心海洋乐园前期策划课件第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第二章区域环境分析第二章区域环境分析（一）项目区位价值项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南、携老（城）带新（城）的地理优势，也是武汉新区的发展重点四新地区（一）项目区位价值项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南（二）区域交通条件博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，项目正在形成作为主题旅游项目所必备的多层次、广辐射、快速度的交通条件中环线规划地铁线滨江大道拦江堤路（二）区域交通条件博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，（三）区域旅游配套条件尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中心，项目周边将出现众多大规模、中高档次的旅游配套会议中心1个四星级酒店1个五星级酒店两条商业街（三）区域旅游配套条件尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中（四）区域人口状况目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依托其区位与交通优势，所能辐射的人口规模大大超出了主题公园的基本需求一级客源市场至少200万人80km1小时车程240km3小时车程二级客源市场至少200万人三级客源市场美国华盛顿土地研究所研究资料武汉新区100万人口武汉市800万人口20分钟90分钟四新地区5万人（四）区域人口状况目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依（五）区域经济发展水平根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期收入水平人均1000美元人均2000美元人均3000美元驱动因素旅游类型审美体验愉悦身心放松身心休闲度假成为旅游主体休闲度假旅游起步观光旅游火爆武汉北京3500美元上海4000美元深圳7000美元（五）区域经济发展水平根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的（六）区域产业发展政策四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和现代化商住新城，需要从区域旅游休闲配套角度来完善其城市功能，提升城市生产与生活服务价值现代制造业中心生产性服务中心文化旅游中心（六）区域产业发展政策四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和（七）区域旅游形象与市场氛围武汉新区文化旅游资源丰富四新地区的以会展为核心的商务旅游尚在培育发展当中，本项目的开发将进一步完善汉阳地区的旅游产品结构，提升其整体市场影响力文化旅游公园旅游会展旅游（七）区域旅游形象与市场氛围武汉新区文化旅游资源丰富文化旅游（八）博览中心带来旅游发展新契机博览中心作为新区开发的引爆点，除了提升了区域城市形象与配套之外，也将进一步带动区域旅游休闲需求与人气会展经济三大支柱博览中心会展高档酒店高档住宅商务会展人士各类高档旅游人士高档本土消费旅游休闲需求与人气（八）博览中心带来旅游发展新契机博览中心作为新区开发的引爆点第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第三章武汉旅游市场环境分析第三章武汉旅游市场环境分析（一）武汉旅游经济发展状况（一）武汉旅游经济发展状况1、旅游经济发展速度年份200520062007实现旅游总收入(亿元)235.19266.22314.37增长幅度16％13％18％名次省/市全年接待入境旅游者(人次)旅游总收入(元)1江苏2826.9亿2广东2454亿3北京435.5万2103亿4浙江509万2016亿5山东249.6万1652.1亿6河南88.08万1352亿7四川1217.31亿8福建

