尚美佳南昌城泰投资蒋巷项目整体定位与物业发展建议

城泰投资蒋巷项目

整体定位与物业发展建议《江景艺墅庭院生活》报告思路46项目初步规划建议物业发展建议5项目经济测算321宏观大势与入市时机项目定位项目附加值建议项目启动策略7PARTONE1★宏观大势与入市时机宏观大势——国家宏观经济周期通过三十年来我国GDP增长在一定程度上反映出中国改革开放三十来宏观经济一直持续良性快速增长的状况，通过每年GDP比上年的增长率变化的曲线图，可以看出中国宏观经济的调整周期应该是七年。第一轮：1978年～1984年，78～81年先微调后，再上扬，宏观经济总体增长较快，周期为7年。第二轮：1985年～1990年，宏观经济增长逐步放缓，周期为6年。第三轮：1991年～1999年，1991年、1992年两年快速增长期，但从1993年始到1999年，增长率缓慢，剔除91、92年二年，本轮放缓周期也为7年。第四轮：2000年～2007年，由于GDP总量已经到了一个较大数据，并保持逐年上调增长之势，本轮周期为8年。第五轮：2008年～2015年，中国宏观经济受到世界经济危机的影响进入调整期，后2-3年进入恢复期。201512新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价起稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011钟型特征价升量跌8%价量齐跌价稳量涨价量齐涨

房地产市场发展周期阶段钟模型：宏观大势——房地产周期南昌市场刚进入此阶段，未来2-4年基本处于此阶段

入市时机——各区域土地供应量08-09年各板块供应量未来土地供应集中区未来土地供应集中区通过近二年土地供应情况来看，红谷滩，湾里是重点土地供应地块，而拥有大量土地储备的朝阳洲，青云谱区，京东区域近几年土地供应较少，预计未来1-2年将是土地供应重点区域。未来土地供应集中区蒋巷地块入市时机6亿元打造“城东第一路”据悉，青山湖大道北起富大有堤，南至解放东路，全长9.3公里。该工程总投资估算约6亿元，计划于2011年9月底竣工通车，改造后将成为一条集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的街道，成为“城东第一路”。记者看到，青山湖大道与上海北路、南京东路、北京东路、洛阳东路等主要道路相交，沿途经过青山湖区湖坊、塘山、京东3个镇12个行政村及26个省、市驻区单位，五干一分渠顺路蜿蜒而过，道路南端有4A级国家旅游风景区——天香园。青山湖大道的贯通将大大改善蒋巷地块的交通状况，青山湖大道预计2011年下半年开通，蒋巷地块2011年下半年入市。明确“区域空白市场领军项目”的整体策略策略：通过高性价比、高附加值的创新产品打造项目核心竞争力市场环境：中心城供应不足，购房外溢明显，区域市场空白，区域竞争压力较小趋势判断：中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升区域分析：区域未来将具备一定的城市属性，区域形象生态健康客户定位：以城市中高端追求生活品质、居住品质客户项目如何打造？PARTONE2★项目定位★宏观大势与入市时机项目核心心竞争力力3142（文化资资源）『客观性』主动式被动式『主观性』服务环境（建筑、、园林））（品牌））（自然、、区位））产品人文高性价比比、高附附加值的的创新产产品是项项目的核心竞争争力景观环境境：赣江江北岸江景线地块较为为孤立，，反而可可以将项项目打造造出一种种专属的感觉城泰品牌牌是有利于于迅速扩扩大项目目知名度度的一大大资源项目整体体发展战战略通过高性性价比、、高附加加值的创创新产品品打造项项目核心心竞争力力项目形象象定位——将核心竞竞争力转转化为核核心卖点点赣江北岸岸·专属领地地·原创洋房房庭院区位特征征，主打打赣江方方向制造专属属感，提提升项目目形象创新的产产品和创创新的形形象赣江北岸岸·一线江景景·艺墅空间间区位特征征，主打打赣江方方向突出沿江江风情岸岸线庭院洋房房生活的的形象拔拔高城泰·长岛城泰·江湾艺墅墅城泰·美墅案名推荐荐：充分分关联企企业品牌牌，体现现项目核核心形象象价值主推：城泰·长岛艺墅墅PARTONE3★项目整体体规划设设计建议议★项目定位位★宏观大势势与入市市时机规划指标标占地面积积：64267㎡容积率：：1.8总建筑面面积约115000㎡绿地率大大于35%中等规模模，不具具备营造造大型社社区的条条件规划设计计前提（（1）-------主出入口口比选

