某地产项目营销推广方案培训资料

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页建发·宝湖湾营销推广方案宝湖湾策划概论概观宝湖周围楼盘项目的主诉求，都脱离不了水景因素，因为这个版块冲着水景卖点形成的聚集开发效应，因此如何突破是重点，在定位和推广策略上，我们坚持：自然水景作为基础，在此之上表达一种强势高贵大盘形象，一种高端原生的生活概念。使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位与理想上脱颖而出，站到另一定的高度。一、前期分析1.2008年银川住宅市场发展分析据市住房保障局统计资料：

银川市2008年上半年房屋新开工面积：290.39万m2，同比上升91.6%，其中住宅新开工面积为241.48万m2，同比上升113.0%。

新建商品房销售面积：112.03万m2，同比上升6.8%，其中住宅销售面积为98.1万m2，同比上升4.2%。

核准上市预售的商品房楼盘206幢，面积107.87万m2，同比上升37.70%。其中住宅179幢，面积91.17万m2，较上年同期上升49.93%。

市辖区各类房屋销售合同备案面积：114.60万m2,同比减少5.61其中住宅为100.24万m2，较上年同期增长22.05%。结论由此可见：2008年下半年房地产开发建设仍然保持增长态势,商品房供给与上半年相比将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅与上半年相比会有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态,总体上持谨慎乐观的态度。2.宝湖大版块竞争楼盘分析竞争楼盘均价（元/m2）卖点销售率凯尔·福邸3600（多层）南临宝湖，东临一中；园林式社区；户型多样化已售完4300（高层）70%南苑康晨3880（小高层）近临三大公园；紧临名校一中；90%湖映康晨3800（小高层）与宝湖相邻；现代北欧建筑风格；设计独特新颖暂时对内销售艾伊水郡三期水景叠院3800（小高层）紧临艾伊河；社区建筑设计多元化；户型设计人性化小高层未公开销售长兴花园3700（多层）距离城市核心较近；较同类楼盘价格较实惠A区1#-10#与B区1#-11#住宅楼基本封顶东方·尚都3800（多层）高档人文大盘；设计高尚新颖；现代欧式建筑风格；二期17#-22#住宅楼基本封顶紫檀水景3700（多层）近邻华雁湖，艾伊河；建筑设计多样化二期宣传推广订房阶段结论：1）周边楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势，小高层价格势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为4300元/m2，而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位4500元/m2，可见档次之高，周边楼盘难于比肩。2）周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商银川民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即建发的又一鼎盛之作。3）周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城，高贵不必贵”为设计理念之外，其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为主的景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点，以区别于竞争楼盘。3.宝湖湾初步规划评析地块：宝湖景观地块用地：168491.7㎡业态：花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼儿园。3.1项目SWOT优势S1）景观环境优势，30万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀，自项目东边到项目西——东（唐徕）——中（宝湖）——西（艾依河）。2）地段优势，政府对宝湖生态公园规划相当庞大，规划投资9亿打造休闲商务旅游区。3）建筑优势，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集中商业、酒店、幼儿园。A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼儿园、公寓，小区规划2500户，1729个停车位，1500自行车位；B、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。C、另外规划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手。4）品牌优势，建发集团是自治区一流大企业，会给很多客户信心保证，业主身份面子的体现。劣势W1）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。2）缺乏日常生活中的商业配套，影响生活品质。3）距离市中心较远，部分客户有排斥心理。4）小高层，景观面不好机会O1）地段升值潜力大，周边楼盘逐渐增多，将形成规模居住区，各种生活配套、市政配套将会出现。2）项目道路交通便利宽敞，交通环境好。3）宝湖公园经过3年多的开发培育，已渐现诱人美丽景色。4）真正的湖居生活，引湖水入小区布景，形成是一大卖点。威胁T1）与艾依水郡仅一路之隔，两个项目各个指标旗鼓相当，是最大劲敌，还有西边长兴花园。2）项目小高层没有太多竞争优势，周边凯尔·福邸，湖映康城，会带来一定销售威胁。3.2项目条件及资源分析1）政府的宝湖公园蓝图银川政府规划建设占地1936.6亩的"银川市宝湖国家城市湿地公园"，委托世界一流的设计公司加拿大ALD公司进行规划设计，项目计划5年建成。总投资9亿元，公园总体规划占地1234.5亩，其中湖面587.56亩，绿地547.7亩，绿地率91.6%，由森林、绿地、水上迷宫、浅水区四部分组成，分百米长桥、百米瀑布、人造海滩等32处景点。宝湖公园主要功能区包括四部分，即湿地生态区：天然湖泊湿地，人工林；文化公园区：唐徕古渠等历史文化遗迹；休闲健身区：提供攀岩、垂钓、奕棋、游船等休闲健身活动；管理服务区：商务度假，旅游观光。