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牧马山新城战略策划报告王志纲工作室2006年4月20日导言牧马山是一个新城区开发项目，城区开发只有在整个城市发展中找到属于自己的机遇；才能与城市融为一体；才能得到差异化、主题化以及可持续发展。城市机遇包括产业的机遇、文化的机遇、地产模式的机遇三大类。在成都成为“西部之心”的今天，在双流成为“西部航都”快速发展的今天，牧马山要找到自己的机遇，就必先了解成都的城市机遇和西部航都的产业机遇，并把它承接过来，才是发展之路！已经经历十多年发展的牧马山，在新的历史时期需要“重修庙宇，再塑金身”。目录第一部分态势分析第二部分战略定位第三部分开发构想第四部分营销突破第一部分态势分析一、成都成为西部航都二、成都是中国西部的“头脑城市”三、成都的郊区化办公时代到来四、聚焦牧马山一、成都成为西部航都1、成都成为“西部航都”(中国航空发展大势，思路是中临空发展、成都)（1）中国航空“3＋1”格局随着全球经济一体化的推动和航空时代的到来，中国的航空业得到了快速的发展，以北京、上海、广州为中心形成了中国航空的“三大极”，而在中西部地区，成都由于拥有西部最广的航空区位腹地条件，最大的航空客货流量，最强的综合经济实力，成为西部航空第一城和中国航空“第四极”，中国航空的“3＋1”格局形成。（2）临空经济改变城市命运在新一轮的城市竞争中，拥有国家级和区域级枢纽机场的城市，纷纷以发展临空经济作为提升城市能级的引擎，一时间在中国建设航空城的浪潮风起云涌：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、昆明等众多的城市都提出建设航空城的宏伟蓝图。[链接]：中国建设航空城的浪潮风起云涌首都航空城规划面积为100平方公里，由首都机场集团公司与顺义区政府共同打造。将以2008年奥运会为契机，基本建成航空城，它将使首都机场成为中国内地最大的贸易自由港（经济特区），北京“十一五”规划将首都航空城作为北京重点发展的六大高端产业功能区之一。上海围绕虹桥和浦东机场，分别打造长宁临空经济园区和18平方公里的浦东航空城。西部地区的重庆和昆明，都已规划100平方公里的航空城。天津、深圳、福州、厦门等很多城市也相继提出建设航空城，发展临空经济的计划。（3）成都以双流为核心打造“西部航都”

成都成为中国航空“第四极”，双流县作为成都市临空经济区的主体，以打造“西部航都”为契机，构建中国西部最发达的临空经济区，将成为中国西部临空经济第一城，成为整个西部地区航空运输与临空经济规模最大、能级最高的枢纽与中心。[链接]:成都将被批准开放“第五航权”

2005年国家民航总局批准开放成都第五航权之后，相继开通了成都至巴黎，成都经上海至洛杉矶、伦敦、温哥华、墨尔本等国际航线。另外，去年12月18日，德国汉沙航空公司与国货航合作开通成都至德国法兰克福的货运航线，实现了成都乃至整个西部地区连接欧美发达城市货运航线零的突破；大韩航空申请飞成都货运航线，从汉城到成都再飞欧洲，韩国汉城机场一个货运仓库年吞吐量就达到100万吨，他们的重心向成都移，将对成都机场有很大的促进。随着第五航权的开放，成都以双流为核心所打造的“西部航都”的地位将越加巩固，双流加快了融入国际化的脚步。2、中国西部航空城中国西部航空城的范围包括：航空港物流园区、商贸集中发展区、工业集中发展区、东升城市组团的部分区域、华阳城市组团的部分区域、牧马山组团，占地约100平方公里。未来的中国西部航空城是具备机场作业、国际物流、保税工业、金融商业、国际会展、生态居住、国际教育、旅游休闲等功能的经济区，是综合性、多功能、具有航空产业特色的都市化区域。

航空城的功能分区：航空物流区临空工业区临空商业区临空商务区临空文化区临空居住区商业区文化区商务区休闲商务区居住区商务区临空工业区航空物流区中国西部航空城根据功能分区，航空城可被划分为八个板块，牧马山板块在航空城的核心区中作为“临空休闲商务区”。牧马山板块与航空城内其它板块的关系：与临空工业区和临空物流区的关系：航空城的工业区和物流区是航空城中的“车间”和“仓库”，在临空经济中扮演的是”躯干“的角色，在工业区和物流区中也有部分办公区域，然而对于大型企业来说，牧马山良好的生态环境和高端的配套设施，对企业的高端办公机构和管理部门有很强的吸引力。与临空商业区的关系：临空商业区，是航空城中生产、生活活动相配套的区域，是现代服务业最集中的区域，但临空商业中相关的高端产品放置到牧马山新城去演绎就更为合适。与临空文化区的关系：临空文化区，航空城中的文化区是成都最大的大学城板块，有众多的科研院所和研究机构，属智力密集区域。随着牧马山环境的进一步改进，配套更一步提高，会吸引一定的高端的研究机构和智力资源向牧马山扩散，也为牧马山发展头脑经济创造良好的智力条件。与临空居住区的关系：就整个航空城的临空居住区来看，由于紧邻机场，受开发强度、建筑密度和建筑形态的限制，牧马山只能作为发展别墅和低密度住宅用地，同时由于高尔夫球场等高端设施的配套，造就了牧马山作为高尚别墅区的机遇，而这是航空城内其它临空居住板块所无法比拟的。与其它临空商务区的关系：航空城中有三大商务区，其中位于华阳的商务区是以成都南部新城的商务职能为主，航空城的商务职能为辅的区域，突出的是城市的商务职能；另一个商务区由于被机场和物流园区、文化区的挤压，发展潜力有限；而牧马山由于机场二跑道的修建，原有机场周边的相关航空机构等众多部门被迫拆迁，这为牧马山发展航空商务创造了条件，目前已有民航西南管理局、国航和鹰联等迁至牧马山。

牧马山新城因其特殊的地理位置，良好的生态环境，高尚的区域品质，成为整个航空城中最高端的休闲商务板块。牧马山有三个突出的特点：临空化、高端化、头脑化。

