华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店可行性报告东曌

Huatian

LihuInternationalGolfandHotSpringResortHotelRenovationProjectMarketandEconomicFeasibilityStudies报告人：华田置业日期：2012年6月30日1华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店改造可行性研究报告1.行政摘要

报告目的报告内容分析依据本报告的目的在于评估影响改造后重新定位的华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店的市场供需因素，这些因素将影响到该酒店及周边地区的住宿情况，报告同时评估业主委托管理酒店经济生存能力。此外，这项研究的目的在于为业主提供该酒店最可行的规模、设施、定位和商业模式的建议。详尽的可行性研究报告应包括酒店基地所在国家、城市及地区的国民经济、政治、旅游、地块及交通等概况进行赘述；鉴于本报告只供集团内部使用，加上集团领导对相关素材了如指掌，所以本报告在宏观经济方面的着墨并没有太多；但本报告中的财务数据推论已充分考虑该等因素。本报告的逻辑推论根据是建基于以下假设：原丽湖银湾大酒店将按照4星级标准进行翻新；业主拟以单体酒店方式自主经营；翻新后酒店于2013年1月1日投入营运；重新翻修和重新定位的丽湖银湾大酒店将具有400间客房和套房。项目区总体规划中的所有经营板块会相继落成；置业公司将会开展具影响力的广告宣传活动，而该等宣传活动的规模应与其它同类型旅游房地产项目相匹配；酒店于改造期保持营业状态。2

取用信息及研究方法酒店收支预测由优尼华盛国际于2010年提供的可行性研究报告中的数据已不合时宜，但所引用的行业标准及研究方法附合国际水平，该等范畴将被本报告套用；其他信息收集与分析工作均由酒店人员完成。优尼华盛国际的测算模块比较侧重由宏观经济着眼，推论翻新后酒店应获得的收益，为了更贴近实际情况，酒店运用了双模块测算方法，我们尝试以改造后酒店的微观经济及经营环境出发测算在最佳及最差假设下的收益，结果证明从宏观经济模块计算出来的收益与微观模块的计算结果差异不超过10％，经过验证本报告的收益预测存在实际操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的损益表。预测按照公历年，起于

2013年

1月

1日。根据我们参考众多国内外酒店的管理经验表明，本次收支预测具有市场可比性。根据改造工程概算数据估算，我们的分析表明，整个投资回收期为：

6年249日3损益表——10年收支预测，2013–22（人民币万元)

42.定安县概况地理位置经济数据区域人口定安县位于海南岛的中部偏东北，东经110°7′—110°31′，北纬19°13′—19°44′。东临文昌市，西接澄迈县，东南与琼海市毗邻，西南与屯昌县接壤，北隔南渡江与海口市琼山区相望;东西宽45.50公里，南北长68公里，疆界长251.50公里，全县面积1177.70平方公里。2011年，定安实现生产总值41.2亿元，是2006年18.7亿元的2.2倍，年均增长15.6%；全口径财政收入10.2亿元，是2006年1.4亿元的7.3倍，年均增长48.8%；地方一般预算收入3.7亿元，是2006年0.6亿元的6.2倍，年均增长43.9%；农民人均纯收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增长15.3%；城镇居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增长18.0%；社会固定资产投资五年累计完成79.1亿元，年均增长44.7%。行政辖区

辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹10个镇，3个国营农场，总人口34万,农业人口242801人，占总人口的71.12%。住有汉、苗、黎、回、白、布依、满、侗、瑶、土家、亻么老等族居民，汉、苗族为世居民族，分别占总人口97.93%、0.81%。其他少数民族主要分布在3个国营农场。2011年底，全县归侨侨眷及港澳属10602人；海外华侨华人及港澳同胞13649人，其中海外华侨华人12091人，主要分布在马来西亚、新加坡、美国、日本、澳大利亚等17个国家和地区。5

气候旅游气候舒适度评价境内地势南高北低，热带季风海洋性气候，阳光充足，雨量充沛，年均气温24℃，年均日照1880小时，低于全岛年均日照时数1700-2600mm的中间值。年均降水1953毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm计数，定安县降雨量略高于全省平均水平。根据2010年降雨日数统计，除琼中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日数(9.5d/a)排第3，雾日数(30.4d/a)排第4，日照时数排第17，大风日数排第10。本报告尝试以特吉旺气候舒适度指数对海南的旅游气候资源进行评价，即利用干球温度、湿球温度、有效温度和相对湿度4个指标，根据大多数人的感觉状况，把温度与湿度按指标合划分为11类，其符号和意义如以下图表所示。6海南岛2010年1—12月特吉旺气候舒适度指数7

