中原地产深圳新洲地块设计方案建议书

『新洲地块』设计方案建议书设计方案建议书的价值何在？了解客户真实、变化的产品需求用市场和客户的角度谈设计的专业问题而非用建筑专业本身熟知写字楼核心产品技术要点物业发展建议整體框架第一卷：市场分析及前期回顾2007新政分析第二卷：产品打造建议优化产品结构建议项目形象提升建议项目硬件配套建议定位写字楼市场分析项目前期定位回顾产品

2007年宏观政策法规政策方向法律政策名称目的影响时效性影响时效说明货币政策六次加息吸纳存款，控制资金流向资本投资市场；短期加息并未有影响五次提高准备金率调控政策15%政策性住房比例商品房中建设经济适用房，解决中低收入者居住问题长期政策性调控每个项目中经济适用房比例，在未来两年对市场的影响才会显现，提供经济房给中低收入者，在保证大多数中低收入者有房住的情况下，限制价格哄抬上涨限外令限制规范外商直接投资长期产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，短期内不会对房地产市场产生影响深圳市闲置土地处置工作方案加快已批用地尽早开发长期促使闲置土地加快开发，避免拖延开工时间，开发商集中在未来某个时间集中放量提高第二套住房贷款首付针对个人住房贷款，打击房地产投机行为长期对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用征收城镇土地使用税

个人投资商铺、写字楼等商业用房必须交纳土地使用税

短期收费标准虽然较之前的土地使用费有较大的增加，但纳税人实际承担的费用仍较少A2007新政一览第一卷：市场分析及前期定位回顾A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。*房地产新政分析*A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾国土局规范外资购房政策释疑境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件：

境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。限制境外个人购买商业用房由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用。A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾新政前新政后首付比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，首付不得低于40%商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%贷款期限贷款期限最长不得超过１０年贷款期限最长不得超过１０年贷款利率基准利率，无优惠贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定商住房实际操作中按照住宅的标准执行对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行对商业用房贷款的规定A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾*2007年年底出台的政策奠定了08年政策的基调*年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定2008年贷款增量与07年持平：货币规模稳定对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌。支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式

供应格局被打破：福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。供应出现新形式探索：已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售；挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑

