建筑设计成本控制措施

业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发项目成本的有效措施：1密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持；2及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重大修改；3提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。2.0.2K资料收集完备R资料收集的完备程度决定不可3g见费的多少，资料收集的内容包括：12本案的相关规划，本案有无审批的历史；3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；4场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；5左邻右舍现状及规划；6现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；7地貌、地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；8相关的高压线、地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料；9上水、下水、电、气的源头、路径、接及能力，过境市政下水要慎重；10地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；11本案有无非常规的特殊问题。住宅产品定位R住宅产品定位影响销售速度及财务成本,过多的户型定位增加系统整体的1各类户型的比例及户型品质的标准；2户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；3市场对建筑风格的接受程度；4较多采用受市场欢迎的成熟户型。3分期建设设计管理分期设计管理目标R在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设的项目设计管理争取1总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求；2建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；3设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；4环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；5应将样板区作为前期的首期考虑。3.0.冰分期设计衔接内容？为满足前期的验收及交付使用.应作好相关设计内容的衔接：1尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；2注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；3注意在总图中临时施工道路的安排；4考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的需要4总图设计地质与总图设计K场地初勘R应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，作为总图布置的重要依据。4121总图布置力利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地质、较差的地..质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式:1避免在地质条件不适合的位置布置建筑；2综合考虑高、低层建筑及地下车库布置的经济性；3降低基础总造价；4提高地下建筑利用率。地形与总图设计421K朝向与风向R建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来..确定建筑布置。422K挡土墙R地形变化较大的场地、对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级，应尽..可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的挡土墙，以降底成本。K土方平衡日结合场地地形特点、应尽可能做到土石方挖填平衡：1挖方应计算地下建筑部分;2填方应考虑松散系数；3平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。424K竖向设计比较日小区场地高差明显时.应作竖向设计比较进行经济分析。地质初勘..