世联淮南信谊置业亩地产项目整体定位及物业发展建议

淮南信谊置业260亩项目整体定位及物业发展建议报告结构3问题结构化分析4项目整体发展战略5项目定位案例研究1项目属性7报告回顾6项目环境分析2发展商的目标规划方案及物业发展建议2淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口230万05年全市GDP为263亿元，比上年增长16.5%，人均GDP约1386美元淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%淮南市的支柱产业为煤、电、化工现有发电装机容量319万千瓦距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区主城区人口约45万淮南合肥南京淮南市区城市属性3本项目位于田家庵区西南角，处于东西部和南北的交通要道上，距市中心有一定距离，在区位上属于老城区的边缘大通区田家庵区谢八区山南新区舜耕山项目位于田家庵区西南角，泉山路以西，洞山路以南项目所在区域位于谢八区和田家庵区的东西向交通枢纽位置，以及田家庵区和合肥的南北向的交通要道上项目距离市中心3.5公里，经泉山路-洞山中路-市委，车程约4分钟项目所在区域周边配套不成熟，依托老城区区域属性14项目所在区域配套较为齐全，但档次较低；自然资源和教育配套是区域亮点①②③④⑤自然资源丰富舜耕山脉、泉山水库、老龙眼水库、规划的泉山湖公园教育配套完善，但缺少知名的院校淮南师范学院、淮南联合大学、安徽动力工程学校、淮南旅游学校、淮南化三建学校、旺泉公学医疗配套：铁四局第三医院、化建医院商业配套一般，没有大型超市，档次较低区域属性25项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好对本项目所在区域有利的规划要点：泉山西路改建工程泉大区域旧城改造，以及淮南矿物集团主持的环境修复工程会对本项目产生有利影响泉山十字路口改造规划，化三建和北京九州房地产合作投资开发商业CBD区域，一期计划投资十个亿区域属性3合淮泉山西路改造CBD泉大旧城改造合淮6由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离被调查者的53.85%对该区域认知一般区域陌生的主要原因是由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离。消费者对该区域的生态环境和教育氛围比较认同区域属性47项目四至——项目没有沿街面，可达性差地块东面没有沿街面，被农建房、金屯花园小区和一汽大众的维修站点遮挡，可达性差地块南面有泉山水库的水系，以及部分农建房地块西临淮南师范学院校区地块北面是住宅小区，分别是建安社区、龙泉社区、南苑小区项目属性1本案N8项目地块评价——南北高差较小，总体地势较为平坦，有利规划排布，但缺少强势资源地块经济技术指标1.3容积率260亩限制条件90/70政策限制地块没有沿街面地块评价地块南北高差较小，总体趋势较为平坦，有利规划排布地块内部有部分水系，以及树林，在地块内部可以望见舜耕山脉，但总体上看缺少强势资源项目属性29项目属性界定：能源型三线城市主城区边缘，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目城市属性能源型三线城市淮南市的支柱产业是煤炭、电力和化工，其中又以煤炭为第一支柱产业区域属性主城区边缘田家庵是是淮南的政治、经济和文化中心，项目处于田家庵区的西南角的边缘区域项目属性中等规模项目占地260亩，在淮南进入大盘开发时代而言，属于中等规模缺少强势资源项目地块平坦，内部有部分水系和树林，但缺少强势资源区域不成熟消费者对该区域认知度一般，且该区域配套不成熟；教育和环境是该区域的亮点10项目当前的限限制条件经济技术指标标：1.3的的容积率、260亩地块限制：地地块没有沿街街面政策限制：90/70区域限制：区区域陌生11报告结构1项目简介3问题结构化分分析4项目发展战略略与策略5项目定位案例研究2发展商的目标标7报告回顾6项目环境分析析规划方案及物物业发展建议议12信谊提出的目目标：从抗风险性的的角度来看，，项目往“稳稳健现金流发发展战略”方方向靠拢，是是比较稳妥的的保持合理的利利润价值体系系，为项目后后期开发“利利润价值最大大化”目标奠奠定基础继续和保持我我司前期品牌牌的维护在项目档次上上，突出项目目档次感在价格上，要要高出同区域域项目的200元/平米米信谊担心的问问题：市场的风险如如何？