某汤泉项目整体定位及发展策略报告课件

谨呈：中信地产中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告版权声明：2项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.62项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.22项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势主城区西北边江北CBD出发：15分钟麦地商圈出发：20分钟广惠出口右拐：3分钟主城区中信汤泉依托广惠、深惠高速至东莞：40分钟至深圳：60分钟至广州：80分钟至香港：80分钟珠江东岸一个半小时生活圈项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势主城3周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源项目位于惠州市旅游局重点打造的“百里生态旅游长廊”核心区域，区位优势明显“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外4地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块东、北、西三面环山；地块南面临路；项目西南角有待拆民房；项目正南有高架桥一座。地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块5地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质技术指标TQ-01TQ-02Tq-03用地面积8.3万㎡17.48万㎡20万㎡使用年限40年40年70年总建筑面积16369㎡84740㎡106771㎡容积率0.230.490.54建筑密度7.4%13.6%16.10%道路占地率8.10%12.20%17.70%绿地率84.0%29.8%61.40%硬质景观占地432㎡14035㎡2571.40㎡汽车总位数66776561地下室总面积

8917.88㎡总占地114万㎡瞻仰林69万㎡建设用地45万㎡其中----25万㎡

:旅游开发地块20万㎡

:居住地块地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产6温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素名称中山温泉珠海御温泉恩平锦江温泉恩平金山温泉阳江温泉清远清新温泉本项目温度（℃）93457085757570日出水量（m3/d）4002400超过5000280030008000-110001000主要化学成分化纳泉，含有12种微量元素偏硅酸泉，富含13种微量元素硅酸泉，富含锂、锶、氡、硫等碳酸氢钠泉富含硫磺、氡等50多种矿物质偏硅酸泉，富含30多种元素属重碳酸型高温泉，含有铁、钙、镁等多种微量元素类型旅游地数量占总数比重（%）氡泉513.9苏打水氡泉25.6碳酸氢钠泉1438.9硅酸泉513.9硫磺温泉616.7重碳酸及硫磺泉12.8热矿泥12.8化纳25.6资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理标准37－100Bq/L医疗价值本项目86.6Bq/L肌肤保养，增进造血功能、降血脂……汤泉有热泉、冷泉共生的特点，在温泉系列中十分少有温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多7地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、温泉资源冷、热泉共生，重碳酸型泉水，含多种微量元素；2、交通条件便利周边路网完善，1.5小时车程辐射珠三角二大城市；3、良好的自然环境汤泉林场三面围合，具有一流的自然风景；地块内部溪湖相生，水面较大，拥有亲水性；地块内有用九龙潭天然瀑布，水景资源好；1、温泉资源：出水量有限，建议进一步勘探挖掘；2、竞争层面：珠三角地区温泉度假项目众多；3、综合资源：本项目资源具有均好性，但无突出特色；地块优势条件弱势因素地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基8项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目属性界定描述诠释珠三角经济圈位于惠州城北区域1.5小时车程辐射深圳、广州温泉质含量丰富含有特色元素重碳酸型高温泉含有铁、钙、镁等元素旅游度假项目非普通的房地产开发依托稀缺资源的综合均好性，开展旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升，最终实现地产开发的成功项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发910项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.610项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.10中信——覆盖多种产业的大型央企中信在国外：日本、澳洲、中亚、北美等地均设有分支机构中信在全国：覆盖金融、证劵、房地产、工程、石油、保险、信托等业务中信房在珠三角：广州第一高楼中信广场、深圳豪宅标杆中信红树湾等，另在东莞、中山、佛山等地均有知名项目中信房在惠州：中信城市时代、中信水岸城在售，近期中信数码园将售，中长期将有淡水新桥、会展中心、汤泉等项目集中入市，将形成中信集中放量之势中信——覆盖多种产业的大型央企中信在国外：中信在全国：中信房11中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌依托中信央企背景及雄厚实力，立足汤泉综合资源打造的集地产开发、旅游服务、政务接待功能为一体的度假村TQ01功能业态模拟政务接待旅游度假地产开发汤泉度假村以高收入阶层为核心客户，满足其休闲度假需求TQ02TQ03中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高12我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标项目目标利润目标开发战略基于旅游地产细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，最终实现全国度假房产标杆品牌高形象：立足历史人文，主打高形象高价值：整合自然、人文打造高价值高回报：高起高打，实现高回报在控制风险情况下，实现利润最大化旅游带动地产，地产反哺旅游我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业13核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式区域内部旅游资源丰富，拥有大规模山体和瀑布距离江北CBD约8公里，离深圳约2小时车程具有千年悠久历史，人文底蕴丰厚温泉价值提升单一的温泉配套多元化的价值体系从本项目的实际出发，温泉层面的单纯比拼在强者林立的珠三角难有优势可言本项目温泉价值提升的关键在于如何以温泉为核心，整合其它的项目价值点，从而建立多元化的价值体系支撑Q1:如何选择适合本项目的开发模式，保证项目的持续、成功开发，从而实现项目利润和品牌的双目标？核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式区域内部旅游资源14核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序区域总体收益开发历程东部华侨城的区域收益特征旅游+地产开发模式初期35亿元项目的发展必须首先解决如何利用温泉资源及其配套体系,以消除区域陌生感及增加知名度，提升区域成熟度1房地产开发是区域度假开发之下的一个环节，其关键在于企业根据自身发展战略及市场成熟度之下开发时机的选择2Q2:如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序，实现稳定、持续的收益？核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序15核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化大珠三角的度假楼盘尽管细节上有所差异，但大体同质区域项目规模卖点惠州雅居乐白鹭湖1.5万亩湖景，高尔夫，星级酒店金海湾3.6万亩海滩，高尔夫，星级酒店，商务中心东莞锦绣山河6000亩湖景，高尔夫，星级会所深圳万科东海岸510亩海滩，会所，山体公园广佛美林湖国际1.3万亩森林，湖景，高尔夫假日半岛1万亩高尔夫，星级酒店翡翠绿洲8000亩山体森林，星级酒店，高尔夫珠三角度假大盘趋于同质化，个体价值模糊，本项目如何摆脱固有模式的束缚——硬件、软性服务、权益构建……Q3:如何整合重构项目资源，形成差异化，并在此基础上深化住宅物业开发，充分实现住宅价值最大化？核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化大珠三角的度16核心问题总结：开发模式开发时序开发手段选择适当的开发模式，保证项目高形象、高价值、高回报的实现开发模式下地产与旅游的关系处理，两者如何相互促进，保证持续、稳定的收益住宅是根本，合理的开发时序下，如何体现住宅价值，前期的高形象如何落地核心问题总结：开发模式开发时序开发手段选择适当的开发模式，保1718项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.618项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.18在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例国内：珠海御温泉珠海海泉湾九华山庄……国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………研究内容：发展现状及发展阶段案例共通性：临近城市群拥有核心的温泉资源发展历程及核心驱动力发展模式在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆19世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………多重资源驱动深度开发驱动特殊产业驱动文化产业驱动温泉资源广度开发驱动BlueLagoon捷克卡罗维瓦里Downata德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯Dunton世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出20Downata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主区位：位于爱达荷州（Idaho），Downey距离：Downey镇5公里Logan，犹他州88公里Pocatello72公里盐湖城192公里基本参数：水温：44.4摄氏度（109F）出水量：450立方/天元素mg/L