紧邻上海虹桥机场的虹桥地区是集涉外经贸、商务、会展、宾馆、商业、娱乐于一身的临空经济区，也是上海发展头脑经济和高端产业最集中的地区：入驻的企业和办事机构约为3000家，其中外资企业和机构约占47％，国际500强企业中的3M、联合利华、通用电器、英特尔等公司在此设有办事机构。虹桥已成为上海目前最成熟的商务办公区之一。已有15个国家的驻沪领事馆落户虹桥。已建有18家宾馆，其中五星级宾馆5家，四星级宾馆6家。[链接]：上海虹桥的临空商务区虹桥地区西郊宾馆长宁拥有的五星级酒店数量占上海的六分之一。截至2006年1月，上海拥有的五星级酒店23家，其中：长宁有6家、黄浦有2家、静安有4家、卢湾有3家、浦东有7家、徐汇有1家。浦东区和长宁区座拥机场的优势，也成为五星级酒店最集中的两区。1、全球产产业向中国国转移重点点从制造业业转向服务务业今天中国经经济的发展展，不仅要要强化先进进制造业这这个“硬““功能，更更要强化研研发、营销销、商务等等生产性服服务的“软软“功能。。它们将推推动制造业业从产业价价值链的低低端向高端端跨越（微微笑曲线））。二、成都是是中国西部部的“头脑脑城市”从全球产业业转移的新新趋势看，，随着中国国的经济快快速成长，，尤其是中中国庞大市市场的成长长，继制造造业产业转转移之后的的一轮新的的产业转移移浪潮正在在到来，即即：现代服务业业的转移。特征：“三来一一补”，劳劳动密集型型的轻工产产业主要承接地地：珠三角典型园区：：三来一补工工业园特征：以IT为特特点的电子子制造业主要承接地地：长三角地区区为主，珠珠三角为辅辅典型园区：：苏州工业园园特征：技术、知识识密集型的的中高端产产业主要承接地地：天津、南京京、成都等等中心城市市典型园区：：天津泰达、、成都高新新区以头脑产业业为主体的的知识密集集型产业已已经成为现现代服务业业的主导。。2、成都成成为西部““头脑城市市”在全球经济济一体化和和产业转移移的背景下下，作为““西部之心心”的成都都城市发展展模式、产产业发展趋趋向也在发发生根本性性的变化：：城市定位向向“头脑城城市”转变变产业发展重重点向“头头脑产业””转变“头脑城市市”的表现现一：总部部基地2004年年，成都市市相继获得得了“中国国最具经济济活力城市市”、“中中国最佳商商务城市””等称号，，这表明成成都具有良良好的商务务环境，十十分适合发发展“总部部经济”。。《中国总部部经济蓝皮皮书》通过过对全国35个主要要城市进行行总部经济济发展能力力进行评价价，结果显显示，总部部经济发展展能力排在在前十位的的城市依次次是北京、、上海、广广州、深圳圳、成都、杭州、天天津、南京京、青岛和和武汉。法国安龙保保险更是将将中国区总总部设在成成都，渣打打银行、汇汇丰银行等等知名金融融机构纷纷纷在成都设设立区域总总部。以成都等为为代表的大大区域性中中心城市，，重点发展展部分跨国国公司在华华分支机构构、国内大大企业总部部或区域总总部、省级级大企业集集团总部等等。“头脑城市市”的表现现二：研发发中心进入成都的的研发中心心：跨国公司：INTEL芯片组组装中心、、摩托罗罗拉研发中中心、ALCATEL研发中中心、NOKIA研研发中心、、西门子成成都研开发发中心、爱爱立信西部部研发总部部、Gameloft成都研研发中心、、瑞士微讯讯(成都)研发中心心、成都都微软技术术中心、成成都迈普、、科胜讯公公司成都研研发中心、、惠普成都都研发中心心（中国3大中心之之一，据说说是中国的的最后一个个）等。国内巨头：成都华为为研究所、、成都中兴兴研究所、、盛大成都都研发中心心、联想研研究院成都都分院、金金山数字娱娱乐科技有有限公司等等此外，甲骨骨文公司、、IBM等企业也也都表示将将在成都设设研发中心心。成都已经成成为中西部部第一大IT城市，，在国内也在在前五(前四位是是北京、上上海、深圳圳、广州)。排名名目排名前五位城市航空城市北京上海广州深圳成都总部经济发展综合能力北京上海广州深圳成都研发中心北京上海深圳广州成都“头脑城市市”的表现现三：创意意城市（1）创意意产业造就就创意城市市“创意城市”是在创意意产业的基基础上提出出来的，创意产业是在制造业业充分发展展，服务业业不断壮大大的基础上上形成的新新型产业，，是二、三三产业融合合发展的结结果。创意意产业通过过创意活动动，将设计计、技术、、制造、商商业、文化化和艺术等等活动融为为一体，按按照市场化化运作模式式，创造性性的开发和和利用，是是城市经济济和产业融融合发展的的新载体，，是现代服服务业的重重要组成部部分。通常常包括广告告、建筑艺艺术、艺术术和古董市市场、手工工艺品、时时尚设计、、电影与录录像、交互互式互动软软件、音乐乐、表演艺艺术、出版版业、软件件及计算机机服务、电电视和广播播等等。（2）创意意城市将是是未来城市市最具竞争争优势的战战略制高点点世界城市都都是创新城城市。综观全球，，有影响的的世界级城城市，无一一不是创意意产业最集集中、最发发达的地区区，正是发发达的创意意产业大大大增强了城城市的竞争争力和辐射射功能，造造就了世界界级城市。。创意之都和和创意城市市在中国风风起云涌。创意产业近近年来在我我国大中城城市尤其是是北京、上上海、深圳圳异军突起起，创新之之都的争夺夺已经悄然然开始，此此外广州、、杭州、重重庆、昆明明、西安等等众多城市市也都制定定了创意产产业发展战战略，打造造创意城市市。这是实施自自主创新战战略的一个个具体表现现。创意城市成成为未来城城市核心竞竞争力的重重要表现。未来城市最最具竞争优优势的定位位已不仅是是类似区域域政治中心心、经济中中心、文化化中心等概概念，在文文化创意产产业的迅速速拉动下，，创意城市市将是未来来城市最具具竞争优势势的一个新新定位。创创意城市的的形成和发发展不仅将将使城市发发展从效率城市市提升到创创新城市，而且会从从整体上推推动城市形形态和质态态的根本性性转型，是是城市在更高高层次上形形成自己核核心竞争优优势的战略略制高点。