地块资源最大化入口1路段昭示性较好，有利于将南侧社区景观与滨江主景观轴联系起来入口2昭示性佳，沿路现状较好，主干道入口3昭示性好，营造社区形象1、社区形形象主入入口3、社区北北面次入入口2、车行西西面主入入口规划设计计前提（（2）-------地形利用用分析利用内部部地势较较低：做做半地下下停车或或地下停停车，即即可解决决停车问问题也能能减少开开挖量利用地形形高差变变化，利利于部分分人车分分流设计计，区隔隔内外环环境地形特征征：地块内部部离江堤堤有5—8米的高差差上部人行行入口下部车行行入口地下停车车场、局局部下沉沉花园及及上下空空间社区园林林、住宅宅首层规划划设设计计前前提提（（3）-------赣江江景景观观利利用用分分析析本项目目应在在前期期就投投入资资金，，改造造江景景资源源，提提升江江景资资源的的利用用性在沿堤堤岸附附近设设计融融合健健康步步道、、休憩憩小广广场的的步行行系统统，改改善景景观环环境观观赏性性、增增加参参与性性规划设设计前前提（（4）-------总体布布局建建议，，中轴轴对称称布置置，设设置中中庭景景观景观轴轴线别墅组组团主入口口中庭主景观观高层组组团次入口口车行入入口本项目目物业业档次次定位位赣江北北岸高高档、、南昌昌市中中档楼楼盘高档形形象、、中档档品质质地块自自身缺缺乏成成为真真正高高档楼楼盘必必需的的资源源条件件区域内内品质质感一一般，，本项项目拥拥有成成本优优势，，有机机会突突破竞竞争市市场区位、、品牌牌、规规模有有利于于打造造中高高档楼楼盘的的条件件档次定定位切切合实实际符符合项项目发发展目目标档次定定位物业类类型分分析思思考点点客户特特征注重产产品性性价比比，同同时对对实惠惠、实实用的的产品品创新新容易易接受受，南南昌人人认为为多层层、类类别墅墅较高高档市场空空缺建筑存存在产产品类类型空空缺、、高性性价比比洋房房空缺缺、景景观精精品缺缺失，，户型型设计计存在在创新新空缺缺和高高附加加值空空缺项目目目标减小前前期风风险、、保证证开发发成功功在风险险控制制之下下获取取的较较高的的开发发利润润规划指指标容积率率1.8可能的的物业业类型型组合合较多多丰富的的产品品形态态有利利于美美化社社区环环境前期以以建设设速度度、销销售速速度快快的多多层为为主抓住创创新空空缺、、高性性价比比空缺缺、高高附加加值空空缺出现创创新产产品的的同时时，注注重多多产品品组合合，提提高性性价比比可采用用多种种物业业类型型组合合的形形式，，丰富富社区区形态态适度创创新不过于于超前前，创创新产产品价价值在在于提提升项项目形形象，，突破破市场场，性性价比比是项项目的的核心心竞争争力创新产产品类类型采采用6层叠拼拼别墅墅物业类类型建建议产品类类型及及功能能定位位树立价价值标标杆，，提升升项目目档次次塑造市市场稀稀缺的的明星星产品品有利于于形成成建筑筑景观观展示示提升项项目产产品品品质树立立项项目目高高端端产产品品精精神神标标杆杆提升升地地块块功功能能满足足社社区区生生活活服服务务形成成社社区区生生活活展展示示叠拼拼别别墅墅独栋栋别别墅墅社区区服服务务功功能能商商业业提升升容容积积率率，，增增加加土土地地开开发发强强度度未来来价价值值提提升升的的支支撑撑电梯梯洋洋房房物业业类类型型建建议议参考考项项目目布布局局———众信信叠叠景景湾湾项目目初初步步规规划划建建议议项目布局初初步示意少量独栋项目标杆叠墅物业主力产品中轴对称中心园林北高南低高层围合高层围合主力产品项目物业配配比建议物业类型建筑面积（平方米）所占比例叠拼别墅2850026.22%独栋别墅30002.76%小高层2738025.19%高层4980045.82%合计108680100价值点打造造——规划小结配套规划地形利用中轴对称，，中庭景观观主出入口比比选赣江景观利利用产品附加值活动空间社区休闲空空间江堤漫步空空间PARTFOUR4★项目整体规规划设计建建议★项目定位★项目经济效效应测算★宏观大势与与入市时机机独栋别墅600元/平方米叠拼别墅800元/平方米小高层1200元/平方米高层1600元/平方米商业（其它）1400元/平方米经济测算前前提方案一：中档园林，，造价300元/㎡，使用以下下新技术、、新材料，，单位成本本为3031.92元，开发利利润74497118.03元，开发利利润率率为为21%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米分户中央空调110元/平方米密码锁20元/平方米不锈钢双封地漏1元/平方米人工安装及其他费用费10元/平方米项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额

独栋别墅8000300024000000.00

叠拼别墅460028500131100000.00

小高层35002738095830000.00

高层350049800174300000.00

商业

70000.00

合计

115680425230000.00

开发成本350732881.97开发利润74497118.03

开发利润率0.21税后成本利润率方案二：高档园林，，造价400元/㎡，使用以下下新技术、、新材料，，住宅每平平米增加成成本272元。单位成本为为3311.75元，开发利利润69262399.42元，开发利利润率率为为18%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米分户中央空调110元/平方米密码锁20元/平方米不锈钢双封地漏1元/平方米外保温墙系统100元/平方米地下车库防水层11元/平方米人工安装及其他费用费15元/平方米项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额

