商业地产购物中心规划与招商策略

缔造百年持续繁荣的购物中心美格行商业地产购物中心的规划与招商策略一、商业地产与购物中心的市场定位

二、购物中心的业态规划与商户组合

三、购物中心招商的特点与存在问题四、零售商家拓展分析

一、商业地产与购物中心的市场定位商业地产发展的三个阶段1、2000年以前“商业、地产分离阶段”2、2001——2005年“商业、地产叠加阶段”3、2006年以后“商业、地产融合阶段“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征

1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱“商业、地产叠加阶段”（商业+地产）特征

1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式2、将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资5、多数项目不重视经营管理“商业、地产融合阶段”（商业地产价值融合）特征1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则

3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语4、注重经营和业绩5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景

“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力2、商业地产开发商实力增强3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域

商业地产开发首先需要明确的问题

1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？1、先先招招商商再再开开发发2、开开发发程程序序：：定定位位--规划划--主力力店店招招商商--开工工3、只只租租不不售售是是趋趋势势开发发购购物物中中心心需需注注意意的的问问题题购物物中中心心分分类类1、目目标标消消费费群群体体2、经经营营特特色色3、建建筑筑特特点点4、主主力力店店定定位位5、消消费费趋趋势势购物物中中心心的的5个基基本本定定位位主题题商商场场、、专专业业市市场场的的思思考考1、目目标标商商户户的的容容量量2、培培育育市市场场的的决决心心3、自自身身物物业业的的优优势势4、竞竞争争对对手手的的压压力力1、只只租租不不售售是是未未来来发发展展趋趋势势2、如如何何解解决决现现金金流流租售售关关系系1、市市场场需需要要培培育育2、规规划划和和业业态态组组合合3、商商户户调调整整分割割销销售售商商铺铺对对经经营营的的影影响响1、基基金金、、信信托托2、整整体体出出售售3、卖卖其其它它物物业业留留商商业业物物业业4、卖卖部部分分商商业业面面积积如何何解解决决现现金金流流1、整整卖卖主主力力店店2、卖卖沿沿街街商商铺铺3、卖卖配配套套位位置置销售售哪哪部部分分尽尽可可能能减减少少经经营营问问题题二、、购购物物中中心心的的业业态态规规划划与与商商户户组组合合业态态规规划划和和商商户户组组合合原则则:协同同力力大大零售售均均衡衡目标标营业业面面积积利利用用最最大大化化营业业额额(租金金)最大大化化香港港12个典典型型购购物物中中心心挑挑选选从总总共共调调查查的的40个购购物物中中心心里里挑挑选选了了12个典典型型购购物物中中心心对对商商户户组组合合及及重重复复度度进进行行分分析析，，这这12个购购物物中中心心包包括括了了影影响响最最广广泛泛的的5间区区域域型型购购物物中中心心，，以以及及7间典典型型的的社社区区型型购购物物中中心心。。选择择典典型型购购物物中中心心的的标标准准或或条条件件如如下下：：（1）知知名名度度及及其其在在香香港港的的影影响响广广泛泛度度；；（2）面面积积大大小小；；（3）商商户户档档次次；；（4）环环境境档档次次；；（5）建建筑筑档档次次。。12个购购物物中中心心概概况况列列表表如如下下表表：：12个购购物物中中心心概概况况列列表表如如下下表表：：商业业业业态态规规划划方方案案业种数量比例休闲娱乐341.19%百货/超市/便利店461.62%服装鞋帽83329.25%运动用品762.67%美食38013.90%各类服务39613.34%珠宝精品34612.15%美容美发/个人护理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%书籍923.23%玩具/童装1194.18%其他260.91%服装装鞋鞋帽帽/美食食/各类类服服务务/珠宝宝精精品品为为占占比比最最高高的的四四种种业业种种，，其其中中服服装装鞋鞋帽帽占占比比达达29.25%，排排名名第第一一。。