区域陌生如何何化解？90/70的的政策限制下下产品如何做做？13报告结构1项目简介4项目发展战略略与策略5项目定位案例研究3问题结构分析析7报告回顾6项目环境分析析2发展商的目标标规划方案及物物业发展建议议14问题分析———市场风险？？市场风险06年市场现现状现状剖析一级市场土地的市场供供应集中在田田家庵区核心城区内的的净地供应逐逐步减少新增土地供应应主要集中在在核心城区边边缘二级市场批准预售面积积同比增长124.07%房地产投资额额同比增长56.4%住宅成交面积积同比增长39.3%住宅成交均价价同比增长38.5%商品房空置面面积同比下降19.3%三级市场二手房交易面面积同比增长长32%二手住宅交易易面积同比增增长17%市场供应持续续增加，远远远超过需求的的增长，市场场未来面临着着供大于求的的局面需求持续快速速增长，住宅宅成交金额同同比增长93.1%淮南房地产市市场进入快速速发展阶段产品供应单一一、以高层和和小高层为主主；而且同质质化倾向严重重，停留在供供应完全居住住产品的初级级阶段客户需求开始始从单纯的居居住需求向外外围产品的追追求转变15供应持续放量量，但结构性性矛盾突出客户需求处于于转型过程中中，厌倦了同同质化的产品品，但未受引引导，也未被被满足问题题分分析析————市市场场风风险险？？市场场风风险险趋势势研研判判房地地产产市市场场供供需需两两旺旺房地地产产市市场场两两极极分分化化同质质化化的的商商品品住住宅宅价价位位较较低低，，市市场场消消化化慢慢高品质楼盘盘将会获得得较高的市市场认可度度市场成交均均价保持平平稳上升的的局面风险评估市场系统性性风险小，，但结构性性矛盾突出出市场的结构构性矛盾为为项目发展展提供了机机遇16问题分析———区域陌陌生？远－离核心城城区有一定定距离，心心里距离感感较强配套不成熟熟－有配套，，但档次低低或不成熟熟环境可以－有山有水水，舜耕山山、泉山湖湖水库，没没有工业污污染教育氛围不不错－大学城，，以及一定定的教育配配套结论：项目的资源源条件得到到社会认可可，可以支支撑项目高高端形象，，但区域大大环境的陌陌生，对项项目的主流流小高层产产品销售，，造成巨大大压力区域陌生17问题分析———90/70政策策限制？90/70政策限制制1.3容积积率需要解决的的问题：90/70政策限制制下出现小小高层/高高层产品，，市场明显显有抗性，，如何化解解？90/70政策限制制下出现大大量的小于于90建面面的产品，，如何适应应市场需求求？90/70政策限制制，1.3容积率产产品如何组组合，单一一物业还是是复合物业业？配比如如何？高层（小高高层）+低低密度物业业纯高层（小小高层或多多层）社区区高层（小高高层）+多多层混合社社区高层（小高高层）+多多层+低密密度物业的的混合社区区90/70政策限制制18世联观点：：不能以某一一价格目标标为项目运运作的目标标，尤其是大大盘，否则则会严重干干扰对项目目运作模式式的思考。。价格是市场场决定的，营销和运运作模式不不能作为突突破市场价价格认知的的终极手段段客户对区域域价格的当当前认知，是基于当当前的市场场情况，只能作为参参考，不能作为为决策依据据。最重要的是是项目自身身的运作，，价格只是结结果，而非非目标。19项目核心问问题的界定定(按常规发发展的可能能结果)(我们的期期望目标)问题1：区区域陌生的的情况下如如何降低操操作风险R1R2?情境分分析项目产品滞滞销克服区域陌陌生的不利利影响，实实现产品的的顺利销售售项目情况市场情况260亩，1.3容积率，90/70政策限制，22.5万建面，资源较佳，但不强势核心城区的主流产品是高层和小高层，但销售有抗性主流产品是小高层产品消费者倾向多层产品90/70政策出现大量的90建面以下的产品三房为主力需求产品，面积区间90-100m²区域现状：生活配套不足，心里距离感强，区域认知度不高20项目核心问问题的界定定(按常规发发展的可能能结果)(我们的期期望目标)问题2：在在未来的竞竞争环境中中，如何突突围R1R2?情境分分析面临激烈的的产品线竞竞争项目情况市场情况260亩，1.3容积率，90/70政策限制，22.5万建面，资源较佳，但不强势市场目前年住宅销售面积54万平米，市场供过于求90/70政策出现大量的90建面以下的产品已知未来可建设用地超过1000亩的大盘就有5个，且部分项目不受90/70约束产品创新突破市场产品创新引领市场区域现状：生活配套不足，心里距离感强，区域认知度不高竞争中胜出出，成为区区域领导者者21项目需要回回归到市场场中去探究究问题的本本源基于以上的的理解，项项目要解决决的核心问问题是：在未来竞争争中突围市场研判内内容：评估项目的的风险，是是系统性风风险，还是是可以通过过技术手段段（产品、、营销）解解决的非系系统性风险险90/7未来市场竞争激烈，其竞争本质如何？