独栋别墅10000300030000000.00

叠拼别墅480028500136800000.00

小高层370027380101306000.00

高层370049800184260000.00

商业

70000.00

合计

115680452366000.00

开发成本383103600.58开发利润69262399.42

开发利润率0.18税后成本利润率测算总结：：依据当前南南昌房地产产市场：精精美高档的的园林，新新技术的运运用时必不不可少的；；但就项目目的区位及及资源，项项目盲目跟跟从市场风风险较大。。方案一：有有一定的亮亮点，园林林300元/㎡的造价以及及新技术的的运用，足足以做到片片区的标杆杆，吸引城城市外溢客客户。方案二：400元每平米的的园林造价价、众多新新技术的运运用，项目目的硬件足足以和在市市场占据一一定的位置置，吸引众众多眼球。。但市场能能否支撑此此售价，有有待观察，，且开发利利润率仅为为18%。所以总的来来说方案一一是在满足足各方面要要求情况下下的最好选选择。PARTTHREE5★项目物业发发展建议★项目整体规规划设计建建议★项目定位★项目经济效效应测算★宏观大势与与入市时机机基于市场分分析、项目目战略和目目标客户需需求特征的的产品对应应产品建议产品类型及及功能定位位树立价值标标杆，提升升项目档次次塑造市场稀稀缺的明星星产品有利于形成成建筑景观观展示提升项目产产品品质树立项目高高端成品精精神标杆提升地块功功能满足社区生生活服务形成社区生生活展示叠拼拼别别墅墅独栋栋别别墅墅社区区服服务务功功能能商商业业提升升容容积积率率，，增增加加土土地地开开发发强强度度未来来价价值值提提升升的的支支撑撑电梯梯洋洋房房户型型定定位位———市场场分分析析象湖湖红红角角洲洲区区域域有有退退台台花花园园洋洋房房等等类类别别墅墅产产品品等等较较丰丰富富的的产产品品类类型型户型型区区间间：：四四季季花花城城一层层：：147平米米二层层：：140平米米三层层：：128平米米四层层复复式式：：161平米米退台台花花园园洋洋房房叠拼拼别别墅墅户型型区区间间：：绿绿地地香香颂颂一二二层层：：130-150平米米+160平米米赠赠送送面面积积=290-310平米米三四四层层：：150-160平米米本项项目目户户型型面面积积和和比比例例建建议议综合合考考虑虑本本项项目目的的竞竞争争情情况况、、其其他他项项目目的的案案例例借借鉴鉴、、目目标标客客户户购购房房特特征征，，本本项项目目户户型型定定位位及及比比例例建建议议如如下下：：产品类型户型面积区间（平方米）叠拼别墅三房、四房135～165独栋别墅四房、五房250-350电梯洋房两房85～95小三房105～120大三房125～135户型型图图展展示示叠拼拼别别墅墅户户型型花园园60蝶墅墅A户型型：：使使用用292平米米，，产产权权面面积积131平米米赠送送面面积积：：地地下下室室面面积积101平方方米米花园园面面积积60平方方米米蝶墅墅B户型型：：使使用用315平米米，，产产权权面面积积150平米米赠送送面面积积：：地地下下室室面面积积86平方方米米花园园面面积积19.58平方方米米露台台面面积积56平方方米米绿地地香香颂颂蝶蝶墅墅产产品品介介绍绍地下室101花园园19主力力创创新新—舒适适度度创创新新（（1）注重重与与室室外外空空间间环环境境结结合合，，建建立立室室内内外外的的充充分分交交融融凸窗窗露台台大露露台台、、凸凸窗窗与与空空中中庭庭院院的的应应用用：：彰彰显显宽宽敞敞且且与与天天空空、、自自然然环环境境的的贴贴近近舒适适度度创创新新（（2）———室内内空空间间充充分分外外延延、、室室外外景景观观向向内内渗渗透透，，强强调调建建筑筑和和景景观观的的融融合合大面面积积落落地地窗窗入户花花园阳光房房附加创创新（（1）------错层丰丰富生生活方方式错错层增增加主主卧高高度参考创创新采用错错层可以增增加二二层主主卧的的高度度，提提高空空间感感和舒舒适度度客厅面面积有有限，，客厅局局部挑挑空后能明明显提提高客客厅的的开敞敞度，，提高高居住住的舒舒适度度附加创创新（（2）------健身房房、步步入式式衣橱橱、音音乐间间、书书房健身房房音乐间间书房步入式式衣橱橱屋顶阳阳光SPA高层设设计建建议——适当提提升，，景观观与建建筑的的交融融物业类型功能组合各功能空间的开间/面积要求功能特色备注小高层高层81～90㎡2房2厅1卫+双阳台客厅开间3.6～3.9m主卧开间3.3～3.6m设置入户花园创造凸窗空间创造多层次多阳台空间（景观、休闲和工作阳台）首层架空，顶层考虑露台和阁楼设计部分考虑错层和夹层设计，形成大层高的厅一梯3户至一梯4户大户型考虑设计主人生活空间的复合化户型紧凑，布局合理；注重南向客厅；处理好室内自然通风与一梯多户的矛盾111～120㎡

