城市经济和规划的房地产市场

城市经济，城市规划

和房地产市场柏兰芝北京大学中国经济研究中心一、导论

I.金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III.房地产市场概况不动产市场

不动产是一个市场博弈:--追求利益--游戏规则--参加者又不同角色和战略--即使为了获利，也要了解经济的外部性新规则促使参加者改变博弈计划变动的市场例：办公楼小型化--后工业社会--企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈

政府干预增加投资--税收，补贴限制开发--分区规划参加者—包括政府的相互影响经济领域+非经济领域I.金融业和房地产的关系

----中国脉络（1）以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源:

自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金金融业和房地产的关系

----中国脉络（2）银行贷款一直是开发资金的主要来源。

在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:

一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：

二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。金融业和房地产的关系

----中国脉络（3）

信用关系

：

金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:

房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。

房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。

相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。

信用中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：

在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。

核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（4）紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查

银行行界界的的反反应应：：惜贷贷不不等等于于不不贷贷，，银银行行比比以以前前更更慎慎重重、、更更细细致致。。光大大银银行行：：对对于于房房地地产产开开发发项项目目惜惜贷贷，，但但对对于于像像北北京京城城建建集集团团，，住住总总集集团团、、建建工工集集团团这这样样的的优优质质客客户户，，不不但但不不提提高高贷贷款款利利率率，，还还会会适适当当放放宽宽一一些些政政策策去去争争取取项项目目。。中国国工工商商银银行行：：更更多多地地把把资资金金投投向向有有实实力力、、销销售售前前景景看看好好、、户户型型合合理理的的项项目目。。实实行行“低层层封封顶顶，，高高层层要要完完成成项项目目三三分分二二”的原原则则加加强强对对客客户户的的监监控控。。中国国建建设设银银行行：：实实施施“个贷贷品品牌牌”手段段，，全全力力打打造造“乐得得家家”品牌牌，，争争夺夺一一些些实实力力强强，，在在市市场场上上有有口口碑碑，，信信誉誉度度好好的的品品牌牌房房地地产产企企业业，，在在开开发发贷贷款款，，硬硬件件配配备备。。服服务务，，保保证证金金的的扣扣留留额额度度，，担担保保的的时时间间上上都都动动了了不不少少脑脑筋筋。。金融融业业和和房房地地产产的的关关系系----中中国国脉脉络络（（5））与对对开开发发商商的的惜惜贷贷相相比比，，个个贷贷却却是是红红红红火火火火个人人住住房房贷贷款款的的不不良良贷贷款款率率不不足足0.4％，，再再加加上上它它具具有有担担保保方方式式完完备备，，风风险险小小等等众众多多优优点点，，各各家家银银行行都都对对其其格格外外关关注注，，也也纷纷纷纷地地加加大大了了个个人人住住房房贷贷款款的的投投入入力力度度，，积积极极支支持持住住房房消消费费，，使使大大量量信信贷贷资资金金转转化化为为现现实实需需求求。。个人住住房贷贷款截至今今年10月底，，中国国工商商银行行的个个人住住房贷贷款余余额由由1997年末的的62亿元增增加到到2418亿元，，增长长了38倍，预预计到到2005年末，，中国国工商商银行行住房房贷款款占全全部贷贷款的的比重重将达达到1596左右，，其中中个人人住房房贷款款占全全部贷贷款的的比重重达到到12％以上上。金融业业和房房地产产的关关系----中国国脉络络（6）我国房房地产产开发发企业业的直直接融融资所所占比比例很很少商业银银行的的资金金来源源主要要是短短期储储蓄存存款，，所提提供的的贷款款主要要也是是短期期流动动贷款款。这对需需要长长期资资本的的房地地产企企业来来说，，还是是不适适应当当前市市场的的需要要，不不能保保证房房地产产业的的持续续发展展，相相反却却成了了房地地产业业发展展的一一个限限制性性因素素。（如，，办公公物业业的持持有和和管理理）间接融融资和和直接接融资资国际上上把房房地产产业的的资本本化程程度作作为衡衡量该该产业业成熟熟与否否的主主要标标准。。去年我我国房房地产产开发发企业业资金金来源源的统统计显显示，，企业业自筹筹资金金不足足28％，，银行行融资资占21.7％％，建建筑公公司的的工程程垫款款和购购房者者的预预付款款占38％％，在在资本本市场场的直直接融融资仅仅占总总量的的十分分之一一。迫切需需要扩扩大资资本市市场的的融资资渠道道目前，，我国国2.5万余家家的房房地产产企业业中只只有50多家实实现了了在证证券市市场上上市融融资但，上上市是是答案案吗？？II.认识识不动动产不动产产的资资产特特点（（1））物理特特征1）不可移移动性性：各各地市市场是是分散散的地方市市场/全国国/国国际2）独特性性（异异质性性）：：商品品差异异大3）不不灭性性：土地地作为为有形形资产产和合合法权权益的的载体体不动产产资产产的特特点（（2））经济特特征1）稀缺性性2）经济寿寿命长长3）改造：：影响响不动动产的的价值值4）situs(位址)/location(位置/区位位):不动动产区区位以以及与与周围围环境境的关关系不动产市场场的特点：：