pH

7.1钠（Na）26钾（K）3钙（Ca）61镁（Mg）15二氧化硅（SiO2）28碳酸氢根（HCO3）211硫酸根（SO4）26氯（Cl）22氟（F）0.3总计392夏季冬季泳池温度29.4－37.235－38.3温泉泡池38.9-41.1温泉含量及检验报告得到爱达荷州水资源研究院及国家水资源局双重认证。广度开发驱动Downata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主区位：位21围绕温泉主题乐园形成核心规划布置水上游乐区——各种规格泳池、滑水道、排球场………主题园——三个主题园结合住宿及野餐，形成特色旅游设立自驾游服务区，提供相关服务温泉主题乐园野外宿营区独立别墅区跑马场主题园自驾游设施广度开发驱动围绕温泉主题乐园形成核心规划布置水上游乐区——各种规格泳池、22以水为载体的多种功能体验，形成一流的水主题体验区温泉泡池泳池一流滑水道戏水操场不断扩建游泳池规模及最新最新的游乐设施，打造一流戏水胜地通过通过技术革新，解决夏季温泉使用频率低的劣势夏季开设游泳课及完善的救护设施弱化温泉夏季使用劣势广度开发驱动以水为载体的多种功能体验，形成一流的水主题体验区温泉泡池泳池23广度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性本类驱动对温泉的质量要求不高，仅为复合功能载体历史人文对人文资源没有要求周边景点依赖度对周边景点依赖度低，主要以自身外延功能复合，实现体验价值的最大化区域经济本类驱动主要以区域内客户为主，对区域经济要求较高政策支持力度对政策支持力度要求不高周边区域土地需求对周边区域土地需求量大，需要持续开发新项目以增加竞争力企业整合能力对企业市场洞察能力要求高广度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KP24（Bluelagoon）蓝湖温泉海岸旅游度假区“蓝湖blue

Lagoon

）温泉海岸离首都雷克雅未克西南约45分钟车程，国际机场25分钟车程，为一方圆3公里的露天天然温泉湖(蓝湖)，湖底蕴藏了大量的矿物质，湖水终年深蓝色，所以得名；温泉含有大量的矿物质、硅及海藻因而具有活性和治疗功效，对于皮肤保养具有很好的作用；出水量：约3700吨/天水温：37-39°C水深：2000米成分：2/3海水，1/3淡水元素mg/kg硅(SiO2)

251

钠(Na)7.643钾(K)1.177

钙(Ca)

1.274

镁(Mg)0,60

二氧化碳(CO2)

11,4硫酸盐(SO4)

31,8氯(Cl)

15.740

氟(F)0,18

总计320.6深度开发驱动（Bluelagoon）蓝湖温泉海岸旅游度假区“蓝湖25蓝湖温泉衍生品——系列化、产业化Accessories（附件）Bodycleansing（沐浴露）Bodynourishing（营养液）BodyrelaxingFace（脸部护肤品）礼品深度开发驱动蓝湖温泉衍生品——系列化、产业化Accessories（附件26基于蓝湖自身资源（开发的一系列保养产品）提供特色的保养及按摩服务BlueLagoon

In-WaterMassage水里按摩

Relaxingmassage松弛按摩Silicamassage硅胶按摩

按摩保养、按摩保养SaltGlow－盐浴Nourishingandrelaxing

algaetreatment藻类全身敷Waterretentionandcleansingtreatment水疗Firmingtreatment－拉芬保养Facialtreatment－脸部保养深度开发驱动基于蓝湖自身资源（开发的一系列保养产品）提供特色的保养及按摩27提供不同的深层次温泉体验设施，满足不同的不同层次的体验需求BlueLagoonwaterfall,whichprovidesanenergizingmassage.Exclusive

