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名门国际--------郑州1号作品

为中原公寓式酒店正名名门国际--------郑州1号作品2

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2008，谁将寡占农业路的最后一桶金？今日关注3我们着眼全球新经济我们塑造世界高品质我们不仅仅缔造地标我们更要创造新规则我们着眼全球新经济4

第一部分：市场篇第二部分：思想篇第三部分：推广篇第四部分:表现篇第一部分：市场篇5市场篇MARKET

第一部分市场篇MARKET第一部分611月份郑州市与金水区市场情况对比表12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，占全市新增量的36.60％；销售面积39.62万平方米，占全市销售量的41.19％；销售均价为4110元/㎡，环比下跌3.29％。区域市场状况区域预售面积（万平方米）同比（%）环比（%）销售面积(万平方米)同比（%）环比（%）销售均价（元/平方米）同比（%）环比（%）郑州市110.7816.2110.3996.217.114.35429826.230.73金水区40.55－59.2739.62—18.134110－-3.2911月份郑州市与金水区市场情况对比表12月金水区新批准预售商7供应分析

12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，环比上涨59.27％，其中商品住宅新增38万平方米，占新增面积的93.71%，金水区供应在连续两个月的低迷之后，本月供应上升，一共有13个项目有新的供应。其中金印现代城推出10.29万平方米，占新推面积的25.38%，该项目位于经三路与徐寨路交叉口西南角，交通条件优越，规划有2栋15层的小高层;2栋22层的高层;2栋18层的高层，包括办公、酒店、住宅公寓等物业形态。供应分析 12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米8成交分析12月金水区商品房成交39.62万平方米，环比上涨18.13％，其中商品住宅成交38万平方米，环比增长21.83%，占总成交量的95.91%；非住宅成交1.62万平方米，环比下跌31.36%，占总成交量的4.09%。成交分析12月金水区商品房成交39.62万平方米，环比上涨19价格分析12月金水区商品房成交均价4110元/平方米，环比下跌3.29％。主要原因是本月有较大体量的政策性房成交，降低了整体的成交均价。价格分析12月金水区商品房成交均价4110元/平方米，环比下10供求分析12月金水区商品房供求比为1：0.98，市场整体供求接近平衡。供求分析12月金水区商品房供求比为1：0.98，市场整体供求111、总体市场投放量大2、国际化标准高端写字楼成为主流，拥有商务空间的最高聚集度。3、拥有以经三路为核心的商业中心，云集大量实力企业。4、优越的地理位置。5、集聚区域内最高层次的产业群。6、国际化的窗口。项目区域情况分析1、总体市场投放量大项目区域情况分析12第二部分思想篇THOUGHT第二部分思想篇THOUGHT13一、项目概述与分析一、项目概述与分析14区位：郑州市农业路与东明路交汇产品：酒店式公寓、大型综合性商业、精品小户型公寓等功能为一体的大型综合性建筑。规模：项目总建筑面积约12万平方米，地上32层，地下2层，总建筑度约100米，地上1—4层为大型综合性商业用房，5层为转换层，6层以上北塔为酒店式公寓，东、西塔楼为层高2.9米的小户型公寓，面积区间从2704平米—61.89平米不等，户型分为单房、一房一厅、两房一厅三种1、项目基本情况区位：郑州市农业路与东明路交汇1、项目基本情况152、项目SWOT分析地段+配套+稀缺产品

农业路东段人气+企业品牌稀缺产品+商务酒店环境+郑州蓬勃的经济发展国家政策+竞争对手SWOT2、项目SWOT分析地段+配套+稀缺产品农业路东段人气+16■地段位居农业路与东明路交汇处，毗邻CBD与经三路最近的公寓酒店，扼守进出CBD的关口，地段价值优势显露无遗。■酒店标准设施与服务真正的星级私人酒店，真正享受星级酒店的服务，有很广泛的潜在目标群体■稀缺的产品商务楼较多，纯粹的高品质公寓式酒店+星级酒店产品稀缺小户型公寓在本区块内有着广泛的市场。优势■地段位居农业路与东明路交汇处，毗邻CBD与经三路最近的公寓17■市场：酒店式公寓在郑州已经有多年历史，但始终没有得到广泛的市场认可。在大多数消费者心里，酒店式公寓只是开发商一种概念性炒作的产物，以往大多数酒店式公寓或是产权式酒店都沦为商住两用房。■价格：对酒店式公寓来讲，出租率和租金回报难免受到质疑劣势■市场：劣势18■区域前景——政府支持、政策引导、高标准配套，未来中原最活跃的财富中心经济——经三路\CBD作为中原最具活力的经济核心地段，经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住，投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。■本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。届时将大大改善项目地段形象。■本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。机会机会机会机会19威胁■政策风险国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。■区域竞争区域范围内竞争对手较多。威胁■政策风险20总述

