产权酒店操作模式

1客户分析与经营管理建议产权式酒店----致嘉骏国际·假日酒店中原·中国·东莞贰零零柒年拾壹月产权式酒店分析与经营管理建议一：客户分析1：客户构成2：客户购买时考虑的因素二：经营管理建议1:产权式酒店的运作模式2：经营管理建议3：国际知名酒店管理公司3一：客户分析4客户构成？购买时考虑的因素？自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，到目前中国产权式酒店项目已发展到200多个

……客户分析5【分析说明】

为了更为准确的把握产权式酒店投资者的心理，中原选取了部分产权式酒店作为研究对象并对具有地产投资意向的投资者随机抽取一定数量进行访谈，同时利用中原数据库产权式物业投资者调查数据，力求在投资者层面把握并进行分析。客户研究分析１、东莞产权式酒店东莞新城市酒店２、深圳产权式酒店深圳雅兰酒店深圳汇展阁深圳三九集团丹枫白露３、其他产权式酒店

三亚海景温泉大酒店大连海昌欣城成都世代锦江

【研究对象】共7家产权式酒店客户分析6●电话访谈150位业主，有效受访者人数共92人●其中本地人占总体的48%；●省内其他地方占35%；●外省人占17%，●受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。客户构成客户分析7年龄层面-----从客户年龄层来看客户年龄层分布★在本次调查过程中，受访者的年龄以30岁以下和30—35岁两个年龄阶段占到4成的比例，从访谈中了解到具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员则主要负责购买执行。★投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。客户分析8职业背景-----从职业背景来看■

统计显示:公司以及政府职员所占比例较大，分别为34％和22%■这部分人群接受过高等教育，思想前卫、敏锐，拥有较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。客户分析9认知度⊙从调查中得知，业主在投资前对产权式酒店有一定了解的占了82.73％，而在投资前并无作相关了解的仅为17.27％。⊙