反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。^建筑标高*场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。K小区车行道路（在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的前提下，控制道路K车库出入R合理诜择地下东库出入位置,尽量避免地面出现大体量的旋转车道。4.3设备专业总图设计K总图布置的原则R综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接、地形地貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管线管廊及构筑物总图布置。K给排水总图布置R综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图的平面和竖向的布置：1场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水的排向及经济合理性，避免高差大的跌排水井；2最大限度的利用外部管网资源，充分利用市政给水水压供水，合理利用市政雨、污管道高程，重力流排水；3要能解决好室内外各类管道的合理连接，尤其解决好重力流的排水管道的合理连接。K雨水回用R尽可能利用雨水收集技术，作雨水回用设计。K电气设备用房总图布置R开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布置：1主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）的点位尽量靠近各自的负荷中心，并应满足供电半径的要求，尽量不设置在最下面一层，或应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间；2柴油发电机房尽量靠近变配电所，且临贴建筑的外墙布置；3冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所；4大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数量应考虑工程分期、物业管理、业态撤分的需要，在一期工程内设置必要的电气设备房确保一期工程通过各种验收、使用。K电气管网总图布置R优化强电、弱电管网走向，合理布局。K景观设计介入R景观设计应在方案设计进行中介入。K环境性价比R单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，建筑4.4K景观设计介入R景观设计应在方案设计进行中介入。K环境性价比R单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，建筑方案设计应引导景观方案设计：1建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造；2场地坡度较大的项目，顺势而为解决各种开发需求，是建筑、环境设计布局的原则；3建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色的小区环境；4小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。K绿地率R绿地率必须大干“设计条件”所要求的比例，但不宜超过太多，以免引起不必要的麻烦，更不能因难度大而虚算。以查现抗翅丕、区方案设计之前业主方应对场地现状树木进行调查，在实测1/5地形图上对原生树木中较大或树种较好的树木，逐一标注其坐标、树根部标高、胸径、树高、树冠直径及树种等数据。1利用牛态资源力在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形态及建筑风格，保护并充分利用生态资源，是最有效的提升小区品质、增加附加值、降低成本、促进销售的途经。设计时应遵循如下原则：1百年以上的古木及名贵树种必须保护；2成片林木应保护其生态；3应尽可能保留那些胸径较粗、树较高、树冠较大或树种较好的孤植树。K利用水体景观资源R当项目用地周边或项目用地范围内有江河湖泊、次级河流、人工水体等水体景观资源，“设计条件”明确保护要求的应严格执行，并充分利用水体景观资源提升设计品质。K小型水体保留利用R当项目用地范围内有溪流、水塘、湿地等天然或人工的小型水体，设计条件未明确保护要求的，是否保留利用应作如下考虑：1视项目容积率、覆盖率状况，判定是否有保留利用小型水体的用地条件；2调查项目所在地降水量及其季节分布；3调查小型水体上游汇水面积内的开发建设强度，以及土地利用规划和控制性详细规划，确定最终有效的汇水面积，判定能否保证来水量；4调查小型水体上游汇水面积内的排污状况，以及排污系统的规划及实施计划安排，判定能否保证来水水质；5视水源的多少确定保留利用小型水体的多少和大小，并考虑对现有水体深度、蓄水量的改造；6不得用城市供水补水，应采用小区内的水循环或节能中水利用，并考虑补水措施的一次性投入和运行费用。5建筑方案设计8.1设计条件811 K明确主要设计参数811 K明确主要设计参数R除规划所给定的“设计条件”外，还应明确主要设计参数：..1建筑工程等级、设计使用年限；2建筑层数、层高和建筑高度；3防火设计建筑分类及耐火等级；防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；

