北京某房地产项目可行性报告书

︱北京亚洲花园项目可行性报告︱

<项目报告>目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分工人体育场片区市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析第六部分项目定位第七部分项目可行性分析项目综述第八部分昊阁全程服务内容1、地块位置本项目地块位于北京市东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦；场地东至新中街路，南至王家园规划路，西至东二环辅路，北至工体北路。综述2、地块现状目前地块尚未完全动迁完毕，呈“凸”字形，用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70—80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。

综述3、项目经济技术指标综述总用地面积：4.43公顷建设用地：3.68公顷代征道路用地：0.75公顷规划建筑面积：260000平方米容积率：4.5建筑密度：25%用地性质：居住建筑控制高度:60米建筑控制层数：20层绿化率：30%车位：1500个目前本项目已进入实质性的项目论证阶段。主要以通过收购转让方项目公司的股权同时收购土地的形式，来进行市场运作。综述通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的分析，并结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若总投入控制在26.5亿元左右，建设周期控制在30个月左右，总项目销售金额在31.5亿元左右，本项目具有较强的可操作性，因此，综合评估本项目可行。

综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场1、、土土地地供供应应市市场场去年年出出台台了了房房产产新新政政对1、、土土地地供供应应市市场场●今年年的的土土地地供供应应结结构构调调整整及及去去年年的的土土地地供供应应缺缺口口，，是是政政府府想想通通过过土土地地供供应应的的调调整整来来““挤挤压压””开开发发商商手手中中的的存存量量用用地地尽尽快快形形成成有有效效市市场场供供应应；；●由于去年的的土地缩减减，开发商商仍在等待待有效供应应，今年的的土地供应应如果完成成的话，今今后两年将将会集中放放量。●高质量土地地缺乏，传传统高档区区域的土地地稀缺。●开发商持地地观望，推推迟入市，，2006年集中入入市，8大大城区占80%。1、土地供供应市场2005年年1月至今今年3月北北京土地交交易总共53宗，但但其中位于于东城区及及朝阳区的的仅有6宗宗，土地面面积约184733平米，规规划建筑面面积：293640平米。2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情况本案周边除除今年年初初高价拍出出工体北路路的地块外外，其他基基本没有地地块可以与与本案地段段相比拟，，该地块以以5.1亿元元的高价成交交，楼面土土地价格为为12655元/平方方米。一说明本区区域总体市市场看好，，发展商对对市场充满满信心。二说明本案案还有上升升空间，无无论对发展展商还是客客户都是利利好消息。。且该地块启启动预计尚尚有时日，，与本案竞竞争的可能能性不大。。2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情况2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情况可以看出，，本案在区区域市场竞竞争上不存存在很大的的压力，在在区域范围围内本案的的唯一性非非常明确。。3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况据北京市建建委、市统统计局、市市国土局、、市发改委委的发布北北京市2005年房房地产市场场运行情况况报告显示示：3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况■住宅用地地供应情况况2005年年，全市住住宅供地为为880公公顷，规划划建筑面积积1196万平方米米。其中，，出让住宅宅用地585公顷，，规划建筑筑面积679万平方方米；划拨拨住宅（经经济适用房房）用地295公顷顷，规划建建筑面积517万平平方米。