固定资产第二三节第四章投资性房地产

3.2固定资产的后续计量3.2.1固定资产的折旧(P33-34)（一）固定资产的折旧计提范围（二）影响折旧的因素

【要点提示】固定资产计提折旧的因素中固定资产已提减值准备是关注的重点，考生在复习折旧额的计算时必须结合减值准备的提取一并考虑。（三）固定资产折旧方法P34例题【多选题】某公司在2009年6月1日购买一台设备，成本为10000万元，预计使用年限为10年，预计净残值为500万元，采用年限平均法计提折旧。2011年12月31日，减值测试表明其可收回金额为3000万元，经测定，设备尚可使用5年，预计净残值为50万元。下列基于上述资料计算的会计指标中，正确的有（）。

A.2011年末设备的折余价值为7625万元

B.2011年末固定资产减值损失为4625万元

C.2012年固定资产折旧计提590万元

D.2012年末固定资产折余价值为2410万元

E.2012年末固定资产账面余额为10000万元

【正确答案】ABCE

【答案解析】①2011年末设备的账面价值＝10000－（10000－500）/10×2.5＝7625（万元）；

②该公司应在2011年资产负债表日确认的资产减值损失＝7625－3000＝4625（万元）；

③2012年固定资产折旧计提额＝（3000－50）÷5＝590（万元）；

④2012年末固定资产折余价值＝10000－（10000－500）/10×2.5－590＝7035（万元）；

⑤只要未被清理，“固定资产”账面余额始终是10000万元。

例题【单选题】某企业购进设备一台，该设备的入账价值为100万元，预计净残值为5.6万元，预计可使用年限为5年。在采用双倍余额递减法计提折旧的情况下，该设备第三年应提折旧额为（）万元。

A.24B.14.4

C.20D.8

【正确答案】B

【答案解析】

第一年的折旧＝100×2/5＝40（万元）；

第二年的折旧＝（100－40）×2/5＝24（万元）

第三年的折旧＝（100－40－24）×2/5＝14.4（万元）

第四年的折旧＝[（100－40－24－14.4）－5.6]/2＝8（万元）。

【例题·计算题】甲公司固定资产入账价值为500万元。该固定资产预计使用5年，预计净残值为20万元。

假定2011年9月10日安装完毕并交付使用，采用年数总和法计算折旧额。2011年年折旧额＝（500－20）×5/15×3/12＝40（万元）

2012年年折旧额＝（500－20）×5/15×9/12＋（500－20）×4/15×3/12＝152（万元）

2013年年折旧额＝（500－20）×4/15×9/12＋（500－20）×3/15×3/12＝120（万元）（四）会计处理

借：制造费用【生产车间计提折旧】

管理费用【企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧】

销售费用【企业专设销售部门计提折旧】

其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】

研发支出【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】

贷：累计折旧

【要点提示】对折旧方法应重点关注直线法和加速折旧法，另外需注意的是，常见出题方式是结合减值提取来测试某一年的折旧额或某一年固定资产的账面价值。（五）.固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核P35

【要点提示】固定资产需定期测试折旧因素是否合理，因不合理而产生的调整属于会计估计变更，不进行追溯，其处理原则需结合《会计政策变更》章节掌握。

3.2.2固定资产的后续支出

（一）后续支出的处理原则

与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。

（二）资本化的后续支出P36-37【例题·单选题】（2013年考题）甲公司某项固定资产已完成改造，累计发生的改造成本为400万元，拆除部分的原价为200万元。改造前，该项固定资产原价为800万元，已计提折旧250万元，不考虑其他因素，甲公司该项固定资产改造后的账面价值为（）万元。

A.750

B.812.5

C.950

C.1000『正确答案』B

『答案解析』该项固定资产改造后的账面价值＝（800－250）－（200－200/800×250）＋400＝812.5（万元）P36-37例题3-5，3-6（二）费用用化的后续续支出P38-39企业对固定定资产发生生的大修理理费用，有确凿证证据表明符符合固定资资产确认条条件的部分分，可以计计入固定资资产成本，，不符合固固定资产的的确认条件件的应当费费用化，计计入当期损损益。（四）融资资租入固定定资产发生生的固定资资产后续支支出，比照照上述原则则处理。（五）经营租入固固定资产发发生的改良良支出，应通过““长期待摊摊费用”科科目核算，，并在剩余余租赁期与与租赁资产产尚可使用用年限两者者中较短的的期间内，，采用合理理的方法进进行摊销。。