我们的竞争优势在什么地方项目的客户群在哪？其敏感点是什么化解区域陌陌生的市场场支撑项目占位的的市场支撑撑区域陌生的的情况下降降低操作风风险市场大势分分析产品机会挖挖掘未来竞争分分析客户机会挖挖掘22报告结构1项目简介4项目发展战战略与策略略5项目定位案例研究37报告回顾6项目环境分分析2发展商的目目标问题结构化化分析规划方案及及物业发展展建议231市场大势分分析4未来竞争分分析3客户机会分分析2产品机会分分析项目环境分分析24世联模型———判断城城市是否存存在系统性性风险的KPI体系系是否存在系系统风险？？已有消费量量是否有实实际需求支支持市场反馈““风险”的的实际情况况城市经济实实力居民收入支支持产业支持投资和自住住需求比例例房价收入比比是否在合合理范围内内供求关系是是否合理市场风险分分析25淮南市系统统性风险较较小，但存存在结构性性矛盾03年以来来GDP年年均增长超超过10%城市经济实实力不断增增强淮南市的支支柱产业是是能源型产产业支柱产业持持续高速发发展带动了相关关产业的发发展06年人均均可支配收收入突破1万元人均可支配配收入持续续高速增长长绝大部分是是自住需求求，投资需需求很少房价收入比比5.22：1，处处于合理范范围内市场供需两两旺，供大大于求市场供给持持续放量，，存在结构构性问题客户需求处处于转型过过程中城市经济实实力增强，，支柱产业业持续高速速发展，人人均可支配配收入持续续增长，实际需求旺旺盛需求有收入入支撑，投投机性小；；市场供需两两旺，但供供应存在结结构性问题题判断因素城市经济实实力产业支持居民收入支支持投资自住需需求比例房价收入比比是否在合合理范围供求关系是是否合理现状分析结论综合判断，，淮南市房房地产市场场系统性风风险较小，，但存在结结构性矛盾盾市场风险分分析26田家庵区楼楼盘供应呈呈现出三大大热点区域域：洞山片片区、泉大大片区、田田家庵西北北部14256978101112131、金茂阳阳光花园2、斯瑞··明珠城3、上东锦锦城4、惠利花花园5、奥林··盛世名城城6、阳光3657、新时代代广场8、龙湖汇汇景豪庭9、金大陆陆财富中心心10、盛世世名门11、金豪豪阳光家园园12、鑫诚诚花园13、绿城城花园14、阳光光国际城15、优山山美地16、山水水居17、春晓晓名城18、巴黎黎春天洞山片区314泉大片区洞山片区泉大片区田家庵西北北部从目前供应应楼盘分布布情况来看看，有三大大热点区域域：田家庵西北部市场格局分分析27田家庵区内内各地产板板块依托的的区域价值值比较区域价格平台产品类型典型户型客户构成区域价值点典型楼盘洞山片区2400--3000小高层、高层为主两房(80-110)、三房(110-140)、四房（140-160）主要为矿业和电力职工、私营业主、泛公务员等依托城市商贸中心，配套成熟齐全金大陆财富中心、新时代广场、盛世名门泉大片区2600-3100小高层、高层为主两房(90-100)、三房(120-140)、四房(120-200))主要为矿业职工、私营业主、公务员、教师等汇集政府和大型国有企业，传统高尚居住区，周边环境好上东锦城、阳光国际城田家庵西北部2300-2700多层、小高层为主两房(90)、三房(110-130）、四房（162）主要为矿业职工、教师、私营业主、泛公务员等区位一般，环境较好，惠利花园依托教育资源实现较高价值惠利花园项目所在区区域在售楼楼盘少，区区域相比条条件一般区域价值梯梯度不大，，客户群比比较集中，，无明显差差别市场格局分分析281市场大势分分析4未来竞争分分析3客户机会分分析2产品机会分分析项目环境分分析29淮南住宅产产品特征处处于核心产产品打造到到外围产品品转换的初初级阶段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产品层层外围产品层层外延产品层层外延产品：：区域外能感感受到的，，竞争的最最高级别外围产品：：产品附加值值，有助于于提升物业业形象核心产品：：与居住基本本功能直接接相关因素素，商品房房发展初期期最集中的的竞争层面面30产品机会判判断——基基于市场产产品现状和和客户需求求的对比，，本项目可可能的机会会点产品点市场现状客户需求可能的机会点物业类型多层同质化产品严重客户的主流需求产品创新突破同质化小高层实用率低居住成本高有一定抗性，但近年来接受度逐渐提高提高性价比，化解抗性别墅类产品别墅产品较为粗糙。