steambathwithwhitewallsthatresemblewhitesilicamudCozysteambathlocatedinalavacave

Saunaandarefreshingcoldwatersprinkle瀑布浴蒸汽浴结合BlueLagoon衍生产品的个人疗程深度开发驱动提供不同的深层次温泉体验设施，满足不同的不同层次的体验需求B28基于BlueLagoon产品连锁体系，拓宽财源及潜在客户源Energizingtreatmentforhandsandarms(20min)Energizingtreatmentforfeetandlegs(20min)BlueLagoonShopBlueLagoonShopatLaugavegur15inReykjavíkBlueLagoonShopatKeflavíkInternationalAirport深度开发驱动基于BlueLagoon产品连锁体系，拓宽财源及潜在客户源29深度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性本类驱动对温泉水质要求极高，需要含有特色成分及具有特色的保健疗效历史人文对人文没有要求周边景点依赖度自身观光项目缺失，需要周边一定范围内的资源弥补区域经济客户一般为高端及顶级客户，区域依赖度相对较低政策支持力度需要得到政府权威部门的支持及认证周边区域土地需求扩张对区域土地需求较小企业跨行业整合能力需要整合权威部门资源，以获得客户信任需要建立起一流的研究机构（或与一流机构合作）持续的形成该领域的领先，形成核心竞争力深度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KP30德国巴登巴登——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”是对这个城市最生动的描述区位：位于德国黑森林西北部的边缘上的奥斯河谷中水温：汤池水温徘徊于摄氏十八度至三十八度。核心吸引力世界顶级SPA，“SPA中的SPA”景观资源优势欧洲的拉斯维加斯。舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音乐大师的音乐会特殊产业驱动德国巴登巴登——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”是31被称做“休闲宫”的赌场，为城市赢得了“欧洲拉斯维加斯”的称誉；与生俱来的浪漫与情调吸引了众多欧洲艺术和音乐大师欧洲的拉斯维加斯：建于1824年，是德国最大最古老的赌场，也是世界上最漂亮的赌场之一。一百多年以来，这个赌场从未中断过营业，即使在两次世界大战中也照常开放音乐大师的音乐会：巴登巴登还是欧洲沙龙音乐的中心，圣诞新年将至，在泡温泉之余，还可欣赏到市内举办的多场舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音乐大师的音乐会巴登-巴登的赌场甚至也不叫赌场(Casino)，它有个文雅的名字——“休闲宫”(Kurhaus)，这个宫里也并非只可赌博，这里还有音乐厅，舞厅等。俄国作家陀斯妥耶夫斯基曾在这里通宵达旦的狂赌，结果输得一败涂地。后来他把这种上了赌瘾的感受写进了他的小说《赌徒》中，使之成为传世名作。特殊产业驱动被称做“休闲宫”的赌场，为城市赢得了“欧洲拉斯维加斯”的称誉32特殊产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性需要规模效应历史人文需要一定的人文，但是不是必须周边景点依赖度自身形成强势吸引力，对周边依赖度低区域经济区域外客户为主，区域经济依赖度低政策支持力度强势的排它性政策支持周边区域土地需求一般不需要大规模扩建，土地需求量少企业跨行业整合能力排它性的资源获取能力强势企业背景特殊产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KP33日本汤布院位于日本九州大分县，800多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地区位：日本大分县大分郡汤布院町川上构成：汤布院温泉包括由布院温泉、汤平温泉、冢原温泉3个温泉。泉质：碱性单纯泉水温：泉口温度摄氏42-98度疗效：有助于风湿性疾病，运动器官障碍，关节痛，神经痛，疲劳恢复住宿：拥有饭店旅馆63家，民宿13家，其他住宿设施19家核心吸引力汤布院车站美术馆汤布院民艺村古典马车日本民俗温泉洗浴金鳞湖露天温泉文化产业驱动日本汤布院位于日本九州大分县，800多处温泉形成了一座风情无34专题美术展览馆，使游客对温泉文化有直观感知；可参与的民艺村手工制作，让游客对日本文化有了亲身体会专题美术馆最多：展出日本放浪诗人佐藤溪作品的由布院展览馆，汤布院金鳞湖美术馆，由布院彩绘玻璃美术馆，以音为主题的空想之森Artegio，甚至连火车站都有展出当地文化的美术展览馆，可见当地人对民俗文化的重视民艺村传统手作：汤布院民艺村，由九州各处迁移过来的江戶老房子，日本特色木玩具、吹玻璃、造纸、用温泉水染布，处处体现了日本的传统文化美术馆美术馆里的特色茶馆手工作坊及工艺品文化产业驱动专题美术展览馆，使游客对温泉文化有直观感知；可参与的民艺村手35文化产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性单个温泉质量要求不高，需要裙带规模效应历史人文悠久的历史人文周边景点依赖度自身形成一套完善的休闲体验之旅，依赖度低区域经济主要依托区域外的客户，对本区域经济依赖度低政策支持力度政府相关的支持及扶持周边区域土地需求无大规模扩建，土地需求量低企业跨行业整合能力需要在文化产业链具有很强的整合能力文化产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KP36Dunton温泉旅游度假区－温泉及滑雪圣地DuntonHotSprings知名温泉高山滑雪胜地，由具有几个世纪历史的旧村改建而成，包括一个接待中心，私人别墅，图书馆，室内室外温泉周边主要城市距离：1hourdrivetoTelluride,CO(TEZ)1hourdrivetoCortez,CO(CEZ)2hourdrivetoMontrose(MTJ)2hourdrivetoDurango,CO(DRO)4hourdrivetoAlbuquerque,NM(ABQ)7hourdrivetoDenver,CO(DIA)水温：30－41度水深：914.4米物质：碳酸盐、硫、钙、锰间歇式温泉复合资源驱动Dunton温泉旅游度假区－温泉及滑雪圣地DuntonHo37温泉成为跨越冬夏活动的纽带，成为度假区不断吸引游客的核心夏天：骑马钓鱼瑜珈拳击葡萄酒品鉴会徒步登山游图尔斯山脉四驱越野木筏高尔夫自行车登山冬天：滑雪滑冰越野滑雪高山滑雪（直升机辅助）雪橇雪上汽车狗拉雪橇雪山登山训练乡村滑雪温泉复合资源驱动温泉成为跨越冬夏活动的纽带，成为度假区不断吸引游客的核心夏天38复合资源驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性除温泉外还需要一种核心资源驱动（滑雪、滨海）历史人文对历史人文没有要求周边景点依赖度自身形成核心，周边仅是有益的补充区域经济客户一般为高端或顶级客户，可以突破区域跨度政策支持力度对政策支持力度要求低周边区域土地需求开发规模较大，需要充足的后备土地支持持续提升企业跨行业整合能力企业需要持续的高投入以获得持续的竞争力需要敏锐的市场嗅觉以满足高端人群的最新需求复合资源驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KP39各种核心驱动力适应性KPI体系对比分析

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型复合资源驱动型资源的稀缺性一般高一般较高，群聚效应多重资源历史人文一般一般较高高一般周边景点依赖度一般高一般一般一般区域经济高一般一般较高一般政策支持力度一般较高极高高一般周边区域土地需求高一般一般较高高企业跨行业整合能力较高高高高较高资料来源：世联分析各种核心驱动力适应性KPI体系对比分析适应性KPI体系广40各种核心驱动力适应性KPI体系与本项目对比分析

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型多重资源驱动型本项目资源的稀缺性一般高一般较高，群聚效应多重资源较高历史人文一般一般较高高一般较高周边景点依赖度一般高一般一般一般一般区域经济高一般一般较高一般较高政策支持力度一般较高极高高一般一般周边区域土地需求高一般一般较高高一般企业跨行业整合能力较高高高高较高高资料来源：世联分析各种核心驱动力适应性KPI体系与本项目对比分析适应性KP41通过拟合度分析，本项目应选择深度开发模式作为核心驱动力，文化产业开发作为辅助驱动力的一流温泉度假区的发展模式5分，高度符合4分，较符合3分，基本符合2分，较不符合1分，高度不符合