交通状况旅游资源海南东环高速公路从定城镇东部穿过，境内路段32公里，仙沟、居丁、黄竹设有分道口。海榆东线、中线公路贯通全境，县级公路286条，“五纵五横”公路网络，四通八达，辐射全省各地，交通方便快捷。仙沟分道口离塔岭新行政办公楼0.6公里，县城北距省会海口市中心34公里、美兰机场40公里、海口火车站57公里，具有较佳的区位优势旅游资源丰富，风土气息浓郁。有古色古乡“百里百村”、南丽湖名胜风景区、文笔峰道家文化旅游区、海南热带飞禽世界、定阳古城（定城）、见龙塔、太史坊、八角殿、张岳崧故居、母瑞山革命根据地纪念园等，许多古建筑和革命纪念物被列为省、县级保护文物8

发展方向定安县游客住宿情况根据海南省委、省政府组织编制的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要-空间布局》，海口市、定安县、文昌及澄迈被列入“北部组团”，面积共7965平方公里，占海南岛面积23.37%。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。根据条件适度集中布局特色旅游项目，培育发展一批定时定址的节庆、会展活动和体育赛事。自2002年以来，定安县的游客人数几乎增加了两倍，增长强劲，在调研期间年均复合增长率为17%。2012年2月，定安县星级住宿设施接待了25200

人次(全省17个县市排行第8)，比去年同期增长7.69%;年累计接待49400人次(全省排行第8)，比去年同期增长6.01%。由于定安旅游知名度尚不很高、其地处内陆的地理位置以及目前尚处于早期旅游基础设施建设发展阶段，定安主要依靠国内旅游市场带动增长。93.市场分析供求分析供应分析竞争市场竞争酒店的供应对待改造酒店业绩有直接影响，反映了市场重要的供求关系。为评估一个酒店的竞争环境，我们采取了以下步骤：• 确定竞争酒店的设施供应，确定其对待改造酒店的直接和间接竞争力；• 确定额外的酒店房间是否在可预见的将来进入竞争市场；• 量化市场上待建酒店和现有酒店的房间数；• 了解每个竞争酒店的房价结构、入住率水平、市场定位和内部设施。鉴于定安地区酒店质量较低，现阶段该地区市场的可比性有限。我们对整个市场需求的理解基于我们的工作经验、对琼北区域高星级酒店的研究、优尼华盛国际于2010年提交报告中的资料及行业准则。下面描述了我们所认为现存的四星级酒店（翻新后）最有可比性的竞争酒店。我们假设现有酒店在翻新完毕后质量与提供的服务将大大改善，因此将我们的研究扩大到了南丽湖以外区域，包括海南岛东北部（海口至博鳌），这一区域将成为待改造酒店的竞争市场。根据我们对上述地区酒店入住率、房价结构、市场定位、品牌、位置、设施、声誉和质量的评估，我们确定了11个竞争对手。10这些竞争酒酒店概述如如下11市场表现与与概况上述香格里里拉酒店、、威斯汀酒酒店和万豪豪酒店在本本报告提交交期间尚未未开业，其其细分市场场比例是基基于其地理理位置、建建筑规模及及其基地附附近酒店数数据作合理理估计。为为评价竞争争酒店对待改造酒店店的竞争力，，它们的客客房数已被被加权计算算。竞争酒酒店总房间间加权数为为1201间。2007年至2012年，竞争市市场中酒店店入住率持持续上升，，于2012年达到顶峰峰51%。2008年，住宿需需求显著增增加。这主主要是由于于海南作为为中国冬季季度假胜地地日益普及及。随着入入住率的增增加，整个个市场平均均房价也持持续上涨，，于2012年达到顶峰峰人民币874元。虽然上上述事实表表明海南作作为国内及及入境旅客客的首选目目的地正在在日益普及及，需要强强调的是，，酒店业绩绩受到岛上上强大的季季节性模式式限制。同同时这些选选定的竞争争酒店日均均房价仍然然落后琼南南区域的品品牌滨海度度假胜地（（如三亚））。根据我我们与在市市场竞争中中酒店经营营者的谈话话发现，这这一业绩差差距将不会会在短时间间里缩小。。尽管如此此，由于本本区域的基基础设施将将陆续建成成，市场参参与者对提提升酒店房房价和入住住率表示乐乐观。以下简要介介绍我们认认为对待改改造酒店最最有竞争力力的酒店。。12海口喜来登登温泉度假假酒店海口观澜湖湖度假酒店店酒店位于海海口西海岸岸，距海口口市主要的的商业和购购物中心仅仅10分钟车程，，乘车至海海口美兰国国际机场需需40分钟，酒店店共提供1300平方米的会会议和宴会会设施，无无柱式设计计658平方米的五五洲宴会厅厅可最多容容纳630人，另外，，位于同一一层的207平方米华府府厅、5个大小空间间不等的会会议室和1个贵宾室。。作为海口““老牌”国国际品牌酒酒店，该酒酒店在每周周中期和淡淡季仍可吸吸引到企业业和政府需需求，使得得酒店在当当地竞争者者中的市场场表现位于于领先地位位。在我们们对酒店的的调研期间间，该酒店店硬件开始始呈现陈旧旧状态，软软件服务未未达该集团团应有的水水平。鉴于于其优越的的地理位置置、国际品品牌、设施施和市场结结构，我们们认为海口口喜来登温温泉度假酒酒店将对开开业后重新新定位的四四星级酒店店构成20%的竞争力。。酒店于2010年正式开业业，建筑群群包括楼高高十八层的的豪华度假假式酒店、、楼高九层层的酒店副副楼、楼高高三层的会会所、购物物广场、宴宴会场地，，康体中心心及温泉水水疗中心，，观澜湖海海口国际高高尔夫度假假村目前拥拥有三个18洞锦标级球球场。