《城市小区物业管理研究》开题报告文献综述9200字

城市小区物业管理研究开题报告文献综述目录TOC\o"1-2"\h\u296401摘要 152612立论依据 2306092.1研究问题的由来 2207902.2与选题有关的国内外研究综述 210602.3选题的目的与意义 851102.4拟解决的关键问题 9292163研究内容 9226464研究对象（试验材料）、研究方法与技术路线 9260864.1研究对象 9295454.2研究方法 99815工作基础和已有进展 11226296计划研究进度 11305087预期目标 11316488创新之处 11269719参考文献 121摘要自1981年成立以来，深圳市第一家物业管理公司在30年的发展中，特别是在“互联网+”和“供给侧结构性改革”的浪潮下，在国家物业管理水平的飞速发展下，取得了长足的发展。孝感由于其特殊的历史发展,大规模的城市开发和建设起步较晚,虽然近年来在企业数量、服务水平,发展很快,营业利润,等在湖北省的前沿,但是根据研究结论,孝感物业管理企业面临的一些常见问题和外部环境,限制其发展。解决这些问题，为企业提供服务水平的路径，是本文的目的。根据孝感物业管理企业为对象,具体研究内容如下:首先,通过文献研究,梳理的物业管理、物业管理公司、业主和业主委员会、物业管理协会的概念,总结了不同的物业管理、专业、服务特点、市场性、主动;其次,使用的研究方法分析孝感物业管理企业的基本情况,在面对业主自治的制度政策形势和情况和行业协会,分析当前孝感物业管理企业自身和外部环境方面,存在一些问题,如人员素质相对较低,企业服务能力相对不足,服务费很难生存,企业发展相对不足,低社会认可的企业,业主自治程度相对较弱,不完美的政策,促进行业协会发展需要;第三，运用案例研究法，对物业管理模式进行分析，从中得到启示，探索物业的先进管理经验和丰富多彩的生活财产。最后，针对这些问题，结合相关城市的工作实践和经验，努力提高企业员工的素质，提高企业管理水平，完善行业政策，利用行业协会助力企业发展提出相应的对策。2立论依据2.1研究问题的由来随着社会工业化和城市化的发展，物业管理服务于19世纪60年代在英国诞生，在现代国家发展迅速。中国改革开放后，第一家物业管理公司于1981年在深圳成立，物业管理模式正式进入中国内地。近年来,随着我国经济快速发展,世界上第二个经济,提高人民生活水平和质量,住房商品化、住宅社区已经成为老百姓最常见的的生活方式,享受物业管理服务已经成为一个必须是人们生活的基本需求。同时，物业管理已成为城市管理的一部分，对人们的工作和生活方式产生了深刻的影响，也促进了房地产业的发展。中国的物业管理服务业随着住房商品化而产生，具有深厚的社会、公益性和市场化特征，服务内容包括房屋维修、园林绿化、安全、卫生、基础工作等。物业管理服务行业经历了30多年的发展，行业规模不断扩大，企业和员工的数量也在迅速攀升。统计数据显示，截至2014年底，全国物业服务企业约10.5个，管理服务部门:总建筑面积约164.5亿平方米，员工711万人，行业营业收入约3500亿元。然而，物业管理服务将存在于企业经营管理中:住房建设质量差、公共设施缺乏、开发商承诺及时实施和销售服务，导致物业管理服务出现非经营性问题。由于服务满意度低，业主也会拒绝支付物业服务费，而物业企业由于法律法规不健全、维权成本高而不能满足。我国房地产行业管理模式单一，服务内容简单，创收机制不灵活，人力资源、物业管理企业面临困境、物业服务行业发展面临前所未有的困难。物业管理服务行业迫切需要不断上涨的劳动力成本，业主不断提高大背景的生活需求，创新的商业模式，提高服务质量，规范行业，积极探索科学技术，专业的现代物业管理服务模式。2.2与选题有关的国内外研究综述2.2.1国内研究进展及主要特点中国现代物业管理服务行业起步较晚，并于20世纪80年代引入内地。