2）宝湖湾做创新型大户型宝湖湾初步规划虽然开发多元化组团业态，迎合市场不同的需求，但是与目前市场供应产品形成雷同，没有差异化竞争产品，势必埋下“同质竞价”的尴尬。本项目不受“70/90”的限制，凭借地段和景观优势，完全可以做“创新型大户型”实现差异化开发，去化率快而且利润最大化，也有利于建立银川新居住品牌标杆。本项目不受“70/90”的限制，凭借地段和景观优势，完全可以做“创新型大户型”实现差异化开发，去化率快而且利润最大化，也有利于建立银川新居住品牌标杆。4.市场热销大户型调查A中国人家经典热销户型190m2四室三厅三卫一厨B凯威·观湖国际主力户型跃层户型底层跃层户型上层167.78m2六室四厅四卫二厨C紫薇星座经典热销户型总结：纵观以上银川市场热销大户型，其共有的特点是：1）建筑面积大、可充分满足主人的各种居家生活需求；2）户型设计更加突显人性化，完美的考虑到主人的私密性，主次卧之间以卫生间为间隔；尤其是跃式户型，挑空的结合，上下层动静干湿的分离，更能彰显主人的尊贵感，是三、四口之家的理想居所；3）充分利用每一寸空间，有效提高其性价比和得房率；4）完美的观景露台或阳台，无限扩展了主人的视野。以上特点造就了这些大户型之所以在银川市场上走俏热销的原因。二、项目定位1.客群定位1）花园洋房客户群：城市顶级阶层——大中型国企老总、大中型私营企业主；银川各类大中型商业、酒店、餐饮、娱乐，还有通信、医疗、电器和银行等这类获利丰厚的行业老总与高管。另外还有少量外地投资人，对银川不可再生的稀有高端物业的投资置业，等待升值回报。2）带电梯多层客户群：中上级阶层——大中型企业高管、高级白领（律师、记者、高级医师、证券管理员、国家高级公务员等）、政府官员子弟、来宁夏做生意的中小型私营业主等，以选择做第一居所为主。年龄在30～45岁为主，对水岸生态居住区域的偏好性大，工作地点在银川老城区、新城区，属于二次置业以上，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。这类人群所在的私营行业主要表现为：酒楼、美容院、饭店、装修公司、品牌服饰店、商场、建材、建筑、矿业等。3）公寓客户群：中产事业阶层——在银川生活或者是工作的商务、管理的高层人士。这些人士因为在过去自己的生活环境中，类似的生活场所和功能的要求，已经有一定的定位，他们对自己的生活习惯，也希望有一种延续，这也是锁定的其中一部分人群。另外还有一部分时代所推崇的艺术家或精英。4）小高层客户群：城市新贵客群——以70后为主，30—50岁之间的白领、政府公务员、经商人士及有着小资情调的青年夫妇；另外还有具备一定经济能力，以投资、娱乐休闲为目的购房者。5）普通多层客户群：传统购房客群——普通积蓄买房群体、个体经营者、外地来银生意人为主的家庭；这些人群更注重社区的生活便利性和舒适性。2.产品规划建议为了实现项目利润最大化，市场去化速率快，品牌效应好，必须实现产品差异化策略入市，即需要引入创新型户型。2.1户型配比规划户型比重大户型/X%小户型/X%错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%180—220㎡/5%160—180㎡/5%60—100㎡/5%*D1小高层做成2层一户，挑空客厅的跃层大户型。*设计下跃式负一层，下沉式庭院。*平层增加露台单元。（具体的户型配比我们将在推广部分做详细阐述）2.2园区规划1）引湖水入园，实现均好性原则，将蜿蜒湖流灌入每栋楼的南面，形成“水环社区，户户亲水”的格局。2）高档社区应没有园区车位，全部建成地下车位，并且园区道路设计成人车分流。3）地下车库设在小高层地下，有利于11栋小高层居民的出行便利，促进小高层去化。4）花园洋房毗邻宝湖水岸一侧，做成滨湖休闲大道，设亲水码头，景观小品等。5）给花园洋房版块，加道80cm蔷薇栅栏，突显尊贵不凡的境域。如图：环绕水系图3.建筑形态定位建筑立面呈现一种现代、国际化的直线流畅，方块截面。业态有酒店、公寓、商业、学校、住宅，可以适当拔高自身，给客户一种梦想，业主买房，不光为住，还要享受智慧，更有品味。提出：国际风情景观社区3.创新户型推荐错层三房两厅125㎡三房两厅130㎡平层四房两厅142㎡三房两厅105㎡三房两厅115㎡情景花园洋房三房两厅140㎡跃层挑空四房两厅206㎡挑空4.9米公寓一室一厅75㎡挑空4.9米电梯多层三室三厅186㎡挑空4.9米电梯多层三室三厅166㎡推荐户型分析1）错层户型：台阶式设计，动静干湿分离，使生活更具层次感；空间互借，得房率更高，充分照顾主人的私密性，完美呵护主人的生活品位。2）平层户型：这是最为普及的设计，但稍加更改，一切生活就完全与众不同。新颖合理的规划更加人性化的户型配比。规避一般平层的缺陷，功能完备，充分达到满意的居家生活。3）跃层户型：一种生活享受两种层次空间，充分彰显主人的大度豪阔生活。挑空的设计，“楼中楼”的空间感；楼梯上下，两样生活，公摊面积减少了，相应得房率就提高了。功能分区的不同，完全由主人来设计，充分保证其独立性、私享性和自主性。4.入市形象定位建发·宝湖湾，一定要与宝湖捆绑起来，一致对外宣传一个整合地块的形象，这样才能利用湖居优势资源营造出不容置疑的高端品质。借景引湖水入楼盘，可提出区隔于其他水景楼盘的居住概念：建发·宝湖湾，一定要与宝湖捆绑起来，一致对外宣传一个整合地块的形象，这样才能利用湖居优势资源营造出不容置疑的高端品质。借景引湖水入楼盘，可提出区隔于其他水景楼盘的居住概念：湖院大盘再现湖城府邸，一院湖天碧色；再现湖城人家，一院湖光山色；支持点：支持点：与宝湖是零距离，水系相连，且每栋楼间都建议规划有水流，形成湖溪流，宝湖另一面是唐徕高堤，酷似院墙。俯视规划图，楼盘水道与宝湖形成一体，宝湖即是楼盘水院。如图：宝湖与宝湖湾整合图三、推广策略1.提炼推广主题建发·宝湖湾银川湖院城府，国际风情景观社区或建发·宝湖湾因湖而生，因你而生2.开发推售策略宝湖湾分期图1）宝湖湾体量大，整体开发销售会滞缓，为了快速回笼资金，建议整体分为5期循序开发，具体划分如上图所示。启动市场三大卖点：创新户型+亲水景观+明星代言创新户型+亲水景观+明星代言◎请明星代言的意义宝湖湾请明星代言，在宁夏是首家，有强大的市场轰动效应。人们都有攀附富贵，攀附名人的大众心理，有钱人对此更是积极强烈，都想借名人提高优越感，尊崇感。宝湖湾请明星代言，在宁夏是首家，有强大的市场轰动效应。人们都有攀附富贵，攀附名人的大众心理，有钱人对此更是积极强烈，都想借名人提高优越感，尊崇感。