不重视细节，材质较差对别墅类产品较为喜欢一定的别墅类产品，提升项目形象突出细节、材质户型面积偏大设计单一，细节缺乏或不经济缺少创新亮点，情趣空间出现较少三房为主力需求，其次是两房面积需求主要集中在90~110m²，其次是120~140m²控制面积以符合客户需求产品创新增加户型亮点建筑立面多数项目在细节处理上相对比较粗糙外立面色彩以暗红、白、灰白的搭配为主立面结构比例处理与材质搭配不恰当，以涂料为主，少量楼盘贴面砖、易显旧建筑风格—以暖色调为主，现代简洁明快备受欢迎建筑面材—石材现代的、简洁的立面形象综合考虑材质的成本景观许多项目对景观设计的理解仅限于社区绿化和硬质小广场的铺设现有景观体系的打造比较粗糙，无明显的社区景观主题主要是关心绿化，不在乎风格突出绿化面积和健康的社区生活311市场大势分分析4未来竞争分分析3客户机会分分析2产品机会分分析项目环境分分析32问卷调研———客户购购房的考虑虑因素：户型结构>物业管理理>生活配配套设施>地理位置置>价格考虑因素说说明：户型结构－主要是户户型舒适度度及户型创创新等方面面物业管理－主要强调调社区的安安全，比较较注重居住住品质感生活配套－大多数客客户都是以以“居家””为目的，，注重生活活的“衣食食住行”。。地理位置－这与淮南南人购房的的理性习惯惯相吻合价格－符合人之之常情33收入持续稳稳定的增加加和居住条条件差的巨巨大反差，，将使购房房需求的量量和质发生生很大的变变化夫妻两人住住原来的单单位房，原原来单位集集资，田家家庵电厂东东边，66平米。打算购买一一个110—130平米左右右的房子，，总价控制制在30万万左右。洛河电厂宿宿室：主要要以电厂退退休职工居居住、养老老为主前锋小区：：以电厂职职工为主（（第一代换换房）田家庵电厂厂家属楼：：电厂职工工，包括中中层管理人人员香格里拉：：泛公务员员为主，被被认为较高高档社区绿苑山庄：：矿业集团团中高层员员工，公务务员矿业拆迁房房：矿业集集团内部普普通职工某交通银行行职工访谈谈摘录本人去市区区买房主要要为了小孩孩，100多平米，，位于学区区周围目前公司有有住房，30平米公司有很多多人有车没没房田区电厂职职工访谈摘摘录自己打算买买房子，觉觉得田区房房子贵距离离工作的地地方有点远远，打算退退休后去田田区住，因因为那边的的环境好对现在的居居住环境不不是很满意意（自称住住在贫民窟窟里面）谢一矿副科科干部访谈谈摘录客户需求心心理预测34客户心理、、市场发展展等因素将将使消费者者追求产品品的多元化化和高品质质从国内二三三城市的房房地产发展展规律来看看，市场对对消费者的的培养，越越是在起步步阶段，上上升空间就就越大淮南客户乐乐于接受新新事物的心心理和外信信息的冲击击（外地开开发商的进进入、市场场客户视野野的增加））收入的持续续增长和居居住现状的的强烈反差差将改变客客户的置业业特点以及及置业目的的产品的多元化产品的品质提高自己住矿业业集团的福福利分房打算到马鞍鞍山、合肥肥、南京去去买房，这这样可以去去度假淮南没有什什么好房子子花园洋房、、退台、联联排别墅不不错，在合合肥见过矿业集团中中高干部1访谈摘录录淮南人对新新事物的接接受度非常常高很多人开始始意识到买买房子可以以当存钱投投资了淮南就没有有什么质量量高的房子子，有的话话，肯定受受欢迎矿业集团中中高干部2访谈摘录录客户需求心心理预测35能源型城市市发展到一一定阶段将将促进消费费者对生态态、人文居居住环境的的向往自己住单位位房子，80平米价值排序：：一、小区区内部环境境和外部环环境，二、、价格三三、房屋质质量淮南市区污污染比较大大，没有什什么景观，，谢家集那那不下雨，，都会有灰灰沙的。山南新区自自然条件好好，风水好好，空气好好，环境不不错徽商银行职职工访谈摘摘录比较喜欢园园林景观，，有水，有院院子，有人人气的社区区。自己02年年盖的房子子销售快，，就是多了了一点绿化化。惠利花园很很大程度上上销售好也也是因为景景观绿化，，当初专门门请设计公司设设计，但后后期维护不不好。村办办企业，不不规范。产品差异化化就在于景景观。