物业管理经费课件

21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。23、要改变命运，首先改变自己。24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。06物业管理经费06物业管理经费21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。23、要改变命运，首先改变自己。24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。06物业管理经费第08章物业管理经费物业服务费的来源定期收取的物业服务费物业共用部分、共用设施设备维修基金物业管理企业开展多种经营的收入与利润政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈1物业管理经费课件2物业管理经费课件物业管理经费课件物业管理经费课件共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修基金归全体业主所有。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房物业管理企业开展多种经营的收入与利润1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动经业主大会同意收益属于业主用于补充维修基金及物业服务费的不足2、利用自身条件，开展多种经营组建工程队，完善小区配套设施开办小区服务，如商店、餐饮、健身它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩物业管理企业开展多种经营的收入与利润1、利用物业共用部分、共政府多方面的支持对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅途径：制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免税金水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修政府多方面的支持对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住开发建设单位给予一定支持完善物业的给中配套设施及环境建设业主的赞助前提：物管与业主良好的关系业主大会设立专项赞助基金用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担开发建设单位给予一定支持一、物业管理服务费的价格形式

1.政府指导价政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。物管级别基准价上下浮动幅度浮动范围（元/米2·月）一级1.70元/平方/月0.85元15％二级1.25元/平方/月0.62元15％三级0.91元/平方/月0.45元15％

一、物业管理服务费的价格形式1.政府指导价《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。

《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》重庆：住宅电梯费按2.市场调节价市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。2.市场调节价二、物业服务的定价形式

1.包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。二、物业服务的定价形式1.包干制三、物业服务费的构成

物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。三、物业服务费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成，应包四、物业服务费的测算原则

1.严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。2.业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。3.区别对待的原则物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。四、物业服务费的测算原则1.严格进行成本控制的原则五、物业服务费的测算

（一）居住性物业服务费的测算

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用五、物业服务费的测算（一）居住性物业服务费的测算1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1

V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3--加班费（元／月）。F4--服装费（元/月）。S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V12.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--公共照明系统的电费和维修费：①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PEW1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=W×24×I×30×PE（元／月）。I代表使用系数=平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W×24×I×30×PE，（元／月）；③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE（元／月）：④维修费（元／月）。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。F4--建筑、道路维修费（元／月）。F5--电梯费用的核算：①电费=n×W×24×I×30×PE（元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4；②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；③年检费（元／月）。费用项F1～F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。3.物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S（i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）其中：Fl--人工费（元／月）。F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。F3--消杀费（元/月）。F4--化粪池清理费（元／月）。F5--垃圾清运费（元／月）。F6--水池（箱）清洁费（元／月）。3.物业管理区域清洁卫生费用V34.物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑Fi／S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--绿化工具费（元／月）。F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。F4--绿化用水费（元／月）。F5--园林景观再造费（元／月）。4.物业管理区域绿化养护费用V45.物业管理公共区域秩序维护费用V5

V5=∑Fi/S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--服装费（元／月）。F3--维修费（元/月）。F4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。5.物业管理公共区域秩序维护费用V56.办公费用V6V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。其中：F1--交通、通讯费用（元／月）。F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。F3--车辆使用费（元/月）。F4--节日装饰费（元/月）。F5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。F6--办公水电费（元／月）。F7--书报费（元／月）。6.办公费用V67.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8=（投保总金额×

保险费率）／保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。7.物业管理企业固定资产折旧费V711.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定

管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。

管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。11.利润或管理酬金V1112.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。12.法定税费V12注意的几个问题1、前期物业管理费用的测算顾问费和开荒费固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、物业公司向业主借贷支付）保修期内维修费用的计算2、物业管理企业的酬金提取问题3、物业服务费的收缴率4、住宅小区非住宅物业的收费问题5、物业服务费用的调整问题注意的几个问题1、前期物业管理费用的测算（二）收益性物业服务费的测算

物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法与居住性物业服务费的测算方法相同。比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比例，以激励企业更加尽心服务。收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。（二）收益性物业服务费的测算物业管理企业在确定收益性物业服物业费测算案例基本情况：1、

