完美地产石家庄房地产住宅市场报告

石家庄房地产住宅市场报告高俊波制作

一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的

通过对石家庄2007年房地产住宅市场的分析与研究以及这一年出台的相关政策的总结，让我们能够认识到石家庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。

由此我们共同展望2008年石家庄住宅产业的走势。

二、石家庄房地产住宅市场的背景分析

从格局上看，2007年石家庄住宅市场将以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路，裕华路，槐安路东、西延长线，中华大街沿线是07年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、滹沱河等山水围绕的西部。

和平路沿线及辐射片区：中景.盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀兴尊园、书香华苑等位于和平路沿线和辐射周边片区的项目都在2007年有比较大的供应量。据统计，该区域有300万平方米左右的供应量。

裕华路沿线：这是一条迎宾大道，联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在2007年推出大体量的住宅，金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点，2007年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。

中华大街沿线：中华大街和石岗大街打通后，正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。

槐安路东、西延长线：从楼市角度看，交通的延展必然带动居住的改变。向东，连接了有水榭花都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区，也辐射了联邦.东方明珠、众美.凤凰城、卓达新城等东南片区楼市；向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外，植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘有效地带动。

同时在2007年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷，各项政策的组合正在让极速狂涨的房价逐渐实现软着陆。土地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台，无不与当前的楼市现状和购房者利益息息相关。在这一年里，石家庄房地产市场也有了新的变化。1、房价加速上涨

金正•缔景城一套29层住宅以7190元的单价刷新了省城毛坯住宅价格纪录，率先突破省会住宅价格的七千元大关，并以6800元的均价领先省城住宅价格，随后西美第五大道以均价6800元的价格亮相。

这些案例的背后，是整体房价水平在呈加速度上扬。从年初3500元左右的房价水平，到现在五六千元的整体价位，房价在4000元-5000元这个区间似乎只是一滑而过，如今除金正缔景城外，桥西的高端项目春江花月均价已达6700元。桥东的价格相对平稳，中基•礼域也以6000元均价开盘，定位稍低的中景盛世长安，也以5400元的均价取得辉煌的销售业绩。俊景•名门华都，后来也以6500元的均价开盘。

2、有价又有市的市场

买房象买大白菜一样，即使是在均价接近七千元的高端楼盘，开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常，金正.缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。楼市并没有出现“有价无市”的现象。

一方面房价快速上扬，许多市民在喊着买不起房，另一方面，住宅的销售速度并未因此减慢，其根本的原因是除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外，人们收入水平的相差悬殊也是“住宅有价且有市”的根本原因。

总结分析房价如此之快的增长究其原因为：（1）“领头羊”的作用不容忽视

房价快速上扬的背后，有着城市化形成的刚性需求以及供应量有限造成的供求矛盾，还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外，高端住宅不断出现，不断刷新着省城房价，房价“领头羊”对于整体市场价格水平的影响也是不容忽视的。目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素，一是考虑项目成本，再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平，不断推出的新盘也在刷新着省城住宅的价格。即使是中档或者低端项目，在定价时一样会参照高端项目的价格进行修正，整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高，从这个意义上说，房价“领头羊”对价格的影响远远大于经济适用住房对房价的平抑作用。（2）开发商“精耕细作”助推房价攀升

房价呈加速度小步快跑，与开发商销售方式的改变有直接关联。

就如社会舆论中所说的“悟盘”，开发商的销售模式已发生根本改变，原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到，取而代之的是一期项目分三、四次推出房源，人为拉长销售周期，不仅从心理上造成“房荒”的紧张，伴随着新房源的推出，房价也在这个过程中小步快跑，不断提高。

开发商以合法手段追求利润最大化的行为本无可厚非，但本人认为根本原因还是房源紧缺，如果宏观调控要求的大批经济适用住房项目能够放量供应，对于所谓“捂盘”、“惜售”都将起到釜底抽薪的作用。