（1、、产权是自自己的装修修：借：固固定资产-装修贷贷：相关关科目装装修费用单单独提折旧旧；提前装装修，比照照替换账面面价值；2、产权不不是自己的的，经营租租赁的）3.3固固定资产的的处置3.3.1固定资产终终止确认的的条件P39【例题12·判断题题】（2010年））固定资产产处于处置置状态或者者预期通过过使用或处处置不能产产生经济利利益的，应应予终止确确认。（））『『正确答案案』√『『答案解析析』

固定定资产满足足下列条件件之一的，，应当予以以终止确认认：（（1）该该固定资产产处于处置置状态；（（2）该固定定资产预期期通过使用用或处置不不能产生经经济利益。。【例题·多多选题】（（2013年考题））下列关于于固定资产产会计处理理的表述中中，正确的的有（））。A.未投投入使用的的固定资产产不应计提提折旧B.特特定固定资资产弃置费费用的现值值应计入该该资产的成成本C.融资资租入固定定资产发生生的费用化化后续支出出应计入当当期损益D.预期通过过使用或处处置不能产产生经济利利益的固定定资产应终终止确认『正确答案案』BCD

『答案案解析』没没有投入使使用的固定定资产，也也是要计提提折旧的，，A说法不不正确。【例题··多选题题】（2013年考题题）下列列各项中中，影响响固定资资产处置置损益的的有（））。A.固定定资产原原价B.固定资资产清理理费用C.固定定资产处处置收入入D.固固定资产产减值准准备『正确答答案』ABCD

