五星酒店商业调研与定位报告

总体思路模型项目背景市场调查项目发展背景CBD案例参考项目核心元素商业市场特性市场发展方向消费者/商户反馈消费者特性商户反馈类型定位档次定位客群定位主题定位形象定位业态定位项目定位一、发展背景2.区域背景3.项目背景1.城市背景1.城市背景

渭南市地势以渭河为轴线，形成南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。总体地势南高北低，其中铁路以北为平原区，以南为黄土台塬。中部渭河冲积平原是八百里秦川最宽阔的地带。总人口556万人，总面积约1.3万平方公里。

优越的地理位置，悠久的历史文化，壮丽的山川河流，使渭南的旅游资源斑斓多姿，得天独厚。著名的西岳——华山风景区誉满中外，奇险峻秀居五岳之首，成为融休养、度假、娱乐、游览为一体的综合旅游胜地。国家级历史文化名城韩城，琉金映彩的古建筑与鳞次栉比的高楼大厦交相辉映，游客可瞻仰、谒拜司马迁祠墓，欣赏元代建筑“禹王庙”，观赏中国目前保存最为完整的元、明古建筑群和被誉为“东方民居村寨活化石”的党家村。宏大的渭北帝王陵墓群，特别是全国重点文物---唐睿宗桥陵、唐玄宗泰陵，令游客为修复了的盛唐石雕慨叹不已，引发思古之幽情，激起振兴中华之豪情；

2011年全市生产总值实现801.4亿元，增长15%；财政总收入完成74.9亿元，增长14.5%，其中地方财政收入34亿元，增长20.4%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15918元和4372元，增长16.6%和22%；社会消费品零售总额增长18.6%。城市背景2.区域背景本项目区域发展将体未来渭南城市发展的高度。本项目区域是中央商务区商务中心区，是未来渭南市形象展示的窗口。渭南新的政务中心渭南市政府行政办公大楼的建立，标志着本区域将成为渭南市未来重点发展区域。参考案例-上海陆家嘴CBD

陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。

CBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。商业氛围不成熟，商业项目的定位锁定周围商业档次较随着商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。CBD起步期上海陆家嘴CBDCBD稳定发展期CBD建设期1990年2015年1990年陆家嘴金融贸易区宣布开发2003年底陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币2015年基本形成亚太区域国际金融贸易中心参考案例--深圳福田CBD片区定位片区定位片区定位未来深圳行政文化信息商务中心深圳心脏区域，城市源动力所在规划就业人口26万，居住人口7.7万人人口增加成为中心区商业发展的基础城际列车、地铁、公交体系齐全交通枢纽地位，强化交通和商业互动位置：福田CBD东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北。规模：共占地面积4.14平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区181平方公里福田CBD即将进入商业发展稳定期，早先开业的商业纷纷调整，特别是零售品牌升级趋势明显，潜在高端项目将面世。其商业发展轨迹亦遵循了由单一业态商业到多业态复合商，体量由小到大，档次由低到高的发展历程。区域商业氛围不成熟，商业以百货为主。随着CBD写字楼酒店等物业的建设，交通体系市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。CBD起步期上海陆家嘴CBDCBD稳定发展期CBD建设期CBD案例研研究小结