（3）土地价格的上涨推动房价的不断上扬

从2006年年末开始，石家庄的土地价格屡创新高，从水泵厂地块的322.8万元/亩到2007年的妇干校地块534万元/亩，初步估算的楼面成本已达到4000元/平米左右，直接导致市区内住宅价格不上扬。

（4）中高档住房供应量偏大，中低档住房供不应求

从春江花月到观澜豪庭，从金正缔景城到中宏汇景国际，再到名门华都、联邦明珠……市区内中高档住房项目开发的越来越多，而二环内3000元/平方米左右的住房已经难觅其踪。大量的低端消费需求得不到满足。

(5)城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域

随着三环工程的建设不断推进，以及市区中心房价的高涨，低端消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发建设量的加大，栾城水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。

三、石家庄房地产政策分析税收政策

土地增值税2月正式起征国家税务总局1月16日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。点评：这这一一政策会会进一步步缩小房房地产企企业盈利利空间。。可见，，此政策策是针对对房地产产企业的的。但是是土地增增值税的的征收会会导致购购房者的的交易价价格和购购房成本本增加，，可能促促使房地地产市场场整体价价格的增增长。其其次，房房地产企企业在不不违反国国家税收收政策、、不违反反建筑标标准的前前提下如如果要实实现已定定的销售售目标，，也许会会让消费费者接受受。看来来，通知知的出台台对于稳稳定住房房价格的的作用显显然有点点力不从从心。金融政策策第第二套房房贷40%首付付中中国国人民银银行、中中国银监监会9月月27日日联合下下发《关关于加强强商业性性房地产产信贷管管理的通通知》。。对购买买首套自自住房且且套型建建筑面积积在90平方米米以下的的，贷款款首付款款比例(包括本本外币贷贷款，下下同)不不得低于于20%；对购购买首套套自住房房且套型型建筑面面积在90平方方米以上上的，贷贷款首付付款比例例不得低低于30%；对对已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套(含)以上住住房的，，贷款首首付款比比例不得得低于40%。。点评：提提高高二套房房贷款首首付和利利率将会会有效抑抑制非刚刚性购房房需求，，有效减减少投资资性购房房，对于于囤房不不售的开开发商将将是致命命的打击击。事实实表明，，该政策策的出台台一定程程度上限限制了石石家庄购购房者的的脚步，，也就是是说，此此次调控控的出台台可能对对于全国国目前依依然过热热的地区区估计影影响比较较大，但但石家庄庄今年由由于供应应趋紧，，未来房房价可能能不会有有比较大大的下降降幅度。。另外，，政策针针对商业业地产的的调控力力度也有有所加强强，不管管是首期期还是第第二套房房子都是是50%以上。。购买力力将随着着二套房房贷款首首付和利利率提高高而削弱弱，买房房、投资资会显得得力不从从心。尤尤其是对对于一些些大户型型的、高高总价的的项目尤尤其如此此。年内内六六次次加加息息12月月20日日，，央央行行宣宣布布上上调调人人民民币币存存贷贷款款基基准准利利率率，，这这是是央央行行年年内内第第六六次次上上调调基基准准利利率率。。央央行行决决定定，，一一年年期期存存款款基基准准利利率率由由现现行行的的3.87%提提高高到到4.14%，，上上调调0.27个个百百分分点点；；一一年年期期贷贷款款基基准准利利率率由由现现行行的的7.29%提提高高到到7.47%，，上上调调0.18个个百百分分点点。。个个人人住住房房公公积积金金贷贷款款利利率率保保持持不不变变。。