中原地产安泰城盐田项目物业发展方向探讨内容补充课件

安泰城盐田项目物业发展方向探讨内容补充中原地产事业五部A组2011年元月安泰城盐田项目物业发展方向探讨中原地产事业五部A组2011开篇通过多轮前期报告的汇报以及与开发商的多次深入沟通双方一致认为：未来宏观调控的不确定性和相关政策存在的诸多变数将为本项目后期营销带来难以预料的风险所以本项目急需解决的核心问题就是——开篇通过多轮前期报告的汇报2开篇如何提高本项目的竞争力和抗风险能力？开篇如何提高本项目的3开篇中原认为——一个项目的竞争力和抗风险能力主要取决于：项目定位是否够精准？所规划的产品是否最富竞争力和抗风险能力？目标客户群是否与产品和项目定位相对位？开篇中原认为——4开篇综合以上的思考本报告将对前期报告提出的相关结论进行适当的调整使其更符合本项目的真实需求且使本项目更富竞争力和抗风险能力开篇综合以上的思考5开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位其精准度将直接影响项目的整体规划，以及最终的营销结果！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位6项目定位1.2的低容积规划梧桐半山稀缺的山、海景观资源实现开发利润最大化高端物业的潜在竞争略低项目定位：资源型·低密度·高端物业在前期提交报告中已确定“资源型·低密度·高端物业”的定位！项目定位1.2的低容积规划梧桐半山稀缺的山、海景观资源实现开7开篇“高端物业”的定位对于本项目无疑是最为适宜的但仅以“高端”二字简单地进行定位在面对东部梅沙区域山海景观更具优势的项目竞争时本项目将略显“虚高”所以需要对此定位进行更为精准的锁定——开篇“高端物业”的定位8项目规模较小山海资源不够纯粹，与梅沙片区的资源存在差异后方陆域整体形象和环境尚待提高受9070限制本项目受限因素项目“高端”定位说明：区域价值未得到认可，价格实现略低本项目的高端物业定位将：高于现有梧桐半山豪宅项目如：半山溪谷、金山碧海、晴山月等略低于梅沙片区山海豪宅项目如：东海岸等项目精准定位锁定项目定位的高度受限于本项目自身的综合因素，以其为基准规划项目定位，将更为真实和准确！项目规模较小山海资源不够纯粹，与梅沙片区的资源存在差异后方陆9开篇锁定后的项目定位将更符合项目的真正需求据此确定的相关规划也将与本项目的真实属性相匹配故在未来的市场竞争和客户认知方面也将更具竞争力开篇锁定后的项目定位10开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位是竞争的关键，风险的载体，其将面临市场和客户最为严格的考验！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位11可能面临的风险分析政策风险入市时可能面临三种风险可能依然面临“限购”，或更为严历的政策调控信贷风险可能依然面临“限贷”，或更为严格的银行政策市场风险受政策和信贷影响，可能出现市场下跌的情况风险控制思考：尽管未来面临诸多风险，但深圳房地产市场十余年的发展历程已经验证：资源型特色物业抗跌性最强高端客群受政策和信贷影响最小本项目入市时可能面临的风险较难完全预测，但深圳房地产市场的十余年发展历程，还是可以成为一种借鉴！可能面临的风险分析政策风险入可能依然面临“限购”，信贷风险可12“资源型特色物业”的抗跌性“高端人群”的不受限性为本项目产品定位提供了启示——只要本项目所打造的产品富于资源型特色物业的特质并能够满足高端人群的置业需求