说明这种投资模式已经被市场接纳，但从调查的反映来看，认同这种模式需要有一些元素，比如：酒店的管理公司品牌，项目本身的位置和品质等。-----从产权酒店认知度来看客户分析10客户购买买时考虑虑的因素素◆在酒酒店管理理公司方方面，投投资者认认为酒店店管理公公司知名名度的高高低以及及管理水水平的高高低是产产权酒店店经营好好坏的关关键。◆同时在统统计过程程了解到到，品牌牌酒店管管理公司司的号召召力非常常大，在在同等条条件下，，投资者者更愿意意选择知知名品牌牌管理公公司经营营的项目目。客户分析析11客户购买买时考虑虑的因素素◆投资者认认为投资资回报率率和地理理区位最最重要。。◆当前前的投资资者已不不会盲目目的听信信开发商商宣称的的投资回回报率，，他们会会根据经经验判断断项目的的价值、、酒店管管理公司司以及开开发商实实力等是是否足以以长期支支撑这个个回报率率。客户分析析12二：经营模式式建议13参与各方方关系及及其法律律责任投资者开发商担保公司司银行按揭管理公司酒店管理公公司《房屋租赁赁合同》《担保函》》《房屋买卖卖合同》委托关系两者签委托托协议，由由管理公司司管理，开开发商以一一定产权提提供担保。。保证人与被被保证人关关系，承若若不能兑现现时由担保保公司负责责赔偿。担担保公司可可向开发商商要求反担担保。签定借贷合合同，以房房产抵押作作保证。开发商向银银行作保证证，承无限限连带责任任。产权式酒店店的运作模模式经营模式建建议14（一）房屋屋买卖合同同法律关系系。投资者首先先与开发商商签订《房屋买卖卖合同》，这与商品品房买卖是是相同的。。（二）房屋屋租赁合同同法律关系系。投资者与酒酒店管理公公司签订《房屋租赁赁合同》，将房屋出出租给酒店店管理公司司，根据实实际情况，，如：租赁赁期限、租租金及起算算和支付时时间、装修修及租期满满后的处分分、物业管管理、违约约责任等进进行约定。。（三）担保保法律关系系投资者（权权益人）在在与开发商商（被保证证人）签订订购买合同同后，由担担保公司（（保证人））出具的《担保函》》以保障权益益。在保证证期间，若若权益人回回报率低于于承诺时，，权益人有有权依据担担保函在保保证期间和和保证范围围内要求保保证人承担担保证责任任，并支付付现金赔偿偿。同时约约定项目的的回购时间间，违约承承担相应的的担保责任任。备注：管理公司以以及担保公公司可以为为开发商旗旗下的子公公司；担保保公司可以以不是专业业担保公司司，非专业业担保公司司也可以为为项目作担担保。参与各方关关系及其法法律责任经营模式建建议15产权式酒店店经营管理理模式1）管理公公司自营由开发商委委托的管理理公司亲自自经营酒店店。2）委托知知名酒店经经营公司经经营委托知名酒酒店经营公公司经营，，由酒店经经营公司派派出高级管管理人员经经营管理，，在本地招招聘酒店员员工。3）挂牌知知名酒店经经营公司自自营挂牌知名酒酒店经营公公司自营，，由酒店经经营公司派派出高级管管理人员指指导管理，，在本地招招聘酒店员员工。经营模式建建议16序号经营模式优势劣势1号模式管理公司自行经营成本较低灵活性较大缺乏酒店管理经验没有品牌优势，抗风险能力很低投资者信心不足2号模式委托酒店管理公司专业经营管理品牌知名度高能很好提高投资者信心成本过高酒店管理公司对项目要求苛刻3号模式挂牌酒店自行经营品牌知名度高有相应的管理经验和人才技术投资者对其有信心灵活性较高，成本相对较低抗风险能力相对较低管理力度与执行力可能有所下降备注：对于经营模式的考核与评估主要因素有：1.经营成本2.品牌知名度对消费者的影响3.抗风险能力据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，3号模式优点多，缺点少，同时对开发商来说较为有利，中原认为3号模式为最佳的经营模式。经营模式建建议17经营管理建建议根据以上客客户分析、、经营模式式以及中原原的思想，，我们作出出以下建议议经营模式建建议18经营模式建建议和国际酒店店管理公司司合作利用其品牌牌及优势打打造品牌项项目经营模式建建议19国际知名酒酒店管理公公司合作方方式目前，国际际酒店管理理集团采取取的方式基基本上是采采取委托经营、特许经营和直接投资等三种方式式。（特许许经营是目目前世界上上非常流行行的一种管管理模式，，业主的所所有权和经经营权分开开。）举例：在厦厦门。十大国际酒酒店管理集集团中，已已经有超过过半数在厦厦门生根开开花。而在在厦门市场场上的几家家国际大型型酒店管理理集团基本本上采取的的是委托经营和特许经营，很少是直直接投资或或带资管理理。国际知名酒酒店管理公公司参与的的厦门酒店店：厦门温德姆姆和平里国国际大酒店店厦门海景皇皇冠假日酒酒店的“管管家”洲际际饭店厦门索菲特特酒店“管管家”法国国雅高集团团京闽中心的的“管家””最佳西方方喜来登的““管家”喜喜达屋万豪酒店的的管家万豪豪希尔顿酒店店管家希尔尔顿经营模式建建议20国际知名酒酒店管理公公司推荐经营模式建建议21【公司简介介】：喜达屋酒店店及度假村村管理集团团(纽约股股市代号：：HOT)是全球最顶顶尖的酒店店及旅游公公司之一，在80个个国家拥有有740座座物业及11万名员员工。