某地产某年度上半年市场总结报告课件

09年上半年市场总结报告2009年7月09年上半年市场总结报告2009年7月上半年总结

下半年预测

项目策略建议123报告分析框架1.1整体市场表现－土地市场－二级市场－三级市场1.2项目表现1.3原因剖析2.1宏观层面2.2微观层面2.3政策层面3.1白鹭郡3.2阳光天际3.3西溪碟园3.4公望上半年总结下半年预测项目策略建议123报告分析框第一部分：上半年总结第一部分：上半年总结土地市场杭州市土地市场成交分析图08年上半年09年上半年同比住宅土地成交（万方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（万方）23.9630.1425.79%6月开始土地市场急速升温，住宅土地最高溢价幅度达到80%土地市场杭州市土地市场成交分析图08年上半年09年上半年同比二级市场07年1月－08年9月杭州市七区商品住宅量价分析图08年上半年09年上半年同比成交面积（万方）175.21473.92170.50%成交均价（元/方）1223211192-8.50%量价表现：09年上半年成交爆发式增长，年初由于价格牺牲率先撬动市场，逐步带动回暖2007年2008年2009年月均销售量56.9万方月均销售量26.8万方月均销售量78.9万方国家出台927政策，控制楼市疯长局面，楼市开始走下滑通道政府出台24条救市新政，万科降价潮，市场转折新起点海天城“牛年首降”，全面引燃降价风波，率先启动刚需市场，之后改善需求和投资客跟进，市场逐步回暖二级市场07年1月－08年9月杭州市七区商品住宅量价分析图006-09年6月杭州市七区商品住宅供需表现二级市场06-09.4杭州市七区商品住宅供（新增供应+存量）需走势297593465499272356182510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潜在供应量09年有效供应量约1155市场供大于求存量消化年期初存量（万方）新增量（万方）销售量（万方）年均消化量480万方08年上半年09年上半年同比供应面积（万方）438.5480784.02%成交面积（万方）175.21473.92170.50%供需表现：09年上半年供需两旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度06-09年6月杭州市七区商品住宅供需表现二级市场06-09二级市场07-09年6月杭州市七区商品住宅存销表现07年整体供小于求，价格飑升，下半年价涨量跌，有价无市。08年去化基本处于滞销状态，存量积压严重，年底存量已达510万方高位09年3月起价跌量升，存量急剧减少08年上半年09年上半年同比截止6月底存量（万方）3073111.30%6月底存销比9.302.43-73.87%存销表现：存销缺口逐步缩小，存销比同比下降73.87%二级市场07-09年6月杭州市七区商品住宅存销表现07年整体市场结构09年上半年细分市场新增成交情况成交量2008年上半年2009年上半年同比首置市场8916套24845套178.66%首改市场5445套12603套131.46%再改市场1358套3978套192.93%高端市场512套1457套184.57%汇总16231套42883套164.20%24756套42883套09年上半年，各细分市场成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置业比例占绝对优势市场结构09年上半年细分市场新增成交情况成交量2008年上半消费心态备注：历年房交会问卷调研数据消费者对房价趋势预测看跌客比例消费者看稳预期，看跌比例缩小消费心态备注：历年房交会问卷调研数据消费者对房价趋势预测看跌三级市场2007年2008年2009年07-09年6月杭州二级市场量价表现08年上半年09年上半年同比成交量（套数）850420183137.34%成交均价（元/方）1257312121-3.60%政府宏观调控，一手房市场量价齐跌，带动二手房成交下行。二手房税费减免，存量房成交带动二手房市场启动，市场开始回暖，与一手房市场产生联动效应，成交走向高峰，量价表现：成交量价屡创新高，同比上涨137.34%三级市场2007年2008年2009年07-09年6月杭州二万科表现杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七区）注：统计范围市七区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目。由于万科在萧山项目08年度基本售完，暂不统计在内。杭州万科总体销售与大市基本持平万科表现杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六注：统计范围市八区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目杭州市八区1-6月份,万科与TOP6开发商累计住宅销售面积市场表现图万科表现杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六注：统计范围楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存量为主，杭州万科级别下降至第6位杭州万科与TOP6金额市场占有率分析（市七区）2008全年市场占有率（金额）2009（1-6月份）市场占有率（金额）第二名第六名TOP6占有率34%TOP6占有率28%万科表现楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存量为主，杭州万科原因剖析原因剖析——宏观市场：宏观经济8.7%