发展展商计划建建造多3家高星级酒酒店，分别别与万丽、、丽兹卡尔尔顿及万豪豪已签定合合作意向备备忘录，同同时在区域域内引进“兰桂坊”概念酒吧街街。我们认认为酒店将将对开业后后重新定位位的四星级级酒店构成成50%的竞争力。。13海南文华大大酒店海口香格里里拉大酒店店博鳌亚洲论论坛大酒店店酒店位于海海口市文华华路18号，处贸易易中心地段段，拥有包包括套房在在内的各类类客房共318间，酒店距距离两个国国际高尔夫夫球场仅15分钟车程，，距离机场场仅30分钟车程。。无柱式可可分隔的宴宴会大厅可可容纳10-800人，酒店拥拥4个不同风格格的餐饮点点；康娱设设施方面酒酒店提供室室内恒温游游泳池、室室外露天游游泳池、网网球场及两两个健身室室；桑拿浴浴、蒸汽浴浴、水力按按摩池、全全身保健及及足底按摩摩服务。我我们认为酒酒店将对开开业后重新新定位的四四星级酒店店构成25%的竞争力。。酒店位于海海口市西秀秀海岸暂定定客房单元元337间，预计2012年10月开业。我我们认为酒酒店将对开开业后重新新定位的四四星级酒店店构成10%的竞争力。。酒店位于海海南岛中东东部海岸的的东屿岛上上，距琼海海市东南大大约14公里，距海海口南边约约100公里。酒店店与博鳌亚亚洲国际会会议中心相相连，每年年一度的博博鳌亚洲论论坛在那里里开幕。酒酒店于2003年首次开业业，酒店及及会议中心心为中远集集团所有。。除了429间客房，酒酒店还拥有有丰富的休休闲设施，，包括游泳泳池、高尔尔夫球场、、水疗等休休闲设施。。酒店还设设有5间餐厅和和5个酒吧。14威斯汀酒店店天利万豪酒酒店博鳌金海岸岸温泉大酒酒店根据我们的的理解，在在会展活动动和其他活活动较少时时。酒店入入住率很低低。酒店房房间数较多多，来博鳌鳌访问的大大多是国内内游客，这这两个原因因是其入住住率较低的的主要理由由。在我们们调研期间间，酒店状状况良好。。鉴于酒店店的地理位位置、市场场定位和设设施组合，，我们认为为酒店将对对开业后重重新定位的的四星级酒酒店构成50%的竞争力。。酒店位于海海口外滩中中心暂定客客房单元370间，预计2012年12月开业。我我们认为酒酒店将对开开业后重新新定位的四四星级酒店店构成10%的竞争力。。酒店位于海海口国际会会展中心旁旁暂定客房房单元442间，预计2012年10月开业。我我们认为酒酒店将对开开业后重新新定位的四四星级酒店店构成15%的竞争力。。博鳌金海岸岸温泉大酒酒店位于万万泉河北岸岸（海口以以南约100公里），酒酒店于2000年开业，共共有336间客房和套套房。此外外还有5个餐饮供应应处和1,755平方米的会会议空间。。酒店处于于良好状态态。我们认认为酒店将将对开业后后重新定位位的四星级级酒店构成成30%的竞争力。。15海南新国宾宾馆海口新埠岛岛豪生大酒酒店海口明光海海航大酒店店海南新国宾宾馆东邻海海口喜来登登温泉度假假酒店。酒酒店于2002年开业，由由海航酒酒店集团负负责管理。。酒店共有有268间客房及套套房。酒店店具有海口口较全面的的会议设施施，同时拥拥有两家餐餐厅、一个个季节性户户外烧烤处处、一家大大堂酒廊以以及葡萄酒酒和雪茄吧吧，酒店处处一般状态态。我们认认为酒店将将对开业后后重新定位位的四星级级酒店构成成25%的竞争力。。海口新埠岛岛豪生大酒酒店坐落在在海口新埠埠岛南渡江江入海口处处，于2011年12月01日正式开业业，酒店整整体建筑面面积达46000平方米，其其中包括300间客房与套套房，酒店店距离海口口美兰机场场仅25分钟车程，，到海口市市商业区10分钟车程，，酒店拥有有6个餐餐厅厅与与酒酒吧吧，，无无柱柱式式大大宴宴会会厅厅面面积积达达820平米米、、空空高高8.5米。。酒酒店店还还有有水水疗疗中中心心、、桑桑拿拿中中心心、、健健身身中中心心、、儿儿童童中中心心、、棋棋牌牌室室、、茶茶室室、、海海边边户户外外泳泳池池、、温温泉泉泡泡池池等等设设施施设设备备。。我我们们认认为为酒酒店店将将对对开开业业后后重重新新定定位位的的四四星星级级酒酒店店构构成成25%的竞竞争争力力。。海口口明明光光海海航航大大酒酒店店座座落落于于龙龙昆昆南南路路与与南南海海大大道道交交汇汇处处，，距距离离海海口口美美兰兰国国际际机机场场仅仅20分钟钟的的车车程程。。酒酒店店楼楼高高188米，，共共48层。。酒酒店店设设有有客客房房331间、、公公寓寓616间（（套套））、、7套豪豪宅宅；；酒酒店店集集中中西西餐餐厅厅、、空空中中酒酒吧吧、、多多功功能能会会议议室室、、游游泳泳池池、、健健身身中中心心、、KTV、水水疗疗SPA以及及棋棋牌牌室室为为一一体体。。我我们们认认为为酒酒店店将将对对开开业业后后重重新新定定位位的的四四星星级级酒酒店店构构成成10%的竞竞争争力力。。16需求求分分析析我们们通通过过量量化化市市场场总总体体客客房房需需求求和和确确定定单单个个细细分分市市场场的的个个体体特特征征，，来来预预测测出出每每个个市市场场部部分分未未来来的的发发展展潜潜力力。。界定定市市场场领领域域的的短短暂暂住住宿宿需需求求主主要要由由以以下下四四个个市市场场产产生生。。