1003亿9湖南120.57万732.71亿10天津103万11湖北640.87亿武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距1、旅游经济发展速度年份200520062007实现旅游总收2、旅游收入结构海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力年份旅游总收入（亿元）国际旅游收入（万美元）国内旅游收入（亿元）海外总人数（万人次）国内旅游者人数（万人次）2001161.0712138.9115128.5922022002198.3516034.7418538.3724462003159.769432.5151.9622.442098.52004202.7112600192.2431.452607.052005235.1917248.06221.2241.232901.32006266.2219477.33250.745.893283.052007314.3722827.98296.9852.983889.07数据来源：1998-2007年武汉统计年报2、旅游收入结构海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然（二）武汉旅游的区域特点（二）武汉旅游的区域特点1、资源特点旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全国影响力的不多武汉市旅游地图全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家1、资源特点旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全2、气候特点受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明显，旅游黄金季节相对较短，市场上缺少全天候的旅游景点武汉气候特点四季过于明显，冬夏两季占全年世界的2/3，旅游最佳季节集中在5月和11月左右东湖景区在5、10月份期间接待游客比例达到全年的30％以上2、气候特点受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明3、产品特点随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构不断丰富和完善，但由于产品创新不足，景点内容单一，目前尚缺少独具规模和个性优势的旅游新产品三菜一汤黄鹤楼＋归元寺＋古琴台＋东湖十全大补名胜古迹＋都市风光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工业游＋农业生态游＋休闲度假＋主题公园＋商务会展游内城商务会展外城休闲度假全程观光旅游旅游格局3、产品特点随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构（三）武汉旅游消费特点（三）武汉旅游消费特点1、旅游目的地选择特点排名人气最旺出发城市人气最旺到达城市08年春节黄金周07年十一黄金周08年春节黄金周07年十一黄金周1上海上海北京上海2背街北京上海北京3广州重庆杭州杭州4深圳广州厦门深圳5重庆天津深圳南京6成都成都南京苏州7武汉西安广州成都8西安武汉三亚青岛9沈阳沈阳哈尔滨西安10杭州杭州成都广州武汉旅游出行与达到人气形成较大差距，市场迫切需要优质旅游产品来挽留市民出行脚步和吸引外地旅游者的眼球1、旅游目的地选择特点排名人气最旺出发城市人气最旺到达城市02、外地来汉旅游消费特点除传统的观光旅游外，以商务活动为目的的旅游活动逐渐成为市场主力，也是武汉未来旅游开发必须关注的重要客户群体2、外地来汉旅游消费特点除传统的观光旅游外，以商务活动为目的2、武汉市民假日郊区游状况武汉市民目前假日出游尚局限于市内，对于郊区度假的向往和实际参与程度间存在巨大的差距，旅游消费支出意愿还需特色休闲产品进一步激发游客对武汉旅游资源开发现状评价景点个性特色鲜明28％不鲜明72％景点综合配套能力较强36％较弱64％景点旅游价值较高61％一般39％游乐项目参与性较强17％较差83％普通居民能够承受的假日消费支出（元/人）价格范围<5050-100100-200200-500>500比率35%23.8%20%3.9%2.7%2、武汉市民假日郊区游状况武汉市民目前假日出游尚局限于市内，（四）武汉旅游的发展趋势（四）武汉旅游的发展趋势1、圈层联动发展趋势正在形成多层次、多样化发展的旅游圈，但各个景点与圈层之间的整合模式还在探索之中，整合价值还没有真正体现市内核心旅游圈郊区度假旅游圈“8+1”城市旅游圈华中旅游圈一核中环线以内发展观光旅游与商务会展旅游为主一环武汉近郊区发展休闲度假与观光旅游为主一圈500公里半径构建武汉面向华中旅游圈三轴长江、汉江与京广旅游轴实现区域联动1、圈层联动发展趋势正在形成多层次、多样化发展的旅游圈，但2、近郊主题旅游发展趋势随