在过去的四十年里,物业管理已经广泛的发展符合社会改革的过程在中国住房市场和住房管理(表1),房地产业的快速发展,中国的物业管理也发展迅速,但它仍然是发展的初级阶段。根据我国物业管理协会的数据，截至2014年底，我国共有约107000家从事物业管理服务的公司，物业管理服务从业人员多达600万人，2015年物业管理行业收入超过8100亿元。数量从宏观层面我国企业物业管理服务人员等,但是,从微观层面分析,中国房地产管理是管理水平不高,服务内容单一,大量系统机制设计、管理科学和技术水平不高,加上我国经济发展水平、物业管理法律体系建设和房地产市场环境等因素的限制,中国物业管理发展不可避免的矛盾和问题的季节,许多方面还需要实践和科学的探索,并不断改进和完善。目前我国物业管理服务存在的问题如下:时期行业概况行业特点房地产起步期（1978年-1991年）住房制度改革刚刚起步，提出住房商品化概念，并在部门城市试点开展。单位或房管所对房屋管理为主，辅以少量物业企业管理，这一时期物业管理服务形式内容单一房地产探索、稳步推进期（1992年-2003年）国民经济发展和住房补贴货币化后刺激了房地产发展，经济适用房或租赁租房在主导地位房地产快速发展期（2004至今）经济发展以及个人对居住环境的追究，个人消费住房逐渐增加，并占主导地位物业管理完全市场化，由物业管理服务企业收取物业管理费用，并提供相应管理服务。图一（1）我国物业管理法制建设滞后物业管理法律制度规范房地产市场的基本行为准则,其规范和理顺房地产开发商、业主、物业管理企业的权利和责任关系的调整和协调房地产开发商、业主和物业管理公司,债务之间的关系。只有在明确的权力和责任的法律管理体系之间建立明确的产权和责任，才能更好地维护各方的权益，为物业管理服务行业的健康发展创造良好的环境。然而，由于历史原因的物业管理，法律建设滞后。尽管“物权法”、“物业管理条例”,“住宅专项维修资金管理方法”,和物业服务企业资质管理办法颁布一系列的政策和法规规范物业管理服务市场的行为在中国和秩序,在一定程度上丰富和完善物业管理法律法规在中国,然而,我国仍然缺乏法律规范的行为,物业管理,物业管理法律本身存在重叠,冲突,即使对于明确双方权利和义务,利用角色之间的关系是有限的,同时,利率低,很多法律法规是周期性或过渡法律文件,导致矛盾十分突出物业管理在我国,多年的发展积累了大量的矛盾无法解决。（2）服务内容单一，管理理念落后我国大多数企业物业管理服务只提供基本的管理维护、乡村绿色、健康、安全等基本服务,提供个性化的专业服务,很难满足人民的需要日益竞争致富生活,所以很多房地产公司的建立并不是专业的技术和服务能力,很多物业管理企业是由开发人员自己建立的,或由单位重组进化而来的,不是独立的经济体。从专业的质量,我国物业管理服务企业工人、老,程度较低,缺乏长期的职业技能培训,同时,商业技能鉴定也处于亏损状态,这些因素严重影响了企业的服务质量的物业管理服务。物业管理企业的经营理念，很少有企业业主的需求，很少有公司满足需求，维护业主的权益，业主从实施的角度来提高企业效益，很少有企业从创意到打造品牌企业物业管理服务。物业管理收费制度不规范物业管理费的支付不仅与物业管理公司的经营和收益有关，而且与业主权益有关。因为中国的房地产管理系统并不完美,法律法规滞后,物业管理费用存在很长一段时间使用不透明,使用过程不影响所有者监督,导致业主一方面不相信物业管理公司财务管理和操作,另一方面认为物业管理费用过高,导致业主拒绝支付物业管理费用,所以无法投递,工资少,不要支付管理费是中国物业管理行业的普遍现象;由于业主不支付、支付较少、非交付物业管理费给物业管理企业运营管理带来的资金不足、常年亏损等问题，业主也难以及时提供优质物业管理服务。因此，支付制度不规范，导致物业管理企业与业主之间的矛盾无法得到缓解，处于恶性循环之中，这已成为房地产业进一步发展的主要瓶颈之一。