[链接]：文化创意产产业在中国国北京：“十一五五”期间北北京将制定定支持文化化创意产业业发展的地地方法规和和优惠政策策，重点发发展影视业业、出版业业、演出业业、艺术品品经营业、、动漫与网网络游戏业业等六大文文化创意产产业。北京京已经形成成了几大初初步成型的的创意产业业集聚区，，如北京数数字娱乐示示范基地、、中关村创创业产业先先导基地、、国家新媒媒体产业基基地、东城城区文化产产业园以及及朝阳大山山子艺术中中心等。2006年年9月，中中国城市论论坛北京峰峰会将以““创意城市市、人文生生活”为主主题。上海：创意产产业也被被列入上上海“十十一五””发展规规划，上上海志在在用10年时间间建成亚亚洲最有有影响力力的创意意产业中中心之一一。目前前，上海海市已建建成18家创意意产业集集聚区，，在这些些集聚区区中入驻驻有美国国、日本本、比利利时、法法国、新新加坡、、意大利利等30余个国国家和地地区的创创意设计计企业800多多户，从从业人员员上万人人。2004年年上海创创意产业业的贡献献约占全全市GDP的7.5%，规划划到2010年年争取达达到10%以上上，据预预测至2007年底，，上海规规划形成成70至至80个个创意产产业园区区，吸引引3000至5000家各种种创意类类企业在在园区内内集聚。。深圳：将文化化创意产产业园建建设列为为“文化化立市””的重要要内容。。杭州：杭州创创意产业业的标志志是该市市最大的的设计联联盟———LOFT49，这片片运河边边近万平平方米的的旧厂房房汇聚了了17家家艺术机机构。重庆：2005年1月5日日，中国国创意产产业高峰峰论坛在在渝开讲讲。4月月16日日，2005中中国(重重庆)创创意经济济与城市市商业开开发高峰峰论坛又又在重庆庆举办。。重庆的的迫切态态度可见见一斑。。长沙：《超级级女声》》证明了了长沙对对于电视视节目的的创意。。另外，，“蓝猫猫”销售售着近3000多个品品种的衍衍生产品品，长沙沙卡通艺艺术节开开幕、金金鹰卡通通频道开开播，长长沙的创创意城市市特色有有着独特特的地位位。昆明：昆大丽丽(昆明明、大理理、丽江江)向来来被视为为生活方方式的典典范。这这里是手手工业创创意人群群的天堂堂。……（3）成成都打造造西部第第一“创创意城市市”：成都是个个具有““智慧””精神的的城市，，近年来来电子信信息产业业有较大大发展，，集聚了了一批高高水准的的人才和和知名企企业，在在这里发发展创意意产业有有很好的的基础和和市场作作保证。。十一五期期间，成成都将打打造“数字娱乐乐第三城城”将大大力发展展有线数数字电视视，推出出传媒娱娱乐品牌牌，推进进西部印印务产业业基地建建设，构构建新闻闻出版产产业链，，扶持有有发展潜潜力的文文化演艺艺公司做做大做强强，加快快建设国国家级网网络游戏戏和动漫漫产业基基地，培培育壮大大数字娱娱乐产业业。成都将打打造“动漫之城城”。任何何一个网网络游戏戏发展商商都不会会忽略成成都。2004年，成成都市就就拥有近近30万万互联网网用户，，是全国国三大数数字娱乐乐城市之之一。动动漫网游游产业是是成都市市文化产产业的新新兴重要要产业之之一。全全国首家家网络动动漫游戏戏产业基基地已经经在成都都市高新新区正式式投入营营运，目目前已有有盛大、、金山等等35家家国内外外知名网网络游戏戏企业入入驻，投投资达1.5亿亿元。一系列的的发展态态势表明明，成都都正以较较强的综综合实力力，以““西部之之心”的的姿态正正成为西西部的““头脑城市市”。三、成都都的郊区区化办公公时代到到来受技术因素素、成本本因素和和环境因因素的影响，，现代办办公模式式发生了了转变，，工业化时时代的办办公空间间是标准化的的分割空空间、写写字楼形形态，多多集中于于中央商务务区；后工业时时代的办办公空间间是亲近自然然、可持持续发展展，追求求在休闲闲中办公公，在办办公中休休闲，多多集中于于城市郊区区。承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。中心商务区CBD郊区办公园郊区办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。郊区办公公园与中中心商务务区分离离生态商务务花园（（EOD）成为为国际标标准的办办公新趋趋势：生态商务务花园已已经是国国际上公公认的最最具有生生命力的的新型商商务办公公模式，，它是城城市经济济发展到到一定阶阶段的产产物，和和城市的的规划、、功能密密切相关关，集生生态型、、创意型型、独立立型、智智能型为为一体，，是历史史发展的的必然，，也成为国际际化大都都市的重重要标志志之一。生态商务务花园（（EOD）的特特点：偏离市中中心低密度大大型综合合社区生态环境境优良生态商务务花园（（EOD）的优优势：改善工作作环境提高工作作效率降低办公公成本平衡城市市发展提高就业业率在欧美许许多城市市，商务务花园成成为最重重要的办办公物业业品种之之一。很很多国际际跨国公公司的总总部都设设在生态态商务花花园内，，60％％的大企企业都拥拥有自己己的商务务花园，，展现企企业自己己独特的的形象。。[链接]：有统计显显示，在在美国从1975年到到1999年，，纽约市市中心区区公司总总部的集集中程度度降低了了50％％；芝加加哥中心心区也降降低了25％。。不仅仅波音公公司乔迁迁，就连连美国CBS广广播公司司、甚至至纽约证证券交易易所都有有过迁出出纽约的的动议。。IBM在纽约约曼哈顿顿也购置置有办公公大楼，，但它的的总部早早已迁至至纽约郊郊区。烟烟草巨巨人菲利利普莫里里斯公司司总部也也计划将将从纽约约市搬迁迁到弗吉吉尼亚州州。其他他很多著名名的公司司也都在在远离市市中心的的郊区设设立公司司总部，如朗讯讯、摩托托罗拉、、英特尔尔、微软软、思科科等。硅硅谷的出出现，更更加速了了企业办办公郊区区化的进进程。