地产基础知识

2022/12/1312、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。京海实业2022/12/1327、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。8、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权：a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用）b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回京海实业2022/12/1339、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。10、产权及房产种类：

房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利人：指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。京海实业2022/12/134产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大产权证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产权证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房：

是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。京海实业2022/12/135公房：

也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：

改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权京海实业2022/12/136五证（预售条件）:

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》，简称“五证”。一证三书（楼房交付使用条件）：

一证：《房地产建设项目竣工综合验收合格证》

三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。京海实业2022/12/137现房：已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。京海实业2022/12/13811、价格：价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。其中的两种。最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔

最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔

均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实的反映楼盘的价位。一口价﹕指不分楼层﹐不分方向﹐一次性付款的价格京海实业2022/12/13912、定金与订金的区别：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。京海实业2022/12/131013、违约金:

指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。14、房地产一级市场:

房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。京海实业2022/12/81115、房地产产二级市市场:房地产二二级市场场，是土土地使用用者经过过开发建建设，将将新建成成的房地地产进行出出售和出出租的市市场。即即一般指指商品房房首次进进入流通通领域进进行交易而形成成的市场场。房地地产二级级市场也也包括土土地二级级市场，，即土地地使用者将达到到规定可可以转让让的土地地，进入入流通领领域进行行交易的的市场。。16、房地产产三级市市场:房地产三三级市场场，是购购买房地地产的单单位和个个人，再再次将房房地产转转让或租租赁的市市场。也也就是房房地产再再次进入入流通领领域进行行交易而而形成的的市场。。房地产产三级市市场也包包括房屋屋的交换换。京海实业业2022/12/81217、预售的的条件：：商品房预预售实行行许可证证制度，，开发经经营企业业进行商商品房预预售，应应当向城城市、县县市房地地产管理理部门办办理预售售登记，，取得《商品房预预售许可可证》。开发经经营企业业进行商商品房预预售，应应当向承承购人出出示许可可证。其其商品房房预售广广告、售售房宣传传资料和和说明书书均应载载明预售售许可证证的批准准文号。。其许可可证应在在售楼场场所显著著位置悬悬挂。未未取得预预售许可可证的，，不得进进行商品品房预售售。京海实业业2022/12/813内销商商品房房预售售：开发经经营企企业预预售内内销商商品房房须持持以下下证件件或资资料：：开发经经营企企业的的《营业执执照》；有市计计委、、建委委批准准的商商品房房项目目建设设计划划文件件；已取得得国有有土地地使用用证或或土地地使用用权来来源证证件，，并已已交付付全部部土地地使用用权出出让金金；取得建建设工工程规规划许许可证证和建建设工工程开开工证证；有纳入入市建建委销销售计计划的的证明明文件件；按申请请预售售的商商品房房计算算，投投入开开发建建设的的资金金达到到工程程建设设总投投资的的25％以上上，或或达到到相应应的工工程进进度，，并已已确定定施工工进度度和交交付日日期；；本市《商品房房预售售许可可证》。京海实实业2022/12/814外销商商品房房预售售：开发经经营企企业预预售外外销商商品房房须持持以下下证件件或资资料：：开发经经营企企业的的《营业执执照》；付清地地价款款（包包括市市政基基础设设施建建设费费、拆拆迁安安置补补偿费费和土土地使使用权权出让让金）），取取得土土地使使用证证；市或区区县建建委颁颁发的的建设设工程程开工工证，，建筑筑施工工合同同，采采暖、、给排排水、、供电电、燃燃气、、电视视接收收、电电梯安安装等等工程程已确确定交交用日日期的的证明明材料料；已完成成工程程建设设总投投资额额的25％；工程施施工进进度和和竣工工交付付日期期已经经确定定；《外销商商品房房预售售许可可证》。京海实实业2022/12/8151、建筑面积积:住宅的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果计算多、、高层住宅宅的建筑面面积，则是是各层建筑筑面积之和和。建筑面面积包含了房屋屋居住的可可用面积、、墙体柱体体占地面积积、楼梯走走道面积、、他公摊面积等等。2、使用面积积：住宅的使用用面积，指指住宅各层层平面中直直接供住户户生活使用用的净面积之和。计计算住宅使使用面积，，可以比较较直观地反反应住宅的的使用状况况，但在住宅买买卖中一般般不采用使使用面积来来计算价格格。3、套内建筑面面积:套内使用面面积和套内内墙体面积积与阳台建建筑面积之之和规划术语及及相关规定定京海实业2022/12/8164、公用面积积：住宅的公用用面积是指指住宅楼内内为住户出出入方便、、正常交往往、保障生生活所设置置的公共走走廊、楼梯梯、电梯间间、水箱间间等所占面面积的总和和。开发商商在出售商商品房时计计算的建筑筑面积存在在公共面积积的分摊问问题。5、竣工面积积：指竣工的各各幢房屋建建筑面积之之和。房屋屋建筑的竣竣工应是按按照设计要要求全部完完工，经验验收合格的的建筑.6、共有建筑筑面积房屋系指各各产权主共共同占有或或共同使用用的建筑面面积京海实业2022/12/8177、分摊面积积﹕公共场所(如楼梯)及公共设施施(如供电房)所占的面积积按一定比比例分配给给每户的面面积。商品房分摊摊的公用建建筑面积主主要由两部部分组成：：1．电梯井、、楼梯间、、垃圾道、、变电室、、设备室、、公共门厅厅和过道等等功能上为为整楼建筑筑服务的公公共用房和和管理用房房的建筑面面积；2．各单元与与楼宇公共共建筑空间间之间的分分隔以及外外墙（包括括山墙）墙墙体水平投投影面积的的50％公用建筑面面积分摊系系数：将将建筑筑物整栋的的公用建筑筑面积除以以整栋楼各各套套内建建筑面积之之和，得到到建筑物的的公用建筑筑面积分摊摊系数。即即公用建筑筑面积分摊摊系数＝公公用建筑面面积／套内内建筑面积积之和。