某房地产公公司老总访访谈摘录香格里拉小小区彰显气派的的罗马柱欧式风格建建筑水景、喷泉泉、亭台雕塑、小品品贵气生态金山花园小小区生机盎然的的热带鱼群群1-2万一一棵的原生生树水池、亭台台、楼阁雕塑、小品品和谐惠利花园小小区40%的绿绿化率蜿蜒小路小桥流水山石树木客户需求心心理预测36价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延产品核心产品外围产品高档物业：中高档物业：中低档物业：淮南市客户户处于从核核心产品层层向外围产产品层的需需求升级过过程世联模型———客户价价值需求曲曲线顺应淮南市市客户的需需求升级趋趋势，建立立市场的产产品价值标标杆37泛公务员特点：支付能力较较强，年收收入：银行行4万/年年，电信5-6万/年，移动动、联通7万/年置业倾向：：渴望贴近自自然的清静静生活，向向往低密度度的居住方方式，自然然环境好且且道路交通通方便的城城郊区域是是他们置业业的方向矿业集团职职工特点：支付能力较较强，05年人均均收入3.9万，现现在达到4.89万置业倾向：：最求品质感感，产品舒舒适感私营业主特点：支付能力强强，年收入入30万以以上置业倾向：：喜欢扎堆，，渴望创新新的生活方方式和卓越越的产品素素质。自然然环境优越越地段的独独栋、联排排别墅是他他们置业的的首选电厂职工特点：支付能力较较强，年收收入：新人人3~4万万/年，工工作5年以以上的7~8万/年年置业倾向：：希望居住改改善，品质质提升，对对总价敏感感政务公务员员特点：支付能力一一般，普通通公务员年年收入3万万以上。置业倾向：他们需要一一种超值感感受，追求求身份感，，议价能力力强，团购购的主要人人群教师：购房特点：支付能力一一般，普通通教员年收收入约2万万多元/年年，干部4万元/年年置业倾向：：知性，文化化品位，氛氛围、对价价格敏感，，团购的主主要人群25万中高端客户淮南市主流流客户总价价承受力区区间与置业业倾向分析析38关键点提炼具象描述看重区域的发展和地段重视教育强调日照间距关心小区规划希望靠近田区商业中心和离孩子上学近的地段最好所有的房子都朝南，楼宇间距一定要大小区的环境要好位置还可以，离上班有点远（市政府）小区规划好的话，能吸引很多人，现在市场楼盘规划都不好要求偏经济型户型追求实惠多层受欢迎，高层有抗性容易接受创新产品外部形象物业管理等软性服务目前市场的户型偏大，找不到小点面积的面积不宜过大，打扫卫生难，希望有85多平米两房三房130平米左右就够，不宜过大，要方正实用对金色家园的买一层送一层觉得特实惠认为退台、花园洋房不错，能受欢迎当然希望住多层了，高层有电梯，物业费贵高层对物业管理要求高，淮南物业管理跟不上希望屋顶能装太阳能热水器购房自住为主总价敏感淮南人买房子不是为孩子、老人考虑，就是自己住了，真正投资的很少感觉价格很高了，都会很关注价格中高端客户户置业的关关键因素———居住品品质提升＋＋吸引力的的价格39关键点提炼具象描述居住的创新和升级对拥有稀缺资源的向往看重品牌和项目品质对安全、保安系统的重视重视环境容易接受创新事物，追求生活的品质项目市场口碑希望淮南市房地产品质得到较大的提升淮南如果有一个自然资源优美的地方，可能会考虑买房，淮南污染比较严重淮南治安不好，希望住的地方有非常完善的保安系统小区的环境要好，显出品位位置要方便出行，生活淮南缺乏创新，生活品质也不高，会自己盖别墅，但担心安全缺乏保障要求户型舒适需要明显的品质提升对产品要求很高，尺度夸张，且需要创新的设计亮点需要户型方方正正，舒适宽敞，有独立会客厅，健身房、大露台合肥等地产品有许多亮点，比如阳台和窗的设计都很显品质高层对物业管理要求高，淮南物业管理跟不上希望有保温等新型材料购房自住希望淮南出现别墅等类似产品，住房有升级换代的需求高端客户置置业的关键键因素———居住升级级+稀缺资资源占有401市场大势分分析4未来竞争分分析3客户机会分分析2产品机会分分析项目环境分分析41本案所在区区域目前具具有绝对竞竞争优势，，但随着核核心城区扩扩张，本案案区域的竞竞争优势会会逐渐降低低淮南市周边边乡镇大通区、山山南新区谢八区田家庵核心心城区依矿建镇，，能源生产产区，非住住宅建设重重点区域与本项目区区域同处于于核心城区区外扩的辐辐射范围核心区域，，配套成熟熟，传统的的高尚住宅宅区域核心城区外外扩非住宅建设设区域，不不构成竞争争同处于核心心城区外扩扩的辐射区区域构成本案区区域的直接接竞争本案区域具具有绝对竞竞争优势项目区域面面对主流客客户群不一一致，构不不成主要竞竞争但会分流部部分客户主要竞争区区域竞争优势时间轴山南新区田家庵区西西北部大通区因此，本案案的竞争对对手主要是是处于同一一区域的在在售项目和和潜在竞争争项目42惠利花园项项目——占占地1900亩，建建面136万m²惠利花园惠利花园是是淮南第一一个规模居居住小区后续供应量量还有30万平方米米左右，主主要是小高高层和高层层客户：前期期以田区为为主，后期期扩大到整整个淮南，，以电力、、矿业、教教师、公务务员为主优势（S））劣势（W））机会（0））教育氛围强强，受到普普遍认可自然环境更更具有优势势本项目受90/70政策限限制项目片区离离核心城区区更远，区区域陌生惠利项目产产品同质化化，可突破破的空间大大现房销售，，