细分分市市场场1会展展（（会会议议、、奖奖励励旅旅游游、、大大型型会会议议和和展展览览））细分分市市场场2团队队细分分市市场场3散客客细分分市市场场4商务务散散客客根据据我我们们的的实实地地考考察察、、区区域域分分析析和和对对当当地地酒酒店店市市场场的的了了解解，，我我们们预预计计，，在在2012年，，对对重重新新定定位位的的四四星星级级酒酒店店构构成成竞竞争争的的酒酒店店入入住住需需求求分分布布将将如如下下列列表表所所示示:17会展需求如上所述，，在2012年，竞争市市场的入住住需求主要要是来自会会展市场需需求，占37%，第2及第3位的团队与与散客市场场分别占24％及23％，相差甚甚微。鉴于于竞争市场场中包括位位于海口的的酒店，虽虽然，商务务散客需求求主要限于于海口（海海南岛的省省会和商业业中心），，竞争市场场的商务散散客需求仍仍占大约16%。会展部分的的需求主要要考虑本地地、区域和和国际公司司的培训班班、会议、、产品发布布会、奖励励游或小型型会议。根根据我们对对行业的了了解，2010年以前大多多数商业会会议的住宿宿要求均集集中在在周周一至周四四平日期间间。不过，，从2011年开始会会议市场场开始趋趋向周末末开始入入住。我们发现现，目前前大型会会展的需需求主要要集中在在博鳌及及三亚地地区。围围绕年度度博鳌亚亚洲论坛坛的宣传传和媒体体报道为为博鳌在在国内和和国际上上作为一一个主要要会议目目的地的的知名度度做出了了很大贡贡献。同同样，海海口也受受益于政政府和地地方企业业的强劲劲需求。。然而，，鉴于当当地企业业和政府府的性质质，海口口市场上上举行的的活动相相比博鳌鳌通常规规模较小小（50人至150人参加））。相对对琼南区区域而言言，海南南东北地地区酒店店举行的的活动经经常以价价值为导导向。18团队队需需求求我们们还还注注意意到到，，当当地地度度假假酒酒店店市市场场的的会会展展需需求求遵遵循循鲜鲜明明的的季季节节模模式式（（特特别别是是对对于于商商业业奖奖励励旅旅游游来来说说）），，需需求求高高峰峰期期为为11月至至1月，，在在此此期期间间，，海海口口城城市市中中心心酒酒店店的的需需求求通通常常偏偏低低。。然然而而，，2月和和8月海海南南东东北北部部地地区区酒酒店店会会议议需需求求不不高高。。博博鳌鳌亚亚洲洲论论坛坛通通常常在在4月举举行行，，对对于于典典型型会会议议团团队队来来说说，，在在上上面面提提到到的的酒酒店店通通常常平平均均逗逗留留时时间间为为3至4晚。。会会展展需需求求受受本本地地的的经经济济增增长长和和海海南南快快速速的的经经济济发发展展推推动动，，我我们们预预计计其其在在本本地地区区将将健健康康增增长长。。团队队部部分分一一般般包包括括已已购购整整套套旅旅游游的的游游客客，，已已包包含含旅旅费费、、酒酒店店住住宿宿费费及及餐餐费费，，也也称称之之为为“全套套旅旅游游服服务务”。旅旅游游经经营营商商的的协协议议价价一一般般较较低低，，帮帮助助填填补补了了入入住住率率较较低低时时期期。。由由于于这这部部分分所所占占比比例例较较低低，，需需求求将将随随着着市市场场入入住住率率的的增增长长被被更更高高收收益益的的需需求求所所取取代代。。海南南东东北北部部虽虽是是一一个个休休闲闲目目的的地地，，却却不不如如三三亚亚的的知知名名度度高高。。值值得得一一提提的的是是，，长长远远来来说说，，目目前前三三亚亚拥拥有有的的优优越越条条件件，，将将会会由由于于其其缺缺乏乏城城市市规规划划、、交交通通及及旅旅游游秩秩序序混混乱乱而而浅浅化化其其影影响响力力，，随随着着海海南南东东部部沿沿岸岸的的发发展展，，预预计计将将增增加加今今后后市市场场动动态态变变化化的的复复杂杂性性。。19散客需需求商务散散客需需求散客需需求包包括：：通过过旅行行社或或旅游游经营营者进进行旅旅游的的旅客客和直直接从从酒店店购买买整套套旅游游的个个人游游客。。这方方面的的需求求主要要来自自周末末和旺旺季的的平日日。根根据我我们在在市场场上了了解发发现，，一些些地方方酒店店经营营者往往往提提供半半膳温温泉（（HalfBoardSpaPackage）或休休闲旅旅游包包(Package)来满足足这部部分的的需求求。这这些旅旅游包包的房房价在在入住住率较较低或或平日日时会会减低低以吸吸引需需求。。海南东北北部地区区度假酒酒店的散散客需求求主要来来自国内内，而这这部分的的房价收收入通常常也低于于来自国国际游客客的房价价收入（（国际游游客更愿愿意在三三亚地区区住宿））。一般般来说，，闲逸的的休闲设设施，如如高尔夫夫球场、、海滩、、湖泊、、私人泡泡汤池及及游泳池池或室外外泳池景景观，在在吸引这这部分市市场需求求方面尤尤为重要要。鉴于于中国中中产阶级级的兴起起，我们们预计这这部分需需求将健健康增长长。商务散散客需需求在在周一一至周周四晚晚最强强，周周五、、周六六明显显下降降，而而周日日又会会回升升。这这部部分的的市场场需求求在11月底至至2月和7、8月时明明显下下降，，主要要由于于商务务和会会议旅旅客去去别地地度假假所致致。商务散散客需需求主主要来来自海海口。。作为为海南南省会会与经经济中中心，，重要要的政政府机机关和和主要要房地地产、、贸易易、食食品加加工和和制药药公司司均在在海口口设立立了办办事处处。在在这部部分的的未来来需求求主要要与海海南省省商业业和经经济联联系在在一起起，特特别是是海口口地区区。鉴鉴于上上述海海南积积极的的经济济前景景，我我们预预计，，此部部分的的需求求前景景可观观。重重新定定位的的酒店店预计计将位位于能能捕获获附近近塔岭岭工业业区现现有和和未来来商务务散客客需求求的位位置，，但必必须指指出，，南丽丽湖地地区的的商务务散客客住宿宿需求求在可可预见见的未未来会会保持持相对对较少少。