◎景观和明星导入策略接力递进明星代言亲水居住接力递进明星代言亲水居住市场引导期，先推宝湖湾和宝湖整合地块的居住魅力，这是项目的核心价值，使人市场引导期，先推宝湖湾和宝湖整合地块的居住魅力，这是项目的核心价值，使人们对宝湖湾有个大体印象；引导中后期，再启用明星作为市场牵引力，形成新闻效应吸引人们更深入了解宝湖湾，两者是一种递进关系。2）1期位于正源南街大道，可以为整个项目和后期开发小高层树立物业形象，5期街边物业留空取得视野加分。项目价格策略建议项目开始启动市场均价4200元，二期以后预期均价4500元。建议项目开始启动市场均价4200元，二期以后预期均价4500元。入市取得良好市场反响后售价逐步拉高。这是上市同类楼盘价格对比法得出的结果。售楼处设计售楼处设在楼盘西南十字路口，建议做成挑高5.6米550㎡彰显大气高贵，另外有足够空间装置跃层样板间，随着销售进度的推进，制作不同的户型样板间供客户品鉴。售楼处设在楼盘西南十字路口，建议做成挑高5.6米550㎡彰显大气高贵，另外有足够空间装置跃层样板间，随着销售进度的推进，制作不同的户型样板间供客户品鉴。参见售楼处包装章节设计图3）接着2期，在巩固宝湖湾的高端住宅项目的基础上，要拔高市场期望。将D1小高层景观最好的中间一栋11.5F楼，顶端做成3层一户超大空中花园“楼王”，建议1、2层北面做挑空大厅，两侧旋转梯，3、4层南面挑空入户花园。将D1小高层景观最好的中间一栋11.5F楼，顶端做成3层一户超大空中花园“楼王”，建议1、2层北面做挑空大厅，两侧旋转梯，3、4层南面挑空入户花园。炒作此创举引来市场强烈关注，引发次豪宅客群争相购买二期，为抬高项目三期小高层价格打下基础。4）3期纯推4栋小高层，良好的湖景景观，紧邻花园洋房和楼王，可以打造出经典的高端小高层湖居享受。5）接着4期花园洋房，这是宝湖湾项目的压轴组团，位置最佳，产品最佳，景观最佳，势必会掀起宝湖湾新的市场热度，价格也会高于市场。6）5期最后开发，集中商业和沿街底铺，也就有了本社区客源保证，公寓楼也有了相对成熟的环境来支持营销卖点。3.案名分期宝湖湾整个楼盘较大，为了不断给市场带来新的感官，建议分期取案名，并且分期开盘，可以的话可以给每期压轴楼分别取名。宣传不要刻意将宝湖湾，定义在城南，要有拓展到整个银川乃至宁夏。4.项目宣传方案1）1期普通多层、电梯多层、小高层宣传主题：滨湖生活真正坐卧于湖湾的楼盘产品力：湖景/临街/电梯多层/错层案名：都市名筑广告语：宝湖湾·都市名筑蜿蜒湖溪环绕的湖院人家平面：见附件2）2期电梯多层和小高层宣传主题：湖居文脉·传承文化·商贾儒仕表达一种强势阶层在社会价值、生活品味、居住圈子上相互认同的时尚生活。产品力：湖景/电梯多层/中心景观/低密度360°视野案名：湖城府邸广告语：宝湖湾·湖城府邸财智阶层的私享领地平面：见附件3）3期小高层宣传主题：城市新贵的幸福人生产品力：景观/超大绿色视野/地段案名：新贵国度广告语：宝湖湾·新贵国度创意人生的建筑，演绎自己的贵族品位平面：见附件4）4期花园洋房宣传主题：自然·浪漫·雅适·品味讲述一种“人与自然，居家与环境”完美和谐的优雅生活。产品力：湖景/柳堤/洋房/阳光/360°视野案名：湖院洋房广告语：宝湖湾·湖院花园洋房城市贵族的生活印象平面：见附件5）5期公寓与普通多层宣传主题：最后的珍藏奉献产品力：临街/没有楼群压迫/楼盘品牌案名：幸运维C广告语：宝湖湾·幸运维C排队守候768天，不是每个人都有这样的机会平面：见附件公寓宣传主题：酒店公寓的星级享受产品力：景观/超大绿色视野/知名公寓物业管理广告语：宝湖湾·青蓝公寓城南上层，名门尊崇席位平面：见附件5.分期产品的户型配比1期城南名筑普通多层、电梯多层、小高层户型配比：住宅楼户型比重大户型/X%小户型/X%普通多层3栋错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/20%带电梯多层5栋错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/20%小高层2栋错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/15%180—220㎡/5%2期湖城府邸电梯多层和小高层户型配比：住宅楼户型比重大户型/X%小户型/X%带电梯多层5栋错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/20%小高层5栋错层20%120—130㎡/15%105—120㎡/5%平层20%130—150㎡/10%80—110㎡/10%跃层80%160—180㎡/55%180—220㎡/25%*D1小高层全部为两层一户，另有一栋3层一户楼王。3期新贵国度小高层户型配比：住宅楼户型比重大户型/X%小户型/X%小高层4栋错层50%120—130㎡/35%105—120㎡/15%平层30%130—150㎡/20%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/15%180—220㎡/5%4期湖院洋房花园洋房户型配比：电梯多层9栋错层（120—130㎡）占20%，跃层（180—220㎡）占80%住宅楼户型比重大户型/X%小户型/X%带电梯多层9栋错层10%120—130㎡/10%跃层90%180—220㎡/90%5期幸运维C高层公寓和普通多层户型配比：住宅楼户型比重大户型/X%小户型/X%高层公寓1栋挑高平层100%60—100㎡/100%普通带底铺多层4栋平层80%130—150㎡/10%80—110㎡/10%跃层20%160—180㎡/55%180—220㎡/25%*高层公寓挑高4.9米平层（70—100㎡）占100%6.媒体投放选择A、主打现场包装、户外大广告牌户外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或单位楼体上，投放大型广告牌传播，达到直接进入目标群体视线的效果，以新颖的视觉冲击力，和内容的独特性吸引客户阅读。媒体选择：1）项目地擎天柱面积：260平方米2）飞机场面积：260平方米3）新华百货对角面积：230平方米4）正源街（汽车大世界）面积：300平方米5）邮电大楼面积：270平方米B、再配合报纸（硬性+软性）、电视、销售工具（宣传折页、户型单页等）选择报纸电视是配合户外营造知名度和美誉度，开创一种房地产提倡的居住文化应该是广为认知，广为大众期待的限量品，这就得依靠报纸和电视的传播力，和深度阐述性报道的媒体特性；同时这也会更广泛接触本项目的目标阶层。广告要求同样是新颖独特，符合项目作为一种居住倡导者的高姿态，应该在人们浏览报纸的瞬间抓住他的眼球。