型和套数，包括每套的建筑面积、使用面积及阳台建筑面积。明确小区配置R应明确小区必须配置的大门、围墙、门卫、公厕、垃圾站、居委会、物业用房（含客户接待中心），以及按照规划要求需配置的幼儿园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、社区服务用房等设施。还应考虑售房部今后的使用功能。8155明确品位和风格。方案设计首先应明确小区的岸位及风格.以及建筑的造型、色彩..和主要外8.2建筑形体k住宅建筑体形R住宅建筑,特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成1建筑平面反映的结构体系应理性、清晰，不出现结构抗震设计超限；2平面宜简单、规则、对称，减小偏心、；3尽量避免或少出现结构转换或不规则结构；4突出部分长度不宜过大；5不宜采用角部重叠的平面图形及细腰形的平面图形；6尽量少挖缝，不应开深槽；7减少外墙长度；8建筑竖向收、突不宜过大，或控制收、突高度；9考虑建筑体形与节能的关系。822K体形系数R注意住宅建筑的体形系数、如无特殊和必须，住宅建筑的主体应尽可..能简洁，体形系数控制在0.45以内。8232标新立异建筑体形R标新立异的建筑体形设计方案应注意以下事项：..1应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；2应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；3应研究其是否符合建筑防火的强制性规定；4标新立异建筑体形的外皮，其材料、构造的价格往往较高，应测算其对造价的影响；5应与业主沟通建筑造型的经济性，估算投入产出比，或获得业主认可；6标新立异的建筑方案容易获得规划等审批部门的认可，未经上述五方面研究的概念方案不要草率上报，以免引起不必要的麻烦。K结构墙肢布置R建筑平面设计应把结构墙肢布置作为方案设计的要素之一。K大尺度出挑R为建筑造型在结构体系外附加大尺度构件、出挑空间时，应与结构专业沟通技术、安全上的可行性，并应与业主沟通建筑造型的经济性。2钢结构R钢结构造型在设计中的运用应考虑后期维护成本及维护难度。8.3住宅建筑设计k提高可销售率R提高可销售率・不留下不良资产，其主要途经如下：1在满足规范和使用要求的前提下，尽可能提高标准层的利用系数；2在满足规范要求，并与本栋楼定位相适应的前提下，压缩不必要的、过大的服务面积;3本着紧凑够用的原则安排小区各配套用房；4地下室尽可能不出现不可使用或难以使用的面积。R套型设计力套型设计要点：1应明确各种标准的套型比例；2应明确同一标准的最少款式；3分期建设的项目，应分期考虑各种套型及款式的比例；4应充分考虑不同套型对景观资源的占有率，以争取景观资源利用的最大化；5同一套型其外环境条件不尽相同，应作适当调整以充分利用其室外环境资源，尽可能为每套房设计卖点。833K住宅平面R住宅平面应尽可能满足以下要求：..1优先保证客厅、主卧等主要居住空间的日照、采光、通风及观景条件;2各居住空间平面不宜异形，主要居住空间应确保方正；3为立面造型、为设计特色室内空间而出现异形时，应通过室内功能区划分、保具布置，确保其适用性；4厨房应有适当的外墙面宽，足够的采光、通风面积，生活阳台上应考虑安装天然气立管和气表的位置；5管道井平面大小应在满足相关规范要求的前提下，尽量减小公摊面积，水井及电井的平面形状、尺寸及开门方位，应有利于户表的设置，并便于检修及抄表；6电梯厅、走道、楼梯等公共空间，应考虑在装修完成后，仍能满足疏散宽度的要求。8.3.4K窗墙比R住宅建筑应减少不必要的大面积开窗，同时保证足够的通风面积。卧室、书房等房间的窗墙比控制在0.5以内，起居厅的开窗面积也不宜过大。8.4停车位8.4.1K合理确定停车方式R解决停车位有地上、地下、半地下等方式，应根据项目定位、管理规定及项目成本等因素合理确定。.2K控制车均建面（车均占用建筑面积是控制地下车库成本的主要指标:1合理确定柱网尺寸，避免出现肥梁胖柱，环境之下的车库甚至可细化到柱的断面形状；2合理确定层高，在综合考虑各种管线布置及结构梁高后，尽可能降低层高；3车道利用率最大化，尽可能不出现单面停车的情况；4尽可能减少在高层建筑下的地下车库面积；5有条件时利用地形高差设置地下车库出入，在满足要求的前提下尽可能减少、甚至取消库内坡道。.3K环境下设车库R环境下设置车库时.