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大众休闲市场为主体、以科技与文化为特色的主题公园环城旅游带正在形成，但由于区域交通与配套的不足，其发展速度相对缓慢黄陂木兰古门景区、云雾山郊野公园长江乐园与盘龙古城蔡甸大好河山景区与后观湖嘉年华主题乐园金银湖彩湾、水乡旅游城与柏泉农庄江夏博学岛与龙泉山生态园后湖极地海洋世界2、近郊主题旅游发展趋势随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大（五）武汉旅游业发展的新契机时代大背景体验经济时代大众休闲时代国家政策促进带薪休假制度变黄金周为多个节日短假期区域发展新契机中部崛起8＋1城市圈两型社会休闲越来越成为一种生活时尚将有更多的机会选择本地休闲旅游产品武汉旅游影响力提升商务旅游加速武汉将逐渐迎来来一个商务与休闲度假旅游的新时代，并给以休闲旅游为目标的主题旅游业发展带来新契机（五）武汉旅游业发展的新契机时代大背景国家政策促进区域发展新第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第四章主题公园产业与市场分析第四章主题公园产业与市场分析（一）我国主题旅游市场发展现状（一）我国主题旅游市场发展现状1、我国主题公园的发展1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、鬼府神宫型娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求意的需求，但游客重游率低，加之体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现微缩景观投资热，但由于顾客参与程度不足，体验少，娱乐氛围差，在经过一段时间的火爆之后，市场开始萎缩，前景不被看好1991年，以无锡影视城为开端，在1995年～96年兴起主题公园建设的第二个高峰，产品娱乐性、表演性增强，但仍然没有突破观赏层面的局限，而且重复建设现象多，虽然有一定的区域吸引力与竞争力，但经营状况一般1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，主题鲜明，个性突出，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化了有了活动与游客之间的互动关系，提高了游客的重游率，高科技的投入带来了更多刺激与欢乐起步阶段快速发展与升级阶段1、我国主题公园的发展1983年，自北京大观园始，出现一批区2、国内主题公园的不足分析主要问题国内情况国外情况盲目开发，重复开发，无序竞争严重国内20年间增加了2500个主题公园美国50年只增加了30个主题公园主题公园规模与区域有效客源不匹配人均主题到访率不足0.25，平均消费不足12美元人均主题到访次数为0.8，平均消费46美元主题特色不足，粗制滥造，吸引力不足重复模仿多，人工痕迹太多有专业创新与研究团队，专利申请多参与性游乐项目过少，重游率较低顾客逗留时间大约2～4小时顾客逗留时间6～8小时持续创新不足，市场影响力逐渐降低大部分没有后续投资每年新内容的再投资占年总收入4～5％人才不足，经营管理模式落后有专业经验的管理人才少员工工资占45～60％，以高工资留住专业人才收入结构单一，衍生产品不足国内80％来自门票收入，其他商品经营只占20％，国外门票收入只占20～30％，其他经营收入占大头营销方式落后，品牌创造不足国有有国际知名度的主题乐园不过6家国外市场开发费用占总经营成本的9～15％由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中也存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多2、国内主题公园的不足分析主要问题国内情况国外情况盲目开发，3、成功主题公园的多元化盈利模式分析服务内容收益方式目的提供初级体验的机会出让出售门票有利于资源使用（配置）效率优化有利于资产（资源）市场收益最大化有利于规避经营（投资）风险提供有助于丰富体验的相关服务以及相应的服务体验提供餐饮、住宿服务出让围绕旅游者的潜在消费能力所带来的可能的收益机会旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其他商业开发旅游目的地的房地产开发出让、出售具备知识产权特点的商品玩具、旅游工艺品纪念品提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务供水、供电市场经验表明，一个成