中国酒店赢利状况

中国酒店赢利状况分析陈耀BRUCECHEN

香港理工大学酒店管理硕士THEHONGKONGPOLYTECHICUNIVERSITY中国酒店业发展情况中国自改革开放以来酒店业的发展已有26年，全国现有星级酒店一万余家，平均每年新增380间星级酒店。根据近几年的数据分析只有20%的酒店有赢利，其余的80%的酒店都处在无赢利区间。中国酒店和国际同行相比有很大的差距。中国酒店业发展情况至2003年全球至少有16家著名国际饭店集团进驻上海。据统计2002年上海15%的国际集团化酒店，创造了85%的行业利润，国外酒店集团内部相互供应客源能达到30%以上。2002年全国30家国外品牌集团酒店平均利润水平是国内酒店平均水平的9倍多。导致80%中国酒店无赢利的原因从八大方面来分析中国酒店无赢利的根源：1、从酒店的投资成本分析。2、从筹建周期分析。3、从投资资金结构分析。4、从酒店产品结构，产品特色分析。5、从酒店面积功能和有效利用来看无赢利的根源。6、从酒店管理形式进行分析。7、从目标市场和销售组合来分析。8、从人员配置和劳动生产率方面来分析。从酒店的投资成本分析投资成本可以分为四大类：1、建筑物成本。

按每平方米计算，和不同城市的物业价格有关。2、非建筑物成本。

家具、设施、停车场、绿化、路面、管道和酒店投资的档次有关。从酒店的投资成本分析3、软成本。咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金4、土地成本。土地成本高低和和酒店选择的城市和地段有直接的关系。以上四方面构成酒店投资总成本，是否和酒店的规模档次相匹配是酒店实现投资收益的第一前提。从酒店的投资成本分析根据国际酒店业的标准，投资成本以每间客房为单位来计算如图1：

图1酒店档次投资成本五星级酒店15万—20万美元四星级酒店10万—14万美元三星级酒店5万—8万美元经济型酒店1.5万—4万美元从酒店的投资成本分析根据中国沿海地区酒店投资的实际情况，投资成本以每间客房为单位来计算如图2：

图2酒店档次投资成本五星级酒店20万—30万美元四星级酒店18万—25万美元三星级酒店7万—10万美元经济型酒店2.5万—5万美元从酒店的投资成本分析根据国际酒店业的千分之一房价法，中国各类酒店的房价如图3：

