亚豪中房淮北市某房地产项目前期顾问报告2

淮北市项目前期顾问报告第一部分：淮北房地产市场竞争分析第二部分：项目开发理念及产品定位第三部分：项目规划建议及设计方案第四部分：项目产品方案的经济测算第五部分：项目营销策略及方案建议淮北房地产市场宏观分析淮北房地产市场板块划分

淮北房地产市场板块分析

淮北房地产市场分析小结

淮北房地产市场发展探测淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。地势由西北向东南倾斜，平川广野、低山残丘是地貌的主要特征。全市土地面积2714平方公里，其中，市区371平方公里，辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。

淮北城市概况淮北市行政区域板块划分

烈山区面积58平方公里人口17万杜集区面积226平方公里人口32万濉溪县面积2399平方公里人口117万相山区面积86平方公里人口30万相山区——淮北市房地产项目集中区域市分为三区一县，其中相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带以及各类市政配套成熟区域，所以成为淮北市主要房地产项目集中区域。也是本项目所在区域，故作为本次市场研究的主要对象。淮北城市概况淮海路（一马路）古城路（二马路）惠黎路（三马路）人民路（四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路淮北经济技术开发区市委市政府本案北部老城市中心区西部县城东部发展区域淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块划分

淮北房地产市场板块分析

淮北房地产市场分析小结

淮北房地产市场发展探测北部区域——老城市中心区域特征：建成年代较早，是老矿区和电厂所在地，道路交通体系发达，周边配套完善。房地产市场特征：大量二手房集中（均价1500元/平方米左右），新增项目较少，以商业项目或商住公寓类为主，（均价2500元/平方米）。代表项目：金色华松淮北房地产市场板块分析南部——经经济技术开开发区区域特征：：市委市政政府所在地地，城市中中心南迁，，逐步成为为新的城市市中心。房地产市场场特征：大大量新增项项目集中区区域，为主主要的开发发区域。但但由于周边边商业配套套尚不完善善，且基本本为纯住宅宅类产品，，故本地区区项目价格格仍有一定定上升空间间。虽有一一些高端项项目，但是是整体价格格较北部区区域还有一一定差距（（均价2300元/平方米））。代表项目：：帝景·翰翰园、发现现之旅淮北房地产产市场板块块分析西部——县县城区域区域特征：：区域远离离市中心，，交通体系系相对较差差，周边配配套设施相相对匮乏。。房地产市场场特征：多多为二手房房，但是其其价格较之之北部区域域要远低（（1000-1200元/平平方米左右右）。新新增项目较较少，价格格较低（1800元元/平方米米左右）。。代表项目：：家天下淮北房地产产市场板块块分析东部——发发展区域区域特征：：处于城市市未来开发发区域，目目前道路交交通和配套套设施状况况较差。自自然环境优优越，存在在大量水系系，是其他他区域所没没有的。人人民路东段段延长线规规划为城市市CBD区区域，将建建有大量写写字楼，同同时规划市市人大、市市政协等政政府机关也也将迁入该该区域。房地产市场场状态：本本区域目前前仅有温哥哥华城一个个房地产项项目，它的的价格代表表了目前本本地区房地地产市场的的状况。虽虽然目前价价格不是很很高（1500元/平方米）），但是本本区域独有有的自然资资源和良好好的未来发发展的前景景，使得本本区域价格格具有很大大升值潜力力。代表项目：：温哥华城城淮北房地产产市场板块块分析淮北房地产产市场板块块划分淮淮北房地产产市场板块块分析淮北房地产产市场分析析小结淮北房地产产市场发展展探测本市房地产产项目对位位置非常敏敏感现有市场房房地产项目目价格自北北向南、自自东向西逐逐步递减；；开发量自自北向南、、自西向东东逐步递增增。而项目目开发重点点逐渐向城城市东、南南部转移。北部南部开发量均价西部东部开发量均价淮北房地产产市场板块块分析小结结城市自然景景观资源利利用较少坐落于本市市北部即最最大的相山山公园周边边开发的项项目很少（（仅有两个个），究其其原因主要要是：可利利用土地较较少，多为为建成年代代久远的老老式居民楼楼，居民多多为矿区职职工，拆迁迁难度较大大。由于本市中中公园、水水系、公共共绿地等公公共景观位位置相对集集中（北、、东部），，导致本市市大多数房房地产项目目没有自然然景观依托托，大多采采用自主建建设景观。。淮北房地产产市场板块块分析小结结矿区人群为为当地市场场主要购买买力消费费人人群群主主要要来来自自矿矿区区，，2002年年以以后后,全全国国能能源源市市场场出出现现了了供供不不应应求求的的状状况况，，淮淮北北煤煤炭炭企企业业由由于于销销售售收收入入和和利利润润逐逐年年成成倍倍增增长长，，职职工工工工资资水水平平也也有有了了较较大大提提高高：：一一般般职职工工年年收收入入达达到到了了5——7万万元元，，企企业业管管理理人人员员年年收收入入达达到到了了12万万元元左左右右甚甚至至更更高高的的水水平平。。从从近近几几年年的的发发展展来来看看，，矿矿区区人人群群的的收收入入水水平平在在逐逐年年提提升升，，对对居居住住条条件件的的升升级级需需要要成成为为推推动动本本市市房房地地产产市市场场发发展展的的最最大大动动力力。。淮北北房房地地产产市市场场板板块块分分析析小小结结淮北北房房地地产产市市场场板板块块划划分分淮淮北北房房地地产产市市场场板板块块分分析析淮淮北北房房地地产产市市场场分分析析小小结结淮北北房房地地产产市市场场发发展展探探测测诸多多因因素素导导致致房房地地产产市市场场发发展展势势头头良良好好矿区职工购买买力的逐步释释放。新矿井建设形形成的住宅需需求。老城区住房的的升级需求。。住房投资。淮北房地产市市场探测淮北房地产市市场宏观分析析项目区域市场场竞争特征分分析项目区域市场场产品特征分分析