有展示但但不足，有有操作空间间威胁（T））入市较早，，在该区域域建立了一一定的知名名度，较受受认可在售项目本项目可以以突破惠利利花园现有有的产品体体系，通过过营销展示示的配合轰轰动市场43民生项目———占地2700亩亩，建设用用地1200亩民生项目地地块位于田田家庵区的的西北角，，地块紧临临河堤公路路，距离市市政府约为为3公里占地面积：：共2700亩，其其中规划公公园1000亩；市市政道路约约200亩亩；农民自自留地64亩；15万平米还还建房容积率不大大于1.4规划产品主主要为多层层，占60%左右，，其次是小小高层和花花园洋房，，占35%左右，另另有少量的的叠加别墅墅民生地块商贸区优势（S））劣势（W））机会（0））教育氛围强强，受到普普遍认可自然环境更更具有优势势项目片区更更受认同本项目受90/70政策限限制规模小，产产品线窄民生项目面面对拆迁问问题迟迟不不能解决，，影响项目目进程威胁（T））产品创新，，花园洋房房和叠加别别墅产品线类似似，未来将将是主要竞竞争对手潜在竞争项项目本项目所在在片区具有有优势44项目的竞争争本质未来虽然是是大盘竞争争，但短期期内对本项项目构成市市场冲击的的项目几乎乎没有在现阶段区区域竞争中中，具有绝绝对优势在现阶段的的项目（在在售/潜在在）竞争中中，具有绝绝对优势长期来看，，对项目构构成市场竞竞争的项目目将增加其他周边区区域的逐渐渐成熟，将将会降低本本区域的吸吸引力淮南市正处处于市场转转变过程中中，未来将将出现大量量的产品创创新45项目SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）大学城附近，教育氛围强生态环境较优交通通达性好内部水系较为发达区域陌生，市民的区域认知度差区域配套档次较低地块可达性差，没有临街面90/70政策限制机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势房地产处于健康、上升的通道城市核心区外扩的主轴上客户需求未被完全满足产品需求由居住功能向附加值转变当地开发商不重视营销和客户体验把握核心客户的敏感点，着力打造产品品质，提高产品性价比，通过规划实现对内部资源的充分利用抓住城市核心区外扩的机会，通过符合市场的占位和营销配合，化解区域陌生通过产品创新增加产品附加值，提高性价比，符合90/70的要求同时提供客户需要的产品威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁市场上的供给量持续增加淮南市场将进入“大盘竞争”时代走差异化的竞争路线，在规划、产品、内部环境、营销展示等方面下功夫，在性价比上作文章把握客户敏感点，改善生活配套产品突破和营销配合内部能力外部因素46报告结构1项目简介4项目发展战战略与策略略5项目定位案例研究37报告回顾6经济测算项目环境分分析2发展商的目目标问题结构化化分析规划方案及及物业发展展建议47案例选择原原则：处于城市核核心边缘陌陌生区中大规模性性楼盘（25万㎡以以上）研究目的：：如何降低项项目前期开开发风险？？如何聚集人人气，解决决项目区域域陌生问题题？广州－万科科四季花城城合肥—桂桂花园合肥－金色色池塘淄博—中润润华侨城项项目48案例总结：：解决区域陌陌生降低开发风风险聚集人气区域价值强势展示产品价值49如何降低前前期开发风风险，聚集集人气，解解决项目区区域陌生问问题？整合城市资资源营造区域价价值城市核心边边缘陌生区区楼盘需要要有自己的的核心吸引引力，它能能使城市边边缘化区中中心化，扩扩大客户覆覆盖距离；；城市核心边边缘区楼盘盘的竞争不不是个别楼楼盘的竞争争，而是区区域价值的的竞争。如如果缺乏区区域价值，，往往必须须自己“营营造区域价价值”。城市核心边边缘区楼盘盘从硬件看看，往往需需要有1-2个核心心“震撼点点”，形成成强势的传传播效应。。区域价值强势展示产品价值50如何降低前前期开发风风险，聚集集人气，解解决项目区区域陌生问问题？多元化产品品户型创新高性价比城市核心边边缘陌生区区楼盘一定定要立足于于主流客户户群，且客客户群要复复合而非单单一，宣传传的主流客客户要对其其它客户群群具有吸引引和涵盖性性。城市核心边边缘陌生区区楼盘应以以多种产品品组合，以以体现生活活方式为目目标，要复复合而不要要单一，有有效降低市市场风险。。城市核心边边缘陌生区区楼盘要有有产品上的的创新和宣宣传，如空空中院馆、、退台花园园洋房、阳阳光房等等等，新产品品能吸引人人们不忌距距离。对于城市核核心边缘陌陌生区域楼楼盘，高性性价比产品品，是非常常重要的。。超值感和和面积赠送送是开发成成功的重要要策略。