3房2厅2卫+双阳台客厅开间3.9～4.2m主卧开间3.6～3.8m121～130㎡3房2厅2卫+多阳台客厅开间4.2～4.5m主卧开间3.7～3.9m130－140㎡4房2厅2卫+多阳台4—6层叠墅墅电梯梯洋房房——区别于于普通通多层层洋房房，向向低密密度倾倾斜的的产品品，应应占据据相对对较好好资源源，保保持价价值资资源均均衡创新产产品，，4—6层叠墅墅，层层层退退台，，一层层带地地上花花园，，上层层以下下层退退出屋屋顶为为花园园，均均为复复式；；保证每每户都都有花花园，，建筑筑形态态与景景观体体系相相映成成趣；；应占据据相对对较好好资源源，保保持价价值资资源均均衡；；基于对对南昌昌市场场发展展阶段段的判判断，，洋房类类产品品，在在未来来将具具有竞竞争力！！！！产品创创新.四-六层叠叠拼别别墅虽然目目前市市场供供应大大都为为传统欧欧式风风格，但其其他别别墅建建筑筑风格格都拥拥有相相当的的市场场份额额传统欧欧式北美风风格南加州州风格格地中海式东南亚风格格1、客户对独栋别墅建筑风格偏偏好分析建筑风格建建议—别墅部分全新的策划划理念引导导2、客户对联排别墅墅建筑形态风风格偏好分分析东南亚风格格南加州风格格北美风格传统欧式风风格市场上对别别墅建筑形形态风格偏偏好比较平平均建筑风格1——地中海建筑筑风格通过线条和和细部处理理，使得外外立面不缺缺乏层次，，天际线富富于变化建筑细部表表现——变化的元素素融入欧陆风格的的建筑元素素，坡屋顶顶、假阳台台、窗台花花坛等设计计，从建筑筑顶部、底底部、窗、、阳台等细细部的处理理中，体现现出精致和和品质感，，富于变化化建筑风格2——海派建筑筑风格大上海以以优越的的地理位位置和近近代以来来形成的的经济优优势催生生了中华华文明独独树一帜帜的“海海派文化化”。19世纪80年代以后后，外滩滩建筑开开始按当当时世界界上的最最高标准准和最新新式样设设计建造造，大量量建筑效效法欧陆陆，采用用希腊式式廊柱、、花岗石石饰料垒垒砌，饰饰以雕刻刻，是典典型的古古典派新新文艺复复兴式建建筑，从从对古典典的崇尚尚到侧重重实用的的转变，，中西建建筑风格格有机融融合。地中海建建筑风格格采用典典雅的色色调和简简洁的线线条，整整体的品品质感、、现代感感强建筑风格格建议—高层部分分建筑风格格1——地中海建建筑风格格地中海阳阳光建筑风格格建议—高层部分分建筑风格格2——装饰艺术术建筑风格格“ＡＲＴＤＤＥＣＣＯ”运动暨“装饰艺术术”运动ＡＲＴ－－－－艺艺术ＤＥＣＯＯ－－ｄｄｅｃｏｏｒａｔｔｉｏｎｎ－－－－装饰武汉华润润中央公公园ＡＲＴＤＤＥＣＣＯ建筑筑风格强强调建筑筑物的高高耸、挺挺拔，给给人以拔拔地而起起、傲然然屹立的的非凡气气势，表表达出不不断超越越的人文文精神和和力量。。通过新新颖的造造型、艳艳丽夺目目的色彩彩以及豪豪华材料料的运用用，成为为一种摩摩登艺术术的符号号。沈阳万科科五里河河建筑细节节建议—叠拼别墅墅室内空间间室外空间间内外空间间关系建筑细节节客厅、餐餐厅、地地下室、、主卧室室区下沉庭院院大面积观观景窗、、露台等等灰空间、、建筑高高度与屋屋檐、外外立面颜颜色和材材料紧凑的生生活空间间叠拼别墅墅以“小小面积、、大感受受”的设设计要点点下沉式庭庭院室外空间间下沉式庭庭院增加加了室外外空间的的层次感感，业主主可随意意分配各各类使用用功能于于此；下沉式庭庭院对支支付能力力有限、、非常向向往别墅墅庭院生生活的客客户很有有打动力力。下沉沉式庭院院已经成成为叠拼拼别墅必必备点。。增加地下下室自然然采光面面平添院落落的层次次感半室内空空间感，，用途广广下沉式庭庭院室外空间间下沉式庭庭院通常常为侧院院下沉，，下沉面面积通常常在20-30平方米，，即可实实现庭院院效果；；设计中需需协调下下沉式庭庭院院墙墙与临院院关系增加土方方工程量量日常使用用成本略略高，需需要配备备水泵玄关和吹吹拔叠拼别墅墅客户最最为关注注叠拼别别墅的居居住感受受。对于于一直居居住在城城市公寓寓的首次次别墅置置业者来来说，入入口的吹吹拔处理理能使其其有明显显的、不不同于普普通住宅宅的居住住感受。。通常叠拼拼别墅产产品的玄玄关面积积在8平米左右右即可实实现其作作用。别墅特质质空间的的处理地下室、、半地下下室叠拼别墅墅地下室室面积约约在70-100平方米之之间，由由于地上上面积有有限，业业主通常常会一些些私人爱爱好和家家庭生活活功能空空间移至至地下室室内。半地下室与与室外别墅特质空空间的处理理舒适型独栋栋别墅应该该追求完整整的功能空空间、清晰晰的空间序序列以及产产品细节的的打造，营营造宜人的的空间尺度度室内空空间室外空空间内外空空间关关系客厅、、挑空空、餐餐厅、、厨房房、特特殊功功能空空间大面积积庭院院、多多重庭庭院、、精装装修庭庭院大面积积观景景窗、、多房房间景景致宜人空空间尺尺度建筑细细节建建议—独栋别别墅大面积积会客客厅室室内内空间间舒适型型别墅墅注重重打造造公共共空间间的尊尊贵感感，希希望客客厅面面积尽尽可能能的宽宽敞、、阔绰绰，因因此客客厅和和餐厅厅或者者起居居室面面积和和应达达到70-80平方米米的规模模。