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型多重资源驱动型资源的稀缺性历史人文周边景点依赖度区域经济政策支持力度周边区域土地需求企业跨行业整合能力合计得分2327192519项目解析驱动力模式研究拟合度分析核心驱动力——深度开发驱动辅助驱动力——文化产业开发驱动通过拟合度分析，本项目应选择深度开发模式作为核心驱动力，文化42在确定了深度开发驱动为主，文化产业开发驱动为辅的发展模式之后，本项目存在哪些可以深入挖掘的市场机会？在确定了深度开发驱动为主，文化产业开发驱动为辅的发展模式之后4344项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.64.1旅游度假市场研究4.2旅游地产研究44项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.44珠三角地区发达的经济为旅游消费提供了基础珠三角作为中国经济最发达的地区之一，经济实力雄厚，人均GDP将近1万美元。按照国际惯例，某地人均GDP达到3000美元时，进入休闲旅游阶段；当人均GDP达到5000美元时，进入度假旅游阶段；珠三角地区人均GDP远超过5000美元，理论上已进入成熟的度假经济阶段，但鉴于中国国情，现阶段旅游市场非简单升级，而是度假旅游、休闲旅游、观光旅游的伴生存在，突出表现为旅游产品的转型升级。区域度假市场有效需求12005-2009年珠三角宏观经济增长分析2009年珠三角三产构成珠三角地区发达的经济为旅游消费提供了基础珠三角作为中国经济最45珠三角短假自驾游形成规模，为省内旅游提供高质量客源珠江三角洲是全国人均汽车拥有量最高的地区，东莞居全国首位。自驾游中，短假过夜旅游占重要比例。调查显示，私家车和包车旅行占62%。各城市每百户私车拥有量出行方式选择区域度假市场有效需求2资料来源：世联分析各城市统计年鉴珠三角短假自驾游形成规模，为省内旅游提供高质量客源珠江三角洲46珠三角短假消费市场需求旺盛，购买力水平较高77%的度假客户平均度假出行的费用支出超过5000RMB珠三角游客日均住宿消费水平271元，日均用餐消费水平225元游客在省内休闲度假平均停留时间为3.6天，其中50%的游客在4天以上。对于优质项目具有较高的忠诚度。3/4的游客会每年重复消费2次以上。占30%的每季重游客户是度假区置业的主要群体。区域度假市场有效需求3重游率分析休闲度假停留时间分析主要消费水平分析费用支出水平分析资料来源：世联分析；V-BAY分析珠三角短假消费市场需求旺盛，购买力水平较高77%的度假客户平47珠三角会议市场需求旺盛，且时间上集中于第四季度全球背景：目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8％至10％的速度递增珠三角现实：目前世界500强有200多家落户广东，加上设在香港和珠三角的亚洲区总部及分支机构等，珠三角完全有机会成为世界各跨国公司商务会议集中地CASE：世界500强企业沃尔玛每年在深圳香格里拉大酒店召开会议的费用接近100万珠三角滨海度假区会议市场现状：会议销售情况普遍较好，旺季集中在游客量较少的年底星级名称出租率价格状况客源结构五星广州南沙大酒店年底80%以上。6000元/半天/100人广州、东莞大型企事业单位四星大梅沙海景酒店年底80%以上2000元/100人/半天盐田区各大企业四星雅兰酒店年底80%以上1600元/100人/半天深圳市各大企业四星大亚湾假日酒店年底70%以上4000元/100人/半天壳牌石油以及附近其它公司区域度假市场有效需求4珠三角会议市场需求旺盛，且时间上集中于第四季度全球背景：目前48珠三角区域已经形成第二居所需求环境；惠州便利的交通、良好的自然资源受到关注市场化开发第二居所依托的宏观环境适应性分析判断1、有快速干道连接主城区，市政基础设施完善；4小时车程内，1.5小时最优，最短距离100km连接珠三角发达高速网，距离广深1.5小时Y2、人均GDP近10000美元，休闲度假时间充裕，追求全新体验的生活方式和理念。广深人均GDP$12000以上香港人均GDP$25600Y4、消费结构向度假倾斜，私人汽车拥有量超过30%以上汽车人均拥有量全国首位Y5、本地区或跨区域规模性的中高收入阶层区域内有大量潜在中高收入人群Y在大珠三角市场的机会1从城际快速交通路网、人均消费水平、私家轿车普及率、中高收入阶层规模等角度看，珠三角区域已经形成了良好的第二居所需求环境。珠三角区域已经形成第二居所需求环境；惠州便利的交通、良好的自49惠州有资源潜力和市场机会成为一流的区域性旅游度假胜地……项目位于惠州黄金旅游带的“百里生态旅游长廊”的核心区域，区位优势明显。

旅游区位优势明显惠州“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区。

在大珠三角市场的机会2惠州有资源潜力和市场机会成为一流的区域性旅游度假胜地……项目50由于区位便利和较强的置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角。珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力。在大珠三角市场的机会3由于区位便利和较强的置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品51在整个开发历程中，游客结构将以珠三角为核心，并向多元化、高质量和忠诚度逐步调整旅游业作为受宏观政治经济形势影响波动较大的行业，必须通过持续改善客户的地域结构规避可能的风险。香港客户由于高购买力和区域影响力因素，在本项目中始终为重要客户。随着全国市场的影响力建立，其他市场客户量增加，珠三角客户总量缓慢上升，但比例保持在60%左右，来规避单一游客来源地带来的潜在风险。香港珠三角珠三角香港珠三角其他市场其他市场其他市场旅行团旅行团个人游个人游现状发展期成熟期商务商务非商务商务非商务非商务现状后期现状发展期成熟案例显示，个人游（包含自驾游）客户在忠诚度、停留时间、消费能力和置业可能性上均高于团队客户。项目后期，个人游客户应超过70%。同时，按照国际案例，并考虑到项目特点，商务型客户最终占总量10%-15%。注：各图表只表示比例变化，而非数量的调整。反映大趋势，而非精确数值。资料来源：世联分析在大珠三角市场的机会4在整个开发历程中，游客结构将以珠三角为核心，并向多元化、高质52本地休闲自住类旅游度假区