3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况■住宅施工工、新开工工情况2005年年，全市商商品住宅施施工面积为为7283.4万平平方米，比比上年增长长7.8％％，高于04年1.4个百分分点；商品品住宅新开开工面积1983.2万平方方米，下降降10.1％。3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况■住宅供销销情况2005年年，全市住住宅买卖成成交4079.2万万平方米，，同比下降降4.1％％。其中，，商品住宅宅现房买卖卖成交1214.7万平方米米，比上年年增长20.2％；；商品住宅宅期房预售售成交2152万平平方米，比比上年下降降18.7％；存量量住房买卖卖成交712.5万万平方米，，比上年增增长19.9％3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况■住房成交交面积情况况2005年年，全市预预售的商品品住宅中，，以成交套套数统计，，商品住宅宅单套建筑筑面积主要集中在在80－140平方方米，占商商品住宅成成交总套数数的48％％。3、2005年北京京市房地产产市场运行行状况■住房价格格情况商品住宅期期房预售价价格。2005年，，全市商品品住宅期房房预售平均均价格6725元/平方米，，比上年上上涨了1083元/平方米，，涨幅为19.2％％；其中普普通商品住住宅6721元/平平方米，比比上年增长长10.9％。3、2005年年北京市市房地产产市场运运行状况况小结：去年上半半年继续续受到宏宏观调控控的影响响，成交交量持续续下挫，，但到8月份以以后交易易量逐渐渐上升，，且房价价依然上上涨，但但总体成成交量比比2004年略略低；这是由于于北京本本地购房房者和大大量外地地在京购购房置业业需求并并没有下下降，北北京住宅宅市场的的需求量量依然强强劲。4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势◆商品房房成交走走势（住住宅+写写字楼+商业））4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势◆商品房房成交走走势（住住宅+写写字楼+商业））4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势◆住宅商商品房成成交走势势4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势◆住宅商商品房成成交走势势4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势◆住宅商商品房成成交各区区分布4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势小结：1、从上上图可以以看出北北京住宅宅市场依依然是消消化量的的主力产产品，占占到总成成交量的的90%左右。。2、今年年年初交交易量有有所下降降，是因因为房产产传统的的销售3、交易量以市区为主，分布量朝阳略高。

4、2005年年9月至至今房地地产成交交走势北京2005年年成交量量有所下下降，是是客户需需求受宏宏观调控控的影响响有所抑抑制，希希望房价价有所下下降，但大量的的自住刚刚性需求求，又决决定了他他们不会会等太长长的时间间，经过过2005年的的观望，，抑制的的需求被被大量积积累，2006年部分分人群的的需求被被释放，，这也使2006年的成成交量逐逐渐回升升，由于于宏观调调控的延延续影响响性，预预计2006年年不会再再出现像像2002—2004年那样样大的年年增长幅幅度。第二部分分工人体育育场片区区市场现现状一、工人人体育场场片区房房地产市市场供应应情况工人体育育场片区区属于东东二环成成熟商圈圈，商业业、写字字楼、住住宅各种种产品混混合的综综合性成成熟区域域，南临临CBD中央商商务区，，北临东东直门交交通枢纽纽。目前前周边写写字楼供供应量较较大，以以中央商商务区为为主，住住宅多为为去年的的老盘的的后期产产品在销销售，有有少量新新盘，市市场环境境较好，，供销两一、工工人体体育场场片区区房地地产市市场供供应情情况区域内正在在销售售的写字楼楼有：南新新仓国国际大大厦、、新保保利大大厦、、第五五广场场、幸幸福村村；中中央商商务区区销售售的写写字楼楼有：：SOHO尚都都、万万通中中心、、北京京国际际中心心、财财富中中心、、光华华国际际、朝朝外SOHO等等。