创造产品价值抢夺客户资源从市场和产品分析来看本项目机遇和挑战共存，项目成功的关键是：

总述创造产品价值抢夺客户资源21达到上述目的，必须解决以下问题：如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资客户100%的信心，实现高价快速销售？达到上述目的，必须解决以下问题：如何给项目一个差异化的定位和22二、项目核心定位系统二、项目核心定位系统23项目定位的方向思考名门国际公寓式酒店酒店式公寓产权式酒店酒店40年产权隶属于酒店内部客户无权转让、出租统一酒店运营系统精装修+全家电市场绝对差异化公寓一般70年产权公寓式办公+居住客户可自行转让和出租提供酒店式的管理和服务精装或者毛坯市场同质化严重，多伪概念酒店一般40年产权独立+阶段委托酒店统一经营合同期满，客户可自行转让和出租客户分红+一定时段的自住权简装或者精装市场不成熟，经营效果差私人酒店酒店私人住宅的奢侈品产权纯粹个人所有,获得高额回报必须由国际著名星级酒店管理顶级配套(私人飞机+私人游艇)超豪华精装修欧美盛行,中国起步项目定位的方向思考名门国际公寓式酒店酒店式公寓产权式酒店酒店24项目定位的原则差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）风险最小化——市场不适合产权式酒店

价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合产品符合化——依托酒店设施、管理和服务品质高端化——对于开发商高价位、对于投资者是高品质、对于消费者是高品位生活如何找到最好的定位？能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？项目定位的原则差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无25定位——崇尚原创，力求差异SOHO六维院落空中别墅MARK时代活体建筑LIVINGMALL……每一次创新都是对一个新领域的占领，每一次创新都是一种智慧的挑战每一次创新都是胆识的较量，每一次创新都是对市场的洗炼，房地产营销在创新中变得丰富多彩……定位——崇尚原创，力求差异SOHO每一次创新都是对一个新领域26跳出来，做领袖整合各种物业形态，细分市场，创造出一个崭新的物业概念跳出来，做领袖整合各种物业形态，细分市场，27私人酒店私人酒店——第五代公寓酒店第一代：小户型第二代：精装修小户型（SOHO）第三代：酒店式公寓第四代：产权式酒店第五代：私人酒店私人酒店私人酒店——第五代公寓酒店第一代：小户型28类别人群区域服务形式价格小户型小资阶层区域不限较少自住+投资较低SOHO系列SOHO族市中心、交通便利商务服务投资+自住较高酒店式公寓财富阶层商务中心+其他酒店式服务投资+自住+出租高产权式酒店财富精英风景区+商务中心酒店服务委托统一经营很高私人酒店政务+商务精英酒店标准配套+商业中心星级酒店服务投资+自住+委托经营+出租高酒店公寓居住方式进化论——私人酒店——第五代公寓酒店类别人群区域服务形式价格小户型小资阶层区域不限较少自住+投资29它集合了酒店式公寓和产权酒店的众多优势，并创新了传统意义上的公寓式酒店的物业范畴它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意高远它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管理系统，倡导国际星级酒店服务和体验它是一种投资品，是城市人居的物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，是一种差异化生存。自住、商务办公、商务招待、委托经营、投资均可，模式多样灵活、变现能力强揭开私人酒店的面纱它集合了酒店式公寓和产权酒店的众多优势，并创新了传统意义上的30私人酒店的宏观经济支撑1、中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层2、中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）3、位踞亚洲最大的CBD核心，未来商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持，中部会展之都，会展经济崛起中国（郑州国际会展中心洋管家――王礼仕荣任国际展览联盟总裁）4、较高的投资收益，靠山五星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰■中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层■郑州，中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）■毗邻亚洲最大的CBD核心，经三路商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持。■较高的投资收益，靠山星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰私人酒店的宏观经济支撑1、中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界31私人酒店的市场竞争力■中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀缺性强■超豪华精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能，每一个细节都能体现居住者的尊贵和品位■依托国际星级酒店360度管理，可以委托五星级酒店经营，以公寓价格购买获取五星级酒店客房的超值回报■对酒店设施、配套、服务享受星级酒店VIP客户待遇■招待客户、同事、朋友的私家星级酒店，档次高、形象好■户型设计合理，大部分方正实用，L型规划，采光通风观景效果好■投资回报远远大于普通酒店式公寓和小户型，出租期限自由私人酒店的市场竞争力■中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀32项目定位诞生CBD、经三路中央地段/星级/私人酒店比肩世界级居住要求中原国际化的实质体现中原的另一张世界名片项目定位诞生CBD、经三路中央地段/星级/私人酒店比肩世界级33目标购买人群定位购买人群

1、在郑州投资的高级商务人士(国内外企事业单位中高层领导)2、外企驻华员工、带家属来郑的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。3、政府官员（投资性客户）4、对郑州未来发展非常认可的投资客5、大型集团公司（商务招待）目标购买人群定位购1、在郑州投资的高级商务人士(国内外企事业34目标消费群体定位1、海外跨国公司总部派到设立在郑州的分公司和合资企业短期工作的中高级管理人员、技术人员。2、国外、港澳台来郑商务考察、谈判、会议、展览等活动，需逗留一段时间的旅游者。3、国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来郑短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一段时间