香港港11个典典型型购购物物中中心心的的业业种种个个数数比比例例香港港典典型型购购物物中中心心各各品品类类商商户户数数量量及及比比例例五个个区区域域购购物物中中心心服装装/时装装/鞋帽帽(39.65%)>珠宝宝精精品品(13.57%)、美美食食（（13.57%)>美容容美美发发/人个个护护理理(8.55%)7个社社区区型型购购物物中中心心服装装/时装装/鞋帽帽(26%)>美食食（（14%)>各类类服服务务(13%)、美美容容美美发发/人个个护护理理(13%)>珠宝宝精精品品(10%)各购购物物中中心心各各品品类类商商户户平平均均面面积积比比例例11个典典型型购购物物中中心心分分别别为为海海港港城城、、太太古古广广场场、、太太古古城城中中心心、、时时代代广广场场、、旺旺角角新新世世纪纪、、新新都都会会、、青青衣衣城城、、荷荷里里活活中中心心、、德德福福广广场场、、新新城城市市广广场场、、屯屯门门市市广广场场，，其其中中前前面面4个为为区区域域型型购购物物中中心心，，后后面面7个为为社社区区型型购购物物中中心心。。业种比例美食24.7%家居4.6%百货24.3%书籍2.1%其他4.5%各类服务2.0%影音器材2.5%个人护理1.2%服装鞋帽17.9%运动用品2.2%儿童玩具3.8%精品珠宝9.8%娱乐休闲10.9%商业业业业态态规规划划方方案案餐饮饮美美食食/百货货/服装装鞋鞋帽帽/娱乐乐休休闲闲为为占占比比最最高高的的四四种种业业种种，，其其中中餐餐饮饮占占比比达达24.7%，排排名名第第一。。香港港11个典典型型购购物物中中心心的的业业种种面面积积比比例例香港港典典型型购购物物中中心心各各品品类类商商户户面面积积比比例例四个个区区域域购购物物中中心心百货货类类（（38.12)>服装装/时装装/鞋帽帽(20.50%)>美食食（（19.43%)>娱乐乐休休闲闲(6.38%)>珠宝宝精精品品(4.05%)7个社社区区型型购购物物中中心心美食食（（27.69%)>百货货类类（（16.44)>服装装/时装装/鞋帽帽(16.35%)>娱乐乐休休闲闲(8.91%)>各类类服服务务(7.55%)香港港典典型型购购物物中中心心各各品品类类商商户户面面积积比比例例11个典典型型购购物物中中心心中中，，美美食食类类的的面面积积平平均均百百分分比比最最高高，，达达24.69%，百百货货类类的的面面积积平平均均百百分分比比排排在在第第二二，，达达到到24.32%，服服装装鞋鞋帽帽类类，，达达到到17.86%，娱娱乐乐休休闲闲类类达达到到10.91%4个区区域域型型购购物物中中心心与与7个社社区区型型购购物物中中心心，，美美食食类类、、百百货货类类、、服服装装鞋鞋帽帽类类的的面面积积百百分分比比均均排排在在前前三三位位区域域型型购购物物中中心心中中，，百百货货类类的的面面积积平平均均百百分分比比最最高高，，社社区区型型购购物物中中心心中中，，美美食食类类的的面面积积平平均均百百分分比比最最高高；；11个典典型型购购物物中中心心中中，，餐餐饮饮娱娱乐乐休休闲闲类类面面积积平平均均百百分分比比达达到到35.60%商业业业业态态规规划划方方案案4个国国内内典典型型购购物物中中心心案案例例万象象城城、、天天河河城城、、中中华华广广场场、、正正佳佳广广场场个数占比排排前四位的的业种万象城：服服装鞋帽/餐饮美食/珠宝精品/美容美发天河城：服服装鞋帽/影音器材/珠宝精品/餐饮美食商业业态规规划方案个数占比排排前四位的的业种正佳广场：：服装鞋帽帽/珠宝精品/生活家居/童装玩具个数占比排排前四位的的业种中华广场：：服装鞋帽帽/珠宝精品/影音器材/生活家居商业业态规规划方案综合以上四四个案例，，服装鞋帽帽的个数占占比最高，，为40%，其次为珠珠宝精品，，占比为14%，第三为生生活家居，，为10.2%。