项目区区域市场典型型个案分析新开发项项目集集中区域域淮海路（一马路）古城路（二马路）惠黎路（三马路）人民路（四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路本案黄金地段区域域温哥华城家天下大华新家园帝景·翰园香舍花都宏发半岛华松现代家园华佳梅苑市委市政府市体育中心区域市场特征征分析项目开发重点点区域为以市市委市政府、、市体育中心心为核心的新新城市中心地地带。新开发项目大大多以普通住住宅为主的单单一类型项目目产品；家天天下、温哥华华城是普通住住宅和别墅类类产品兼备的的综合类项目目。市中心各项目目周边自然景景观资源较少少；家天下、、温哥华城景景观资源相对对丰富。区域市场特征征分析项目区域市场场特征分析项目区域市场场产品特征项目区域市场场典型个案

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑建筑形式板楼板楼板楼板楼板、塔楼板楼叠拼、独栋板楼板楼小结：本区域产品的的建筑形式主主要以板楼为主，有些项项目有别墅或类别墅墅产品。产品建筑形式式分析

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑主力户型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米复式200-213平米叠拼230-300平米二居90-110平米——————独栋310-330平米——户型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%复式15%二居30%四居10%————

小结：1、普通住宅宅类产品主力力户型以三居室为主（60%以上），面面积130—150平方米。2、叠拼、联排等类别墅类型型产品面积230——300平方方米。3、独栋类产品面积310——350平方方米左右。户型产品分析析

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑平均价格板楼1500元/平米1800元/平米2800元/平米带电梯2000元/平米2500元/平米板楼1800元/平米1700元/平米1548元/平米花园洋房1900元/平方米不带电梯1700元/平米叠拼2200元/平米独栋4200元/平米独栋4200元/平米小结：1、城市中心心区域均价达达到2500—2800元/平方米米，为本市最最高；向外扩扩散的区域价价格降至1700—1800元/平平方米；本项项目所在区域域（温哥华城城）均价1500—1800元/平平方米；可见地段的差差异对于价格格的变化的影影响较大。2、带电梯的的高层类产品品均价较不带带电梯的小高高层类产品单单价高出300元左右；；销售价格分析析

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑园林景观大型集中水景园林中庭景观集中区域绿化5000平方米中央湖景社区集中水景园林社区集中绿化三重生态园林体系、双水系社区集中绿化中央景观广场小结：只有温哥华城和家家天下有自然然景观，其他项目没没有自然景观观优势，多采采用自建园林景观观。园林景观分析析

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑立面材质面砖涂料花岗岩面砖涂料+面砖面砖涂料+局部面砖涂料面砖小结：多以涂料和面砖为主，档次较较低。立面材质分析析

温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑社区配套会所、游泳池、网球场、学校商业街、羽毛球、乒乓球场、户外健身器材集中商业卖场配套香舍风情街临街底商主题会所、学校、商务中心、网球场临街商业会所、幼儿园、临街商业小结：多数项目大多多采用商业、、会所、文教教设施等配制制。其中商业业受整个东、、南部区域商商业氛围较淡淡的影响，虽虽然配套较为为完善，但是是经营情况并并不良好，多多数商业处在在空置状态。。而会所和学校等等配套，也只有有温哥华城和和家天下这样样的大型、品品质较高的项项目才有。配套设施分析析项目区域市场场特征分析项项目区域市市场产品特征征项目区域市场场典型个案温哥华城平均价格板楼1500元/平米花园洋房1900元/平方米独栋4200元/平米主力户型三居130-146平米四居187平米户型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板楼社区配套会所、游泳池、网球场、学校园林景观大型集中水景园林立面材质面砖温哥华城地处人民路与与龙山路交汇汇处，用地结结构可以概括括为“一心两两片四轴”，，由高任路和和人民路形成成的中心绿化化广场和广场场周边的公共共建筑共同形形成新城区的的中心。总建筑面积250万平方方米，共分5期开发完成成。整体呈现现出一种低密密度、高环境境品质的整体体风貌，是一一个拥有大量量水系的新城城区。一期锦华苑小小区容纳千户户居民产品类型五层板楼：一一梯一户，面面积187.25平方米米（四室二厅厅二卫），每每户地上车位位；一梯两户，面面积130——146平方方米（三室二二厅二卫）独栋别墅：面面积300——350平方方米。一期产品一梯两户，顶顶层复式产品品小区水景小区园林，南南方植被一梯一户，各各户有地上车车库独栋产品二期产品以联联排别墅为主主二期产品小区园林帝景翰园平均价格2800元/平米主力户型三居163平米户型配比三居60%以上建筑形式板楼社区配套集中商业卖场配套园林景观5000中央湖景立面材质花岗岩面砖帝景翰园处于寸土寸金金的城市中心心繁华地段，，土地稀缺。。二十四层全板板楼，南北通通透户户朝阳阳。产品类型项目周边无自自然景观配套套，引入5000平方米米中央湖景。。富士酒店豪华华高速电梯电梯大堂、会会客休息区全全精装修双层中空保温温隔音玻璃花岗岩装饰外外墙超大观景飘窗窗自备大卖场…………五星级生活配配套家天下·骊景景天成家天下平均价格板楼1800元/平米叠拼2200元/平米独栋4200元/平米主力户型三居130-150平米；叠拼：230-300平米独栋310-330平米户型配比