正在销销售住宅有有：海晟晟名苑苑、新新城国国际、、富力力爱丁丁堡、、工体体3号号、优优唐、、Naga上院院、当当代二、个个案分分析1、海海晟名名苑（（5期期）开发发商商：：北京市市海晟晟房地地产开开发有有限公公司位置置：东城区区东直直门外外大街街乙36号号建筑形形态：：板塔结结合产品类类型：：住宅、、小户户型公公寓（（精装装修厨厨卫家家电，，全配配置））建筑面面积：：总建筑筑面积积：21万万平方方米，，5期期公寓寓：约约：5万平平米左左右主力面面积：：住宅90、、130平平米、、公寓寓：45、、73平平米平均均价价：整盘14500元/平米米（目目前在在售均均价18000元/平米米）销售售率率：整盘90%开盘日日期：：5期公公寓：：2005.9物业管管理：：仲量联联行二、个个案分分析综述：：该案与与本案案地段段相近近，但但交通通及周周边小小环境境较差差，在在区域域内属属于较较为具具有代代表性性的高高档住住宅，，1期期到4期已已经入入主，，且已已成为为周边边外籍籍人士士的租租房热热点，，5期开开盘后后也受受到市市场的的追捧捧，总总共500多套套公寓寓在一一月内内预定定300多多户，，小户型、、精装修修、全配配置、8000平米会会所、全全方位物物业管理理、全球球租赁服服务、是是其卖点点。二、个案案分析2、工体体3号开发商商：北京市世世纪中基基房地产产开发有有限公司司位置置：朝阳区工工体西路路3号建筑形态态：塔楼产品类型型：办公、小小户型公公寓（精精装修不不含家具具）建筑面积积：63000平方方米主力面积积：公寓：66-104平平米平均均价价：公寓17000元/平平米销售率率：：办公（整整栋已售售）公寓寓：50%开盘日期期：公寓：2005.10物业管理理：戴德梁行行（顾问问）二、个案案分析综述：该案紧邻邻工体，，地段较较好，交交通商圈圈成熟，，但该案以以写字楼楼和商业业群房为为主，缺缺乏内部部环境，，绿化几几乎没有有，塔楼楼结构，，公寓南南侧面对对写字楼楼，采光光有影响响，50%户型型朝北，，销售并并不理想想。二、个案案分析3、当代代MOMA开发发商：：当代置业业位置置：：东直门迎迎宾国道道北侧建筑形态态：塔楼产品类型型：住宅、商商业（精精装修））建筑面积积：22万平平米住住宅13.5万平方方米，商业8.5万平平方米主力面积积：130--300平均价价：整盘16000元/平平米（目目前对外外均价19000元/平米））销售售率率：不详开盘日期期：2005.4一一期开盘盘，2006.1二期期二、个案案分析综述：该案由美美国著名名建筑设设计师斯斯蒂芬.霍尔担担当设计计，空中中连廊、、屋顶花花园、水水上影院院、五星星酒店、、恒温恒恒湿系统统，与万万国城构构成了一一个大型型居住区区。该案由于于产品建建筑形态态缺乏住住宅概念念，装修修风格单单一，开开盘情况况不理想想。但连廊式式的“空空中会所所”、恒恒温恒湿湿系统是是该案较较为突出出的卖点点。二、个案案分析4、新城城.国际际开发发商：：北京万置置房地产产开发有有限公司司位置置：：北京朝阳阳区朝外外大街6号建筑形态态：板楼产品类型型：住宅（精精装修））建筑面积积：32万平平方米主力面积积：90、120、、140、280、300平均均价价：整盘17000元/平平米（四四期预计计均价19000元/平米)销售售率率：整盘70%开盘日期期：一期2002-06、、二期2003年10月、三三期2005年年03月月、4期期尚未开开盘物业管理理：第一太平平戴维斯斯二、个案案分析综述：该案为中中央商务务区具有有代表性性的纯住住宅小区区，1、、2期已已入住，，3期开开盘均价价18000左左右已全全部售罄罄，四期期尚未开开盘，该案位于于商务区区中心位位置，周周边密集集的办公公为他提提供了优优质客源源，丰富富多样的的房型也也为不同同类型的的客户提提供挑选选，该案案为板式式结构、、社区环环境良好好，物业业服务等等提升了了产品形形象，这这些成为为其市场场热销的的重要因因素。二、个案案分析5、维多多利亚花花园公寓寓开发商商：：北京正旭旭晶典房房地产开开发有限限公司位置置：：朝阳区朝朝阳公园园西里南南区15号建筑形态态：板式庭院院围合产品类型型：住宅（精精装修、、厨卫））建筑面积积：48000平方方米主力面积积：130、、153、223、252平均均价价：整盘15000元/平平米（目目前在售售均价18000元/平米））销售售率率：40%开盘日期期：2004.9物业管理理：中信物业业管理公公司二、个案案分析综述：该案建筑筑外型独独特，波波浪形围围合建筑筑，现代代简约风风格，院院内设花花园，顶顶层建阶阶梯形屋屋顶花园园，室内内精装修修，但有有朝北户户型，朝朝南部分分均价21000元左左右，去年开盘盘以来，，销售并并不理想想，主要要是由于于中国传传统居住住概念不不接受、、户型偏偏大、对对视情况况严重、、回音现现象等所所造成。。