；进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾07年全全年的成成交价格格是不断断的起伏伏，但总总体而言言还是一一路走高高的；价格最高高的第三三季度也也是成交交最为乏乏力的季季度，除除了供应应问题和和政策调调控外，，这种交交易局面面也可能能凸现了了写字楼楼市场进进入了““有价无无市”的的时代；；2007年2008年2009年及以以后财富大厦厦，43578江胜大厦厦，35000蔡屋围北北商圈，，205000华强广场场，80000中航苑改改造项目目，230000明年广场场，80000天利中央央广场2期，61800港中旅地地块，54000星河发展展中心，，38000天虹中心心地块，，100000和记黄埔埔高交会会地块，，80000嘉里写字字楼地块块，100000卓越世纪纪中心地地块，120000中洲地产产项目，，68000荣超红荔荔路地块块，84000上海宾馆馆南面地地赍，不不详满京华大大厦，30000金地岗厦厦西综合合体，100000地业后海海项目，，80000绿景大厦厦，95481蒙蒂大厦厦，30000金运大厦厦金谷３号号中心区中心西区区罗湖区南山区海岸城西西座，７７０000其他2008年将是是继05年后的的又一次次供应高高峰期，，竞争将将主要集集中于福福田中心心区*写字楼未未来供应应格局*B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾区域竞争项目总建面规划信息入市时间租售方式福田中心区星河发展中心100000丽姿卡尔顿酒店约3万平米，甲级写字楼约6万平米，商业裙楼约2万平米，只租不卖2008年底只租不售江胜大厦143329计容积率面积100207平米，办公面积55207平米，酒店面积39823平米,A栋39层，B栋30层2009年销售大中华新天地148000四栋建筑呈L形排布，办公4.5万平米，公寓4.5万平米，商业3万平米，2009年销售嘉里发展大厦－－2008年只租不售港中旅地块－－2008年只租不售华强北中航广场180000总高280米，58层，包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。其中，写字楼45层，精品豪华住宅39层，大型主题商场7层。

2008年底销售罗湖京基金融中心380000共88层，办公及商务公寓20.5万平米，商业6.5万平米，住宅及住宅配套设施11万平米2008年销售南山海岸大厦西座85000写字楼面积约5万平方米,总高度155米2007年销售宝安滨海国际--荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼,2006年10月奠基2008年销售以高档写字字楼为主，中心区仍仍将是主主力供应应区。数据来源源：中原原深港研研究中心心*未来近近两年推推售项目目*B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾中心区写写字楼是是深圳写写字楼最最高档次次的代表表，写字字楼配置置越来越越高，超甲级写写字楼成成为未来来发展趋趋势；中心区写写字楼一一般为大大面积供供应，以半层、、一层销销售为主主；中心区未来供应应量依然然巨大，，竞争激激烈，但但只租不不售的物物业逐渐渐增多；；本项目推推出时中中心区写写字楼以以大面积积写字楼楼为主中心区写写字楼缺缺乏小面面积单位位物业供供应物业定位位CBD··阳光生生态型··高端商商务平台台区位产品物业打造造：“超甲级级”形象象、优化化产品结结构、中中高档配配置档次C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾目标消费费群的特特征：企业品牌牌形象的的提升——有较较为雄厚厚的资金金实力，，处于快快速发展展期，现现阶段的的发展目目标不再再局限于于本地市市场，而而是以全全国、亚亚洲、全全球作为为未来的的目标市市场！现现阶段正正是企业业品牌形形象建立立和维护护的关键键时期，，对于体体现企业业品牌的的办公环环境要求求较高。。企业扩张张及办公公环境的的改善——企业业为吸引引更多的的优秀人人才需要要改善办办公环境境，营造造良好的的工作氛氛围，以以保证较较好的工工作效率率，增强强员工对对企业的的归属感感。*目标客客户档次次定位*小型企业业边缘企业业高端、客客户顶尖客户中心区项目消费费群目标客户户档次定定位：中心区的的边缘客客户、小小型企业业！