商业业态规规划方案楼层业种分分析楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层3.9%11.8%0.0%17.6%25.5%2.0%0.0%2.0%0.0%3.9%33.3%0.0%一层1.9%11.1%0.0%0.0%3.7%0.0%64.8%0.0%1.9%0.0%16.7%0.0%二层1.9%7.5%0.0%0.0%1.9%0.0%71.7%0.0%7.5%0.0%9.4%0.0%三层2.0%4.1%2.0%8.2%6.1%0.0%69.4%0.0%0.0%2.0%4.1%2.0%四层0.0%3.0%6.1%6.1%9.1%0.0%27.3%33.3%0.0%9.1%0.0%6.1%五层0.0%0.0%22.2%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%22.2%5.6%0.0%万象城各楼楼层业种个个数比例服务展示/珠宝精品主主要集中在在较低楼层层；服装鞋帽主主要分布中中低楼层；；餐饮/生活家居/童装玩具/影音数码等等分布在较较高楼层。。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层17.0%17.0%0.0%17.0%49.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%一层0.0%0.0%0.0%6.3%4.2%0.0%79.1%0.0%2.1%0.0%8.3%0.0%二层2.3%6.0%0.0%8.3%4.8%0.0%64.3%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%三层6.3%0.0%37.4%6.3%6.3%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%18.7%0.0%四层0.0%0.0%6.3%0.0%3.1%3.1%0.0%0.0%0.0%81.3%3.1%3.1%五层0.0%3.8%7.7%26.9%7.7%19.2%0.0%3.9%0.0%3.9%19.2%7.7%六层0.0%0.0%0.0%0.0%90.9%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.1%七层33.3%0.0%0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%0.0%33.3%0.0%0.0%商业业态规规划方案天河城各楼楼层业种个个数比例服务展示/美容美发/珠宝精品主主要集中在在较低楼层层；服装鞋帽主主要分布中中低楼层；；餐饮/影音数码等等分布在较较高楼层。。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层0.0%0.0%0.0%0.0%25.0%0.0%0.0%25.0%25.0%25.0%0.0%0.0%一层1.2%3.4%0.0%7.1%3.5%0.0%56.5%0.0%0.0%0.0%27.1%1.2%二层100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%三层1.9%1.9%1.9%11.5%0.0%0.0%55.8%0.0%0.0%1.0%26.0%0.0%四层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%0.0%0.0%五层0.0%0.0%100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%六层4.3%0.0%30.4%8.7%4.4%26.1%4.4%0.0%0.0%0.0%21.7%0.0%七层0.0%0.0%0.0%0.0%71.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%28.6%八层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%50.0%商业业态规规划方案中华广场各各楼层业种种个数比例例中华广场各各层的主题题性相对较较强，但亦亦可明显看看到餐饮美美食/休闲娱乐等等业种主要要分布在较较高楼层。。楼层业种百货超市服务展示生活家居美容美发餐饮美食书籍光碟服装鞋帽童装玩具运动用品影音数码珠宝精品休闲娱乐负一层50.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%夹层0.0%0.0%0.0%20.0%13.0%0.0%54.0%0.0%0.0%0.0%10.0%3.0%一层1.0%2.0%0.0%0.0%3.0%0.0%72.0%0.0%0.0%0.0%22.0%0.0%二层4.0%0.0%3.0%10.0%3.0%0.0%76.0%0.0%0.0%0.0%4.0%0.0%三层2.0%2.0%13.0%5.0%9.0%2.0%30.0%13.0%0.0%0.0%24.0%0.0%四层0.0%0.0%0.0%0.0%2.0%2.0%0.0%0.0%42.0%54.0%0.0%0.0%五层0.0%0.0%14.0%0.0%4.0%4.0%0.0%54.0%0.0%0.0%13.0%2.0%六层0.0%0.0%84.0%0.0%16.