多处挑挑空处处理室室内内空间间挑空的的客厅厅能显显著提提升客客厅的的空间间感和和开敞敞度。。舒适型型别墅墅客厅厅挑空空面积积一般般在25-35平米之之间即即可达达到效效果。。餐厅也也可设设置挑挑空，，面积积在14-20平米即即可。。多重庭庭院室室外外空间间多重庭庭院包包括：：前院后院侧院内院入户院院多重庭庭院可可以提提供更更优美美的景景致以以及室室内外外互动动空间间一般来来讲，，中院院、侧侧院面面积80-130平方米米，后后院面面积约约在200-400平方米米，即即可实实现效效果本产品品占地地面积积可达达2亩，可可营造造超大大庭院院庄园园生活活氛围围。园林景景观规规划建建议园林景景观建建议原原则-------园林风风格的的关键键作用用在于于建立立鲜明明的主主题，，形成成项目目独特特卖点点园林建建议原原则：：园林风风格与与项目目社区区定位位相关关联与市场场差异异化，，对原原创洋洋房花花园生生活的的集中中体现现引起轰轰动效效应，，广泛泛吸引引眼球球园林品品质，，对项项目有有较大大提升升，园园林设设计方方面有有可为为之处处市场总总结园林景景观的的打造造对项项目形形象有有很大大提升升南昌市市场目目前园园林主主题不不明显显园林与与建筑筑风格格、项项目定定位没没有明明显的的关联联度主要以以绿地地为主主，水水系也也有广广泛应应用，，但是是参与与性不强，，细部品品质感感较弱弱对项目目的启启示园林景景观是是本项项目价价值的的一个个核心心价值值点通过主主题园园林营营造社社区洋洋房花花园形形象，，突破破市场场追求细细节的的同时时适当当的控控制成成本园林景景观建建议思思路------根据客客户价价值取取向，，市场场竞争争和建建筑风风格的的关联联度三三个要要素进进行选选择客户对对于景景观关关注度度很高高舒适优优美即即可，，有有公园功功能的的园林林是客户户第一一选择择客户价价值取取向市场已已经验验证对对于景景观的的关注注度完完全可可以产产生溢溢价市场竞竞争园林景景观园林风风格项目为为中等等规模模项目特特征项目适适合异异域风风情、、参与与性强强、能能够引引起轰轰动效效应的的园林林园林案案例借借鉴（（1）-----异域风风情园园林深圳阳光光棕榈园园地中海式式园林小品展示示注重细节节案例选取取原则：：异域风情情金域蓝湾湾泰式风情情园林小品展示示佛山丽景景花园东南亚风风情园林林北京星河河城东南亚风风情园林林园林案例例借鉴（（2）-----北京星河河湾获国国际花园园社区金金奖，引引起普遍遍关注案例选取取原则：：引起轰动动效应可借鉴亮亮点1：斜坡造造园：增增大园林林面积，，增添了了园林的的趣味性性可借鉴亮亮点2：软绿化化较多（（水景、、植物等等）增强强园林的的亲和力力可借鉴亮亮点3：注重细节节本项目社社区园林林风格建建议-----异国情调调、地中中海式风风情园林林、可可参与主主题，体体现项目目和谐特特征园林主题题对社区区定位的的延伸园林整体体采用异异域风格格注重三重重园林空空间的打打造景观主轴轴的运用用典型园林林风格特特点本项目园园林风格格建议园林空间间的层次次过渡园林设计计分组团园园林与邻邻里空间间的细节节打造园林的资资源均好好及价值值分区组团与各各景观节节点的细细节关注注和成本本控制可参与主主题地形、水水体、植植物、建建筑、小小品等形形体要素来创创造可参参与的社社区花园园园林风格格建议------极具风情情的异域域风格，，缤纷热热烈的展展示，集集中展示示社区花花园氛围围定位：异异域风格格风情的热烈的缤纷的可参与主主题推荐荐--------高差坡地地和社区区阳光草草坪可以以让社区区更具亲亲和力，，突破市市场，增增强宣传传攻势，，引起广广泛关注注推荐一：高差坡坡地创造场地地高差增大绿化化面积推荐二：社区阳阳光草坪坪组图和各各家可参参与草坪坪绿色生态态氛围景观主轴轴的运用用-------景观展示示路线展示路线线：主入入口---商业街-----会所-----核心景观观区三重园林林空间的的打造组团休闲闲场所园园林主景景观体系系组团园园林、休休憩空间间、交往往空间楼梯空间间等私家家休闲场场所公共空间间社区休闲闲广场、、公共活活动场所所的建立立半公共空空间半私密空空间园林景观观的细节节关注手手法启动区沿沿江景观观步栈道道，移步步换景，，是水岸岸高尚文文化生活活区的景景观亮点点，沙场场需要提提前搬离离项目正对对赣江北北岸，拥拥有绝佳佳的水景景资源及及观景角角度。