中大型企企业C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾*目标标客户研研判*口碑贡献献利润口碑碑利润贡献献费用贡献献利润口碑碑型：位于中心心区一级级辐射区区域，享享受景田田的成熟熟生活配配套；口碑贡献献型：作为深圳圳成熟CBD的的中心区区，吸引引大量中中低端企企业；利润贡献献型：中心区的的中低端端客户；；费用贡献献型：具有资金金实力较较强的投投资客，，同时也也有较强强的议价价能力。。波士顿矩矩阵客户户价值分分析模型型重点客户C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾自用投资1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配，3、看好中心区未来发展潜力（地段），4、重视景观因素及生态环境，5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。1、对价格的敏感度高，2、要求有灵活的付款方式，3、充分考虑周边写字楼的租金价格，作为未来投资回报率的参照，4、看重项目的创新设计理念，5、看好未来发展潜力（地段）。*目标客户置置业特征分析析*C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾*项目档次次、定位建议议*【产品品质】】项目写字楼层层高、电梯数数量等配置较较高，有足够够的产品基础础在泛A区造纯A楼（（即在泛CBD区域以甲甲级的标准造造楼）【配置设施】】处处彰显品味味：外墙用材材、空调、大大堂、电梯厅厅、电梯轿箱箱装修等【附加值】引进先进的设设备/超常服服务（会所、、物管）/环环保健康【市场效果】】吸引中心区中低档档的客户群体，，使客户以较较低的价格水水平享受中心心区的高品质物物业。物业发展建议议整體框架第一卷：市场场分析及前期期回顾2007新政政分析第二卷：产品品打造建议优化产品结构构建议项目形象提升升建议项目硬件配套套建议定位写字楼市场分分析项目前期定位位回顾产品产品打造思考考：现实条件：树立项目形象象成本有效控制制资金快速回笼笼实操考虑：找到最核心的的成本投入实现最佳的投投入产出平衡衡攻略产品策略8015++5=100中高档硬件配配置人有我有，配配置水平要求求一般优化产品结构构我有人无，从从产品上提升升附加值拔高项目形象象从最能体现项项目档次的地地方着手（大大堂/外立面面/服务等））实现项目价值最大化A优化产品结构第二卷：产品打造建议标准平面优化化优秀案例参考考结构优化方向向标准层高度建建议地理位置：福福田深南大道道与香蜜湖路路交汇；项目规模：办办公建筑面积积26999

㎡，商业业建筑面积3026㎡㎡；项目概况：4层为商务会会所;28层层为健康会所所;1-2层层为商务配套套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅厅；户型设计：银银座国际的扁扁梁无柱设计计，为客户提提供了面积从从68-1134

㎡的的“百变”““X”办公空空间，空间可可随意组合；；项目推出“会会呼吸的写字字楼”概念；；案例借鉴：银银座国际产品成功：首首次提出“绿绿色办公”概概念。在全新新区域取得市市场关注空中花园设计计生态通风系统统高尔夫球推杆杆练习场空中花园成功原因分析析首推“生态健健康办公”概概念项目推出背景景：周边写字字楼产品成熟熟，片区市场场不成熟，市市场竞争激烈烈，引入了全全新写字楼概概念，提升了了项目的品质质；首次在深圳写写字楼市场推推出“生态健健康办公”的的概念；“生态健康办办公”是写字字楼发展的新新趋势，项目目顺应其趋势势，并概念深深入到项目中中；项目在产品上上，有所创新新，使用扁梁无柱设计计，并推出部部分跃式办公公间；10、22、、26层送空空中花园产品成功：生生态花园，阳阳光空间，外外侧回廊位于深南大道道以北，麒麟麟路以西。项目用地面积积4978平方米，总总建筑面积30709平平方米，商商业建筑面积积7800多多平方米，东东南翼高20层，西北翼翼低16层，，停车数200多辆，用用地容积率为为4.5，覆覆盖率为45%采取双L合抱抱型格局设计计。错落有次，总总体形象清新新挺拔。