『答答案解析析』影响响固定资资产处置置损益的的有固定定资产的的账面价价值、处处置取得得的价款款以及处处置时的的相关税税费，而而AD影影响处置置时固定定资产的的账面价价值，B是处置置清理费费用，C对应处处置取得得的价款款，因此此ABCD都影影响处置置损益。。【例题··多选题题】下列列有关固固定资产产会计处处理的表表述中，，正确的的有（））。A.固定定资产盘盘盈产生生的收益益计入当当期营业业外收入入B.生生产设备备日常维维护发生生的支出出计入当当期损益益C.生生产设备备更换部部件期间间仍按原原预计使使用年限限计提折折旧D.计提减减值准备备后的固固定资产产以扣除除减值准准备后的的账面价价值为基基础计提提折旧『正正确确答答案案』』BD『『答答案案解解析析』』固固定定资资产产盘盘盈盈产产生生的的收收益益计计入入以以前前年年度度损损益益调调整整。。由由于于固固定定资资产产的的账账面面价价值值转转入入在在建建工工程程，，生生产产设设备备更更换换部部件件时时期期不不计计提提折折旧旧，，应应该该是是按按照照更更新新改改造造后后预预计计尚尚可可使使用用年年限限作作为为折折旧旧年年限限。。3.4持有有待售的固固定资产1.同时满足足下列条件件的非流动动资产应当当划分为持持有待售（（1）企业已已经就处置置该非流动动资产作出出决议；（（2）企业已已经与受让让方签订了了不可撤销销的转让协协议；（（3））该项转让让将在一年年内完成。。2.持有待待售期间的的固定资产产不计提折折旧（当月月减少照提提，无形资资产同），，按照账面面价值与公公允价值减减去处置费费用后的净净额孰低进进行计量。。【思考问题题】2013年4月月30日A公司与B公司签订订不可撤销销合同，将将某固定资资产出售，，当日该资资产的账面面价值100万元，，以前未计计提减值准准备。2013年6月30日日办理完毕毕产权过户户手续。2013年4月30日日的会计处处理为：问题一：公公允价值110万元元，处置费费用5万元元，如何处处理？（按按谨慎性原原则4月不不计收益））问题二：公公允价值100万元元，处置费费用5万元元，如何处处理？提示：按按照账面价价值与公允允价值减去去处置费用用后的净额额孰低进行行计量。借：资产减值值损失5贷贷：固定资资产减值准备备5【例题·判断断题】（2013年考题题）企业持有有待售的固定定资产，应按按账面价值与与公允价值减减去处置费用用后的净额孰孰低进行计量量（）『『正确答案案』对第四章投资资性房地产本章内容在考考试中一般出出现在客观题题中，分值2-3分，但但作为基础知知识也可以与与借款费用、、非货币性资资产交换、债债务重组、所所得税及会计计政策变更、、差错更正等等内容结合出出现在计算题题或综合题中中。2012年出了一一道综合题15分（投资资性房地产转转换、后续计计量及其处置置），考生应重点关关注如下考点点：1.投投资资性性房房地地产产的的界界定定；；2.后后继继计计量量两两种种模模式式的的账账务务处处理理；；3.成成本本模模式式转转为为公公允允价价值值模模式式的的会会计计处处理理原原则则；；4.公公允允模模式式下下投投资资性性房房地地产产转转化化为为固固定定资资产产、、无无形形资资产产或或开开发发产产品品时时公公允允价价值值与与账账面面价价值值差差额额的的归归属属科科目目；；5.固固定定资资产产、、无无形形资资产产或或开开发发产产品品转转化化为为公公允允价价值值计计量量模模式式的的投投资资性性房房地地产产时时公公允允价价值值大大于于账账面面价价值值差差额额的的归归属属科科目目认认定定。。一、投资性性房地地产的的定义义及特特征P41（一））投资性性房地地产的的定义义所谓投投资性性房地地产是是指为为赚取取租金金或资资本增增值，，或者者两者者兼有有而持持有的的房地地产。。