京海实业2022/12/8188、容积率率：项目总建筑筑面积与项项目总用地地面积的比比值。※容积率=总总建筑面积积÷总用地地面积多层容积率率一般控制制在1.3以下，小小高层的容容积率可以以达到2左左右，高层层视情况一一般在4或或5左右。。对于开发发商来讲，，容积率越越高，出的的建筑面积积就越多，，土地成本本就越容易易摊薄，利利润空间自自然就越大大。而对于于购房者来来讲，则正正相反，容容积率越低低，说明楼楼与楼之间间的空地越越大，视野野、采光就就越好。9、建筑密密度:在居住区用用地内各类类建筑的基基地总面积积与居住区区总用地的的比值。建筑密度可可以反映出出一定用地地范围内的的空地率和和建筑密集集程度。※建筑密度=小区全全部建筑地地基面积÷÷小区总占占地面积××100%京海实业2022/12/81910、绿化化率：项目规划建建设用地范范围内的绿绿化面积与与规划建设设用地面积积之比。绿化率自然然越高越好好，一般在在40%左左右。※绿化率=绿绿化面积÷÷总用地面面积×100%11、实用用率：是指套内建建筑面积与与套（单元元）建筑面面积之比。。也称之为为“K”值。※实用率=套内建建筑面积÷÷建筑面面积京海实业2022/12/82012、用地面积积：规划划地地块块划划定定的的面面积积。。是指指产产权权人人使使用用土土地地的的范范围围包包括括其其土土地地上上建建筑筑物物包包括括天天井井、、通通道道、、庭庭院占占地地面面积积的的总总和和，，即即占占地地面面积积。。13、用用地地红红线线：：指经经城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门批批准准的的建建设设用用范范围围的的界界线线。。在在规规划划图图中中一一般般用用红红线线标标示示，，故故称称之之为为用用地地红红线线。。14、道道路路红红线线：：城市市道道路路用用地地的的规规划划控控制制线线，，即即城城市市道道路路用用地地与与两两侧侧建建筑筑用用地地及及其其他他用用地地的的分分界界线线。。15、日日照照间间距距系系数数：：指根根据据日日照照标标准准确确定定的的房房屋屋间间距距与与遮遮挡挡房房屋屋檐檐高高的的比比值值。。京海海实实业业2022/12/82116、建建筑筑间间距距：：两栋栋建建筑筑物物外外墙墙之之间间的的水水平平距距离离。。17、日日照照标标准准：：根据据各各地地区区的的气气候候条条件件和和居居住住卫卫生生要要求求确确定定的的，，居居住住建建筑筑正正面面向向阳阳的房房间间子子规规定定的的日日照照标标准准日日获获得得的的日日照照量量。。1994年2月1号执执行行的的《城市市居居住住区区规规划划设设计计规规范范》中规规定定，，住住宅宅建建筑日日照照标标准准：：冬冬至至日日住住宅宅底底层层日日照照时时间间不不少少1小时时或或大大寒寒日日住住宅宅底底层层日日照照时间间不不少少于于2小时时。。京海海实实业业2022/12/82218、居居住住区区用用地地：：住宅宅用用地地、、公公建建用用地地、、道道路路用用地地、、公公共共绿绿地地的的总总称称。。住宅宅用用地地：：住住宅宅建建筑筑基基地地占占地地及及其其四四周周合合理理间间距距内内的的用用地地。。含含宅宅间间绿地地和和宅宅间间小小路路。。公建建用用地地：：与与居居住住人人口口规规模模相相对对应应配配建建的的，，为为居居民民服服务务和和使使用用的的各各类设设施施的的用用地地。。包包含含建建筑筑基基底底占占地地及及其其所所属属场场院院、、绿绿地地、、和和配配建建停停车场场等等。。道路路用用地地：：居居住住区区道道路路、、小小区区路路、、组组团团路路及及非非公公建建配配建建的的居居民民小小汽汽车、、单单位位通通勤勤车车等等车车辆辆的的停停放放场场地地。。公共共绿绿地地：：满满足足规规定定的的日日照照要要求求，，适适合合于于安安排排游游憩憩活活动动设设施施的的、、供供居民民共共享享的的游游憩憩绿绿地地，，包包括括居居民民区区公公园园、、小小游游园园和和组组团团绿绿地地及及其其他他块状状、、带带状状绿绿地地。。京海海实实业业2022/12/82319、配配套套设设施施：：指与与住住宅宅规规模模或或与与人人口口规规模模相相对对应应配配套套建建设设的的公公共共服服务务设设施施、、道道路路和和公公共共绿绿地地的的总总称称。。