区域价值强势展示产品价值51如何降低前前期开发风风险，聚集集人气，解解决项目区区域陌生问问题？核心产品/园林强势集中展展示城市核心边边缘陌生区区楼盘开发发，强势展展示是非常常重要的，，奠定客户户购买信心心。如园林林景观、样样板房、展展示中心等等。强事展示重重点是极尽尽展示风情情，资源要在前前期展示，，但资源最最好的产品品适宜推后后开发，以以博取更高高价值。区域价值强势展示产品价值52报告结构1项目简介4项目发展战战略与策略略5项目定位案例研究37报告回顾6项目环境分分析2发展商的目目标问题结构化化分析规划方案及及物业发展展建议53建立区域价价值体系项目发展战战略——建建立新的价价值体系，，成为区域域市场的领领导者需要解决的的问题项目核心价价值点项目发展战战略区域陌生问问题市场占位问问题城市核心区区外扩的主主轴上建立新的价价值体系，，成为区域域市场的领领导者建立核心展展示体系较佳的生态态环境较佳的教育育环境建立产品价价值体系项目发展战战略54盈利模式－－定位中高高端第一居居所，多元元产品线，，以回现速速度为首要要目标，兼兼顾利润最最大化定位中高端端，多元产产品线区域陌生资源较佳，，无强势资资源项目的条件件信谊公司的的情况控制操作风风险项目盈利模模式少量树立品质形形象位于核心城城区外扩的的主轴上优先级树立价值标竿竿高端产品大部利润主体中端产品项目发展策略略55开发模式－以以产品领先为为核心策略的的开发模式市场的条件信谊公司的情情况项目开发模式式处于从核心产产品竞争向外外围产品竞争争转变阶段房地产发展处处于初级阶段段，产品品质质一般，物业业类型单一，，提升空间较较大控制操作风险险树立品质形象象核心策略产品突破———产品全面升升级，规避市市场风险辅助策略开发节奏：小小步快跑客户策略：主主流客户群产品策略：主主流产品，品品质创新项目发展策略略56报告结构1项目简介4整体定位及发发展战略5项目定位案例研究37报告回顾6项目环境分析析2发展商的目标标问题结构化分分析规划方案及物物业发展建议议575定位客户定位形象定位产品档次及功功能定位58中大规模的楼楼盘的客户定定位是复合的的，不能只针针对某一窄众众市场中高档社区花园洋房普通住宅区小高层财富阶层财富阶层准财富阶层上层中产白领工薪阶层占有型顶端富富豪改变生活方式式的城区富裕裕阶层提高生活质量量的周边富裕裕阶层收入较高的白白领或普通职职员本项目的产品品构成客户构成地州县客户低密度豪宅社社区联排客户定位59基于财富层次次和行为生活活特征的项目目客户群体特特征描述类别行为及生活特征置业特征置业目的关键点占有型顶端富豪富豪、多处房产，或投资或居住好面子，讲究身份、专属对好的东西具有强烈的占有欲望很理性，但感性消费关注尊贵感、环境、产品品质、内部交通、社区物管及安全性第二居所可能性大于第一居所对价格不敏感，能承受高价位对配套依赖性弱产品品质要高独特的生活理念各种产品可能性都有，偏向别墅类物业占有、二居所、理性人感性消费改变生活方式的城区富裕阶层有一定财富积累，35岁以上视野广，对城区依赖性较弱不满于现有的居住环境，希望有更好的环境、更高的产品品质不存在子女教育负担关注产品品质、社区生活理念、环境、基本配套第一居所可能性大于第二居所对价格不过度敏感，能承受较高价位对教育及日常生活配套依赖性弱较高的产品体验要求有别于城市的生活理念偏向于中高端物业，洋房或复式改变现有居住环境第一居所、产品及生活体验收入较高的白领，普通职员财富积累阶段，25-35岁居住首选离工作圈，生活圈较近的区域观念较为开放，容易引导相当多人当前住宅其父母已有的较大面积住房中关注产品品质、价格、配套以第一居所为主部分一次置业，部分第二次置业价格特别敏感受其它观点影响大，自身没有非常理性的置业观念，很容易跟风，背应到产品品质高价格相对低不同于其它社区的生活体验偏向于高层单位，少部分会涉及洋房产品价格敏感、观念开放追求性价比和提高生活质量的周边富裕阶层矿厂、电厂等中高层次管理者，年收入高观念保守认可田家庵区，对项目所在区域发展看好关注产品品质、价格、配套基本上第二次置业价格特别敏感财富积累使得已经不满足于现有高层、小高层生活方式受其它观点影响大，自身没有非常理性的置业观念产品品质高价格相对低不同于其它社区的生活体验配套需求，交通通达性要求高偏向于中高档物业，洋房或复式价格敏感、观念保守地州县客户富裕，有不错的经济基础喜欢城市生活追求物质享受，关注身份关注产品、配套、教育；绝大多数为二次及以上置业多数以第二居所为主偏向于中高端物业，如别墅类，洋房，复式单位更追求物质层面体验、偶然性强客户定位60项目核心客户户群体的