其复土厚度应遵守园林绿化的规定，确保其计入绿地率，并和景观设计有效结合，同时应考虑消防车的荷载对成本的影响。6建筑技术设计施工图优化K施工图优化］在完善施工图过程中耍关注平面功能使用.对前期功能不合理的地方提出优化，尽量避免因功能不合理引起的二次设计：1在保证产品品质的前提下，优化设计，减少不必要的复杂设计元素；2推敲建筑构造施工工艺，在满足功能要求的前提下，合理设计，避免复杂工艺；3择选质优、价廉、适合的建筑材料。空调外机K空调外机设置R空调外机设置应考虑：1统一设计立面效果；2方便室外机安装及检修；3不占用房间内面积；4不对相邻房间窗及阳台排气；5尽量不采用阳光窗下设置的方式。K阳光窗下放置空调外机R阳光窗下放置空调外机时设计应作如下考虑：1尽量不2当采用窗台板留洞的方式时，其洞尺寸应》0.55mX1.1m，并应考虑护窗栏杆及外保温层厚度对空调外机安置的影响；3其高度应满足与房间大小匹配的室外机安装需要，不应将客厅等大空间的柜式空调外机置于阳光窗下；4阳光窗下的空调外机位不得采用百叶全封闭，若因立面要求需全封闭时，应加大百叶叶片之间的距离，并设便于安装、利于启闭的活动窗扇。商业用房设计K配套商业［小区配套商业是居住建筑项目的重要内容,设计原则是通过创造其价值达到控制小区成本的目的。K尽可能独立设置］尽可能采用独立、独幢式商业体量模式，以其高性价比增加附加值。K灵活分隔］商业用房应能作灵活分隔.分隔后应能满足疏散等防火要求。K底层临街门面R・应对临街门向未来的业态讲行筹划、定位，由此确定小、中、大的组合方式。应对每个铺面进行划分，可考虑划分为经营空间和内务空间。K餐饮功考虑能「独立商铺及商业裙房应按可经营餐饮考虑：1预留水一2设置隔油池并明确其具体做法；3小门面也应设置单独卫生问，在服务半径内设有公共卫生间的条件下，单独设置卫生间确有困难时，应设置上下水接。R烟道］商业烟道应考虑：1烟道应通向塔楼屋顶，结合建筑立面统一处理；2高空排放的竖向烟道应考虑对塔楼相邻房间的不利影响，应作隔热处理；3水平烟道应给出路径，控制其长度，并不得跨越变形缝。K广告、店招R统一考虑广告、店招及空调外机的设置，纳入裙房外立面设计。有条件时附墙的、未确定业主的广告、店招可不做外墙表面处理，临时用于销售广告。K空调室外机R空调室外机位应隐蔽，并避免废气对外部行人的干扰，同时应考虑空调排水K卷帘门安装位置日商铺卷帘门安装位置应与规划许可图及销售图一至门洞应预留卷帘门）一7结构方案设计7.0.1地下室*结合地勘报告,与建筑等相关专业共同商定地下室基础处理方式及地下室层高控制。70,结构形式R应根据建筑功能、空间关系、建筑高度、场地条件等因素合理选择建筑结・U・构形式。对由于建筑设计方案决定的结构方案不合理，提出对建筑设计方案的调整意见。筒体及主轴线R高层点式建筑的筒体应尽可能规整，成接近正方形的矩形。一幢高层点式建筑平面的纵横方向，应尽可能各有不少于两道贯通的主轴线。7.0.4K薄弱部位R抗震设防与建筑功能设计相结合、高层建筑的平面不应出现明显的薄弱部位如“细腰”，不得已出现时，应注意结构设计附加的抗震楼板是否要计算建筑面积。8结构技术设计结构荷载K荷载考虑力结构荷载作如下考虑：1地下室位于消防车道下时，应考虑36T消防车荷载；2地下室上为绿化平台并计入绿地指标时，其覆土厚度按1.5m计算；3为避免消防车荷载与覆土荷载的不利、无效叠加，可采取减小消防车下覆土厚度与绿化地设计微地形相结合的方式；4裙房屋面及顶层屋面的荷载应按屋顶花园考虑；5应考虑大型设备安装运输通道的荷载。结构构造设计K结构转换R结构转换应作如下考虑：1别墅、类别墅及跃层式住宅建筑，上、下墙体常有不对齐的情况，应考虑结构转换造成梁等结构构件尺寸较大、较高，对建筑功能及净高的影响。2其他类型的建筑，当结构转换不可避免时，应结合设备层统筹考虑。R电梯井壁厚度变化］电梯井内空尺寸应|、下一致，高层建筑井壁厚度加大部分应置于井道外侧，并考虑对建筑功能及消防疏散宽度的影响。2转角窗R在抗震设防地区,多层砌体建筑不应设转角窗，其他结构形式的建筑尽可能不设置转角窗。K防止露梁R别墅、类别墅及跃层式住宅中，由于上下平面不一致，极可能产生露梁，应彳】室内大棚板下不宜露梁，若结构确有难度，梁的高度应尽量减小；2梁的布置不应影响室内空间的使用，露梁的位置与室内的功能分区应有对应关系，为内装时完善室内空间创造条件；3有高差的住宅楼板，应尽量采用楼板转折的形式，梁隐藏于转折处；4阳台、露台与室内之间的梁，不应出现在下层客厅及卧室的大棚下，不得已时宜结合挡水门坎上翻。K卫生间楼板下沉R多、高层住宅卫生间楼板在满足洁具安装的同时，应尽可能争取可利用空间，宜采取分区下沉不同高度的方式。