由于金融危机，政府实行宽松的货币政策，银根松动，上半年新增贷款额增长迅速，市场流动资金较为充裕，但传统的实体经济行业依然处于产能过剩状态，促使这部分资金流向楼市；预期的通货膨胀，带来流动资金投资集中转向楼市，推动回暖，但抑制物价上涨和经济回暖28.46%24.79%原因剖析原因剖析——宏观市场：宏观经济8.7%由于金融危机原因剖析——宏观市场：宏观政策原因剖析出台政策内容简介影响/目的各银行出台存量房贷政策针对首次购房人群，首付比例20%，同时可以享受银行7折优惠利率缓解首次置业人群购房压力，刺激刚需下单来缓解楼市压力支取额度不再受限，省直公积金贷款门槛降低从4月1日起，公积金二次贷款的条件放宽，申请额度：个人从30→50万元；家庭从60→80万元

鼓励自住需求，缓解经济实力比较有限人群，为楼市回暖提供了有利条件住房等固定资产投资资本金比例下调

5月25日起，普通商品住房项目的最低资本金比例为20%缓解投资主体资金缺口压力，有效保证投资稳定央行:继续实行宽松货币政策适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，引导货币信贷合理增长

进一步刺激信贷业务，同时对风险的警惕毫不放松，利于整体信贷市场的规范和健康发展央行发布《金融稳定报告》

加强和改进房地产信贷服务，支持居民首次购买普通自住房

7月银行开始收紧二套房贷政策二套房贷恢复40%，利率上浮10%防范信贷风险，鼓励自住需求，刚性需求铺设健康的购买平台在楼市良性发展前提下，政府托市，鼓励自住需求原因剖析——宏观市场：宏观政策原因剖析出台政策内容简介影响/08年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人群对楼市关注

08年压抑近170万方需求，09年降价刺激压抑需求快速释放海天城“牛年首降”，以低价换成交，刺激刚性需求下单市场回暖，带动改善型需求成交跟进，投资客回潮原因剖析——微观层面原因剖析开发商年初低价换成交，刺激刚需，而后带动改善和投资需求跟进，带动楼市回暖08年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人上半年总结08年部分楼盘价格探底08年被压抑的刚性需求释放09年年初开发商降价优惠政策刺激实体经济投资转向楼市投资客和改善型客户的跟风二级市场回暖三级市场回暖联动作用土地市场开始回暖各方面因素刺激二级和三级市场回暖，并产生联动作用，以致带动土地市场回暖上半年总结08年部分楼盘价格探底08年被压抑的刚性需求释第二部分：下半年预测第二部分：下半年预测宏观层面单位：%经济开始触底反弹上半年，同比增长7.0%，增速比上年同期回落9.3个百分点09年6月经济开始见底回升，国民经济的主动力工业增加值也开始回升，经济回暖预兆显现；经济回暖关头，国家将会乘势继续扶持国家支柱产业——房地产行业。工业是推动中国国民经济增长的主要动力，工业产值通常占国内生产总值(GDP)的一半左右，而工业增加值就是中国工业产值的基准测量指标。经济回暖的预兆前景下，国家仍将会扶持支柱产业——房地产行业宏观层面单位：%经济开始触底反弹上半年，同比增长7.0%，增宏观层面月份新增贷款（万亿元）09.11.6209.21.0709.31.8909.40.5909.50.6609.61.53汇总7.37据有关部门预计，09年整个银行业新增贷款额可能在4.6-5万亿之间。但09年上半年新增贷款额已经达到7.37万亿元，已超标全年新增贷款额，下半年银行放款速度将会放缓。