在北京有越来越越多的公公司选择择了到郊郊区的““绿色办公公”，尤其是智智力型、、知识型型的“头头脑经济济”企业业：北电网网络、LG、摩摩托罗拉拉、爱立立信等多多个著名名跨国企企业决定定将总部部迁往位位于望京京地区的的中关村村电子城城科技园园区，国国内航天天工业的的龙头企企业中国国航天时时代电子子公司和和长征火火箭技术术股份有有限公司司也已决决定将公公司总部部设在丰丰台区的的总部基基地。仲仲量联行行在《亚亚太地区区跨国公公司房地地产调查查报告》》中指出出，受美美、欧高高技术企企业“边边缘办公公”影响响，跨国企业业选址的的地理位位置正在在日益由由城市中中心区向向周边扩扩散。而智力力密集型型企业在在上地、、亦庄、、望京等等地寻找找“新巢巢”已成成趋势。。[案例]：“非中心心”－中中弘国际际商务花花园概况：“非中中心”是是北京朝朝阳区规规模最大大的低密密度绿色色办公新新区，是是北京60项重重点工程程之一，，占地约约39公公顷，总总建筑面面积近45万平平方米，，是北京京罕见的的位于城城市边缘缘的四层层写字楼楼集群，，也是目目前国内内最大的的生态化化、智能能化、低低密度的的写字楼楼集群。。功能构成成：集商务务办公、、商业、、酒店、、展览、、休闲娱娱乐于一一体的低低层、低低容积率率、花园园式、生生态化商商务办公公园区，，包括30万万平米商商务办公公、10万平方方米商业业会展中中心、26500平米米超级商商务会所所。特点：具有低低层、低低密度、、低容积积率、高高绿化率率“三低低一高””的特征征，创新新性地营营造出一一个新型型生态、、个性化化、智能能化的商商务办公公园区。。森林环环绕的非非中心中中弘国际际商务花花园，容容积率仅仅0.9，为传传统商务务中心的的1/10，园园区内利利用原生生坡地精精心造景景，建筑筑与环境境共生，，公园式式、人性性化的办办公环境境激发无无限创造造灵感，，成为提提升运营营效率的的创意策策源地。。在这里，，没有封封闭只有有开放，，没有压压抑只有有轻松，，没有喧喧嚣只有有宁静，，没有呆呆板只有有灵活………成都郊区区商务办办公市场场巨大：成都高新新区、高高新西区区、武侯侯科技园园、西南南航空港港经济开开发区、、青羊羊工业集集中发展展区、龙龙泉驿国国家级经经济技术术开发区区等众多多的工业业园区都都分布于于成都的的三环线线以外（（成都郊郊区），，成都郊郊区面临临巨大的的商务办办公商机机。绿色生态态办公区区（EOD）成成为众多多企业的的选择：在郊区工工业园的的企业多多数是高高科技公公司，对对办公要要求注重重主题化、、个性化化、配套套化、生生态化、、人性化化，而这正正是郊区区的绿色色生态办办公区（（EOD)的特特点。纵观成都都市郊，，牧马山山新城具具有发展展绿色生生态办公公区（EOD)的潜潜质。四、聚焦焦牧马山山1、牧马马山开发发的现状状分析区位和交交通牧马山新新城位于于成都市市双流县县境内，，总规面积18平方公公里，距成都都市14公里，，离双流流国际机机场4公公里，成成都火车车南站12公里里，双流流火车站站10公公里。目前牧马马山外部交通通联系主要要通过大件路和和老川藏藏路。目前牧马马山内部交通通结构主要要是由牧山路和和云岭路路。大件路老川藏路路云岭路牧山路分析：从牧马马山现有有的区位位交通来来看，由由于老川川藏路和和大件路路道路等等级较低低，车流流较多，，从市中中心到牧牧马山的的交通成成本和时时间成本本较大、、可达性性差，无无形中造造成牧马马山的边边缘化和和末端化化。此外外由于牧牧马山本本身内部部交通结结构也没没有完善善，难以以支撑整整个新城城的开发发。随着接待待寺立交交桥的修修通，双双楠大道道将成为为成都进进入东升升和牧马马山的主主要通道道，双楠楠大道至至于东升升和牧马马山，就就相当于于天府大大道至于于华阳、、光华大大道至于于温江、、成龙路路至于龙龙泉驿。。华阳温江CBD龙泉驿光华大道天府大道成龙路大东升牧马山双楠大道原有定位和和规划：定位：牧马山上一一轮按照““旅游新城”的性质来来规划，定定位为旅游游、居住、、文体为主主，休闲、、疗养为辅辅的现代化化、多功能能的新型山山水新城。。规划：按自然环境境和功能性性质形成““一圈一心五五区”的规划结结构一圈：生态绿化保保护圈一心：以牧山湖公公园和高尔尔夫球场形形成绿心五区：南面——以以农民安置置为主的居居住区；东东面——商商务会议、、休闲度假假区；东北北——休闲闲运动度假假区；西北北——居住住区；平原原地区———居住区。。休闲运动会议度假居住居住居住分析：牧马山原有有定位立足足于“旅游游新城”的的概念，但但是对于旅旅游资源十十分丰富的的成都平原原来说，牧牧马山“旅旅游特色””并不突出出。此外作作为“西部部航都”的的一个组团团，在原有有定位中也也无法体现现。原有规划以以“绿心””为心，但但是“绿绿心”并不不能成为带带动和支撑撑一个新城城发展的中中心。由于没有真真正的区域域中心，造造成区域内内的各大板板块较为分分散，难以以互动。2、牧马山山与周边区区域关系向北连接“大东东升”东升是继温温江和华阳阳之后成都都近郊快速速崛起的板板块，大东东升的崛起起主要体现现在两个方方面：一是是“双流新新城”的发发展，二是是“牧马山山新城”发发展，因此此作为大东东升城市组组团的牧马山其发发展的本质质是融入大大成都。东西连贯“东升升”与“华华阳”未来，由于于机场二跑跑道的建设设，东升和和华阳之间间的联系将将由华牧路路来承担，，而华牧路路横贯牧马马山，优越越的区位条条件，使得得牧马山“左左右逢源””，将同时时得到东升升和华阳的的辐射。南部副中心CBD牧马山龙泉驿东升机场高新西区武侯科技园高新南区西航港温江郫县从城市产业分布来看，，牧马山处处于“高新新西区———武侯科技技园——西西航港开发发区——高高新区（南南区）”的的高新技术术产业带（（走廊）上上，“近水水楼台”的的区位优势势，使得牧马山会吸吸引部分高高新企业的的进驻。向南辐射“黄龙龙溪”：“双黄路文文化休闲走走廊”是双双流县委、、县政府打打造“三走走廊”工作作目标之一一，是双双流推进城城乡一体化化战略的重重要内容。。