20、建建筑筑小小品品：：指既既有有功功能能要要求求，，又又有有点点缀缀、、装装饰饰和和美美化化作作用用的的，，从从属属于于某某一一建建筑空间环环境的小小体量建建筑、游游憩观赏赏设施和和指示性性标志物物等的统统称。京海实业业2022/12/824建筑基础础知识1、定义：：广义：人人工建筑筑而成的的所有东东西。狭义：即即指房屋屋。是指指有基础础、墙、、顶、门门窗等，，能够遮遮风挡雨雨，供人们们在内居居住、工工作、娱娱乐、储储藏物品品、纪念念或其他他活动的空空间场所所，不包包含构筑筑物。构筑物：：指房屋屋以外的的建筑，，人们一一般不直直接在内内进行生生产和生生活活动。。如烟囱囱、水塔塔、水井井、隧道道等。一、建筑筑物京海实业业2022/12/8252、分类：：房地产行行业对于于建筑物物的分类类方式较较多，标标准也不不尽相同同，现仅介绍绍其中的的几种分分类方式式。按使用性性质分：：居住建建筑、公公共建筑筑、工业业建筑、、农业建建筑按层数分分：低层层（1～3层）多层（4～6层）小高层（（7～15层）高层（15层以上至至建筑高高度100米）超高层（（建筑总总高度超超过100米，不含含单层建建筑超过过100米）。按结构分分：砖木木结构、、砖混结结构、钢钢筋混凝凝土结构构（分框框架、剪剪力墙等）、、钢结构构。一、建筑筑物京海实业业2022/12/8261、基础：：定义：建建筑物的的组成部部分，是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支撑其上上部建筑筑物的全全部荷载载，并将将这些荷荷载及自自重传给下面的的地基。。按构造形形式不同同分类：：条形基基础、独独立基础础、箱型型基础（（高层常用）、、桩基础础。2、地基：：定义：不不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土层或岩岩层。二、建筑筑构造京海实业业2022/12/8273、建筑物物的结构构类型：：钢筋混凝凝土结构构：主要承重重构件是是由钢筋筋和混凝凝土制成成的结构构。钢筋筋主要承受受拉力，，混凝土土主要承承受压力力。又可可依结构构布置情情况分为为排架结结构、框框架结构构、剪力力墙结构构、框架架—剪力墙结结构、筒筒体结构构等。优点：A.耐久性好好：强度度不随时时间增长长而降低低，反而而略有提提高B.耐火性好好：水泥泥保护钢钢筋受热热，使之之耐高温温C.整体性好好：节点点的连接接强度高高，提高高其刚度度和稳定定性D.可模性好好：根据据模具浇浇筑成任任意形状状E.就地取材材：其粗粗、细骨骨料产地地普遍，，降低造造价F.节约钢材材二、建筑筑构造京海实业业2022/12/828砖混结构：主要是砖墙承承重，部分是是钢筋混凝土土屋面板和梁梁承重的结构。砖木结构：主要承重构件件是用砖和木木两种材料制制成的结构。。其他结构：凡不属于上述述结构的建筑筑物都归此类类，如竹结构构、石结构、、砖拱结构、窑窑洞、木板房房、土草房等等。框架结构与混混合结构的区区别框架结构是由由钢筋水泥的的梁、柱及楼楼板组成，墙墙体无承重任任务，只起间隔与维护护的作用，故故可以拆除。。混合结构是是由砖墙和钢钢筋水泥楼板板构成，墙体是是承重构件，，不能随意拆拆除。二、建筑构造造京海实业2022/12/8294、墙体和柱：：竖向承重构件件，支撑屋顶顶、楼面等，，并将这些荷荷载和自重传给基础础。墙体分类：外墙、内墙；；纵墙、横墙墙；承重墙、、非承重墙。。承重墙：直接受外力作作用和自重的的墙体。非承重墙：一般情况下仅仅承受自重的的墙。结构墙：主要承受侧向向力或地震作作用，并保持持结构整体稳稳定的承重墙，又称称剪力墙，抗抗震墙等。二、建筑构造造京海实业2022/12/830剪力墙————高层建筑因为为其高度的原原因，将承受受较大的水平平荷载（风力力、地震力）），从而产生生剪切力，用用于抵抗剪切切力的墙体称称为剪力墙。。它是承受垂直直及水平力设设计的墙体，，起承重的主主力，由钢筋筋砼捣制而成成，墙内设有有双层钢筋网网。墙上的门门、窗洞在设设计时已经按按力学的要求求进行设计，，洞口的四周周还另外埋设设有钢筋进行行加固。因剪剪力墙钢筋网网密集、难于于开凿、若开开洞后则难以以加固洞口四四周的被破坏坏部分，并且且会直接破坏坏剪力墙的整整体性和受力力体系，故建建成后极少再再于剪力墙上上开洞。