城市房屋拆迁与征收制度

城市房屋拆迁与征收制度第一部分城市房屋拆迁的基本理论

本质国家征收范围概念限制城市房屋拆迁属于国家征收的范畴。征收是指国家基于公共利益的需要，依据法律规定强制取得公民、法人或其他组织的财产，并给予其公平补偿的行政行为。

城市国有土地上的单位、个人的土地、房屋及其他不动产。

公共利益原则

正当程序原则公平补偿原则从国家主权中延伸出的强制权第二部分基本概念介绍一、城市房屋拆迁的基本概念

１．拆迁人：是指取得房屋拆迁许可证的单位。（《城市房屋拆迁条例》第4条）２．被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人。（《条例》第4条，《河南省条例》第4条）３．房屋承租人：是指与被拆迁人具有合法租赁关系的公民、法人或其他组织。（涉及《条例》第13、27条，《河南省条例》第15、47条）第二部分基本概念介绍４．拆迁单位：是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行动员，组织签订和实施拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋的单位。（《条例》第11条，《河南省条例》第12、47条）５．拆迁管理部门：县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。（《条例》第5条，《河南省条例》第5条）第三部分城市房屋拆迁的程序城市房屋拆迁的程序

1.前期的拆迁摸底调查

2.拆迁审批

3.拆迁公告

4.实施动迁（拆迁裁决、强制拆迁）

5.安置（一）前期的拆迁摸底调查

拆迁摸底调查是拟实施拆迁的单位，为了全面、准确地掌握拆迁范围内的房屋及其附属物情况、居民的生活状况和意愿，科学地制定拆迁补偿安置方案，合理确定安置房户型、筹集动迁资金而进行的一项前期准备工作,也是动迁前宣传拆迁政策，使被调查人对拟拆迁的房屋在心理上、资金上有所准备，取得理解、支持和配合的基础工作。（二）拆迁审批