（4）专业化程度过低物业管理涉及业主日常生活的方方面面，物业服务专业化程度直接影响业主对物业服务的满意度。国外房地产行业的发展经验表明，物业服务专业化是物业管理的基础。由于缺乏合格的审计管理，物业管理企业很少重视专业服务队伍的建设。物业管理不同于一般的管理，它需要大量的人才、服务意识和质量。为了降低运营成本，企业员工的专业技能培训基本上是空的，所以中国物业管理专业团队的形成还没有形成。我国的物业服务专业建设还处于起步阶段，难以提供专业的服务。整个物业管理行业的规范化和专业化需要明确的法律法规，所以物业管理法律的建设是非常迫切的。2.2.2国外研究进展及主要观点世界上的物业管理行业被称为“芝加哥建筑经理人组织”，标志着其代表乔治·a·霍尔特的诞生，因此学术界作为20世纪初的美国的财产管理。芝加哥的“建筑管理组织”发展成为美国的“建筑业主组织”。类似的建筑业主在20世纪的韩国、法国和英国等国也有组织。在过去的100年里，国外的物业管理理论和制度已经成熟。（1）物业管理法律法规比较健全欧美发达国家的物业管理法律法规相对完善。公司运营管理的基本属性和行为不受政府干预,发达国家通过建立完善的物业管理法律体系来规范物业管理市场之间的关系和物业管理企业的行为,已经清楚的性质不同的对象如用户和物业管理企业的责任、权利和利益关系。美国政府划分的建筑所有权法是美国各州财产管理的立法依据，它对各方的责任、权利和利益有明确的规定。新加坡新修订的《土地所有权法》详细说明了房地产开发商和房主的权利和义务。这些国家的法律法规对规范和促进国内物业管理的发展起到了积极的作用，减少了各方责任、权利和利益的矛盾。（2）社会化、专业化程度高发达国家的物业管理质量好，服务范围广，专业化、社会化程度高。物业管理企业以客户需求为中心，不断扩大服务范围。房地产公司有专业机构和专业管理人员,房地产公司是一个独立的主题,既不属于在政府部门、房地产开发公司不是专业的房地产公司有不同的分工,一些工作的管理、评估和管理,其他员工工作的安全、清洁、绿化等服务。在美国，物业管理模式一般由开发商、物业管理公司和服务公司完成。开发商开发房地产，物业管理负责管理，服务公司提供专业服务。这种模式的优点是分工明确、专业。新加坡的物业服务业务也由专业服务公司提供。这种社会分工模式和高度专业化，不仅有效降低了物业管理企业的运营成本，而且提高了服务质量和市场竞争力。（3）物业管理协会増强行业自律在国外，物业管理行业是建立和运行的物业管理协会，基本上不受政府干预。这个协会是政府和企业之间的桥梁。该协会的具体工作是负责具体的管理和行业自律工作，同时提供资质认证、市场信息、行业标准或人员培训服务。政府部门主要监督和管理协会的合法性，不直接参与协会的工作和管理。IREM，韩国住房管理协会，澳大利亚房地产协会，日本住房管理协会等。行业协会来优化整个管行业专业,维护业主的权益不仅,还优化了物业管理公司的管理实践,加强自律,净化市场增加企业的利润和权益,使这个行业更加健康有序的发展。（4）资质审核制度严格物业管理人员的专业素质直接影响着物业服务的质量。我国的物业管理服务质量一直难以提高，与低专业水平有很大关系。欧美国家高度重视对物业管理行业企业资质的审查，其中员工的管理和培训是外国物业管理公司资格审查的重要内容之一。美国还接受定期检查和培训获得营业执照的物业管理公司。在美国，IREM制定了严格的标准来考虑物业管理人员的素质和物业管理能力。物业管理人员必须由经认证的物业经理(CPM)认证，以合法地从事物业管理工作。因此，专业的物业管理制度在职业经理人制度的规范下是非常完善的，美国的物业管理是世界上第一批专业人才，人才的工作能力得到了世界市场的认可;韩国、日本的物业管理企业资格制度也非常严格，在美国有类似的营业执照制度，从事房地产经营管理的企业必须首先取得相应的许可证;有一个成熟的职业道德和技能评估体系。