用地面积：9984.85m2

2、

总建筑面积：23470m2

3、

地上建筑面积：19970

m2

4、

地下建筑面积：3500

m2

5、

建筑占地面积：4450m2

6、

建筑密度：44.6%

7、

建筑容积：2.00

8、

绿化率：30.4%（小区绿化面积为3035M2）9、

商铺：9000

m2

10、商务公寓：10970

m2

11、停车位：92物业费测算案例基本情况：说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。

说明：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理人员132346.00

30500.00维修人员

51000.005000.00收费员3800.002400.00治安员20750.00

15000.00服务员14600.008400.00保洁员6550.003300.00合计61

64600.00

管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理人员1基本工资64600.00

3.234福利费20341.501.148福利费为工资总额的35.5%,

其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%加班费暂不计服装费16250.081服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

合计79166.504.463

基本工资64600.00

3.234公共设施、设备日常运行、维修及保养费

采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]

×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米公共设施、设备日常运行、维修及保养费采用总体匡算思路进行测公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为:

4752.00÷19970=0.237元/平方米/月公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为:

7920÷19970=0.396元/平方米/月。电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为:

1400÷19970=0.070元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）绿化管理费1

绿化工具费

400元/年

400.00

2

劳保用品费

400元/年

400.00

3

绿化用水费

1吨/

M2.年,

1.35元／吨

4097.25

4

农药化肥费

0.10元/

M2.年

303.50

5

景观再造费

0.10元/

M2.年

303.50

6

合

计

/

/

0.039

绿化管理费1

绿化工具费

400元/年

400.00

清洁卫生费工具购置费300元/人.年1800.00

劳保用品费300元/人.年900.00

化粪池清掏费

3000.00垃圾外运费2880元/年2880.00水箱清洗合计

0.041

清洁卫生费工具购置费300元/人.年保安费装备费250元/人.年5000．00人身保险费房租费合计0．025

保安费装备费250元/人.年5000办公费12万元÷（12月×19970平方米）

=0.501元/月.平方米固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

=0.834元/月.平方米办公费12万元÷（12月×19970平方米）

利润：利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则

税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米利润：利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.2专项维修资金的管理

专项维修资金的管理42一、专项维修资金的性质

房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即：它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。一、专项维修资金的性质房屋共用部位专项维修资金是指专项用于二、专项维修资金的筹集依据

专项维修资金筹集的依据主要有《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。《物业管理条例》第五十四条明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业管理企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。二、专项维修资金的筹集依据专项维修资金筹集的依据主要有《物三、筹集专项维修资金的必要性

区分所有权物业管理区域中业主协商一致困难、周期长，且业主自我管理意识淡薄，普遍有"搭便车"的心理，所以需要事先筹集专项维修资金。否则，临时筹集，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故如台风、暴雨等对物业造成的损坏会得不到及时处理。因此，那些需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，必须预先筹集维修资金。也就是说，业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）有必要预先筹集建立专项维修资金。而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需专门筹集专项维修资金的。三、筹集专项维修资金的必要性区分所有权物业管理区域中业主协四、专项维修资金的缴交主体

从全国范围看，各地对专项物业维修资金缴交责任主体的规定不尽相同。有的地方规定由建设单位交，有的地方规定由买受人交。本来，由谁缴交专项维修资金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。已出售或在售物业的专项维修资金不应由发展商交纳（除非有未售出部分），而应由分散的小业主缴纳。发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质量保修责任。现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔专项维修资金，有其不合理之处。立法直接规定由购房人交纳更为明晰合理。不管是由发展商交还是由小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。四、专项维修资金的缴交主体从全国范围看，各地对专项物业维修五、专项维修资金的筹集

1.第一次筹集商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的专项维修资金来源于两部分：（1）售房单位按一定比例从售房款中提取，多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分资金属售房单位所有。（2）购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入销售收入。

公有住房售后专项维修资金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。2.续筹由当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，业主按占有的物业建筑面积的比例缴交。五、专项维修资金的筹集1.第一次筹集《中央国家机关公有住房共用部分共用设施设备维修基金归集管理办法》：多层住宅竣工10年以下的25％，10年以上的（含10年）35％；高层住宅竣工10年以下的35％，10年以上的40％。《中央国家机关公有住房共用部分共用设施设备维修基金归集管理办《重庆市物业专项维修资金管理办法》

主城区为普通住宅30元/平方米，电梯住宅50元/平方米。主城区以外可适当下浮，最低不能低于主城区标准的50％，具体标准由各区县确定.《重庆市物业专项维修资金管理办法》主城区为普通住宅30元/六、专项维修资金的代管