（二））投资资性房房地产产的特特征1.投资资性房房地产产是一一种经经营活活动；；2.投投资性性房地地产在在用途途、状状态、、目的的等方方面区区别与与企业业作为为生产产经营营场所所的房房地产产和房房地产产开发发企业业用于于销售售的房房地产产。3.投资资性房房地产产有两两种计计量模模式，，一是是成本本模式式，二二是公公允价价值计计量模模式。。二、投投资性性房地地产的的范围围（（一一）投投资性性房地地产的的范围围1.已出出租的的土地地使用用权；P42例4-1【思考考问题题】甲甲公公司以以拍卖卖方式式在土土地交交易市市场取取得一一宗土土地使使用权权，使使用年年限为为50年，，甲公公司将将该土土地使使用权权以经经营租租赁方方式出出租给给乙公公司。。属于于投资资性房房地产产？【【答答案】】属于于。2.持有并并准备备增值值后转转让的的土地地使用用权；按照国国家有有关规规定认认定的的闲置置土地地，不不属于于持有有并准准备增增值后后转让让的土土地使使用权权。3.已已出租租的建建筑物物。（1））用于于出租租的建建筑物物是企企业拥拥有产产权的的建筑筑物；；（（2））已出出租的的建筑筑物是是企业业已经经与其其他方方签订订了租租赁协协议（（一般般应自自租赁赁协议议规定定的租租赁期期开始始日起起），，约定定以经经营租租赁方方式出出租的的建筑筑物；；思考问问题：：如果果是以以经营营租赁赁方式式租入入的建建筑物物再转转租？？P42例例4-2【思考考问题题】““空置置建筑筑物或或在建建建筑筑物””能否否确认认投资资性房房地产产？4.对对于企企业持持有以以备经经营租租出的的空置置建筑筑物，，只有有企业业管理理当局局（董董事会会或类类似机机构））作出出正式式书面面决议议，明明确表表明将将其用用于经经营出出租且且持有有意图图短期期内不不再发发生变变化的的，可可视为为投资资性房房地产产。空空置建建筑物物是指指企业业新购购入、、自行行建造造或开开发完完工但但尚未未使用用的建建筑物物，以以及不不再用用于日日常生生产经经营活活动且且经整整理后后达到到可供供经营营出租租状态态的建建筑物物。5、某项房地地产，部分用用于赚取租金金或资本增值值、部分用于于生产商品、、提供劳务或或经营管理，，能够单独计量和出售的的、用于赚取取租金或资本本增值的部分分，应当确认认为投资性房房地产；不能够单独计量和出售的的、用于赚取取租金或资本本增值的部分分，不确认为为投资性房地地产。6、企业将建建筑物出租，，按租赁协议议向承租人提提供的相关辅辅助服务在整整个协议中不不重大的，如如企业将办公公楼出租并向向承租人提供供保安、维修修等辅助服务务，应当将该该建筑物确认认为投资性房房地产。（二）不属于投投资性房地产产的资产1.自用用房地产，即即为生产商品品、提供劳务务或者经营管管理而持有的的房地产，如如企业的厂房房和办公楼，，企业生产经经营用的土地地使用权等。。2.作为存货货的房地产（（开发商）是是指房地产开开发企业销售售的或为销售售而正在开发发的商品房和和土地。思考问题：1、房地产企企业开发的已已出租的房屋屋（投资性房地产产）2、企业持有有的准备建造造办公楼的土土地使用权（无形资产））3、房地产企企业持有的准准备建造商品品房的土地使使用权（存货）4、已出租的的房屋租赁期期届满，收回回后继续用于于出租但暂时时空置（投资性房地产产）5、房地产企业持持有并准备增增值后转让的的土地使用权权（存货）6、企业出租租给本企业职职工居住的宿宿舍（固定资产））7、闲置土地地（存货或无形资资产）【要点提示】】投资性房地地产的辨认属属于多选题选选材。【例题1·多多选题】（2009年））下列各项中中，属于投资资性房地产的的有（）。。