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%七层0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%商业业态规规划方案正佳广场各各楼层业种种个数比例例服装鞋帽主主要分布中中低楼层；；生活家居/休闲娱乐等等分布在较较高楼层。。商业业态规规划方案各楼层业种种分布小结结服务展示/珠宝精品/美容美发（（个人护理理）等业种种主要分布布在较低楼楼层；服装鞋帽等等业种主要要分布在中中低楼层；；餐饮美食/休闲娱乐/生活家居/影音数码等等业种主要要分布在较较高楼层。。楼层两端业业种分析商业业态规规划方案选取案例：：万象城、、金光华广广场、中信信城市广场场、怡景中中心城、COCOPARK业种个数比例超市10.9%百货43.6%餐饮美食4742.0%服装鞋帽2522.3%美容美发54.5%个人护理10.9%服务配套76.3%休闲娱乐1513.4%运动用品21.8%生活家居43.6%影音数码10.9%合计112100%从统计的结结果看，楼楼层两端业业种主要以以餐饮美食食/服装鞋帽为为主，其中中，餐饮美食所所占比例较较大。楼层业种超市百货餐饮美食服装鞋帽美容美发个人护理服务配套休闲娱乐运动用品生活家居影音数码负一层5.3%5.3%42.1%26.3%10.5%0.0%5.3%5.3%0.0%0.0%0.0%夹层0.0%0.0%81.8%0.0%0.0%0.0%9.1%0.0%0.0%9.1%0.0%一层0.0%4.2%29.2%45.8%0.0%4.2%8.3%8.3%0.0%0.0%0.0%二层0.0%6.3%25.0%18.8%0.0%0.0%6.3%25.0%12.5%6.3%0.0%三层0.0%7.1%42.9%21.4%7.1%0.0%0.0%21.4%0.0%0.0%0.0%四层0.0%0.0%27.3%27.3%9.1%0.0%0.0%27.3%0.0%9.1%0.0%五层0.0%0.0%50.0%0.0%10.0%0.0%10.0%10.0%0.0%10.0%10.0%六层0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0%七层0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%各楼层两端端业种个数数比例商业业态规规划方案各层两端业业种中的服服装鞋帽主主要规划在在中低楼层层；各层商业两两端都规划划有餐饮；；休闲娱乐主主要规划在在相对较高高的楼层。。商业业态规规划方案面积区间个数比例60㎡及以下65.4%61-150㎡2522.3%151-300㎡2825.0%301-500㎡1917.0%501-1000㎡108.9%1001㎡及以上2421.4%合计112100%两端业种面面积区间比比例各面积区间间中，占比比较高的为为151-300㎡的区间，比比例为25%；301㎡以上的较大大面积区间间占比为47.3%，比例较大大。商业业态规规划方案

楼层面积区间负二层负一层一层二层三层四层五层六层七层60㎡及以下18.2%5.3%4.2%6.3%7.1%0.0%0.0%0.0%0.0%61-150㎡18.2%31.6%37.5%12.5%14.3%18.2%10.0%33.3%0.0%151-300㎡18.2%36.8%29.2%43.8%7.1%9.1%30.0%0.0%0.0%301-500㎡45.5%5.3%16.7%18.8%14.3%18.2%20.0%0.0%0.0%501-1000㎡0.0%0.0%8.3%6.3%14.3%27.3%0.0%33.3%25.0%1001㎡及以上0.0%21.1%4.2%12.5%42.9%27.3%40.0%33.3%75.0%各楼层两端端业种面积积区间比例例500㎡以下的面积积区间商家家主要分布布在二层及及以下；501㎡以上的面积积区间商家家主要分布布在三层及及以上。从以上数据据看出，相相对较高楼楼层的两端端主要分布布面积区间间相对较大大的主力店店/次主力店商商家。