拆迁审批的五大要件：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务金融机构出具的拆迁安置资金证明。具体说明①建设项目批准文件。指政府城市建设的相关部门对建设项目的批准文件。②建设用地规划许可证。指建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③国有土地使用权批准文件。根据《土地管理法》等法律的规定，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。办理手续：（1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设用地预审报告；（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报市、县人民政府批准；（3）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。11④拆迁计划和拆拆迁方案。是是反映拆迁人人打算如何对对被拆迁人实实施拆迁补偿偿安置以及计计划在多长时时间内完成拆拆迁。拆迁计计划和拆迁方方案应包括确确切的拆迁范范围，拆迁范范围内房屋的的基本情况，，拆迁的实施施步骤，拆迁迁的各项补偿偿费、补助费费计算，拆迁迁资金落实情情况，安置用用房和周转用用房的准备情情况，拟自行行拆迁还是委委托拆迁，拟拟委托拆迁及及委托拆除房房屋的企业资资格、资质条条件，规划批批准拟保留的的绿地、建筑筑的保护措施施，以及拆迁迁的开始时间间和结束时间间等。⑤办理存款业业务的金融机机构出具的拆拆迁补偿安置置资金证明。。·政府做出拆迁审批决定定需要考虑的的因素(1)与拆迁相关的的批准文件是是否齐全；(2)申请的拆迁范范围与批准范范围是否一致致；(3)拆迁补偿安置置资金是否到到位；(4)拆迁安置方案案与现行政策策是否一致，，内容是否完完善；(5)异地安置房源源是否落实；；(6)回迁安置图纸纸是否经有关关部门审批；；(7)拆迁范围内房房屋产权、产产籍是否明确确；(8)拆迁条件是否否成熟。（三）拆迁公公告拆迁许可证发发放后，拆迁迁主管部门应应将拆迁人、、拆迁范围、、实施动迁单单位、搬迁期期限等以房屋屋拆迁公告或或登报等形式式予以公布，，拆迁主管部部门和拆迁人人应及时向被被拆迁人做好好宣传、解释释工作，内容容主要有拆迁迁的意义、建建设规划前景景、拆迁补偿偿安置的政策策、奖励和处处罚、安置房房情况、结算算办法、遇到到各种问题的的解答等。（四）实施动动迁动迁阶段一般般分为三个时时间段，一是拆迁动员员。这一期间间主要是召开开拆迁动员大大会、公布各各户拆迁补偿偿情况、讲解解安置房的规规划平面图、、户型平面结结构图、测算算安置费用、、复查有争议议的情况等。。二是搬迁结算算阶段。这一一期间的设定定主要是为了了合理的限定定搬迁时段，，可以选择““搬迁奖金分分等发放”和和“先搬先选选安置房“来来鼓励居民积积极搬迁。三是拆除阶段段。在大部分分房屋被拆迁迁验收以后，，集中予以拆拆除清运。强制执行拆迁迁被拆迁人或者者房屋承租人人在裁决规定定的搬迁期限限内未搬迁的的,由市、县县人民政政府责成成有关部部门行政政强制拆拆迁，或或者由房房屋拆迁迁管理部部门依法法申请人人民法院院强制拆拆迁。（（建设设部《拆迁裁决决规程》第17条）行政强制制拆迁房屋拆迁迁管理部部门申请请行政强强制拆迁迁前，应应当邀请请有关管管理部门门、拆迁迁当事人人代表以以及具有有社会公公信力的的代表等等，对行行政强制制拆迁的的依据、、程序、、补偿安安置标准准的测算算依据等等内容，，进行听听证。房屋拆迁迁管理部部门申请请行政强强制拆迁迁，必须须经领导导班子集集体讨论论决定后后，方可可向政府府提出行行政强制制拆迁申申请。未未经行政政裁决，，不得实实施行政政强制拆拆迁。（建设部部《拆迁裁决决规程》第17条）房屋拆迁迁管理部部门申请请行政强强制拆迁迁，应当当提交下下列资料料：（一）行行政强制制拆迁申申请书；；（二）裁裁决调解解记录和和裁决书书；（三）被被拆迁人人不同意意拆迁的的理由；；（四）被被拆迁房房屋的证证据保全全公证书书；（五）被被拆迁人人提供的的安置用用房、周周转用房房权属证证明或者者补偿资资金证明明；（六）被被拆迁人人拒绝接接收补偿偿资金的的，应当当提交补补偿资金金的提存存证明；；（七）市市、县人人民政府府房屋拆拆迁管理理部门规规定的其其他材料料。（建设部部《拆迁裁决决规程》第17条）司法强制制拆迁是是行政机机关依法法申请人人民法院院继续强强制拆迁迁。在拆迁过过程中的的强制拆拆迁是以以申请人人民法院院司法强强制拆迁迁为主，，以行政政机关行行政强制制拆迁为为辅。其其前提是是拆迁人人已给被被拆迁人人作出安安置或者者提供了了周转用用房。其其要件是是在房屋屋拆迁公公告规定定的或者者裁决作作出的拆拆迁期限限内，被被拆迁人人无正当当理由拒拒绝拆迁迁的。（五）安安置加强拆迁迁安置工工作的监监督管理理，确保保被拆迁迁人如期期回迁，，处理好好拆迁与与安置这这两者之之间的关关系，是是城市建建设顺利利发展的的关键，，更是社社会安定定团结的的大问题题。首先先要确保保安置房房验收合合格，配配套设施施健全；；其次要要做好安安置结算算工作，，使被拆拆迁人及及时回迁迁；第三三要处理理好部分分因图纸纸变更、、规划变变更等引引起的矛矛盾。