A.已出租的建建筑物B.待出出租的建筑物物

C.已出租的土土地使用权D.以以经营租赁方方式租入后再再转租的建筑筑物『正确答答案』AC【例题·单选选题】下列项项目中，不属属于投资性房房地产的是（（）。A.企业业已出租的建建筑物B.已出租租的房屋租赁赁期届满，收收回后继续用用于出租但暂暂时空置C.房地地产企业持有有并准备增值值后出售的建建筑物D.非房地地产企业持有有并准备增值值后转让的土土地使用权『正确答案』』C

『答案案解析』选项项C不属于投投资性房地产产，应作为存存货处理。三、投资性房房地产的确认认及初始计量量（一）投资性性房地产的确确认1、投资性房房地产在同时时满足下列条条件时予以确确认P432、投资性房房地产的确认认时点P43（1）用于出出租的投资性性房地产以租赁开始日为确认日；（（2）持有有以备经营出出租的空置建建筑物，以企企业管理当局局就该事项作出正式书面面决议的日期期。

（3）持持有以备增值值后转让的土土地使用权以以企业将自用用土地使用权权停止自用，，准备增值后转转让的日期为为准。（二）投资性性房地产的初初始计量P431、外购的投资性性房地产入账成本：外购的投资性性房地产。按按买价和可直直接归属于该该资产的相关关税费作为其其入账价值。。（1）采用成成本模式进行行后续计量借：投资性房房地产（价税税费）贷：银行存款款（2）采用公公允价值模式式进行后续计计量借：投资性房房地产——成成本（价税费费）贷贷：银行存存款2、自行建造造的投资性房房地产P43（对企业持有有以备经营出出租的空置建建筑物，企业业董事会作出出了正式书面面决议，明确确表明将其用用于经营出租租且持有意图图短期内不再再发生变化的的，可视为投投资性房地产产）。入账成本：自行建造的投投资性房地产产。按建造该该资产达到预预定可使用状状态前所发生生的必要支出出，作为入账账价值。在建建造过程中发发生的非正常常性损失，直直接计入当期期损益，不计计入投资性房房地产成本。。（1）采用成成本模式进行行后续计量：：借：投资性房房地产贷贷：在建建工程/开发发产品（2）采用公公允价值模式式进行后续计计量借：投资性房房地产——成成本贷贷：在建工工程/开发产产品例题·判断题题】（2010年考题））企业将自行行建造的房地地产达到预定定可使用状态态时开始自用用，之后改为为对外出租，，应当在该房房地产达到预预定可使用状状态时确认为为投资性房地地产。（））『正确答案』』×

