加油站收购项目房屋建筑物评估说明

v1.0可编写可更正一、房屋建筑物评估技术说明(一)评估范围纳入评估范围的房屋建筑物类财富主包括：房屋建筑物、修筑物及其他辅助设施等。房屋建筑物类财富评估基准日账面价值以下表所示：金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值房屋建筑物1,488,1,440,修筑物及其他辅助设施5,378,5,205,房屋建筑物类共计6,867,6,646,(二)房屋建筑物大要纳入评估范围的房屋建筑物类财富主要建成于1996年至2013年，共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何屯村；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。房屋建筑物类财富基本大要以下：房屋建筑物用途分类纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，按用途主要分为营业用房和辅助用房。营业类房屋建筑物主要为：大石桥第一加油站房产、凤城第一加油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。辅助类房屋建筑物主要为：平顺加油站的站房和休息室。房屋建筑物构造特点1v1.0可编写可更正框架构造其主要建筑物特点为：框架构造基础为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围护构造为370mm厚机砖砌筑墙体或混杂砂浆多空砖砌墙体。外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混杂砂浆抹灰刷涂料，地面多为砼地面、耐酸缸砖地面。门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、电、暖、弱电等配套设施齐全。砖混构造（混杂构造）其主要建筑物特点为：为一层或多层用房。基础为带型砖基础，围护墙为砖墙，外墙砌370MM砖墙，内隔墙为240MM砖墙，现浇钢筋混凝土基础圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼板。屋面水泥砂浆找平层，SBS防水层，墙面为水泥砂浆抹面刷彩色防水涂料、或贴彩色墙砖，内墙面为水泥砂浆抹面刷白，天棚混杂砂浆抹灰涂料刷白。现浇钢筋混凝土楼梯，钢管护栏木扶手，踏步为彩色水磨石面层。地面为砼地坪，各房屋门为木门，钢窗，室内电线为暗线部署、日光灯、吸顶灯照明，立柱式铸铁采暖器。卫生间内墙水泥砂浆抹面贴彩色墙砖，一般卫生洁具，上下水设施齐全。消防系统设施齐全。房屋建筑物构造牢固，整体情况较好。其混杂构造的主要特点近似于砖混构造。修筑物的主要特点为：纳入评估范围的修筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、储油池、加油岛、围墙及卫生间等。其中加油站罩棚主要为钢构造或钢网架构造；地面、储油池及加油岛主要为混凝土或钢筋混凝土构造；围墙和卫生间主要为砖混构造。利用情况与平常保护2v1.0可编写可更正被评估单位财富管理人员对建筑物的主要受力构件如期察看，保证其使用安全。对建筑物使用过程中发生的表面破坏及弊端及时采用措施进行修葺，保证其使用性能，同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作，保证其干燥、干净。相关会计政策账面原值构成被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋，账面原值一般由建安工程费、先期花销及其他花销以及资本化利息等构成。折旧方法被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物财富种类、预计使用寿命和预计残值，确定各样房屋建筑物财富的年折旧率如下：固定财富种类使用年限残值率%年折旧率%房屋建筑物20房屋建筑物及占用土地权属情况纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，共计建筑面积平方米，其中已办理房屋全部权证的房屋建筑物共计4项，已办证的房屋面积为平方米，办证时间为2014年和2015年间，办证率为70%。已办证的房屋证载权益人为：XXXXX企业。其中有3项房屋未办理房产证，主要为企业收买的四个加油站中未办理房屋全部权证的房屋，截止评估基准日还没有办理房屋全部权证的3项房屋。企业对未办证的房屋出具了相关事项说明，承诺权属归XXXXX企业全部。房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证，共计占用土3v1.0可编写可更正地使用权5宗，为出让的商服用地和批发零售用地。土地证编号为：大石桥国用(2014)第036号、大石桥国用(2015)第038号、大石桥国用(2015)第037号、凤城国用(2014)第0058号、台安园区国用(2015)第00003号。土地证载权益人为：XXXXX企业。(三)核实过程评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类财富构成情况进行初步认识，设计了初步评估技术方案和评估人员装备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，依照财富评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类财富评估申报明细表。第二阶段：现场检查阶段核对账目：依照被评估单位供应的房屋建筑物类财富评估申报明细表，第一与被评估单位的财富负债表相应科目核对使总金额相符；尔后与被评估单位的房屋建筑物类财富明细账、台账核对使明细金额及内容切合；最后对部分房屋建筑物类财富核对了原始记账凭证。资料收集：评估人员依照重要性原则，依照房屋建筑物类财富的种类、金额等特点收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、工程结算；收集了厂区平面图、室外管线图；收集了平常保护与管理制度等与评估相关的资料。现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日4v1.0可编写可更正申报的房屋建筑物类财富进行了盘点与查察。