——资源有瓶颈，覆盖市场窄项目现状描述主要功能客户特色观澜高尔夫以其超大规模的180洞GOLF著称，承办大型赛事，并延伸其他休闲活动运动/休闲/娱乐深圳本地及香港客户GOLF广州逸泉山庄未能充分利用资源打造旅游吸引力，被动演变为面向当地的第一居所休闲/保健从化本地客户温泉广州荔湖高尔夫单一的GOLF球场，简易接待设施运动/休闲新塘、广州、东莞GOLF深圳麒麟山庄党和国家领导人的接待场所会议/休闲政府官员；深圳客户田园风光佛山南国桃园依托于大量居住人口，旅游设施与功能对外吸引力不足，辐射范围有限娱乐/会议佛山客户央视南海影视城深圳华侨城城市化的，分布着大规模居住社区，以人造主题公园为特色，功能多样娱乐/购物深圳客户为主主题公园珠海金海滩设施陈旧，沙滩质量不高，游客量少，经营困难娱乐珠海大众客户滨海广州横档岛大众化市民休闲场所，接待设施简陋观光/娱乐广州、东莞滨海/炮台深圳光明农场以农业观光以及本地企业拓展为主观光/运动深圳客户观光农业香港愉景湾逐渐演变为在香港工作的（包括外籍）人士的第一居所休闲/常住/会议居住在本项目的客户滨海/GOLF深圳龙岗植物园植物园吸引力有限，以GOLF为主休闲/娱乐深圳客户GOLF海口美视高尔夫相对单一的GOLF功能，客户多为本地企业、政府人员休闲海口客户滨海/GOLF珠三角市场供给本地休闲自住类旅游度假区

——资源有瓶颈，覆盖市场窄项目现状53区域旅游度假resort类

——资源低档开发，功能尚未健全项目现状描述主要功能客户特色珠海飞沙滩接待设施与餐饮设施简陋，经营状况差，即使旺季游客量也不多娱乐/休闲珠海、中山、广州、佛山大众客户滨海深圳大梅沙已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显娱乐/休闲珠三角客户滨海深圳小梅沙已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显娱乐/休闲珠三角客户滨海江门王府州娱乐项目很少，淡旺季明显休闲珠海、中山、广州、佛山、深圳、台湾滨海汕尾红海湾大众休闲地，运动项目较多会议/休闲广州、东莞、惠州、深圳广东水上运动基地珠海御温泉将温泉资源发挥到极至，与传统文化和现代科技相结合休闲/保健/会议珠三角客户温泉清远笔架山以山景和漂流溯溪为主，大众观光休闲/会议珠三角客户峡谷漂流韶关丹霞山大众旅游地，佛教胜地，相对单一的观光功能观光珠三角客户地貌/历史遗址肇庆七星岩大众旅游地，南中国保存得最多最集中的摩崖石刻群观光珠三角客户喀斯特地貌/石刻阳江海凌岛滨海小镇，大量仿宋建筑群为其打造文化旅游的依托休闲/运动/观光/会议珠三角客户滨海/仿宋建筑珠三角市场供给区域旅游度假resort类

——资源低档开发，功能尚未健全项54度假地选择：100-300公里的黄金距离，惠州具备作为度假区的空间优势对于自驾车游客来讲，100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。44%的珠三角游客表示如果惠州有一处高档度假区一定会前往；47%的游客表示视情况而定；只有8%的游客表示一定不会去。可见，区位本身不存在不利因素。区域度假市场度假偏好1资料来源：世联分析；V-BAY分析对度假区的距离选择排序对惠州的第一感觉度假地选择：100-300公里的黄金距离，惠州具备作为度假区55对“亲近山水，回归自然”的呼声最高自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。度假区的产品偏好选择排序度假区的特色选择排序资料来源：世联分析；V-BAY分析区域度假市场度假偏好2对“亲近山水，回归自然”的呼声最高自然生态和人性化服务是游客56对度假生活的意见：舒适度最为珍贵

——作为自然人的特征75%的游客，最为看重度假区的舒适性。此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。资料来源：世联分析；V-BAY分析区域度假市场度假偏好3对度假区关键特性的选择对度假生活的意见：舒适度最为珍贵

——作为自然人的特征75%57关注健康、重视家庭、圈子立命

——作为社会人的特征追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。自驾车出行度假占40%份额。资料来源：世联分析；V-BAY分析区域度假市场度假偏好4度假目的选择排序度假伴侣选择度假出行方式关注健康、重视家庭、圈子立命

——作为社会人的特征追求健康是58繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。休整放松陪伴家人日常消费调节心情女性嗜好亲子活动家庭聚会社交聚会家庭聚会亲近自然休闲放松亲近自然休闲放松资料来源：世联分析区域度假市场度假偏好5对短假时间的利用繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾是在生活59对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理资料来源：世联分析；V-BAY分析潜在的其他需求对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是综合解60结论：珠三角旅游度假人群需求的五种特征要素回归自然、原生态体验对度假区功能的复合需求对滨海、温泉等特色生活的向往追求度假黄金距离舒适性要求尤为突出那么在大旅游产业蓬勃发展的背景下，旅游地产存在哪些市场机会？结论：珠三角旅游度假人群需求的五种特征要素回归自然、原生态体6162项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.64.1旅游度假市场研究4.2旅游地产研究62项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.62珠三角一体化大趋势下，各主要城市联系愈加紧密，统一的珠三角2小时经济生活圈业已形成珠三角2小时经济圈——中心城市：广州：政治文化中心，深圳：创意之都，珠海：休闲之都、东莞：制造业之都；惠州、肇庆等逐渐成为中心城市2小时车程内的旅游、休闲度假圈层；经济中心1小时生活圈旅游、休闲、度假产业带工业承接带珠三角2小时经济圈东岸都市圈中部都市圈西岸都市圈积极发展以电子信息为主的高新技术产业，重点发展以金融、商贸、会展、旅游为主的第三产业，成为具有国际影响力的现代制造业基地和生产服务中心。

