商铺租金调研方案

商铺租金调研方案商铺租金调研方案一、方案背景1、项目商铺产品去化缓慢：由于项目商铺去化缓慢，而且余货多为二楼内铺，去化难度较大；2、制定相应的商铺促销策略：根据市场调研的租金数据，并结合各项目的营销手段，制定针对性的促销策略。

二、本体分析项目商业总面积约1.4万㎡，分为3层商业体量，商业建筑为临街高层商铺、局部负二层内铺。围绕小区北面、西面为主，为本项目小区底商。总户数为189户，目前已经销控115套，剩余74套未售，而且余货主要集中在一、二楼难去化内铺。

一层商铺：总商业面积最大楼层，商业建面约9500㎡，未来是本项目的商业主要区域，共120户，主要面积段在20-120㎡，也有少量的200㎡以上的，临街商铺的昭示性比较好，但是内铺较多，人流动线有一定缺陷；二层商铺：总商业面积约3000㎡，共46户，主要面积段为20-120㎡。但是二楼商铺全为内铺，并且购物人流设计动线存在一定的不合理，导致去化速度受阻；三楼商铺：总商业面积约1500㎡，共23户，主要面积段为30-120㎡。整体铺位临街，昭示性较好，为小区出入口，能一定程度带动消费人群。

三、商圈及项目商铺租金调研分析1、凤岗商圈分布凤岗商圈分布较为集中，大致分为凤岗中心商圈、雁田商圈以及官井头商圈三大商圈，其中凤岗中心商圈以永盛大街片区为主，雁田商圈以黄河百货片区为主，而官井头商圈则

以大运城邦片区为主。

2、凤岗中心片区1）商圈租金凤岗中心片区商业主要集中在永盛大街，以沿街商业为主，形成较成熟的三大集中商业体财富新地、新高购物广场、黄河百货，是凤岗业态分布最为多元化，商业氛围浓郁，人流量大，进展最成熟的商圈。除集中商业外，永盛大街、凤深大道、永盛北路以街铺为主，经营业态侧重不同，主要业态包括服装、餐饮、手机通讯、美容美发、药店以及建材家私等中低端业态。

在租金水平方面，以永盛大街靠财富新地段租金最高，整体250-350元/㎡/月；个别位置好的位置，如永盛大街临近凤深大道的店铺租金，最高的超过500元/㎡/月，主要为手机产品为主；商业体的租金层差也比较明显，一楼租金普遍超过100元/㎡/月。整体的出租率也在70%以上，商业氛围良好。

区域平均租金（元//㎡//月）出租率主营业态一层二层三层财富新地广场200-35080-12040-50一层、二层90%左右；三层60%服装、通讯、餐饮、超市新高购物广场150-24060-11030-60整体出租率约70-80%服装、餐饮、超市、通讯黄河百货100-15050-8030整体出租率70%左右家电、服装、化妆品、超市永盛大街250-50080-150——一层出租率90%以上二层约80%左右服装、通讯、餐饮、婚纱摄影、超市、珠宝等永盛北路200-300————整体约90%左右便利店、水果店、餐饮、休闲饮品、地产中介等金凤路100-150————整体约70%左右服装、童装、美容SPA、培训机构、地产中介等凤深大道100-120————整体约75%灯饰、家装建材、家私2）住宅底商租金锦龙又一城：目前锦龙又一城一期的商铺还没对外出售或者出租，商铺只是做了简单的包装。而二期的底商已经有部分商铺出租了，但是整体出租率不高。在租金方面，靠凤深大道的铺位租金比较高，超过200元/㎡/月，但是目前仅有3家商铺开业；而内街铺位则较低，较好的转角位置仅为130元/㎡/月，其他一般为100元/㎡/月。

项目店铺位置租金出租率主要业态锦龙又一城外街（靠临凤深大道）200-25040%目前仅有乐有家中介、东莞证券、星火教育等入驻。

内街（靠金凤路）100-13070%餐饮、地产中介、美容美发财富新地花园：商铺主要分布在金凤路和永盛北路，但是租金差距十分明显。在金凤路临街商铺租金普遍在100元/㎡/月左右，内街铺则为约70元/㎡/月，而临近永盛北路的面包店租金为180元/㎡/月。而永盛北路临街商铺整体租金在200-300元/㎡㎡/月，均有二层使用，主要看位置和面积，在小区出入口的商铺租金较高，接近300元/㎡/月；而内街铺租金则较低，最低为80元/㎡/月。

项目店铺位置租金出租率主要业态财富新地花园外街（靠金凤路）100-180100%餐饮、美容、地产中介内街（靠金凤路）70-80100%服装、美容外街（靠永盛北路）200-300100%餐饮、服装、地产中介、手机通讯、美容内街（靠永盛北路）80-150100%餐饮

卧龙山1号：商铺主要分布在永盛北路临街铺位，周边竹塘商住小区以及永和公寓，整体的人流量也是比较多的，而且又临近永盛北路，因此租金水平还是比较高的，整体在150-200元/㎡/月之间。其中靠路口端头的仟福粥点租金接近200元/㎡/月，因为旁边有一块空地可以做停车场，而靠近小区门口的便利店和超市，租金为180元/㎡/月，其他位置铺位租金为150元/㎡/月左右。目前有铺位招租，150㎡，电话联系过，总价25000元/月，也就是160元/㎡/月。