上海陆家嘴CBD深圳福田中心心区建设周期起步期发展期成熟期CBD从规划划、建设到成成熟一般需20-25年年的时间；商商业开发从建建设到成熟一一般需8-12年年时时间间依托托区区域域交交通通、、公公共共设设施施的的建建设设并并投投入入使使用用；；商商业业楼楼宇宇大大量量开开发发，，并并吸吸引引众众多多知知名名企企业业进进驻驻。。商业业以以主主题题化化、、特特色色化化定定位位发发展展为为主主，，业业态态上上餐餐饮饮、、娱娱乐乐有有较较大大市市场场机机会会，，并并其其档档次次可可相相对对较较高高，，而而零零售售业业态态高高档档次次有有较较大大市市场场风风险险。。或或百百货货业业态以其其系统统性优优势进进入。。区域环环境进进一步步成熟熟，消消费者者数量量提升升，市市场认认知度度增加加。商业出出现大大型综综合性性购物物中心心，业业态丰丰富，，新项项目开开发将将带来来更多多品牌牌组合合,零零售品品牌档档次进进一步步提升升.区域地地位受受市场场确认认，成成为目目的性性前往往的消消费地地。随着区区域的的成熟熟，区区域内内商业业业态态更为为丰富富。商业上上高端端商业业的出出现使使整个个区域域商业业档次次得到到提升升。并并因激激烈的的竞争争使商商业市市场逐逐步细细分。。华州区区高新区区渭北区区中心区区规划中中CBD的的商务务中心心区将将建成成渭南南的金金融中中心，，区域域内将将建有有大量量高档档写字字楼、、酒店店及高高级住住宅消消费人人群品品质较较高，，区域域交通通规划划完善善，内内外交交通便便捷渭南城城市规规划制造业业与工工业为为主，，包含含部分分居住住及办办公商业功功能完完善的的传统统老城城区包含了了部分分商务务功能能道路建建设较较为滞滞后，，交通通拥堵堵情况况较为为突出出规划中中的CBD配套套服务务区域域，高高级住住宅、、酒店店较为为密集集消费费人群群将以以区域域内住住宅人人群、、酒店店商务务人士士为主主CBD内四大功能能区块块形成成有机机互动动体，，中心区区将成为为渭南金融中中心。。四区规划划相比比中心区区具有金金融产产业集集中，，人口口素质质高，，交通通便捷捷，商商务功功能突突出的的特点点。渭南市市交通网网络建建设全全面铺铺开，，最终终形成成区域域内外外立体体化的的交通通体系系。渭南市市地处处陕西西省东东部，，属秦秦豫晋晋三角角经济济合作作区、、关天天经济济区重重要城城市，，陇海海铁路路、包包西铁铁路、、侯西西铁路路、西西合铁铁路、、大西西客专专、郑郑西客客专、、连霍霍高速速沿线线，东东濒黄黄河，，西临临西安安，南南倚秦秦岭，，北接接延安安，渭渭水横横贯其其中，，是八八百里里秦川川最宽宽阔的的地带带；是是中华华民族族发祥祥地之之一。。素有有“三三秦要要道，，八省省通衢衢”之之称。。是中中原地地区通通往陕陕西乃乃至大大西北北的咽咽喉要要道，，又是是新欧欧亚大大陆桥桥的重重要地地段。。现已已成为为陕西西省和和国家家生产产布局局中初初具规规模的的农业业生产产基地地和能能源重重化工工基地地。3.项项目目背景景符合渭渭南市市的建建设规规划近年来来，随随着渭渭南市市经济济的快快速发发展，，城市市化进进程的的不断断推进进，城城市人人口急急剧增增长，，各行行业迅迅速发发展，，城市市的面面貌日日新月月异，，对高高星级级酒店店的需需求与与日俱俱增。。