强化金融、商贸、文化、教育、物流、通讯、信息咨询等综合服务功能，成为珠三角最具辐射力的综合服务中心和产业中心。

重点培育主城区的综合服务功能依托于港口的临港工业，发展旅游业和港口贸易等第三产业，成为珠三角未来加快发展的重点地区。珠三角城市群根据承担功能不同划分为三大都市区，形成各具特色，协调共进的多元化发展格局珠三角一体化大趋势下，各主要城市联系愈加紧密，统一的珠三角263根据休闲度假市场的一般规律，大珠三角整体已经进入度假置业阶段指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟判断*广州，人均13004美元；深圳人均13581美元；惠州5228美元休闲度假市场发展的一般规律：现在深圳离惠州也不远，而且房价不高，放一套别墅在这里，周末的时候就过来坐坐这边资源很好，离城市也不远，升值潜力很大，未来像这样的别墅会越来越少——根据汤泉半岛客户访谈资料整理珠三角一体化趋势加深，生活水平不断提升度假需求逐渐转化为实际置业需求，大珠三角置业观已经形成根据休闲度假市场的一般规律，大珠三角整体已经进入度假置业阶段64珠三角城际交通系统日益发达，城市之间交往日益密切，城界日益消失，跨区域置业变得普遍广惠高速1.5H环大亚湾高速金海湾第二居所：如惠州金海湾；吸引大量深圳、惠州休闲度假客户楼盘产品客户半岛一号联排、叠加80%为厦门客户金海湾别墅55%为深圳客户项目名称开发时间规模祈福新村19927500亩广地花园19981200亩星河湾20011200亩南国奥林匹克花园20013000亩锦绣香江20014000亩华南新城20013000亩雅居乐20024500亩在大广州，跨区域置业非常普遍珠三角城际交通系统日益发达，城市之间交往日益密切，城界日益消65珠三角中高端客户是高品质度假物业主要需求群体，置业能力十分雄厚由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力珠三角中高端客户是高品质度假物业主要需求群体，置业能力十分雄66大珠三角度假置业观下深入挖掘旅游地产在珠三角全局中的发展机会未来的竞争视野，必须脱离惠州的局限，锁定整个大珠三角区域……大珠三角度假置业观下深入挖掘旅游地产在珠三角全局中的发展机会67对珠三角度假物业的扫描——市场上度假物业可分为碧桂园模式、东海岸模式和天麓模式东海岸模式（轻资源型）天麓模式（核心资源型）碧桂园模式（近郊概念型）城市挤压型白领客户产品升级型，普通度假养老型客户顶级富豪，资源占有型客户依托极为强势的资源及配套，树立市场领导者地位，自我中心化，自我定价代表项目：华侨城天麓、万科天琴湾、侨鑫从都具备一定的资源，主要依托于大型城市，以资源整合内部配套建立度假氛围，树立大社区形象代表项目：万科东海岸、金海湾、锦绣山河批量贩卖资源，缺乏真正意义的大手笔，以性价比为噱头，沦为城郊白领通勤社区代表项目：碧桂园系列、金地荔湖城对珠三角度假物业的扫描——市场上度假物业可分为碧桂园模式、东68南沙碧桂园：“均价4600元/m2，一线山景电梯洋房”47万，别墅+洋房销售价格：洋房价格4980元/㎡起，户型为92-152㎡的二房到四房；单体别墅价格14500-15500元/㎡，户型为205㎡；度假资源：高尔夫资源/狮子洋江景/酒店主要客户：当地居民，公务员，企业员工，大量碧桂园旧业主点评：高尔夫成为鸡肋资源，度假主题模糊化，“度假”沦为单纯的概念，项目度假价值驱动力不够，难以拉动高端度假客户，转向低价拉动周边刚性自住客户，沦为低价自住盘荔城碧桂园洋房毛坯3200元/㎡碧桂园假日半岛高层洋房5500元/㎡顺德碧桂园毛坯均价3300元/㎡碧桂园凤凰城高层毛坯均价4000元/㎡以碧桂园系列为代表的近郊概念型物业缺乏与度假的实质性关联，在08年淡市中该弊病表现更为突出——依靠低价肉搏南沙碧桂园：“均价4600元/m2，一线山景电梯洋房”47万6918000-20000﹤18000城区别墅与豪华洋房价格对比金海湾、凯旋会洋房珠江新城别墅8000-10000﹤8000郊区别墅与豪华洋房价格对比雅居乐天域（22层）星河湾星座绿茵岛别墅南沙滨海花园等广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖——碧桂园研发中心陶先生目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城市白领，对别墅的认知度和理解不深……

——珠江地产陈副总经理“白领也可住别墅”“你的一生因70万而改变”度假的找不到度假气氛，居家的体验不到生活的便利“平过自己起屋”碧桂园模式的弊病在同质化竞争中日益突出：除低价外匮乏其他核心竞争力，客户群扩张难度大，高层沦为白领通勤区18000-20000﹤18000城区别墅与豪华洋房价格对比70地址：盐田区大梅沙外环路高速公路北侧占地面积:57578.20平方米总建筑面积:40300平方米开发周期:万科东海岸（1－4期）分5年开发，2003－2008总户数:200停车位:1:1.2相关配套：风情商业街/会所东海岸模式强调居住环境和度假氛围的打造，母体仍然缺少核心资源，发展到后期逐渐向第一居所倾斜地址：盐田区大梅沙外环路高速公路北侧东海岸模式强调居住环境和71一期2003－2004风情商业街形态全面展示；湖景展示会所投入使用，部分用作售楼中心风情商业街开始招租风情商业街持续招租，如：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商业街仍未建设完毕二期2004－2005三期2005－2006启动区风情商业街部分名牌商业入驻。如：华润万家、百安居和顺电、招行ATM机、室外CoffeeClub四期2007－20083个主题广场、5个泳池、2个公园基本建成四期独立配套蓝色会所、游泳池和原生态荔枝溪谷万科东海岸的配套之痛：1、休闲配套：内部有建设，但主要是基础运动/小规模公园，休闲度假仍主要依靠大梅沙外部资源2、商服配套：有基础商业，但无论是教育/医疗等也都要依靠外部提供——仍是一个在有资源的度假区内提供短暂停留的地段，长期居住性不足——当前入住率约30%，小高层不到10%万科东海岸开发历程回顾——配套建设以社区内商业/会所为主，居住环境佳但丰富性、娱乐性低一期二期三期四期山脊公园网球场华润万家沙滩排球场足球场山脊公园蓝色会所泳池湘菜馆、名厨饭堂一期风情商业街形态全面展示；湖景展示风情商业街持续招租，如：7207年后，珠三角顶级度假物业呈现井喷状态，且市场价值不断提升，成功的关键在于天麓模式的贯彻——即项目核心资源的打造侨鑫汇景新城万科十七英里万科天琴湾观澜高尔夫华侨城天麓颐和高尔夫庄园07年后，珠三角顶级度假物业逐步复苏，市场价值不断提升凯旋湾2007年万科十七英里纯私家海滩凯旋湾国家一级建设控制区内原生态山海景观观澜高尔夫世界最大的高尔夫球场华侨城天麓东部华侨城全配套，9平方公里山海景观万科天琴湾270度半岛全海景，游艇会终身会籍颐和高尔夫庄园南湖国家旅游度假区，南湖高尔夫俱乐部会籍仰仗核心资源建立市场统治力，是珠三角顶级度假物业成功的关键均价20000500008000010000013000007年后，珠三角顶级度假物业呈现井喷状态，且市场价值不断提升73天麓模式下的核心资源打造——华侨城天麓，依托东部华侨城强势配套的低密度山海大宅建筑面积(km2)产品、户型开盘时间价格(万元/m2)二区1.7044栋独栋大宅2008.6.287-8七区1.76188㎡双拼、247-334㎡独栋、1100㎡大宅，共56套2008.5.28双拼5-7独栋7-9九区3联排9栋260-270㎡别墅2009.8.24-5六区3.88126套188-305㎡的双拼、叠拼和洋房2009.8.83-4占地732万㎡，总建筑面积20万㎡；分为七个区，分布在“三谷”的不同区域；与山、海、林、球场等景观和资源和谐融合；世界建筑大师理查德•迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司的原版演绎目前在售的为天麓八区，共计88套北欧风情山海别墅，面积在274-355㎡之间，均价为13万/㎡，剩余8套双拼天麓模式下的核心资源打造——华侨城天麓，依托东部华侨城强势配74天麓模式下的核心资源打造——天琴湾的绝版双海湾景观豪华独栋，附赠浪骑游艇会终身会籍一期二期三期11栋低层、联体退台式高档度假国际海岸公馆，总计69套豪华会所48栋顶端豪华独立半岛别墅，面积在350-1000㎡之间

