房地产行业分析与北京房价揭秘

北京房价分析Fonex2012年3月房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第1页!序语言论基础素材来自个人的“从业经历”

源于客观数据、北京地方政策法规，“不演义”思维是典型的工科逻辑分析，“重推理”准备时间短，较粗略，如有需要可就某部分日后展开凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第2页!目录房地产行业的前世今生掀起“高房价”的盖头来谁绑架了北京的房价做一个房地产置业、投资的“技术派”关注北京城未来十年的热点区域北京房地产领域中的常青树与价值洼地凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第3页!1、房地产行业的前世今生1.1基础概念知识1.2北京房地产发展历史阶段分析1.3房地产开发流程分析房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第4页!1.1房地产基础概念（2）容积率＝地上总建筑面积÷规划用地面积用来衡量建筑容量，容积率越大，越拥挤楼面价格＝土地总价÷规划建筑面积（地上）

＝土地单价÷规划容积率是单位建筑面积的土地价格成本的体现土地面积为13145平方米，容积率3.2，成交价为4.63亿元楼面地价=4.63亿/（13145×3.2）=11007元/平方米凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第5页!1.1房地产基础概念（4）市场分类：一级市场：土地市场，被国家垄断；二级市场：上市商品房交易市场，由开发商与消费者作为主体；三级市场：存量房市场---二手房买卖与租赁或小区项目整体出售；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第6页!1.1房地产基础概念（6）土地使用权（不是所有权）的获取方式：政策划拨---针对于公共事业及行政用地出让---用市场机制对国有土地进行有偿使用（开发商获得土地的最主要的方式）补偿地价---更新改造，二次开发；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第7页!1.1房地产基础概念（8）“招拍挂”制度：国土资源部于2002年5月11号令,规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.国土资源部第71令规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限，从而结束了土地行政划拨、协议出让的时代。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第8页!1.1房地产基础概念（10）国有土地使用权出让最高年限：住宅用地：70年工业用地：50年科教文卫用地：50年商业旅游娱乐用地：40年综合或其他用地：50年凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第9页!1.1房地产基础概念（12）小产权大产权？依照限行国土部门的法律法规没有任何方式转变，绝不是补交出让金那么简单，合法化需要智慧凤斌志语待展开全国范围，至少66-70亿平方米

土地红线18万亿亩这届政府不可能动摇了小产权房的清理与上市问题交给下届政府凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第10页!1.2北京房地产业历史阶段（1）成长阶段（1992年——2002年）1992年房改政策全面启动，产生了商品房土地出让方式：划拨、协议定价原则：政府指导调控（物价局定价）引入抵押贷款及按揭还款服务本世纪初形成房地产业的国民经济支柱地位凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第11页!1.2北京房地产业历史阶段（3）成熟阶段（2003年—2012年）的细分凤斌志语观点2003-2007年群雄逐鹿，百家争鸣获取土地方式多样，地产公司雨后春笋般的大幅度增长良莠不齐，卖家市场，房价飙升政府调控尚不成熟，效果不明显凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第12页!1.2北京房地产业历史阶段（5）凤斌志语之因为房价※※房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第13页!1.2北京房地产业历史阶段（7）寡头阶段（2013年——未来）凤斌志语观点个人观点预测---战国时代，地产寡头就要到来资金实力雄厚与全产业链管理成本控制是趋势；可以微利协助政府开发政策性保障住房；全国地产市场将由100强企业承担绝大部分开发兼并重组有序进行，大品牌吞并中小房企住房商品化、品牌化空前突出凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第14页!1.3房地产流程（1）自从2003年以来，各项法律法规管理制度的完善，房地产行业流程变得庞大而严格；整个产业链布局已经涵盖了广泛的专业行业；包括了：公司设立资金融资土地出让、政策批准审核、方案设计的确立、建筑施工、营销策划预售体系、竣工验收测绘存档、物业售后权证登记七大部分；各部分相对专业性强但有彼此交集穿插。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第15页!1.3房地产流程（3）凤斌志语之因为房价※房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第16页!1.3房地产流程（5）流程中我们作为消费者需要关注：前期土地开发及政府审批时间：至少1.5年建筑施工时间一般为：1-2年，1年封顶主体结构封顶就可办理预售手续进行销售入住后办理产权登记时间：至少半年小区楼盘销售需要“五证两书”并要关注上面标注的住宅楼宇编码；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第17页!2.掀起高房价的盖头来以下将分析两个案例，代表各自时代特点：案例一：05年左右获得土地，08年上市，代表地价成本较低的“百家争鸣”时代；案例二：09年拍卖获得土地，2011年上市，代表楼市的“地王争霸”时代；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第18页!2.2房价成本分析案例二凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第19页!2.4房价成本比重分析凤斌志语之因为房价2011年案例中，集中体现的是：2009年以后，楼市进入地王时代之后，房价成本各组成部分比重的特征见右图。房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第20页!2.6房价成本分析结论凤斌志语之因为房价招拍挂的土地出让制度，让土地这一在房地产行业的最基本最重要的资源，得以在市场中自由角逐；土地价格已成为地王时代中比重最大的成本因素，未来将达到5-6成以上；