西北翼与东南南翼各在奇数数层与偶数层层出现的空中中庭院，使标准层在在任何一层均均有迷你庭院院供休息交流流，并通过外侧的回廊获得了中国传传统庭院的审审美意景。案例借鉴：新新豪方大厦阳光中庭电梯厅产品亮点：阳阳光中庭，阳阳光走廊，阳阳光办公回廊阳光中庭案例借鉴：新新豪方大厦项目位置：中心区占地面积：5917.30平米建筑面积：93730.00平米绿化率：20%楼层状况：35层总户数：207通过花园，将将一层分割为为1/4双卫生间高区空中花园园通过花园，将将一层分割为1/2，各自独享享中低区空中花花园案例借鉴：安安联大厦关键字：““肺空间”、、人性化生态态化办公产品成功：赠赠送空中花园园，各单元独独立办公以绿色办公、、“肺空间””、城市文脉脉、环保节能能及阳光办公公等五大设计计理念绿色办公。在在建筑的竖向向不同高度，，安联大厦设设计了28个个空中花园和和1个屋顶花花园，形成了了立体休闲空空中花园群，，顺应回归自自然的潮流。。由两座建筑实实体和中庭构构成，其中中中庭为150米，上下贯贯穿，产生竖竖向气流带动动空气流通，，与室外自然然空间相融，，形成独特的的建筑“肺””空间。结合合板式造型和和巧妙的横向向透风设计，，保证了大厦厦的每一个角角落都能享受受自然的新鲜鲜空气。案例借鉴：安安联大厦项目位置：福田区车公庙深南大道南侧占地面积：3308.30平米建筑面积：32400.00平米标准层面积:1044平米绿化率：20%楼层状况：28层总户数：48户形象定位:别墅感商务空间案例借鉴：本本元大厦中庭是四至二二十七层的超超高中庭，每三层一个200平米空空中花园，设设计理念采用用大开间的办办公空间每层两户超宽柱距最长长达14.4米，既保证证了空中花园园及中庭的阔阔绰公共空间间，又使大厦厦达到72%的高实用。。走道少，增加加使用率共享错层空中中花园案例借鉴：本本元大厦产品成功：透透空中庭，每每三层送露台台花园，各单单元独立办公公，高使用率率案例借鉴小结结：项目产品亮点成功点规划排布可借鉴点银座国际项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场非热点片区，通过产品创新,引领市场新豪方大厦西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院外侧回廊和空中花园采取双L合抱型格局设计回廊设计、空中花园安联大厦建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计本元大厦本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间带花园的情况下实现高使用率透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率结构优化方方向：阳光走廊；；阳光电梯厅厅；错层送露台台花园(要求每层层都赠送一一个以上不不计容积率率的花园)；回廊设计，，有效利用用走道；自由分割与与组合；使用率达70%以上上…A优化产品结构第二卷：产品打造建议A优化产品结构第二卷：产品打造建议回廊设计，，人行通道道更便捷错层露台花花园，阳光光走廊进深2.8米以内不不计容积率率建议将现有有空间进行行划分，适适应目标客客户需求划分后单位位面积区间间在95-195㎡㎡136㎡189㎡95㎡195㎡140㎡146㎡95㎡195㎡140㎡项目名称标准层面积走廊宽度层高净高江苏大厦17001.83.452.5航天大厦14821.83.83.0安联大厦20002.03.952.8新华保险大厦18001.83.62.8兴业银行大厦12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8万轩国际17201.93.7天利中央广场3.62.6海岸城20003.75现代国际4.2/6.6江胜大厦4.2港中旅4.2目前高端写写字楼层高高基本为3.95-4.2米保证办公空空间净高2.8米以以上2.标标准准层高度建建议：A优化产品结构第二卷：产品打造建议本项目标准准层高建议议：3.6-4.0米保证办公空空间净高为为：2.8米以上B形象提高建议第二卷：产品打造建议外立面：建筑形象、立面色彩彩、材料选选择公共空间：：大堂、电电梯间、公公共走道、、卫生间、、架空层等等车位建议物业服务关键词：简简洁、气派派、纯粹商商务外立面在写写字楼中的的作用;符合建筑物物本身的功功能需要;是一种文化化的特征;注重的是美美感,而不不要强调某某种风格;它是写字楼楼的“脸面”;需要与周边边的环境相相融合，新新洲路沿线线建筑的协协调感。