京海实业2022/12/8315、门窗：门的分类：平平开门、推拉拉门、转门、、卷帘门、弹弹簧门；木木门、塑钢门、铝合金金门等。窗的分类：平平开窗、推拉拉窗、旋转窗窗、固定窗、、悬窗；木木窗、塑钢窗、铝合金金窗等。6、地面、楼板板和梁：地面：通俗指指每层楼的人人脚踏的楼面面。楼板：分隔层层与层之间的的水泥混凝土土板。梁：跨过空间间的横向构件件。京海实业2022/12/8327、楼梯：一般由三部分分组成：楼梯梯段、休息平平台、栏杆扶扶手。楼梯的宽度一一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾倾斜度一般在在15～20度台阶分踏步和和踢步两部分分，踏步宽度度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉觉最舒适。8、屋顶：屋顶分平屋顶顶和坡屋顶。。建筑物的构造造另外还有散散水、阳台、、雨篷等部件件。二、建筑构造造京海实业2022/12/8339、开间：住宅设计中，，住宅的宽度度是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的实际距距离。因为是是就一自然间间的宽度而言言，故又称开开间。住宅开间一般不超超过3.0米--3.9米，砖混结构构住宅开间一一般不超过3.3米。规定较小的开开间尺度，可可缩短楼板的的空间跨度，，增强住宅结结构整体性、稳定性和和抗震性。开间5米以上，进深深7米以上的的大开间间住宅可可为住户户提供一一个40—50平方米甚甚至更大大的居住住空间，，与同样样建筑面面积的小小开间住住宅相比比，承重墙减减少一半半，使用用面积增增加2%，便于灵灵活隔断断、装修修改造。。二、建筑筑构造京海实业业2022/12/83410、进深：在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间的实际际长度。进深深大的住宅可可以有效地节节约用地，但但为了保证建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通风条件，，住宅的进深深在设计上有一定的要求求，不宜过大大。目前我国国大量城镇住住宅房间的进进深一般要限定在5米左右，不能能任意扩大。。11、层高：指下层楼地面面至上层楼地地面的垂直高高度。12、净高：层高减去楼板板厚度的净剩剩值。注：一般楼层规定定净空应为2.8米高，连楼板板在内应为3米高。二、建筑构造造京海实业2022/12/83513、过道：住宅套内使用用的水平交通通空间14、走廊：住宅套外使用用的水平交通通空间15、格局：指一户房屋之之房型，方正正或属长型，，不方正，异异型16、私密性：指私生活之隐隐私性（动静静分区，栋距距要宽）17、采光：指光线日照之之明亮度18、通风：风之来源，去去路二、建筑构造造京海实业2022/12/83619、标准层：指平面布置相相同的住宅楼楼层，单制楼宇的一一层，其层面面平整，没有有特殊设计计工艺。20、跃式：室内不同功能能区楼地面不不在同一平面面，楼层的几几部分之间地地面高低错开开，高度差约约为40～60cm之间，以实现现动静、公私私的分离。一一般在设计当当中把客厅、、餐厅、厨房房、公共卫生生间等公共活活动区域的楼楼层面与房间间等私密性强强的楼层面通通过3级踏步楼梯级级相对错开，，形成高低两两级楼层平面面。二、建筑构造造京海实业2022/12/83721、错层：一般指一套住住宅内有三个个层面，房间间大门走进去去是客厅，楼楼高一般是3.6米以上，在进进去会分开上上下两层，走走下去下层一一般会安排厨厨房，卫生间间，走上去上上层一般会安安排卧房，书书房，形成三三个平面楼层层。22、复式：是一套住宅占占两个楼层，，有内部楼梯梯联系上下层层，（一般在在首层安排起居室，，厨房，卫生生间，二层安安排卧室，书书房，）二、建筑构造造京海实业2022/12/83823、地下室：地下室是指房房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1／2者。24、半地下室：：半地下室是指指房间地面低低于室外地平平面的高度超超过该房间净净高的1／3，且不超过1／2者25、住宅的楼梯有有否规定为几几宽？