为了了使渭渭南市市高端端商务务接待待、重重要会会议、、外埠埠投资资者商商务活活动再再上一一个台台阶，，给渭渭南市市城市市建设设增添添新的的亮点点，提提升渭渭南市市城市市品位位，提提高渭渭南酒酒店业业服务务水平平，经经过充充分的的前期期调研研和论论证，，结合合渭南南市城城市建建设的的总体体规划划，决决定开开发建建设本本项目目。提升渭渭南市市城市市形象象渭南市市委、、市政政府立立足市市情，，密切切结合合《关关中-天水水经济济区发发展规规划》》、《《陕西西省关关于支支持渭渭南加加快建建设陕陕西东东大门门的若若干意意见》》和《《渭南南市““十二二五””发展展规划划》，，制定定了《《渭南南市建建设陕陕西东东大门门规划划》。。明确确提出出要把把渭南南建成成关天天经济济区和和秦晋晋豫区区域中中心、、东西西部开开放型型经济济合作作示范范区、、西部部现代代农业业先行行区、、国际际山水水文化化旅游游目的的地、、中西西部门门户重重要的的物流流集散散地，，建成成富裕裕文明明和谐谐活力力的陕陕西东东大门门。本本项目目的建建设，，能够够显著著改善善周边边城市市景观观，对对提升升城市市形象象具有有一定定的贡贡献和和推动动作用用，因因此，，本项项目的的建设设是必必要的的。促进当地旅旅游业的发发展渭南旅游资资源禀赋，，区位优势势明显，近近年来,陕陕西省渭南南市旅游业业得到快速速发展,特特别是在我我国实施西西部大开发发战略后,旅游业已已发展成为为渭南市初初具规模的的新兴产业业,在全市市国民经济济中的地位位越来越重重要。该项项目的建设设，可以吸吸引更多游游客，促进进渭南市旅旅游业的发发展，并拉拉动一系列列相关行业业的增长，，对渭南城城市功能的的完善，经经济社会的的发展必将将起到一定定的促进作作用，对渭渭南国民经经济的持续续协调发展展起到推动动作用。项目概况北侧：距离渭南北北火车站500米。。交通便利，大型型商业集中中区，商务务办公写字字楼。东侧：紧邻渭南建建材商业区区与汽车销销售区域，，经济发展展良好。西侧：为渭南城市市规划开发发区，是渭渭南大力发发展区域。。南侧：通往渭南主主干道，沿沿路商业发发达，居住住环境优越越。了解项目“地地段＂寻找找商业价值值点渭南市区商商业分布※本项目区域内没有有商业，将将为项目在在区域中的的价值找到到一个发展展机会。渭南市区商商业特征渭南商业开始从从“量＂的的增长向““质＂的转转变：传统商业已已经饱和，，需要有新新的商业形形式才能得得到消费者者的认可，，才能使项项目拥有足足够的市场场竞争力；；从“单点核核心＂向““多点并存存＂发展：：随着城市西扩北移的城市战战略发展，，渭南商业开始从从单一的北塘、国贸商圈，西一路、东风大街开发外延发发展；“无规划＂＂向“整体体定位经营营＂发展，，主题式商商业是发展展方向：随着商业的的饱和与增增量的增加加，只有统统一经营才才能够得到到更多的市市场竞争力力，良好的的定位、经经营管理将将使渭南商业出现洗洗牌淘汰局局面；城市商业将将逐渐形成成自身的社社会功能与与定位：城市的不断断扩张，政政府对于城城市各个区区域均有得得战略规划划与功能定定位，无差差异、不考考虑社会分分区功能的的商业将很很难在这个个市场生存存，符合所所处区域的的城市规划划定位才能能得到更好好的发展；；主题式商业业或拥有良良好差异化化经营的商商业将拥有有良好的市市场发展点点。