对写字楼购购买客户而而言，外立立面是考虑虑是否购买买的第一位位主要因素素（仅排在地地理位置这这一客观因因素之后））希望英龙集集团能在后后续的房地地产开发中中采用白派建筑作为自己品品牌的象征征，逐渐创创立自己的的品牌形象象。外立面建议议&外立面建建议图片是悉尼尼的一些建建筑，由建建筑大师HarrySeidler（已故））设计，是是典型的澳澳大利亚风风格。深圳圳的气候与与之相近，，日照光线线也比较强强，更能反反映白色建建筑在光线线下明暗面面所产生的的对比。东东面新洲路路百叶的做做法是希望望在立面上上形成三角角形的有韵韵律感的效效果外立面建议议&外立面建建议节能及环保保深圳正在兴兴建生态城城市，政府府不鼓励全全玻璃幕墙墙形式的建建筑。沿新洲路方方向的玻璃璃建议甲方方采用Low-e中中空玻璃，，此面有三三角形遮阳阳百叶，沿沿西侧设挑挑板，也起起到遮挡西西晒的功能能。商业外立面面造型外立面建议议&商业外立面面与写字楼楼整体风格格相协调加强裙楼使使用材料的的处理，营造高端商商业氛围沿街面落地地玻璃处理理，增加昭昭示性二楼预留统统一的广告告位灯饰等外立立面细节处处理外立面建议议&灯光工程利用夜间照照明体现建筑外型与与结构美——灯光就是建建筑的灵魂魂考虑因素：：城市夜景已已是城市最最美的风景景，通过灯灯光效果更更能勾勒出出建筑的线线条与灵魂魂。建议要点：：不可以影响响建筑的白白天景观物业维修方方便；不可采用彩彩色及大量量的动态变变化光色；；光色方面建建议采用：：黄、白两两种光色选择灯具的的原则是必必须符合设设计的配光光要求、灯灯具造型美美观与建筑筑外观材质质及造型协协调匹配、、品牌及质质量安全选择智能控控制照明方方式，可以以节电在20~50%以上。。关键键词词：：美美观观、、节节能能、、绿绿色色、、环环保保公共共空空间间&大大堂堂建建议议写字字楼楼的的第第二二门门面面;高度度是是最最能能反反映映气气派派的的元元素素;一般般大大面面积积采采用用玻玻璃璃幕幕墙墙来来营营造造舒舒适适感感;地面面、、墙墙面面铺铺设设高高级级花花岗岗石石或或大大理理石石体体现现档档次次;编制制企企业业水水牌牌营营造造商商务务氛氛围围………关键键词词:阳阳光光、、生生态态、、简简洁洁、、气气派派、、纯纯粹粹楼盘名称大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大厦1499.614.06诺德中心12193.26.21卓越大厦1087.211.47国际商会中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大厦293847.55大堂堂高高度度（所所选选样样本本为为其其能能把把大大堂堂高高度度作作为为亮亮点点宣宣传传的的写写字字楼楼。。））本项项目目大大堂堂高高度度建建议议项目目高高度度:100米米本项目应达到:9.65米以上取标准层高度4.2米的2~3倍本项目应达到8.4~12.6米因此,本项目大堂高度建议在10~12米。建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。公共共空空间间&大大堂堂建建议议大堂堂面面积积楼盘名称大堂面积（平米）华润大厦800凤凰大厦500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400罗湖商务中心700喜年中心700本项项目目大大堂堂面面积积建建议议目前前深深圳圳甲甲级级写写字字楼楼的的大大堂堂面面积积最最少少在在300平平米米以以上上,主主要要面面积积段段在在500-1000平平米米。。考虑虑因因素素：：底层层商商业业价价值值大大大大于于写写字字楼楼自身身条条件件限限制制建议议项项目目大大堂堂面面积积在在300-500平平米米公共共空空间间&大大堂堂建建议议本项项目目大大堂堂面面积积约约为为180㎡㎡，，建建议议将将外外部部蓝蓝色色部部分分通通过过设设计计上上的的处处理理与与内内部部大大堂堂形形成成一一体体，，视视觉觉上上增增加加大大堂堂面面积积。。大堂功能配配套本项目大堂堂功能配套套建议楼盘名称大堂功能配套大堂面积华润大厦纯商务大堂800凤凰大厦会客厅,洽谈室500嘉里中心面包屋300喜年中心票务,休憩座700新世界中心纯商务大堂1200诺德中心纯商务大堂800近年深圳的的高档写字字楼大堂功功能配套倾倾向于纯商商务大堂。。