图3酒店档次理想房价五星级酒店200—300美元四星级酒店180—250美元三星级酒店70—100万美元经济型酒店25—50美元从酒店的投资成本分析现今中国主要城市各类酒店的实际房价大致如图4：图4酒店档次平均房价五星级酒店100美元四星级酒店60美元三星级酒店35美元经济型酒店20美元从酒店的的投资成成本分析析中国酒店店行业客客房价格格的现状状：1、五星星级酒店店的房价价只有国国外标准准的50%左右右。2、四星星级酒店店的房价价只有国国外标准准的35%左右右。3、三星星级酒店店的房价价只有国国外标准准的50%左右右。4、经济济型酒店店的房价价达到国国际标准准的80%左右右。从以上数数据分析析表明只只有经济济型酒店店的状况况较好，，其余类型型酒店的的总成本本失控，，酒店规规模档次次错位，，是导致致酒店无无利润的的原因之之一。从酒店的的筹建周周期分析析酒店的筹筹建周期期一般在在3-4年一般般分四个个时间段段：1、立项项准备期期。2、土建建及设计计期。3、结构构建造和和设施设设备定购购期。4、设施施、设备备安装，，内装饰饰涉及、、施工和和营业准准备期从酒店的的筹建周周期分析析影响筹建建计划的的因素大大体为：：1、筹建建人员的的专业化化水平。。2、项目目的资金金保证。。3、设计计单位、、施工单单位的资资质及管管理水平平。4、供应应商的资资质和实实力。如果受到到这些因因素的任任何影响响整个筹筹建期就就会延长长。可以以是1-3年，，最长可可以达到到5-6年。导导致整个个投资成成本增加加，其中中软成本本增加的的比例最最大。从投资资资金结构构分析中国建造造酒店的的资金结结构一般般由以下下部分组组成：1、上级级拨款：：政府部部门或企企业拿出出一笔资资金投资资酒店。。2、自筹筹资金。。3、银行行贷款。。4、自筹筹资金结结合银行行贷款。。从投资资资金结构构分析上级拨款款的方式式最为有有利但已已经很少少使用，，现今用用的最多多的是自自筹资金金结合银银行贷款款。但贷贷款的比比例最好好不要超超过60%，银银行的平平均利率率在6%-7%左右。。贷款过高则意意味着酒店给给银行在打工工。经营出色色的酒店归还还利息和本金金的期限大约约在10年左左右，否则四四五年就会把把酒店抵押给给银行。从酒店产品结结构，产品特特色分析中国的大多数数三星到五星星的酒店设施施设备齐全，，什么客人都都能接，但大大多数无产品品特色。酒店行业价格格弹性指数原原理：如果产品和服服务是相对标标准的、雷同同的，酒店之之间竞争激烈烈，价格弹性性指数大；反反之，如果产产品和服务是是有特色的，，没有雷同的的，没有竞争争，价格弹性性指数小。中国酒店的现现状是：产品品雷同互相竞竞争、杀价，，酒店没有核核心产品市场场上有什么客客源就做什么么客源。从管理形式分分析酒店管理形式式主要有五种种：1、自建自营营：优点是拥拥有独立的经经营自主权，，不必支付管管理费，网络络销售费用，，投资收益最最大化。缺点点是如果规模模大，地段不不太好又没有有酒店经营专专业人才则酒酒店管理的风风险会很大。。2、自建自营营但加入全球球网络预定系系统：优点是是拥有独立的的经营自主权权，不必支付付管理费，入入网后能够提提升知名度、、实行差别营营销策略、赢赢得市场机会会、降低订房房的费用。缺缺点是需支付付加入全球网网络预定系统统资格费（一一般占客房营营业收入的2%-3%））及预定交易易费（每间客客房的成交大大约要付7-10美元的的额外费用））从管理形式分分析3、特许经营营：由业主自自己经营，和和特许者签订订特许经营协协议，可为业业主在筹建期期提供各种咨咨询服务包括括选址、可行行性分析、为为酒店设计及及内装修设计计提供参考意意见；在营业业准备期为业业主提供整套套的管理手册册、操作手册册；在开业后后的日常经营营中可提供长长期培训和广广泛的咨询。。特许经营费用用采用两种收收方法：一种种是以酒店的的客费房数为为基数业主需需要支付2-4美元一间间一天的费用用，其他要加加入预定网络络要提供专项项咨询费用另另算。其他要要加入预定网网络要提供专专项咨询，费费用另算，所所以如果酒店店本身经营管管理不善的话话很可能比请请管理公司的的代价更大。。另一种计算方方法是特许经经营费占整个个客房收入的的0.5-2%，如以客客房收入占营营业总收入的的50-60%的比例计计算特许经营营费平均占整整个营收的0.725%,仅相当与与全权管理方方式的20%甚至更少.从管理形式分分析4、租赁经营营：业主没有有经营酒店的的能力将酒店店出租给经营营管理者。这这种方式亏损损风险小但失失去管理权。。5、全权管理理：和酒店管管理公司签订订委托管理合合同。业主支支付给管理公公司的费用一一般包括四种种：a.基本本管理费用占占营业总收入入的1%-2%；b.奖奖励管理费一一般占营业毛毛利的4.1%,如以35%的平均均毛利计算则则基本管理费费和奖励管理理费站到整个个营业总收入入的2.4和和5.5%(平均为3.95%);c.管理理公司认为是是作为销售成成本冲抵而非非收入的根据据营业总收入入百分比提取取的市场营销销费;d.根据预订客客房情况收取取的全球订房房费用。从管理形式分分析全权管理方式式比较适合酒酒店所具备的的条件：1、国内经济济发达而且与与国外交流较较多（预计境境外客人包括括港澳台超过过50%）的的城市。2、硬件达到到四星以上，，客房数在300间以上上。3、餐饮收入入不超过营业业总收入的50%。4、新建酒店店。从管理形式分分析特许经营方式式比较适合酒酒店所具备的的条件：1、国内经济发达达而且与国外外有交流（预预计境外客人人包括港澳台台超过20%）的城市。。2、硬件达到到四星以上，，客房数在150间以上上。3、餐饮收入入超过营业总总收入的50%。4、新建或改改造更新酒店店。5、承接较多多当地政府或或业主内部接接待任务。从目标市场和和销售组合分分析目标市场：非专业人员管管理的酒店，，在开业前没没有一个明确确的目标市场场，产品和人人员也就没有有特别的要求求，客房的种种类没有明确确的配比，餐餐厅的种类没没有明确的方方向。比如目标市场场如定位为高高档休闲商务务客人，细分分市场配置按按情况可配置置如下：欧美美市场30%，日本市场场30%亚洲洲及国内市场场40%。（（英语、日语语、美式扒房房、日式餐厅厅、中式餐厅厅、24小时时的咖啡吧、、以单间为主主、）从目标市场和和销售组合分分析销售组合：酒店的利润从从客房部分产产出最高，其其他部分产出出要底的多。。在没做好高利利润产出的客客房销售时，，积极的转向向低利润产出出的餐饮和其其他经营部门门，花费了大大量的人力物物力，最终产产出的利润会会远远的低于于理想的期望望。从人员配置分分析劳动力成本不不断的在提高高不断的侵吞吞着酒店的利利润。国际上员工和和客房数的配配比是1：1。国内远远未达达到的原因是是：1、部门设置置主题不清。。标准可以分分为以职能部部门组成的服服务中心和以以经营部门组组成的服务中中心。2、政府部门门有关规定没没有考虑酒店店实际情况。。3、专业化配配套服务公司司没有形成。。从劳动生产率率方面分析在国际酒店业业人均创利是是一项非常重重要的、有意意义的经营效效益指标，这这项指标越高高说明酒店的的经营管理越越好，这项指指标高，劳动动力成本占营营收的比例就就不会高。举例说明：200-300、200-500、200-80066.67%40%25%从面积的经营营功能和有效效利用分析1、功能设计计有误，较合合理的比例是是：客房总面积占占酒店总建筑筑面积的50%。设备层和内部部使用面积占占10%。走道大堂等公公共面积占15-20%。餐饮娱乐及其其他经营的面面积占20-25%。从面积的经营营功能和有效效利用分析2、由于经营营经验不足造造成的面积产产出无效，举举例以下要注意意的一些问题题：a、会议场馆馆容量8000人，只