SWOT分分析分析S：优势项目是渭南北区最大的集中中式商业；；项目处于政务办公大大楼之邻，具有高档档次的形象象基础；周边居住氛氛围浓厚，，同时布满满了中高档档社区，消消费人群基基础好；政府广场吸引着渭南市民来此休休息游玩，，项目区域域具有休闲闲娱乐的气气吸；W：劣势项目周边没没有已形成成的商圈或或商业集中中区，区域域的商业氛氛围较差；；O：机会渭南商业开始外外延式发展展，而多条高铁的开通，为为项目提升升价值带来来新的契机机；项目周边的的居住氛围围越来越好好，整体入入驻率大大大提升；渭南城市规划把把项目周边边定位为休休闲娱乐区区域，顺势势而动将能能够为项目目带来良好好的机会点点；T：威胁国贸信达商圈距离项项目仅3公公里，完全全处于其核核心辐射范范围之内；；渭南商业处处于一个从从“量变＂到“质变变＂的外延延式发展过过程，这是是项目发展展的一个非非常好的契机，项目地地段决定了我们的两个思思考发展方向向：一、成为渭南北区的商业核心心体，为渭南的商业分布划划上完整的句句号。二、成为渭南休闲式商业标标杆体，打造造城市特色或或名片式商业业；一个商业，无无论他是何种种形态，衡量量他的标准都是是是否能达成四四方的共赢。。一个商业，无无论他是何种种形态，衡量量他的标准都都是是否能达达成四方的共共赢。商业地段决定定价值，而消消费者是商业业开发成功功与否的关键键功课。不同的项目发展展方向，应该该从消费者角角度确定项目的定定位。二、市场研究究2.消费者者研究3.商户反反馈1.竞争分分析1.竞争分分析从无到有，从从有到精。如今，购物中中心消费日益益成为市民主主流的时尚购购物休闲生活活方式。北塘国贸恒昌恒基阳光信达竞争分析国贸商场项目点评：1.项目位位于前进路转盘，周边交交通较便捷；；2.项目商商业主要定位位为渭南高档商商业。3.项目商商业规划特点点明显，除地地下室超市大卖场外外，地上商业业分布为6层，，经营范围珠珠宝、化妆品品、服饰、家家具、家电、、肯德基连锁锁等。恒基商城项目点评：1.项目位位于东风大街与西西一路十字；2.项目商商业主要定位位为渭南高档商商业。3.项目商商业规划为4层：1楼楼化妆品，黄黄金珠宝、皮皮鞋，2楼男男装皮具运动动装，3楼时时尚女装，4楼儿童服装装。4.附加商业业：步行街、、电影院、国国美恒昌商城项目点评：1.项目位位于东风大街中心心广场西邻。。2.项目商商业主要定位位为渭南中档商商业。3.项目商商业规划为4层：1楼楼化妆品，黄黄金珠宝、皮皮具，2楼男男装，3楼时时尚女装，4楼儿童服装装。4.附加商业业：老百姓大大药房阳光商城项目点评：1.项目位位于恒昌商场对面面，国贸与恒恒基之间。2.项目商商业主要定位位为渭南中档商商业。3.项目商商业规划为3层：1楼楼化妆品，黄黄金珠宝、运运动装，2楼楼男装，3楼楼时尚女装，，4.附加商商业：手机销销售与电脑销销售区域周边商业业竞争小结1.商业分分布相对较集中，成片状分布，以服饰与化妆品品珠宝主题商业为主主，与本项目区域商业目标标客群和影响响力有较大差差别；2.信达广场定位于餐饮娱娱乐主题的商商业项目，其其影响力及辐辐射力相对较较广，但其业业态相对单一一，且建筑有有一定局限性性，本项目可可通过自身鲜鲜明的主题定定位，丰富的的业态组合和和购物体验与与其竞争。3.随着未未来西四路的进一步开发发，新洲、海星、及本项目临近区域等项项目的建成，，西四路商业带将形成成，并形成对对整个城市的的吸引力，从从而为本项目目带来更多消消费人群。2.消费者研研究未来本项目商圈除CBD核区域，其其商业可辐射射CBD周边区域，其特征征如下：1项目核心心辐射区在3KM范围内内（如图所示示）；2.