（5）收费制度规范、合理我国物业管理公司的收入主要来源于物业管理费，实现利润。由于外国法律制度相对健全,对物业管理公司的管理非常规范,同时市场竞争环境和社会的影响下发展,外国物业管理企业物业管理收费通常非常透明,清晰、规范,很少产生产权纠纷,因为物业管理费用。美国物业管理公司允许业主与业主共同制定年度预算计划，直接参与物业管理费用的管理和支出，并收取物业管理费。德国房地产公司的财产支出必须接受业主的监督，与美国一样，物业成本也是一个预算报告系统。财产支出和管理有业主的参与，业主权利的保护，同时，主要的支出必须由业主共同投票批准，并在年度支出结束时需要一份详细的说明。美国和德国的物业管理费用制度体现了一种规范性和合理性，在物业管理的责任、权利、关系之间相对清晰，促进了物业管理行业的有序健康发展。2.2.3综合评述通过上面的详细情况,可以看出,国内外许多专家研究了物业服务管理、物业服务管理的实际应用,已经有许多成熟的方法,这对我物业服务管理改进研究提供了很大的帮助。在中国的一些城市，如北京、上海、广州、深圳、香港的物业管理都非常完善，即便如此，在房地产服务管理方面，他们仍然存在这样或那样的问题。因此，与相对独立的铁路社区相比，物业管理的发展无疑面临着更多的问题和挑战。本文以物业服务管理的突出特点，分别参考成本经济学理论、营销理论、公共关系、基本理论、物业管理、社会学等作为理论指导。由于本研究的对象是一个具有代表性的独立社区，相关的理论知识反映在实际的服务管理中，每个理论的基本应用解释如下。（1）经济学成本理论经济成本理论的概念与会计成本不一样。指生产经营中使用的各种生产要素的总支出。可以用来表示以下公式:经济成本=会计成本+隐含成本经济利润=总收益、成本会计、隐性成本与我们生活中无止境的需求相比，自然资源所拥有的大部分环境是有限的。因此，对于房地产企业来说，如何管理这些资源，利用这些资源来发挥这些资源是物业管理的一个重要问题。本文通过经济成本理论的应用，解决了物业服务管理中存在的问题。（2）市场营销理论市场营销是指根据市场需求，通过各种销售渠道和促销手段，有计划地生产经营的企业的经营和销售过程。通过各种活动和交流，人们可以获得他们需要的经验和经验，包括社会活动和集体活动。通过总结这些经验和教训，我们发现了一些新的更好的方法。这些方法可以大大提高获得的效益。物业服务管理作为管理的一个组成部分，在物业服务管理实践中也借鉴了大量的营销相关理论，以增加物业的多元化经营收益。（3）公共关系基础理论公共关系起源于英国的“公共关系”，缩写为“PR”。翻译成中文是公共关系，或翻译成公共关系。这意味着社会组织通过信息传播的方式建立良好的公共关系，使社会组织具有良好的社会关系环境，从而寻求事业的成功。作为一个全新的产业，物业服务管理正以非常快的速度发展。公共关系与物业管理企业之间存在着必然的联系，可以提升物业公司在业主心目中的地位和形象。在一些突发事件中，也可以减少事件在主人的影响中，为了达到维护形象的目的，以实际情况为基础，说明公共关系是一种寻求内部和外部发展管理的统一。（4）物业管理中的社会学理论应用社会学是一门高度活跃的社会学科，它试图用科学的思维来探讨人类社会和生活。社会学作为社会科学的一门独立学科，有着广阔的研究领域和丰富的研究内容。在物业管理实践中，社会文化、社区组织和和谐社会的建立与社会学的知识密切相关。2.3选题的目的与意义这篇论文至少有三个要点。(1)这一课题有利于提高物业管理服务企业的核心竞争力，提高企业的盈利能力。企业通过管理服务模式创新,可以认为房东会提供优质的服务,赢得了广大业主的满意和认可,增强信任,所有者是有利于业主按时足额支付物业管理费用,并可以建立一个企业品牌,培育企业核心价值元素,一直是强大的企业在业界的声誉和地位。(2)这个话题有利于物业管理行业的健康发展。