各地政府针对房地产行业的各种税金、规费，呈增加的趋势土地+税费，将成为寡头时代房价的决定因素房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第21页!3.1谁绑架了北京的房价凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第22页!3.2谁绑架了北京的房价很多专家、学者认为是“招拍挂”的土地出让制度，是推动高房价的主要因素，所谓的“地价绑架房价”；我个人认为：“招拍挂”是三种不同的出让方式，如果说拍卖方式产生了地王、楼王，我不反对凤斌志语之因为房价但是招标与挂牌两种方式是不是被土地交易中心使用频率的过于少了！房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第23页!3.4谁绑架了北京的房价“招拍挂”的这种土地出让的经济制度，是主要原因，并不是高房价的原罪；而是现行的用地方税收、财政收入增长与GDP去衡量地方长官的工作优劣的制度，是促使产生简单见效快的买地经济、权力寻租、政绩工程、税费加重的根本原因；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第24页!4.房地产置业、投资的技术派此次讲解很多同学重点在于了解如何选房、买房之前的三节内容，都是为这一节做的铺垫与一些知识储备本节是此次幻灯片中的核心章节；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第25页!4.2技术派训练步骤一：依据个人的购房需求，选择若干个备选买房区域或者轨道交通沿线；步骤二：收集好区域后，上网收集该区域的已出让的土地今年、去年、前年三年内的楼面价格信息。也可以自己根据土地招拍挂信息计算凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第26页!4.4技术派训练步骤四：根据第二节内容，我们得知了今后土地价格成本将占到楼价单位成本的5成以上，我们依据收集到的楼面价格×2倍，大概得出了该楼盘房价的单位成本，地产商至少要大于此金额才会收回成本。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第27页!4.6技术派训练步骤五：

根据今明后三年你得出的房价成本价格，作为个人判断房价未来趋势的标杆，可以按照个人需求与资金状况，选择购买该区域的二手房、现房与期房。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第28页!4.8技术派训练地域（望京）：最低=16000（8000*2）收回成本+30%毛利润+货币成本+精装修等认为存在的合理成本=25000最高=48000（24000*2）收回成本+30%毛利润+货币成本+精装修等认为存在的合理成本=60000那么预测望京地域2012后三年房价范围：

25000—60000之间，二手房或现房30000-35000上下是合理且具升值空间

凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第29页!5.1北京城未来十年的热点区域《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“两城两带、六高四新”重点投资区域

凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第30页!5.3热点区域六高：6大高端产业功能区中关村、亦庄CBD、金融街奥林匹克中心区临空经济区-顺义凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第31页!5.5热点区域—总结总结：凤斌志语观点---下一节重点介绍结合十二五规划，城市化发展与现有区域成熟度、房价高低等因素；参考各区县十二五规划---新城规划推荐区域：回龙观、北苑、重点推荐：通州（运河地区）、亦庄（西南部）凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第32页!6.1北京地产--常青树常青树：四环内的小户型二手房（轨道交通沿线）北五环、东五环外的小三居（120平左右）CBD、朝阳公园、太阳宫、中关村、望京地区的高档精装修公寓凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第33页!6.3北京地产-价值洼地关注LOFT为代表的商住楼价格低位、可注册民用水、电、燃气亦住亦商、租金高凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第34页!6.5北京地产-价值洼地通州运河交汇处未来的通州商务园核心区域商务、政务、娱乐、综合办公凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第35页!6.7北京地产—价值洼地大兴说：快轨还不够，第二机场必须的！凤斌志语之因为房价大兴南-礼贤镇-第二机场房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第36页!同学们，辛苦了！珍爱生命，远离专家技术分析，这个可以有凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第37页!1.1房地产基础概念（1）房地产行业定义：土地、建筑物权利的合一状态，是房产与地产的集合，又称“不动产”；房地产≠房地产立项开发后者是土地和房屋开发在内的政策审批、开发经营活动，是房地产的环节；房地产≠建筑

建筑是对房屋设施构筑物的建造活动（建筑设计、施工图设计、施工、质检、档案存档等）凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第38页!1.1房地产基础概念（3）土地的分类生地：没有经过政府前期基础设施建设，没有达到建设使用条件的规划用地；熟地：具备一定建设使用条件的规划用地三通一平---通路，通电，通水，场地平整五通一平---增加通天然气，通供暖七通一平---增加通电视，通电信等凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第39页!1.1房地产基础概念（5）房产分类：居住物业：普通住宅、高档住宅、别墅商用物业：办公、商业娱乐、宾馆餐饮；工业与仓储用房：工业生产办公及配套；其他：科教文卫，交通等特殊用途；综合：以上两种或两种以上。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第40页!1.1房地产基础概念（7）国有土地使用权出让方式：招标：最低价或最优方案中标拍卖：最高价中标挂牌：在指定地点规定时间内的最高报价

以上称为土地出让的“招拍挂”公开制度协议---一般针对非竞争性特殊用途的土地凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第41页!1.1房地产基础概念（9）“招拍挂”制度的意义：划时代---是房地产时代划分的里程碑；