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、构造、装修、给排水、供电照明等基本信息；认识了房屋建筑物的工作环境、保护与保养情况等使用信息；认识了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新情况；填写了典型房屋建筑物的现场检查表。现场访谈：评估人员向被评估单位检查认识了房屋建筑物类财富的质量、功能、利用、保护等信息；检查认识了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；检查认识了房屋建筑物类财富账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。第三阶段：评定估计阶段依照各样房屋建筑物的特点，依照评估准则及相关规定，分别采用合适的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类财富评估技术说明。(四)评估方法评估人员认真解析了所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘探，委估房屋主要为营业及辅助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石桥第一加油站、大石桥平顺加油站的房屋建筑物、凤城第一加油站、台安盛达加油站的，考虑到委估房屋建筑物其他特点及自己实质情况，主要采用成本法进行评估。成本法成本法计算公式以下：评估值=重置全价×综合成新率重置全价的确定5v1.0可编写可更正重置全价=建筑安装工程造价+先期花销及其他花销+资本成本①建安综合造价对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，依照当地执行的定额标准和相关取费文件，分别计算土建工程花销和安装工程花销等，获取建安综合造价。对于价值量小、构造简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。在划分不同样的构造种类及使用功能的基础上，依照评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标正确定其基准单方造价，在此基础上依照建(构)筑物的个性(如不同样的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整，最后确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。②先期及其他花销建设工程先期及其他花销依照被评估单位的工程建设投资额，依照行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依照一按工程取费1建设单位管理费建安工程造价%中油计划[2012]534号2勘探设计费建安工程造价%计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价%发改价格[2007]670号4工程招招标代理服务费建安工程造价%计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价%计价格[1999]1283号6安全议论费建安工程造价%中油计划[2012]534号6v1.0可编写可更正7环境影响议论费建安工程造价%计价格[2002]125号小计%二按面积取费8墙体资料专项基金建筑面积10元/㎡辽财非[2008]817号9散装水泥专项基金建筑面积元/㎡辽财综[2003]488号小计元/㎡共计建安工程造价×%＋建筑面积×元/㎡③资本成本依照合理的建设工期，取相应年度的贷款利率，计算建设时期合理的资本成本。资本成本＝(建安工程花销＋先期花销及其他花销)×合理工期÷2×利率综合成新率的确定综合成新率依照以下公式确定：综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%式中尚可使用年限依照评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护情况等综合确定。在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体构造的牢固性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体构造能连续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体构造成新率的辅助条件。评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率7v1.0可编写可更正(五)评估案例案例一：凤城第一加油站营业房明细表序号：固定财富-房屋建筑物评估明细表-序号3建筑物名称：凤城第一加油站营业房账面原值：632,元账面净值：602,元建成时间：2008年10月15日建筑面积：平方米建筑物大要委估建筑物为营业房，位于辽宁省凤城市凤山区二龙村四组，该营业室建筑面积平方米。营业室于2008年10月建成并投入使用。至评估基准日，该建筑物基础牢固，建筑构造和设施设施圆满，使用正常。门为单层包边木门，窗为单层塑钢窗，内外砖墙抹灰，刷涂料。电气安装为配照型挂灯及吸顶灯、荧光灯；主要承重构件为钢筋砼梁，墙体为砖墙，屋面现浇钢筋混凝土屋面板，彩钢板坡屋顶，该建筑物水、电、消防设施齐全。经现场勘探，凤城第一加油站营业房地基承载力强，无不平均下沉现象；构造牢固，无裂缝现象；屋面无渗漏；房屋整体情况较好。重置全价测算评估人员以待估建筑物实物为基础，依照《辽宁省建设工程花销标准》(2008年)、《辽宁省建筑工程耗资量定额》(2008年)、《辽宁省装修装修工程耗资量定额》(008年)、《辽宁省安装工程耗资量定8v1.0可编写可更正额》(2008年)等相关定额，参照《辽宁省建设工程造价管理总站2015年10月份宣告的(指导性资料价格及人工费指数)调整资料价格信息，分别计算建筑装修、安装工程总造价，获取建安综合造价。