宜春旅游地产项目开发思路沟通

[2009]CHBG09宜春旅游地产项目开发思路沟通稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南昌大音营销策划有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8月26日下午与罗总沟通项目基本信息后，公司即组织部分高层于26--27日到项目现场进行初步了解。时间紧凑，大音策划现就项目开发的初步思路与甲方进行初步沟通汇报。我们对项目做一个形象的比喻：一个带着“脚链”的地产开发项目旅游开发为虚、地产开发为实我们将力图打造一个：一个带着“项链”的地产开发项目旅游终成特色，稀缺资源增强地产开发价值环城南路宜春南路本项目北侧长江理工东侧怡兰花园西侧半边山公园南侧半边山项目四至初期规模：600亩旅游地产开发，规模大，难度系数高旅游地产开发模式1、旅游景点地产观光为主，各类自然资源风景区、人造景点，主题公园2、旅游住宅地产第一居所3、旅游商务地产商务酒店、会所4、旅游渡假地产渡假别墅、高尔夫、产权酒店大音策划观点：1、旅游地产开发是行业发展的一个趋势；2、旅游地产开发门槛高，并且基于模式、目的、规模等因素，在国内取得较大开发成功的项目有限。住宅地产：小学生商业地产：中学生旅游地产：大学生宜春旅游：观光、渡假型关键词：1、旅游发展成为经济的主导型产业，空间较大2、旅游资源不断丰富，形成较大量的消费人群3、自然资源山、水、禅寺形成了观光、渡假为主要特征的旅游模式本项目：地段优势明显、山景坡地资源是主特色关键词：1、规划发展方向与特色2、地块资源优势3、规模优势大音策划观点：——山地资源，良好的植被，较大规模的开发空间，形成项目旅游开发的主要价值支撑。项目本项目开发旅游地产的策略主张：1、跟随策略：——充分借助宜春旅游发展带来的大量游客资源，通过借势来吸引客源；2、风险控制：——尽可能减少硬件性、一次性的投入规模；3、良好的盈利模式：——选择产业本身具有良好赢利能力的项目，实现旅游项目独立发展，并获取长期性盈利。基于大音策划的策略主张，我们认为拓展基地的发展思路值得商榷。1、客户资源没有利用外部旅游客流优势；项目需要单独拓展客户资源。2、发展空间门槛低，容易被其他地区项目取代难以形成更大范围的辐射力3、经济关联独立性发展，难以形成更大的关联性

大音策划对本项目旅游开发的建议农业旅游游题材题材本身身关键词词可可持续续性高高增增长性延延展性强强自自然然基础可可挖掘空空间大大音策划划认为：：农业旅游游题材挖挖掘空间间大，适适应性强强，亦能能获政府府支持。。对项目开开发关键键词投投入入可控性性产产业链链长，或或可获利利高高品质质起点，，提升地地产开发发价值建议：做做花卉农农业旅游游要点阐释释：以花卉观观光游为为核心——做特特色，成成为宜春春旅游的的主要景景点，吸吸引来宜宜春旅游游的客户户挖掘花卉卉节庆文文化——利用用花卉/木特点点，延展展出“菊菊花节、、桃花节节、荷花花节、梅梅花节””等主题题性节庆庆文化，，不断制制造吸引引游客的的亮点做产业链链——形成成种植、、科研、、观光、、销售、、深加工工的产业业链，独独立形成成具有较较强盈利利模式的的旅游项项目花卉行业业的发展展前景广广阔、发发展速度度快1、花卉卉业已成成为一项项世界性性的产业业——2001年年全球花花卉产品品交易额额超过2000亿美元元；我国国花卉种种植面积积也已达达370万亩，，销售额额215．8亿亿元，出出口创汇汇近亿美美元。