本项目大堂堂面与扶梯梯分隔开，，避免商业业人群对商商务办公氛氛围造成破破坏，使大大堂功能倾倾向于纯商商务大堂。。公共空间&大堂建议议大堂装修标标准楼盘名称天花地面墙面华润大厦木板造型地砖墙砖（内）玻璃（外）世界金融中心铝板造型大理石大理石+涂料+不锈钢凤凰大厦铝板造型进口大理石大理石新世界中心铝板造型黑色大理石意大利洞石安联大厦玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墙诺德中心木板造型大理石、微晶石大理石本项目大堂堂装修标准准建议项目裙楼为为3层，高高度有条件件设计到10-12米内，因因此建议：：天花：玻璃（自然然采光）地面：大理理石墙面：大理理石+玻璃璃幕墙公共空间&大堂建议议考虑因素：：大堂是客户户最能感知知到物业价价值、体验验尊贵感的的的地方，，因此体现现高品质至至关重要；；我们的目标标客户处于于蓬勃发展展阶段，追追求物业的的形象所带带来的面子子感，大堂堂整体调性性应符合他他们的特点点，体现品品质感建议要点：：装饰适当融融入星级的的装饰标准准，选用高高档材料，，如水晶灯灯等、同时时减少材料料品种，设设计简约、、大气，体体现尊贵感感和豪华感感；可引入人造水景、植物盆景景、雕塑小小品等室内内小品大堂一侧可可考虑设置置休息区，，供来访者者使用，体体现项目人人性化；公共空间&大堂建议议大堂品质要要求：扩大大堂面面积

———体现气派派的泛大堂考虑因素：设置泛大堂堂，规避项项目大堂面面积偏小的的缺陷，体体现开发商商注重品质质，让项目目在同质产产品中脱颖颖而出。建议要点：需要注意雨雨篷的设置置；公共空间&大堂建议议将公共道路路绿化与项项目外小广广场进行统统一规划，，便于提升升整体效果果；设计：适当当运用水景景、绿化、、地面图案案处理，营营造高档档的商务与与商业氛围围。关键词：商商务性休休闲性引引导效果公共空间&前广场建建议电梯间考虑因素：：电梯间融合合甲级写字字楼的特色色，同时与与大堂整体体效果融合合；建议要点：：设计风格简简约，大气气，避免细细部的复杂杂处理，方方便后期物物业管理。。电梯厅作为为除大堂外外客户最关关注的公共共空间，选选材考究，，建议采用用高档大理理石＋不锈锈钢装饰材材料，融合合与大堂相相协调的地地面装修，，形成特有有商务特质质。公共空间&候梯厅建建议关键词：阳阳光、生态态、宽敞、、品质楼盘名称走道净宽走道净高有无中央空调装修状况华润大厦1.22.7无地面：地毯（米色）墙面：墙纸深圳国际商会中心1.82.5有+新风地面：大理石墙面：浅绿色磨砂玻璃凤凰大厦1.62.4有地面：进口石材墙面：乳胶漆江苏大厦1.42.6无地面：地砖墙面：ICI安联大厦1.32.6无地面：地砖墙面：ICI诺德中心1.82.5有地面；微晶石墙面：艺术玻璃本项目公共共走道尺度度建议目前高档写写字楼的公公共走道大大部分都有有中央空调调，但降低低了走道的的净高；净净宽在1.2~1.8米之间间。为突出本项项目在层高高上的优势势，以及未未来的发展展趋势，建建议：走道净宽：：1.6-1.8米米走道净高：：2.7米米中央空调：：如能做到到阳光电梯梯厅，则建建议不采用用公共空间&公共走道道建议考虑因素：与大堂、电梯梯间统一风格格。建议要点：设计风格简约约，大气，避避免细部的复复杂处理，方方便后期物业业管理。注重顶部灯光光的处理和造造型的简约公共走道作为为接触最多公公共空间，选选材考究，建建议采用高档档大理石＋墙墙纸，融合与与大堂相协调调的装修，，形成特有商商务特质。——体现项目目档次的区域域

公共走道道宽敞、阳光光、舒适体现现人性化公共空间&公公共走道建议议考虑因素：细节决定成败败，洗手间设设计是最容易易忽视的细节节，但却是客客户实在感知知到的地方。。建议要点：设施完备的卫卫生间，与各各办公间门口口要有分隔距距离；设置玄关和过过渡前室，并并利用该空间间提供人性化化服务，如整整装室或化妆妆间；在基本装修方方面，地面和和墙面选用高高档石材，配配备厕纸、衣衣物钩、干手手机，选用感感应式水龙头头，选用名牌牌洁具如科勒勒、美标、TOTO等；；预备4个蹲位位以上的空间间。卫生间的装修修色调、采光光色调与公共共部分要求协协调统一。