20结论竞争市市场年年增长长率预预测2012––15入住需求与与市场概况况划分住宿市市场的目的的在于确定定主要需求求的类型、、识别顾客客特征并估估计未来增增长趋势。。从对本地地区的分析析出发，翻翻修的酒店店将拥有4个细分市场场需求。不不同类型的的经济和人人口数据已已被评估以以确定其是是否能反映映酒店需求求的变化。。基于此种种方法，以以下列表显显示了我们们预测的市市场部分增增长率。我们已对翻翻修后的酒酒店的竞争争市场动态态进行了审审查，并使使用以上列列表所示的的需求增长长率进行了了对基本需需求的估算算。我们利利用了计算算得出的潜潜在需求数数据，根据据需求固有有的波动限限制和市场场领域的其其他因素，，我们确定定了整个市市场的需求求状况。下下表展示了了我们对拟拟改造酒店店市场需求求增长的预预测，其中中包括住宿宿房间数和和所有其他他市场需求求。2122竞争市场住住宿需求，，2012––15竞争市场住住宿需求，，2012––15(续)23我们认为，，所有选定定竞争酒店店的稳定市市场入住率率约为56%，根据预测测的市场供供求波动，，我们预计计，市场将将在2015年达到这个个入住率。。244.设施完善计计划及设施施推荐酒店概念与与定位虽然待改造造酒店附近近地区还比比较落后，，但会议需需求强劲，，这里能够够提供宁静静的环境和和城外享受受。同时，，海南岛度度假短期休休闲和周末末需求呈现现上升趋势势。我们认认为该趋势势主要源于于国内游客客生活水平平的日益提提高。根据据对当地度度假酒店业业者的访问问，我们认认为，一个个精心设计计的、拥有有密集会议议和娱乐设设施的度假假胜地有吸吸引休闲和和会展需求求的潜力。。因此，我我们认为有有必要按照照市场需求求定位以四四星级酒店店标准对酒酒店进行改改造。此外外，我们认认为，总体体规划中的的球会、渔渔人码头、、温泉中心心将进一步步促进住宿宿需求。总体来说，，我们认为为翻修的酒酒店应包括括下列内容容：提供现代设设施和优越越的自然环环境；精心设计的的园林景观观，与综合合功能配置置方案中的的其他元素素融为一体体；通过装修和和设施配备备提供高档档舒适的环环境；提供先进的的会议和功功能设施，，满足国内内和国际会会议和活动动（包括婚婚礼、展览览）需求；；齐全的娱乐乐和休闲设设施；融合当地传传统文化与与现代设计计的国际四四星级标准准度假设施施；以及翻修的酒店店设施应与与球会、拟拟建的温泉泉中心及精精品酒店互互补。25现有酒店房房间构成我们认为，，上述酒店店定位概念念将为重新新定位的酒酒店吸引更更多的团队队、散客和和会展需求求，不仅适适合于海南南东北地区区，同样还还包括国内内其他地区区市场需求求。以下章节列列出了我们们对翻新酒酒店设施的的建议。这这些建议议基于我们们对现有和和未来市场场需求的了了解。由于于香格里拉拉、威斯汀汀及万豪并并未开业，我们们对其硬件件构成了解解有限，为为了深入了了解市场，，我们增加加了以下另另外3家次要竞争争对手作比比较：海口鸿洲埃埃德瑞皇家家园林酒店店305间客房海南南西西海海岸岸温温泉泉度度假假酒酒店店304间客客房房海南南文文昌昌维维嘉嘉国国际际大大酒酒店店300间客客房房26竞争争酒酒店店的的客客房房构构成成请请见见以以下下列列表表。。我我们们注注意意到到，，竞竞争争酒酒店店平平均均提提供供342间客客房房和和套套房房。。海海口口观观澜澜湖湖度度假假酒酒店店共共提提供供525间客客房房和和套套房房，，是是目目前前选选定定竞竞争争酒酒店店中中最最大大的的一一家家。。我我们们的的分分析析还还进进一一步步表表明明，，市市场场上上的的套套房房平平均均占占总总客客房房数数的的10.63%。竞竞争争市市场场中中的的酒酒店店标标准准客客房房平平均均面面积积约约30平平方方米米至至60平平方方米米。。套套房房面面积积差差距距很很大大，，从从60平方米米至176平平方米米不等等。翻新酒酒店的的空间间规划划中准准备在在1/2号号楼增增加12间间套房房，包包括原原套房房及别别墅在在内，，套房房总数数达36间间，，占占总客客房数数的9％％，接接近市市场标标准。。一般来说说，设施和装装修预计计可以反反映酒店店国际四四星级标标准定位位。所有有客房和和套房均均建议提提供4套装置浴浴室。除除了标准准装修和和设备，，我们建建议，客客房提供供可单独独控制的的冷暖空空调、纯纯平电视视、无线线网络、、保险箱箱、迷你你吧、茶茶和咖啡啡冲泡设设备以及及浴袍和和拖鞋。。以下为竞竞争市场场的客房房构成作作比较。。27竞争分析析——客房构成成28餐饮设施施目前，现现有酒店店提供专专门的餐餐饮中心心。该中中心提供供846座的中餐餐厅、7间包房（（最多容容纳100人）、一一个58座的湖景景火锅餐餐厅和一一个560座的露天天烧烤酒酒吧。此此外，大大堂酒廊廊位于酒酒店的主主楼。竞争酒店店提供的的餐饮设设施数量量为3个至9个不等。。437间客房的的海南琼琼海博鳌鳌亚洲论论坛大酒酒店拥有有9个餐饮提提供处，，是竞争争市场中中数量最最多的。。分析发发现每餐餐饮点对对客房比比例徘徊徊在49––101之间，平平均值为为每1个餐饮点点对57间客房。。酒店功能能配置方方案中计计划提供供以下5个餐饮点点：中餐厅；；户外高档档次烧烤烤餐厅；；临湖西餐餐厅；大堂吧；；室内高品品味雪茄茄吧。