商业业态规规划方案业态规划基基本原则付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮等随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等十二个典型型购物中心心百货、超超市的数量量5个区域型购购物中心百百货、超市市的数量7个社区型购购物中心百百货、超市市的数量十二个典型型购物中心心百货、超超市分析十二个典型型购物中心心，共有38家百货/超市类主力力店,平均每个购购物中心3家以上.每个购物中中心最少都都有1家百货/超市类主力力店,最多的有6家，如区域域型购物中中心海港城城，包括百百货公司玛玛莎、LCX、CITY’’SUPER、连卡佛以以及超市百百佳超级市市场、惠康康；百佳超级级市场是是在12个典型购购物中心心中出现现次数最最多的主主力店，，共9家。7家社区型型购物中中心中百百佳超级级市场就就出现了了6家，5家区域型型购物中中心中也也有4家有百佳佳超级市市场玛莎百货货出现的的次数仅仅次于百百佳超级级市场，，共8家。其中中5家区域型型购物中中心每家家都有，，社区型型购物中中心也有有3家以玛莎莎百货作作主力店店十二个典典型购物物中心百百货、超超市分析析5家区域型型购物中中心每家家都有3家以上百百货/超市类主主力店，，其中海海港城城6家，又一一城、太太古城中中心均有有5家，时代代广场有有4家，太古古广场有有3家；7家社区型型购物中中心，以以超市作作为主力力店是普普遍现象象，以上上7个社区型型购物中中心中，，百佳超超级市场场就出现现了6次，旺角角新世纪纪广场虽虽没有引引进百佳佳，但也也有惠康康超市““坐阵””百货与超超市往往往在购物物中心中中充当核核心店或或主力店店的位置置，成为为吸引与与引导人人流的重重要商家家。一般般规律是是，大型型购物中中心往往往以百货货公司为为核心店店，而社社区型购购物中心心往往以以超市为为核心店店。12个典型购购物中心心商户重重复度分分析12个典型购购物中心心商户重重复数量量及比例例、其中中5个区域型型购物中中心商户户重复数数量及比比例、其其中7个社区型型购物中中心商户户重复数数量及比比例12个典型购购物中心心商户重重复度分分析商户重复复是购物物中心的的一大特特色，从从12个购物中中重复出出现的商商户数量量及比例例图表中中，可以以看出重重复出现现2-5次的商户户数占了了26%，重复出出现6-10次的商户户数占了了3.94%，重复出出现11-12次的商户户只占0.12%，合计30.06%；1次重复的的商户数数在69.94%，说明购购物中心心在商户户组合上上也都有有差异化化，各有有特色。。12个购物中中心各品品类重复复高的商商户列表表区域型购购物中心心各品类类重复高高的商户户列表7个社区型型购物中中心各品品类重复复高的商商户列表表12个典型购购物中心心重复度度高的商商户列表表12个典型购购物中心心中，重重复出现现12次、11次的商户户各1家，分别别为个人人护理类类的“屈屈臣氏””，玩具具/童装类的的“Chickeeducd”；重复出出现10次的商户户共3家，美食食类1家麦当劳劳，各类类服务2家；重复复出现9次的商户户共10家,重复出现现8次的商户户共17家，重复复出现7次的商户户共9家，重复复出现6次的商户户共23家，重复复出现5次的商户户共26家重复出现现5次以上的的商户中中，服装装/配饰/鞋帽类的的商户数数量最多多，共31家，其次次是珠宝宝精品类类14家，美食食类13家，美容容美发/个人护理理类10家。5个区域型型购物中中心重复复出现4次以上的的商户有有35家，重复出现现4次以上的的商户最最多的是是服装/配饰/鞋帽类，，其次是是珠宝精精品类、、美食类类。7个社区型型购物中中心中,重复出现现5次以上的的商户有有36家，美食食类重复复出现的的商户最最多，共共8家，其次次是服装装/配饰/鞋帽7家，珠宝宝精品类类6家。三、购物物中心招招商的特特点与存存在问题题1、目标商商户主次次分明2、租金、、租期差差异大3、招商时时间长4、招商难难度大5、招商技技术要求求高购物中心心招商的的特点1、招商难难究竟难难在哪里里2、招揽什什么样的的商家进进店3、如何定定租金才才恰当4、招商租租约中存存在的问问题招商运作作中存在在的问题题1、招商难难究竟难难在哪里里？商家不愿愿进驻购购物中心心的心态态分类简简表商家心态分类商家典型表述项目本体原因★不具备投资价值或经营风险过高★没人会去那里买东西★谁干谁陪，那里死定了★地段通路闭塞，集客力弱★建筑规划设计方面无优势★开发商信誉形象差，实力弱★综合竞争力远差于眦邻同行★上述因素的综合或其他商家心态分类商家典型表述项目本体原因★项目前景吃不准犹豫观望★谁知道他们描绘的美好蓝图将来能不能兑现★等一等，看看再说★找个内部知情人问问，这个项目到底咋样★地段优势不明显，集客力有限。