区域内内包括渭南高收入人人群，多个小小区，如：熙园公馆，美美郡小区，海海星城，运动动城、现代城城等高档小区区。3.根据测测算，该区域域人口接近10万人，人口口结构主要是公司司白领、公务务员、企事业业单位、国有企业中高高层管理者及及家属，整体体素质较高。本项目区域消消费者研究年龄结构教育水平家庭结构职业特征收入水平主要段分布在在31-40岁，其中41岁以上年年龄段最高的的取样区域为为西一路商圈，30岁岁以下年龄段段占比最高的的区域为西四路。整体受教育水水平较高，约约半数以上消消费者拥有大大专以上学历历样本总体多数数为已婚有子子女家庭，而而CBD区域域则已婚有子女家庭比重重相对偏高。。约四成的消费费者个人月收收入超过4500元，约约半数的消费费者家庭月收收入超过7000元，约七成的消费者拥拥有或两年内内有购车打算算，整体收入入水平较高。。多数消费者从从事商贸业，，其次为房地地产、教育医医疗、公务员，以从事目前前热门产业和专业技技术产业的人人士居多，职职务以中层管管理人员和普普通职员为主主。依据抽样访谈谈项目周边3公里范围内内最具消费力力的客群年龄龄主要集中在在30-40岁，多为从事专业业技术和热门门产业的人士士，以中层管管理和普通职职员居多，整整体受教育水水平及收入水水平均较高，，多数已婚有有子女。本项目区域消消费者习惯化妆品休闲服服饰珠宝首饰饰箱包皮具和和正装是多数数目标客群日日常消费经常常购买的商品品品类；本项目区域消消费者特征预计2015年，办公人人口将达3.5万人，2019年年，将达7.5万人。办公人群为区区域的主力人人群，白天对对午间工作餐餐、接待访客客洽谈对休闲闲餐饮有需求求，夜晚下班班后特色餐饮饮、大型餐饮饮、休闲娱乐乐业态、零售售业态等可延延长办公群体体在项目的逗逗留时间。CBD将吸引引：70%的驻渭国内商业银行行、保险公司司、证券公司司2/3的驻驻渭保险机构驻渭企业和所有的的办事处机构休闲娱乐（电电影院、KTV、酒吧、、健身运动、、书城…)餐饮美食（特特色餐饮、休休闲餐饮、轻轻便餐饮、大大型餐饮…)养生服务（美美容美体个人人护理教育培培训)零售类（服服饰零售、家家居零售、生生活零售、精精品零售…)本项目区域消消费者特征预计2015年，本项目区域高端住宅人口口将达到0.8万人，到到2019年年，将达到4.2万人。。周边3KM区域域调研约有建建成楼楼盘15个人口口约6万人居住人人群需需求大大型超超市、、餐饮饮、儿儿童等等家庭庭类业业态，，娱乐乐类的的影院院业态态，服服务类类的教教育培培训、、个人人护理理等业业态也也对居居住人人群有有一定定的吸吸引力力。生活零零售（（超市市、便便利店店…)餐饮美美食（（特色色餐饮饮、休休闲餐餐饮、、轻便便餐饮饮、大大型餐餐饮……)养生服服务（（美容容美体体、个个人护护理、、教育育培训训…)零售类类（服服饰零零售家家居零零售儿儿童零零售)休闲娱娱乐（（儿童童乐园园、书书城……)餐饮美美食（（特色色餐饮饮、休休闲餐餐饮、、轻便便餐饮饮、大大型餐餐饮……)休闲娱娱乐（（电影影院、、儿童童乐园园、书书城……)生活零零售（（超市市、便便利店店…)养生服服务（（美容容美体体个人人护理理教育育培训训)零售类类（服服饰零零售、、家居居零售售、儿儿童零零售……)根据区区域消消费人人群分分析，，本区区域消消费人人群可可分为为三档档，其其主要要特征征如图图所示示:高端消费群、崇尚奢华、精致的消费企业高管