功和可持续发展的主题公园，在不断产品创新的前提下，同样需不断拓展收入渠道，构建多元化盈利模式3、成功主题公园的多元化盈利模式分析服务内容收益方式目的提供（二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点时间第一阶段1990年以前第二阶段20世纪90年代第三阶段2000年至今阶段旅游观光为主的初级萌芽阶段观光与娱乐相结合的快速发展时期休闲和综合游乐相结合的品牌扩张时期数量7家，平均投资0.62亿元新增27家，平均投资2.22亿元到2006年新增21家，平均投资3.2亿元，投资规模越来越大产品表现以海洋动植物资源的初级利用为主，主要表现为博物馆式的水族馆形式，科普有以科普教育为主的海洋公园，有以休闲娱乐为主的水上世界，有以动物表演为主的主题出题特色，模仿海洋环境，增加客户体验，娱乐设施更加现代化、科幻化，娱乐休闲性更加突出主要区域沿海城市由沿海向西安、长沙等内地城市转移23个省市都有旅游方式水箱式、橱窗式展示，供游客参观标本逐渐加大互动性与参与性，提供部分商业配套更加突出互动性与参与性，加大商业配套比例，并与房地产开发相结合案例青岛1932年、北海水族馆1978年山海关水族馆、大连圣亚海洋世界、北京海洋馆、广州海洋馆大连老虎滩极地海洋世界，抚顺皇家极地海洋世界不足不能互动，收益来源单一，关闭或需求新思路部互动性与参与性还不够，配套功能与特色不足对用地规模要求比较大，前期投入比较高（二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点时间第一阶段第二阶（三）武汉海洋主题公园市场发展状况（三）武汉海洋主题公园市场发展状况1、武汉海洋主题公园的起步1997年6月开放，项目总投资7000余万元，不仅是“华中地区第一家水族馆”，还是“全国第一家国家级水生野生动物园”。开业之初日均客流达到1万人次，节假日一天的收入就超过20万元经过了最初的3年，水族馆的经营便每况愈下，2001年开始亏损；在东湖海洋世界参与竞争后的2003年，水族公园亏损过百万。2005年，水族公园平均一天仅有十几名游客2005年7月1日，开业8年之后宣告关门转型，原有水族全部转让给竞争对手东湖海洋世界，对场馆有意改造成一个集健身、游乐、餐饮、休闲以及鱼类观赏为一体的大型游乐中心新世界水族馆的成败历史再一次应证：单一教育或观光型的（海洋）主题公园，其发展前景已经不容乐观辉煌衰败转型1、武汉海洋主题公园的起步1997年6月开放，项目总投资702、武汉现有海洋主题公园的竞争状况名称经营地址经营规模投资时间所属类型经营内容和特点经营状况武汉蓝天戏水乐园解放大道与宝丰路交汇口6000平米戏水大厅2004年改造后开放休闲娱乐型大型室内嬉水乐园，内设模拟海浪造浪池，穿越假山熔洞的漂流河，快速螺旋滑道池、惊险滑道池、休闲池、热水按摩池、水上迪士高及酒吧，还有别具一格的民俗风情小屋。另附设歌舞厅、KTV包房、芬兰浴等其他康乐设施。以综合娱乐休闲为主。东湖海洋世界东湖风景区建筑面积3万平方米2003年观光游览＋部分商业休闲以展览和表演为主。建有热带雨林馆、热带雨林亚马逊河、海底隧道、海底世界馆、海兽表演馆、海洋生物标本馆、科普电教馆、家庭水族生态馆以及购物中心和分布各点的休闲游览区。武汉现有海洋主题公园都依托市区旅游景区与商业中心优势，并或多或少地加大互动娱乐功能与商业配套比例，积极探索旅游模式的创新2、武汉现有海洋主题公园的竞争状况名称经营地址经营规模投资时3、潜在竞争对手——武汉极地海洋世界规划地址规划规模预计开放时间所属类型经营内容和特点后湖三金潭地区占地55万多平方米2011年品牌连锁型该项目集旅游、商业、住宅为一体，包括极地海洋公园、渔人码头、旅游大道、板道大街、棕榈滩水世界、产权酒店以及中高档住宅区。海洋公园以展示、表演和互动娱乐为主。模式升级旅游集聚人气酒店树立形象住宅与商业创效益未来潜在竞争对手已着手打造复合型的主题公园地产，其主题公园的人气集聚与价值辐射作用将重于其自身的盈利能力3、潜在竞争对手——武汉极地海洋世界规划地址规划规模预计开放4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会名城主要优势主要劣势蓝天溪水乐园接近汉口商务核心区海洋主题不足，产品档次较低东湖海洋世界依托东湖旅游景区的旅游氛围经营模式还是比较单一，商务休闲不足极地海洋世界土地规模可在开发模式上有更多创新空间有成功的品牌连锁经验相对偏远，区域缺少城市大型配套与旅游氛围我们项目汉阳地区的旅游氛围及博览中心的启动为项目带来机会产品创新压力比较大通过对以上比较分析，我们可看出：汉阳地区目前还存在海洋主题公园的市场空白，而且作