项目店铺位置租金出租率主要业态卧龙山1号路口端头位置200100%餐饮（仟福粥点）出入口两边180100%便利店、超市其他一般位置150-15095%地产中介、美容美发、餐饮、超市祥利上城：目前只有一期和二期的商铺已经运营，四期的商业还没对外出售或出租，

整体的商业体量不大。一期的商业均在小区里面，不到10个铺位，主要服务社区业主，因此租金比较低，约70元/㎡/月左右。而二期商铺则临近永盛大街末端，大约20个铺位，而且没有出入口，人流量非常少，目前也有几个空铺位，在租金方面，整体在100元/㎡/月左右，而最末端的便利店租金为80元/㎡/月。

项目店铺位置租金出租率主要业态祥利上城（一期、二期）小区内铺6060%餐饮、便利店外街（靠永盛大道）80-10070%地产中介、餐饮、便利店永盛1号：项目规模比较小，因此整体消费群体还是较少的，还有吸引周边居民消费。商铺主要分布在永盛大街边上，也有一边内街铺。外街铺出租率较高，基本都出租了，但是内街铺较低。在租金方面，外街铺租金整体在100元/㎡/月，各位置都差不多，而内街铺则60元/㎡/月，仅有两家地产中介租用。

项目店铺位置租金出租率主要业态永盛1号内街铺6040%地产中介外街（靠永盛大道）100100%地产中介、餐饮、便利店、名车店

3、官井头片区官井头片区商业主要大运城邦社区群以及周边的社区形成一个相对成熟的商圈，其中最主要的就是大运城邦商圈，依托大运城邦社区群资源及社区商圈带动，整体的商业气氛比较好。随着社区的不断成熟以及吸引龙岗附近人群，人流量还是比较大，整体经营状况良好，逐渐形成比较成熟的商圈。以益田假日天地为例，商业广场品牌商家众多，主力店为华润万家超市、H&M、麦当劳、中影国际影城等，整体档次较高，属于中高端购物中心；商场业态主要以服装、餐饮、影院、超市为主，其次为美容护理、家居生活、健身娱乐；而其他商业主要以住宅底商为主，以餐饮、美容美发、地产中介为主，整体消费群体主要依靠社区的业主。

在租金水平方面，以益田假日天地的租金最高，整体100-400元/㎡/月，其中一楼部分铺位租金超过450元/㎡/月。而且较多品牌商家，承租能力较高。而附近的住宅底商的租金则较低，而且出租率也比较低，仅有60%左右，主要为一些餐饮店或者小商店，承租能力较低，租金的溢价水平受到限制。

区域平均租金（元//㎡//月）出租率主营业态一层二层三层益田假日天地250-400150-300100-150整体出租率超过90%服装、餐饮、影院、超市、家居、健身娱乐大运城邦一期100-200整体出租率约60-70%餐饮、超市、养生名流印象花园80-140整体出租率60%左右地产中介，美容美发、餐饮

4、雁田片区雁田片区商业则比较集中，主要在怡安中路黄河百货商圈，其他则多为住宅底商，整体的商业规划相对其他两个片区还比较差。业态丰富但是比较低端，主要以低端服装、餐饮、超市以及生活用品为主，满足周边的基本生活消费。而消费群体则为工业区员工、附近居民以及社区的业主，整体商业氛围一般，商业档次偏中低端的水平。而该片区住宅（如蓝山锦湾、水岸豪门、恒大绿洲、金桂华府等）底商环境一般，业态比较混乱，多以餐饮、便利店、地产中介为主，整体商业品质较低。

在租金水平方面，整体租金相对还是较低的，商业业态都偏中低档次，商家的承租能力较低。以黄河百货商圈附近的租金相对较高，一层的租金达到150-2500元/㎡/月，周边临街商铺都接近200元/㎡/月，可以看出人流量决定租金的水平。而该片区的住宅底商租金整体较低，最高也仅有140元/㎡/月，普遍在70-90元左右，而且业态也是偏中低黄河百货商圈水岸豪门蓝山锦湾三正瑞士半山

端的。

区域平均租金（元//㎡//月）出租率主营业态一层二层三层水岸豪门80-120东南面出租率约80%，内铺出租率50%。

西面为建材和地产为主，东南面以餐饮为主蓝山锦湾100-140元目前出租率较高，约85%快速消费类及餐饮为主金桂华府70-90整体出租率约60%以丰田车行为主，其余为快消类商铺为主；恒大绿洲70-1206月30日交楼，商铺陆续开业餐饮、小商铺为主四、租金建议根据上面的商圈及项目的租金调研数据，可以看出以核心商圈为中心，租金水平逐渐向外降低，而且人流量越密集的地段，租金水平就越高。比如永盛大街核心地段租金约250元以上，而附近的锦龙又一城仅为100元甚至更低。官井头片区的核心益田假日天地的租金在250-400元，而附近的名流印象花园的租金为80-140元，可以看出住宅底商的租金相对大型购物广场还是偏低的。

从图上可以看到，本项目距离永盛大街核心的直线距离为1.4公里，而且项目周边没有能够吸引人流量的，整体商业氛