媒体选择：宁夏日报（接触机关高层）新消息报1）整版再配半版辅助、高频率投放、硬性+软性（开盘前二周至开盘后1个月以整版或跨版为主，频率一周一次或二次）2）在每次活动前期加大媒体投放频率，以豪华整版为主打，配合一定量的软性文章；平时以半版为主，延续品牌形象的不断刺激。7.炒作活动采用多种公关活动，促成人际传播。1）邀请明星代言◎邀请明星是敢为宁夏先，迅速使宝湖湾成为聚集点，引导客户跟踪本项目。初步确定为陈建斌初步确定为陈建斌《乔家大院》的晋商精神，引发了社会关于商道的广泛讨论，而宝湖湾定位高端楼盘，客户群大多是私营老板、高层管理人员及知识阶层，他们对这部戏有更深的情感。2）集体婚纱照拍摄这是特意为吸引相当部分婚房客户，而设计的整合销售手段，并且为入园结婚的新人策划一场集体婚礼请陈建斌做司仪：这是特意为吸引相当部分婚房客户，而设计的整合销售手段，并且为入园结婚的新人策划一场集体婚礼请陈建斌做司仪：婚房+送艺术婚纱照+明星司仪当客户面对两三家楼盘最终抉择时，可以起到"临门一脚"的作用。3）宝湖湾业主财富论坛将宝湖湾工商阶层的业主组织起来，展开一场业主关于商道经营的论坛会，与陈建斌一起透过晋商精神，讨论当前业主各行业的经营之道，以及业主的经营故事。通过软文报道，吸引几百、几千工商客户，认同宝湖湾提倡的价值。将宝湖湾工商阶层的业主组织起来，展开一场业主关于商道经营的论坛会，与陈建斌一起透过晋商精神，讨论当前业主各行业的经营之道，以及业主的经营故事。通过软文报道，吸引几百、几千工商客户，认同宝湖湾提倡的价值。4）宝湖湾湖居论坛会内容：联合银川电视台，举办一届湖居文化论坛会，活动邀请各大水景楼盘开发商、住房保障局、规划局、设计院、建筑商、传媒、业主、明星，济济一堂谈湖居渊源，类似电视谈话栏目的包装。地点：宝湖现场搭台目的：炒热居住地块，提升湖居文化，加深客户感官认识；激发客户对宝湖湾的情感，引导买房。5）时尚居家艺术行艺术性的项目湖居采风，符合宝湖湾定位客户的欣赏层次，高端客户大多有一定的艺术修养，有自己的居住理想的描绘，采风就是在用共同语言表达给客户。届时邀请陈建斌与摄影家在优秀作品前合影。艺术性的项目湖居采风，符合宝湖湾定位客户的欣赏层次，高端客户大多有一定的艺术修养，有自己的居住理想的描绘，采风就是在用共同语言表达给客户。届时邀请陈建斌与摄影家在优秀作品前合影。内容：邀请宁夏画报，作一期《城南居家激情时尚行》，邀请一队模特和几位创作性摄影家，在宝湖拍摄高尚水景居住的灵性之美。地点：社区与宝湖目的：邀请银川各大媒体追踪报道，制造新闻引起广泛注意；增加社区文化品位；加强楼盘与客户的亲和力。此阶段本案建筑、环境、会所等应该出来轮廓，已经正式可以将本案卖点直观地进行展示。6）"精彩人生"业主故事征集此活动针对花园洋房的客户，一般都是成功商人、高官、企业高管等，他们都有自己的精彩人生，创业故事等，活动意在通过人生故事在业主间无形沟通，彼此认同，从而产生花园洋房是一个同等族群的领域，再促生买房的决定。此活动针对花园洋房的客户，一般都是成功商人、高官、企业高管等，他们都有自己的精彩人生，创业故事等，活动意在通过人生故事在业主间无形沟通，彼此认同，从而产生花园洋房是一个同等族群的领域，再促生买房的决定。8.楼盘品牌形象塑造A售楼处要有看房景观车，路线设计成宝湖——滨湖大道——社区景观轴线——最后到A售楼处要有看房景观车，路线设计成宝湖——滨湖大道——社区景观轴线——最后到楼房，带业主游览，让业主直接感受湖居的魅力。B楼盘工地要视作产品包装，整洁有序全部封装，先期造景，体现花园工地的高端形象。项目产品包装（具体方案可参见平面设计方案）（一）内部包装1、工地现场包装A、工地围墙及需遮挡处的包装B、对小区绿化及园境设计的建议C、对小区灯光设计及布局的建议D、案旗E、现场引导系统2、售楼处包装（新形象的详细展示区域）A、售楼处整体外观效果设计方案意见B、售楼处装修方案建议C、主题墙、展板的形式及设计内容D、洽谈区的家私及布局E、其它装饰性物品F、销售工具的放置G、售楼人员的着装3、样板间包装A、样板间主题包装设想B、样板间家私及装饰品费用预估C、样板间家私的采购周期D、样板间的说明标志及指示标志E、样板间的灯光设计要求（二）外部（形象）包装1、户外路牌2、直投DM3、报纸广告4、销售工具准备A、折页设计B、展板设计C、户型单页/封套D、手提袋/名片/信封E、楼书设计5、其它媒体广告A、短信B、电视广告四、营销各阶段的具体执行Ⅰ.宝湖湾引导及认购期（08.9——09.2）1.主导思想：吸引社会关注宝湖湾，提高宝湖湾的社会知名度，为大卖打下基础。2.广告策略：第一期因湖而生，因你而生期待，建发·宝湖湾二再现古人湖院城府，壮丽哉，一院湖天碧色期待，建发·宝湖湾第二期和陈建斌做邻居，只在湖岸第一排3.广告投放计划3.1户外广告（见附件）1）项目地擎天柱面积：260平方米2）飞机场面积：260平方米3）新华百货对角面积：230平方米4）正源街（汽车大世界）面积：300平方米5）邮电大楼面积：270平方米3.2报纸广告1）平面广告时间日期报社版面9月1日周一新消息报整版9月3日周三银川晚报整版9月5日周五华兴时报头版9月11日周四新知讯报整版9月15日周一新消息报半版10月1日周三新消息报整版10月3日周五银川晚报整版10月6日周一华兴时报头版10月8日周三新知讯报整版10月13日周一新消息报半版11月12月09年1月09年2月1版/周1版/周1版/周1版/周新消息2个半版晚报2个半版新消息2个半版晚报2个半版新知迅2个半版新知迅2个半版新知迅2个半版新知迅2个半版2）软文关于项目的文字性介绍，每个报纸都有固定的楼市专栏，所以我们计划在专刊上投放软文，9月3日和10月8日周三投放新消息报，9月11日和10月13日投放银川晚报。3.3电视广告1）开机画面由于档期的原因，和受众强迫接受的逆反心理，我们每月投放一星期，达到最佳效果，投放时间9月—09年2月2）有线TV精品回放栏目在银川电视台反复播出《乔家大院》，唤起并加深公众对陈建斌的印象，对晋商精神的了解与讨论，投放时间将于户外广告，报纸广告，开机画面同步播出，相互呼应，将人们对陈建斌与晋商的情感认识嫁接到宝湖湾。在银川电视台反复播出《乔家大院》，唤起并加深公众对陈建斌的印象，对晋商精神的了解与讨论，投放时间将于户外广告，报纸广告，开机画面同步播出，相互呼应，将人们对陈建斌与晋商的情感认识嫁接到宝湖湾。第一期所有广告媒体将在9月15日后同步发布，形式和气势上给人以深刻的印象，其中的报纸广告出现的频率比较高，报纸覆盖了银川乃至宁夏的大部分客户，加上软文的配合，受众会更了解该项目。