29虽然每餐饮饮点对客房房比例(80)较竞争酒店店平均值高高(57)，但由于酒酒店核心市市场为会展展市场，酒酒店功能配配置方案中中已预留两两个室内及及两个户外外的宴会场场所，加上上待南丽湖湖总体规划划开始实行行，餐饮设设施数目将将增加。因因此，我们们认为，酒酒店现有功功能配置足足以满足内内部和外部部餐饮需求求。以下为竞争争市场的餐餐饮构成作作比较。30竞争酒店——餐饮构成31宴会厅与会会议厅竞争市场中中会议需求求强烈，437间客房的海海南博鳌索索菲特大酒酒店提供7,330平方米米的会议空空间，是竞竞争市场中中最大的。。该酒店每每年举办博博鳌亚洲论论坛，提供供一个2,592平方米米的宴会厅厅，可容纳纳多达2,500名客人。然然而，若将将该酒店排排除在外，，竞争酒店店的平均会会议空间约约为1,426平方米米（即每间间客房会议议面积4平平方米）。。酒店功能配配置方案中中的会议空空间为1,882.53平方米（即即每间客房房会议面积积4.7平方米）。。酒店会议议空间与客客房的比例例符合市场场需求。以下为竞争争市场的会会议空间构构成作比较较。32竞争酒店——会议空间构成33娱乐及其他他设施我们认为酒酒店现有的的娱乐设施施有限及过过于陈旧。。我们建议议增加的休休闲设施，，如室外温温泉泡汤池池、健身室室、Karaoke包房等等。。34改造费用概概算35以上工程改改造费用概概算由深圳圳市建筑装装饰(集团)有有限公司司提供。。酒店各部设设备、陈设设及家具项项目中包括括:酒店开业庆庆典；开办费；不可预见费费。365.入住率和平平均房价预预测渗透率分析析酒店的平均均房价和入入住率是衡衡量酒店业业绩和市场场价值的基基础。大部部分住宿设设施的其他他收入来源源（如餐饮饮与康娱收收入）主要要受顾客人人数影响，，大部分的的开支情况况也受入住住率变化的的影响。在一定程度度上，入住住率可由酒酒店管理方方所操控。。酒店管理理公司可选选择调低房房价以提高高入住率。。我们的预预测反映了了一个有能能力的酒店店管理团队队在实现最最佳的入住住率和平均均房价方面面所采取的的运营策略略。酒店的市场场份额与入入住率基于于其市场预预期竞争力力，由渗透透率来量化化。渗透率率是酒店的的实际市场场份额和其其理论市场场份额的比比率。在这这个计算方方式之下，，市场份额额代表酒店店在总体市市场需求中中所占有的的份额，而而应得份额额则代表待待改造酒店店在市场总总供应量中中所占有的的份额下表列出了了翻新后的的酒店按市市场需求划划分的调整整渗透率预预测。37细分市场渗渗透率预测测2015––16重新定位的的酒店的会会展部分渗渗透率将在在酒店达到到稳定市场场地位后增增长。翻新新后的酒店店拥有规模模恰当的功功能设施，，预计能够够满足现有有和未来的的省内、外外会议、餐餐饮和活动动需求。鉴鉴于其在南南丽湖总体体发展规划划中的位置置，酒店将将迎来产生生丰厚利润润的婚礼需需求。基于于这些事实实，我们设设想酒店的的会展部分分渗透率将将超出市场场水平。因因此，我们们预计酒店店会展部分分的渗透率率将在2015年达到120%；虽然我们预预计翻新后后酒店的价价格定位将将大大高于于当地品牌牌度假酒店店（如海南南西海岸温温泉度假酒酒店），我我们预计酒酒店仍然需需要通过接接待相对较较低收益的的团队需求求，以维持持一定水平平的基本入入住率。因因此，我们们预计酒店店团队部分分的渗透率率将从2015年开始稳定定在65%；38尽管管访访问问海海南南的的国国内内和和国国际际游游客客的的主主要要选选择择标标准准是是其其是是否否能能够够直直接接到到达达海海滩滩，，但但由由于于重重新新定定位位的的酒酒店店将将受受益益于于高高水水平平球球会会及及温温泉泉中中心心的的拉拉动动效效应应，，我我们们预预计计，，酒酒店店散散客客部部分分的的渗渗透透率率将将大大幅幅提提高高，，酒酒店店散散客客部部分分的的渗渗透透率率将将从从2015年开开始始稳稳定定在在110%；以以及及由于于南南丽丽湖湖地地区区的的企企业业需需求求小小，，我我们们预预计计商商务务散散客客部部分分的的渗渗透透率率较较低低。。海海口口地地区区的的商商务务需需求求主主要要为为其其市市区区内内的的竞竞争争酒酒店店来来满满足足。。下表列列出了了由此此产生生的市市场结结构，，或按按市场场需求求划分分的总总获得得需求求。下表为为我们们对翻翻新后后的酒酒店直直到稳稳定年年的入入住率率预测测。39入住率率预测测2013––16年40结论——总入住住率平均房房价分分析竞争市市场定定位我们假假设重重新定定位的的酒店店将需需要2年才能能稳定定下来来。因因此，，我们们预计计酒店店将于于2015年达到到稳定定渗透透率。。鉴于于南丽丽湖地地区的的商务务散客客需求求缺失失，我我们预预计酒酒店的的渗透透率将将在竞竞争市市场达达到69%，因此其其入住率率将稳定定在38.55%。在估算酒酒店价值值时一个个最重要要的标准准就是其其可达平平均房价价的预测测。平均均房价更更常见的的正式定定义是每每个已售售客房的的平均价价格，用用某一时时段内的的客房总总收益除除以销售售客房数数。预测测的平均均房价和和入住率率用于预预估客房房收益，，客房收收益又可可作为估估算大多多数其他他收益和和开支项项目的基基础。通过竞争争性定位位来预测测酒店的的平均房房价。该该方法首首先对竞竞争酒店店的平均均房价进进行分析析。该价价格将确确立特定定范围用用以反映映市场特特性，如如价格敏敏感度、、需求来来源和入入住率。。酒店的的平均房房价将在在类似面面积、质质量、设设施、配配置、市市场定定位、地地理位置置、管理理公司、、品牌形形象和附附属情况况等基础础上进行行定位。。