整体定位模糊不清，感召力不强。★建筑规划设计无特色。★开发商信誉不高，管理水平不明差。★业态业种单调。信息不对称产生不信任心理★上述因素的综合或其他商家心态分类商家典型表述项目本体原因★认可该项目但不合脾胃★那项目很可能会旺，但我进去不好★它只对妇女孩子老人有吸引力★品牌太杂，会影响我们品牌的形象★项目或铺位选址，双方要求不一★整体定位或经营特色，双方有悖★业态业种的布局，双方差距较大★客路不清晰★营销信息传达失重或不到位★上述差距的综合或其他商家心态分类商家典型表述项目本体原因★想进而难进★那项目门槛高了★太贵了，租不起★开发商太狠了，想捆死我们★那个条件不答应，我就没法签约★租金整体价位过高，付租方式苛刻★租约中责权利严重不对等★剩余铺位的条件比较差，硬件不到位★商户的特殊要求，开发商难以满足★开发商的重点要求，商户难以做到★上述因素的综合或其他2、招揽什什么样的的商家进进店“招揽什么么样的商商家进店店”，看看似属于于招商工工作范畴畴，它实实际上涉涉及购物物中心开开发经营营的核心心问题：：整体定定位、设设计思想想、经营营理念等等。定租金的的难处1、是投资资商方面面尽快回回笼投资资和放水水养鱼长长期获利利之间的的矛盾2、是价格格政策与与承租商商要求之之间的矛矛盾3、是把拟订价价位与周围同同类项目进行行比较而产生生的矛盾3、如何定租金金才恰当整体价位租金形式付租时间租金策略：4、招商租约中中存在的问题题主观上有意地地利用信息不不对称，在租租约某些条文文中做文章。。或笼统，或或简约，或避避而不谈，或或偷换概念，，以图给承租租商多加一些些责任，给自自己多留一些些权利。1、承租商想更更改店牌及商商品主打品牌牌，有没有自自主权？有多多少？2、承租商想转转租或分租，，租约的责任任义务（包括括权利）由谁谁承担？3、承租商每日日必须在何时时开业、关门门？违约该如如何处理？4、承租商可以以在周围开设设同类分店吗吗？可在多远远以外开店？？5、空场后如果果商家店内起起火，管理员员可以强行破破锁进店吗？？有那些紧急急情况可以这这样做？其损损失由谁来承承担？等等。。合同常遗漏要要点举例四、国际零售商拓拓展分析国际零售商进进入国内拓展展分析1、国际零售商商发展的历程程2、国际零售商商的拓展选址址3、国内零售市市场的发展前前景第一阶段（2000年以前）国际际零售商开始始进入中国第二阶段（2000年－2004年）国际零售售商以多业态态组合的方式式加快进入市市场第三阶段（2005年以后）国内内零售市场全全面开放，国国际零售商迅迅猛扩张1、国际零售商商发展的历程程第一阶段主要特点：政策策：有限制业态态：形式单一一开店速度：缓缓慢进驻区域：一一线城市（北京上海海广州深深圳等）（2000年以前）国际际零售商开始始进入中国商家名称进入中国时间中国总部地点沃尔玛1996年深圳家乐福1995年上海百安居1999年上海肯德基1987年北京麦当劳1990年上海第一阶段（2000年以前）国际际零售商开始始进入中国第二阶段主要特点：政策策：仍仍有限制业态态：趋趋于多样化开店速度：加加快进驻区域：一一、二线城市市（2000年－2004年）国际零售售商以多业态态组合的方式式加快进入市市场广州市洋超市市已占广州零零售市场50%以上上海市全市原原计划2005年共引进外资资超市60家，而到2003年初就已超额额达到此目标标。据国家经贸委委对全国27个主要城市的的调查，面积积8000平方米以上的的大型超市，，外资比重已已达成25%以上，远高于于其他零售业业。第二阶段（2000年－2004年）国际零售售商以多业态态组合的方式式加快进入市市场例:家乐福在中国国的扩张计划划全面提速2003年底前开设50家超级折扣店店2004年以前超大型型超市扩增至至70家2004年初开设首批批生鲜超市第二阶段（2000年－2004年）国际零售售商以多业态态组合的方式式加快进入市市场沃尔玛到2005年前，在20个城市设立60家店，年销售售300亿。2001年麦德龙也是是开8家店，等于此此前在中国开开店的总数。。第二阶段（2000年－2004年）国际零售售商以多业态态组合的方式式加快进入市市场主要特点：政策策：无限制业态态：多业态并并存开店速度：迅迅猛进驻区域：一一二三线城市市第三阶段(2005年后)国内零售市场场全面开放,国际零售商迅迅猛扩张商家名称至今在中国开店数量沃尔玛66家家乐福60家白安居51家肯德基1400多家麦当劳760多家第三阶段(2005年后)国内零售市场场全面开放,国际零售商迅迅猛扩张国际零售商进进入国内拓展展分析1、国际零售商商发展的历程程2、国际零售商商的拓展选址址3、国内零售市市场的发展前前景2、国际零售商商的拓展选址址外资零售品牌牌在中国的高高速发展充分分说明了其在在中国的这个个环境中生存存、打拼乃至至壮大的超强强适应能力．．