高端消费群

酒店人群.中高端消费群，崇尚有格调，有品质的小资生活企业中层

办公白领

周边中端住宅人群大众化消费群，注重实用，关注性价比周边家庭人群

团队游游客

3.商商户户反馈馈访谈商商家大大多认认为现现阶段段本项目目区域商商业发发展不不成熟熟，但但看好好其未未来发发展前前景。。主力店及娱乐类业态项目兴趣表现较为明显餐饮类特色餐饮类业态也有拓展意向；美食广场考虑客流因素，需待观察。一般零售及服务类零售类业态较多考虑区域成熟因素目前观望，对区域及项目认为未来发展前景较好；服务类业态多处于观望中。时尚快销时尚快销零售主力店拓展，重心依重庆市场现状首选在人流量大的成熟商圈。对区域保持关注。反馈三、项目定位2.档次定位3.客群定位1.类型定位5.形象定位6.业态定位4.主题定位1.类类型型定位位综合以以下项项目发发展方方向思思考认认为，，购物物中心心开发发更匹匹配项项目综综合体体属性性，体体现本项目目CBD现代代化发发展特特征，，并未未来可可获得得更优优的资资产回回报，，对企企业品品牌、、形象象也有有较大大提高高加班、、开会会、社社交、、学习习、应应酬………通过对对25—45岁岁人群群的网网络调调查：：84%的的受访访者确确信自自己生生活在在“加加急时时代＂＂，““只是是在疲疲于奔奔命＂＂成了了多数数人的的共同同感受受。““时时间就就是金金钱，，效率率就就是生生命＂＂成了了一种种普世世的价价值观观，我我们的的社会会也进进入了了一种种非同同寻常常的高高速速运转转阶段段。““快快些！！再快快些！！＂———每每个人人就这这样被被裹挟挟着开开始了了无休休无止止的的奔忙忙。但但是，，“快快生活活＂使使越来来越多多的人人进入入亚健健康状状态。。●渭南南的白领领同样样拥有有着非非常大大的工工作压压力；；●他们需需要一一个可可以放放松或或宣泄泄压力力的空空间；；●对于多多数的的白领领工作作者，，拥有有着别别人无无法知知了的的工作作与生生活活压力力；●很多““高压压＂人人群非非常需需要一一个放放松的的地方方，而而福州州没有有这这样的的消费费或放放松场场所；；以“慢慢生活活＂＂为主主题的的经营营氛围围打造造分析一一：渭南白领与与其它它城市市一样样存在在工作作压力力，不不是一一个完完全慢慢的城城市把渭南定义成成为一一个““慢＂＂城市市主要要是指指福州州的原原居民民与整整体的的生活活氛围围，在在福州州都市市白领领中，，加班班是一一个比比较正正常的的事情情，有有70%的的人均均有加加班的的情况况，而而每周周加班班10个个小时时以上上的有有34%，，他们们的工工作节节奏一一样很很快。。分析析二二：：生生活活压压力力让让渭南南白领领需需要要一一个可可以以宣宣泄泄的的空空间间。。大多多数数渭南南白领领感感觉觉到到生生活活压压力力的的存存在在，，仅仅10%的的抽抽样样对对象象认认为为没没有有生生活活压压力力，，认认为为压压力力““大大＂＂的的被被访访问问者者有有42%，，而而““很很大大＂＂的的有有24%，，在在““追追求求物物质质＂＂的的时时代代生生活活的的压压力力围围绕绕着着白白领领或或大大多多数数人人。。分析析四四：：渭南南白领领对对于于“慢慢生生活活＂＂拥拥有有较较高高的的认认知知度度。。在调研研中66%的的人人知知道道““慢慢生生活活＂＂，，而而24%了了解解““慢慢生生活活＂＂，，随随着着慢慢生生活活在在网网络络中中的的不不断断传传播播，，在在白白领领中中不不断断地地被被人人们们所所提提及及，，而而大大多多数数是是近近几几年年才才开开始始关关注注这这种种文文化化的的。。分析析三三：：商商业业休休闲闲娱娱乐乐是是白白领领减减压压的的一一种种重重要要方方式式。。在面面对对生生活活或或工工作作压压力力上上，，白白领领的的减减压压方方式式较较多多，，在在访访谈谈中中了了解解了了很很多多不不同同的的方方式式，，而而20%的的人人选选择择““在在家家睡睡觉觉＂＂，，去去酒酒吧吧、、去去唱唱歌歌、、逛逛街街的的商商业业休休闲闲方方式式也也是是多多数数人人经经常常选选择择的的方方式式。。分析析四四：：渭南南白领领对对于于“慢慢生生活活＂＂拥拥有有较较高高的的认认知知度度。。