可根据据相关差差别相应应调整价价格。41基于于我我们们对对市市场场的理理解解和和对对其其他他酒酒店店平平均均房房价价的的考考量量，，我我们们将将重重新新定定位位的的酒酒店店的的平平均均房房价价按按2012年价价值值标标准准定定为为人人民民币币449.61元。。其其定定价价原原因因如如下下：：现有有酒酒店店将将升升级级为为国国际际四四星星级级标标准准；；走创创建建品品牌牌战战略略，，由由具具备备国国际际管管理理理理念念的的从从业业人人员员负负责责经经营营；；合理理的的功功能能配配置置；；翻新新后后，，酒酒店店的的实实物物产产品品和和美美化化环环境境将将被被有有效效地地结结合合起起来来，，成成为为一一个个有有吸吸引引力力的的度度假假胜胜地地；；以以及及重新新定定位位的的酒酒店店是是总总体体规规划划的的一一部部分分，，规规划划拥拥有有大大量量休休闲闲和和娱娱乐乐设设施施。。在入入住住率率达达到到稳稳定定水水平平之之前前，，平平均均房房价价的的变变化化主主要要受受酒酒店店和和市市场场相相关关因因素素影影响响。。当当酒酒店店入入住住率率达达到到稳稳定定之之后后，，平平均均房房价价通通常常在在剩剩余余经经济生生命命期期内内将将随随通通货货膨膨胀胀率率继继续续增增长长。。42待改改造造酒酒店店平平均均房房价价预预测测我们们假假设设酒酒店店将将提提供供旺旺季季、、平平季季和和淡淡季季房房价价。。我们们预预计计酒酒店店翻翻新新后后，，平平均均房房价价水水平平将将在在2012年至至2013年增增长长大大约约120%(与现现平平均均房房价价比比较较)，在在2013年至至2014年增增长长14.77%。从从2015年起起，，我我们们假假设设，，酒酒店店的的平平均均房房价价增增长长将将与与人人民民币币通通胀胀率率保保持持一一致致，，达达到到4%。酒店店预预计计在在2015年的的稳稳定定房房价价定定位位，，反反映映了了现现有有丽丽湖湖银银湾湾大大酒酒店店的的实实际际净净房房价价增增加加了了人人民民币币311.85元（按2012年价格计计算，从从人民币币220元增长到到人民币币531.85元）。436.新增市场场所带来来的市场场增量设立韩国国（首尔尔）、日日本（东东京）两两国办事事处，以以扩大日日本、韩韩国等海海外市场场的销售售，同时时吸引冬冬天高尔尔夫长住住客户的的市场占占有份额额。设立中国国其他一一线城市市（含港港澳台））的代办办处，主主要与相相关的旅旅游企业业合作，，利用合合作关系系进行代代办处的的设立，，以增加加和推广广酒店在在中国其其他省份份和城市市的市场场占有量量。利用公司司球会资资源，大大力发展展相关的的高尔夫夫套餐产产品，加加大力度度与海南南省，中中国国内内其他著著名高尔尔夫球会会，甚至至世界上上著名的的高尔夫夫球会合合作，开开发和酒酒店相关关的高尔尔夫套餐餐产品。。与集团其其他相关关企业进进行联合合推广合合作。比比如：与与港澳国国旅的合合作，与与奥凯航航空的机机票+酒店套餐餐合作，，高尔夫夫球会和和其他相相关合作作。44增加网络络宣传和和推广渠渠道，多多方面对对酒店进进行品牌牌的推广广。如：酒店店微博推推广折扣扣；酒店店网站在在线预订订优惠；；与全国国、全世世界各大大GDS系统合作作，进行行酒店的的推广和和在线预预订。（（其主要要功能可可以自由由组合机机票+酒店）团购和会会员合作作机制的的建立与各大团团购网站站进行长长期有限限的合作作机制，，重点推推广夜间间空闲房房和情侣侣套餐组组合。与海航一一卡通或或银行进进行联名名卡的推推广，以以达到酒酒店知名名度和会会员体系系的自主主建立。。45增加网络络宣传和和推广渠渠道，多多方面对对酒店进进行品牌牌的推广广。如：酒店店微博推推广折扣扣；酒店店网站在在线预订订优惠；；与全国国、全世世界各大大GDS系统合作作，进行行酒店的的推广和和在线预预订。（（其主要要功能可可以自由由组合机机票+酒店）团购和会会员合作作机制的的建立与各大团团购网站站进行长长期有限限的合作作机制，，重点推推广夜间间空闲房房和情侣侣套餐组组合。与海航一一卡通或或银行进进行联名名卡的推推广，以以达到酒酒店知名名度和会会员体系系的自主主建立。。46新增市场场所带来来的增量量据我们们的预测测，可为为酒店前前三年带带来15%-20%的市场占有有量，可可提高30-40%左右的客客房入住住率。如如下表所所示：47新增量市场的入住率及房晚预测细分市场来源20132014201520162017201820192020海外市场新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%预计增加间夜数7300730087601022010220102201022010220大中华区市场新增入住率8%10%12%15%15%15%15%15%预计增加间夜数1460014600175202190021900219002190021900高尔夫套餐新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%预计增加间夜数7300730087601022010220102201022010220网络推广新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%预计增加间夜数29202920438073007300730073007300企业合作新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%预计增加间夜数29202920438073007300730073007300合计新增入住率20%24%30%39%39%39%39%39%预计增加间夜数35040350404380056940569405694056940569407.