的旅游者。4、经三路、CBD上班的高级商务人员和政府官员。5、国内外来郑一段时间的中高档自费旅游者。6、其它目的需逗留一段时间的旅游者。消费人群

目标消费群体定位1、海外跨国公司总部派到设立在郑州的分公司和35消费人群

客户特征描述拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具有较高的生活品位和快节奏的生活方式，出于维护公司和自身形象的需要，有时也为了显示或炫耀自己独特的身份，或者为了生活和工作的特殊要求（如带有孩子；与外国人接触较多）等等。具有三高、二多、一化特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。在郑州停留时间较长，既想享受星级酒店的服务和配套，同时也能够享受到居家的氛围以及相对酒店较低的租金国际视野、高品位、高智商、高收入、注重形象和品位消客户特征描述拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具36推广口号（SLOGAN）世界公民，国际芳邻对应目标群体彰显项目品质奠定推广基调备选：寡占农业路核心地段的最后一桶金推广口号（SLOGAN）世界公民，国际芳邻对应目标群体备选：37三、补充建议三、补充建议38星级越高、客房出租率越高，提高入客率和租金回报借助国际著名酒店的品牌和资源，以力打力，给客户强烈的信心，无论是物业的保值增值和转让均能够得到极大的保障，将公寓式酒店价值放到最大。1、引进世界著名的五星级酒店（如雅高、凯悦、香港海粤、希尔顿等）星级越高、客房出租率越高，提高入客率和租金回报1、引进世界著392、全部纳入五星级酒店管理体系做到纯粹的酒店化管理，提升物业管理水平和服务档次按照租房的时间长短，制定相应的收费标准制定大客户长期租赁计划2、全部纳入五星级酒店管理体系做到纯粹的酒店化管理，提升物业403、限定商务办公楼层区间为了保持公寓酒店的统一性和纯粹性，同时便于后期酒店管理，针对前期置业固定办公的客户，建议设置固定楼层（如8、9层）作为商务办公层。3、限定商务办公楼层区间414、部分大户型设置小型无烟厨房营造居家氛围、满足上层人士的个性化需求方便解决长期租赁客户和家庭型客户的饮食问题4、部分大户型设置小型无烟厨房营造居家氛围、满足上层人士的个42●客人到达之前的咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职咨询员帮助客人解决所有关于安置一个临时新家所面临的问题。●生活必需品和城市旅游指南客人到达后将会发现酒店已按照他们的要求为其房间里准备好了一切必需的家庭生活用品。●社交活动酒店定时举办各类娱乐和社交活动，让住店客人及其家人们有社区家庭的感觉。5、其他超值服务●客人到达之前的咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职43推广篇PROMOTION第三部分推广篇PROMOTION第三部分44一、营销推广战略：借势·领市·造事1、借势：一借经三路、CBD（为客户编制恢宏梦想版图）

目前人们对经三路、CBD的认知度和认可度已经很高，对未来的发展潜力也很有信心，另外区域的各种基础设施建设也已经达到了全国先进水平，可充分利用东区对人们产生的强大吸引力，在区域竞争中取得领导地位。通过硬广、软文、活动等渠道营造CBD投资第一热点如：经三路CBD核心地段最后一桶金，会展经济，商务硅谷，最具国际化气质区域如火如荼的开发热情、2008东区经济输出元年

一、营销推广战略：借势·领市·造事1、借势：一借经三路、CB45二借著名星级酒店（为客户营造尊崇体验）及早确定引入的星级品牌酒店，并及早放大星级酒店的宣传价值，将星级酒店形象全面渗透到酒店式公寓里，通过实力宣传、服务内容、实地体验、投资分析，让客户切切实实体验到“傍上财富发动机”的感受，最终满意落定。郑州酒店业成为经济市场的重要力量，必然带动了与酒店相关的产业投资二借著名星级酒店（为客户营造尊崇体验）及早确定引入的星级品牌46三借投资不动产的最佳时机（为客户提供创富良机）股市跌荡，高位运行的危险，格林斯潘预言中国的股市即将下跌物价的升值就是人民币的贬值，储蓄其实是零增长中原楼市投资稳步推进，价格一路飙升，郑州楼市上行阶段健康进行具有极大的升值空间，尤其是本区块作为经三路与CBD连接的核心桥头堡地段