而牧马山山正是这条条“走廊””的北部中心，它与南部部中心的黄黄龙溪，共共同组成了了杠杆的两两翼。牧马马山的开发发对整个““双黄路文文化休闲走走廊”的辐辐射和带动动意义重大大。牧马山黄龙溪航空城双黄路文化休闲走廊因此牧马山山处于“两城两带”（南部新新城和航空空城，高新新技术产业业带和双黄黄路文化休休闲带）上上，特殊的的区位条件件造就了牧牧马山处于于“承上启启下，左右右逢源”的的成都城市市发展结点点上，也造造就了牧马马山不寻常常的历史使使命。3、牧马山山的优势和和问题（1）牧马马山的三大大优势区位优势:牧马山紧邻邻双流国际际机场，未未来的成都都外环线将将横跨牧马马山，未来来牧马山将将成为成都都主城区的的一部分，，同时，由由于牧马山山是中国西西部航空城城的重要组组团之一，，良好的临临空区位条条件造就了了牧马山特特有的临空空“气质””。资源优势:土地资源优优势，位于成都都近郊的牧牧马山拥有有上万亩的的土地亟待待开发，开开发潜力巨巨大，可塑塑性强，并并且由于紧紧邻机场具具备低密度度（别墅））开发的先先天条件，，受国家土土地调控政政策影响较较小。生态环境资资源优势，牧马山环环境优美，，属成都周周边罕见的的坡地与台台地高差地地区,这这里水系密密布,还有有规划中的的千亩人工工湖。人文资源优优势，应天寺的的佛教文化化和张飞牧牧马的三国国文化，使使牧马山拥拥有深厚的的文化底蕴蕴。开发基础优优势:拥有西南最最好的高尔尔夫球场和和如易城别别墅等高尚尚住宅区，，已经为牧牧马山营造造了良好的的区域环境境和较高的的区域价值值。（2）牧马马山的三大大问题战略定位亟亟待明晰：没有个性鲜鲜明的战略略定位，区区域经济就就缺乏可持持续释放的的价值，目目前牧马山山就存在这这样的问题题，在大成成都和航空空城中，牧牧马山应该该扮演怎样样的角色是是亟需回答答的问题。。区域价值亟亟待提升：牧马山是成成都近郊难难得的生态态浅丘区，，自然人文文景观妙手手天成，，并且紧邻邻国际机场场，但是长长期以来牧牧马山并没没有体现出出来应有的的区域价值值，区域开开发凌乱、、产业发展展单一，可可持续发展展乏力，区区域价值远远远落后与与相邻的华华阳和温江江板块。运营模式亟亟待提升：政府的主导导作用在先先期发挥了了巨大的作作用，但不不能永远以以政府为主主导，政府府不可能为为牧马山的的发展做持持续性的资资金投入，，同时由于于政府长期期的单一主主导开发，，招商零散散，开发无无序，没有有形成很好好的投入产产出机制，，政府收益益与投入不不成比例。。牧马山山要想实现现可持续发发展，必须须引入市场场化运营的的理念，转转换经营模模式。综上所述，，我们认为为：18平方公公里的牧马马山，不仅是成都都近郊的高高尚别墅居居住板块，，更是成都都一个的生生态新城。。不仅是双流流发展文化化休闲产业业的龙头，，更是西部部航空城的的一个休闲闲商务功能能分区。不仅是展示示双流和成成都新形象象的王牌宝宝地，更是是成都和西西部融入全全球化的桥桥头堡。时代召唤牧牧马山她无权选择择平庸必须承担更更伟大的使使命牧马山，需要站得更更高，看得更远。。第二部分战战略定定位一、总体思思路二、战略定定位三、产业定定位四、功能定定位五、市场定定位六、形象定定位一、总体思思路1、提升能级级，走外向型型的开发模式式，抓住双流流成为西部航航都的重大历历史机遇，本本着“依托航航空城，融入入世界，服务务西部”的理理念，坚持走走国际化、高高端化和外向向化的道路。。2、提升产业业，充实产业业内容，突破破现有的单一一产业功能，，与航空城的的临空产业，，及大成都的的产业升级相相挂档，实现现战略性的产产业导入和区区域的开持续续发展。3、提升模式式，加强市场场化手段，以以政府主导变变为政府引导导，以城市营营销的理念，，整体包装、、推广，再造造牧马山的品品牌，扩大牧牧马山在全国国和世界的知知名度，让世世人聚焦牧马马山。二、战略定位位航都商谷，天天府客厅对于西部：西部对接世界界的窗口和平平台中国西部航空空城的休闲商商务区对于大成都：：成都市最大的的休闲会议中中心成都市临空型型创意产业高高地成都市最重要要的中高端运运动休闲基地地成都市近郊最最大的低密度度高尚住宅区区（别墅区））航都商谷，天天府客厅三、产业定位位对于牧马山来来说，产业要要立足于是航航空城的功能能组团和城市市近郊的生态态办公区的特特点，大力发发展临空型现代服服务业：商务服务业创意产业房地产业休闲产业四、功能定位位休闲商务运动健康会议度假高尚居住教育培训五、市场定位位根据牧马山所所承担的功能能有以下市场场划分：会议市场、商商务办公市场场、居住市场场、休闲游憩憩市场会议市场在成都举行的的国内外各种种论坛四川省和成都都市的中高端端政务会议企业年会和行行业年会商务办公市场场临空经济相关关管理机构和和企业头脑经济型企企业和创意产产业型企业大中型企业的的CEO官邸邸居住市场驻蓉的外籍人人士“空中飞人””型高端商务务人士成都的高收入入人群需要在成都置置业的外来中中高端人士休闲游憩市场场中高端候机人人群成都及周边的的中高端人群群（各界名流流政要、成功功人士）企业拓展训练练从地域概念来来分析，牧马马山的目标群群基本上可以以划分为四个个圈层：第一圈层：成成都市主城区区（项目周边边和外环线内内老城区市民民等）第二圈层：成成都市第二、、三圈层的区区县（如彭州州、龙泉驿、、蒲江、大邑邑、金堂等等等）第三圈层：成成渝城市群及及西部（绵阳阳、攀枝花等等周边城市，，以及四川和和西部地区））第四圈层：各各地往来成都都的国际友人人、商务人士士（含韩国、、日本、香港港、台湾等））六、形象定位位航都商谷，天天府客厅牧马新城，天天府客厅国际商务港，，生态智慧城城临空产业总部部，国际财智智营地第三部分新新城构建一、土地分析析二、新城构建建三、开发策略略1、土地利用用现状：总规面积16平方公里（（24000亩），可开开发面积15000亩（（62.5％％），绿地道道路等配套用用地9000亩（37.5%）。