二、个案案分析6、幸福福村开发发商：：北京天鸿鸿集团公公司位置置：：东城东直直门外新新东路两两侧基地面积积：98000平方方米建筑形态态：板楼，内内复式产品类型型：公寓、写写字楼、、商业（（毛坯））建筑面积积：550000平平方米主力面积积：办公：600-1000，公公寓：200-400平均均价价：写字楼、、公寓：：14000元元/平米米（毛坯坯）销售售率率：1期在售售，2、、3期待待建，1期商业业销售完完毕，公公寓20%，写写字楼50%开盘日期期：2005.8二、个案案分析综述：该案由于于产品定定位混乱乱，面积积过大，，销售策策略出现现偏差，，导致项项目上市市后除商商业外，，其他产产品滞销销。二、个案案分析小结：由此可见见：户型型结构合合理的项项目在市市场反映映良好，，那些户户型偏大大，总价价偏高的的项目市市场销售售不甚理理想。二、个案案分析目前北京京住宅市市场消化化以自住住为主，，很多项项目虽占占据黄金金地段，，但脱离离了客户户实际需需求，定定位过高高、总价价过高、、户型面面积不合合理是通通病；所以在本本案规划划过程中中，产品品可以高高起点，，高规划划，以符符合工体体板块的的黄金地地段，提提升产品品附加值值，但户户型设计计需做到到符合市市场需求求，合理理的面积积，合理理的得房房率，合合理的户户型配比比。第三部分住宅市场消费分析三、住住宅市市场消消费分分析1、调调查购购房计计划从右图图表可可看出出，本本次调调查所所取得得的调调查样样本大大部分分为以以上所所说的的住宅宅市场场的现现实购购买者者与潜潜在购购买者者。90.9%的调调查者者表示示他们们将会会在三三年内内买房房，其其中70.5%的人人表示示只要要有适适合的的房子子，他他们就就会选选择购购买。。另有有9.1%的调调查者者已经经购买买属于于自己己的住住宅。。图表1调调查对对象购购房计计划分分布图图三、住住宅市市场消消费分分析2、消消费者者购房房动机机从调查查所取取得的的数据据看，，大多多数消消费者者选择择购买买住房房是出出于自自住的的考虑虑。只只有26.2%和7.1%的的调查查者购购买住住房出出于投投资与与二次次置业业的目目的。。以上上数据据反映映出北北京地地区现现有个个人住住房保保有量量还不不是太太高，，住宅宅市场场将有有很大大的发发展空空间。。图表2调调查样样本的的购房房动机机三、住住宅市市场消消费分分析3、消消费者者购房房区域域选择择对于北北京城城区来来说，，消费费者在在选择择购买买住宅宅时，，更倾倾向于于选择择东区区与北北区的的住宅宅项目目。（（详见见下图图）而而相同同品质质的住住宅项项目，，东区区和北北区住住宅相相对要要比西西区和和南区区更具具有竞竞争优优势。。图表3消消费者者购房房区域域选择择三、住住宅市市场消消费分分析4、消消费者者购房房选择择位置置消费者者在选选购住住房时时，76.7%的消消费者者将首首先选选择三三、四四环之之间的的住宅宅项目目；16.3%的消消费者者将会会首先先选择择位置置在四四、五五环之之间的的住宅宅项目目。另另有4.7%和和2.3%的消消费者者的首首选位位置为为二、、三环环之间间和二二环以以内。。从消消费者者选择择的人人数看看，三三、四四环之之间的的住宅宅项目目将更更受消消费者者的青青睐。。图表4消消费者者购房房选择择位置置三、住住宅市市场消消费分分析5、消消费者者购房房产品品选择择消费者者在选选择购购买住住宅时时，对对板楼楼更具具有明明显的的倾向向性。。59.1%的的消费费者在在选择择购买买住宅宅时，，会选选择购购买板板楼，，25.9%的的消费费者持持只看看设计计而持持无所所谓的的态度度；另另有11.4%的消消费者者在选选择购购买住住宅时时会首首先选选择高高层住住宅。。图表5消消费者者购房产品品选择三、住宅市市场消费分分析6、消费者者购房选择择户型从消费者选选择购房的的户型看，，目前住宅宅市场的主主打户型应应为两居或或者三居，，70.5%的消费费者购房时时，将会选选择购买三三居，另有有20.5%的消费费者将会选选择购买两两居；选择择购买四居居或一居的的消费者只只占调查样样本总体的的6.8%和2.3%。