建筑形式板楼社区配套主题会所、学校、商务中心、网球场园林景观三重生态园林体系立面材质涂料+局部面砖占地415亩亩，约35万万平方米的建建筑面积，容容积率1.26，75%水域绿地。。住宅包括：多层和高层独栋别墅双拼联排叠拼叠拼产品户型建筑面积积：230—300平方米多元化高品质质生活配套设设施第一部分：淮淮北房地产市市场竞争分析析第二部分：项项目开发理念念及产品定位位第三部分：项项目规划建议议及设计方案案第四部分：项项目产品方案案的经济测算算第五部分：项项目营销策略略及方案建议议一、项目地块块价值分析评评估二、项目市场场发展空间探探测三、项目市场场开发理念定定位四、项目ＳＷＷＯＴ分析判判断五、项目产品品市场定位建建议一、项目地块块价值分析－－地形地貌一、项目地块块价值分析－－交通路网一、项目地块价值值分析－人文文特征地块紧邻人民民路与南湖路路交汇出，交交通便利，路路网发达，为为项目居住人人群提供了快快捷方便的交交通体系支持持；地块北侧为待待建的６０００亩桓潭公园园，南侧隔路路与在建的高高尔夫球场相相望，具有稀稀缺的自然景景观资源，为为项目打造高高品质的景观观产品提供了了资源前提；；整幅地块的三三块地容积率率各不相同，，为项目产品品的丰富性和和差异化提供供了价值基础础；一、项目地块块价值分析－－优势分析地块原为农田田用地，周边边存在大量农农村居住村落落，人居环境境较差；地块所所处人人民路路东段段处于于城郊郊，市市政配配套、、生活活设施施缺乏乏；地块所所在区区域原原为老老矿区区，地地块周周边存存在地地平沉沉降和和粉尘尘污染染，购购房心心理抗抗性较较大；一、项项目地地块价价值分分析－－劣势势分析析通过上上述针针对地地块优优劣两两方面面的分分析可可以看看出：：地块优优势明明显，，但缺缺点也也非常常突出出。项项目坐坐拥淮淮北市市稀缺缺城市市景观观绿地地和聚聚拢高高端消消费人人群的的生态态高尔尔夫资资源，，为项项目打打造淮淮北””富人人区””的区区域概概念，，提供供了稀稀缺的的地块块资源源和景景观环环境。。但地地块的的“先先天不不足””使项项目要要实现现淮北北“富富人区区”的的社区区构想想，就就必须须重新新引导导和克克服淮淮北人人购房房置业业的地地块偏偏好和和对地地块形形成的的固有有价值值判断断。一、项项目地地块价价值分分析－－结论论一、项项目地地块价价值分分析评评估二、项项目ＳＳＷＯＯＴ分分析判判断三、项项目市市场开开发理理念定定位四、项项目产产品市市场定定位建建议□优势分分析区域市市场竞竞争饱饱和度度不高高，住住宅产产品需需求旺旺盛；；淮北城城市发发展迅迅速，，政府府机构构东扩扩；地块景观资资源稀缺，，对于项目目品质的提提升带来了了很高的产产品附加价价值；项目距离新新市政府２２公里，交交通便捷；；开发商具有有深厚的品品牌积累和和地产开发发经验；三、项目ＳＳＷＯＴ分分析－优势势分析□劣势分析析老淮北购房房人群对地地块周边存存在心理抗抗性；地块周边农农村人口较较多，人居居环境现状状较差，生生活配套缺缺乏；温哥华城二二期以准现现房销售，，而项目发发售时为期期房；人民路东段段区域市场场尚未形成成规模开发发，区域置置业不能形形成楼市热热点；三、项目ＳＳＷＯＴ分分析－劣势势分析□机会分分析区域市场特特别是项目目周边缺乏乏真正意义义上的高品品质住宅社社区，这为为项目开发发高档住宅宅项目提供供了良好的的市场开发发机会；项目在区域域市场开发发的后发创创新优势；；政府相关机机构东迁，，未来区域域市场发展展潜力巨大大；温哥华城对对于未来淮淮北城市ＣＣＢＤ的打打造为项目目提供了借借势开发的的可能；生态高尔夫夫园和桓潭潭公园的建建设，为项项目未来价价格提升提提供了机会会点；三、项目ＳＳＷＯＴ分分析－机会会分析□威胁分析析中北置业和和青岛地产产在项目东东侧和南侧侧区域拿地地，对项目目构成了直直接的潜在在竞争压力力；城南板块的的新开项目目和万马房房产在人民民路南长山山路附近即即将启动的的新项目将将对项目人人民路上的的客流在地地源上造成成截流的威威胁；温哥华城一一期１５０００元的平平均售价将将为项目的的产品定价价构成市场场压力；温哥华城二二期的ＴＯＯＷＮＨＯＯＵＳＥ产产品和三期期的别墅产产品将和项项目的别墅墅产品形成成直接的区区域竞争关关系；三、项目ＳＳＷＯＴ分分析－威胁胁分析通过对项目目优势、劣劣势、机会会点和威胁胁点的分析析可以看出出，项目作作为综合性性的高档住住宅产品具具有很好的的市场开发机会和地段资源支撑，在项项目能够充充分认识区区域竞争威威胁的同时时，能够解解决好地块块心理抗性问题的条件件下，项目目实现差异化和升升级化的产品创新新将为项目目带来良好好的市场前前景和开发发预期。三、项目ＳＳＷＯＴ分分析－结论论一、项目地地块价值分分析评估二、项目ＳＳＷＯＴ分分析判断三、项目市市场开发理理念定位四、项目产产品市场定定位建议通过我们对对于淮北地地产市场分分析判断可可以看出，，作为一个个地产开发发的四级市市场其房地地产市场竞竞争尚处于于起步阶段段，市场竞竞争程度不不高，产品品创新不够够，最直接接的表现就就是，平均均价格偏低低、户型面面积偏大。。对于这种尚尚处于市场场起步阶段段的四级城城市的地产产开发，亚亚豪机构根根据自己多多年的行业业经验和专专业判断形形成了对于于地产四级级市场开发发模式的市市场竞争理理论。