，其价值急剧飙升。公寓式酒店，农业路绝版投资品三借投资不动产的最佳时机（为客户提供创富良机）股市跌荡，高位47眼光+机遇+行动=成功新事物的出现就是新机遇的出现，谁第一时间把握住，谁就能够掘得第一桶金。中原首家星级私人公寓酒店，酒店享受、住宅价格，抢占市场空白点，深度挖掘产品本色特色，以高标准、高配套、高价格、高服务、高形象迅速占领市场。2、领市：一领酒店式公寓市场空白点登顶农业路核心地位，建立市场新规则，树立行业新标准眼光+机遇+行动=成功2、领市：一领酒店式公寓市场空白点登顶48二领超豪华精装修+全家具家电私人酒店奢侈中原首创成品公寓酒店，纯粹的奢侈品国际星级酒店配套，细节考究，品质保障国际名牌家具家电，从购房到居住零烦恼，牙刷牙膏都不用带，悉心呵护，全球信息平台，全球领袖标准，共享世界经济发展成果二领超豪华精装修+全家具家电私人酒店奢侈中原首创成品公寓酒店49三领“世界公民，标准国际人”品位与荣耀成为世界著名酒店的房东，以主人的姿态享受世界最顶级的服务在中原最为核心之地段，定制一套私人公寓酒店，产品可以复制，区域即刻绝版，这是成功的象征，更是身份的体现坐镇郑州，收取国际人士的高价房租，以房子为载体作本国际生意三领“世界公民，标准国际人”品位与荣耀成为世界著名酒店的房东50古人云“无事则生非”，房地产项目的营销周期一般都在一年多（大盘长达几年），这期间，如何恰到好处地为楼盘“造些事”，不断制造市场热度，保持持久的新鲜度，吸引市民眼球和关注度，也是营销推广重中之重。本案外在条件优越，又是一个市场空白点，造事新闻点信手可拈，通过一系列的活动并配合营销阶段主题，把小活动做成大新闻。3、造事：卖点常新，热点不断古人云“无事则生非”，房地产项目的营销周期一般都在一年多（大51二、营销推广战术：一个中心两个基本点/品牌营销三步曲一个中心两个基本点产品综合素质为中心：从建筑形态、生活配套、物业管理、酒店服务等方面展开，实现核心价值。区域价值、亿国金顺品牌为基本点：围绕区域价值、经济发展、投资回报、身份成就等做好文章，辅助支撑一个中心。二、营销推广战术：一个中心两个基本点/品牌营销三步曲一个中心52为什么万科的房子比别人贵？因为它有品牌价值。为什么天价劳斯莱斯仍供不应求，同样是因为它的品牌价值。本项目乃郑州酒店公寓的“劳斯莱斯”，除了品质好，还要有品牌与产品的市场认知度，方能实现价值最大化。为什么万科的房子比别人贵？因为它有品牌价值。532、品牌营销三步曲第一步：甩开束缚与限制，自我定义，起步高人一筹（2月-4月）甩开概念泛滥的酒店式公寓的束缚，以中原首家星级私人公寓酒店的新概念搭载掘金地段的最后机会，引爆2008年投资市场，以此为切入点，产生新的社会话题，制定私人酒店公寓新规则第二步：解析产品价值，奠定中原公寓式酒店的第一品牌（4-8月）深度挖掘项目的综合品质+结合软文+活动等建立独一无二的顶级项目品牌，“高品质、高品位、高价位”三者齐放，必能立起郑州星级公寓酒店的第一品牌，并实现快速销售。第三步：客户维系+专业渠道攻击，实现项目+企业双品牌丰收（8-12月）通过口碑+小众传播+促销活动，实现老带新销售，通过项目品牌的推广，带出名门品牌。2、品牌营销三步曲54项目整体推进布局筹备期入市期认筹期开盘期持续期08.208.508.908.1008.12方案确定、物料包装准备、销售人员培训、现场信息告知项目形象包装+系列广告发布认筹启动、5月初产品说明会举行盛大开盘热销信息释放、系列活动启动大型公关活动实现企业品牌和项目精髓的彻底认知，大幅提升项目影响力项目整体推进布局筹备期入市期认筹期开盘期持续期08.208.55崭新项目形象包装出街深入产品概念盛大开盘，体验外地星级酒店。3月4月5月6月9月延续产品价值的关注度+投资价值启动产品综合价值+投资品10月大型公关活动实现企业品牌和项目精髓的彻底认知，大幅提升项目影响力，并整合前期客户资源。营销推广阶段主题思想崭新项目形象包装出街深入产品概念盛大开盘，体验外地星级酒店。562008.3-2008.5认筹前营销主题阶段状况：新形象包装出街，入市阶段，接受公开登记阶段任务：建立新形象，制造传播话题阶段主题：图谋郑东

2008谁将寡占农业路最后一桶金

正名酒店公寓

第五代酒店公寓登陆中原

2008.3-2008.5认筹前营销主题阶段状况：新形象包装57渠道发布：户外+报纸+现场包装+杂志专题+电话+短信+物料+商务楼擦鞋机世界公民，国际芳邻星级私人公寓酒店，欢迎世界的公民软文主题：谁将寡占农业路最后一桶金？

——名门国际掀起2008投资风暴

第五代公寓酒店登陆郑州！——名门国际，星级私人酒店惊现郑州渠道发布：户外+报纸+现场包装+杂志专题+电话+短信+物料+58第二个阶段：2008年6-9月——认筹期阶段状况：五一过后，市场处于好奇和接触阶段，深化产品阶段阶段任务：系列产品广告发布，建立形象，大量蓄客。阶段主题：