图表六消消费者者购房选择择户型分布布图三、住宅市市场消费分分析7、消费者者购房选择择面积从下图所示示数据可看看出，消费费者购房面面积选择主主要集中在在120——160平平方米之间间。相对来来说，购买买面积在100平方方米以下或或180平平方米以上上的消费者者还处于少少数。今后后相当长的的一段时间间内，120—160平方米米的中等面面积住房将将成为住宅宅市场的主主流。图表7消消费者者选择购房房面积分布布图三、住宅市市场消费分分析8、消费者者购买户型型与面积交交互分析消费者在购购买两居住住宅时，120—140平方方米的住宅宅面积会成成为他们的的第一选择择。消费者者在购买三三居时，将将会首要选选择的面积积为140—160平方米。。但从所取取得的数据据看，面积积为120—140平方米与与面积为180—200平方方米的三居居将成为三三居住宅市市场的有效效补充。图表8消消费购购买户型与与面积交互互分析图三、住宅市市场消费分分析9、消费者者购房选择择条件消费者在选选择购房时时的主要条条件为本地地区生活是是否方便，，其次为物物业所在位位置的交通通、环境、、物业本身身的管理水水平。因此此一个住宅宅项目是否否能够成功功销售主要要因素不在在于物业本本身所处地地理位置的的好坏，而而是在于物物业本身是是否具有完完善的生活活配套服务务设施。随随着住宅消消费市场的的成熟，越越来越多的的购买者开开始关注住住宅自身的的景观规划划与投资潜潜力空间。。图表9消消费者者购房选择择条件第四部分地块分分析大环境：本案属于东东城区的保保利商圈，，是北京传传统的成熟熟商业区，，南向靠近近政府规划划的中央CBD商务务区，北侧侧为东直门门商圈，是是北京较大大的交通枢枢纽站，东东直门也是是市区至首首都机场的的必经之路路，东临三三里屯酒吧吧街，朝阳阳公园，农农展馆，北北京各大使使馆区也分分布在项目目周围。1、环境分分析小环境：目前本案所所处区域的的保利商圈圈是北京较较为繁华的的传统商业业集中区，，是中央商商务区的延延伸出的泛泛CBD区区，是集中中了写字楼楼，酒店，，商业，高高档住宅的的综合区域域，有北京京市最著名名的工人体体育馆、工工人体育场场、保利大大厦、保利利电影院、、保利大酒酒店、新保保利大厦、、港澳中心心等。本项目交通通便利，周周边已形成成高尚办公公及居住的的人文环境境。同时，，政府在内内城区改造造上的大力力支持，为为该项目开开发提供了了前提条件件。1、环境分分析----项项目优势分分析(S)S1：本案具有较较强的地段段优势，位位于北京东东城区商业业繁华区域域，客户群群对该区域域商业氛围围已形成比比较深刻印印象，因此此容易让客客户群对本本项目的优优势投资前前景产生共共鸣。S2：本案位于东二二环，工体北北路，出行交交通便捷。S3：周边多为高档档酒店和高档档住宅区，租租售两旺，为为市场前景打打下良好基础础。S4：地块整齐，对对规划设计较较为有利。2、项目SWOT分析----项目目劣势分析(W)W1：地块面积不大大，环境设计计和整体形象象较难出彩。。W2：地块位于亚洲洲大酒店、新新中大厦南侧侧，他们的高高度对本案的的对外形象及及视角有一定定影响。W3：周边没有大型型绿化景观。。2、项目SWOT分析项目劣势化解解:针对我项目的的可能面临的的劣势，建议议在实际推广广过程中应当当从以下一些些方面着手：：一方面强调：：◆城市中心，，无法复制的的唯一性◆工体高尚住住宅、投资自自住皆宜的市市场形象。另一方面强调调：◆都市稀有的的地段，深厚厚的人文底蕴蕴，身份的标标志◆具有都市魅魅力的生活观观2、项目SWOT分析----地块块机会分析（（O）O1：近年来北京住住宅需求一直直是市场销售售去化的主要要部分，刚性性需求的不断断交替存在，，为本案带来来市场契机。。O2：周边的中央商商务区、使馆馆区、方便的的交通、市中中心繁华地段段为本案带来来较高的客源源层属性和将将来高端的租租赁市场，使使本案的市场场的受众范围围扩大。O3：本案周边多为为老盘的后期期产品，预计计将在1年内内消化完毕，，预计不会有有新的较大供供应量再与本本案竞争。O4：城市中心的稀稀有地段，不不可再生性，，为中心土地地提供升值前前景；2、项目SWOT分析----项目目威胁分析(T)T1：政策威胁，北北京其特殊的的地理位置和和政治环境决决定了它在政政策执行中的的特殊性，近近几年来在国国家宏观政策策调控下，北北京先后几次次加大整顿土土地利用的调调控力度。北京市政府也也在房地产的的政策调整上上加大了监管管力度，随着着北京房地产产的高速发展展，政府对于于北京房地产