那么本项目就具有了更强的竞争力和抗风险能力“资源型特色物业”的抗跌性13在明确项目定位以及打造特色产品和满足高端客群需求的前提下确定本项目的产品定位中原认为——需要先行确定：1、产品类别定位2、产品特色规划原则在明确项目定位14产品类别定位借鉴其它1.2容积率项目的成功案例（中海大山地、圣莫利斯）充分发挥梧桐半山的山、海景观资源优势满足高端目标人群的购置需求与本项目的“资源型·低密度·高端物业”定位相一致产品类别定位：别墅+小高层在前期提交报告中已确定“别墅+高层”的产品类别定位，鉴于本项目多为60米限高，故其高层部分只可建成小高层产品！而此定位即与高端客群的购置需求相匹配！产品类别定位借鉴其它1.2容积率项目的成功案例（中海大山地、15原则1：产品规划在突出景观资源优势的同时，还应发挥小规模项目“私密性更强”的优势；原则2：也需要最大效率地使用土地资源，以价值更高的“墅”品的规划为主导；原则3：通过缩短产品线的方式，减少各类产品目标客群的差异，使其更集中于高端客群，这也为后期营销推广效力的提高做好铺垫；产品特色规划原则根据本项目的资源、规模、容积率等特点，需综合考虑本项目的产品组合及其特色配置；故产品特色的规划建议遵循以下三大原则：产品的特色规划仍然要根据项目自身特性确定，并需要与高端客户的产品需求相对位！原则1：产品规划在突出景观资源优势的同时，还应发挥小规模项目16基于别墅+小高层的产品类别定位以及高私密、墅主导、缩短产品线的三大规划原则分别提出别墅和小高层的特色建议基于17产品特色建议1——叠墅联排叠墅产品具有较高层产品更高的档次，也可以实现更高的价格，而联排方式则将其排布量推至最高；故建议最大可能地排布2叠的叠墅并以联排的方式排布此产品需要有：上有天台下有庭院的特色赠送空间的设置且将有更胜于其它山居项目的私密性设计产品特色建议1——叠墅联排叠墅产品具有较高层产品更高的档次，18故墅品小高层包括：顶层设置为2层半的顶复顶墅下方设置2层的大平面大平面下方全部设置为复式以上三种产品形式和面积段均将与高端客户的需求相对位且建议通过2梯2户（部分1梯1户）提高其专属性产品特色建议2——墅品小高层小高层产品以复式为主，可拥有较高档次和更多赠送面积；在小高层中加设大平面，可拥有更开阔的景观面和大开间客厅；在小高层顶设置2层半的顶复，可拥有更大的赠送面积和更多特色空间；故墅品小高层包括：产品特色建议2——墅品小高层小高层产品以复19开篇仅选择叠墅联排和小高层两种建筑形式一方面可最大限度地使用有限的土地资源并通过叠墅这种高价值产品拔升项目的整体收益另一方面小高层的复式和大平面产品与叠墅产品的档次和客群均较为相近可大大提高后期的营销效力节省营销费用的开支开篇仅选择叠墅联排和小高层两种建筑形式20开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位前期规划的重点，即需要考虑风险的控制，也需与产品定位相一致！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位21单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例9070政策双拼备注小复式二房（变大三房）89平120平880.79万30%45%√两梯两户类别墅1（复式二房的底复/顶复,一层一个单位）180平260平80.14万5.5%4%赠送花园/天台大复式四房（双拼，变五房）合拼后160-170平200平661.09万41%34%√√两梯两户类别墅2（复式四房的底复/顶复）160-170平220平120.20万7.5%6%赠送花园/天台别墅(联排)180－220平360-420平220.44万16%11%合计约196套2.66万100%备注：小复式高层估计有8条腿，大复式估计有6条腿，腿数适中可采用两梯两户设置，共7个单元，满足项目对生活高品质的要求。建议将复式高层的底层/顶层复式设计成带独立花园/天台的TOWNHOUSE产品，其中小复式的底层和顶层做成一层一户的类别墅产品，大复式的底层和顶层类别墅与标准层一样（不需合拼），预计有20套大面积复式单位（14%）可以做成类别墅产品。在前期提交报告中已测算一份户型配比！前期提交的户型配比单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例9022方案优劣性分析【方案优势】：89平复式产品的单价和总价相对较低。别墅产品规划提升项目的整体定位，与高端客群相对位，可满足其更高档产品的需求。【方案不足】：89平复式产品不是高端客群的主体置业需求。其客群与大面积复式和别墅类客户差异较大，不利于后期整体营销推广。也将影响项目的整体定位，及整体收益。别墅产品的对土地资源的占用要求较高，在本项目的小规模用地的情况下，其排布数量有限，实现价值亦有限。方案优劣性分析【方案优势】：23开篇鉴于前期所提交方案存在产品线过长和与高端客群对位的偏差问题依据本报告重新锁定和确立的项目定位和产品定位对原户型配比方案做了相应的调整开篇鉴于前期所提交方案24产品类别单位类型面积区间可售套数可售面积面积比例套数比例双拼备注小高层复式145-170平98套1421053.38%59.04%√两梯两户大平层145-170平14套20307.63%8.43%√顶复的下两层，一层一户顶复160-180平14套23808.94%8.43%√高层顶层的两层半复式户型叠墅180-220平40套800030.05%24.10%