城市房屋屋征收程程序公共利益项目界定阶段公布近期城市建设规划实施前期摸底调查规划方案安置意向公示城市房屋征收阶段发布征收决定书补偿安置方案征求意见公布方案实施动迁强制征收阶段保全强拆行政强拆司法强拆强制征收收程序告知听证证、诉讼讼等相关关权利委托评估估或指定定评估评估不同同意后复复估、下达补偿偿安置决决定评估采信信、签订订协议房屋拆除除保留诉权权领取补补偿、证证据保全全下达强制制征收令令行政强强制拆迁迁征收办申申请法院院司法强强制拆迁迁我国房屋屋征收制制度的历历史沿革革1944年1月颁布的的《陕甘宁边边区地权权条例》补偿的初初期形式式1950年6月28日通过的的《土地改革革法》大陆地区区最早的的有关房房屋征收收的文件件1950年11月21日公布的的《城市郊区区土地改改革条例例》城市建设设需要征征用公平平合理的的补偿1953年12月5日公布的的《国家建设设征用土土地办法法》土地征用用的补偿偿方式采采取了货货币补偿偿、就业业补偿与与调地补补偿1957年10月18日《国家建设设征用土土地办法法》土地征用用补偿方方式增加加了移民民安置1982年5月4日《国家建设设征用土土地条例例》补偿方式式上增加加了安置置补助费费和新菜菜地开发发建设基基金1986年制定，，1998年8月29日四次修修订的《土地管理理法》土地征用用补偿我国房屋屋征收制制度的历历史沿革革1991年3月22日颁布布的国国务院院第78号令《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》，第一一次就就城市市内国国有土土地上上的房房屋征征收予予以专专门立立法，，由建建设行行政主主管部部门以以行政政许可可的方方式授授权拆拆迁人人征收收房屋屋，其其补偿偿实行行产权权调换换、作作价补补偿，，或者者产权权调换换和作作价补补偿相相结合合的形形式2001年6月6日国务务院第第40次常务务会通通过的的国务务院305号令《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》，更加加规范范了国国务院院78号令的的行政政许可可制度度和强强制拆拆迁制制度，，拆迁迁补偿偿的方方式可可以实实行货货币补补偿，，也可可以实实行房房屋产产权调调换2007年制定定的《物权法法》和修改改的《城市房房地产产法》初步确确立了了我国国征收收补偿偿的新新原则则其他国国家和和地区区的征征收制制度2004年《规划和强制购买法》和相关判例宪法和相关判例，以及各州相关法案《土地征用法》和相关建设法令《土地法》《平均地权条例》《都市更新条例》《区域计划法》《土地征收条例》台湾地地区《收回土土地条条例》和相关关建设设法律律美国政政府征征收的的程序序（1）预先先通告告。（2）政府府方对对征收收财产产进行行评估估。（3）向被被征收收方送送交评评估报报告并并提出出补偿偿价金金的初初次要要约；；被征征收方方可以以提出出反要要约。。（4）召开开公开开的听听证会会说明明征收收行为为的必必要性性和合合理性性；如如果被被征收收方对对政府府的征征收本本身提提出质质疑，，可以以提出出司法法挑战战，迫迫使政政府放放弃征征收行行为。。（5）如果果政府府和被被征收收方在在补偿偿数额额上无无法达达成协协议，，通常常由政政府方方将案案件送送交法法院处处理。。为了了不影影响公公共利利益，，政府府方可可以预预先向向法庭庭支付付一笔笔适当当数额额的补补偿金金作为为定金金，并并请求求法庭庭在最最终判判决前前提前前取得得被征征收财财产。。除非非财产产所有有人可可以举举证说说明该该定金金的数数额过过低，，法庭庭将维维持定定金的的数额额不变变。美国政政府征征收的的程序序（6））法庭庭要求求双方方分别别聘请请的独独立资资产评评估师师提出出评估估报告告并在在法庭庭当庭庭交换换。（7））双方方最后后一次次进行行补偿偿价金金的平平等协协商，，为和和解争争取最最后的的努力力。（8））如果果双方方不能能达成成一致致，将将由普普通公公民组组成的的民事事陪审审团来来确定定"合合理的的补偿偿"价价金数数额。。（9））判决决生效效后，，政府府在30天天内支支付补补偿价价金并并取得得被征征收的的财产产。日本土地征征用程序流流程示意图图土地征用裁裁决程序编写土地调调查报告和补偿程序序项目资格认认定程序当事人双方方在调查报报告上签名名盖章公益项目申申请人认定公告发发布后，项项目人可进进入土地进进行调查对土地权利利的获得、、出让和赔赔偿进行裁裁决，行政或司法法强制执行行提供材料的的自由阅览览，听取土土地所有人人意见阅览期后开始审理，，发布审理理公告，公公布审理地地点和时间间。对土地地权利进行行注册和保保护听取各方面面意见、听听证会、提提供材料自自由阅览，，调解向基层地方方政府和当当事人通知知裁决申请请情况三个月内发发布认定公公告，通知知基层政府府和双方当当事人申请人一年年内不提出出征用裁决决申请、四四年内不提提出出让裁裁决申请，，认定失效效都道府县土土地征用法法委员会公益项目申申请人建设大臣、、或都道府府县知事受理驳回二个月内对对土地所有有人和关系系人分别补补偿，逾期期予以相应应处罚达不成协议议一年内申申请裁决，，逾期接受受处罚香港收回土土地程序流流程示意图图政府收回土土地