温家宝在七日和九日两次经济形势座谈会上指出，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。实体经济尚未恢复，下半年政府继续放松货币政策，重在调整产业结构，解决产能过剩问题，但新增贷款速度放缓

国际金融危机对中国的不利影响并未减弱，一些行业、一些企业生产经营还比较困难，产业结构调整的任务还相当艰巨，产能过剩问题凸显。月份1月2月3月4月5月6月1-6月用电量同比-12.88%--2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43%整体用电需求呈下降趋势，经济尚未恢复，6月受部分气温影响同比上升。宏观层面月份新增贷款（万亿元）09.11.6209.21.0微观层面板块预估09年下半年上市量（万方）板块预估09年下半年上市量（万方）闲林板块50星桥板块12滨江区板块43城东板块6丁桥板块27仁和、塘栖6西溪板块26.5之江、转塘6大九堡板块23乔司板块5大良渚板块22文教区板块4临平板块20小和山板块4下沙板块20余杭镇板块4新城北板块18市中心板块3.3城北板块16仓前板块2三墩板块15申花路板块2钱江新城板块12黄龙板块0总计346.8月份住宅新开工面积（万方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84汇总268.8按以正常工期计算，开工5-6个月为开盘时间节点；

5、6月份住宅新开工面积增加，年底将出现供应小高峰，而第三季度供应少，存量消化速度加快，价格可能呈现小幅上行趋势。预计下半年上市量350万方左右，但板块间供应比例失衡，主要集中在近郊和远郊板块，中心城区板块将出现供不应求局面。下半年供应量板块间比例失衡严重，上市量集中在年底，第三季度供应竞争相对较小微观层面板块预估09年下半年上市量（万方）板块预估09年下半后市预测宏观层面：年中经济“见底回升”，房地产作为国家支柱产业，关系各行各业，国家顺势仍将继续扶持，但对市场稳定健康发展加以严控；国家为调整产业结构，解决产能过剩，依旧会放松货币政策，但上半年透支全年贷款额，下半年新增贷款速度将会放缓；微观层面：

下半年供应集中在年底，而第三季度供应竞争相对较小，价格可能出现上涨趋势；下半年预计供应量在350万方左右，但板块间供应失衡，供需矛盾两极化，供应主要集中在近郊和郊区板块。后市预测宏观层面：第三部分：项目策略建议第三部分：项目策略建议各项目策略建议白鹭郡项目客户群主要以度假和看重资源养身为主，有收藏心态，一般此类客群在市区已有一套或多套房产，受市场和经济影响较小，只要产品符合心里预期就会下单，所以对组团资源和配套的推广尤为重要，当然如果在热势下推盘，也许还能吸引更多意外客户。阳关天际项目客户群主要以高端改善型和投资珍藏型为主，此类人群中只有极小部分会受经济影响，下半年经济将逐步得到恢复，而且第三季度供应量较小，销售竞争小，更适宜推盘。西溪碟园项目目前一期房源基本售罄，但二期房源将在明年才能上市，下半年需陆续销售一期尾房，并对二期房源进行推广蓄客，不能让购房者产生楼盘房源已全部售罄的错误判断。公望项目为高端产品，受市场和经济的影响相对较小，若顺应热势推盘，销售效果更加。各项目策略建议白鹭郡09年上半年市场总结报告2009年7月09年上半年市场总结报告2009年7月上半年总结