完全竞竞争市场不不可能存在在信息的获取取较困难，，成本较高高，需要经经纪人和评评估师等专专业人员让让市场有效效运转外部经济/基础设施影影响大E.g.污污染，轨轨道交通不动产的产产品1)空间2)不动产资本本市场：70年代以来逐逐渐成熟（中国的地地产基金？？）产品特性--使用价价值和交换换价值--“耐久久消费品””vs.“是权利，，不是商品品”总之很贵,需要政府不不同形式/程度的介入入国际上，房房价和居民民年收入之之比一般在在4到6倍倍，而我国国许多地区区已经超过过了8倍：：北京（11.0））、云南（（10.6）、上海海（9.9）、天津津（8.9）、海南南（8.9）、吉林林（8.1）、黑龙龙江（8.1）、广广东（8.0）、陕陕西（8.7）和宁宁夏（8.6）。不动产的供供需需求1)不动动产既是消消费品，又又是资本品品。2)有效效需求供给1）时间:建筑筑期间造成成的滞后如，奥运，，sars2）地点：不可可移动性3）转换：：如，深圳圳华强北，北京大山山子市场中的个个人和机构构参加者包括括--使用者者、消费者者，包括所所有者和租租户--提供者者，建筑工工人、建筑筑师、工程程师、测量量员、开发发商、投资资者--中央和和地方政府府，各级代代理机构，，法院--其他辅辅助使用者者或提供者者的相关专专业人员，，对市场运运作起关键键作用：如如，中介、、咨询、物物业管理细看投资者者1）个人2）公司：CEO—财务务经理/不不动产经理理3）机构投资者者（国内/国外）--80年年代后的显显著趋势--银行、、养老基金金、人寿保保险公司房地产对经经济的作用用作为生产要要素：为经经济和生产产活动提供供空间反过来说，，经济和生生产活动的的内容影响响需求的内内容）作为公司财财产：是公公司资产负负债平衡表表中重要的的资产项目目，和公司司负债相对对应作为投资工工具：是个个人投资者者的主要投投资工具，，是金融机机构，基金金和保险金金的主要收收入来源—当然，每个个国家/地区的情况况有别。房地产和经经济房地产是世世界各国经经济发展的的重要组成成部分，并并分别在一一些国家的的国民生产产总值中占占有3％至至12％的的不同比重重。英、德德、日、美美等国家在在经济起飞飞时期，房房地产投资资占全国投投资比例曾曾高达40％以上。。美国的房地地产和经济济美国GDP每年6万万亿美元以以上。人均均约2万4千。总体体GDP中中，个人消消费近2/3，政府府购买20%多一点点，私人投投资大概15-16%。每年年国内私人人投资一半半左右投资资于不动产产，其中又又有一半以以上（即总总量的1/4）投资资于住宅。。近几年，中中国的房地地产同样有有了重大的的发展，从从1978年之前的的平均占国国民生产总总值的0．．5％至1．5％上上升到1993年之之后的平均均超过7．．5％的水水平，高峰峰时接近占占固定资产产投资中的的30％。。近几年房房地产销售售额约占全全社会消费费品零售总总额的5％％至7％，，房地产同同时在拉动动其他消费费上和生产产上起到极极大的作用用。历年建筑业业产值数据据列表(单位:万元)年份19951996199719981999建筑业占GDP比重（全国100，单位:%）6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位:万元)579374548282249791264777100619922111528640本课结构1.城市和和区域经济济如何影响响

房地产产市场发展展方向城市和区域的的兴衰产业和不动产产需求2.公共政策策和城市规划划决定了房地地产市场的构构架（教科书的用用途）III.不动动产市场概况况—中美比较为什么要研究究美国和其他他国际环境中中房地产的操操作惯例？对中外不同惯惯例的研究是是有启发性和和有趣的为吸引国外投投资，有必要要了解投资者者的思维方式式一个了解其他他市场如何操操作的机会加入世界贸易易组织之后的的中国市场将将日益向国际际市场靠拢2006年,外国商业业银行将可以以进入中国市市场简介影响美国房地地产业发展的的因素经济人口技术土地使用模式式/城市化金融体系房地产类型开发商简介不同的经济要要素如何影响响房地产类型型？住宅受家庭组成速速度的影响办公楼受新创造的就就业机会和从从制造业经济济向服务经济济转变的影响响酒店受国民生产总总值的影响零售受消费者信心心的影响美国人口趋势势:1995-2010稳定的人口增增长(由于于移民)人口老龄化复杂的细分市市场人口统计学美国总人口信息来源:美美国统计局局人口统计学人口按性别和和年龄分类19702000信息来源:美美国统计局局人口统计学合法移民美国国的人数人口统计学信息来源:美美国统计局局家庭组成的变变化信息来源:美美国统计局局人口统计学有子女的已婚婚妇女加入劳劳动力大军中国人口增长长（单位：万人人）中国人口趋势势人口老龄化中国65岁及及以上人口从从1990年年的6299万增加到2000年的的8811万万，占总人口口的比例由5.57%上上升为6.96%。预计计到2040年，该比例例将超过20%。北京现已有老老年人口188万