住宅的楼梯一一般净宽不应应少于1米，梯级为3015（宽高）二、建筑构造造京海实业2022/12/8391、给水、排水水系统给水的方式有有：直接供水水（在水压水水量稳定的情情况下采用））、设置水箱箱供水（水压压在一天内定定期高低变化化的情况下采采用）、设置置水泵、水箱箱供水（水压压经常性的低低于所需水压压的情况下采采用）、分区区分压供水（（多用于多层层、高层建筑筑。当室外的的配水管网的的水压仅能供供下面楼层用用水，不能满满足上面楼层层用水时，通通常分成两个个供水区，下下层直接供水水，上层采用用设置水泵水水箱供水。））给水的管材目目前多采用PVC管、铝塑管。。排水系统主要要指排放生活活污水、废水水及雨水。多多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。三、建筑设备备京海实业2022/12/8402、采暖系统：：采暖系统可分分为两类，一一是独立采暖暖；二是集中中采暖。集中采暖又可可分为两种：：热水供暖：采采用热水进行行供暖，供水水温度一般95度，回水温度度一般70度。这种方式式的特点是热热得慢，凉得得也慢，多用用于住宅等不不间歇采暖。。蒸气采暖：采采用水蒸气进进行供暖。这这种方式的特特点是热得快快，凉得也快快。多用于间间歇性采暖建建筑，如剧院院等。集中供暖国家家目前提倡采采用分户计量量式采暖方式式，但是由于于计量价位的的不确定，大大多开发商都都没有采用。。当前使用最最多的是分户户控制采暖。。无论是分户计计量还是分户户控制，现在在都没有达到到“谁用谁交交费，不用不不交费”的状状态。三、建筑设备备京海实业2022/12/8413、通信和空调调系统包括电话系统统、网络系统统、有线系统统等。4、电气设备：：包括导线、配配电箱、电开开关、电表、、防雷装置（（接闪器（避避雷针、避雷雷带、避雷网网）、引下线线、接地装置置）。5、燃气供应系系统燃气目前常用用的有三种：：人工煤气：工工业尤其是炼炼钢及石油加加工产业的副副产品，其主主要成分是CO，比重与空气气相近。使用用不当极易发发生煤气中毒毒。三、建筑设备备京海实业2022/12/842天然气：蕴藏藏于地下的可可燃气体，主主要成分是CH4，比空气轻，，一旦发生泄漏，天天然气会飘于于上层，不会会发生煤气中中毒的现象。。而且天然气燃烧烧后不会产生生污染性气体体，属绿色环环保燃料，全全国正大力推广。。液化石油气：：石油产品，，成份较复杂杂，热值高。。液化石油气气与上述两种燃气的供应应系统不同，，液化石油气气是一个居住住区一套加压系系统统。。液液化化石石油油气气一一般般用用于于市市政政燃燃气气管管网网尚尚未未达达到到的的地地区。。6、设设备备层层、、管管道道井井：：设备备层层一一般般用用于于放放置置建建筑筑运运行行机机械械。。多多用用于于高高层层住住宅宅、、写写字字间间等等。。三、、建建筑筑设设备备京海实业2022/12/8431、砖：普通砖的尺寸寸为235*115*55mm，因为砖的尺尺寸，所以才才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。。每512块普通砖组成成1立方米。为保护耕地，，目前已禁止止使用粘土砖砖，提倡使用用矿渣砖、粉粉煤灰砖。2、水泥：水泥的种类很很多，目前大大多采用硅酸酸盐水泥。四、建筑材料料京海实业2022/12/8443、钢筋混凝土土：混凝土是用水水泥、砂、石石子等材料调调和而成。采用混凝土与与钢筋进行搭搭配，主要是是考虑到两者者的膨胀系数数相近，可以较好的粘合合到一起。而而且混凝土可可以补充钢筋筋的刚性不足足的缺点，使得建筑物更更加稳定。4、防水材料：：目前常用的主主要是SBS（改性卷材））、JS（防水涂料））。四、建筑材料料京海实业2022/12/8455、隔热层采用用什么材料？？平常有几厚厚？隔热层最普遍遍用膨胀珍珠珠节省制成的的五脚砖，厚厚度约15~20公分。无人为为损坏一般寿寿命为15年。6、条形砖、铝铝塑板和玻璃璃马赛克各有有什么优点？？均为外墙贴面面，条形砖色色泽较多，贴贴面光滑整齐齐，有韵律感感；铝塑板便便于安装，颜颜色选择面较较广，但不耐耐新不耐用且且档次较低；；玻璃马赛克克只能用作外外墙贴面，因因有玻璃质，，并有锋利菱菱角，故不宜宜用贴内墙，，避免擦伤，，在高层建筑筑中不宜采用用，因每粒玻玻璃马赛克粘粘结面小，受受震动的话容容易脱落。7、外墙喷涂有有什么优点？？外墙喷涂色泽泽较多，颜色色比较柔和，，能与园林绿绿化景观相融融合，并且施施工方便。