土地资源一览览表：已建设用地面面积：3017亩在建设用地面面积：2050亩未建设用地：：11026亩已出让土地面面积：3266亩未出让土地面面积：7760亩未出让土地用用地性质：休闲用地（3460亩））：地块10、11、18、25、、28居住用地（2700亩））：地块19、24、36、37、、38商务会展用地地（800亩亩）：地块26教育用地（600亩）：：地块17文化娱乐用地地（200亩亩）：地块34391034373638111819172428252633322335291315161220893212221546714273031一、土地分析析未出让土地历史已建设用地出让已建设土地出让未建设土地图例附表:牧马马山开发土地地利用情况已建在建未建空地地块编号项目名称亩数地块编号项目名称亩数地块编号项目名称亩数地块编号亩数3警校2601中航3802拓扑10010804牧马山庄1105西航管理局4007邮政电信局50113012艺朗雕塑126萨尔斯堡1608英格尔561760014天然气一期2016半山卫城2509市统建办8018150015川音美院40023易城36013华新国际日月城1001940020应天寺3029维也纳森林别墅50022绿野牧歌2202450021川交医院35

27医院用地10025160032已建城镇350

30鹰联航空2102680039高尔夫一期1800

31国航80028250

33城镇安置120034200

35中海公司35036300

37300

381200总计30172050

3266

7760分析：（1）从土地存量上上来看，牧马马山剩余可供供开发出让的的建设用地规规模较小，只只有7760亩，而剩余土土地中还有众众多的公建用用地、绿地和和基础建设用用地（如牧山山湖就占地450亩），，这样可供进进一步开发的的可经营土地地面积就更加加有限；牧马马山原有定位位于“旅游新新城”，因此此绿地和公园园占地比例较较高，但是作作为西部航都都的一个功能能组团，牧马马山必须承载载更多的历史史使命，必须须承担更多的的功能，也需需要更多的土土地去经营，，因此我们建议在尊重原有规规划大格局不不变和保证整整体生态环境境景观的前提提下，适度扩扩大建设用地地的规模，新新增1410亩（（9170亩亩），从而降低政府府投入，扩大大土地运营收收入。（2）从未开发的土土地来看，牧牧马山土地存存量可按照南南北走向的松松林和牧山路路分为“东””、“西”两两大相对独立立的功能分区：西区：西区紧邻大大件路，受机机场噪音影响响较小，交通通便利，地势势平坦，依山山傍水（白河河和江安河贯贯穿其间），，又紧邻高尔尔夫，可供开开发低密度高高尚社区的土土地面积有2000多亩亩，是成都近郊难得得的，最集中中、最大的“高尚人居””板块，也是是牧马山土地地最有价值的的“黄金”板板块。东区：东区是牧马马山存量土地地最多的区域域，以前由于于机场噪音和和建筑限高的的影响，土地地价值难以释释放，而随着着机场二跑道道的建设，东东区的噪音影影响逐渐弱化化，土地价值值将逐步释放放。作为“西西部航都”的的一个组成部部分，东区将会成为为牧马山新城城发展临空型型现代服务业业的重要区域域。西区东区已建设现状区域新增可经营土土地地块牧马山两大分分区原有规划图变动后的规划划适意图2、牧马山土土地价值变化化趋势牧马山地价变变动趋势牧马山开发房房地产土地价价格经历了四四个阶段：第一阶段：1994－2001年，，山地：5.8万/亩，，平地：6.8万/亩第二阶段：2002年，，11－15万/亩第三阶段：2004－2005年，，24－26万/亩第四阶段：2006年，，40万/亩亩牧马山与周边边的土地价格格比较（2006年）牧马山地价：：40万/亩亩东升地价：70－80万万/亩华阳地价：100－200万/亩温江地价：90－115万/亩龙泉驿地价：：70-90万/亩西航港地价：：198万/亩（最高价价）牧马山地价长长期以来，增增长缓慢，与与周边其它地地区的土地价价格相比也处处于比较低的的水平，土地地价值潜力巨巨大，亟待挖挖掘。分析：进一步提升升牧马山土地地价值的主要要因素外部因素：区域因素，周边地区地地价提升的拉拉动。成都市市价值地价整整体提升，尤尤其是随着东东升、华阳、、西航港等相相邻地区地价价的持续快速速上升，将拉拉动牧马山地地价的上扬。。交通因素，牧马山内外外交通体系都都没有构建完完善，道路等等级低，可达达性差，但是是随着双楠大大道连通到牧牧马山，以及及华牧路、牧牧山路、长兴兴路等道路的的修通，将会会带动沿路土土地升值。机场因素，第五航权的的利好和噪音音的弱化。以以前由于牧马马山处在飞机机航道之下，，噪音影响因因素较大，但但是随着机场场二跑道的修修建，跑道将将向东延伸1.5公里，，噪音因素得得到缓解，牧牧山路以东的的土地价值将将会释放。由由于民航西南南管理局、国国航和鹰联相相继进驻牧马马山，牧马山山作为西部航航都的一个功功能组团定位位更加明晰，，会带动土地地价值提升。。政策因素，随着国家对对开发别墅用用地政策的限限制，牧马山山“先天开发发低密度”建建筑的优势得得以突现，““物以稀为贵贵”造成别墅墅土地价值提提升。房价因素，随着成都整整体房价持续续上涨因素的的影响，也会会拉动牧马山山地价色上升升。分析：进一步提升升牧马山土地地价值的主要要因素内部因素：政府的高度重重视，加大投投入，致力于于片区大环境境与基础设施施的改善，如如华牧路、牧牧山湖等。牧马山新定位位、新规划的的出台，给市市场带来新的的刺激和信心心。强加区域形象象的营销推广广，扩大品牌牌知名度和美美誉度。市场化运营模模式的明晰，，区域运营主主体（城市运运营商）的有有力推进。正确的土地运运营策略的实实施。牧马山自身房房价的增长潜潜力较大，会会拉动地价的的增长。