和世界酒店巨鳄一起赚！

多数人的梦想，少数人的成就

五星级奢华生活第二个阶段：2008年6-9月——认筹期阶段状况：五一过后，59系列软文主题：名门国际，拔得郑州地产头筹名门国际热销现象的深度解密系列报告之城市发展的必然产物酒店与公寓的完美结合对农业路区位价值的独到把握精致产品与考究服务的中原典范个性化的品位生活成为未来人居方向标系列软文主题：名门国际，拔得郑州地产头筹60主题活动1：#####星级酒店入驻名门国际签约仪式暨酒店经济&地产经济关系世界论坛目的：将酒店入住信息放大+提高酒店带来的附加值，增强客户的投资信心内容：隆重的星级酒店入住签约仪式+星级酒店经济带来的巨大影响力通过媒体放大，作为重大的营销事件。邀请人员：意向客户+公司领导+星级酒店管理公司领导+政府官员+专家学者+主流媒体主题活动1：#####星级酒店入驻名门国际签约仪式暨目的：将61主题活动2：星级私人酒店暨英式下午茶品鉴目的：对认筹客户进行详细的产品介绍+投资理财分析内容：产品推介+投资CBD价值分析+冷餐会。邀请人员：公司领导+意向客户+主流媒体主题活动2：星级私人酒店暨英式下午茶品鉴目的：对认筹客户进行62其他活动：星级酒店体验活动到入驻酒店公司在全国或者全球其他地方的酒店参观旅游清华大学MBA培训基金/长江商学院基金商务管理与国学论坛其他活动：星级酒店体验活动清华大学MBA培训基金/长江商学院63股民：炒股是高端客户必然投资渠道，从证券所可取得；车族：私家车对于高端客户而言是必然代步工具，从车管所可挖掘相应资料；银行VIP：各大银行金卡客户也是必然针对对象；全球通VIP：全球通是政府、高企、老板的主要投资客户来源;协会会员：企业家协会、律师协会、医师协会等高端会所组织也是不可错失渠道；健身美容：高端健身美容会所也是不容错过的渠道；酒店：郑州星级酒店杂志渠道洗浴中心：郑州知名洗浴中心杂志渠道客源渠道挖掘建议股民：炒股是高端客户必然投资渠道，从证券所可取得；客源渠道挖64A、最佳媒体组合主流媒体（大河报+户外）辅助媒体（电台+杂志+网络）B、现场包装C、自创媒体媒体组合A、最佳媒体组合媒体组合65项目整体包装

A、企业品牌包装企业定位：高端产品提供商企业资源项目带动B、项目包装范围市场推广建立形象独特的产品定位CI系统包装（包括基础部分包装和应用部分包装）项目整体包装A、企业品牌包装66*基础部分包装LOGO主体背景色调主题定位等标准字体*应用部分包装通路包装卖场形象包装广告VI导示系统包装*营销通路包装主要包括通路组织、现场包装——通路组织现场施工通路与销售通路区分包装——现场包装工地围墙、主入口*卖场形象包装——营销中心展示区/洽谈区/接待区签约区/资料索取区/体验区/办公区销售现场内外导示系统——营销中心工作人员包装销售人员形象包装销售人员通路培训*基础部分包装LOGO*应用部分包装通路包装*营销通路包装主67*VI导示系统的包装道旗户外纸杯展板标牌服装工作资料等等*VI导示系统的包装道旗68三、销售物料宣传物料：企业画册+楼书+折页+单页+户型手册+VCD光碟等等办公物料：名片、工作牌、信封、信笺、便笺纸、饮用水杯、档案袋、手提资料袋、置业计划书、认购协议书等等三、销售物料宣传物料：企业画册+楼书+折页+单页+69名门国际策划提案郑州盈四方房地产营销策划有限公司名门国际策划提案郑州盈四方房地产营销策划有限公70

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为中原公寓式酒店正名名门国际--------郑州1号作品71

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2008，谁将寡占农业路的最后一桶金？今日关注72我们着眼全球新经济我们塑造世界高品质我们不仅仅缔造地标我们更要创造新规则我们着眼全球新经济73

第一部分：市场篇第二部分：思想篇第三部分：推广篇第四部分:表现篇第一部分：市场篇74市场篇MARKET

第一部分市场篇MARKET第一部分7511月份郑州市与金水区市场情况对比表12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，占全市新增量的36.60％；销售面积39.62万平方米，占全市销售量的41.19％；销售均价为4110元/㎡，环比下跌3.29％。区域市场状况区域预售面积（万平方米）同比（%）环比（%）销售面积(万平方米)同比（%）环比（%）销售均价（元/平方米）同比（%）环比（%）郑州市110.7816.2110.3996.217.114.35429826.230.73金水区40.55－59.2739.62—18.134110－-3.2911月份郑州市与金水区市场情况对比表12月金水区新批准预售商76供应分析

12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，环比上涨59.27％，其中商品住宅新增38万平方米，占新增面积的93.71%，金水区供应在连续两个月的低迷之后，本月供应上升，一共有13个项目有新的供应。其中金印现代城推出10.29万平方米，占新推面积的25.38%，该项目位于经三路与徐寨路交叉口西南角，交通条件优越，规划有2栋15层的小高层;2栋22层的高层;2栋18层的高层，包括办公、酒店、住宅公寓等物业形态。供应分析 12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米77成交分析12月金水区商品房成交39.62万平方米，环比上涨18.13％，其中商品住宅成交38万平方米，环比增长21.83%，占总成交量的95.91%；非住宅成交1.62万平方米，环比下跌31.36%，占总成交量的4.09%。成交分析12月金水区商品房成交39.62万平方米，环比上涨178价格分析12月金水区商品房成交均价4110元/平方米，环比下跌3.29％。主要原因是本月有较大体量的政策性房成交，降低了整体的成交均价。价格分析12月金水区商品房成交均价4110元/平方米，环比下79供求分析12月金水区商品房供求比为1：0.98，市场整体供求接近平衡。供求分析12月金水区商品房供求比为1：0.98，市场整体供求801、总体市场投放量大2、国际化标准高端写字楼成为主流，拥有商务空间的最高聚集度。3、拥有以经三路为核心的商业中心，云集大量实力企业。4、优越的地理位置。5、集聚区域内最高层次的产业群。6、国际化的窗口。项目区域情况分析1、总体市场投放量大项目区域情况分析81第二部分思想篇THOUGHT第二部分思想篇THOUGHT82一、项目概述与分析一、项目概述与分析83区位：郑州市农业路与东明路交汇产品：酒店式公寓、大型综合性商业、精品小户型公寓等功能为一体的大型综合性建筑。规模：项目总建筑面积约12万平方米，地上32层，地下2层，总建筑度约100米，地上1—4层为大型综合性商业用房，5层为转换层，6层以上北塔为酒店式公寓，东、西塔楼为层高2.9米的小户型公寓，面积区间从2704平米—61.89平米不等，户型分为单房、一房一厅、两房一厅三种1、项目基本情况区位：郑州市农业路与东明路交汇1、项目基本情况842、项目SWOT分析地段+配套+稀缺产品