为此，我们对对200多家国际零售售品牌进行了了长达一年的的商家访谈，，综合了各个个行业和业态态进行了详细细分析，并总总结出国际零零售商在国内内拓展选址的的有效数据。。（以下举例例说明）超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商商的拓展选址址1、超市类——拓展选址分析析依据超市单店店的面积大小小，可以大概概地分为三大大类：2000平米左右及以以下——社区标准超市市2000—8000平米——综合超市8000平米以上——超市大卖场代表品牌列举沃尔玛百佳家乐福华润万佳易初莲花吉之岛1、超市类——拓展选址分析析超市类零售商商家的拓展选选址要求技术指标具体情况选址区域大中型城市核心商圈，商业中心区域，大型住宅密集区域经营楼层选择（层）≤3层需求面积（㎡）15,000—30,000㎡单层面积（㎡）5,000㎡以上层高要求（m）首层层高≥5.5m、二层以上层高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡给排水符合国家标准供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯、货梯2部技术指标具体情况卸货区（㎡）≥500㎡柱间距（m）8×8m燃气管道需要排污提供独立排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量500个车位物业交付装修标准简装或毛坯租金承受范围根据相关城市和相关位置而定交付租金形式一般是纯租金租赁年限15-20年免租期半年以上发展商品牌影响力相当重要超市类零售商商家的拓展选选址要求超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商商的拓展选址址2、百货类——拓展选址分析析按照体量来分分，百货可以以分为：综合型百货：：综合型百货货体量较大，，一般均在10000——20000平米左右，经经营品类较为为丰富，以““大而全”作作为业态分布布的宗旨；精品百货综合型百货经经营品类一般般包含：广义服饰精品品类（男女服服装、化妆品品、皮鞋皮具具手袋、珠宝宝金饰、礼品品精品、钟表表、眼镜等））家居生活类（（床上用品、、厨房用具、、家居装饰品品、地毯、水水族、童装、、玩具、内衣衣、烟酒等））电器数码类（（家用电器、、家用音响、、小家电、数数码产品、手手机等）文化用品（乐乐器、书籍等等）2、百货类——拓展选址分析析运动用品（运运动服装、运运动鞋、运动动器具、户外外用品等）餐饮（咖啡厅厅、时尚休闲闲餐厅、美食食广场、雪糕糕屋、小吃等等）小型生活超市市2、百货类——拓展选址分析析代表品牌列举西武百货太平洋百货Real百货Sogo百货2、百货类——拓展选址分析析百货类零售商商家的拓展选选址要求技术指标具体情况选址区域城市核心商圈，商业中心内或商业新区经营楼层选择（层）1－5层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）10,000—30,000㎡单层面积（㎡）3000－5000㎡左右层高要求（m）首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡给排水供水≥100DN供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯2-3部/层，货梯2部技术指标具体情况卸货区（㎡）≥200㎡柱间距（m）8×8m燃气管道提供配口排污≥20DN店前走道开阔，临街或临广场停车场位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围根据相关城市和相关位置而定交付租金形式扣点或纯租金租赁年限10－20年免租期不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力相当重要百货类零售商商家的拓展选选址要求超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商商的拓展选址址3、建材家居类类——拓展选址分析析代表品牌列举百安居宜家欧尚建材家居类零零售商家的拓拓展选址要求求技术指标具体