2叠联排合计约166套约26620100%

将户型配比中70%建面设置为高层（符合9070政策，全部为双拼），按60米限高（东南角局部80米限高暂不考虑，需根据设计单位最后总平规划）测算，考虑底层架空和每层3米标准层高则：本项目高层部分估计有18-19层左右；其余30%建面主要考虑设置为叠墅产品，预计40套左右。由此测算户型配比如下表：户型配比的调整方案产品类别单位类型面积区间可售套数可售面积面积比例套数比例双拼25户型配比原则本套户型配比方案中：别墅——采用叠墅形式，并需要确保此类高价值产品占比最大化，但排布时仍需确保其私密性；小高层——以复式产品为主，在满足顶复2层半和2层大平面后，其余空间均设计为复式，但排布时需要确保其景观，以及通风和采光的要求；户型配比原则本套户型配比方案中：26户型配比原则此方案优势在于：1、缩短产品线，锁定高端人群：将户型面积集中于145-220平间，藉此拔升客户层面，并将其锁定在一定范畴内，为后期营销推广效力的提升做好铺垫；2、最大限度地使用土地资源：并使其价值最大，确保项目的整体收益；3、丰富的产品组合，满足客户多种需求：大平面产品的加入丰富了产品线，也将本项目的景观资源发挥到极致。产品的纯大户配比设置将客群锁定于受政策和信贷风险影响最小的高端人群故本项目产品的竞争力和抗险力也得以实现提高户型配比原则此方案优势在于：27开篇鉴于后期有可能将持续面临限购风险故在双拼户型的设计时即需要向设计公司提出：“可分可合，分合均实用”的设计要求以最大限度地提高本项目的抗风险能力并对产品的私密性和安全性提高更高要求开篇鉴于后期有可能将持续面临限购风险28开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位精准锁定与产品相对位的客户群，是前期规划和后期营销的关键！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位29开篇综上本报告明确了本项目的项目定位、产品定位和户型配比也明确了满足高端客户购置需求的目标但是目标客户到底是怎样的一群人？开篇综上30开篇中原认为：本项目的目标客户包括三大类客群1、梅沙挤出型：此类客户喜欢山海景观资源，对生活品质有较高追求，但对梅沙豪宅的价格难于承受；2、居住改善型：此类客户对居家环境有更高的品质要求，尤为对于生态资源较为喜爱；3、战略投资型：此类客户对于本区域山海资源类豪宅项目的稀缺价值有较高认知。开篇中原认为：31开篇依据中原地产多年的豪宅操盘经验和对豪宅客户的深度了解将三大类客群的需求特性与本项目的产品特点逐一的对位分析开篇依据中原地产多年的豪宅操盘经验32客户与产品对位分析图本项目产品特点三大类客群需求特性除品质外，对稀缺资源更高的占有欲