1.存入银行专门账户现在，各地通行的做法是在商品房销售时或在办理房产证时由销售单位将代收的专项维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，或由买受人直接将个人承担部分存入主管部门指定的国有商业银行专门账户（有分户卡，只能用于交费、查询），专款专用。并规定专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。2.接管专项维修资金按照建设部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条规定，业主委员会成立后，经其同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管；按照《广东省物业管理条例》第32条规定，是发展商在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。这两种规定均已与《物业管理条例》相抵触，应修改为交由业主大会监管。六、专项维修资金的代管1.存入银行专门账户七、专项维修资金使用与管理

相关法规对物业专项维修资金的使用也有专门的规定。《物业服务收费管理办法》规定，应当通过专项维修资金列支的维修支出，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。七、专项维修资金使用与管理相关法规对物业专项维修资金的使用维修基金的管理1、如何代管业主委员会成立前，由房地产主管部门及其下属的维修基金管理中心代管。业主委员会成立后，维修基金移交物业企业代管，存入银行的维修基金专户，定期接受业主委员会的检查与监督。物业管理企业变更时，经业主委员会审核无误，办理帐户转移手续，并于10日内到房地产主管部门和业主委员会备案。维修基金的管理1、如何代管2、维修基金利息的利用银行专户，专款专用，存入起计息。基金闲置时，只能投资于国债及其他法律规定的范围。基金利息收益滚存使用和管理。经业主大会同意，可将收益部分转入物业服务费不足部分。3、维修基金明细帐户的设置。一般按照单栋住宅设置，带电梯住宅按单元设置。2、维修基金利息的利用4、维修基金结余。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金贷款单位按照业主交纳基金比例返还业主。5、维修基金的监管《维修基金管理办法》规定：科技房地产主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理使用。4、维修基金结余。 物业服务收费管理及纠纷解决

物业服务收费管理及纠纷解决55一、物业服务收费管理

（一）物业服务收费管理的依据物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的性质、范围、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管，以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费、公用事业等单位收费责任作了明确的规定，为规范物业收费打下了很好的基础。一、物业服务收费管理（一）物业服务收费管理的依据（二）物业收费管理的内容1.物业服务费的收取物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。也可在指定的存折账户中统一扣取，或由业主刷卡交费，再寄送或上门送交发票。与此同时，作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作，这类费用均要单独建账列项。除此之外，有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。2.物业服务费收支账目的公布物业管理企业应该按照《物业管理服务收费管理办法》、当地政府规定及服务合同的规定与约定，定期向业主公布物业服务费收支账目，并按规定张贴一定时间，账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。（二）物业收费管理的内容1.物业服务费的收取（三）物业服务费的追缴

追讨欠费主要有以下几种不同的方法：（1）一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业管理企业在下一次收费时将向业主（使用人）发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主（使用人）。如果第二次仍拖欠，物业管理企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。（2）针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主（使用人）应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访（有时物业管理企业的总经理也要亲自上门）进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些"钉子户"，则应严格按照法律程序执行。（3）区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。对于因对服务不满的业主，若企业自身服务确有不足的地方，应尽快改正，满足业主的要求；若业主若业主依然如故，物业管理企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关提出的要求不合理，也应向业主耐心解释。物证。欠费追缴的一般程序：发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。（三）物业服务费的追缴追讨欠费主要有以下几种不同的方法：二、物业服务收费纠纷的解决

（一）物业收费纠纷产生的原因

1.对服务不满，对受约束不满2.对收费标准、项目、方式等不满3.建设单位遗留问题所致4.邻里关系等问题引起5.对外部大环境不满6.无支付能力7.特权思想作怪8.受人传染、唆使二、物业服务收费纠纷的解决（一）物业收费纠纷产生的原因（二）物业服务收费纠纷的解决对策

1.深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服2.借助业主公约和业主委员会的力量3.争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助4.服务项目、流程设计上力求能够区分5.改进服务、计费方式和收费办法6.完善物业管理服务合同，严格依约行事7.在必要催缴的程序后通过法律途径解决（二）物业服务收费纠纷的解决对策1.深入了解欠费原因，加强案例如何应对找借口拖欠管理费的业主

?案例如何应对找借口拖欠管理费的业主?案例一日，某大厦管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内，不论管理处工作人员上门做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。案例一日，某大厦管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定即时自测1、你认为该业主的做法是否合理？为什么？2、作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？即时自测1、你认为该业主的做法是否合理？为什么？处理过程《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅区管理服务费的基本开支包括：