喜达屋是一一个集业主主、管理和和特许经营营于一体的的酒店及度度假村集团团，旗下有有多个享誉誉全球的物物业品牌：：瑞吉、豪豪华精选、、喜来登、威斯汀、、圣-瑞吉吉斯、W、、至尊金选选等九个享享誉全球的的酒店品牌牌。【合作要求】】：1.甲方要提提供项目位置置，设计等相相关资料。2.由乙方派派专业人员对对项目进行实实地调查，对对项目进行评评估并提出相相关建议。3.待乙方考考察后，如双双方都有意向向合作，即可可探讨合作相相关事宜。【联系方式】】：联系电话：00852－－27241062（（香港）电子邮箱：cicy.ng@喜达屋集团国际知名酒店店管理公司经营模式建议议22【公司简介】】：“香格里拉””是香港上市市公司香格里里拉（亚洲））有限公司的的品牌，该酒酒店集团隶属属于马来西亚亚著名华商--“糖王””郭鹤年的郭郭氏集团旗下下。香格格里里拉拉一一向向注注重重硬硬件件设设施施的的豪豪华华舒舒适适，，加加上上亚亚洲洲人人的的殷殷勤勤好好客客之之道道，，成成为为适适合合亚亚洲洲人人文文化化的的知知名名酒酒店店品品牌牌。。香格格里里拉拉已已是是亚亚洲洲区区最最大大的的豪豪华华酒酒店店集集团团，，且且被视视为为世世界界最最佳佳的的酒酒店店管管理理集集团团之之一一，在在无无数数公公众众和和业业内内的的投投选选中中，，均均获获得得一一致致的的美美誉誉。。【合合作作要要求求】】：：1.甲甲方方先先将将项项目目有有关关资资料料发发送送到到乙乙方方，，资资料料包包括括地地点点，，位位置置，，规规模模以以及及发发展展商商等等基本资料料。2.由由乙方充充分考虑虑后再决决定是否否参与合合作，如如有意向向再作进进一步的的细节探探讨。注：该公司司业务要要求重点点在于省省会城市市。【联系方式式】：联系电话话：00852－25993000传传真号码码：00852－25993613香格里拉拉酒店集集团经营模式式建议23【公司简简介】：洲际酒店店集团是是亚太地地区及全全球最大大并拥有有最多酒酒店品牌牌的酒店店管理公公司。在在100多个国国家里拥拥有、运运营及管管理的酒酒店有3,500多家，酒店客房房超过54.5万间。。其旗下下的主要要酒店品品牌包括括：洲际际酒店及及度假村村，皇冠冠假日酒酒店及度度假村，，假日酒酒店及度度假村，，快捷假假日酒店店。在亚太地地区，洲洲际酒店店集团在在23个个国家经经营160多家家酒店。。洲际酒酒店集团团是一家家英国公公司，每每年接待待超过一一亿五千千万客人人。是为为旅客提提供客房房为主的的，并拥拥有有限限的餐饮饮设施。。【合作要要求】：：1.由甲甲方提供供相关基基本资料料给乙方方，经乙乙方充分分考虑后后给予答答复合作作意向。。2.如双双方都有有合作意意向再作作进一步步的合作作洽谈。。【联系方式式】：联系电话话：021－28933388洲际国际际酒店集集团经营模式式建议24【公司简简介】：万豪国际际集团是世界界上著著名的的酒店店管理理公司司和入入选财财富全全球500强名名录的的企业业。万豪豪国际际集团团创建建于1927年年，总总部位位于美美国华华盛顿顿。万万豪国国际集集团目目前拥拥有18个个著名名酒店店品牌牌，在在全球球经营营的酒酒店超超过2700家家，年年营业业额近近200亿亿美元元，多多次被被世界界著名名商界界杂志志和媒媒体评评为首首选的的酒店店业内内最杰杰出的的公司司。万豪国际集集团于1997年进进入中国酒酒店业市场场，并于此此后快速发发展。目前前，万豪国国际集团旗旗下的丽思思卡尔顿酒酒店、JW万豪酒店店、万豪酒酒店、万丽丽酒店、万万怡酒店和和华美达酒酒店共6个个酒店品牌牌在中国经经营的酒店店达39家家，以及目目前正在筹筹建中的酒酒店7家。。无论在在中国还是是全球，万豪国际集集团以其出出色的服务务水准、先先进的设施施和技术居居于世界酒酒店集团之之首，赢得得了公众的的广泛赞誉誉和客户的的高度信任任及拥戴。。【合作要求求】：1.甲方要要提供给乙乙方项目位位置，设计计规模以及及简单的规规划介绍等等相关资料料。2.乙方根根据甲方所所给资料做做出相关分分析，再决决定合作与与否。3.待双方方都同意时时再商讨合合同以及相相关费用等等事宜。【联系方式】：联系电话：：010－－65989966传传真真号码：010－65989960电子邮箱：：wei.han@万豪豪国国际际集集团团经营营模模式式建建议议25【公公司司简简介介】】：希尔尔顿顿国国际际酒酒店店集集团团(HI)，，总总部部设设于于英英国国的的希希尔尔顿顿集集团团公公司司旗旗下下分分支支，，拥拥有有除除美美国国外外全全球球范范围围内内““希希尔尔顿顿””商商标标的的使使用用权权。。美美国国境境内内的的希希尔尔顿顿酒酒店店则则由由希希尔尔顿顿酒酒店店管管理理公公司司(HHC)拥拥有有并并管管理理。。希希尔尔顿顿国国际际酒酒店店集集团团经经营营管管理理着着403间间