物业管理行业属于劳动密集型小利润,与劳动力成本增加,企业总体形势是严峻的,物业管理服务很难保证服务质量,缺乏能量,整个行业寻求产业发展空间,激活电力行业发展,创新服务模式,通过科学技术来减少劳动力成本,通过智能提供了优质的服务,通过优化物业管理服务模式提高企业新的利润点,打开一个新的发展路径属性服务。(3)这一主题有利于改善住宅幸福指数。优化物业管理服务模式，提供多元化的物业服务，提高业主的幸福指数，是本研究的积极意义。从住房管理模式到房屋+业主服务模式的转变将对业主的生活和生产方式产生积极的影响。在物业管理行业中，科技的不断深化不仅解放了劳动力，也促进了业主的生活。“互联网+”的物业管理模式不仅增加了业主的参与体验，也促进了物业管理服务效率的提升，从而增加了业主的幸福感、感觉和舒适感。2.4拟解决的关键问题本文借鉴了一些专家和学者对产权问题的理论研究,但是这些研究很少在国内住宅小区物业管理的整体情况,经验少,但我仍然通过理论分析根据铁路住宅物业服务管理的发展方向,充分研究铁路地区的特点,特别是在管理系统的问题,改变住宅物业服务管理水平,提高业主满意度。本研究的最终目的是按照本文的物业服务管理方法和经验,通过对我国住宅小区物业管理服务管理方法是研究和探讨,相同的其他物业服务管理系统有一种体验的效果,提高相应的物业服务管理水平,在中国物业管理行业在促进中发挥作用。3研究内容本文在文献综述、问卷调查、比较分析等研究方法的基础上，探讨了我国物业服务企业存在的问题，并提出了切实可行的解决方案。在我国房地产行业发展的基础上，选择对物业管理困境进行创新研究的主要原因是我国房地产行业的发展。目前行业企业数量多，相关研究多，但在整个行业的领先房地产公司都致力于技术创新，相关研究对互联网+、智能社区等有了浓厚的兴趣，然而，一些人性化的创新和推广却被忽视了。本文将全面创新的理念引入传统的物业管理行业，提出了我国物业管理模式创新的思路。4研究对象（试验材料）、研究方法与技术路线4.1研究对象本次研究主要针对孝感市区住宅小区开展，为了让研究结果更具有客观性，在城市行政区域分布上，以及新旧小区的比例上，做到了基本均衡。4.2研究方法(1)文献研究方法。通过大量的阅读“物业管理”、“物业服务”、“服务创新”和“优势”相关文献，结合比较方法，对本文的相关知识进行分类梳理，为本研究奠定了材料和理论基础。(2)案例分析方法(问卷调查)本文以中心城区物业管理研究为例，分析其现状及原因，结合国外成熟的物业管理经验，提出自己的科学合理的观点。(3)比较分析。在物业管理和物业服务企业服务创新研究成果的基础上，结合行业背景和物业管理服务、物业管理服务公司在管理中存在的问题和原因，针对性地提出了创新策略。4.3技术路线文献资料收集整理文献资料收集整理问题的提出文献综述研究目的意义相关概念相关理论分析国内外现状对比分析原因理念创新划定研究范围理论研究实例研究技术创新产品创新对策研究实证研究研究理论基础发现问题原因分析原因分析总结经验提出创新原因分析4.4可能存在的问题及应对措施本文借鉴了一些专家和学者对产权问题的理论研究,但是这些研究很少在国内住宅小区物业管理的整体情况,经验少,但我仍然通过理论分析根据铁路住宅物业服务管理的发展方向,充分研究铁路地区的特点,特别是在管理系统的问题,改变住宅物业服务管理水平,提高业主满意度。5工作基础和已有进展已经完成对于研究对象的问卷调查，并且查阅了有关的文献资料。6计划研究进度第一阶段：2018.1.10—2.28，查阅大量文献资料，确定论文题目；第二阶段：2018.3.1—3.20，根据论文题目进行调研，按照指导教师所下任务书的具体要求，积极做好论文前期准备工作；第三阶段：2018.3.21—4.3，完成选题报告。通过选题报告，对论文的框架和内容有一个大体的构思，并在指导老师的帮助下，整理相关资料、补学空白知识点，做好撰写论文的前期准备工作；第四阶段：2018.4.4—2018.4.30，在导师的指导下，进一步分析整理资料，完成论文初稿。