真正的私属空间需求

更大空间尺度，500万元以上购置能力

更高舒适度，更强专属性

一家多车喜静恶闹，更强安全私密性关注项目的复合价值，及家人健康

山海资源型特色物业高私密性145-180平小高层产品180-220平叠墅产品2梯2户大平面为1梯1户生活配套不齐全山下货柜车较多仅一路公交车交通不便利项目规模较小客户与产品对位分析图本项目三大类客群除品质外，对稀缺资源更高33开篇通过三大类客群特性与本项目产品特征的对位分析可知：1、目标客户的主体购置需求与本项目的产品打造方向非常吻合；2、本项目的配套、交通和规模的不利因素不是目标客群关注的重点，也不是影响其购买的重要因素；开篇通过三大类客群特性34开篇三大类客户的特性与本项目产品特征的高吻合验证：三大类客群是本项目的目标客户群据此通过三大类客群的综合特性可推导出本项目的客户定位开篇三大类客户的特性35本项目客户定位：拥趸山居的董事阶层董事阶层意味着话语权和决策权，无须是真正的董事会成员，但仍握有相当的社会资源；喜爱梧桐山景观认可本项目的复合价值广布深港两地以罗湖、福田客为主多次置业自住兼投次或资产配置年龄为35-45岁追求高品质生活关注家人健康有500万以上置业能力多为企业主、企业高管、私营业主一家多车三大类客群综合特性本项目客户定位：拥趸山居的董事阶层意味着话语权和决策权，喜爱36目标客户描述目标客户广布深港两地，但以罗湖、福田客为主，尽管不是绝对的社会财富的塔尖人群，但他们仍然掌控着社会或企业的话语权和决策权，是社会主要资源和资金的拥有者，有能力购置500万以上物业；35-45岁的他们更为沉稳、持重，他们也因此具有更高的经济实力和对更高品质生活的追求，他们不再需要通过物质来“炫耀”自己的富有，而“山居”只是他们远离闹市，并予家人以“健康和安逸”的一份厚礼；多次置业的经验，使其更注重产品的品质、实用性和私密性，而认可本项目的复合价值（景观资源+产品品质+区域规划+升值空间）是其购买的主要动因，在考虑自用的同时，也将兼顾投资或资产配置。目标客户描述目标客户广布深港两地，37开篇综上分析：进行产品与客户的准确对位可提高客户对产品的认知度降低本项目的营销风险而更富针对性的产品打造也进一步提升本项目的竞争力开篇综上分析：38总结如何提高本项目的竞争力和抗风险能力？急待解决的核心问题：项目定位产品定位户型配比客户定位细化了本项目“资源型·低密度·高端物业”的定位，即本项目的高端定位将：高于现有梧桐半山豪宅项目，略低于梅沙片区山海豪宅项目；别墅（采用叠墅形式）+小高层（以复式为主，辅以少量大平面）叠墅（180-220平）30.5%小高层复式（145-180平）63.32%小高层平面（145-170平）7.63%拥趸山居的——董事阶层喜爱梧桐山景观认可本项目的复合价值广布深港两地以罗湖、福田客为主多次置业自住兼投次或资产配置年龄为31-45岁追求高品质生活关注家人健康有500万以上置业能力多为企业主、企业高管、私营业主一家多车降低营销风险提升整体竞争力与定位匹配提高产品竞争力拔升整体收益提高营销效力提高客户认知度和市场竞争力总结如何提高本项目的竞争力和抗风险能力？急待解决的核心问题：39为您，我们做到！THEEND为您，我们做到！