情况选址区域大型城市的核心商圈、次级商圈；商圈较为成熟，有一定商业前景，位于交通主干道，交通方便经营楼层选择（层）一至四层需求面积（㎡）25,000-40,000单层面积（㎡）≥5,000㎡层高要求（m）首层层高≥6m、二层以上层高≥5m楼板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡中央空调需要排污提供独立排污管道技术指标具体情况店内垂直交通自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部柱间距（m）8×10m停车场位置、数量150个车位/10,000平方米物业交付装修标准毛坯租金承受范围根据区域市场情况交付租金形式纯租金租赁年限15年免租期6个月以上发展商品牌影响力比较重要建材家居类零零售商家的拓拓展选址要求求超市类百货类建材家居类餐饮类行业社区配套类服饰精品类2、国际零售商商的拓展选址址4、餐饮类——拓展选址分析析国内市场分类类：餐饮4.1中西快餐4.2特色餐饮4.3咖啡西餐4.4概念餐饮4.5商务/海鲜酒楼4.6亚洲美食4.1、餐饮类——中西快餐代表品牌列举ＫＦＣ麦当劳大家乐必胜客快餐类的拓展展选址要求技术指标具体情况选址区域城市核心商圈需求面积（㎡）200—800㎡经营楼层选择（层）一、二层单层面积（㎡）≥200㎡层高要求（m）≥4m楼板承重（Kg/㎡）≥500kg/㎡店内垂直交通步梯2部物业交付装修标准简单装修租金承受范围市场租金交付租金形式各种租金形式租赁年限15-20年免租期1年消费群年龄18-45岁4.2、餐饮类——特色餐饮代表品牌列举丹桂轩中森名菜蔡澜美食坊特色餐饮类的的拓展选址要要求技术指标具体情况选址区域城市核心商圈、商务办公区域经营楼层选择（层）2层、3层需求面积（㎡）200㎡以上层高要求（m）净高≥4.5m楼板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡给排水接驳到位供配电≥100KW中央空调200—220Kcal/㎡，预留空调机位店内垂直交通提供自动扶梯2-6个，消防安全通道1-2个配送区（㎡）60㎡左右柱间距（m）8×10m技术指标具体情况燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200个以上车位，需要部分地面停车位物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围根据区域而定交付租金形式纯租金租赁年限15年免租期12个月发展商品牌影响力比较重要特色餐饮类的的拓展选址要要求4.3、餐饮类——咖啡西餐代表品牌列举星巴克ILLY咖啡上岛咖啡名典咖啡真锅咖啡西堤岛咖啡欧美品牌咖咖啡口味更更加纯正和和专业化咖啡西餐类类的拓展选选址要求技术指标具体情况选址区域核心商圈、次级商圈需求面积（㎡）180－1500㎡经营楼层选择（层）一、二层层高要求（m）3.5m单层面积（㎡）≥180㎡给排水需要供配电100KW中央空调需要店内垂直交通需要弱电要求无特殊要求燃气管道需要排污烟气道、排污化油池、垃圾中转站各1个店前走道宽阔技术指标具体情况停车场位置、数量不少于20个物业交付装修标准毛坯租金承受范围商洽交付租金形式保底租金加扣点租赁年限6年免租期≥3个月管理费标准——发展商品牌影响力比较重要拓展方面核心城市消费群白领阶层消费群年龄20-45岁咖啡西餐类类的拓展选选址要求超市类百货类建材家居类类餐饮类行业业社区配套类类服饰精品类类2、国际零售售商的拓展展选址5、社区配套套类——拓展选址分分析社区配套5.1便利店5.2面包店5.3零食店……5.1、社区配套套类——便利店代表品牌：：7-11便利店ok便利店便利店的拓拓展选址要要求技术指标具体情况选址区域商业圈和大型住宅区需求面积（㎡）60—100㎡经营楼层选择（层）一般在一楼单层面积（㎡）无特殊要求层高要求（m）≥3m开间（m）5—6m店前走道最好是裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修或毛坯租金承受范围由市场行情决定交付租金形式纯租金租赁年限8—10年免租期1—4个月发展商品牌影响力重要5.2、社区配套套类——面包店代表品牌：：BreadTalk可颂坊……面包店的拓拓展选址要要求技术指标具体情况选址区域

位置要理想，最好是处在几个高档社区环抱的路段，或是一个大社区的配套商业的中心位置，最主要的是要能够聚集人流量。附近的交通要方便，外面的人流能方便进入。也可以伴随着购物中心／百货等业态的进入市场