『答案案解析』企业业自行建造房房地产达到预预定可使用状状态后一段时时间才对外出出租或用于资资本增值的，，应先将自行行建造的房地地产确认为固固定资产等，，对外出租后后，再转为投投资性房地产产。所以本题题错误。P44例4-3（三）投资性性房地产的后后续计量企企业通常应当当采用成本模模式对投资性性房地产进行行后续计量，，也可以采用用公允价值模模式对投资性性房地产进行行后续计量。。但是，同一企业只能能采用一种模模式对所有投资性性房地产进行行后续计量，，不得同时采采用两两种计计量模模式。1、采用用成本本模式式进行行后续续计量量的投投资性性房地地产在成本本模式式下，，类似似于固固、无无1.折折旧或或摊销销时借借：：其他他业务务成本本贷贷：投投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）2.取得得的租租金收收入借借：：银行行存款款贷贷：其其他业业务收收入3.投资资性房房地产产提取取减值值时借借：：资产产减值值损失失贷贷：投投资性性房地地产减减值准准备4.计算算应交交营业业税时时借借：营营业税税金及及附加加贷贷：应应交税税费―――应应交营营业税税【【要点点提示示】记住住上上述述基基本本分分录录，，尤尤其其是是其其损损益益的的归归属属科科目目。。P46例例4-62、、采采用用公公允允价价值值模模式式进进行行后后续续计计量量的的投投资资性性房房地地产产（1））采采用用公公允允价价值值模模式式的的前前提提条条件件P47企业业只只有有存存在在确确凿凿证证据据表表明明投投资资性性房房地地产产的的公公允允价价值值能能够够持持续续可可靠靠取取得得，，才才可可以以采采用用公公允允价价值值模模式式对对投投资资性性房房地地产产进进行行后后续续计计量量。。企企业业一一旦旦选选择择采采用用公公允允价价值值计计量量模模式式，，就就应应当当对对其其所所有有投投资资性性房房地地产产均均采采用用公公允允价价值值模模式式进进行行后后续续计计量量。。（2）采采用公允允价值模模式进行行后续计计量的投投资性房房地产，，应当同同时满足足下列条条件：①①投资性性房地产产所在地地有活跃跃的房地地产交易易市场。。②②企业业能够从从活跃的的房地产产交易市市场上取取得同类类或类似似房地产产的市场场价格及及其他相相关信息息，从而而对投资资性房地地产的公公允价值值作出合合理的估估计。（3）采采用公允允价值模模式进行行后续计计量的会会计处理理①原则企企业采用用公允价价值模式式进行后后续计量量的，不对投资资性房地地产计提提折旧或或进行摊摊销，应当以资资产负债债表日投投资性房房地产的的公允价价值为基基础调整整其账面面价值，，公允价价值与原原账面价价值之间间的差额额计入当当期损益益（公允允价值变变动损益益）。投投资性房房地产取取得的租租金收入入，确认认为其他他业务收收入。②一般分分录A.期末公公允价值值大于账账面价值值时借借：：投资性性房地产产―公允允价值变变动贷贷：公公允价值值变动损损益B.期末公公允价值值小于账账面价值值时借借：：公允价价值变动动损益贷贷：：投资性性房地产产―公允允价值变变动C.收取租租金时借借：银行行存款贷贷：：其他业业务收入入D.计计算应交交营业税税时借借：：营业税税金及附附加贷贷：应应交税费费―应交交营业税税另另外，，采用此此模式形形成的初初始入账账成本应应列入““投资性性房地产产――成成本”。。【【要点点提示】】对公允价值值模式下的的会计处理理应作全面面掌握。【例题·计计算题】戊戊公司2006年7月1日与与乙公司进进行债务重重组，重组组当日的应应收债权为为3700万元，，双方协议议由乙公司司以一幢楼楼房进行抵抵债，假定定房产的公公允价值也也是3000万元元，债务解解除手续于于2006年10月月1日办妥妥，假定无无其他税费费。戊公司司将此楼房房用于出租租，于2006年10月1日日与丁公司司签订了租租赁协议，，租期为10年，年年租金为120万元元，租金于于每年年末末结清。按按照当地的的房地产交交易市场的的价格体系系，该房产产2006年末的公公允价3200万万元『正正确确答答案案』』①①该该投投资资性性房房地地产产的的入入账账成成本本＝＝3000（（万万元元））；；②②取取得得该该楼楼房房时时：：借借：：投投资资性性房房地地产产――――成成本本3000营营业业外外支支出出700贷贷：：应应收收账账款款3700③③2006年年末末取取得得租租金金时时：：借借：：银银行行存存款款30（（120/12××3））贷贷：：其其他他业业务务收收入入30④④2006年年末末当当房房产产的的公公允允价价值值达达到到3200万万元元时时，，此此时时的的账账面面价价值值为为3000万万元元，，由由此此造造成成的的增增值值200万万元元应应作作为为当当年年的的投投资资收收益益，，具具体体处处理理如如下下：：借借：：投投资资性性房房地地产产――――公公允允价价值值变变动动200贷贷：：公公允允价价值值变变动动损损益益200⑤2007年末取得得租金时：：借借：银行存存款120贷贷：其其他业务收收入120⑥2007年末当房房产的公允允价值达到到3120万元时时，此时的的账面价值值为3200万元元，由此造造成的贬值值80万元元应作为当当年的投资资损失，具具体处理如如下：借借：公允价价值变动损损益80贷贷：投资性性房地产――公允价值值变动80P48例例4-7（四）投资资性房地产产后续计量量模式的变变更（P48-P49）企业对投资资性房地产产的计量模模式一经确确定，不得得随意变更更。以成本本模式转为为公允价值值模式的，，应当作为为会计政策变变更处理，将计计量模式变变更时公允允价值与账账面价值的的差额，调调整期初留留存收益（（未分配利利润）。已采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产，不得得从公允价值值模式转为成成本模式。借：投资性房房地产投投资性性房地产累计计折旧（摊销销）投投资性房房地产减值准准备（（利润分分配――未分分配利润盈盈余余公积）贷贷：：投资性房地地产递延所得税资资产或负债利润分配―――未分配利润润盈盈余公公积【【要点提示】】成本模式转为为公允模式属属会计政策变变更，此知识识点与政策变变更结合是一一个较为典型型的出题角度度。【例题单选选题】（2011年）投投资性房地产产的后续计量量从成本模式式转为公允价价值模式的，，转换日投资资性房地产的的公允价值高高于其账面价价值的差额会会对下列财务务报表项目产产生影响的是是（）。A.资资本公积B.营业业外收入C.未分分配利润D.投资收收益『正确答案』』C