40安泰城盐田项目物业发展方向探讨内容补充中原地产事业五部A组2011年元月安泰城盐田项目物业发展方向探讨中原地产事业五部A组20141开篇通过多轮前期报告的汇报以及与开发商的多次深入沟通双方一致认为：未来宏观调控的不确定性和相关政策存在的诸多变数将为本项目后期营销带来难以预料的风险所以本项目急需解决的核心问题就是——开篇通过多轮前期报告的汇报42开篇如何提高本项目的竞争力和抗风险能力？开篇如何提高本项目的43开篇中原认为——一个项目的竞争力和抗风险能力主要取决于：项目定位是否够精准？所规划的产品是否最富竞争力和抗风险能力？目标客户群是否与产品和项目定位相对位？开篇中原认为——44开篇综合以上的思考本报告将对前期报告提出的相关结论进行适当的调整使其更符合本项目的真实需求且使本项目更富竞争力和抗风险能力开篇综合以上的思考45开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位其精准度将直接影响项目的整体规划，以及最终的营销结果！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位46项目定位1.2的低容积规划梧桐半山稀缺的山、海景观资源实现开发利润最大化高端物业的潜在竞争略低项目定位：资源型·低密度·高端物业在前期提交报告中已确定“资源型·低密度·高端物业”的定位！项目定位1.2的低容积规划梧桐半山稀缺的山、海景观资源实现开47开篇“高端物业”的定位对于本项目无疑是最为适宜的但仅以“高端”二字简单地进行定位在面对东部梅沙区域山海景观更具优势的项目竞争时本项目将略显“虚高”所以需要对此定位进行更为精准的锁定——开篇“高端物业”的定位48项目规模较小山海资源不够纯粹，与梅沙片区的资源存在差异后方陆域整体形象和环境尚待提高受9070限制本项目受限因素项目“高端”定位说明：区域价值未得到认可，价格实现略低本项目的高端物业定位将：高于现有梧桐半山豪宅项目如：半山溪谷、金山碧海、晴山月等略低于梅沙片区山海豪宅项目如：东海岸等项目精准定位锁定项目定位的高度受限于本项目自身的综合因素，以其为基准规划项目定位，将更为真实和准确！项目规模较小山海资源不够纯粹，与梅沙片区的资源存在差异后方陆49开篇锁定后的项目定位将更符合项目的真正需求据此确定的相关规划也将与本项目的真实属性相匹配故在未来的市场竞争和客户认知方面也将更具竞争力开篇锁定后的项目定位50开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位是竞争的关键，风险的载体，其将面临市场和客户最为严格的考验！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位51可能面临的风险分析政策风险入市时可能面临三种风险可能依然面临“限购”，或更为严历的政策调控信贷风险可能依然面临“限贷”，或更为严格的银行政策市场风险受政策和信贷影响，可能出现市场下跌的情况风险控制思考：尽管未来面临诸多风险，但深圳房地产市场十余年的发展历程已经验证：资源型特色物业抗跌性最强高端客群受政策和信贷影响最小本项目入市时可能面临的风险较难完全预测，但深圳房地产市场的十余年发展历程，还是可以成为一种借鉴！可能面临的风险分析政策风险入可能依然面临“限购”，信贷风险可52“资源型特色物业”的抗跌性“高端人群”的不受限性为本项目产品定位提供了启示——只要本项目所打造的产品富于资源型特色物业的特质并能够满足高端人群的置业需求