——容易忽略略的甲级写字字楼细节卫卫生间细节之之处体现品质质高低公共空间&公公共卫生间建建议细节决定甲级级形象——国际化的公共共导视系统公共导视系统统考虑因素：体现一个项目目在细节上的的体贴入微，，展示项目的的品质感和国国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一一图标；造型精雅；材质商务感强强公共空间&公公共导示建议议阔绰生态花园园，尽显项目目品质，营造造生态环保健健康办公空间间。公共空间&休休闲建议聘请名家塑造造公共展示空空间写字楼的大堂堂、电梯厅及及公共走道、、电梯外观及及轿箱等公共共空间是项目目形象得要展展示的重要部部分；建议聘请专业业设计公司（（如诺德中心心聘请香港梁梁志天）进行行塑造，可保保证项目的档档次、品味在在细微之处也也得到体现。。公共空间&名名家设计建议议几大写字楼物物业管理公司司比较仲量联行全球写字楼一线物业品牌全球写字楼二线物业品牌诺德中心卓越时代广场场深圳国际商会会中心新世界中心深圳写字楼顾顾问项目国内写字楼一线物业品牌罗湖商务中心心说明专业写字楼物物管公司，费费用高，品牌牌影响力大中档物业管理理公司，费用用较低，物管管品牌影响力力较小国内最早涉及及顶级写字楼楼物管，费用用较低，国内内影响力较大大物业服务建议议本项目建议：：选择一线著著名物管顾问问树立整体形形象考虑因素：：良好的物管形形象有利于项项目的保值及及项目的销售售：建议前期聘请请仲量联行或或世邦魏理仕仕作为物管顾顾问。建议要点：物管公司建议议选择世界著著名一线品牌牌物管顾问，，确保大厦整整体经营管理理，借助其品品牌给予客户户物管信心，，提供国际化化的酒店式服服务。-前台一站式式服务，体贴贴周到的安排排。-高质素的人人员组成和严严密的管理架架构，确保突突发事件第一一时间得到有有效解决；-对业主使用用的实际性服服务和物业保保值乃至升仲量联行C硬件配置设施第二卷：产品打造建议电梯:品牌、轿厢厢尺寸、候梯梯时间空调:品牌、系统统类型、运营营方式、计量量方式智能化设施:5A智能配套设施:会议室、商商务中心、餐餐饮、必要办办公生活配套套商店关键字:国际际品质、中端端产品（高性性价比）电梯建议楼盘名称数量品牌容量内饰华润大厦9+2迅达1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不锈钢墙面：不锈钢卓越时代广场16进口三菱1350KG18人地面：高档石材天花：不锈钢墙面：石材和不锈钢凤凰大厦10+2通力1350KG18人地面：微晶砖天花：不锈钢墙面：不锈钢+玻璃新世界中心21迅达1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不锈钢墙面：发纹不锈钢安联大厦12+2进口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不锈钢墙面：不锈钢诺德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不锈钢墙面：镜面不锈钢市场参考国际品牌标志志、国内品牌牌价格——选择高性价比比的KONE等品牌电梯梯考虑因素：电梯品牌是客客户感知写字字楼品质的关关键，原装电电梯更受客户户信赖。建议要点：内装：电梯内可装设设小液晶屏，，播放对外牌牌价、股市行行情、天气预预报等商务信信息；内装材质尽量量采用镜面不不锈钢或玻璃璃材质，增加加轿厢尺度空空间，简洁舒舒适，易于后后期管理和清清洁；电梯内设置空空调、排风及及背景音乐系系统。指标设置：轿厢参考尺度度：2.8*2.5*3.0（宽*深*高）(双排按钮)电梯设计等候候时间小于45”；电梯速速度为为3.5m/s（提高高电梯梯效率率）电梯建建议√面积平平分法法早期物物业管管理公公司使使用的的办法法，将将整个个大楼楼的空空调使使用费费用，，按用用户租租用面面积的的大小小来平平滩。。优点：：直接接方便便，成成本低低。缺点：：容易易发生生矛盾盾。时间计计量法法：该种方方式是是通过过计量量风机机盘管管的电电动二二通阀阀的开开启时时间，，加上上测量量风量量的档档次，，最后后换算算成负负荷的的使用用量。。优点：：较面面积平平分合合理缺点：：没办办法合合理计计量负负荷变变化的的情况况能量计计费法法(能量量表)由带带信号号输出出的流流量计计、两两只温温度传传感器器和能能量积积算仪仪三部部分组组成，，它通通过计计量中中央空空调介介质（（冷冻冻水））的某