对于项目目实景现现房开放放的销售售策略，，步入式式江景栈栈道的展展示性更更优于项项目内部部景观的的打造，，对来现现场看房房的客户户的视觉觉冲击力力更胜于于样板房房。为此此从某个个角度来来说，江江景步栈栈道的改改造速度度及景观观效果直直接影响响着项目目开盘及及项目居居住价值值的展示示效果。。由于目前前项目景景观栈道道的位置置是采砂砂场，严严重影响响着项目目改造工工程的进进度，因因此在项项目启动动之前需需要尽快快将沙场场搬离园林景观观的成本本控制手手法水系和绿绿化的结结合运用用绿化植被被的选择择，关键键节点引引入名贵贵树种，，草坪等等其他部部分用一一般可替替代产品品社区符号号以井盖盖和路灯灯的外形形设计为为主，减减少其他他不必要要的投入入减少石质质材料的的运用，，以软材材质运用用为主石材选用用：建筑材料料建议价值点打打造——产品小结结配套规划产品品附加加值值居住住空空间间舒适适度度实用用空空间间改房房空空间间创新新产产品品多产产品品线线满满足足各各种种家家庭庭的的需需求求多产产品品组组合合，，主主流流产产品品+创新新产产品品，，体体现现项项目目的的舒舒适适性性及及多多元元化化差异异化化产产品品建议议本本项项目目设设置置两两个个不不同同功功能能的的会会所所会所建议使用会所最最多的人群群是大多数数时间在家家的老人、、小孩和家家庭主妇，，他们是家家庭会所的的主要服务务对象。会所类型主要功能设置主要服务对象面积（泛会所）球类、棋类、健身器材（室外）业主架空层部分、地下层部分、沿江可参与性景观部分水岸休闲会所SPA、餐饮、水岸咖啡业主独立会所（500平米）建立周全完完善物管，，坐享安宁宁生活智能化周界界防越报警警系统闭路电视监监控系统24小时定时不不定时安保保巡逻对讲访客系系统消防系统宽带、电话话、有线电电视的信息息网络系统统物业管理系系统电表、水表表、煤气户户外远程抄抄表系统周全物物管安保服服务信息服服务生活服服务公共卫生生保洁生活设施施维护绿化、花花卉园艺艺管理车辆停放放管理各类费用用代收代代缴代收发报报纸、信信件物管建议议专业的物物业管理理是townhouse社区生活活品质的的保证基本服务务：保安安、消防防、卫生生、车辆辆、绿化化等管理理超值性服服务：会会所的优优惠消费费、信息息网络系系统、及及时家居居维修、、真情互互动关爱爱、健康康生活等等服务人性化/智能化管管理知名物业业管理顾顾问公司司提早介介入，对对设计方方案提出出物管方方面的专专业建议议，将后后期物管管成本降降至最低低门禁系统统、可视视对讲系系统，宽宽频网络络、有线线电视网网格、电电梯轿箱箱及停车车场均设设闭路电电视监控控等停车场——相对其他他中档楼楼盘适当当提高车车位比，，同时注注意控制制成本，，并减小小停车对对内部环环境的影影响车位数以以市场为为基础，，定位为为导向，，考虑一一定的前前瞻性；；南昌市市中高高档楼楼盘的的车位位户数数比约约为0.3：1～0.5：1停车位位设置置：整体车车位户户数比比设计计为0.3：1；为尽量量减小小车流流对内内部环环境的的影响响，本本项目目应采采用半半地下下、地地下停停车；；为节约约成本本，项项目前前期做做半地地下车车库，，后期期作部部分地地下人人防车车库；；建议的的车位位户数数比为为根据据市场场需求求及定定位制制定的的，最最终结结果应应结合合政府府相关关规定定。城开国际学园0.3：1沿海丽水家园0.3：1高能金域名都0.5：1红谷春天0.4：1让车库库也能能呼吸吸停车位位建议议商业功功能——以满足足邻里里服务务为主主导功功能的的商业业服务务和以以提升升社区区文化化为主主导的的商业业内街街从展示角度度，应在项项目前期昭昭示性较好好的地方布布置商业设设施，提高高项目的生生活氛围从配套角度度，应在街街道周边商商业价值较较高的地方方布置社区区配套型商商业设施商业建议价值点打造造——配套小结配套规划商业会所沿街社区商商业家庭会所，，包括儿童童会所、主主妇会所和和老人会所所产品附加值消费及休闲闲空间主妇培训老人退休活活动家庭购物儿童乐园PARTFOUR6★项目附加值值建议★项目物业发发展建议★项目经济效效应测算★项目整体规规划设计建建议★项目定位★宏观大势与与入市时机机露台对于山山水资源型型别墅是必必不可少的的，超大露露台的设置置可以增加加产品的附附加值。超大露台产品附加值值提升别墅的建筑筑密度决定定着别墅的的品质，超超大庭院的的设置，全全面阐释庄庄园高于别别墅的精神神内涵，顾顾客买的不不仅仅是一一栋房子，，而是一种种高贵的生生活方式。。超大庭院产品附加值值提升产品附加值值提升对于300平米左右的的豪华型别别墅产品，，应设置双双车位，满满足客户的的需求，同同时，项目目为近郊楼楼盘，住户户交通完全全依赖于私私家车，因因此双车位位就显得更更为重要。。