2、发展展花卉产产业优势势多——自然然环境优优越，气气候适宜宜，山清清水秀，，可用耕耕地多；；生物资资源丰富富，特别别是一些些垄断性性物种资资源，像像金边瑞瑞香、虎虎舌红、、云锦杜杜鹃等，，具有较较强的市市场需求求潜力。。3、发展展潜力巨巨大——据统统计，除除大规模模苗木外外，南昌昌市80％以上上的绿化化苗木和和鲜切花花卉都要要从外省省调入；；——2005年年全省花花卉种植植面积已已达到35万亩亩，年花花卉销售售收入达达18亿亿多元。。4、专业业化、规规模化程程度低、、品种结结构不合合理，具具有较强强资源整整合空间间带动产业业链发展展，增强强地方政政府经济济，易获获支持1、本项项目花卉卉旅游做做龙头带带动，联联合政府府做大花花卉产业业。——以项项目为龙龙头，周周边乡村村、尤其其是到温温汤、明明月山的的沿线乡乡村，各各自形成成不同特特色花卉卉产业；；——产业业链完善善，形成成地方政政府的支支柱性产产业，能能够获得得政府的的支持。。2、通过过花卉特特色，增增强宜春春的旅游游特色，，对客户户产生更更强的吸吸引力，，辐射范范围更广广。——观光光性强，，完善和和提高区区域旅游游资源；；3、绿色色农业产产业发展展有获取取政府专专项资金金支持的的可能。。——政府府为整合合与提高高江西绿绿茶的影影响力，，专门对对绿茶行行业给予予高达上上千万元元的资金金支持；；——南昌昌茶叶大大市场的的发展，，各级政政府领导导都给予予支持。。项目开发发的短中中长期目目标开发规模模启动期发展期成熟期开发阶段段初期目标标：花卉卉景点核心驱动动力：花花卉资源源景观、、花卉节节庆客户定位位i：本本地、旅旅游客主打产品品：特色色花卉功能定位位：观光光旅游中期目标标：产业业链完善善的旅游游景点核心驱动动力：花花卉产业业开发+文化节节庆客户定位位：本地地、外地地游客主打产品品：农业业观光、、消费中中心功能定位位：观光光旅游+休闲远期目标标：区域域旅游标标杆性综综合旅游游景点核心驱动动力：农农业开发发+旅游游产业客户定位位：本地地、外地地游客、、商务客客、渡假假型客户户主打产品品：花卉卉、会议议型酒店店、高尔尔夫功能定位位：观光光、度假假、商务务标杆旅游游景点：：到宜春必必到之处处观光、休休闲、科科研、种种植、销销售为一一体的复复合型大大产业链链。大音策划划对本项项目开发发的建议议项目开发发建议1：长期期目标，，注重开开发协议议中的““三权一一利”树立长期期的开发发思路，，注重权权益保障障。一权：对对于区域域开发主主体的单单一主导导权确认认；二权：对对于区域域规划的的实施控控制；三权：对对于区域域土地出出让权的的明确；；一利：通通过建立立土地增增值收益益的利润润分成机机制，进进一步捆捆绑与政政府的合合作关系系。大音策划划认为：：整体开发发以“价价值导向向”为主主，局部部开发““速度导导向”。。项目开发发建议21、立项项阶段——通过过特色花花卉产业业立项，，获取政政府支持持，圈定定更大范范围开发发区域。。——成立立花卉科科研性企企业，参参与进来来，从名名义上获获得更多多利好。。——联合合相关农农学院/科研机机构来造造势。2、初期期开发——联合合行业知知名企业业，进行行启动。。——逐步步完善产产业链，，形成科科研、种种植、深深加工、、销售的的完整链链条，达达到盈利利。3、中后后期——开发发高尔夫夫，提升升休闲渡渡假特色色。4、地产产开发——初步步认为，，项目应应建5星星级酒店店。——依托托片区发发展前景景，做高高端产品品。区域开发发思路项目做大大做强项目开发发将最终终成为：：一个带带着特色色旅游的的复合型型高端地