农业路东段人气+企业品牌稀缺产品+商务酒店环境+郑州蓬勃的经济发展国家政策+竞争对手SWOT2、项目SWOT分析地段+配套+稀缺产品农业路东段人气+85■地段位居农业路与东明路交汇处，毗邻CBD与经三路最近的公寓酒店，扼守进出CBD的关口，地段价值优势显露无遗。■酒店标准设施与服务真正的星级私人酒店，真正享受星级酒店的服务，有很广泛的潜在目标群体■稀缺的产品商务楼较多，纯粹的高品质公寓式酒店+星级酒店产品稀缺小户型公寓在本区块内有着广泛的市场。优势■地段位居农业路与东明路交汇处，毗邻CBD与经三路最近的公寓86■市场：酒店式公寓在郑州已经有多年历史，但始终没有得到广泛的市场认可。在大多数消费者心里，酒店式公寓只是开发商一种概念性炒作的产物，以往大多数酒店式公寓或是产权式酒店都沦为商住两用房。■价格：对酒店式公寓来讲，出租率和租金回报难免受到质疑劣势■市场：劣势87■区域前景——政府支持、政策引导、高标准配套，未来中原最活跃的财富中心经济——经三路\CBD作为中原最具活力的经济核心地段，经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住，投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。■本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。届时将大大改善项目地段形象。■本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。机会机会机会机会88威胁■政策风险国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。■区域竞争区域范围内竞争对手较多。威胁■政策风险89总述

创造产品价值抢夺客户资源从市场和产品分析来看本项目机遇和挑战共存，项目成功的关键是：

总述创造产品价值抢夺客户资源90达到上述目的，必须解决以下问题：如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资客户100%的信心，实现高价快速销售？达到上述目的，必须解决以下问题：如何给项目一个差异化的定位和91二、项目核心定位系统二、项目核心定位系统92项目定位的方向思考名门国际公寓式酒店酒店式公寓产权式酒店酒店40年产权隶属于酒店内部客户无权转让、出租统一酒店运营系统精装修+全家电市场绝对差异化公寓一般70年产权公寓式办公+居住客户可自行转让和出租提供酒店式的管理和服务精装或者毛坯市场同质化严重，多伪概念酒店一般40年产权独立+阶段委托酒店统一经营合同期满，客户可自行转让和出租客户分红+一定时段的自住权简装或者精装市场不成熟，经营效果差私人酒店酒店私人住宅的奢侈品产权纯粹个人所有,获得高额回报必须由国际著名星级酒店管理顶级配套(私人飞机+私人游艇)超豪华精装修欧美盛行,中国起步项目定位的方向思考名门国际公寓式酒店酒店式公寓产权式酒店酒店93项目定位的原则差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）风险最小化——市场不适合产权式酒店

价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合产品符合化——依托酒店设施、管理和服务品质高端化——对于开发商高价位、对于投资者是高品质、对于消费者是高品位生活如何找到最好的定位？能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？项目定位的原则差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无94定位——崇尚原创，力求差异SOHO六维院落空中别墅MARK时代活体建筑LIVINGMALL……每一次创新都是对一个新领域的占领，每一次创新都是一种智慧的挑战每一次创新都是胆识的较量，每一次创新都是对市场的洗炼，房地产营销在创新中变得丰富多彩……定位——崇尚原创，力求差异SOHO每一次创新都是对一个新领域95跳出来，做领袖整合各种物业形态，细分市场，创造出一个崭新的物业概念跳出来，做领袖整合各种物业形态，细分市场，96私人酒店私人酒店——第五代公寓酒店第一代：小户型第二代：精装修小户型（SOHO）第三代：酒店式公寓第四代：产权式酒店第五代：私人酒店私人酒店私人酒店——第五代公寓酒店第一代：小户型97类别人群区域服务形式价格小户型小资阶层区域不限较少自住+投资较低SOHO系列SOHO族市中心、交通便利商务服务投资+自住较高酒店式公寓财富阶层商务中心+其他酒店式服务投资+自住+出租高产权式酒店财富精英风景区+商务中心酒店服务委托统一经营很高私人酒店政务+商务精英酒店标准配套+商业中心星级酒店服务投资+自住+委托经营+出租高酒店公寓居住方式进化论——私人酒店——第五代公寓酒店类别人群区域服务形式价格小户型小资阶层区域不限较少自住+投资98它集合了酒店式公寓和产权酒店的众多优势，并创新了传统意义上的公寓式酒店的物业范畴它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意高远它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管理系统，倡导国际星级酒店服务和体验它是一种投资品，是城市人居的物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，是一种差异化生存。自住、商务办公、商务招待、委托经营、投资均可，模式多样灵活、变现能力强揭开私人酒店的面纱它集合了酒店式公寓和产权酒店的众多优势，并创新了传统意义上的99私人酒店的宏观经济支撑1、中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层2、中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）3、位踞亚洲最大的CBD核心，未来商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持，中部会展之都，会展经济崛起中国（郑州国际会展中心洋管家――王礼仕荣任国际展览联盟总裁）4、较高的投资收益，靠山五星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰■中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层■郑州，中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）■毗邻亚洲最大的CBD核心，经三路商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持。■较高的投资收益，靠山星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰私人酒店的宏观经济支撑1、中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界100私人酒店的市场竞争力■中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀缺性强■超豪华精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能，每一个细节都能体现居住者的尊贵和品位■依托国际星级酒店360度管理，可以委托五星级酒店经营，以公寓价格购买获取五星级酒店客房的超值回报■对酒店设施、配套、服务享受星级酒店VIP客户待遇■招待客户、同事、朋友的私家星级酒店，档次高、形象好■户型设计合理，大部分方正实用，L型规划，采光通风观景效果好■投资回报远远大于普通酒店式公寓和小户型，出租期限自由私人酒店的市场竞争力■中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀101项目定位诞生CBD、经三路中央地段/星级/私人酒店比肩世界级居住要求中原国际化的实质体现中原的另一张世界名片项目定位诞生CBD、经三路中央地段/星级/私人酒店比肩世界级102目标购买人群定位购买人群