缺缺点：寿命较较短，一般5年左右须翻新新。四、建筑材料料京海实业2022/12/8468、三大材、四四小材：三大材：钢材材、水泥、木木材。四小材：汽柴柴油、玻璃、、沥青、油毡毡。9、图纸名称：：平面图、立面面图、剖面图图建施图、结施施图、水施图图、电施图、、暖施图、通通施图四、建筑材料料京海实业京海房地产——测绘概论京海实业2022/12/848目录一、房产面积积测算一般规规定二、房屋建筑筑面积测算的的有关规定三、用地面积积测算四、成套房屋屋的建筑面积积和共有共用用面积分摊京海实业2022/12/849房产面积测算算一般规定房产面积测算算的内容：面积测算系系指水平面积积测算。分为为房屋面积和和用地面积测测算两类，，其中房屋面面积测算包括括房屋建筑面面积、共有建建筑面积、产产权面积、使使用面积等测测算。房屋的建筑面面积：房屋建筑面面积系指房屋屋外墙(柱)勒脚以上各层层的外围水平平投影面积，，包括阳台、、挑廊、地下下室、室外楼楼梯等，且具具备有上盖，，结构牢固，，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑筑。房屋的使用面面积:房屋使用面积积系指房屋户户内全部可供供使用的空间间面积，按房房屋的内墙面面水平投影计计算。京海实业2022/12/850房产面积测算算一般规定房屋的产权面面积：产权主依法法拥有房屋所所有权的房屋屋建筑面积。。房屋产权面面积由直辖市市、市、县房房地产行政主主管部门登记记确权认定。。房屋的共有建建筑面积：各产权主共共同占有或共共同使用的建建筑面积。面积测算的要要求：各类面积测测算必须独立立测算两次，，其较差应在在规定的限差差以内，取中中数作为最后后结果。量距应使用经经检定合格的的卷尺或其他他能达到相应应精度的仪器器和工具。面面积以平方米米为单位，取取0.01m2。京海实业2022/12/851房屋建筑面积积测算的有关关规定计算全部建筑筑面积的范围围a)永久性结构的的单层房屋，，按一层计算算建筑面积；；多层房屋按按各层建筑面面积的总和计计算。b)房屋内的夹层层、插层、技技术层及其梯梯间、电梯间间等其高度在在2．20m以上部位计算算建筑面积。。c)穿过房屋的通通道，房屋内内的门厅、大大厅，均按一一层计算面积积。门厅、大大厅内的回廊廊部分，层高高在2．20m以上的，按其其水平投影面面积计算。d)楼梯间、电梯梯(观光梯)井、提物井、、垃圾道、管管道井等均按按房屋自然层层计算面积。。京海实业2022/12/852房屋建筑面积积测算的有关关规定e)房屋天面上，，属永久性建建筑，层高在在2．20m以上的楼梯间间、水箱间、、电梯机房及及斜面结构屋屋顶高度在2．20m以上的部位，，按其外围水水平投影面积积计算。f)挑楼、全封闭闭的阳台按其其外围水平投投影面积计算算。g)属永久性结构构有上盖的室室外楼梯，按按各层水平投投影面积计算算。h)与房屋相连的的有柱走廊，，两房屋间有有上盖和柱的的走廊，均按按其柱的外围围水平投影面面积计算。i)房屋间永久性性的封闭的架架空通廊，按按外围水平投投影面积计算算。j)地下室、半地地下室及其相相应出入口，，层高在2．20m以上的，按其其外墙(不包括采光井井、防潮层及及保护墙)外围水平投影影面积计算。。京海实业2022/12/853房屋建筑面积积测算的有关关规定k)有柱或有围护护结构的门廊廊、门斗，按按其柱或围护护结构的外围围水平投影面面积计算。l)玻璃幕墙等作作为房屋外墙墙的，按其外外围水平投影影面积计算。。m)属永久性建筑筑有柱的车棚棚、货棚等按按柱的外围水水平投影面积积计算。n)依坡地建筑的的房屋，利用用吊脚做架空空层,有围护结构的的，按其高度度在2．20m以上部位位的外围围水平面面积计算算。o)有伸缩缝缝的房屋屋，若其其与室内内相通的的，伸缩缩缝计算算建筑面面积。京海实业业2022/12/854房屋建筑筑面积测测算的有有关规定定计算一半半建筑面面积的范范围a)与房屋相相连有上上盖无柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。。b)独立柱、、单排柱柱的门廊廊、车棚棚、货棚棚等属永永久性建建筑的，，按其上上盖水平平投影面面积的一一半计算算。c)未封闭的的阳台、、挑廊，，按其围围护结构构外围水水平投影影面积的的一半计计算。