『答案案解析』投资资性房地产由由成本模式转转为公允价值值模式，应该该作为会计政政策变更处理理，公允价值值与价值的差差额应计入留留存收益。所所以选择C选选项。四、投资性房房地产的转换换P49（一）转换形形式及转换日日房地产的转换换，是因房地地产用途发生改变变而对房地产进进行的重新分分类。企业必必须有确凿证证据表明房地地产用途发生生改变，才能能将投资性房房地产转换为为非投资性房房地产或者将将非投资性房房地产转换为为投资性房地地产。这里的的确凿证据包包括两个方面面:一是企业董事事会应当就改改变房地产用用途形成正式式的书面决议，二是房地产产因用途改变变而发生实际际状态上的改改变。（1）投资性性房地产转换换为自用房地地产；（（2）投投资性房地产产转换为存货货（固定资产产、无形资产产）；转换日：租赁期满，董董事会作出书书面决议（首选）；达达到自用状态态，开始自用用；将其重新开开发用于对外外销售的日期期；教材（1）（5））（3）自用房房地产转换为为投资性房地地产；（（4）作作为存货的房房地产转换为为投资性房地地产。转换日：董事会批准相相关的日期（（首选），或租赁期开始日。教材材（2）（3）（4）例题：单选关关于房地产转转换日的确定定，下列表述述不正确的是是()。A、企业业将原本本用于出出租的房房地产改改用于经经营管理理，则该该房地产产的转换换日为房房地产达达到自用用状态，，企业开开始将房房地产用用于经营营管理的的日期B、房地地产开发发企业将将其持有有的开发发产品以以经营租租赁的方方式出租租，则该该房地产产的转换换日为房房地产的的租赁期期开始日日C、企业业将自用用土地使使用权改改用于资资本增值值，则该该房地产产的转换换日为计计划将自自用土地地使用权权停止自自用的日日期D、自用用土地使使用权停停止自用用改用于于出租，，转换日日一般为为租赁期期开始日日【正确答答案】C【答案解解析】本本题考考核房地地产转换换日的确确定。企企业将原原本用于于经营管管理的土土地使用用权改用用于资本本增值，，则该房房地产的的转换日日应确定定为自用用土地使使用权停停止自用用后，确确定用于于资本增值的的日期。（二）转换时入账账口径的选选择A：非房地地产企业1.在成本模式下，房地产产转换后的的入账价值值，以其转转换前的账面价值确定。会会计分分录为：（（1））由自用房地地产转入投投资性房地地产时：借借：投资性性房地产（（按转换时时的原账面价值计计量）累计折旧（（摊销）固固定资产产（无形资资产）减值值准备贷贷：固定资资产、无形形资产投投资性性房地产累累计折旧（（摊销）投投资资性房地产产减值准备备P50（（3）例4-9（2）由投资性房房地产转为为自用房地地产时：借借：固定资资产、无形形资产（按按转换时的的原账面价值值计量）投投资性性房地产累累计折旧（（摊销）投投资性房房地产减值值准备贷贷：投资性性房地产累累计计折旧（摊摊销）固固定资资产（无形形资产）减减值准备P51（1）例4-8【例题·单单选题】（（2012年考题））2011年7月1日，甲公公司将一项项按照成本本模式进行行后续计量量的投资性性房地产转转换为固定定资产。该该资产在转转换前的账账面原价为为4000万元，，已计提折折旧200万元，已已计提减值值准备100万元，，转换日的的公允价值值为3850万元元，假定不不考虑其他他因素，转转换日甲公公司应借记记“固定资资产”科目目的金额为为（）万元元。A.3700B.3800C.3850D.4000『『正确答案案』D2.在公允价值模模式下，房地产产转换后的的入账价值值，以其转换当日的的公允价值值确定。。（1））投资性性房地地产转转换为为自用用房地地产。会计分分录为为：借借：：固定定资产产、无无形资资产或或存货货（以以转换换当日日的公允价价值计计量）公公允价价值变变动损损益（（公允允价值值小于账面价价值的的差额额列为为损失失）贷贷：：投资资性房房地产产（按按转换换当时时的账账面价价值结结转））公公允价价值变变动损损益（（公允允价值值大于账面价价值的的差额额计收收益））P51例例4-11（2））自用房房地产产转为为投资资性房房地产产会计分分录为为：借借：：投资资性房房地产产（以以转换换当日日的公公允价价值计计量））累累计折折旧（（摊销销）公公允允价值值变动动损益益（公公允价价值小小于账账面价价值的的差额额列为为损失失）资资产产减值值准备备（转转换当当时已已提减减值准准备））贷贷：固固定资资产、、无形形资产产或存存货（（按转转换当当时的的账面面余额额结转转）资本公公积（（公允允价值值大于于账面面价值值的差差额不不得列列为收收益，，而是是追加加资本本公积积）【要点点提示示】这这四组组分录录中需需重点点关注注后两两种情情况中中转化化差额额的处处理方方式，，尤其其是第第三个个。P52例例4-12【例题题单单选选题】】（2010年年）自自用房房地产产转换换为采采用公公允价价值模模式计计量的的投资资性房房地产产，转转换日日该房房地产产公允允价值值大于于账面面价值值的差差额，，正确确的会会计处处理是是（））。。A.计计入资资本公公积B.计入入期初初留存存收益益C.计计入营营业外外收入入D.计计入公公允价价值变变动损损益『正确确答案案』A『『答案案解析析』自自用房房地产产转换换为公公允价价值模模式计计量的的投资资性房房地产产时，，转换换日公公允价价值大大于账账面价价值的的差额额计入入“资资本公公积———其其他资资本公公积””科目目。