那么本项目就具有了更强的竞争力和抗风险能力“资源型特色物业”的抗跌性53在明确项目定位以及打造特色产品和满足高端客群需求的前提下确定本项目的产品定位中原认为——需要先行确定：1、产品类别定位2、产品特色规划原则在明确项目定位54产品类别定位借鉴其它1.2容积率项目的成功案例（中海大山地、圣莫利斯）充分发挥梧桐半山的山、海景观资源优势满足高端目标人群的购置需求与本项目的“资源型·低密度·高端物业”定位相一致产品类别定位：别墅+小高层在前期提交报告中已确定“别墅+高层”的产品类别定位，鉴于本项目多为60米限高，故其高层部分只可建成小高层产品！而此定位即与高端客群的购置需求相匹配！产品类别定位借鉴其它1.2容积率项目的成功案例（中海大山地、55原则1：产品规划在突出景观资源优势的同时，还应发挥小规模项目“私密性更强”的优势；原则2：也需要最大效率地使用土地资源，以价值更高的“墅”品的规划为主导；原则3：通过缩短产品线的方式，减少各类产品目标客群的差异，使其更集中于高端客群，这也为后期营销推广效力的提高做好铺垫；产品特色规划原则根据本项目的资源、规模、容积率等特点，需综合考虑本项目的产品组合及其特色配置；故产品特色的规划建议遵循以下三大原则：产品的特色规划仍然要根据项目自身特性确定，并需要与高端客户的产品需求相对位！原则1：产品规划在突出景观资源优势的同时，还应发挥小规模项目56基于别墅+小高层的产品类别定位以及高私密、墅主导、缩短产品线的三大规划原则分别提出别墅和小高层的特色建议基于57产品特色建议1——叠墅联排叠墅产品具有较高层产品更高的档次，也可以实现更高的价格，而联排方式则将其排布量推至最高；故建议最大可能地排布2叠的叠墅并以联排的方式排布此产品需要有：上有天台下有庭院的特色赠送空间的设置且将有更胜于其它山居项目的私密性设计产品特色建议1——叠墅联排叠墅产品具有较高层产品更高的档次，58故墅品小高层包括：顶层设置为2层半的顶复顶墅下方设置2层的大平面大平面下方全部设置为复式以上三种产品形式和面积段均将与高端客户的需求相对位且建议通过2梯2户（部分1梯1户）提高其专属性产品特色建议2——墅品小高层小高层产品以复式为主，可拥有较高档次和更多赠送面积；在小高层中加设大平面，可拥有更开阔的景观面和大开间客厅；在小高层顶设置2层半的顶复，可拥有更大的赠送面积和更多特色空间；故墅品小高层包括：产品特色建议2——墅品小高层小高层产品以复59开篇仅选择叠墅联排和小高层两种建筑形式一方面可最大限度地使用有限的土地资源并通过叠墅这种高价值产品拔升项目的整体收益另一方面小高层的复式和大平面产品与叠墅产品的档次和客群均较为相近可大大提高后期的营销效力节省营销费用的开支开篇仅选择叠墅联排和小高层两种建筑形式60开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位前期规划的重点，即需要考虑风险的控制，也需与产品定位相一致！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位61单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例9070政策双拼备注小复式二房（变大三房）89平120平880.79万30%45%√两梯两户类别墅1（复式二房的底复/顶复,一层一个单位）180平260平80.14万5.5%4%赠送花园/天台大复式四房（双拼，变五房）合拼后160-170平200平661.09万41%34%√√两梯两户类别墅2（复式四房的底复/顶复）160-170平220平120.20万7.5%6%赠送花园/天台别墅(联排)180－220平360-420平220.44万16%11%合计约196套2.66万100%备注：小复式高层估计有8条腿，大复式估计有6条腿，腿数适中可采用两梯两户设置，共7个单元，满足项目对生活高品质的要求。建议将复式高层的底层/顶层复式设计成带独立花园/天台的TOWNHOUSE产品，其中小复式的底层和顶层做成一层一户的类别墅产品，大复式的底层和顶层类别墅与标准层一样（不需合拼），预计有20套大面积复式单位（14%）可以做成类别墅产品。在前期提交报告中已测算一份户型配比！前期提交的户型配比单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例9062方案优劣性分析【方案优势】：89平复式产品的单价和总价相对较低。别墅产品规划提升项目的整体定位，与高端客群相对位，可满足其更高档产品的需求。【方案不足】：89平复式产品不是高端客群的主体置业需求。其客群与大面积复式和别墅类客户差异较大，不利于后期整体营销推广。也将影响项目的整体定位，及整体收益。别墅产品的对土地资源的占用要求较高，在本项目的小规模用地的情况下，其排布数量有限，实现价值亦有限。方案优劣性分析【方案优势】：63开篇鉴于前期所提交方案存在产品线过长和与高端客群对位的偏差问题依据本报告重新锁定和确立的项目定位和产品定位对原户型配比方案做了相应的调整开篇鉴于前期所提交方案64产品类别单位类型面积区间可售套数可售面积面积比例套数比例双拼备注小高层复式145-170平98套1421053.38%59.04%√两梯两户大平层145-170平14套20307.63%8.43%√顶复的下两层，一层一户顶复160-180平14套23808.94%8.43%√高层顶层的两层半复式户型叠墅180-220平40套800030.05%24.10%