一、开发理理念定位备注：中国国房地产市市场级别划划分一级市场：：北京、上上海、广州州二级市场：：省会城市市和部分直直辖市（天天津、重庆庆）及经济济总量领先先城市（深深圳、宁波波）三级市场：：重点计划划单列市（（例如青岛岛、汕头、、厦门）有有支柱产业业的地级城城市（例如如东莞、大大同）；四级市场：：具有一定定人口数量量和城市建建设规模的的地级城市市。五级市场：：人口数量量和经济规规模偏小的的县级城市市。中国三级城城市市场模模型一、开发理理念定位－－市场竞争争模型收入特征消费特征产品特征开发特征平均收入水平较低，但存在高收入阶层平均消费水平偏低，高消费质量不高档次低，且同质化，缺乏纯粹高端产品普通住宅开发较多，纯粹别墅或豪宅缺失市场特征阶层分化消费引导产品创新阶层产品市场策略市场竞争特征表现通过上述市市场竞争模模型可以看看出，在淮淮北这个地地产发展的的三级市场场，项目市市场开发策策略存在着着一个由前前期的“阶阶层划分””到“消费费引导”再再到“产品品创新”然然后是“阶阶层产品””诞生的一一个过程。。就本项目而而言，要实实现打造淮淮北“富人人区”的区区域概念，，同样要遵遵循上述市市场开发策策略模式，，即首先要要确定目标标置业人群群，然后进进行置业消消费的理念念引导，通通过理念引引导让客户户接受项目目创新性的的产品细节节，最后通通过营销手手段把这诸诸多的产品品创新，整整合成为一一个具有身身份感和阶阶层化的产产品概念。。总之，在目目前处于房房地产卖方方市场的淮淮北市场，，项目的市市场开发需需要也应该该遵循的一一个核心理理念就是：：创新缔造市市场产品品引导需求求一、开发理理念定位－－市场开发发理念一、开发理理念定位－－开发理念念延展阶层分化消费引导产品创新阶层产品市场策略产品开发策策略淮北富人阶阶层诞生城市南移东东扩，打造造淮北富人人区规划创新／／建筑创新新园林创新／／户型创新新配套升级／／物管升级级淮北高端住住宅产品的的升级版桓潭公园、温哥华城景观环境营造先行政府东迁未来淮北经济新区开发支持煤矿主财富积累迅速一、项目市市场开发理理念定位二、项目地地块价值分分析评估三、项目ＳＳＷＯＴ分分析判断四、项目产产品市场定定位建议淮北富人区区·公园地地产代表产品区域定定位———淮北富富人区；淮北城市发发展南移，，为项目在在区域定位位上赋予了了潜在发展展机会，而而市政府相相关机构的的东扩，并并打造未来来淮北城市市经济和文文化新中心心，则为项项目吸引淮淮北高收入入人群提供供了区域远远景．而要要克服淮北北人居观念念中对地块块原有的历历史观念就就需要一个个新的区域域概念，因因此面向城城市精英人人群和成功功人士而打打造的城市市新区将为为项目在区区域形象树树立新的价价值坐标；；产品功能定定位———公园地地产；淮北作为煤煤矿产业支支撑发展的的城市，城城市环境污污染较重，，区域市场场购房人群群对于以公公园为代表表的城市绿绿地具有很很高的趋向向性，而项项目北侧待待建的６０００亩公园园绿地，将将是项目克克服地段抗抗性和拉升升项目品质质的一种价价值基础，，因此在市市场竞争程程度不高的的当前，在在淮北市场场推出“公公园地产””概念将为为项目赢得得市场先机机；四、项目产产品市场定定位－产品品定位地域特征：：城市中心区区周周边矿矿区外外地身份特征：：私营业业主、个体体商业主、、专业人士士／矿区领领导干部、、技术管理理人员／外外地经商户户置业特征：：二次以上上、一次以以上、一一次以上／／二次以以上、一一次以上上／一次次以上四、项目产产品市场定定位－客群群定位花园洋房－－－２２２００元元／平米高尔夫公寓寓－－２２６０００元／平米米叠拼－－－３００００元／平平米联排－－－３４０００元／平平米双拼－－－３７０００元／平平米独栋－－－４２０００元／平平米商业－－－６００００元／平平米四、项目产产品市场定定位－价格格定位第一部分：：淮北房地地产市场竞竞争分析第二部分：：项目开发发理念及产产品定位第三部分：：项目规划划建议及设设计方案第四部分：：项目产品品方案的经经济测算第五部分：：项目营销销策略及方方案建议一、项目规规划设计建建议及初步步设计方案案二、项目园园林设计建建议三、项目建建筑设计建建议四、项目户户型设计建建议及初步步设计方案案五、项目结结构建议六、项目材材料应用建建议七、项目配配套设施及及物业管理理建议八、项目深深化设计意意见总结规划方案设设计原则：：依据不同区区土地综合合素质的优优劣设计产产品类型，，我们在最优的地块块上建造品品质最高的的产品，实现其最最大价值。。我司的出发发点：在尽尽量保证容容积率基本本不变的基基础下，在在不增加造造价；不违违背市场需需求的前提提下，提高高项目给人人的整体品品质感，塑造“淮北北富人区””的整体形形象。即我们要使主力产品品具有高档档别墅社区区感觉，使使整个社区区有高档别别墅社区的的形象，是本项目目产品营造造的关键。。规划建议产品的丰富富性，别墅墅、类别墅墅、观景住住宅，各档档次产品合合理排布，，形成有效的的梯阶，满满足不同人人群的需求求。我司将致力力于在面积积控制的基基础上，对对于这些属属于高品质质住宅产品品的和属于于别墅产品品的产品点点进行有效效率的组合合，并形成成我们自己己的特点。。低密度产品品的创新空空间非常大大，千变万万化。