碧桂园投策-集训工程策划

内部资料严禁外传广东省佛山市顺德区国通物流城项目工程策划汇报汇报小组：9组2015年11月1日04施工策划01项目概况02策划目标03前置策划05质量、进度、成本策划目录Contents第一部分项目概况1.1、区位及交通地块区位：位于顺德陈村镇岗北片区，东侧距陈村大道约1km；地块向北紧邻南海平洲；向南距陈村镇中心7km；东接广州番禺，距广州南站7km。目标地块地块交通：1、通过海怡大桥，15分钟直通广州南；2、通过广珠西线，15分钟直达广州海珠区、荔湾区。3、通过魁奇路，25分钟直达南海千灯湖、禅城新城。1.2、市场及竞品时间近二年广州房地产发展情况成交额销售面积成交均价商品房未售面积（万㎡）（亿元）（万㎡）（元/㎡）2015558383145655892014126083615075201合计1818121914758——市场定位：广州西刚需盘。项目类型为刚需及改善型。目标市场：广州荔湾芳村、海珠区；番禺西线（含洛溪地区及南站大石地区）、海珠西线；陈村、平洲本地客户主要竞品：三山新城板块（保利西雅图、中海万锦熙岸）1.3、地块概况地块基本信息：占地：115亩容积率（住宅用地）：2.84地价：404万元/亩总价：4.65亿楼面地价：2100元/㎡付款时间:2015-10-28支付50%2.325亿

2015-12-28支付50%2.325亿建筑密度：＜30%建筑限高：100m90/70:

部分有商业比例：由我司定土规：符合林规：不涉及城规：符合是否具备开工条件：具备中学用地西地块东地块发展用地1.4、推货节奏展示区及首期：二期三期王字形（Y189）10,114㎡71,664㎡53,748㎡蝶形（Y017T）7,976㎡14,128㎡28,256㎡YJ1158,312㎡14,048㎡/商铺7,700㎡//地下车库/30,310㎡23,555㎡合计34,102㎡130,150m2105,559m2展示区二期三期第二部分经营目标经营目标项目经营责任目标项目目标项目目标施工许可证3个月开放（含春节）7个月

开盘（含春节）7.4个月现金流回正11.5个月土地获利倍数0.95成就共享6929万净利润率19.89%开盘首月去化率85%工程质量管理评分≥83分计划完成率≥90%注：以上时间未扣除2016年春节假期；第三部分前置策划01组织策划02报建策划03招标策划前置策划3.1、组织策划—项目责任分工