(一)住宅公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等)；

(二)管委会及管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

(三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

处理过程《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅区管处理过程

(四)住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

(五)住宅必要的社区文化活动费用。由此可见，业主享受了物业管理服务，就应该履行其基本义务，而与其他业主享受同样的服务，显然侵占了其他业主的共同利益。处理过程(四)住宅区公用设施、设备必要的保险处理过程于是管理处工作人员再次登门，将有关条例细化成漫画形式给该业主看，在观察到该业主似乎有些明理之后，管理处人员马上又说，关于你房产证的问题应该以法律途径向开发商索取，并可以向他索赔等等。该业主立即认错，交了所欠费用。处理过程于是管理处工作人员再次登门，将有关条例细化成漫画形式策略分析一个小区的管理，光靠物业公司是不够的。只有广大业主共同参与才能有一个文明、安全、舒适的居住环境。业主的相关知识要由物业管理公司去灌输，但是面对枯燥无味的法例条文，他们又会缺乏学习的热情。因此，物业管理公司应开展形式多样的教育活动，将法例条文人性化、形象化地传输给业主。策略分析一个小区的管理，光靠物业公司是不够的。只有广大业主共谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷箩侣郎虫林森-消化系统疾病的症状体征与检查林森-消化系统疾病的症状体征与检查11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓

12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰

13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子

14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德

15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷6821、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。23、要改变命运，首先改变自己。24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。06物业管理经费06物业管理经费21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。23、要改变命运，首先改变自己。24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。06物业管理经费第08章物业管理经费物业服务费的来源定期收取的物业服务费物业共用部分、共用设施设备维修基金物业管理企业开展多种经营的收入与利润政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈69物业管理经费课件70物业管理经费课件物业管理经费课件物业管理经费课件共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修基金归全体业主所有。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房物业管理企业开展多种经营的收入与利润1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动经业主大会同意收益属于业主用于补充维修基金及物业服务费的不足2、利用自身条件，开展多种经营组建工程队，完善小区配套设施开办小区服务，如商店、餐饮、健身它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩物业管理企业开展多种经营的收入与利润1、利用物业共用部分、共政府多方面的支持对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅途径：制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免税金水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修政府多方面的支持对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住开发建设单位给予一定支持完善物业的给中配套设施及环境建设业主的赞助前提：物管与业主良好的关系业主大会设立专项赞助基金用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担开发建设单位给予一定支持一、物业管理服务费的价格形式

1.政府指导价政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。物管级别基准价上下浮动幅度浮动范围（元/米2·月）一级1.70元/平方/月0.85元15％二级1.25元/平方/月0.62元15％三级0.91元/平方/月0.45元15％

一、物业管理服务费的价格形式1.政府指导价《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。

《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》重庆：住宅电梯费按2.市场调节价市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。2.市场调节价二、物业服务的定价形式

1.包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。二、物业服务的定价形式1.包干制三、物业服务费的构成

物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。三、物业服务费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成，应包四、物业服务费的测算原则

1.严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。2.业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。3.区别对待的原则物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。四、物业服务费的测算原则1.严格进行成本控制的原则五、物业服务费的测算

（一）居住性物业服务费的测算

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用五、物业服务费的测算（一）居住性物业服务费的测算1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1

V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3--加班费（元／月）。F4--服装费（元/月）。S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V12.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--公共照明系统的电费和维修费：①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PEW1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=W×24×I×30×PE（元／月）。I代表使用系数=平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W×24×I×30×PE，（元／月）；③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE（元／月）：④维修费（元／月）。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。F4--建筑、道路维修费（元／月）。F5--电梯费用的核算：①电费=n×W×24×I×30×PE（元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4；②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；③年检费（元／月）。费用项F1～F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。3.物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S（i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）其中：Fl--人工费（元／月）。F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。F3--消杀费（元/月）。F4--化粪池清理费（元／月）。F5--垃圾清运费（元／月）。F6--水池（箱）清洁费（元／月）。3.物业管理区域清洁卫生费用V34.物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑Fi／S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--绿化工具费（元／月）。F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。F4--绿化用水费（元／月）。F5--园林景观再造费（元／月）。4.物业管理区域绿化养护费用V45.物业管理公共区域秩序维护费用V5

V5=∑Fi/S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--服装费（元／月）。F3--维修费（元/月）。F4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。5.物业管理公共区域秩序维护费用V56.办公费用V6V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。其中：F1--交通、通讯费用（元／月）。F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。F3--车辆使用费（元/月）。F4--节日装饰费（元/月）。F5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。F6--办公水电费（元／月）。F7--书报费（元／月）。6.办公费用V67.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8=（投保总金额×