此次的户外大牌面积都在200平米以上，更能引起人们的关注。3.4现场围墙大广告牌工地四周围墙全部上logo广告语，西面和南面各放置一块25×5围墙广告牌。工地四周围墙全部上logo广告语，西面和南面各放置一块25×5围墙广告牌。4.策划活动炒作建发·宝湖湾的开工奠基仪式。公关活动（PR）之一动工仪式策划方案一、活动目的：为了树立建发·宝湖湾楼盘的美誉度与知名度，特借建发·宝湖湾动工之有利时机，为了树立建发·宝湖湾楼盘的美誉度与知名度，特借建发·宝湖湾动工之有利时机，活动除了常规的奠基仪式之外，还特别添加了植树活动与新闻发布会，立体展现项目品牌形象。给受众一个对建发·宝湖湾抽象的概念性印象，借助强势的声势来制造舆论效果，媒体效果。二、活动策划：活动时间：10月1日参加人员：开发商，营销商代表，活动主持人，媒体，各界朋友，邀请预购业主代表，助兴人员。活动执行流程：前奏，音响一直播放欢迎曲1.音乐结束，鸣礼炮，主持人介绍来宾，高调建发·宝湖湾营造的居住价值，宣布动工仪式正式开始，2.邀请锣鼓队进行表演（热闹，但怕俗掉了，所以暂拟）3.奠基仪式开始4.新闻发布会开始A主持人进行开发企业的优势介绍，继而邀请开发商代表讲话B开发商与记者问答，C主持人邀请预购业主代表发言5.最后，主持人邀请开发商与预购业主代表共植一棵象征着希望的小树苗，此时主持人加入关于建发·宝湖湾动工仪式中穿插植树活动的意义说明。6.结束语，礼毕。三、预期达到的效果1.吸引报纸媒体对本次活动进行新闻性的报道，新闻采点初次策划为“银川首家湖院楼盘，开辟宁夏房地产发展的新思路”。这样的新闻报道既能展示建发·宝湖湾“抢占生态湖第一排”，“环拥天然绿化带”等的自然环境优势，同时新闻报道性的隐性广告，媒体的公信力，都大大加深了受众的接受度和信赖感，起到很好的广告效果。2.强大的声势引起舆论的关注，造就开发商实力雄厚的感官印象，必然会自然而然给受众建发·宝湖湾高端楼盘，非凡生活的联想。2.强大的声势引起舆论的关注，造就开发商实力雄厚的感官印象，必然会自然而然给受众建发·宝湖湾高端楼盘，非凡生活的联想。补充：因为此次活动属于室外活动，与当天的天气联系甚密，所以在活动举行一周前需提前关注天气预报情况，如有必要，可以及时做出更改。四、广告投放计划媒体投放部分1.活动当日邀请报纸媒体，电视媒体参加，对活动进行采访报道。报纸媒体以建发·宝湖湾之前投放过广告的报纸为主，其一有着良好的合作关系，新闻报道的实现可能性较高；其二是这些报纸的受众最接近宝湖湾的目标受众，针对性的宣传，起到最大化的有效传播。电视媒体邀请一些民生类节目的记者，如宁夏公共频道的《都市阳光》。电视媒体邀请一些民生类节目的记者，如宁夏公共频道的《都市阳光》。这类节目的报道相较于新闻节目比较好通过审查，但凡涉及民生的新闻事件，都是符合节目要求的。民生类节目现在的关注度很高，这样的事件报道能引起很强的关注度，广告效果会比较好。2.报纸广告投放半版，彩色活动现场广告主题：热烈庆祝建发·宝湖湾顺利动工1）横幅广告2）轻气球广告3）宣传单广告4）现场看板广告五、活动预算：序号物品及人员单价／元数量总价／元1空飘2彩旗3音响设备4礼炮5礼仪小姐6主持人7邀请费用8报纸广告费9广播广告费用10宣传单／现场看板5.销售策略正式入市前发布陈建斌代言撬动市场，塑造高端市场形象，只打广告不急出售，营造一种非凡稀缺的公众认知，花大力气进行景观的建设，景观需要先行开发，才能体现品质带动项目销售。正式入市前发布陈建斌代言撬动市场，塑造高端市场形象，只打广告不急出售，营造一种非凡稀缺的公众认知，花大力气进行景观的建设，景观需要先行开发，才能体现品质带动项目销售。蓄水期：1）解答电话访问客户的疑问。2）向来电客户介绍宝湖湾的情况和卖点。3）在潜在客户中发放项目楼书，三折页。4）对实地看楼盘的客户，讲项目居住的优越，机遇可遇不可求，筛选意向认购客户，收定金放筹排号，为开盘准备成交客户，不断跟踪回访有意客户，巩固已有客户。5）5）要先整洁封装楼盘，开始培育整体景观。高端楼盘要做到花园工地。6）售楼处边上的停车场要抢工建好，方便客户停车，也增强售楼处的形象。Ⅱ.宝湖湾开盘期（09.3——09.5）1.主导思想：营造宝湖湾旺销的势头，加速销售进度，将项目优势和卖点深入人心。2.广告策略：浓重笔墨的力量描述宝湖湾的核心，用凝练明了的点睛之笔来表达，效果更好。开盘前两周发布：建发·宝湖湾银川首家明星级水岸生活即将盛大开盘，敬请期待！开盘和后两周发布：居住的明星只在湖岸第一排，宝湖湾——优越不容错过3.广告投放计划在第一期广告投放结束后，我们需要观察市场的反应，根据以往的经验，户外广告如果频繁的更换画面不利于受众记忆。所以，第二期广告以报纸广告，电视广告为主。3.1报纸广告：1）平面广告时间日期报社版面3月2日周一新消息报整版3月4日周二银川晚报整版3月9日周一新信息报头版3月12日周四现代生活报整版3月18日周三新消息报整版3月23日周一银川晚报整版3月26日周四银川晚报半版4月2日周四新消息报整版4月6日周一新消息报半版4月14日周二银川晚报整版4月22日周三新消息报整版4月28日周二现代生活报整版5月6日周三银川晚报半版5月11日周一新信息报头版2）软文软文主要介绍明星楼盘的优越性，项目片区生态开发，让受众从侧面了解项目。时间：3月2、9、16日周一投放新消息报，4月4、16、26日投放银川晚报。3.2电视广告在有线TV精品回放频道《乔家大院》剧前，投放以“抢占湖岸第一排”为主题的电视画面，与报纸广告形成统一。在有线TV精品回放频道《乔家大院》剧前，投放以“抢占湖岸第一排”为主题的电视画面，与报纸广告形成统一。3.3纯净水桶广告联系送水公司，特意在送往政府机构的水桶上，粘贴胶印环桶广告塑纸5000张。3.4手机短信通过筛选号段，选择一些有效客户，覆盖面比较广，速度比较快。计划10万条。内容：第二期的广告是前期广告的跟进，发布陈建斌银川代理楼盘的新闻，吸引人们更直接的了解建发·宝湖湾这个项目，包括环境和品质。4.策划活动公关活动之二建发·宝湖湾开盘策划案一、活动策划：活动时间：4月5日地点：建发·宝湖湾售楼处参加人员：有关领导，陈建斌，媒体，销售人员，目标客户，各界朋友活动细节：1.活动前期通过报纸广告、户外广告及其它媒体向大众告知开盘信息，以吸引更多的目标受众前来参与；2.活动日当天邀请陈建斌献唱一曲后，为大家介绍项目，谈谈自己的居住理想。邀请陈建斌献唱一曲后，为大家介绍项目，谈谈自己的居住理想。