五五年年以以上上贷贷款款利利率率则则没没有有调调整整，，这这意意味味着着这这次次加加息息对对““房房奴奴””的的负负担担不不会会增增加加。。点评评：：加加息息主主要要是是为为防防止止经经济济增增长长由由偏偏快快转转为为过过热热，，防防止止物物价价由由结结构构性性上上涨涨演演变变为为明明显显的的通通货货膨膨胀胀。。对对加加息息是是否否会会增增加加消消费费者者房房贷贷负负担担这这一一问问题题，，业业内内人人士士认认为为影影响响不不大大。。尤尤其其是是第第六六次次加加息息对对房房地地产产市市场场没没有有造造成成实实质质性性的的影影响响，，但但对对于于消消费费者者的的心心理理预预警警效效应应加加大大。。土地政策而“地政””方面的另另一个重炮炮是10月月9日新发发布的《招招标拍卖挂挂牌出让国国有建设用用地使用权权规定》，，新规明确确了开发商商必须付清清全部土地地出让价款款后，方可可申请办理理土地登记记，领取国国有建设用用地使用权权证书。点评：不不可分期拿拿证，这对对于习惯了了分期开发发，分期付付地价款的的发展商而而言，提出出了更高的的资金要求求，尤其是是大盘和高高价地。开开发商优胜胜劣汰将加加剧，资金金实力强的的房企拿地地优势强化化，市场洗洗牌进一步步加剧。四、2007年石家庄住住宅市场分分析（一)石家庄各板板块住宅市市场现状及及发展趋势势分析板块现状发展趋势裕华区市政配套设施完备、城市功能成熟，路网发达。是近年来房地产开发热点区域。有代表作：西美第五大道、联邦东方明珠等。目前石家庄最适合居住的区域，前景良好，升值潜力巨大。随着三产的进一步发展，办公楼发展空间较大。桥东区老城区，旧房屋建筑较多，绿地相对较少，目前生活环境一般。中心区，寸土寸金，未来走中高档项目。改造进程加快，将形成一个城市中心商业区。另外“花香维也纳”、中基礼遇、中天世都的成功推出也成为该区的几大亮点。长安区工业区，污染程度相对较大。今年有不少住宅项目正在热销中，如名门华都、中景盛世长安、冀兴尊园等。作为石家庄市城中村改造、退二进三的重点区域，该区域在2007年推出的楼盘较多。桥西区该区域集中了省市各级大部分机关单位，成为石家庄的“政务区”。近两年随着春江花月、缔景城、万象天成等项目的上市。居住品质得到迅速提升。随着旧城改造、城中村改造步伐的加快，区域房地产市场还将有较大的发展空间，买方市场趋于强大。该区域楼盘价值呈现飞涨趋势。新华区目前旧居民区多、人口密度大。随着“纳帕溪谷”“盛典苏州”和已售完的“红人公馆”等代表性楼盘的出现，城区环境日益美观，成为更适合居住的区域。居住前景看好，尤其是西北区域，未来的景观水域周边，可能出现更多高档、低密度和生态型的高品质住宅。开发区现有大量新盘：心海假日Ⅱ期和酝酿中的三期、珠峰国际花园二期、天山•水榭花都4期、卓达星辰项目群、天然城等高质量、高品质的住宅楼盘。随着住宅地产、工业地产与高新技术产业的有机融合，这一板块的发展潜力将非常巨大，但基础配套设施有待进一步完善。（二）开发发现状据统计结果果显示：投投资开发持持续增长2006年年建设普通通商品房282.02余万平平方米，同同比增长15.9%，同时还还含有石家家庄市大量量的城中村村改造及旧旧城的改造造。2007年建设设商品住房房面积2.91万套套，面积286万平平米，经济济适用房0.79万万套，建筑筑面积210万平米米。