保险费率）／保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。7.物业管理企业固定资产折旧费V711.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定

管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。

管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。11.利润或管理酬金V1112.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。12.法定税费V12注意的几个问题1、前期物业管理费用的测算顾问费和开荒费固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、物业公司向业主借贷支付）保修期内维修费用的计算2、物业管理企业的酬金提取问题3、物业服务费的收缴率4、住宅小区非住宅物业的收费问题5、物业服务费用的调整问题注意的几个问题1、前期物业管理费用的测算（二）收益性物业服务费的测算

物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法与居住性物业服务费的测算方法相同。比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比例，以激励企业更加尽心服务。收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。（二）收益性物业服务费的测算物业管理企业在确定收益性物业服物业费测算案例基本情况：1、

用地面积：9984.85m2

2、

总建筑面积：23470m2

3、

地上建筑面积：19970

m2

4、

地下建筑面积：3500

m2

5、

建筑占地面积：4450m2

6、

建筑密度：44.6%

7、

建筑容积：2.00

8、

绿化率：30.4%（小区绿化面积为3035M2）9、

商铺：9000

m2

10、商务公寓：10970

m2

11、停车位：92物业费测算案例基本情况：说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。

说明：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理人员132346.00

30500.00维修人员

51000.005000.00收费员3800.002400.00治安员20750.00

15000.00服务员14600.008400.00保洁员6550.003300.00合计61

64600.00

管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理人员1基本工资64600.00

3.234福利费20341.501.148福利费为工资总额的35.5%,

其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%加班费暂不计服装费16250.081服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

合计79166.504.463

基本工资64600.00

3.234公共设施、设备日常运行、维修及保养费

采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]

×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米公共设施、设备日常运行、维修及保养费采用总体匡算思路进行测公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为:

4752.00÷19970=0.237元/平方米/月公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为:

7920÷19970=0.396元/平方米/月。电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为:

1400÷19970=0.070元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）绿化管理费1

绿化工具费

400元/年

400.00

2

劳保用品费

400元/年

400.00

3

绿化用水费

1吨/

M2.年,

1.35元／吨

4097.25

4

农药化肥费

0.10元/

M2.年

303.50

5

景观再造费

0.10元/

M2.年

303.50

6

合

计

/

/

0.039

绿化管理费1

绿化工具费

400元/年

400.00

清洁卫生费工具购置费300元/人.年1800.00

劳保用品费300元/人.年900.00

化粪池清掏费

3000.00垃圾外运费2880元/年2880.00水箱清洗合计

0.041

清洁卫生费工具购置费300元/人.年保安费装备费250元/人.年5000．00人身保险费房租费合计0．025

保安费装备费250元/人.年5000办公费12万元÷（12月×19970平方米）

=0.501元/月.平方米固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

=0.834元/月.平方米办公费12万元÷（12月×19970平方米）

利润：利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则

税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米利润：利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.2专项维修资金的管理

专项维修资金的管理110一、专项维修资金的性质

房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即：它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。一、专项维修资金的性质房屋共用部位专项维修资金是指专项用于二、专项维修资金的筹集依据

专项维修资金筹集的依据主要有《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。《物业管理条例》第五十四条明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业管理企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。二、专项维修资金的筹集依据专项维修资金筹集的依据主要有《物三、筹集专项维修资金的必要性

区分所有权物业管理区域中业主协商一致困难、周期长，且业主自我管理意识淡薄，普遍有"搭便车"的心理，所以需要事先筹集专项维修资金。否则，临时筹集，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故如台风、暴雨等对物业造成的损坏会得不到及时处理。因此，那些需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，必须预先筹集维修资金。也就是说，业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）有必要预先筹集建立专项维修资金。而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需专门筹集专项维修资金的。三、筹集专项维修资金的必要性区分所有权物业管理区域中业主协四、专项维修资金的缴交主体

从全国范围看，各地对专项物业维修资金缴交责任主体的规定不尽相同。有的地方规定由建设单位交，有的地方规定由买受人交。本来，由谁缴交专项维修资金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。已出售或在售物业的专项维修资金不应由发展商交纳（除非有未售出部分），而应由分散的小业主缴纳。发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质量保修责任。现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔专项维修资金，有其不合理之处。立法直接规定由购房人交纳更为明晰合理。不管是由发展商交还是由小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。四、专项维修资金的缴交主体从全国范围看，各地对专项物业维修五、专项维修资金的筹集

1.第一次筹集商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的专