均价2-8万/㎡均价13万/㎡天琴湾3期2010年4月21日正认筹，其中03号别墅587㎡、20号别墅501㎡、36号别墅766㎡认筹金45万元/套，起价8万、均价13万、最高23万元/平方米，总价8000万元/套起；28号独栋别墅890㎡单价280898元/平方米，总价2.5亿元天麓模式下的核心资源打造——天琴湾的绝版双海湾景观豪华独栋，75天麓模式下的核心资源打造——侨鑫从化国际依托华南最大的温泉群落以及27洞高尔夫，作为亚运会配套设施投标顾问美国BSA总体规划顾问加拿大TPP高尔夫球场球场设计美国IMG景观设计美国Pinnacle五星级酒店/会议中心建筑设计美国WATG景观设计新加坡BeltCollins室内设计美国YabuPushelberg香港JohnChan温泉SPA养生中心建筑设计香港Gravity顾问香港ConceptSaphyr智能化顾问Honeywell顶级配套体系：包括27洞高尔夫球场、公园俱乐部、白金五星级酒店/国际会议中心、体育公园、温泉SPA养生中心以及博物馆，作为亚运会配套会馆，总投资高达80亿区位：广州从化温泉地区西侧，位于流溪河支流杨梅坑河河谷平原地带占地面积：3697亩总建筑面积：883592㎡功能定位：集国际会议、温泉养生、生态休闲为一体的度假中心和高端服务基地首期住宅物业：温泉独栋别墅17套，其中300㎡总计3套、400㎡总计8套、600㎡总计4套、800㎡企业会馆总计2套天麓模式下的核心资源打造——侨鑫从化国际依托华南最大的温泉群76“4.15”新政对珠三角休闲度假市场影响总结：短期内度假市场将受到一定打击，中长期来看而以自住为主的刚性需求将进一步得到政策的“眷顾”，顶级度假物业将愈加坚挺未来的休闲度假市场回到“刚性”需求，客户构成重新洗牌，休闲度假重新成为真正富人的选择付款方式上，一次性付款成为必然客户对休闲度假物业本身的品质、配套完善以及保值增值能力要求更高，这对项目提出了更高要求123坚定走高端客户路线，放弃需要依赖银行贷款的“伪富人”项目前期要在客户能感知的地方加大高端、有竞争力的配套投入以及打造更有品质的产品，提升项目的竞争力“4.15”新政对珠三角休闲度假市场影响总结：短期内度假市场77旅游地产市场分析对本项目的启示：坚决占位珠三角一线度假物业阵营，梳理本项目核心资源，建立市场区隔项目占位占位珠三角一线度假物业阵营不走碧桂园模式投机取巧的“伪度假”道路，避免东海岸模式忽视内部资源整合的失误，梳理本项目的核心资源，建立市场区隔内部流程的资源整合与提升核心关键资源可整合资源可提升资源自然温泉、交通区位汤泉林场、九龙潭、水库山地（高尔夫）人文东坡文化古缚娄国服务汤泉国宾馆养老养生药膳旅游地产市场分析对本项目的启示：坚决占位珠三角一线度假物业阵7879项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.679项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.79实施战略的思考及解构项目资源及驱动模式层面市场竞争格局层面项目资源禀赋＋驱动力模式拟合珠三角顶级度假物业如何体现珠三角一线度假物业的高形象？深度开发模式如何落实？温泉与地产如何结合？地产如何介入？物业价值如何最大化实施战略的思考及解构项目资源及驱动模式层面市场竞争格局层面项80在推导本项目的发展战略之前我们借鉴BlueLagoon的发展历程……在推导本项目的发展战略之前我们借鉴BlueLagoon的发811、整合政府权威部门资源，获得最广泛的认同

2、开发衍生产品，扩大知名度及影响力

3、在母体成功的基础上进行规模复制Lagoon在本区域一家供热公司进驻后初步形成第一批在Lagoon泡温泉的游客发现了其对牛皮癣的独特疗效第一个公共温泉泡池开业第一家得到国家卫生部认可的治疗牛皮癣的诊所开业第一款Lagoon护肤品面市Lagoon有限公司与权威卫生机构开办皮肤病疗养中心扩建后LagoonSPA正式开业（99-7-15）Lagoon新款护肤品上市Lagoon脸部护肤系列产品面市Spa区开业，开始提供水疗及按摩服务在首都雷克雅未克开设Lagoon专卖店Lagoon门诊部开业Lagoon在雷克雅未克中心开设新店Lagoon在雷克雅未克国际机场开设蓝湖化妆品店及Spa店19761981198719941995199720062005.620032002200019992007计划扩大一半BlueLagoon发展历程1、整合政府权威部门资源，获得最广泛的认同

2、开发衍生产品821：BlueLagoonClinic—获得冰岛国家卫生部认证的医疗诊所

2：BlueLagoonLib与世界一流的研究专家实验室建立合作关系，确保研究成果的权威性由50－60平米的室内池及350平米的室外池组成；配备了15个双人床疗养房无障碍设计考虑残障人士的需求在治疗的同时可以享受其它的相关娱乐休闲活动Prof.JeanKrutmann国际知名的皮肤学专家（皮肤衰老及环境医学方面享有声誉）整合资源1：BlueLagoonClinic—获得冰岛国家卫生83通过高质量的管理及运营争取各种奖项，确保一流温泉度假区的声誉及服务保证2005