附：石家庄庄２００７７年楼盘一一览表2007年年石家庄楼楼盘供应一一览表项目名称项目位置总建筑面积容积率均价物业类型桥西区金正缔景城工农路与中华大街交叉口西北角66万平米3.36800元/平米高层，住宅优盘工农路与中华大街交叉口西南角未知未知7000元/平米（精装修公寓）高层，公寓春江花月新石中路166号25.15万平米2.336500元/平米高层，住宅西美花城红旗大街与汇丰路交叉口21万平米3.54200元/平米高层，住宅安联朗润园联合大学城附近16万平米3.22700元/平米高层，住宅碧水蓝湾西二环与南二环交叉口西北10万平米1.33100元/平米多层，住宅金世界公寓自强鲁豫南小街交叉口西南角75.23万平米2.95300元/平米（精装修公寓）小高层，公寓中心城东购正对面4万平米6.546000元/平米（精装修）高层，26层，公寓，写字楼裕华区联邦东方明珠翟营大街与塔北路交叉口46万平米3.75400元/平米高层，住宅西美第五大道槐安路与谈固南大街交叉口70万平米36800元/平米（毛坯）高层，住宅芝澜名仕谈固东街与槐安路交叉口16万平米4700元/平米高层，住宅众美凤凰城翟营大街与南二环交叉口16.25万平米2.384500元/平米高层国大全城东岗路与东二环交叉口43万平米1.965200元/平米多层、小高层桥东区紫晶天域平安北大街与和平路交叉口西北13.08万平米4750元/平米高层新华区红人公馆中华大街与宁安路交叉口5.2万平米7.45700元/平米板式高层、塔楼开发区天山峰尚珠峰大街218号20万平米4.04800元/平米高层珠峰国际花园二期珠峰大姐于湘江道交叉口50万平米（总）1.94800左右/平米高层项目名称项目位置总建筑面积容积率均价物业类型项目名称项目位置总建筑面积容积率均价物业类型长安区ME码建设大街与范西路交叉口45000平米65580元/平米高层、精装公寓安联大城小院冠华路与民心河交叉口西行6万平米1.45600元/平米七层电梯洋房，冠城广安街、和平路、育才街、谈北路围合中15万平米2.2未定高层花香维也纳（四期）胜里北大街178号17万平米（总）1.386500元/平米小高层、精装小户型公寓冀兴尊园跃进路与建华大街交叉口20万平米1.55000元/平米高层、小高层简筑翟营大街与跃进路交叉口3.2高层名门花都和平路与广安大街交叉口38万平米2.57100元/平米高层盛世长安和平路与翟营大街交叉口西北角40万平米2.65400元/平米高层中基礼域平安大街与和平路交叉口60万平米3.06200元/平米高层（三）销售售状况2180222623672782447005001000150020002003年2004年2005年2006年2007年250030003500400045002003年年——2007年石石家庄市商商品房价格格走势图★2003年——2007年均价分分别为2182元/平方米、、2226元/平方方米、2367元元/平方米、、2782元/平方米、、4470元/平米米.★★2005年石家家庄房地产产市场较活活跃，房价价稳中有升升，市区普普通商品住住平均价格格为2367元/平平方米，同同比增长7.5%.★★从2006到到2007年石家庄庄住宅市场场价格有了了狂飙式的的增长.总结2007年年是““地王王”频频出的的一年年。紧紧跟全全国步步伐的的石家家庄土土地市市场上上也产产生了了自己己的地地王，[2007]003号地被被河北北隆基基房地地产开开发公公司以以约534万元元/庙庙的价价格一一举拍拍得，，使得得石家家庄土土地拍拍卖再再创新新高,也使使得房房价再再度高高升.石石家庄庄房价价连续续几年年持续续上涨涨。进进入2007年年，随随着国国家一一系列列调控控政策策的陆陆续出出台，，老百百姓本本来期期望房房价能能够在在这一一年放放慢其其上涨涨的步步伐，，但房房价上上涨势势头不不但不不退，，而且且涨幅幅都上上了全全国的的排行行榜。。其房房价同同比上上涨了了9.7％％，涨涨幅是是2005年以以来的的最高高点。。种种种种的调调控与与措施施没能能遏制制房价价的上上涨，，尽管管希望望微小小，我我们还还是期期望但但愿随随着石石家庄庄住房房建设设规划划的实实施、、“国国六条条”细细则的的逐步步实施施，加加上新新开发发楼盘盘逐渐渐释放放供应应量，，能使使今后后石家家庄楼楼市的的房价价涨幅幅能够够慢下下来，，好让让大家家追赶赶的不不是那那么累累。