计算以下：建筑工程花销计算表金额单位：人民币元序号花销项目计算方法费率金额1计价定额分部分项工程费共计工程量×定额基价+主材费375,局内人工费+机械费82,2企业管理费×费率%15,3利润×费率%19,4项目措施费+18,安全文明施工措施费×费率%13,冬雨季施工费×费率%5,5税费前工程造价共计(1+2+3+4)428,6规费+28,社会保障费×费率%21,住所公积金×费率%6,7人工费调整人工费×费率%18,8资料差价-1,9税金(5+6+7+8)×费率%16,10工程造价(5+6+7+8+9)490,装修工程花销计算表金额单位：人民币元9v1.0可编写可更正序号花销项目计算方法费率金额1计价定额分部分项工程费共计工程量×定额基价+主材费67,局内人工费+机械费14,2企业管理费×费率%1,3利润×费率%2,4项目措施费+2,安全文明施工措施费×费率%1,冬雨季施工费×费率%5税费前工程造价共计(1+2+3+4)74,6规费+4,社会保障费×费率%3,住所公积金×费率%1,7人工费调整人工费×费率%3,资料差价9税金(5+6+7+8)×费率%2,10工程造价(5+6+7+8+9)85,安装工程花销计算表金额单位：人民币元序号花销项目计算方法费率金额1计价定额分部分项工程费共计工程量×定额基价+主材费38,局内人工费+机械费9,2企业管理费×费率%1,3利润×费率%2,4项目措施费+2,安全文明施工措施费×费率%1,10v1.0可编写可更正序号花销项目计算方法费率金额冬雨季施工费×费率%5税费前工程造价共计(1+2+3+4)44,6规费+3,社会保障费×费率%2,住所公积金×费率%7人工费调整人工费×费率%1,资料差价9税金(5+6+7+8)×费率%1,10工程造价(5+6+7+8+9)51,建安工程造价=土建+装修工程造价+安装工程造价=490,+85,+51,=626,元先期花销及其他费建设工程先期及其他花销依照被评估单位的工程建设投资额，依照行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依照一按工程取费1建设单位管理费建安工程造价%中油计划[2012]534号2勘探设计费建安工程造价%计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价%发改价格[2007]670号4工程招招标代理服务费建安工程造价%计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价%计价格[1999]1283号6安全议论费建安工程造价%中油计划[2012]534号11v1.0可编写可更正7环境影响议论费建安工程造价%计价格[2002]125号小计%二按面积取费8墙体资料专项基金建筑面积10元/㎡辽财非[2008]817号9散装水泥专项基金建筑面积元/㎡辽财综[2003]488号小计元/㎡共计建安工程造价×%＋建筑面积×元/㎡先期及其他花销=626,×%+×=76,元资本成本计算该项目建筑合理工期按年计算，建筑工期内假设资本平均投入，贷款利率按一至五年期年贷款利率%计算，则：资本成本=(建安工程造价+先期花销)×贷款利率×合理工期/2=(626,+76,×%×2=7,元重置全价的确定重置全价=建安造价+先期花销及其他花销+资本成本=626,+76,+7,=711,元(取整)综合成新率的确定该房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年，距评估基准日已使用7年。经现场勘探，该房屋基础承载力足够，承重构件圆满牢固，屋面无渗漏，门窗圆满无破坏，照明线路圆满，通12v1.0可编写可更正风优异。截止评估基准日该房屋使用正常，评估人员依照现场勘探况确定尚可使用年限为43年，依照建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限计算出建筑物的综合成新率。综合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)×100%=43/(43+7)×100%=86%(取整)评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率=711,×94%=611,元案例二：第一加油站罩棚明细表序号：固定财富-修筑物评估明细表序号1-1建筑物名称：第一加油站罩棚建成时间：2001年02月1日建筑面积：360平方米建筑物大要该罩棚2002年9月建成，钢构造，层高6米，跨度12米，水平投影面积360平方米，配套设施有照明系统。现场勘探情况：基础有足够有承载力，无不平均沉降，承重构造和围护构造牢固，该罩棚尚在使用中。重置全价测算评估人员以待估建筑物实物为基础，依照《辽宁省建设工程花销标准》（2008年）、《辽宁省建筑工程耗资量定额》（2008年）等相关13v1.0可编写可更正定额，参照《辽宁省建设工程造价管理总站2015年10月份宣告的（指导性资料价格及人工费指数）调整资料价格信息，分别计算建筑装修、安装工程总造价，获取建安综合造价。计算以下：建筑工程花销计算表金额单位：人民币元序号花销项目计算方法费率金额1计价定额分部分项工程费共计工程量×定额基价+主材费262,局内人工费+机械费54,2企业管理费×费率%9,3利润×费率%12,4项目措施费+12,安全文明施工措施费×费率%8,冬雨季施工费×费率%3,5税费前工程造价共计(1+2+3+4)298,6规费+18,社会保障费×费率%14,住所公积金×费率%4,7人工费调整人工费×费率%11,8资料差价-10,9税金(5+6+7+8)×费率%11,10工程造价(5+6+7+8+9)329,建安工程造价=土建装修工程造价=329,元先期花销及其他费建设工程先期及其他花销依照被评估单位的工程建设投资额，14v1.0可编写可更正依照行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依照1建设单位管理费建安工程造价%中油计划[2012]534号2勘探设计费建安工程造价%计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价%发改价格[2007]670号4工程招招标代理服务费建安工程造价%计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价%计价格[1999]1283号6安全议论费建安工程造价%中油计划[2012]534号7环境影响议论费建安工程造价%计价格[2002]125号共计%先期及其他花销=329,×%=57,元资本成本计算该项目建筑合理工期按年计算，建筑工期内假设资本平均投入，贷