下半年预测

项目策略建议123报告分析框架1.1整体市场表现－土地市场－二级市场－三级市场1.2项目表现1.3原因剖析2.1宏观层面2.2微观层面2.3政策层面3.1白鹭郡3.2阳光天际3.3西溪碟园3.4公望上半年总结下半年预测项目策略建议123报告分析框第一部分：上半年总结第一部分：上半年总结土地市场杭州市土地市场成交分析图08年上半年09年上半年同比住宅土地成交（万方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（万方）23.9630.1425.79%6月开始土地市场急速升温，住宅土地最高溢价幅度达到80%土地市场杭州市土地市场成交分析图08年上半年09年上半年同比二级市场07年1月－08年9月杭州市七区商品住宅量价分析图08年上半年09年上半年同比成交面积（万方）175.21473.92170.50%成交均价（元/方）1223211192-8.50%量价表现：09年上半年成交爆发式增长，年初由于价格牺牲率先撬动市场，逐步带动回暖2007年2008年2009年月均销售量56.9万方月均销售量26.8万方月均销售量78.9万方国家出台927政策，控制楼市疯长局面，楼市开始走下滑通道政府出台24条救市新政，万科降价潮，市场转折新起点海天城“牛年首降”，全面引燃降价风波，率先启动刚需市场，之后改善需求和投资客跟进，市场逐步回暖二级市场07年1月－08年9月杭州市七区商品住宅量价分析图006-09年6月杭州市七区商品住宅供需表现二级市场06-09.4杭州市七区商品住宅供（新增供应+存量）需走势297593465499272356182510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潜在供应量09年有效供应量约1155市场供大于求存量消化年期初存量（万方）新增量（万方）销售量（万方）年均消化量480万方08年上半年09年上半年同比供应面积（万方）438.5480784.02%成交面积（万方）175.21473.92170.50%供需表现：09年上半年供需两旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度06-09年6月杭州市七区商品住宅供需表现二级市场06-09二级市场07-09年6月杭州市七区商品住宅存销表现07年整体供小于求，价格飑升，下半年价涨量跌，有价无市。08年去化基本处于滞销状态，存量积压严重，年底存量已达510万方高位09年3月起价跌量升，存量急剧减少08年上半年09年上半年同比截止6月底存量（万方）3073111.30%6月底存销比9.302.43-73.87%存销表现：存销缺口逐步缩小，存销比同比下降73.87%二级市场07-09年6月杭州市七区商品住宅存销表现07年整体市场结构09年上半年细分市场新增成交情况成交量2008年上半年2009年上半年同比首置市场8916套24845套178.66%首改市场5445套12603套131.46%再改市场1358套3978套192.93%高端市场512套1457套184.57%汇总16231套42883套164.20%24756套42883套09年上半年，各细分市场成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置业比例占绝对优势市场结构09年上半年细分市场新增成交情况成交量2008年上半消费心态备注：历年房交会问卷调研数据消费者对房价趋势预测看跌客比例消费者看稳预期，看跌比例缩小消费心态备注：历年房交会问卷调研数据消费者对房价趋势预测看跌三级市场2007年2008年2009年07-09年6月杭州二级市场量价表现08年上半年09年上半年同比成交量（套数）850420183137.34%成交均价（元/方）1257312121-3.60%政府宏观调控，一手房市场量价齐跌，带动二手房成交下行。二手房税费减免，存量房成交带动二手房市场启动，市场开始回暖，与一手房市场产生联动效应，成交走向高峰，量价表现：成交量价屡创新高，同比上涨137.34%三级市场2007年2008年2009年07-09年6月杭州二万科表现杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七区）注：统计范围市七区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目。由于万科在萧山项目08年度基本售完，暂不统计在内。杭州万科总体销售与大市基本持平万科表现杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六注：统计范围市八区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目杭州市八区1-6月份,万科与TOP6开发商累计住宅销售面积市场表现图万科表现杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六注：统计范围楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存量为主，杭州万科级别下降至第6位杭州万科与TOP6金额市场占有率分析（市七区）2008全年市场占有率（金额）2009（1-6月份）市场占有率（金额）第二名第六名TOP6占有率34%TOP6占有率28%万科表现楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存量为主，杭州万科原因剖析原因剖析——宏观市场：宏观经济8.7%