为后来者，我们项目在具体产品档次、特色与开发模式上虽有竞争压力，也有相当的创新空间4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会名城主要优势主要劣第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第五章项目SWTO分析及定位研究第五章项目SWTO分析及定位研究（一）本项目开发主题公园的SWOT梳理优势劣势项目具有多元外向服务的地理优势武汉市政府对项目建设的重视项目用地规模较小，对项目主题设计有一定限制项目地价相对较高，对其开发与经营成本有一定制约潜在机会潜在威胁武汉经济发展推动旅游业将进入娱乐休闲快速发展的新时期博览中心的综合开发，从区域交通、配套、商务氛围、旅游人气等方面将带来新机会带薪休假、节假日制度改革、中部崛起、两型社会等带来新需求武汉现有主题公园，特别是海洋主题公园还存在很多超越空间主题公园本身的多元化盈利模式建立还需考验潜在对手有可能存在部分市场竞争（一）本项目开发主题公园的SWOT梳理优势劣势项目具有多元外（二）项目开发战略探讨以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园的现有和潜在对手形成差异化充分借鉴成功（海洋）主题公园的成功经验充分利用行业发展、城市经济发展及博览中心开发带来的市场契机依托项目区位特点与市场背景利用高附加值的休闲商业提高项目的赢利能力权威性唯一性排他性政府满意消费者满意老板满意战略切入产品角度经营角度（二）项目开发战略探讨以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园（三）项目差异化竞争建议娱乐性参与度高低规模赢利性低高新世界水族馆海洋极地世界博览中心海洋乐园蓝天戏水乐园主要思路：在根据用地条件合理保证规模的前提下，重点在参与度娱乐性上超越对手，从而提高项目的盈利性（三）项目差异化竞争建议娱乐性参与度高低规模赢利性低高新世界（四）项目总体功能定位建议一个以海洋生态为主题，具有全天候服务环境，集生态教育、文化体验、康体娱乐、休闲商业等服务于一体的主题乐园以海洋生态与文化为主题，具有全天候服务能力休闲商业功能康体娱乐功能生态教育功能文化体验功能市场（票房）价值社会公众价值文化科学艺术价值生态环境价值（四）项目总体功能定位建议一个以海洋生态为主题，具有全天候服（五）项目市场形象定位建议华中地区最具产品特色、市场吸引力与品牌影响力的室内海洋主题公园武汉市首席海洋休闲娱乐主题公园四新地区的休闲娱乐品牌标杆市场的跟随着市场的挑战者市场的补缺者从武汉旅游市场产品结构角度市场的领跑者从项目产品特色及未来市场影响力角度（五）项目市场形象定位建议华中地区最具产品特色、市场吸引力与（六）项目客户群体定位建议在以大众型家庭休闲消费为基础的前提下，重点拓展中高档商务消费群体商务性来提高其生存与可持续发展能力大众性来实现其娱乐公园的本质与人气大众却不低俗高雅却不和寡（六）项目客户群体定位建议在以大众型家庭休闲消费为基础的前提

偶得客户群

游离客户群重点客户群核心客户群其他省及国外来汉旅游客户

华中旅游圈8＋1城市圈武汉市（七）项目服务区域定位建议立足武汉、重点辐射武汉城市圈，全面影响华中旅游圈偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群其他省及国外来（八）项目产品特色营造建议竞争对手不足：互动参与性不足娱乐性不足重游率不足盈利方式单一人气季节性周期变化太大数字科技特色：普遍采用机械、建筑、声、光、电、计算机等现代高数字科技手段营造全天候梦幻之城娱乐文化特色：以丰富的、具有高度参与性的娱乐活动和文化氛围营造多彩欢乐之城休闲商业特色：加大休闲商业服务内容，引进现代商业营销的各种手段，营造品位休闲娱乐之城特色创新点梦幻海洋欢乐海洋健康海洋品位海洋（八）项目产品特色营造建议竞争对手不足：数字科技特色：普遍采第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內水上遊樂園规模面积30000平方米，同時可容納約1萬名遊客功能及特色建筑设施：全長300公尺、寬100公尺、高38公尺、巨大的开阔天顶，室内恒温调节30度游乐设施：数千平米人造海滩与沙滩、人工造浪高达2.5m，超大天幕海洋幻影剧场（模仿海边远眺的景色）、立体电影、洪流探险、人造活火山、流动游泳池、温水泳池、儿童泳池、滑水梯……服务设施：泳装租赁、饮料、快餐、小吃、风味餐厅、别墅度假包房、海洋购物广场……经营效果1993年7月30日随凤凰喜凯度假区同时开幕，之2007年累计接待游客约1000