低密密度产品的的产品点有有很多：楼楼梯、阳光光房、露台台、阳台、、垂拔、内内庭院、阁阁楼、弧窗窗、星光房房、书房、、车库………规划建议原则：根据地块不不同的地理理位置；地块价值和和容积率等等规划指标标的要求；；遵循产品设设计最优化化；地块价值最最大化；地块利润最最大化的原原则；分别设计了了不同的产产品类型。。规划产品类类型建议打造庭院别别墅概念：：我们要重新定义淮淮北的别墅墅建筑理念念，定位淮淮北的别墅墅生活概念念，打造淮北的的高档生活活典范。庭院别墅概概念是别墅墅市场细分分的体现，，打破了别别墅固有的的建筑形态态。庭院设计走走向细化，，制造出多多重私密领领地，并营营造出多角角度、不同同方位的步步换景移效效果与情趣趣。别墅庭院设设计应根据据地块自身身条件，营营造一种原原生的自然然与田园的的原始韵味味，继承和和发扬传统统住宅“宅宅院”的设设计精髓。。规划产品类类型建议独栋别墅－主要规划划于17－－2地块中中北部，紧紧邻待建的的桓潭公园园，位置最最优；－依地形制制造缓坡，，发挥坡地地别墅的产产品特质；；－容积率0.3-0.35左左右。主要产品形形式分布双拼别别墅－主要要规划划于17－－2地地块北北部，，紧邻邻待建建的桓桓潭公公园；；－依地地形制制造缓缓坡，，发挥挥坡地地别墅墅的产产品特特质；；－容积积率0.4-0.45左左右。。主要产产品形形式分分布联排别别墅（（TOWNHOUSE））－规划划于17——2地地块南南侧；；－北临临桓潭潭公园园，南南面临临近社社区中中心广广场、、以及及社区区主干干道，，自然然及人人文景景观较较好，，设计计相对对较高高容积积率的的别墅墅类产产品，，提升升项目目形象象；－依地地形制制造缓缓坡，，发挥挥坡地地别墅墅的产产品特特质；；－容积积率0.5-0.55之之间。。主要产产品形形式分分布叠拼别别墅、、花园园洋房房设计计建议议在设计计上应应融合合别墅墅的特特点，，实现现空间间个性性的突突破；；采用层层层退退台设设计；；改变普普通住住宅所所形成成的社社区关关系。。层层退退台示示意图图规划产产品类类型建建议叠拼别别墅叠拼别别墅是是板楼楼与townhouse的过过渡产产品，，即满满足了了人们们“上上接天天，下下接地地”的的新式式生活活理念念，同同时保保证了了一定定的容容积率率。－4.5层叠叠拼的的设计计丰富富了项项目产产品的的多样样性；；－有效效的提提升项项目档档次；；－能够够吸引引一部部分具具有一一定经经济实实力的的客户户；－拔升项项目的的价格格水平平。主要产产品形形式分分布－主要要位于于17－2地块块东部部和17－－3地地块西西部，，南侧侧紧邻邻人民民路，，东侧侧临近近南湖湖路；；－建筑筑密度度相对对较高高，但但产品品设计计依然然要给给人低低密度度、别别墅感感的印印象；；－容积积率0.8－0.9之间间。主要产产品形形式分分布花园洋洋房花园洋洋房是是在板板楼的的基础础上衍衍生出出来的的一种种产品品。它它兼顾顾了板板楼中中平层层户型型的居居住舒舒适和和便利利度，，同时时吸取取了townhouse户型型有花花园、、有露露台的的优势势，是是一种种新型型的居居住产产品。。－5.5层层的设设计会会在视视觉上上有效效的降降低建建筑密密度；；－通通过过巧巧妙妙的的设设计计增增加加产产品品亮亮点点；；－提提高高项项目目产产品品档档次次和和户户型型多多样样性性；；－在在传传统统板板楼楼的的设设计计上上加加入入更更多多创创新新元元素素；；－对对拔拔升升项项目目的的价价格格水水平平会会起起到到一一定定的的作作用用。。主要要产产品品形形式式分分布布－主主要要位位于于17－－3地地块块东东部部，，东东侧侧紧紧邻邻规规划划路路（（南南湖湖路路）），，－建建筑筑密密度度相相对对较较高高，，但但产产品品设设计计依依然然要要给给人人低低密密度度、、别别墅墅感感的的印印象象；；－容容积积率率1.0－－1.1之之间间。。主要要产产品品形形式式分分布布高尔尔夫夫公公寓寓而本本项项目目距距南南侧侧的的高高尔尔夫夫球球场场仅仅一一路路之之隔隔，，高高尔尔夫夫自自然然而而然然融融为为生生活活中中的的一一部部分分。。打造造具具有有明明显显差差异异的的高高尔尔夫夫公公寓寓。。房间间全全明明设设计计，，大大面面宽宽、、短短进进深深设设计计能能有有效效地地提提升升产产品品的的品品质质。。高空空露露台台设设计计，，客客厅厅挑挑空空设设计计等只只用用于于别别墅墅产产品品的的设设计计手手法法融融入入到到高高尔尔夫夫公公寓寓中中，，将将本本项项目目的的产产品品提提升升至至板板楼楼产产品品的的极极至至。。有效效的的拉拉开开了了与与市市场场现现有有项项目目产产品品上上的的差差距距。。同时时也也提提升升了了价价值值空空间间和和利利润润空空间间。。规划划产产品品类类型型建建议议主要产产品形形式及及分布布－主要要位于于17－1地块块，南南侧紧紧邻人人民路路，西西侧临临近规规化路路（张张寨路路）；；－建筑筑密度度较高高，但但产品品设计计依然然要给给人高高品质质的感感觉；；－容积积率2.4-2.5之间间。居住生生活质质量的的高低低与物物质设设施保保障有有着密密切的的关系系，在在本项项目中中，考考虑到到居住住者方方方面面面的的生活活需求求。在在总体体规划划和单单体设设计中中尽可可能做做出应应答。。