由于金融危机，政府实行宽松的货币政策，银根松动，上半年新增贷款额增长迅速，市场流动资金较为充裕，但传统的实体经济行业依然处于产能过剩状态，促使这部分资金流向楼市；预期的通货膨胀，带来流动资金投资集中转向楼市，推动回暖，但抑制物价上涨和经济回暖28.46%24.79%原因剖析原因剖析——宏观市场：宏观经济8.7%由于金融危机原因剖析——宏观市场：宏观政策原因剖析出台政策内容简介影响/目的各银行出台存量房贷政策针对首次购房人群，首付比例20%，同时可以享受银行7折优惠利率缓解首次置业人群购房压力，刺激刚需下单来缓解楼市压力支取额度不再受限，省直公积金贷款门槛降低从4月1日起，公积金二次贷款的条件放宽，申请额度：个人从30→50万元；家庭从60→80万元

鼓励自住需求，缓解经济实力比较有限人群，为楼市回暖提供了有利条件住房等固定资产投资资本金比例下调

5月25日起，普通商品住房项目的最低资本金比例为20%缓解投资主体资金缺口压力，有效保证投资稳定央行:继续实行宽松货币政策适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，引导货币信贷合理增长

进一步刺激信贷业务，同时对风险的警惕毫不放松，利于整体信贷市场的规范和健康发展央行发布《金融稳定报告》

加强和改进房地产信贷服务，支持居民首次购买普通自住房

7月银行开始收紧二套房贷政策二套房贷恢复40%，利率上浮10%防范信贷风险，鼓励自住需求，刚性需求铺设健康的购买平台在楼市良性发展前提下，政府托市，鼓励自住需求原因剖析——宏观市场：宏观政策原因剖析出台政策内容简介影响/08年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人群对楼市关注

08年压抑近170万方需求，09年降价刺激压抑需求快速释放海天城“牛年首降”，以低价换成交，刺激刚性需求下单市场回暖，带动改善型需求成交跟进，投资客回潮原因剖析——微观层面原因剖析开发商年初低价换成交，刺激刚需，而后带动改善和投资需求跟进，带动楼市回暖08年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人上半年总结08年部分楼盘价格探底08年被压抑的刚性需求释放09年年初开发商降价优惠政策刺激实体经济投资转向楼市投资客和改善型客户的跟风二级市场回暖三级市场回暖联动作用土地市场开始回暖各方面因素刺激二级和三级市场回暖，并产生联动作用，以致带动土地市场回暖上半年总结08年部分楼盘价格探底08年被压抑的刚性需求释第二部分：下半年预测第二部分：下半年预测宏观层面单位：%经济开始触底反弹上半年，同比增长7.0%，增速比上年同期回落9.3个百分点09年6月经济开始见底回升，国民经济的主动力工业增加值也开始回升，经济回暖预兆显现；经济回暖关头，国家将会乘势继续扶持国家支柱产业——房地产行业。工业是推动中国国民经济增长的主要动力，工业产值通常占国内生产总值(GDP)的一半左右，而工业增加值就是中国工业产值的基准测量指标。经济回暖的预兆前景下，国家仍将会扶持支柱产业——房地产行业宏观层面单位：%经济开始触底反弹上半年，同比增长7.0%，增宏观层面月份新增贷款（万亿元）09.11.6209.21.0709.31.8909.40.5909.50.6609.61.53汇总7.37据有关部门预计，09年整个银行业新增贷款额可能在4.6-5万亿之间。但09年上半年新增贷款额已经达到7.37万亿元，已超标全年新增贷款额，下半年银行放款速度将会放缓。

温家宝在七日和九日两次经济形势座谈会上指出，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。实体经济尚未恢复，下半年政府继续放松货币政策，重在调整产业结构，解决产能过剩问题，但新增贷款速度放缓

国际金融危机对中国的不利影响并未减弱，一些行业、一些企业生产经营还比较困难，产业结构调整的任务还相当艰巨，产能过剩问题凸显。月份1月2月3月4月5月6月1-6月用电量同比-12.88%--2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43%整体用电需求呈下降趋势，经济尚未恢复，6月受部分气温影响同比上升。宏观层面月份新增贷款（万亿元）09.11.6209.21.0微观层面板块预估09年下半年上市量（万方）板块预估09年下半年上市量（