1、在郑州投资的高级商务人士(国内外企事业单位中高层领导)2、外企驻华员工、带家属来郑的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。3、政府官员（投资性客户）4、对郑州未来发展非常认可的投资客5、大型集团公司（商务招待）目标购买人群定位购1、在郑州投资的高级商务人士(国内外企事业103目标消费群体定位1、海外跨国公司总部派到设立在郑州的分公司和合资企业短期工作的中高级管理人员、技术人员。2、国外、港澳台来郑商务考察、谈判、会议、展览等活动，需逗留一段时间的旅游者。3、国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来郑短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一段时间

的旅游者。4、经三路、CBD上班的高级商务人员和政府官员。5、国内外来郑一段时间的中高档自费旅游者。6、其它目的需逗留一段时间的旅游者。消费人群

目标消费群体定位1、海外跨国公司总部派到设立在郑州的分公司和104消费人群

客户特征描述拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具有较高的生活品位和快节奏的生活方式，出于维护公司和自身形象的需要，有时也为了显示或炫耀自己独特的身份，或者为了生活和工作的特殊要求（如带有孩子；与外国人接触较多）等等。具有三高、二多、一化特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。在郑州停留时间较长，既想享受星级酒店的服务和配套，同时也能够享受到居家的氛围以及相对酒店较低的租金国际视野、高品位、高智商、高收入、注重形象和品位消客户特征描述拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具105推广口号（SLOGAN）世界公民，国际芳邻对应目标群体彰显项目品质奠定推广基调备选：寡占农业路核心地段的最后一桶金推广口号（SLOGAN）世界公民，国际芳邻对应目标群体备选：106三、补充建议三、补充建议107星级越高、客房出租率越高，提高入客率和租金回报借助国际著名酒店的品牌和资源，以力打力，给客户强烈的信心，无论是物业的保值增值和转让均能够得到极大的保障，将公寓式酒店价值放到最大。1、引进世界著名的五星级酒店（如雅高、凯悦、香港海粤、希尔顿等）星级越高、客房出租率越高，提高入客率和租金回报1、引进世界著1082、全部纳入五星级酒店管理体系做到纯粹的酒店化管理，提升物业管理水平和服务档次按照租房的时间长短，制定相应的收费标准制定大客户长期租赁计划2、全部纳入五星级酒店管理体系做到纯粹的酒店化管理，提升物业1093、限定商务办公楼层区间为了保持公寓酒店的统一性和纯粹性，同时便于后期酒店管理，针对前期置业固定办公的客户，建议设置固定楼层（如8、9层）作为商务办公层。3、限定商务办公楼层区间1104、部分大户型设置小型无烟厨房营造居家氛围、满足上层人士的个性化需求方便解决长期租赁客户和家庭型客户的饮食问题4、部分大户型设置小型无烟厨房营造居家氛围、满足上层人士的个111●客人到达之前的咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职咨询员帮助客人解决所有关于安置一个临时新家所面临的问题。●生活必需品和城市旅游指南客人到达后将会发现酒店已按照他们的要求为其房间里准备好了一切必需的家庭生活用品。●社交活动酒店定时举办各类娱乐和社交活动，让住店客人及其家人们有社区家庭的感觉。5、其他超值服务●客人到达之前的咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职112推广篇PROMOTION第三部分推广篇PROMOTION第三部分113一、营销推广战略：借势·领市·造事1、借势：一借经三路、CBD（为客户编制恢宏梦想版图）

目前人们对经三路、CBD的认知度和认可度已经很高，对未来的发展潜力也很有信心，另外区域的各种基础设施建设也已经达到了全国先进水平，可充分利用东区对人们产生的强大吸引力，在区域竞争中取得领导地位。通过硬广、软文、活动等渠道营造CBD投资第一热点如：经三路CBD核心地段最后一桶金，会展经济，商务硅谷，最具国际化气质区域如火如荼的开发热情、2008东区经济输出元年