d)无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积的一一半计算算。e)有顶盖不不封闭的的永久性性的架空空通廊，，按外围围水平投投影面积积的一半半计算。。京海实业业2022/12/855房屋建筑筑面积测测算的有有关规定定不计算建建筑面积积的范围围a)层高小于于2．20m以下的夹夹层、插插层、技技术层和和层高小小于2．20m的地下室室和半地地下室。。b)突出房屋屋墙面的的构件、、配件、、装饰柱柱、装饰饰性的玻玻璃幕墙墙、垛、、勒脚、、台阶、、无柱雨雨篷等。。c)房屋之间间无上盖盖的架空空通廊。。d)房屋的天天面、挑挑台、天天面上的的花园、、泳池。。e)建筑物内内的操作作平台、、上料平平台及利利用建筑筑物的空空间安置置箱、罐罐的平台台。京海实业业2022/12/856房屋建筑筑面积测测算的有有关规定定f)骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分。g)利用引桥桥、高架架路、高高架桥、、路面作作为顶盖盖建造的的房屋。。h)活动房屋屋、临时时房屋、、简易房房屋。i)独立烟囱囱、亭、、塔、罐罐、池、、地下人人防干、、支线。。j)与房屋室室内不相相通的房房屋间伸伸缩缝京海实业业2022/12/857用地面积积测算用土地面面积测算算的范围围以丘为单单位进行行测算，包括房房屋占地地面积、、其他用用途的土土地面积积测算，，各项地地类面积积的测算算。下列土地地不计人人用地面面积：a)无明确使使用权属属的冷巷巷、巷道道或间隙隙地。b)市政管辖辖的道路路、街道道、巷道道等公共共用地。。c)公共使用用的河滩滩、水沟沟、排污污沟。d)已征用、、划拨或或者属于于原房地地产证记记载范围围，经规规划部门门核定需需要作市市政建设设的用地地。e)其他按规规定不计计人用地地的面积积。京海实业业2022/12/858套内房屋使使用面积以水平投影影面积按以以下规定计计算:a)套内使用面面积为套内内卧室、起起居室、过过厅、过道道、厨房、、卫生间、、厕所、贮贮藏室、壁壁柜等空间间面积的总总和。b)套内楼梯按按自然层数数的面积总总和计入使使用面积。。c)不包括在结结构面积内内的套内烟烟囱、通风风道、管道道井均计人人使用面积积。d)内墙面装饰饰厚度计入入使用面积积。成套房屋的的建筑面积积套内房屋的的使用面积积套内墙体面面积＋套内阳台建建筑面积—————————————成套房屋的的建筑面积积京海实业2022/12/859套内阳台建建筑面积套内阳台建建筑面积均均按阳台外外围与房屋屋外墙之间间的水平投投影面积计计算。其中中封闭的阳阳台按水平平投影全部部计算建筑筑面积，未未封闭的阳阳台按水平平投影的一一半计算建建筑面积。。套内墙体面面积套内使用空空间周围的的维护或承承重墙体或或其他承重重支撑体所所占的面积积，其中各各套之间的的分隔墙和和套与公共共建筑空间间的分隔以以及外墙(包括山墙)等共有墙，，均按水平平投影面积积的一半计计入套内墙墙体面积。。套内自有有墙体按水水平投影面面积全部计计人套内墙墙体面积。。京海实业2022/12/860共有有共共用用面面积积按按比比例例分分摊摊的的计计算算公公式式δSi=K··SiK=(ΣΣδSi)/ΣΣSi式中中：：K为面面积积的的分分摊摊系系数数；；Si─为各各单单元元参参加加分分摊摊的的建建筑筑面面积积，，m2；δSii一为为各各单单元元参参加加分分摊摊所所得得的的分分摊摊面面积积，，m2；ΣδSi—为需需要要分分摊摊的的分分摊摊面面积积总总和和，，m2；ΣSi—为参参加加分分摊摊的的各各单单元元建建筑筑面面积积总总和和，，m2。共有有共共用用面面积积的的内内容容共有有共共用用面面积积包包括括共共有有的的房房屋屋建建筑筑面面积积和和共共用用的的房房屋屋用用地地面面积积。。处理理原原则则a)产权权各各方方有有合合法法权权属属分分割割文文件件或或协协议议的的，，按按文文件件或或协协议议规规定定执执行行。。b)无产产权权分分割割文文件件或或协协议议的的，，可可按按相相关关房房屋屋的的建建筑筑面面积积按按比比例例进进行行分分摊摊。。京海海实实业业2022/12/861共有有建建筑筑面面积积的的内内容容共有有建建筑筑面面积积的的内内容容包包括括：：电梯梯井井、、管管道道井井、、楼楼梯梯间间、、