““居居者有有其屋屋”不不再遥遥远.五、石石家庄庄2008年住住宅市市场规规划分分析一、建建设总总量2008年年规划划建设设各类类住房房39044套套，建建筑面面积342.22万万平方方米。。其中中，套套型建建筑面面积小小于90平平方米米的住住房32344套，，建筑筑面积积260.22万平平方米米，占占住房房总建建筑面面积的的76%。。二、商商品住住房建建设规规模2008年年规划划建设设商品品住房房29100套套，建建筑面面积283万平平方米米。其其中，，套型型建筑筑面积积小于于90平方方米的的商品品住房房22400套套，建建筑面面积201万平平方米米，占占商品品住房房建筑筑面积积的71%。三、保保障类类住房房建设设规模模（一））经济济适用用住房房建设设规模模2008年年规划划建设设经济济适用用住房房9100套，，建筑筑面积积55万平平方米米，套套型建建筑面面积60平平方米米左右右。（二））廉租租住房房建设设规模模2008年年规划划建设设廉租租住房房844套套，建建筑面面积4.22万万平方方米，，按商商品住住房总总建筑筑面积积的1.5%进进行配配建，，套型型建筑筑面积积50平方方米。。四四、土土地供供应2008年用用于各各类住住房建建设的的土地地供应应总量量为178公顷顷，其其中，，用于于套型型建筑筑面积积小于于90平方方米住住房建建设的的土地地供应应量为为135公公顷，，占土土地供供应总总量的的75.8%。。商商品品住房房建设设的土土地供供应量量为145.4公顷顷，其其中，，用于于套型型建筑筑面积积小于于90平方方米商商品住住房建建设的的土地地供应应量为为102.4公公顷，，占土土地供供应总总量的的70.4%。。经经济济适用用住房房建设设的土土地供供应量量为32.6公公顷。。对于于实物物配租租的廉廉租住住房，，原则则上不不单独独供应应土地地。分析：基于国家家住房结结构调控控政策的的指引，，石家庄庄在2008年年的规划划中有了了体现，，在各类类住房中中90平平米以下下的占到到了76%，不不难看出出以后住住宅市场场上的土土地供应应及其后后的开发发都将与与中小户户型结缘缘。““国六六条”细细则中明明确要求求凡新审审批、新新开工的的商品住住房建设设，套型型建筑面面积90平方米米以下住住房(含含经济适适用住房房)面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的70％以以上，其其实石家家庄市在在07年年新拍卖卖的土地地中，政政府已经经明确规规定了建建筑面积积90平平方米以以下住房房所占比比例不得得少于70％。。其其次就就是，不不论是商商品房还还是各类类保障性性住房，，在08年都将将有根大大的放量量，这也也将进一一步实现现供求平平衡。六、2008年年展望展望一：：未来住住宅供应应格局渐渐变面对不断断攀升的的房价，，中低收收入群体体的住房房需求将将如何保保证？随随着宏观观调控措措施的推推进和国国务院““24号号文”的的实施，，住房保保障已引引起地方方政府的的高度重重视，一一个明明显的变变化是““低收入入人群的的应保尽尽保”，，这是2007年8月月初，国国务院下下发《关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见》中中提出的的。经济济适用住住房的保保障范围围从原来来的中低低收入人人群下调调至低收收入人群群。由此此看出经经济适用用住房正正在成为为城市住住宅保障障工作的的一项重重要内容容。展望二：：局部放放量有助助平抑房房价即即使使是在当当前楼市市普涨的的市场背背景下，，局部区区域项目目的集中中放量，，对于房房价的平平抑作用用也是显显而易见见的。例例如石石家庄东东南区域域近年来来集中了了美景东东方、顺