在实际工作中验证相关论点，以完善论文的实际可操作性，并希望论文的方法和观点能在实际工作中得到应用和升华；第五阶段：2018.5.1—2018.6.7，与导师进行讨论，总结充实研究内容，并根据论点在实际工作中的应用对论文进一步修改；第六阶段：2018.6.8—2018.6.14，论文评审。在指导老师的帮助下充分做好答辩准备，积极准备答辩材料；第七阶段：2018.6.15—2018.6.21，答辩。7预期目标本研究的最终目的是按照本文的物业服务管理方法和经验,通过对我国住宅小区物业管理服务管理方法是研究和探讨,相同的其他物业服务管理系统有一种体验的效果,提高相应的物业服务管理水平,在中国物业管理行业在促进中发挥作用。8创新之处首先,根据物业管理和物业服务企业服务创新研究成果,结合国内行业背景和物业管理服务现状,提出了全面创新的概念,突破瓶颈,国内大多数研究技术创新的研究。概念创新以顾客需求为服务标准，解决了物业公司与业主之间的矛盾。技术创新旨在提高管理服务水平，满足客户对新时代新技术的追求。产品创新，以多元化服务为基础，不仅为物业管理行业注入新鲜血液，也满足不同客户的不同需求。其次，本课题侧重于城市住宅小区的物业管理，不仅降低了选题的切入点，而且提高了课题研究的实际意义，避免了理论讨论。与此同时，住宅物业管理是与民生相关的一个大问题，因此主题的主题反映了“小而大”的特点。9参考文献陈曦.我国物业管理发展现状[J].商情,2013(12):253-254.娄金霞.对物业管理向现代服务业转型升级的研究[J].生产力研究,2014(10):110-112.杨萌.关于物业管理转型的思考[J].中国物业管理,2013(7):10-13.章礼强,沙国华.业主物权与物业管理的冲突与调适探论[J].江苏社会科学,2010(1):143-148.王英旭.物业管理收费存在的问题与解决措施[J].中国管理信息化,2014(21):9-10.刘芮希.试析物业管理的专业化发展与专业人才培养[J].青春岁月,2014(12).李豪.互联网+时代的物业管理[J].中国物业管理,2015(11):63-65.张华伦.我国中小城市物业管理水平提升研究[J].企业经济,2015(1):86-89.郭颖.从物业产权角度分析物业管理服务[J].中国管理信息化,2015(10):114-114.种洁.浅析如何通过管理创新提升物业管理服务水平[J].电子制作,2015(1).李文忠,周冰婷.物业管理企业物业服务创新探微[J].现代国企研究,2015(4):53-54.郭颖.物业管理企业物业服务创新研究[J].品牌研究,2015(2):53-53.黄卫,叶建辉,沈文建.提升物业管理服务质量之拙见[J].人力资源管理,2015(6):185-185.BattyM,AxhausenKW,GiannottiF,etal.Smartcitiesofthefuture[J].EuropeanPhysicalJournalSpecialTopics,2012,214(1):481-518.傅林,严文珍.提升服务品质创新商业模式促进行业发展——中国物业管理协会工作会在杭州召开[J].中国物业管理,2014(3):16-20.刘拓.我国物业管理问题研究[D].山东大学,2010.李琼华.论物业管理服务模式创新与选择[J].现代商贸工业,2016,37(20):67-68.刘娜.互联网环境下物业管理公司创新商业模式初探[J].经济研究导刊,2015(1):20-21.PrahaladCK,RamaswamyV.Co-creationexperiences:Thenextpracticeinvaluecreation[J].JournalofInteractiveMarketing,2004,18(3):5-14