A在售楼处门口安排六名迎宾小姐，并向进入售楼处的来宾派发宣传书签卡；B活动日当天，售楼处的电视循环播放专门制作的建发·宝湖湾宣传片C安排数名专业销售人员进行现场推销，解答顾客疑问；D在开盘活动尾声，安排有自助餐点，与某清真餐厅合作，自助餐的形式，以冷盘，面点为主，配有饮料若干，出于卫生和便利的考虑，餐具完全采用一次性的纸质环保餐具。E以10：1的比率，抽出10位获赠2500元婚纱照的业主。F此次开盘活动，配有专车接送有需要的目标顾客。预约热线：7802099，78020883.活动礼品为来宾准备精美礼品包，手提袋中包括印有建发·宝湖湾标识的马克杯一个，建发·宝湖湾宣传光盘一张，精美折页一份；二、预期达到的效果：通过开盘集中地面对面式营销，通过一系列细致，优秀的策划，使目标客群增加了对楼盘的信任，在售楼处内，明星效应形成热烈的场面，大大刺激了客户的购买通过开盘集中地面对面式营销，通过一系列细致，优秀的策划，使目标客群增加了对楼盘的信任，在售楼处内，明星效应形成热烈的场面，大大刺激了客户的购买冲动；专业的售楼员介绍使得消费者再没有疑虑，加之良好营销策略的执行和楼盘自身的优势，带动开盘热销势在必得。三、开盘活动广告安排：1.在新消息报投放开盘活动图片上整版开盘活动现场照片，让更多的目标受众感受到项目的热度，吸引更多的人来电咨询项目或实地看房。2.有线电视投放开盘短片以开机画面、有线TV精品回放栏目插播以及新闻报道的形式投放。3.DM直邮广告开盘前期制作建发·宝湖湾开盘活动的邀请卡，直接邮寄至政府机关，国有企业，大型私营企业，写字楼，明星楼盘会给受众留下深刻的印象，附之精彩，极具煽动性的广告制作建发·宝湖湾开盘活动的邀请卡，直接邮寄至政府机关，国有企业，大型私营企业，写字楼，明星楼盘会给受众留下深刻的印象，附之精彩，极具煽动性的广告语会令有意向买房的目标客户蠢蠢欲动。开盘之后再将开盘盛况制作成精美画册，邮寄至政府机关，国有企业，大型私营企业，写字楼，让阅者加深本项目的印象，和本项目的真实实力。4.建发·宝湖湾VI广告开盘当日，在售楼处到处都满布着关于建发·宝湖湾的标识广告，小到信纸，名片，大到外立面，指示牌，轰炸式的广告足以令受众对项目记忆深刻。5.销售策略1）开盘解筹放号时，拿出三套好房子现场由陈建斌主持起拍，调动情绪推动现场抢购氛围高涨，巧妙将这种势头保持转移至整个项目。1）开盘解筹放号时，拿出三套好房子现场由陈建斌主持起拍，调动情绪推动现场抢购氛围高涨，巧妙将这种势头保持转移至整个项目。客户只要电话预约，看房专车即可在新城范围内接送看房客户。2）1期组团三个物业类型销售70%后，视市场情况与客户积累程度，来决定启动和2）1期组团三个物业类型销售70%后，视市场情况与客户积累程度，来决定启动和制定2期的销售节奏。炒作2期楼王是个工作重点。3）区别化推售B4、B8号楼B4、B8在B组团中，宁静安适，视野开阔，可塑造为压轴精品，营造组团内差异化定价。B4、B8在B组团中，宁静安适，视野开阔，可塑造为压轴精品，营造组团内差异化定价。4）送2500元婚纱照（或艺术照）公关活动之三集体婚纱照拍摄（活动）策划案一、活动目的：本活动鉴于选择平层户型的消费者为主要客户群，多为婚房和中年换房，所以建发·宝湖湾特别与银川知名婚纱影楼合作，举行“买新房，送婚照”优惠活动塑造品牌个性，为入园结婚的新人策划一场集体婚礼请陈建斌做司仪，为宝湖湾再造声势促进销售。本活动鉴于选择平层户型的消费者为主要客户群，多为婚房和中年换房，所以建发·宝湖湾特别与银川知名婚纱影楼合作，举行“买新房，送婚照”优惠活动塑造品牌个性，为入园结婚的新人策划一场集体婚礼请陈建斌做司仪，为宝湖湾再造声势促进销售。活动期间购买宝湖湾平层的业主，经10：1抽奖胜出者均可另外获得2500元的精美婚纱照一套。中年夫妻也可用补偿婚纱照，重温甜蜜感受。二、活动策划：活动时间：热销阶段活动对象：购买平层的消费者活动主题：登上幸福彼岸，建发·宝湖湾送你永恒瞬间活动细则：1.购买相应户型之后，消费者会得到一张价值2500元的婚纱影楼VIP贵宾卡。2.持本张贵宾卡可在任意预约时间内在婚纱影楼进行等价位的室内拍摄。3.如要进行室外拍摄，需参照建发·宝湖湾特别为您策划的集体婚纱照外景拍摄活动。A拍摄地点定于建发·宝湖湾周边美丽的宝湖畔B拍摄期间的一切细节均有婚纱影楼负责C选择外景拍摄的顾客，需进行提前预约，以便统筹安排。D外景拍摄区内，进行一定的建发·宝湖湾的广告宣传布置。4.如另有需要，可凭VIP卡在影楼对换成相应价位的艺术照（只限于室内拍摄）。5.影集制作完成后，在影集的内页封一处与底页处分别印有此次活动的广告语和宝湖湾标识。（采用粘贴形式）6.将影集光盘用建发·宝湖湾专门的光盘袋包装。7.为业主新人举办一场集体婚礼，陈建斌主持婚庆。此活动并大幅广告炒作。三、预期活动效果：1.活动的声势和特色吸引更多人群的关注，新颖实用的促销手段，刺激有意向客户下定决心进行购买。4.体验者通过他们的口头传播，增加建发·宝湖湾品牌的美誉度。Ⅲ.宝湖湾持续期（09.6——09.7）1.主导思想从不同角度深入讲述宝湖湾生活，在栖居情感上、建筑数据理性上抓住客户。2.广告策略分篇讲述宝湖湾，讲湖泊生活，庭院生活、下跃生活、阁楼生活，邻里生活等，展现一个立体鲜活的社区样貌。主题：师法自然，湖院城府一建发·宝湖湾——稀贵真自然建发·宝湖湾，国际风情景观社区，300000㎡天然湖泊，宽阔舒畅的楼间距布局，追求田园地域特点的阳光、清澈，大开窗的建筑特色和室内半开放的格局，将西方建筑美学与江南古韵做一次完美结合。在林网、湖泊、花鸟的优美与灵气之间，代言写意生活。二建发·宝湖湾——国际风情建筑简约明快的国际都市化的建筑立面风格，紧紧吸引住沸腾的心绪，明朗热烈的色调，靓丽时尚倡引潮流，只一眼，打开心中期许已久的梦，相熟的感动开始恋醉。意境想像多一点，CORLOR多一点！三建发·宝湖湾——园林晨曲唤醒我清脆婉转的鸟鸣，潺潺流动的园溪，随风淡淡的花香，人们的欢声笑语……悦耳动听的园林晨曲，将我从酣睡中唤醒，开启一天的阳光之旅，不再用闹钟来报时，把它扔的远远的！宝湖湾动静交合的景观曲线，勾勒情趣园林，绿化达38%，人均绿化面积25.69㎡，步移景换，亲切自然。多种景观树木与花草错落组合、疏密有致，与动人水体景观一起，创造出清新怡人环境！3.广告投放计划此阶段广告以报广为主，促销折页为辅。3.1报纸广告：1）平面广告时间日期报社版面6月1日周一新消息报半版6月8日周一银川晚报半版6月11日周四现代生活报头版6月22日周一新消息报头版6月29日周一新知讯报整版7月6日周一银川晚报半版7月14日周二华兴时报整版7月22日周三新消息报半版7月29日周三银川晚报半版2）软文进一步说明该项目的配套和环境，讲述社区生活，景观对业主生活的益处，两个小广场带给父母和孩子的快乐，购物休闲的便利等。