在现有有规划划设计计条件件下，，建议本本地块块规划划设计计自南南向北北，自自边缘缘向中中央逐逐渐提提高物物业档档次，，丰富富物业业类型型。我司在在此规规划理理念指指导下下，我我司建建筑设设计专专家对对本项项目做做了总总平面面规划划的初初步设设计。。总体规规划设设计方方案建建议独栋别别墅区区双拼别别墅区区双拼别别墅区区联排别别墅区区叠拼别别墅区区叠拼别别墅区区花园洋洋房区区高尔夫夫公寓寓区主要经济技术指标编号项目单位总计17——117——217——31规划建设用地面积平方米1917075846784449487912总建筑面积平方米237134.35146025.442306.6548802.3其中地上建筑面积平方米228532.9513742442306.6548802.3其中地上居住建筑面积平方米217658.0213742436851.9243382.1地上配套建筑面积平方米10874.93——5454.735420.2地下建筑面积平方米8601.48601.4————3居住总户数户13228961562704建筑高度米——61.512185建筑层数层——16、18、203、4.54.5、5.5其中地上层——16、18、203、4.54.5、5.5地下层——1————6停车数量个948390260298其中地上个778220260298地下个170170————7绿化率————44.1%62.3%36.0%8容积率——1.242.500.501.00规划设设计方方案经经济技技术指指标按照此此规划划建议议，本项目目住宅宅总面面积为为225356.28平平方米米，其其中地地上住住宅建建筑面面积为为216754.88平平方米米，地地下住住宅建建筑面面积为为8601.4平方方米；；配套套设施施面积积为10874.93平平方米米。其中：：17——1地地块住住宅总总建筑筑面积积为146025.4平平方米米，其中地地上建建筑面面积为为137424平方方米，，地下下建筑筑面积积为8601.4平平方米米。17——2地地块住住宅总总建筑筑面积积为36851.92平平方米米，全部部为地地上建建筑面面积，，配套套建筑筑面积积为5454.73平方方米。。17——3地地块住住宅总总建筑筑面积积为43382.1平方方米，全部为为地上建建筑面积积，配套套建筑面面积为5420.2平平方米。。规划设计计方案经经济技术术指标各种产品建筑面积产品类型户数层数总面积（平方米）独栋别墅322.58819.84双拼别墅482.511184.96联排别墅482.510620.48叠拼别墅884.516731花园洋房2105.531974.3高尔夫公寓89616、18、20137424规划设计计方案经经济技术术指标一、项目目规划设设计建议议及初步步设计方方案二、项目目园林设设计建议议三、项目目建筑设设计建议议四、项目目户型设设计建议议及初步步设计方方案五、项目目结构建建议六、项目目材料应应用建议议七、项目目配套设设施及物物业管理理建议八、项目目深化设设计意见见总结园林景观观设计原原则淮北市别别墅及高高档住宅宅市场正正处于起起步阶段段，对于于当地房房地产项项目来说说，交通通是绝对对的基础础，而自然景观观则是各各项目的的价值体体现。在考虑本本案园林林景观设设计方案案时，我我们要充分利利用本地地块北侧侧规划中中的桓潭潭公园自自然资源源与园区区内部绿绿化、水水系、建建筑等有有效结合合。通过多感感官的感感受，给给人带来来美好的的享受和和自然亲亲近的舒舒服感觉觉。园林景观观设计原原则景观设计计在空间间层次上上，从小区公公共空间间到组团团公共空空间，再再到私家家庭院空空间形成成序列，，使居住者者享受由由共有至至私有的的景观资资源。各各类型产产品亦应应安排独独有特色色的公共共景观空空间。地面的高高度变化化可以产产生有趣趣的景观观效果，，使其在在立体层层次上更更为丰富富。同时时可通过过具体的的景观设设计柔化化生硬的的交接关关系。住区外环环境通过过网络状状步行系系统进行行划分，，在住宅宅入口、、会所周周围及主主要组团团内形成成规模不不一的节节点区域域，为交交通组织织、公共共交往和和休闲活活动提供供必要的的场所。。缓坡式景景观以草坡整整合场地地高差，，造就缓缓坡地貌貌。构成成多样的的室外空空间。提提高了景景观的绿绿化效率率，增加加了绿地地的展开开面积，，同时也也阻挡外外界的噪噪音。缓坡流水水园林景观观设计特特色空间：错错落有致致。由建筑、、土地、、天际、、植被等等要素集集结起来来的空间间是具象象的、活活动的。。有张有有弛，有有扬有抑抑，有开开有阖，，有远有有近。层次：变变化多端端。坡地、缓缓步、台台阶等的的运用，，避免平平铺直叙叙的单调调。变化：步步移景异异。目之所及及之处，，一坡一一世界，，一砖一一感觉，，一树一一风情。。氛围：轻轻松随性性。连续坡道道系统的的设计，，有助于于将人车车分流、、人车分分流所指指向的人人性关怀怀最大化化。除偶偶尔到来来的消防防车、垃垃圾清运运车辆外外，行人人与机车车之间互互不干扰扰，各有有各的空空间，不不仅安全全，而且且环保。。园林景观观设计特特色园林景观观设计特特色建筑依附附景观高差坡层层，整体体形成围围合之势势，凝聚聚自然之之气，又又富有流流线的变变化，使使居者临临窗见景景，视界界开阔，，景庭互互映，和和谐相融融,精雕雕细琢自自成一种种风格。。