一、营销推广战略：借势·领市·造事1、借势：一借经三路、CB114二借著名星级酒店（为客户营造尊崇体验）及早确定引入的星级品牌酒店，并及早放大星级酒店的宣传价值，将星级酒店形象全面渗透到酒店式公寓里，通过实力宣传、服务内容、实地体验、投资分析，让客户切切实实体验到“傍上财富发动机”的感受，最终满意落定。郑州酒店业成为经济市场的重要力量，必然带动了与酒店相关的产业投资二借著名星级酒店（为客户营造尊崇体验）及早确定引入的星级品牌115三借投资不动产的最佳时机（为客户提供创富良机）股市跌荡，高位运行的危险，格林斯潘预言中国的股市即将下跌物价的升值就是人民币的贬值，储蓄其实是零增长中原楼市投资稳步推进，价格一路飙升，郑州楼市上行阶段健康进行具有极大的升值空间，尤其是本区块作为经三路与CBD连接的核心桥头堡地段

，其价值急剧飙升。公寓式酒店，农业路绝版投资品三借投资不动产的最佳时机（为客户提供创富良机）股市跌荡，高位116眼光+机遇+行动=成功新事物的出现就是新机遇的出现，谁第一时间把握住，谁就能够掘得第一桶金。中原首家星级私人公寓酒店，酒店享受、住宅价格，抢占市场空白点，深度挖掘产品本色特色，以高标准、高配套、高价格、高服务、高形象迅速占领市场。2、领市：一领酒店式公寓市场空白点登顶农业路核心地位，建立市场新规则，树立行业新标准眼光+机遇+行动=成功2、领市：一领酒店式公寓市场空白点登顶117二领超豪华精装修+全家具家电私人酒店奢侈中原首创成品公寓酒店，纯粹的奢侈品国际星级酒店配套，细节考究，品质保障国际名牌家具家电，从购房到居住零烦恼，牙刷牙膏都不用带，悉心呵护，全球信息平台，全球领袖标准，共享世界经济发展成果二领超豪华精装修+全家具家电私人酒店奢侈中原首创成品公寓酒店118三领“世界公民，标准国际人”品位与荣耀成为世界著名酒店的房东，以主人的姿态享受世界最顶级的服务在中原最为核心之地段，定制一套私人公寓酒店，产品可以复制，区域即刻绝版，这是成功的象征，更是身份的体现坐镇郑州，收取国际人士的高价房租，以房子为载体作本国际生意三领“世界公民，标准国际人”品位与荣耀成为世界著名酒店的房东119古人云“无事则生非”，房地产项目的营销周期一般都在一年多（大盘长达几年），这期间，如何恰到好处地为楼盘“造些事”，不断制造市场热度，保持持久的新鲜度，吸引市民眼球和关注度，也是营销推广重中之重。本案外在条件优越，又是一个市场空白点，造事新闻点信手可拈，通过一系列的活动并配合营销阶段主题，把小活动做成大新闻。3、造事：卖点常新，热点不断古人云“无事则生非”，房地产项目的营销周期一般都在一年多（大120二、营销推广战术：一个中心两个基本点/品牌营销三步曲一个中心两个基本点产品综合素质为中心：从建筑形态、生活配套、物业管理、酒店服务等方面展开，实现核心价值。区域价值、亿国金顺品牌为基本点：围绕区域价值、经济发展、投资回报、身份成就等做好文章，辅助支撑一个中心。二、营销推广战术：一个中心两个基本点/品牌营销三步曲一个中心121为什么万科的房子比别人贵？因为它有品牌价值。为什么天价劳斯莱斯仍供不应求，同样是因为它的品牌价值。本项目乃郑州酒店公寓的“劳斯莱斯”，除了品质好，还要有品牌与产品的市场认知度，方能实现价值最大化。为什么万科的房子比别人贵？因为它有品牌价值。1222、品牌营销三步曲第一步：甩开束缚与限制，自我定义，起步高人一筹（2月-4月）甩开概念泛滥的酒店式公寓的束缚，以中原首家星级私人公寓酒店的新概念搭载掘金地段的最后机会，引爆2008年投资市场，以此为切入点，产生新的社会话题，制定私人酒店公寓新规则第二步：解析产品价值，奠定中原公寓式酒店的第一品牌（4-8月）深度挖掘项目的综合品质+结合软文+活动等建立独一无二的顶级项目品牌，“高品质、高品位、高价位”三者齐放，必能立起郑州星级公寓酒店的第一品牌，并实现快速销售。第三步：客户维系+专业渠道攻击，实现项目+企业双品牌丰收（8-12月）通过口碑+小众传播+促销活动，实现老带新销售，通过项目品牌的推广，带出名门品牌。2、品牌营销三步曲123项目整体推进布局筹备期入市期认筹期开盘期持续期08.208.508.908.1008.12方案确定、物料包装准备、销售人员培训、现场信息告知项目形象包装+系列广告发布认筹启动、5月初产品说明会举行盛大开盘热销信息释放、系列活动启动大型公关活动实现企业品牌和项目精髓的彻底认知，大幅提升项目影响力项目整体推进布局筹备期入市期认筹期开盘期持续期08.208.124崭新项目形象包装出街深入产品概念盛大开盘，体验外地星级酒店。3月4月5月6月9月延续产品价值的关注度+投资价值启动产品综合价值+投资品10月