收支预测测固定与浮浮动收支支分析客房收入入根据我们们前面对对入住率率和平均均房价的的预测，，以及对对可比酒酒店财务务经营状状况的了了解，我我们已经经制定了了从2013年1月1日起对翻翻新和重重新定位位的400间客房酒酒店的10年收支预预测。我我们根据据《经济学人人》的预测，，将年通通货膨胀胀率定为为4%。此收支预预测以每每年计入入通货膨膨胀的人人民币为为单位。。稳定年年旨在反反映酒店店在生命命周期中中建成、、高峰和和低谷任任一阶段段中的预预期经营营业绩。。因此，，从稳定定年份开开始的收收支预测测将不考考虑任何何异常供供求关系系以及任任何会导导致不正正常收支支的非周周期性情情况。对酒店的的营运收收支预测测中，我我们使用用了固定定/可变成分分模型。。该模型型的前提提是酒店店收支中中有一部部分构成成是固定定的，而而另一部部分则根根据客房房入住率率和设施施使用状状况而发发生变化化。根据据一个已已知的收收支水平平并计算算出其固固定和可可变部分分，从而而可以做做出相关关预测。。固定部部分仅根根据通货货膨胀进进行调整整，可变变成分除除考虑通通货膨胀胀因素外外，还需需根据产产生收支支的预期期客房入入住率和和设施使使用的百百分比变变化进行行调整。。客房收入入取决入入住率和和平均房房价这两两个变量量。具体体参见第第5章入住率率和平均均房价预预测。48餐饮收入入水疗收入入“酒店统一一会计制制度”将食品收收入定义义为食品品销售所所得收入入，包括括咖啡、、牛奶奶、茶和和软饮料料。食品品销售不不包括员员工膳食食。食品品收入同同时还包包括会议议室租赁赁、餐饮饮服务费费、服务务费和各各种宴会会杂项收收入。饮饮料收入入为餐厅厅和宴会会厅销售售酒精饮饮料的收收入以及及酒吧和和酒廊销销售酒精精饮料和和软饮料料的收入入。如第第4章设设施施完完善善计计划划及及设设施施推推所所述述，，我我们们假假设设酒酒店店将将提提供供5处餐饮饮设施施，以以为住住宿客客人和和总体体规划划中来来自其其他地地区的的外部部客人人提供供一个个更加加具有有吸引引力的的用餐餐氛围围。根据上上面的的详细细分析析，我我们预预测，，餐饮饮收入入在稳稳定年年（2015年）价格格为每已已售房（（POR）人民币币260元。我们们认为，，这个数数字符合合海南东东北地区区可比度度假村水水平。根据行业业经验，，我们预预测，水水疗收入入在稳定定年（2015年）价格格为每已已售房（（POR）人民币币39元。49其他收入入客房支出出其他收入入主要包包括：电电话、洗洗衣与干干洗服务务、付费费电视节节目和秘秘书服务务等。我我们预计计稳定年年（2015年）其他他收入约约为每已已售房人人民币7元。客房支出出由客房房销售所所涉及的的开支和和客房及及公共区区域维修修费用组组成。工工资和雇雇员福利利占了此此项支出出相当大大一部分分比例。。由于于管理人人员可以以根据客客房入住住率的需需要灵活活安排客客房清洁洁工、行行李员和和酒店环环卫工的的工作安安排，大大部分酒酒店的薪薪资部分分是固定定的。酒酒店必必须时刻刻确保前前台接待待人员、、公共区区域清洁洁工、管管家和其其他管理理人员充充足。因因此，薪薪金、工工资和员员工福利利受入住住率变化化影响不不大。佣金和客房房预订通常常以客房销销售量而定定，因此对对入住率和和平均房价价的变化十十分敏感。。虽然顾客客人数受入入住率的影影响达100%，但是床单单和其他经经营费用受受入住率的的影响非常常微小。其其它客房部部门支出包包括清洁设设备成本、、旅行社应应付佣金和和预订费用用。我们预测酒酒店的客房房支出将与与其它相同同类型的品品牌度假酒酒店的客房房支出一致致。我们预预测稳定年年（2015年）的客房房支出约为为每已售房房人民币95元，即客房房收入的16.26%。50餐饮支出其他支出行政及总务务费用营销费用餐饮支出由由酒店的食食品、饮料料和宴会设设施运营所所必需的一一些项目开开支组成。。由于地域域因素，我我们预测酒酒店的餐饮饮支出将比比其它相同同类型酒店店的水平略略高3.5个百个点。。因此，我我们预计稳稳定年（2015年）酒店的的餐饮支出出占餐饮总总收入的63.45%。其他部门支支出由产生生其他收入入的相关开开支组成。。我们根据据可比历史史经营数据据对其他支支出做出预预测。我们们预计稳定定年（2015年）其他支支出为总收收入的0.56%。行政及总务务开支包括括所有行政政部门员工工以及并不不直属于任任一部门的的员工薪资资。酒店管管理和运营营而产生的的相关开支支项目也归归属于此类类开支。大大部分行政政及总务开开支都是固固定的，除除了现金富富余和短缺缺、信用卡卡费用佣金金和坏账准准备金。我我们预测酒酒店的行政政及总务开开支在稳定定年（2015年）为总收收入的6.74%。营销费用由由所有的广广告、销售售和促销成成本组成，，旨在吸引引新的客户户并保持现现有客户。。营销的目目的是创建建形象、提提高酒店知知名度刺激激酒店各类类服务设施施的客户光光临。我们们预计酒店店将在海口口及内陆重重要城市建