2叠联排合计约166套约26620100%

将户型配比中70%建面设置为高层（符合9070政策，全部为双拼），按60米限高（东南角局部80米限高暂不考虑，需根据设计单位最后总平规划）测算，考虑底层架空和每层3米标准层高则：本项目高层部分估计有18-19层左右；其余30%建面主要考虑设置为叠墅产品，预计40套左右。由此测算户型配比如下表：户型配比的调整方案产品类别单位类型面积区间可售套数可售面积面积比例套数比例双拼65户型配比原则本套户型配比方案中：别墅——采用叠墅形式，并需要确保此类高价值产品占比最大化，但排布时仍需确保其私密性；小高层——以复式产品为主，在满足顶复2层半和2层大平面后，其余空间均设计为复式，但排布时需要确保其景观，以及通风和采光的要求；户型配比原则本套户型配比方案中：66户型配比原则此方案优势在于：1、缩短产品线，锁定高端人群：将户型面积集中于145-220平间，藉此拔升客户层面，并将其锁定在一定范畴内，为后期营销推广效力的提升做好铺垫；2、最大限度地使用土地资源：并使其价值最大，确保项目的整体收益；3、丰富的产品组合，满足客户多种需求：大平面产品的加入丰富了产品线，也将本项目的景观资源发挥到极致。产品的纯大户配比设置将客群锁定于受政策和信贷风险影响最小的高端人群故本项目产品的竞争力和抗险力也得以实现提高户型配比原则此方案优势在于：67开篇鉴于后期有可能将持续面临限购风险故在双拼户型的设计时即需要向设计公司提出：“可分可合，分合均实用”的设计要求以最大限度地提高本项目的抗风险能力并对产品的私密性和安全性提高更高要求开篇鉴于后期有可能将持续面临限购风险68开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位户型配比客户定位精准锁定与产品相对位的客户群，是前期规划和后期营销的关键！开篇本报告将通过四个方面进行深入剖折项目定位产品定位69开篇综上本报告明确了本项目的项目定位、产品定位和户型配比也明确了满足高端客户购置需求的目标但是目标客户到底是怎样的一群人？开篇综上70开篇中原认为：本项目的目标客户包括三大类客群1、梅沙挤出型：此类客户喜欢山海景观资源，对生活品质有较高追求，但对梅沙豪宅的价格难于承受；2、居住改善型：此类客户对居家环境有更高的品质要求，尤为对于生态资源较为喜爱；3、战略投资型：此类客户对于本区域山海资源类豪宅项目的稀缺价值有较高认知。开篇中原认为：71开篇依据中原地产多年的豪宅操盘经验和对豪宅客户的深度了解将三大类客群的需求特性与本项目的产品特点逐一的对位分析开篇依据中原地产多年的豪宅操盘经验72客户与产品对位分析图本项目产品特点三大类客群需求特性除品质外，对稀缺资源更高的占有欲

真正的私属空间需求

更大空间尺度，500万元以上购置能力

更高舒适度，更强专属性

一家多车喜静恶闹，更强安全私密性关注项目的复合价值，及家人健康

山海资源型特色物业高私密性145-180平小高层产品180-220平叠墅产品2梯2户大平面为1梯1户生活配套不齐全山下货柜车较多仅一路公交车交通不便