在调研研中66%的的人人知知道道““慢慢生生活活＂＂，，而而24%了了解解““慢慢生生活活＂＂，，随随着着慢慢生生活活在在网网络络中中的的不不断断传传播播，，在在白白领领中中不不断断地地被被人人们们所所提提及及，，而而大大多多数数是是近近几几年年才才开开始始关关注注这这种种文文化化的的。。分析析三三：：商商业业休休闲闲娱娱乐乐是是白白领领减减压压的的一一种种重重要要方方式式。。在面面对对生生活活或或工工作作压压力力上上，，白白领领的的减减压压方方式式较较多多，，在在访访谈谈中中了了解解了了很很多多不不同同的的方方式式，，而而20%的的人人选选择择““在在家家睡睡觉觉＂＂，，去去酒酒吧吧、、去去唱唱歌歌、、逛逛街街的的商商业业休休闲闲方方式式也也是是多多数数人人经经常常选选择择的的方方式式。。分析析六六：：在在渭南南的白白领领中中具具有有较较大大的的需求求潜潜力力，，但但其其需需要要引引导导。。对于于““慢慢生生活活＂＂休休闲闲场场所所的的需需求求潜潜力力在在大大，，多多数数人人认认为为只只要要把把其其氛氛围围打打造造出出来来，，均均会会把把它它做做为为休休闲闲等等消消费费的的第第一一选选择择，，但但在在具具体体的的回回答答中中56%的的人人选选择择““都都可可以以＂＂，，可可见见消消费费的的引引导导性性较较强强。。同同时时明明确确一一定定需需要要的的比比不不需需求求的的要要高高很很多多，，在在需需求求意意愿愿强强的的选选择择中中大大多多数数均均是是工工作作强强度度较较大大的的人人群群。。分析析五五：：渭南南缺少少规规模模或或整整体体的的“慢慢生生活活＂＂商商业业。。64%的的人人对对于于渭南南是否否有有““慢慢生生活活＂＂这这种种休休闲闲娱娱乐乐方方式式不不了了解解，，没没听听过过是是最最多多的的回回答答。。10%的的人人认认为为渭南南有慢慢生生活活的的商商业业场场所所，，主主要要是是以以““洗浴浴中中心心＂等等休休闲闲在在为为主，而而这这些些也也是是他他们们经经常常消消费费的的场场所所。。26%的的人人认认为为渭南南还没没有有真真正正的的慢慢生生活活休休闲闲场场所所，，主主要要认认为为其其规规模模性性与与氛氛围围的的打打造造上上都都没没有有达达到到他他们们的的标标准准。。“慢慢生生活活＂＂主主题题式式商商业业具具有有非非常常大大的的市市场场生生存存空空间间，，在在渭南南的消消费费中中需需要要引引导导性性与与宣宣传传性性，，项项目目的的打打造造能能够够得得到到多多数数人人的的认认可可与与产产生生实实际际消消费费；；随着着渭南南城市市的的发发展展，，经经济济的的推推进进，，渭南南正向向二线城城市市发发展展，，““慢慢生生活活＂＂的的需需求求也也将将像像国国内内或或国国外外大大城城市市一一样样得得到到认认可可；；“慢慢生生活活＂＂正正成成为为一一种种流流行行，，其其生生活活方方式式或或商商业业模模式式正正向向一一种种生生存存方方式式的的倡倡导导者者；；核心心关关键键词词:潜潜在在需需求求大大、、引引导导性性、、让让消消费费成成为为流行行慢生生活活具具有有较较高高的的市市场场潜潜力力123拥有良好的休闲资源城市规划休闲商业区域消费者存在消费需求456竞争小，存在市场空白点能够形成差异化经营市场已有成功案例2.档次次定定位位项目目档档次次定定位位需需考考虑虑因因素素：：享享地地利利优优势势：：CBD核核心心位位置置，，交交通通通通达达性性好好，，紧紧邻渭南南政政务务大大楼楼，四四面面环环路路，，交交通通便便捷捷通通达达。。消消费费群群丰丰富富：：项目目周周边边物物业业丰丰富富，，写写字字楼楼、、酒酒店店、、公园园休休闲闲者者，消费费能能力力较较强强采采取取错错位位竞竞争争：：未来来购购物物中中心心数数量量众众多多，，市市场场竞竞争争激烈烈，，考考虑虑到到本项项目目位位置置及渭南南未来来发展展，，本本项项目目开开发发主主题题性性较较强强特特色色的的购物物中中心心。。综综合合体体开开发发：：项目目综综合合体体开开发发整整体体档档次次较较高高；；商业业虽虽有有限限制制性性因因素素，，但但有有机机会会进进行改改善善，，配配合合综综合合体体整整体体发发展展。。区域域因因素素－－市场场因因素素－－自身身因因素素－－综合合以以上上因因素素，，建建议议项项目目建建设设初初期期定定位位于于““中中档档偏偏高高””，，