很多时候，，最质朴本本色的东西西，往往更更加地纯粹粹动人，建建筑依附于于坡地，从从地面上顺顺势而起，，自然优雅雅，却能从从不起眼的的角落，滋滋生蔓延出出浓浓的田田园味道，，让人沁心心流连。山林环绕着着建筑，像像自然温润润的手臂，，这就感觉觉家坐拥在在大自然的的环抱中，，推开门，，便与自然然融为一体体。园林景观设设计特色流水景观“水”元素素在淮北地地区几乎成成为项目的的必备条件件，水系的的大小似乎乎也成为当当地衡量高高品质项目目的重要因因素之一。。本案的园林林规划中应应加入水系系，并使其其成为一大大社区亮点点进行打造造，不只是是简单的水水面而以。。水系曲径设设置，人工工湖景、喷喷泉、叠水水等小品设设计，与建建筑、植物物等相结合合时的细节节处理应更更具匠心。。在实际规划划设计中，，若多个大大面积的水的景观不不易实现，，可采用细细水长流的的处理方法法，关键点点是一定要要让水流动动起来，能能贯穿到整整个社区的的每个角落落。园林景观设设计特色丛林叠水水上廊桥园林景观设设计特色中心广场附附近浓密的的主景观树树、开阔的的绿茵场；；供儿童玩玩乐的沙地地和矮墙，，老人活动动交流的场场所。也增增加了中心心园林的参参与性。园林景观设设计特色中央园林以以水为主题题，叠水大大泳池是景景观的核心心，3—4米的落差差成就了自自然的壮观观。叠水台台地、假山山石、木平平台等增加加趣味性，，也丰富了了景观的视视觉层次。。园林景观设设计特色层级式景观观设计社区绿化景景观系统分分三级设置置，即社区区级景观系系统、组团团级景观系系统和私家家庭院景观观系统。社区景观系系统结合绿绿化景观带带进行设置置，植被丰丰富，把各各个区片整整合为一体体，形成有有机的生态态体系。它以软质绿绿化和硬质质步行空间间为住户提提供自然、、舒展的休休闲活动空空间，烘托托轻松、意意趣的情调调，起到客客流集散的的作用。鉴于社区占占地规模比比较大大，，园林景观观设计一定定要体现出出北方城市市地景中的的精髓----大尺尺度、大境境界。园林景观设设计特色社区级景景观规划划建议园林景观观设计特特色社区级景景观规划划鸟瞰图图园林景观观设计特特色组团级景景观系统统则依托托各区的的步行交交通系统统并考虑虑建筑群群的不同同特点而而设，营营造静谧谧闲适的的氛围。。私家庭院院园林景景观应合合理利用用风水概概念和中中国园林林以小见见大的手手法，通通过空间间比例尺尺度的合合理控制制，强化化别墅的的私密感感。私家庭院院景观设设计园林景观观设计特特色人性化设设计通过发散散式设计计手法，，强调环环境的亲亲和力和和均好性性，最大大限度保保证每户户的观景景效果。。设计中中利用场场地变化化所划分分出的低低等级空空间，创创造出小小情趣、、小情调调，尽量量符合人人们生活活的心理理需求。。园林景观观设计特特色绿色景观观设计淮北市场场现有项项目的绿绿化率普普遍都比比较高，，但绿色色植物景景观的塑塑造都不不到位。。绿色景观观设计体体现出生生态化景景观设计计的理念念。住区强调秩序序感，应在植植物配置中加加以体现。植植物的运用应应因地制宜，，疏密有致。。场地设置结合合日照条件分分析综合考虑虑。水以不同的形形式出现，产产生不同的景景观效果。利利用丰富的地地形地貌，根根据植物的生生物学特性配配置具体植栽栽品种，形成成山林、湿地地、岩石周围围附生不同的的植物景观。。全力打造现代代、自然、舒舒适的社区。。园林景观设计计特色根据人们回归归自然和亲水水性的特点，，本地块园林林景观建议主主张追求一种种纯自然的景景观艺术，打破原有定式式的绿地广场场概念，在纯纯粹天然的空空间环境中去去创造意境。。植物造景上追追求四季色彩彩分明，局部依靠大的的景观树作为为视觉中心使使有限的空间间中呈现出无无穷的景色变变化。围绕“水为万万物生命之源源”的主题充充份发挥水与与生态植物、、微生物、岩岩石、园林构构筑物及水体体自成循环的的生态关系，，以自然、传传统园林的理理水理念，加加之以舒展、、流畅的营造造手法，展开开现代都市住住宅区生态、、自然景园的的营造。园林景观设计计特色做到景到随机机、因境而成成，达到虚与与实、动与静静、虚实对比比、动静呼应应、林水环绕绕的景观氛围围。曲径通幽园林景观设计计特色生态、自然、、水和山的相相互辉映将是是本项目园林林景观的亮点点。柳暗花明园林景观设计计特色亭子、小桥、、卵石铺路等等都是渲染气气氛的手法，，要将这部分分园林景观做做到精致而有有趣味。绿映掩亭一、项目规划划设计建议及及初步设计方方案二、项目园林林设计建议三、项目建筑筑设计建议四、项目户型型设计建议及及初步设计方方案五、项目结构构建议六、项目材料料应用建议七、项目配套套设施及物业业管理建议八、项目深化化设计意见总总结别墅建筑风格格我司建议本项项目别墅采用用北美风格。北美建筑风格格别墅建筑风格格北美风格细部部处理老虎窗门庭入口叠拼、花园洋洋房、高尔夫夫公寓建筑风风格我司建议本项项目叠拼、花花园洋房、高高尔夫公寓采采用现代风格格。在立面细部处处理上，我们们建议采用以以体现产品的的做工精细为为主，同时尽尽量提升产品品的品质感。。在细节设计方方面，充分利利用次序美、、丰富美、差差异美、和谐谐美提升项目目的形象档次次。