双车位多用玻璃璃材料，，增强与与自然的的交流产品附加加值提升升书房与自自然对话话——通过户内内户外空空间的融融合营造造丰富的的灰空间间，大尺尺度大采采光面的的落地玻玻璃放大大了原有有的空间间感觉，，位置越越高，观观景效果果越好。。餐厅与自自然对话话——大面宽的的餐厅与与客厅相相映成趣趣，使主主人得以以享受“慢餐时代代”的家庭乐乐趣。水上（岸岸）休闲闲度假会会所产品附加加值提升升红酒雪茄茄吧西餐厅游泳池酒吧阳光SPA钓鱼台产品附加加值提升升观光钟楼楼产品附加加值提升升产品附加加值提升升：偷面面积【概念诠释释】：依据：《建筑工程程建筑面面积计算算规范》偷法：把把只计计算半建建筑面积积（比如如未封闭闭的阳台台，挑梁梁等）和不计算算建筑面面积的各各类建筑筑（比如如层高小小于2.20m以下的夹夹层，插插层，技术术层和层层高小于于2.20m的地下室室和半地地下室，，房屋的的天面，，挑台，飘窗窗等)的面积尽尽量的放放大；增加层高高，一层层产权两两层实用用（多为为顶楼复复式），，通过减减少分摊摊，增加加实惠惠，，促促进进销销售售。。半地地下下室室◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里里””地地下下室室，，半半地地下下室室经经典典案案例例二楼楼单单位位通通过过直直下下两两层层室室内内楼楼梯梯，，到到达达被被送送的的半半地地下下室室可拆拆卸卸凸凸窗窗如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房可打打掉掉步步入入式式凸凸窗窗梁梁隐藏藏式式衣衣橱橱的的设设计计方方法法有有点点类类似似于于低低台台凸凸窗窗，，通通过过外外墙墙外外移移并并将将其其做做成成凸凸窗窗完完成成，，只只是是这这里里的的凸凸窗窗改改成成了了““衣衣橱橱””。。和和凸凸窗窗一一样样，，隐隐藏藏式式衣衣橱橱的的高高度度通通常常也也在在2.2米以以下下，，不不用用计计入入建建筑筑面面积积，，但但业业主主却却可可以以使使用用。。隐藏藏式式衣衣柜柜，，落落地地衣衣柜柜““偷偷面面积积””的的无无微微不不至至超大大入入户户花花园园和和景景观观大大阳阳台台”入户户花花园园可可以以隔隔成成一一个个小小书书房房，，非非常常实实用用双层层高高露露台台首首先先在在从从室室内内空空间间向向外外界界的的自自然然延延伸伸上上，，对对居居住住的的舒舒适适性性肯肯定定有有所所帮帮助助。。对对于于错错层层大大露露台台（（或或入入户户花花园园））如如果果是是可可以以用用玻玻璃璃窗窗封封上上，，或或加加楼楼层层板板使使上上下下两两家家都都增增加加面面积积，，对对偷偷面面积积提提高高实实用用率率有有非非常常大大的的帮帮助助。。但但要要考考虑虑上上下下层层对对视视的的问问题题，，如如采采用用内内封封闭闭的的方方式式。。错层层双双层层高高露露台台或或双双层层高高入入户户花花园园相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。“京地海海世界界”露台经经典案案例在两个个单元元之间间做一一个连连接的的空中中过道道，使使得业业主多多出一一部分分空空间。。业主主既可可以分分隔开开，作作为自自己的的私人人空间间；也也可以以作为为空中中院馆馆，供供业主主共用用，多多出一一个休休闲空空间。。空中院院馆空空中过过道空调机机安放放处变变生活活阳台台【政策】：突出出房屋屋墙面面的构构件、、配件件、装装饰柱柱、装装饰性性的玻玻璃幕幕墙、、垛、、勒脚脚、台台阶等等均不不计入入建筑筑面积积。主要技技巧：：在楼盘盘的设设计中中，多多设计计出几几个空空调外外机安安放处处，将将其层层高控控制在在2.2米以以内内，，或或在在顶顶上上做做一一个个假假梁梁，，使使得得这这个个空空调调外外机机的的安安放放处处可可以以装装修修成成一一个个生生活活阳阳台台。。偷面面积积对对项项目目启启示示别墅物业业建造半地地下室，，面积可可赠送50-100㎡㎡扩大赠送送范围，，二层通通过楼梯梯也可享享受大面面积的地地下室赠赠送，面面积可赠赠送50-80㎡通过入户户花园、、错层、、空中院院馆等手手法，赠赠送面积积比例在在15%-20%高层物业业注：最终终设计方方案以设设计院设设计为主主叠墅可赠赠送到20%以上独栋可赠赠送到20%以上新技术的的应用随着别墅墅产品的的更新换换代，越越来越多多的新技技术被应应用于别别墅的产产品设计计中，““有天有有地、独独门独院院”已不不能满足足大部分分高端客客户的需需求，我我部对市市场上的的主流别别墅进行行研究后后，建议议城泰蒋蒋巷项目目在设计计中考虑虑加入新新技术新技术术成成本列列表表节能技术价格单位建筑面积价格（元/平方米）备注新风系统