B：房地产产企业业1、成成本模模式下下的转转换（1））作为为存货货的房房地产产转换换为投投资性性房地地产借借：投投资性性房地地产【【账面面价值值】存存货货跌价价准备备【已已计提提的存存货跌跌价准准备】】贷贷：开开发产产品【【账账面余余额】】P51例例4-10（2））投资资性房房地产产转换换为存存货借借：：开发发产品品【【账面面价值值】投投资资性房房地产产累计计折旧旧投投资资性房房地产产减值值准备备贷贷：投投资性性房地地产【【账账面余余额】】2、公公允价价值模模式下下的转转换（1））作为为存货货的房房地产产转换换为投投资性性房地地产借借：投投资性性房地地产———成成本【【公允允价值值】存存货货跌价价准备备【已已计提提的存存货跌跌价准准备】】公公允价价值变变动损损益【【借借差】】贷贷：开开发产产品【【账账面余余额】】资资本公公积———其其他资资本公公积【【贷差差】P53例4-13（2））投资资性房房地产产转换换为存存货借借：：开发发产品品【【公允允价值值】公公允允价值值变动动损益益【借借差】】贷贷：投投资性性房地地产———成成本———公公允价价值变变动公公允允价值值变动动损益益【贷贷差】】总结：公公允价值值模式下下的转换换五、与投投资性房房地产有有关的后后续支出出P44（一）资资本化的的后续支支出（类类似固定定资产））P45例4-44-5【例题··单选题题】2012年年3月，，甲公司司与乙公公司的一一项写字字楼经营营租赁合合同即将将到期，，该写字字楼按照照公允价价值模式式进行后后续计量量，为了了提高写写字楼的的租金收收入，甲甲公司决决定在租租赁期满满后对写写字楼进进行改扩扩建，并并与丙公公司签订订了经营营租赁合合同，约约定自改改扩建完完工时将将写字楼楼出租给给丙公司司。3月月31日日，与乙乙公司的的租赁合合同到期期，写字字楼随即即进入改改扩建工工程，当当日“投投资性房房地产———成本本”科目目余额为为10000万元，，“投资资性房地地产———公允价价值变动动”科目目借方余余额为2000万元元。12月10日，写写字楼改改扩建工工程完工工，共发发生支出出5000万万元，即即日按照照租赁合合同出租租给丙公公司。改改扩建支支出属于于资本化化的后续续支出。。甲公司司改扩建建完工后后的投资资性房地地产入账账价值为为（））万元。。A.17000B.13000C.3000D.10000『正确答答案』A『『答案案解析』』①①2012年年3月31日，，投资性性房地产产转入改改扩建工工程借借：：投资性性房地产产——在在建12000贷贷：投资资性房地地产———成本10000———公允允价值变变动2000②②2012年改改扩建工工程期间间借借：投投资性房房地产———在建建5000贷贷：银银行存款款等5000③③2012年12月10日，改改扩建工工程完工工借借：投投资性房房地产———成本本17000贷贷：：投资性性房地产产——在在建17000（二）费费用化的的后续支支出P46不满足投投资性房房地产确确认条件件的，应应当在发发生时计计入当期期损益。。借：其他他业务成成本贷贷：：银行存存款六、投资资性房地地产的处处置【要点提提示】投投资性房房地产处处置损益益的计算算是常见见的单选选题选材材，考生生应关注注其数据据推导过过程。对对公允模模式下暂暂时损益益转为其其他业务务收入的的会计处处理，考考生应作作重点掌掌握。（一）成成本模式式下1.收到处处置收入入时：借借：银行行存款贷贷：其他他业务收收入2.结转转投资性性房地产产成本借借：其他他业务成成本投投资性性房地产产累计折折旧投投资资性房地地产减值值准备贷贷：投投资性房房地产3.计计算应交交营业税税借借：营营业税金金及附加加贷贷：应交交税费――应交营营业税P4-14（二）公公允模式式下1.收到到处置收收入时：：借借：银银行存款款贷贷：其其他业务务收入2.结转转投资性性房地产产成本借借：其他他业务成成本贷贷：投投资性房房地产———成本本———公允允价值变变动3、借：：公允价价值变动动损益贷：其他他业务成成本4、借：：资本公公积-其其他资本本公积贷：其他他业务成成本5.计算算应交营营业税借借：营业业税金及及附加贷贷：：应交税税费―应应交营业业税【例题··单选题题】2010年年6月1日，甲甲公司董董事会批批准关于于出租办办公楼的的方案并并明确出出租办公公楼的意意图在短短期内不不会发生生变化，，采用公公允价值值模式对对投资性性房地产产进行后后续计量量。当日日，办公公楼的账账面价值值为5500万元，，公允价价值为12000万万元，转转换日产产生资本本公积6500万元元。办公公楼2010年年12月月31日日的公允允价值为为13000万元，，2011年12月31日的的公允价价值为13200万万元。2012年3月月1日，，甲公司司收回租租赁期届届满的办办公楼并并对外出出售，取取得价款款14000万元。。甲公司司2012年度度因出售售办公楼楼而应确确认的损损益金额额是（））万元元。A.800B.2000C.7300D.8500『正确答答案』C

『答答案解析析』公允允价值14000-账面价价值13200+资资本公积积金6500＝7300（万元元）【例题··综合题题】（2012年考题题）甲公公司2007年年度至2012年度发发生的与与一栋办办公楼有有关的业业务资料料如下：：（（1））2007年1月1日日，甲公公司与乙乙公司签签订合同同，委托托乙公司司为其建建造一栋栋办公楼楼。合同同约定，，该办公公楼的总总造价为为5000万万元，建建造期为为12个个月，甲甲公司于于2007年1月1日日向乙公公司预付付20%的工程程款，7月1日日和12月31日分别别根据工工程进度度与乙公公司进行行工程款款结算。。（2）2007年1月月1日，，为建造造该办公公楼，甲甲公司向向银行专专门借款款2000万万元，期期限为2年，合合同年利利率与实实际年利利率均为为8%，，每年利利息于次次年1月月1日支支付，到到期一次次还本。。专门借借款中尚尚未动用用部分全全部存入入银行，，年利率