因此，牧马山的土地地价值升值潜潜力十分巨大大，政府必须须抓住发展的的机遇，充分分利用好土地地价值增长的的因素，运用用市场手段，，进行土地经经营。3、后续土地地整理成本分分析A、基本投入入(必须投入入):基本投入包括括道路成本、、景观成本和和其它成本等等。道路成本：大件路拓宽：长6公公里，扩增土土地面积360亩，需投投入7440万。牧山路：长4公里，，土地面积180亩，需需投入4720万。华牧路（牧马山境内内）：长3.5公里，土土地面积367.5亩，，需投入4970万。长兴路：长4.5公公里，土地面面积202.5亩，需投投入5310万。燕杨路：长2.5公公里，土地面面积112.5亩，需投投入3450万。白杨路：长1公里，，土地面积30亩，需投投入1650万。其它道路：长18公里里，土地面积积540亩，，需投入11160万万。合计：道路长度39.5公里，，土地面积1792.5亩，需投入入3.87亿元。大件路华路牧牧山路长兴路白杨路路燕杨景观成本：沿路绿化带：大件路（6公公里）和华牧牧路（3.5公里）是6车道，路边边绿化成本240万/公公里，需2280万；牧牧山路（4公公里）、长兴兴路（4.5公里）、、燕杨路（2.5公里））、白杨路路（1公里））是4车道，，路边绿化成成本160万万/公里，需需1920万万；其它道路路18公里，，为2车道，，路边绿化成成本为100万/公里，，需1800万。共需投入6000万。合计：需投入0.6亿元。其它成本：农民的动迁安安置：1600户户，每户需补补偿12.45万元，需需投入1.992亿元。。五通一平配套套费用：沿路39.5公里，每每公里投入200万元，，总计需投入入7900万。规划设计费用用：牧马山16平方公里，，每平方公里里投入50万万元，总计需需投入800万。政府运营费用用：牧马山16平方公里，，每平方公里里投入100万元，总计计需投入1600万。合计：需投入3.022亿元。沿道路绿化带沿山绿化带河岸、湖泊以上的A（基基本投入）总总计：约7.5（7.492）亿元元B、追加投入入追加投入包括括项目成本、、景观成本和和营销推广成成本等。项目成本：大汉蜀风广场场：占地100亩，需投入入1300万。牧山湖步行桥桥：长350米米，需投入500万。应天寺庙宇的的扩建和修缮缮：占地75亩亩，需投入500万。应天寺周边土土地整治：占地95亩亩，征地需380万，园园林景观需1000万，，共需投入1380万。运动公公园：占地地450亩亩，征征地需需1800万；；中心心场馆馆（2万M2）、户户外运运动公公园的的建设设，设设施的的购买买，需需投入入1亿亿元左左右。。共计计投入入1.2亿元元。湿地公公园：占地地300亩亩，征征地费费用1200万万；公公园建建设费费用3800万万；共共计费费用5000万万。国际学学校：占地地70亩，，需投投入1.2亿元元。牧马山山的主主入口口（华华牧路路和大大件路路的交交口））的整整治：需投投入500万。主要道道路两两边的的“穿穿衣戴戴帽””：需投投入500万。合计：：需投入入3.368亿亿元。。景观成成本：：牧山湖湖及3米湖湖岸带带：面积积450亩亩，征征地费费用4万/亩，，需1800万万；工工程建建设费费1600万，，共需需投入入3400万。。杨柳河河整治治及河河岸绿绿化：长2公里里，需需投入入200万万。白河整整治及及河岸岸绿化化：长4公里里，需需投入入400万万。松林以以西的的沿山山绿化化带：长4公里里，需需投入入600万万。合计：：需投入入0.46亿其它成成本：：营销推推广的的费用用：需投入入0.5亿亿元（2006－2010年年）。。以上的的B(追加加投入入)总总计：：约4.5（4.328）亿亿元综合以以上因因素分分析，，如运运作得得当，，牧马马山的的土地地价值值将会会得到到不同同的释释放。。据我我们预预测，，牧马马山的的土地地价格格在2008年年到2010年年是一一个快快速增增长期期，在在2010年以以后将将进入入到土土地增增长的的平缓缓期。。在不同同投入入情况况下，，对牧牧马山山土地地价值值的预预期：在“A””（基本本投入入）的的情况况下：：2008年年，土土地价价值会会达到到60－80万万/亩亩左右右2010年年，土土地价价值会会达到到80－100万/亩左左右2015年年，土土地价价值会会达到到150万万/亩亩左右右在“A+B””（基本本投入入＋追追加投投入））的情情况下下：2008年年，土土地价价值会会达到到80－100万/亩左左右2010年年，土土地价价值会会达到到120－－150万万/亩亩左右右2015年年，土土地价价值会会达到到180－－200万万/亩亩左右右在不同投入下牧马山的土地价值走向综上可可知，，对于于9170亩的的可经经营用用地的的开发发来说说：假设我我们只只投入入基本本投入入（A）的情情况下下，则则需投投入约约7.5亿亿元，，土地地成本本约为为8.2万万/亩亩，土土地价价格约约为60－－80万/亩（（2008年））至80－－100万万/亩亩（2010年年），，土地增增加值值约为为50－70万万/亩亩（2008年年）至至70－90万万/亩亩（2010年年）。假设我我们在在基础础投入入的情情况下下，再再进一一步追追加投投入（（A+B）,则则需投投入约约12亿元元，土土地成成本约约为13万万/亩亩，土土地价价格约约为80－－100万万/亩亩（2008年年）至至120－－150万万/亩亩（2010年年），，土地增增加值值约为为70－90万万/亩亩（2008年年）至至100－－130万万/亩亩（2010年年）。每亩土土地的的投入入多追追加5万（从8.2万增增加到到13万）），则则每亩亩土地地价值值可进进一步步溢价价为20－－40万，因此此我们们认为为，对于牧牧马山山的土土地开开发，，必须须放眼眼于长长线发发展，，必须须舍得得对牧牧马山山加大大投入入，以以求获获得更更高的的回报报。