K非受力结构构件R非受力结构构件设计应可靠、耐久、连接简单、易于实施，且不影响主体结构受力状态。屋面绿化平台设计K屋面绿化平台R屋面绿化平台应作如下考虑：1面积较大的库顶应作成结构找坡，并考虑后浇带的设置及对后续工作的影响;2尽可能不采用水泥沙浆找平层，宜直接在钢筋混凝土板上作防水层，再作保护层9设备方案设计.1K系统设计R确定成熟、可靠，经济、合理的系统设计和设备选型方案。.2）设备用房希置日设备及设备用房布置应注意以下几点：1应在设备房布置、核心、筒体主管井分配及布置、屋顶水箱间布置、技术专换层设置及楼层层高的确定等节点各专业进行重点配合；2单体平面的电气竖井（配电间、弱电问）布局尽量靠近楼层负荷中心、；3综合考虑隔振消声措施可行性、负荷距离、一次性投入与运行成本等因素，确定冷却塔、制冷机房、锅炉房、风机房、开闭所、变配电房、柴油发电机房以及水泵房等设备、功能房的位置；4变配电房、水泵房、制冷机房、锅炉房、柴油发电机房等设备用房不应紧邻住宅布置；5变压器、水泵、制冷机、柴油发电机等产生较大振动和噪声的设备应直接落地布置，并与建筑主体结构脱开；6力求占用的面积最小、层高最低，做到布置合理、经济。上搂直隆板3对卫生间降板，上下水管，露台、阳台排水，屋面雨水、空调凝结排水等有初步配合，特别注意卫生间降板高度的确定。9.0项用电指标R提出合理的用电指标，使负荷计算尽量切合实际，并预留一定的裕量。9.0.5!项目分期R应根据工程特点、规模和发展规划，正确处理近期和远期发展的关系：1近期为主，考虑发展的可能性;2考虑分期验收及交付后使用的需要；3尽可能减少近期投入。10设备技术设计给水设计K给水计量R根据不同用水性质、用户考虑给水计量：1商业给水及消防用水应单独设置管网，并分别设总计量表；2门面、办公、物管、小区环境、车库等用水均应分别设计量表；3住宅应分户设置计量表，且水表出户设置。K设置清洁用水点入住宅管井内宜每层设置清洁用水点、隔层设置时不得多于三层，并按给水分区设置清洁用水计量表。排水设计立管相互关系业房内立管的设置应充分考虑与烟道及窗扇开启的相互关K竖向管线路径R应考虑竖向管线的路径:1在别墅、类别墅及跃层住宅中，卫生间及厨房的下水管应尽可能上下对齐，至少应将有竖向管线的局部对齐。如无法垂直对齐不应直角转折，斜向转折时应考虑对室内空间的影响；2污水立管不宜穿越门面；3空调排水管、阳台排水管、屋面雨水管以及消防立管设置的位置应相对隐蔽，并结合建筑效果考虑平面位置；4商场、门面及门廊内设置的汇流排水立管，布置时应尽量有规律，以便装饰处理R降噪排水管力十八层及+八层以下的住宅楼，卫生间排水立管可选用特殊配件单立管系统，取消专用通气管。K检查并设置R雨、污检查井设置位考虑：1不应设置在门面及大堂门前;2不宜设置在小区主、次干道上，当必须设置在干道上时应控制其数量，并布置整齐。K屋面排水能力适度富裕R屋面雨水管排水能力应适度富裕。屋面环境设计将造成原各雨水管担负的汇水面积发生变化，应确保变化后最大汇水面积不得超过该雨水管担负的能力。电气设计K负荷计算R根据建筑功能及设备专业提供的资料,分类进行负荷计算并汇总:1消防设备与火灾时必然切除的设备取其大者计入总设备容量;2季节性负荷，如空调制冷设备与采暖设备，取其大者计入总设备容量；3成组用电设备的设备容量不包括备用设备；4照明设备的设备容量采用光源的额定功率加上附属设备的功率。K分类计量R电梯、电扶梯、空调主机及泵、消防水泵、生活水泵、送排风机、车库照明、园区道路环境照明、游泳池动力及照明、灯饰工程照明、物管中心、、小区会所及员工宿舍等，均应按系统用途在低压配电屏（房）内设置各系统计量表。K商业计量R商业铺面及商业广告每个用户的计量表，在本层集中设置。K控制设备房面积R校核方案阶段电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房、楼层配电间及弱电间等）的位置，在满足相关规定的前提下控制各房间的面积。K设备及线路布及R设备及线路布局：1在满足线路保护、确保使用及电压损失等情况下，尽可能减小线路截面；2配电屏之间、配电屏与变压器之间尽量靠近布置，减少母线槽的用量；3住宅建筑原则上采用树干式配电，减少电缆用量；4尽量避免回头线路。10.4燃气设计K预留外接通道7在与天然气部门沟通后确认以下内容：1室外天然气管网与室内立管之间的预留通道；2调压箱（柜）的位置。10.4.k预留竖向通ao应预留安装天然气室内立管的竖向通道：1不得穿越卧室、楼梯间、卫生问；2尽量设计在与厨房相接的生活阳台上，通盘考虑天然气立管、气表、热水器、用气灶的安装位置和支气管的走向，并处理好与排水立管的位置冲突以及与建筑门窗的关系。10.5暖通设计K空调设计R空调设计应注意事项：】空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，宜与相邻阳台排水立管就近合并；2空调管穿墙洞应靠近室外机及