项目总经理主管工程师工程师4人机电工程师资料员工程部经理

项目总助机电经理项目总助（主责开发）

区域财务部区域营销管理部

项目财务组项目营销团队区域成本部项目成本对接人项目部搭配原则：计划应配置15-16人实行自主监理，工程管理部与监理部一套班子、两块牌子。

项目副总项目行政3.2、报建专项策划—报建计划建设用地规划许可证取得土地国有土地使用权证建设工程规划许可证商品房预售许可证计划完成时间2015年10月28日2015年11月20日2015年12月31日2016年1月15日2016年1月24日2016年6月6日建设工程施工许可证3.2、报建专项策划—报建计划事项开始时间结束时间备注项目备案2015-10-292015-11-12用地规划许可证2015-11-122015-11-20备案完成国有土地使用证2015-12-282016-12-3112月28日结清土地款规划方案修建性审核2015-11-202015-12-141、总平方案通过当地镇政府审批；2、各配套工程通过主管部门审批；3、交评通过。防雷施工图审核2015-12-142016-1-10修规及单体方案通过初步设计方案审核2015-12-142016-1-10修规及单体方案通过建筑工程规划证2015-12-142016-1-15国土证取得，公示审批15日建筑施工图审查2016-1-152016-1-17工规证取得消防设计审核2016-1-172016-1-22施工图审查通过取得施工许可证2016-1-222016-1-241、建筑施工图审查；2、消防审核通过；3、报监完成；商品房预售许可证2016-6-12016-6-6达到结构2/33.3、招标策划—招标计划事项确定单位时间进场时间责任到人地勘博意设计院2015-10-28前完成集团成本管理中心：主导Ⅰ、Ⅱ类招标工作，负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订（对接人：**）区域成本管理部：主导Ⅲ、Ⅳ类招标工作，负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订（对接人：**）项目部：负责立项发起、参与考察、现场踏勘、并参与招标全过程的开展（对接人：**）土方2015-10-282015-10-28总包2015-11-22015-11-9桩基2015-11-22015-11-9基坑支护设计博意设计院-基坑支护施工2015-11-82015-11-15园建（含示范区）2015-11-152015-12-1示范区装修2016-2-152016-3-15绿化2016-2-152016-3-15铝合金门窗2016-2-12016-3-1锌钢组合栏杆2016-2-12016-3-1第四部分施工策划03地下工程施工策划01施工进度策划02工程实施思路04展示区施工策划施工策划4.1、施工进度策划2016年6月9日开盘7.4个月2015年10月28日土地获取2016年1月28日施工许可证2016年5月28日示范区开放3个月4个月施工证：3个月示范区开放：6.9个月（含春节）开盘：7.4个月（含春节）施工进度策划目标各环节重点工作优选总包，签订工程进度责任状，明确进度提前激励措施优化施工工艺与施工方法，合理组织施工，制定严谨的工序穿插计划确保项目按里程碑计划开盘4.1、施工进度策划—关键节点计划协议签订桩基完成总包进场正负零完成样板房结构完成园建完成样板房装修完成管网完成201510.2812.2111.95.275.164.105.133.143.4绿化完成5.28完美开放展示区首批货量区桩基完成总包进场正负零完成主体结构预售层预售证201510.2812.3111.191.245.306.26.9开售签约砌体样板3.18外架拆除主体封顶室外工程竣工验收备案20166.157.79.277.2711.1411.193.2交楼交楼联合验收2016移交装修砌体完成3.1220172016协议签订2018预售条件：低、多层封顶，高层主体至2/3（21层）4.1、施工进度策划—关键节点计划项目关键节点计划时间第2批货量区桩基完成总包进场正负零主体结构预售层预售证201510.281.2512.138.73.208.108.13开售签约砌体样板4.20外架拆除主体封顶室外工程竣工验收备案201711.72.2710.812.281.34.3交楼交楼联合验收2016移交装修砌体完成二期主体开工时间根据首批货量销售情况“以销定产”协议签订201810.156.74.1、施工进度策划—关键节点计划项目关键节点计划时间第3批货量区桩基完成总包进场正负零主体结构预售层预售证201510.286.185.612.268.1312.291.1开售签约砌体样板9.13外架拆除主体封顶室外工程竣工验收备案20174.257.153.256.156.186.23交楼交楼联合验收2016移交装修砌体完成三期主体开工时间根据前两批货量销售情况“以销定产”协议签订20183.310.2520174.2、工程实施思路—施工片区划分总包一标段总包二标段总包三标段王字形（Y189）10,114㎡71,664㎡53,748㎡蝶形（Y017T）7,976㎡14,128㎡28,256㎡YJ1158,312㎡14,048㎡/商铺7,700㎡//地下车库/30,310㎡23,555㎡合计34,102㎡130,150m2105,559m2总包二标段总包一标段总包三标段4.2、工程实施思路2.5m高围挡4.5m高围挡生活办公区施工道路大门及临时出口4.2、工程实施思路—其他设施布置临水：河涌水、生活用自来水、两个30立方消防水池临电：4台临时变压器永久水：接到当地供水管网中永久电：规划110kV变电站，如不能及时完工，则从陈村变电站取电4.3、地下工程专项策划地质勘察基坑支护和工程土方工程石方爆破桩基础施工：确定打桩顺序、合理安排施工进度、控制成桩质量4.4、施工进度策划—关键节点计划

展示区关键节点计划时间协议签订桩基完成总包进场正负零完成样板房结构完成园建完成样板房装修完成管网完成201510.2812.2111.95.275.164.105.133.143.4绿化完成5.28完美开放6.92016穿插施工：1、室内土建、机电、装修、铝窗、栏杆等单位穿插施工；2、室外道路、市政管网、园建、绿化等单位穿插施工。4.5、赶工措施四抢四保：抢临设，保畅通在允许的情况下，临设的围蔽范围扩大到红外以外；施工道路的硬化抢地下，保地上

大市政与小市政协调实施；基础施工前完成化粪池与市政管网施工抢主体，保装修

压缩主体工期，保障装修工期和质量抢板房，保室外

必须保障板房品质；保证绿化如期完成雨季施工夜间抢工充足的照明设备，满足展示区每个面的施工需求应对降雨，提前采购好套雨衣和彩条布。提前筹备零星工程应急队伍准备杂工队伍准备发电机4.5、

赶工措施第五部分质量、进度、成本策划5.1、质量管控目标确定质量目标任务分解工程质量管理重点质量问题预防技术措施组织措施结构安全两防经济措施确定责任分区责任到人工程质量管理得分:83实体工程质量检查得分:83观感质量综合问题5.1、质量管控目标技术措施重要工序难点做法非常规节点易出现质量缺陷做法施工图阶段设计优化设计深化预控设计技术对接样板先行组织措施技术对接目标分解技术质量管理

落实责任图纸会审方案交底定期培训经济措施专项优化方案激励两级评分奖惩措施项目常态管理奖惩争创区域标杆项目

工程质量管理三大措施5.1、质量管控目标重点质量问题预防结构主题结构安全隐患两防外墙、檐口、沉箱管井翻边施工顶砖砌筑防水部位（外墙、沉箱等）管道洞口封堵窗框四周填塞观感外墙观感（色差、线条、墙面平整等）室内观感（线条、踢脚线、天花等）综合材料使用、成品保护、质量整改三级计划管理区域进度考核1212管理项目计划管控体系进度上报进度预警机制例会总结计划考核考核奖罚措施用严格的制度、管理办法督促项目按计划目标达成5.2、项目进度策划5.2、项目进度策划进度每日定期上报现场进度完成情况预警根据项目关键节点，建立关键节点预警机制会议建立会议管理机制，做好周、月例会记录总结考核设立施工单位的考核节点，严把达成率奖罚根据合同规范赏罚分明5.3、项目成