对牧马马山土土地经经营策策略的的建议议：在原先先规划划的基基础上上，适适当改改变用用地性性质，，扩大大建设设用地地的规规模（（由原原来的的7760多亩亩土地地增加加到9170亩亩），，以求求获得得更多多的土土地出出让回回报。。采取峰峰值预预留战战略，，使土土地收收益最最大化化。适适当控控制土土地出出让的的节奏奏，先先做环环境和和配套套设施施的开开发，，待土土地价价值得得到最最大释释放的的时候候，再再出售售土地地。先建设设牧山山湖和和湖岸岸景观观的绿绿化美美化，，再出出让湖湖岸的的土地地。先建设设运动动公园园，然然后再再出让让运动动公园园周边边的土土地。。对西区区住宅宅板块块的土土地要要严格格控制制，待待内部部的路路、河河、湿湿地公公园和和景观观做好好以后后，再再逐步步出让让土地地。注重软软环境境的建建设，，提升升区域域品质质，带带动土土地价价值。。注重对对牧马马山文文化价价值的的挖掘掘和品品牌的的营销销，区区域价价值的的提升升也会会拉动动土地地价值值的提提升。。对规划划设计计的优优化，，依靠靠牧马马山良良好的的规划划设计计来拉拉动区区域价价值提提升土土地价价值。。小结结二、新新城构构建对于牧牧马山山新城城的构构建，，本着着以城城区开开发的的理念念，在在原有有开发发的基基础上上，对对未开开发的的土地地统一一规划划，统统一运运营。。牧马山山七大大功能能板块块：核心区区板块块滨湖休休闲板板块西部航航都总总部基基地板板块商务公公园板板块运动公公园板板块高尚居居住板板块宗教文文化板板块宗教文化板块运动公园板块高尚居住板块滨湖休闲板块西部航都总部基地板块核心区板块商务公园板块核心区区西部航航都总总部基基地板板块运动公公园板板块（预留留用地地）宗教文文化板板块高尚居居住板板块商务办办公板板块牧马山山新城城七大大功能能板块块滨湖休休闲板板块板块一一：核核心区区板块块性质：：牧马山山新城城的商商业与与形象象中心心，牧牧马山山需要要有一一个地地标性性建筑筑和象象征物物（例例如广广场））。是项目目的核核心区区域是牧马马山区区域内内居民民的生生活服服务大大本营营是西部部航都都的高高端休休闲商商务区区的核核心，，是成成都与与外界界的交交流平平台和和展示示窗口口之一一规模：：250亩构成：：大汉蜀蜀风广广场（（80亩））行政办办公中中心（（90亩））牧马山山国际际会议议中心心（50亩亩）邻里中中心（（30亩））核心区A.大大汉蜀蜀风广广场牧马山山的地地标性性建筑筑和象象征物物———大汉汉蜀风风广场场大汉蜀蜀风广广场是是“牧牧马山山之心心”，，是牧牧马山山的集集散中中心、、展示示中心心、活活动中中心、、交流流中心心、文文化中中心、、………组成：休休闲文化化广场、、商业街街、机场场绿色通通道、娱娱乐城、、美食城城、停车车场等B.行政政办公中中心核心区的的中心办办公区域域，是牧牧马山新新城的中中央办公公区。是信息、、金融、、商务、、交易等等服务功功能的集集聚或扩扩散中心心。C.牧马山国国际会议议中心（（商务酒酒店）构成：五星级酒酒店酒店性质质：成都近郊郊最大的的国际会会议中心心，也是是牧马山山主题酒酒店群中中的旗舰舰酒店之之一，属属会议型型和临空空商务型型酒店。。客户人群群：成都的的中高端端政务和和商务会会议、机机场商务务客、侯侯机客、、度假客客等。商务酒店概念D.牧马马山邻里里中心定位：牧马山新新城的综综合性服服务中心心,聚集集人气的的公共活活动空间间。功能：集商业、、服务、、文化、、娱乐、、体育、、商务等等多种功功能于一一体。功功能设置置上“以以人为本本”，坚坚持12项必备备功能。。将商业业和公益益有机结结合，完完善和优优化商用用产业组组合。规模：服务人口口一般为为2—3万人，，辐射人人口可达达5—10万人人。打造邻里里中心是是近期商商业格局局的发力力点：牧马山中中心区及及周边地地区有大大量即将将形成的的人口导导入（如如航空城城物流园园区、大大学城、、众多房房地产开开发项目目、商务务等带来来的人口口），而而目前整整个航空空城都还还没有一一种现代代化、新新颖的商商业形态态。邻里里中心是是社区商商业与大大型商业业中心的的一种过过渡形态态，其首首先满足足的是生生活型的的需求，，能避免免社区商商业零散散布局、、整合力力有限的的不足，，又解决决大型购购物中心心短期内内未能落落地的尴尴尬。性质：是牧马山山的休闲闲旅游、、会议度度假、餐餐饮、娱娱乐等产产业的重重要载体体，是提提升牧马马山的最最重要的的先导性性引擎之之一。是成都最最大的酒酒店集群群、最大大的会议议中心和和最大的的培训中中心。是成都郊郊区最大大的滨水水休闲区区和临空空型休憩憩商业区区（RBD）。。规模：湖面面积积：450亩水岸休闲闲带：540亩亩滨湖住宅宅区（易易城）：：360亩板块二：：滨湖休休闲板块块构成：根据牧马马山的资资源、定定位及功功能分布布建议滨滨湖休闲闲板块分分为以下下四部分分：水岸新天天地（约约75亩亩）天府宴宾宾楼（约约100亩）牧山湖度度假村（（约300亩））牧山湖酒酒店公寓寓（约65亩））滨湖休闲板块A、水岸岸新天地地内容描述述：依托滨水水环境打打造的集集餐饮、娱娱乐、文文化、购购物、酒酒店等于一体体的休闲闲商业区区。以满满足商务务人士日日常的休休闲餐饮饮、娱乐乐需求为为主，包包括：滨滨水休闲闲餐厅、、酒吧、、咖啡厅厅、茶吧吧、酒店店等。将其打造造成为水水岸环境境与人文文环境交交融的休休闲场所所。符合21世纪商商务人士士商务需需求的最最佳商务务休闲餐餐饮区。。客户特征征：注重餐饮饮、娱乐乐等活动动的环境境和氛围围；注重重能够体体现个人人身份和和价值的的圈子文文化；注注重到达达机场的的便利性性。客户来源源：牧马山新新城内部部的商务务人士；；成都高高端商务务、休闲闲人士；；机场候候机、转转机人群群及外来来游客。。产品形态态：以绿化、、水体等等为素材材，制造造顶级的的休闲环环境，建建筑形态态上建议议