30~50

变压式止逆烟道

10元

不锈钢双封地漏60元/个1元此价格为直径63毫米规格外保温墙系统

85元

中水、直饮水、雨水收集系统

10元

中空镀膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面积）100元镀膜按150元/平方米计算食物垃圾处理机1060元/户10元住宅规格地下车库防水层50元/平方米（车库地面）11元包括材料费和人工费生态灭蚊机6000元/台0.76元1台/10000平建面同层排水系统3500元/个卫生间55元住宅规格分户中央空调11000元/户110元密码锁2000元/户20元新材料料成成本列列表表名称作用及功能花费成本光触媒涂液具有杀菌，抗菌，抗霉，除臭，净化空气等功能。分解空气中含有的各种细菌。成本约为9元/平米，不含人工。负离子内墙壁涂料细胞活性化、清新血液、消除疲劳。安定神经，增强免疫力。稳定情绪。改善过敏性体制、缓轻疼痛、净化空气。清除灰尘及杀菌作用.可迅速消除汗味、灰尘味、食品味、烟熏味等异味;不含有毒化学物，施工时或施工后不会放出有害物。成本约为8元/平米，不含人工。断桥铝合金、双层中空玻璃门窗可以有效的阻挡外界的噪音和灼热的阳光，保持室内恒温状态。比传统彩铝门窗高出300元/㎡保温隔热层保温隔热砂浆应用于屋面、外墙体、室内楼地面，实现良好保温、隔热、隔音效果。同时，有效坚固墻体，防止墙体开裂，显著改善顶层热环境，提高屋面防水使用年限。增加110元/㎡多功能外遮阳卷帘有效的保温隔热，降低噪音。节能，防盗、增强业主私密性。650元/㎡地热系统：地源热泵冷冷暖系统外窗系统：断热铝型材材＋LOW-E镀银膜低辐辐射保温玻玻璃外墙系统：标准五层防防护技术屋面及地下下系统：保温系统＋＋铝箔阻隔隔膜技术防噪系统：墙壁挤塑聚聚苯材料；；门窗内装装隔音隔热热胶条，陶陶粒混凝土土加厚楼板板；四层外外墙系统、、卷帘门窗窗、节能玻玻璃系统和和同层后排排水系统卫生系统：中央吸尘、、食物垃圾圾处理、置置换式垃圾圾周转箱；；厨房双密密封不锈钢钢地漏、新新型变压式式止逆烟道道系统；灭灭蚊磁场技技术新风系统：全置换式新新风系统智能化家居居系统：能够对别墅墅内部及外外部庭院实实现智能化化家电及安安防及部分分家务进行行智能化控控制。能源方面：引入自然通通风系统证证实本项目目规划方案案的优越性性；建筑设设计以“自然采光”为主要原则则；采用多多样化绿化化系统，屋屋顶绿化、、西山墙垂垂直绿化、、立体绿化化新材料料应用用展示示中空玻璃软化水设备设施世界顶级德德国断断桥铝合合金窗框冬季能把阳阳光能量留留在室内的的低辐射（Low-E）玻璃绿色环保铝铝窗，采用用高级热阻阻断式彩色色环保铝型型材，在铝型材空空腔中灌注注有高隔热热性能的树树脂材料，，将铝壁断开开形成断桥桥，有效阻止了了热量的传传导。外玻采用镀镀银膜处理理，具有对对可见光高高透过性及及中远红外线线高反射的的特征，在住宅项目目中使用的的屈指可数数外窗子系统统利用高科技技提升生活活舒适度及及品质，对对客户购买买产生直接接牵引设备设施Moma采用断热铝铝合金材料料，其保温温性能明显显优于普通通铝合金窗窗，可以避避免热桥出出现，有良良好的气密密性、水密密性、断热热性能，防防止空气渗渗透。断桥桥铝合金窗窗采用断热热冷桥技术术，即将铝铝合金窗框框分成三部部分组成复复合材料，，外部铝合合金框，内内部铝合金金框以及连连接内外铝铝框的中间间芯子部分分，中间芯芯子部分即即“断热冷冷桥”LOW-E玻璃＋氩气断桥铝合金窗反射80％以上的远远红外线辐辐射（普通通玻璃只反反射12％左右）传热系数小小于1.35W/（m2·K）〔传统统单单层层玻玻璃璃窗窗为为5.4W/（m2·K），，中中空空普普通通玻玻璃璃窗窗只只有有2.9W/（m2·K）〕MOMA玻璃技术关键：：窗户和玻玻璃采用断断热铝合金金窗框＋LOW-E镀银膜低辐辐射保温玻玻璃技术档案[高科技]——外窗系统高热工性能能围护结构构保温隔热热系统节能达85%，达到欧洲洲3升房标准利用建筑科科技系统，，减少建筑筑物的能量量损失，节节能达到85％，比国家家现行节能能标准的65％更节能20％，达到欧欧洲3升房标准。。外墙外保温温>>□采用高效硬硬质聚氨酯酯现场发泡泡外墙外保保温，避免免冷桥出现现，不会形形成冷凝水水而破坏墙墙体。□聚氨酯酯喷涂，导导热系数不不大于0.04W/mK，气密度高高保温效果果好，同时时具防潮及及隔音效果果。□聚氨酯酯与干挂石石材之间的的流动空气气层，有利利于隔热和和干燥保温温层。□天然花花岗岩外饰饰面有挂件件固定，非非粘接，美美观坚固。。外墙保温材材料示意进气散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架Moma外墙系统采用欧洲标标准四层外外墙防护技技术，总厚厚度420至520厘米：能严密阻止止冷热辐射射和传导干挂幕墙起起到“遮阳阳伞”的功功能，保护护外保温板板不受雨雪雪侵蚀，可可以抵挡辐辐射外保温方式式防止冷/热桥产生，，优于内保保温流动空气层层挥发保温温板水汽，，永久保持持保温板的的干燥及保保温效果传热系数低低至0.2至0.3（北京规范范0.9至1.16）室内室外外墙保温截截面断桥加厚混凝土土外墙加厚保温层层流动空气层层干挂砖幕墙墙干挂幕墙外墙子系统统[高科技]——外墙系统锋采用德国国爱屋公司司Alulux明装卷帘窗窗，该公司司还有多种种门窗产品品：暗装卷卷帘窗、防防盗卷帘窗窗、爬升式式车库门、、侧行式车车库门、标标准型车库库门、经济济型车库门门。Alulux卷帘窗的功功能：保温温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫结论：墙壁壁上增加挤挤塑聚苯材材料隔音、、保温；门门窗内装隔隔音隔热胶胶条，用陶陶粒混凝土土加厚楼板板；采用四四层外墙系系统、卷帘帘门窗、节节能玻璃系系统Alulux卷帘中空low-e玻璃断热铝铝型材材[高新科科技]———降噪系系统同层排排水系系统室内排排水领领域新新革命命，空空间自自由设设计，，舒适适健康康□排排水问问题在在本层层解决决，只只有排排水立立管通通过集集中管管道井井贯通通各层层。□同同层水水平排排水，，室内内设计计自由由，无无需多多个立立管穿穿透楼楼板；；□科科学的的水箱箱配件件，有有可靠靠的密密闭性性和抗抗渗漏漏性能能；□节节约水水源，，有6/9升和3/6升双冲冲水技技术；；□适适合各各种墙墙体结结构，，不影影响建建筑墙墙体结结构；；□应应用HDPB管材，，系统统设计计低噪噪音。。□□洗洗面器器及坐坐便等等设备备均为为悬挂挂，占占用空空间小小；□坐坐便器器支架架承重重可达达400公斤。。同层排排水独独有的的优点点：◆◆卫卫生间间不再再变矮矮同层排排水因因管道道将水水箱及及所有有给排排水管管道隐隐藏在在假墙墙内，，同楼楼层的的排水水支管管与主主排水水支管管均不不穿越越楼板板，卫卫生间间空间间得到到释放放。◆个个性性化装装修同层排排水系系统，，土建建中只只安装装立管管，室室内设设计师师可对对卫生生间进进行自自由的的布局局，排排水支支管则则在装装修时时按室室内设设计图图纸进进行安安装。。◆免免除异异味同层排排水所所有卫卫生器器具的的排水水管均均采用用存水水弯形形式，，在有有人居居住的的情况况下，，不会会发生生卫生生间异异味。。简洁表表面，，更加加美化化室内内环境境传统上上下水水管线线做法法同层排排水管管线做做法传统上上下水水管线线吊顶顶做法法HDPE材料坚坚固耐耐用将管材材声噪噪降到到最低低节水节节能采用先先进的的净水水设备备，制制水和和供水水实行行全自自动化化电脑脑监控控，使使水质质更加加稳定定可靠靠。采用日日本生生产的的不锈锈钢管管和国国内优优质的的铝塑塑复合合管，，保证证水质质不受受二次次污染染。管道直直饮水水直接接输送送到居居民这这中，，打开开水龙龙头即即可饮饮用，，配备备专用用饮水水机可可随时时喝上上热水水冷水水，方方便快快捷。。设备智智能化化净水系系统管道直直饮水水厨房中中的垃垃圾桶桶以及及洗碗碗槽地地滤网网是家家里面面容易易孳生生病媒媒以及及招引引蟑螂螂，老老鼠的的地方方。通通过安安置在在水池池旁的的粉粹粹机将将每天天的骨骨刺废废料等等粉粹粹后统统一经经过排排污口口输送送走，，彻底底改善善厨房房的卫卫生条条件和和美化化厨房房，快快速清清除因因食物物垃圾圾的存存集而而造成成的腐腐烂变变质、、异臭