时间：6月4、18、25日投放新消息报，7月11、21、27日投放银川晚报。在新消息和晚报上投放《宝湖湾业主财富论坛》活动报道软文。4.策划活动宝湖湾业主财富论坛1）活动目的这个阶段到了宝湖湾销售中期，市民关注率有所下降，但此阶段是项目承上启下的关键时刻，接着就要推售4栋小高层，需要继续引导社会关注宝湖湾，借陈建斌与各主业讨论晋商精神与当下的经营之道，引发工商阶层更多人士关注，加深意向客户职业认同；激发客户对宝湖湾情感，引导买房。这个阶段到了宝湖湾销售中期，市民关注率有所下降，但此阶段是项目承上启下的关键时刻，接着就要推售4栋小高层，需要继续引导社会关注宝湖湾，借陈建斌与各主业讨论晋商精神与当下的经营之道，引发工商阶层更多人士关注，加深意向客户职业认同；激发客户对宝湖湾情感，引导买房。2）活动包装联合银川电视台，举办《宝湖湾业主财富论坛》，并邀各界嘉宾济济一堂谈晋商精神，穿插各位业主的经营故事现身说法，类似电视谈话栏目的包装。3）活动嘉宾活动邀请陈建斌、工商业主、企业家协会、大学教授、住房保障局、规划局、传媒。内容：谈晋商发展历史，宁夏商界借鉴意义，工商业主对晋商的认识，业主经营经验交流共享。地点：宝湖现场搭台4）预期达到的效果通过优秀的公关活动提升项目品牌力和美誉度。炒起一定的社会舆论，大幅提高了项目定位客户的广告到达率，激发客户主动了解宝湖湾，促进建发·宝湖湾中期的销售热度。5.销售策略1）炒作楼王，整体提升小高层的市场地位，推动D1三栋小高层的销售。2）三栋小高层都是两层一户的户型，在银川是首创模式，单独提出包装推售。Ⅳ.小高层开盘（09.8——09.10）1.主导思想此时，宝湖湾的销售已经进入平稳期，前期大量广告的投放使受众对项目的印象产生了一定的疲倦感，所以，我们将借助三期小高层的开盘，为了再度激活市场。2.广告策略当小高层住宅抢占市场客户资源时，长兴花园等多层楼盘将成为有力竞争楼盘，我们当小高层住宅抢占市场客户资源时，长兴花园等多层楼盘将成为有力竞争楼盘，我们建议以通过自身产品力，和独特居住理念，独特生活主张，来赢得市场客户。案名：新贵国度城市新贵的幸福人生宝湖湾·新贵国度创意人生的建筑，演绎自己的贵族品位3.广告投放计划1）报纸广告：时间日期报社版面8月3日周一新消息报半版8月10日周一银川晚报半版8月19日周三现代生活报半版8月24日周一新消息报整版8月31日周一新知讯报整版9月2日周二银川晚报半版9月8日周二银川晚报半版9月15日周二现代生活报整版9月21日周一新消息报半版9月28日周一银川晚报半版月份频次新消息报银川晚报现代生活报新知讯报10月1版/周2个半版1个半版1个整版11月1版/周1个半版1个半版1个半版1个整版2）软文讲述年轻人聚集的社区生活，对业主生活的益处，两块运动场地，4个小型运动场，带给情侣、年轻夫妇的快乐。时间：9月4、18、25日投放新消息报，10月11、21、27日投放银川晚报。在新消息和晚报上投放《宝湖时尚艺术行》活动报道软文。4.策划活动城南居家激情时尚行1）活动目的针对的目标客群市场是婚房、中年置业。利用生动的影像契合目标客群的价值认知，共同的生活喜好会产生共鸣，激发客户对宝湖湾的生活的向往，引导买房。针对的目标客群市场是婚房、中年置业。利用生动的影像契合目标客群的价值认知，共同的生活喜好会产生共鸣，激发客户对宝湖湾的生活的向往，引导买房。2）活动包装邀请宁夏画报，作一期《城南居家时尚行》，邀请一队模特和几位创作性摄影家，在宝湖拍摄高尚水景居住的灵性之美，潇洒飘逸。3）活动人物商业摄影家、时尚模特地点：宝湖、样板间、运动场内容：居家生活，游乐购物；游戏、赏水、散步，看书，时尚模特时尚靓装：情侣互挽，在朝阳下，夕阳里，柳堤上，水塘边漫步，清唱，飒爽舞动；滨湖水榭全家人漫步，还有狗狗；脱下西装在花园里修剪；入户花园中看书4）预期达到的效果引发同龄人和相同生活愿望的客群，情感上的共鸣，促进建发·宝湖湾小户型高层的销售热度。5.销售策略首先销售中间产品D2-5、D2-6，打开小高层销售局面，然后提价销售D2-7、D2-8临湖小高层珍藏精品，将销售热度推向高潮，再以临湖精品的高价对比D2-3价格，用高价对比将D2-3带动售罄。首先销售中间产品D2-5、D2-6，打开小高层销售局面，然后提价销售D2-7、D2-8临湖小高层珍藏精品，将销售热度推向高潮，再以临湖精品的高价对比D2-3价格，用高价对比将D2-3带动售罄。1）促销折页将项目居住方式和主要四个卖点，直接传递给潜在业主，通过前面大量的传播，项目已有了一定的知名度，此时加强的就是促销手段，给些相对优惠的销售政策。时间：9月20日之后开始派发折页到目标客户手中。2）本阶段是促销方法频出的时期，销售人员当在步行街，商场，写字楼派送宝湖湾促销楼书和折页。3）此活动带来来电量将激增，销售人员要准确把握客户心理，及时解答各种疑问，适时给予优惠政策引导，邀请实地看房体验宝湖湾的生活环境，努力促成签单。Ⅴ.花园洋房开盘（09.11——2010.2）1.主导思想这个阶段，宝湖湾的知名度已是家喻户晓，销售将逐步放缓，客户对于宝湖湾的居住价值，将会与其他竞争楼盘作更深入的比较，客户群的态度将更成熟，此阶段主要是前期积累客户的回访，主做预约客户实地亲情体验买房。2.广告策略银川与宝湖湾花园洋房类似的项目，就是北塔湖区项目，尤其是观湖1号，双方产品极其相似，一定要差异化营销避开同质竞争，产品上建议做成情景花园洋房，湖景上银川与宝湖湾花园洋房类似的项目，就是北塔湖区项目，尤其是观湖1号，双方产品极其相似，一定要差异化营销避开同质竞争，产品上建议做成情景花园洋房，湖景上宝湖规划是商务休闲，北塔湖是复古文化休闲，这就是差异卖点，另外观湖1号已经在销售，到09年末已是尾盘或清盘，将来不存在真正意义的竞争。案名：新贵国度宝湖湾·湖院花园洋房城市贵族的生活印象内容：（做宝湖湾花园洋房生活的精致美文，投放报端，引发高端客群对高端生活的共鸣）3.广告投放计划1）报纸广告：月份频次新消息报银川晚报现代生活报新知讯报11月1版/周2个半版1个半版1个整版12月1版/周1个半版1个半版1个半版1个整版2010.11版/周2个半版1个半版1个整版2010.21版/周1个半版1个半版1个半版1个整版2）软文此阶段应该大量出宝湖湾业主生活片段的软文，增加客户对宝湖湾生活的感性认识。时间：11、12月4、18、25日投放新消息报，1、2月11、21、27日投放银川晚报。4.