同时，强强调多种材质质的组合运用用，如：木材材、钢材、玻玻璃、石材等等，强化其品品质感和与众众不同的建筑筑情趣。叠拼、花园洋洋房、高尔夫夫公寓建筑风风格Class项项目叠拼、花园洋洋房、高尔夫夫公寓建筑风风格成品建筑项目目具体设计建议议线条尽量简明明；独栋、双拼、、联排、叠拼拼采用坡屋顶顶处理，花园园洋房和高尔尔夫公寓的屋屋顶采用平屋屋顶设计，但但整体风格尽尽量靠近；颜色要沉稳，，有品质感，，建议以赭石红红或深咖啡为为主色，配以以其他辅助色色，沉稳、简简洁、大方；；注意阳台台、露台台等凸凹凹面的处处理，利利用其丰丰富建筑筑物立面面的层次次感；注意窗户户的尺寸寸与墙面面的比例例协调，，窗框的的颜色与与立面颜颜色的协协调；注意空调调机位的的设计与与细部处处理。具体设计计建议万科水晶晶城立面面层次感感处理建筑体量量高低起起伏，错错落有致致，外立立面设计计应丰富富变化，，不论从从什么角角度来看看，它给给人的视视觉感受受都是不不一样的的，更具具有可识识别性，，增添了了归属感感。一、项目目规划设设计建议议及初步步设计方方案二、项目目园林设设计建议议三、项目目建筑设设计建议议四、项目目户型设设计建议议及初步步设计方方案五、项目目结构建建议六、项目目材料应应用建议议七、项目目配套设设施及物物业管理理建议八、项目目深化设设计意见见总结户型产品品建议及及初步设设计方案案以实用为为原则，，强调客客厅待客客空间与与起居室室家庭空空间的功功能尽可可能分离离，家庭庭内部公公私分离离、居寝寝分离，，尽量做做到全明明设计，，结合凸凸窗、露露台设计计丰富临临窗景观观。独栋别墅墅层数：建建议做2.5层层；车库：室室内停车车位1个个，庭院院室外停停车位1个；面积：地地上建筑筑面积250-300平方米米之间；；私家花花园面积积在300平方方米左右右；屋顶顶平台面面积在30平方方米以上上。功能：1层要求求有门厅厅、客厅厅、起居居室、餐餐厅（早早餐厅））、厨房房、客房房、卫生生间、佣佣人房和和车库。。2层要求求有家庭庭室、1个主卧卧室和1个小卧卧室，主主卧要求求配有主主卫。2.5层层作为主主卧区，，有一个个主卧室室、一个个书房、、一个卫卫生间和和一个步步入式更更衣室。。独栋别墅墅户型设计计：总建筑面面积：275.62平平方米；；1层建筑筑面积：：126.6平平方米；；2层建筑筑面积：：77.86平平方米；；2．5层层建筑面面积：72.16平方方米；花园面积积：311.7平方米米；露台面积积：34.19平方米米。独栋别墅墅双拼别墅墅层数：建建议做2.5层层；车库：庭庭院停车车位1个个；面积：地地上建筑筑面积200——250平方米米之间；；私家花花园面积积在200平方方米以上上；屋顶顶平台面面积在40平方方米以上上。功能：1层要求有有门厅、客客厅、餐厅厅、厨房、、卫生间、、客房。2层要求有有二个卧室室和一个卫卫生间，2.5层作作为主卧区区，有一个个主卧室、、一个书房房、一个卫卫生间和一一个步入式式更衣室。。双拼别墅户型设计：：总建筑面积积：233.02平平方米；1层建筑面面积：95.96平平方米；2层建筑面面积：70.22平平方米；2．5层建建筑面积：：66.84平方米米；花园面积：：205平平方米；露台面积：：43.04平方米米。双拼拼别别墅墅联排排别别墅墅（（TOWNHOUSE））层数数：：建建议议做做2.5层层；；车库库：：庭庭院院停停车车位位1个个；；面积积：：地地上上建建筑筑面面积积200平平方方米米左左右右；；私私家家花花园园面面积积在在80平平方方米米以以上上；；屋屋顶顶平平台台面面积积在在35平平方方米米以以上上。。功能能：：1层层要要求求有有门门厅厅、、客客厅厅、、餐餐厅厅、、厨厨房房、、卫卫生生间间。。2层层要要求求有有有有2个个卧卧室室、、1个个卫卫生生间间。。三层层为为主主卧卧区区，，有有一一个个主主卧卧室室，，主主卧卧要要求求配配有有主主卫卫、、步步入入式式更更衣衣柜柜等等空空间间。。联排排别别墅墅（（TOWNHOUSE））户型型设设计计：：总建建筑筑面面积积：：209.5平平方方米米；；1层层建建筑筑面面积积：：90.42平平方方米米；；2层层建建筑筑面面积积：：76.6平平方方米米；；2．．5层层建建筑筑面面积积：：42.03平平方方米米；；花园园面面积积：：75.9平平方方米米；；露台台面面积积：：38.89平平方方米米。。叠拼拼别别墅墅层数数：：4.5层层，，一一梯梯两两户户；；车库库：：庭庭院院停停车车位位1个个；；面积积：：地地上上建建筑筑面面积积160-200平平方方米米之之间间；；功能能：：每每户户要要求求功功能能齐齐全全，，主主卧卧要要求求配配有有主主卫卫、、步步入入式式更更衣衣间间等等空空间间，，使使之之具具有有TOWNHOUSE绝绝大大部部分分功功能能。。叠拼拼别别墅墅立体体结结构构：：1、、2层层一一户户、、3、、4层层一一户户，，上上下下叠叠拼拼。。下叠叠：：1、、2层层（（送送80平平方方米米以以上上私私家家花花园园和和20平平方方米米以以上上露露台台））。。首层层单单元元赠赠送送一一定定面面积积的的花花园园。。南南北北双双花花园园设设计计，，花花园园入入户户，，实实现现独独门门独独院院尊尊贵贵感感受受。。其其中中以以南南侧侧花花园园为为亮亮点点，，花花园园面面积积可可