划拨、协议→市场机制调节透明---实现土地出让透明市场化；深远---影响加快中国城市化的进程；争议---高房价的推动剂；一切咒怨尚无定论，只等历史评说。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第42页!1.1房地产基础概念（11）何为“大产权”与“小产权”：要从土地性质上区分，不从年限区分大产权---土地性质为国有土地，国有土地使用权是经过出让获得小产权---土地性质为农村集体用地，不是国有土地，没有经过国有土地使用权出让的手续，也就是说，没有缴纳土地出让金。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第43页!1.2北京房地产业历史阶段成长阶段（1992年——2002年）成熟阶段（2003年——2012年）

百家争鸣（03-08）

地王争霸（09-12）寡头阶段（2013年——未来）凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第44页!1.2北京房地产业历史阶段（2）成熟阶段（2003年——2012年）招拍挂政策在房地产发展中起到重要的推进作用定价原则：市场为主，政府调节为辅；2003年起房价持续上涨；土地收入及房地产业的相关税费收入成为地方政府发展经济最重要的手段；政府完善了行业管理的法律法规制度，并开始掌握金融调控手段。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第45页!1.2北京房地产业历史阶段（4）成熟阶段（2003年—2012年）的细分凤斌志语观点2008-2012年楼市春秋，地王争霸获取土地方式基本为招拍挂打击囤地政策出台经济危机让房企大规模退市，退出方式无序；40000亿投资流入央国企及房地产市场，成争议地王频现，地价抬高房价，政府调控空前强大；国企背景资金实力强，民企成本管理实力强；凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第46页!1.2北京房地产业历史阶段（6）楼市未来的预测事实上2011并没有崩盘2012也不会原因：中国是政策市场凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第47页!1.2北京房地产业历史阶段（8）北京的寡头时代（2013年——未来）凤斌志语观点北京市场的主导力量集中在30强左右；以北京为例，未来地产行业向香港看齐香港地产商10强占据整个香港房地产市场；长和、新鸿基、恒基兆业、新世界四大地产家族占据香港半壁江山。春秋时代变为-地产战国。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第48页!1.3房地产流程（2）凤斌志语之因为房价※※※房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第49页!1.3房地产流程（4）凤斌志语之因为房价※※※房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第50页!2.掀起高房价的盖头来根据房地产流程的介绍可以把房价的组成按照专业划分；用开发建设流程分析房价的组成凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第51页!2.1房价成本分析案例一凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第52页!2.3案例一与案例二比较房价成本组成的五大成本中，进入地王时代后，土地成本与政府税费有较大增幅。建筑成本绝对金额变化不大，比重下滑剧烈凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第53页!2.5房价成本分析凤斌志语之因为房价土地成本：源于招拍挂获得土地使用权所支付的土地出让金（分次支付给土地交易中心）税费成本的组成：税费达50余项涉及25个部门土地使用税、土地增值税、契税、企业营业税、所得税、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费、节能环保费用、治安收费等道路开口费、建筑垃圾管理费、印花税、测绘费、城建税、教育设施建设附加税房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第54页!3.谁绑架了北京的房价上一节的两个案例，其时间差正好是2008前后年政府调控停止后，房价报复性反弹的房价成本对比；开放商：指责地价政府：来自暴利凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第55页!3.2谁绑架了北京的房价2011年在房价较之2008年剧增之后：建筑成本基本持平，比重显著下滑，归因于施工技术现代化程度提高以及新材料新工艺的应用；财务成本与营销成本的绝对投入的金额增加，归因于国家对房地产行业贷款融资的管理力度加大，以及房地产营销领域不再是卖方市场，地产商加大在终端的销售投入。凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第56页!3.3谁绑架了北京的房价招标方式：利用评标条件，可以得到合理的最低价与最优方案中标结果。例1：固定的规划用地指标（用地面积，容积率），谁给出的单平房价最低谁中标；例2：或者地价与用地指标不变的条件下，保障性住房量比重最大、数目最多的中标；挂牌方式：也可以避免无休止的攀比加价拍地凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第57页!3.5谁绑架了北京的房价-结论地方财政收入增长方式只注重GDP的政绩标准民生难搞见效慢卖地简单见效快现行官僚迁升制度是绑架房价的元凶！凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第58页!4.1房地产置业、投资的技术派既然标题为做一个选房的技术派；我给大家推荐的方法是“楼面价格预期比选法”凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第59页!4.3技术派训练步骤三：根据节介绍流程内容，从获得土地到建筑结构封顶办理预售许可，至少需要2-2.5年，土地才能转化为期房上市我们知道了该区域土地三年内的楼面地价，就可以推算这个区域，今年，明年，后年的房价单位成本凤斌志语之因为房价房地产行业分析与北京房价揭秘共71页，您现在浏览的是第60页!4.5技术派训练前年的楼面价格→今年该区域的房价成本价去年的楼面价格→明年该区域的房价成本价今年的楼面价格→后年该区域的房价成本价凤斌志语之因为房价房地产行业