策划活动“精彩人生”业主故事征集让大家彼此认知花园洋房的客户面貌，熟悉未来邻居的趣味，使客户们认识到邻居们都是人生中不能错过的际遇，通过本活动炒作，增加媒体的关注度，加大销售速度。让大家彼此认知花园洋房的客户面貌，熟悉未来邻居的趣味，使客户们认识到邻居们都是人生中不能错过的际遇，通过本活动炒作，增加媒体的关注度，加大销售速度。花园洋房的客户，一般都是成功商人、高官、企业高管等，他们都有自己的精彩人生，创业故事等，请出有意愿的客户讲出他的事业故事，以售房优惠折扣作为回报。“精彩人生”作为楼书画报的一部分，如果在看房客户中引发共鸣后，可以考虑举办业主聚会，彼此交流人生故事，将活动影响面最大化推动客户积累。5.销售策略给花园洋房版块，加道80cm蔷薇栅栏，突显尊贵不凡的境域。给花园洋房版块，加道80cm蔷薇栅栏，突显尊贵不凡的境域。Ⅵ.宝湖湾尾盘（2010.3）1.公寓案名：青蓝公寓星级酒店享受宝湖湾·青蓝公寓城南上层，名门尊崇席位五、方案预算六、附件平面样稿DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"20:24DATE\@"HH:mm:ss"20:24:25TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h时m分"20时24分TIME\@"h时m分s秒"20时24分25秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"8:24:25PMDATE\@"HH:mm:ss"20:24:25TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"20:24:25附录资料：不需要的可以自行删除实用powerpoint技巧总结一大群与会人员正襟危坐，你豪情满怀地进行着某个新产品的演示或介绍，却不小心由于鼠标左键的误操作导致幻灯片跳到了本不应该出现的位置，或者本应按下鼠标左键切换到下一张，却由于按下了右键而出现一个快捷菜单。不用担心，只要进行小小的设置，就可以将这些烦人的问题统统搞定。

从任务窗格中打开“幻灯片切换”，将换片方式小节中的“单击鼠标时”和“每隔”两个复选项全部去除，然后将这个设置应用于所有幻灯片，以后切换到下一张或上一张，只有通过键盘上的方向键才能进行操作。至于另外一个问题，解决的办法也很简单，从“工具”菜单下打开“选项→视图”窗口，取消“幻灯片放映”小节上的“右键单击快捷菜单”复选框即可。■在演示文稿内复制幻灯片要复制演示文稿中的幻灯片，请先在普通视图的“大纲”或“幻灯片”选项中，选择要复制的幻灯片。如果希望按顺序选取多张幻灯片，请在单击时按键；若不按顺序选取幻灯片，请在单击时按键。然后在“插入”菜单上，单击“幻灯片副本”，或者直接按下“”组合键，则选中的幻灯片将直接以插入方式复制到选定的幻灯片之后。■自动黑屏在用展示课件的时候，有时需要学生自己看书讨论，这时为了避免屏幕上的图片影响学生的学习注意力可以按一下“”键，此时屏幕黑屏。学生自学完成后再接一下“”键即可恢复正常。按“”键也会产生类似的效果。■将幻灯片发送到文档、在中打开演示文稿，然后在“文件”菜单上，指向“发送”，再单击“”。、在“将幻灯片添加到文档”之下，如果要将幻灯片嵌入文档，请单击“粘贴”；如果要将幻灯片链接到文档，请单击“粘贴链接”。如果链接文件，那么在中编辑这些文件时，它们也会在文档中更新。、单击“确定”按钮。此时，系统将新建一个文档，并将演示文稿复制到该文档中。如果未启动，则系统会自动启动。■让幻灯片自动播放要让的幻灯片自动播放，只需要在播放时右键点击这个文稿，然后在弹出的菜单中执行“显示”命令即可，或者在打开文稿前将该文件的扩展名从改为后再双击它即可。这样一来就避免了每次都要先打开这个文件才能进行播放所带来的不便和繁琐。■增加的“后悔药”在使用编辑演示文稿时，如果操作错误，那么只要单击工具栏中的“撤消”按钮，即可恢复到操作前的状态。然而，默认情况下最多只能够恢复最近的次操作。其实，允许用户最多可以“反悔”次，但需要用户事先进行如下设置：在“工具－选项”，击“编辑”选项卡，将“最多可取消操作数”改为“”，确定。■中的自动缩略图效果你相信用一张幻灯片就可以实现多张图片的演示吗？而且单击后能实现自动放大的效果，再次单击后还原。其方法是：新建一个演示文稿，单击“插入”菜单中的“对象”命令，选择“演示文稿”，在插入的演示文稿对象中插入一幅图片，将图片的大小改为演示文稿的大小，退出该对象的编辑状态，将它缩小到合适的大小，按键演示一下看看，是不是符合您的要求了？接下来，只须复制这个插入的演示文稿对象，更改其中的图片，并排列它们之间的位置就可以了。■快速灵活改变图片颜色利用制作演示文稿课件，插入漂亮的剪贴画会为课件增色不少。可并不是所有的剪贴画都符合我们的要求，剪贴画的颜色搭配时常不合理。这时我们右键点击该剪贴画选择“显示‘图片’工具栏”选项（如果图片工具栏已经自动显示出来则无需此操作），然后点击“图片”工具栏上的“图片重新着色”按钮，在随后出现的对话框中便可任意改变图片中的颜色。■为添加公司用为公司做演示文稿时，最好第一页都加上公司的，这样可以间接地为公司做免费广告。执行“视图－母版－幻灯片母版”命令，在“幻灯片母版视图”中，将放在合适的位置上，关闭母版视图返回到普通视图后，就可以看到在每一页加上了，而且在普通视图上也无法改动它了。■“保存”特殊字体为了获得好的效果，人们通常会在幻灯片中使用一些非常漂亮的字体，可是将幻灯片拷贝到演示现场进行播放时，这些字体变成了普通字体，甚至还因字体而导致格式变得不整齐，严重影响演示效果。在中，执行“文件－另存为”，在对话框中点击“工具”按钮，在下拉菜单中选择“保存选项”，在弹出其对话框中选中“嵌入字体”项，然后根据需要选择“只嵌入所用字符”或“嵌入所有字符”项，最后点击“确定”按钮保存该文件即可。■利用组合键生成内容简介我们在用制作演示文稿时，通常都会将后面几个幻灯片的标题集合起来，把它们作为内容简介列在首张或第二张幻灯片中，让文稿看起来更加直观。如果是用复制粘贴来完成这一操作，实在有点麻烦，其实最快速的方法就是先选择多张幻灯片，接着按下即可。■演示文稿中的图片随时更新在制作演示文稿中，如果想要在其中插入图片，执行“插入－图片－来自文件”，然后打开“插入图片”窗口插入相应图片。其实当我们选择好想要插入的图片后，可以点击窗口右侧的“插入”按钮，在出现的下拉列表中选“链接文件”项，点击确定。这样一来，往后只要在系统中对插入图片进行了修改，那么在演示文稿中的图片也会自动更新，免除了重复修改的麻烦