世界最佳温泉Spa奖2004

最佳出口创汇奖(ThePresidentofIceland'sAwardforExportAchievement)BlueLagoon——门诊大楼灯光工程获得2006北欧照明奖MedicalCenter——DVCulturalAwardforBLUELAGOONBlueLagoon——因为连续四年获得蓝旗称号（旅游管理部门颁发）注：蓝旗奖主要是为旅游环境保护及开发作出杰出贡献的企业，表明其达到很高管理水平奖项声誉通过高质量的管理及运营争取各种奖项，确保一流温泉度假区的声誉84蓝湖（Blue

Lagoon）案例KPI总结KPI自身资源最大化开发外围资源整合稳健发展建筑设计温泉体验设施多样化及复合化开发出一系列产品，并形成产业化、连锁化产品与温泉体验无缝结合的保养及按摩服务获得国家卫生部门认证，消除客户质疑与世界一流专家及实验室合作，获得领先的权威持续的获取旅游部门权威荣誉，保证旅游口碑与周边景点互动，增加游客驻留时间逐步完善及扩大相关设施，避免财务危机通过功能复合扩大客户源，保证设施的最大运营在相对成熟及稳健后进行规模的扩张建筑与自然的融合，使人获得最大的放松建筑与艺术的完美融合，增加客户吸引力人性的、无障碍设计考虑不同人群的需求（儿童、孕妇、残疾人及老年人）蓝湖（Blue

Lagoon）案例KPI总结KPI自身资源最85建立中国一流温泉度假区标准，树立领导者地位与政府机构（卫生部）、国际一流研究机构合作，获得高端形象及权威支持与周边旅游景点、文化古迹展开深度合作合作或单独成立研究机构，进行深度开发，以期形成外衍产品，迅速形成核心竞争力注重氛围营造，避免大而全的高成本平铺式开发，分期投入，滚动开发，降低陌生区开发风险话语权资源整合衍生品效率开发建立中国一流温泉度假区标准，树立领导者地位与政府机构（卫生部86项目发展战略落实——建立中国一流温泉度假区标准（领导地位树立、排它性）国内一流温泉度假区标准必须拥有比肩国际一流温泉度假区水质的资源禀赋必须拥有国际一流研究机构的认证及技术支持，以获得最先进的疗养体验必须提供国际一流的温泉体验设施，享受国际化的温泉体验必须国际化温泉度假区氛围，资源及生态环境的保护，以保证获得永续经营必须拥有复合的功能及丰富外围体验价值，以保证持续的吸引力功能的复合及外围体验价值的打造形成持续的吸引力必须提供国际化团队的先进服务项目发展战略落实——建立中国一流温泉度假区标准（领导地位树立87项目发展战略落实——政府资源整合政府资源权威机构周边景点资源整合获得政府高层（省一级）支持，未来通过高端营销及远景规划展示项目价值，形成自上而下的影响力，增强客户信心——力争省旅游重点项目继续完善政府接待功能，，成为政府对外展示的窗口，并借助亚运会、省运会的契机承担外事接待任务未来通过一定时间的经营及相关研究成果的转化，力争获得卫生部的权威认证及合作开发，为项目持续拔升提供支持项目发展战略落实——政府资源整合政府资源权威机构周边景点资源88项目发展战略落实——权威机构资源整合与世界一流研究机构合作，获得其对温泉资源的权威认证，形成自上而下的权威信息及影响力；跟世界一流的研究机构合作，对温泉资源进行深度开发研究，通过外衍产品获得排它性核心竞争力。政府资源权威机构周边景点资源整合认证发布会温泉研究合作交流温泉衍生品项目发展战略落实——权威机构资源整合与世界一流研究机构合作，89政府资源权威机构周边景点资源整合目标：延伸外部功能，增加项目吸引力最大限度增加客户的多重体验，延长其驻留时间整合景点：九龙潭瀑布水库——溯溪、漂流、攀岩的山野之乐横岭山——自驾游、松涛林海体验缚娄遗址——体验南粤古国青铜时代的风貌……………项目发展战略落实——周边景点资源整合政府资源权威机构周边景点资源整合目标：项目发展战略落实——周9091项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.66.1形象定位6.2产品定位6.3形象定位91项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.91华南首席温泉养生公馆汤泉吐焰镜光开，白水飞虹带雨来。胜地钟灵传异事，巨人留迹寄苍苔。——苏轼《佛迹岩》依托稀缺的原生态环境和人文资源，通过设立多元配套，充分依托度假区营造的整体氛围，打造多元化度假体验的五星级温泉社区珠三角·汤泉畔华南首席温泉养生公馆汤泉吐焰镜光开，白水飞虹带雨来。依托稀缺92亲山乐水的温泉养生，感受自然的休闲旅游，沧海桑田的人文历史温泉特色、度假区最主要的功能——温泉养生功能完善整合森林、溪流等资源，为度假配套的——休闲旅游功能整合人文历史，增强区域活力与度假氛围的——古城观光功能亲山乐水的温泉养生，感受自然的休闲旅游，沧海桑田的人文历史温93享有多样化的温泉体验享有多样化的温泉体验94高尔夫、溯溪、登山、攀岩，山野运动汇，不仅仅只有温泉高尔夫、溯溪、登山、攀岩，山野运动汇，不仅仅只有温泉95缚娄遗梦，东坡风流，故国神游，多情应笑我缚娄遗梦，东坡风流，故国神游，多情应笑我96国际化的管理团队，尊贵的贴身服务，前沿健康的温泉产品国际化的管理团队，尊贵的贴身服务，前沿健康的温泉产品9798项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.66.1形象定位6.2客户定位6.3形象定位98项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.98区域度假置业客户总结通过对珠三角度假项目的调研以及对客户和专家的访谈及问卷分析，我们总结出珠三角度假客户的分类：顶级客户享受型客户事业型客户金领客户高级专业人士中小企业主企业、政府的中高层管理者大型企业主、董事高端客户企业会所客户区域度假置业客户总结通过对珠三角度假项目的调研以及对客户和专99顶级客户－享受型顶级客户－事业型典型背景分析豪门家族的第二代守业者，部分非常热爱生活第一代创业者，多数有较高的教育背景：顶级人士中的第一代创业者，多数有良好的教育背景：珠三角、港澳台顶级富商;海外跨国企业高管大型国企企业老总、董事。