特征征描述类别区域分布行业分布占有型顶端富豪没有明显的区域特性，覆盖全市以及周边地市没有明显的行业分布，多为私营业主，企业高管，政府及事业单位高官改变生活方式的城区富裕阶层城市内居多城区：高收入的矿业、化工、电力、金融教育、机关等企事业单位中高层管理者收入较高的白领，普通职员靠近项目区域的城区及周边区域项目所在区域城区：高收入的矿业、化工、电力、金融教育、机关等企事业单位普通职员区域内：高收入的化三建集团、高校，医疗机构，机关事业单位普通职员提高生活质量的周边的富裕阶层谢八区、潘集、凤台主要是矿业集团和电力集团在该区域内的中高层管理者地州县客户周边地市私营业主，地市的政府官员本项目核心客客户群客户定位61陌生区域成功功大盘客户群群规律——远期的客户层层面将拓宽，，田家庵区以以外的客户比比例将上升客户定位区域客户城区客户城区客户区域客户随区域成熟，配套完善项目前期项目后期演变项目前期项目后期置业特点客户来源客户层级对价格敏感，，关注总价讲求实惠，看看重性价比十分关注生活活配套，尤其其是教育配套套满足基本居住住需求为核心心关注产品品质质，坏境和社社区生活理念念项目所在片区区的客户为主主部分核心城区区内的客户客户群扩展到到整个淮南市市，但以城区区客户为主项目周边区域域的白领和普普通员工为主主部分城区内改改善生活的富富裕阶层淮南市改善和和提高生活质质量的富裕阶阶层为主淮南市高收入入的白领和普普通员工625定位客户定位形象定位产品档次及功功能定位63形象定位核心城区外扩扩推动的区域域城市化淮南人对教育育人文氛围的的认同未来完善的社社区生活配套套第1价值层级级：高尚生活活居住区第2价值层级级：淮南人对向往往生活状态的的定义第3价值层级级：其他卖点本项目的价值值体系分析评价区域价值是本本项目的长期期核心驱动力力贴合本地对生生活的文化理理念项目的亮点，，但无法形成成核心驱动力力规划中的大学学城，未来的的教育中心淮南人对健康康环境的认同同泉山十字路口口规划的CBD区域自然环境优越越，区域配套套相对成熟淮南人对高品品质生活的向向往淮南人喜欢类类似“大上海海”的生活方方式64形象定位本项目的形象象定位应当综综合考虑第1和第2价值值层级本项目为高端端项目，形象象定位需要大大而高的气势势当前市场主要要的项目命名名文雅、温婉婉，我们需要要借助区域价价值加以适当当突破形象定位考虑虑点项目的形象定定位要有延展展性，便于后后期扩充本项目顺应城城市化进程，，凸显国际化化的生活印象象65国际高尚生活活示范区区域属性：淮淮南市首席高高尚居住区区域精神：引引领城市未来来项目属性：开开放的，城市市的，国际的的项目精神：开开放的，多元元的，创新的的，融合的形象定位66国际化的价值值体系KPI体系标志性功能性名称占位（国国际新城、国国际名门）开放的、城市市的区域印象象，区域的高高端形象国际双语幼儿儿园多元的建筑风风格，现代的的、简约的以以及欧式的区域中心的，，对周边资源源进行整合多元的、创新新的、紧跟现现代潮流的建建筑产品高品质的会所所、商业配套套参与者多元化的客户户，更具包容容性的社区发展方及合作作方：设计，，管理者的国国际化背景信谊物管：顶顶级品质的物物管服务售楼人员、保保洁、保安：：受过正规的的、严格的培培训未来：集聚淮淮南市的高端端客户，成为为淮南市的生生活标杆67形象定位项目案名的确确定原则：首推案名：其他推荐案名名：充分展现客户户需要的精神神享受高度概括产品品的内涵满足项目差异异化推广的需需要信谊•国际名名门信谊•国际新新城685定位客户定位形象定位产品档次及功功能定位69地块因子分析析——自身因素和片片区环境资源源条件表明，，项目较适合合开发中高档档次物业因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合目标限制目标不支持通过地块因子子分析，寻找找地块自身资资源条件与项项目开发档次次的匹配度：：根据对地块自自身因素以及及片区环境资资源条件的分分析，本项目目比较适合开开发中高档次次物业产品档次定位位70项目档次确定定考虑——基基于地块条件件、引导型客客户需求的特特定性以及市市场竞争状况况本项目地块条条件支撑开发发中高档次的的物业地块因子分析析高品质创新产产品体系高要求的环境境和配套体系系不同于城区生生活的独特的的生活方式客户需求分析析市场现有物业业档次及品质质不高未来竞争项目目的档次和品品质都将提高高市场竞竞争分分析产品档档次定定位71物业档档次定定位高端形形象、、中高高档品品质、、中档档价位位的国国际化化社区区高形象象：城城市的的、国国际的的、高高尚的的生活活示范范区中高品品质：：产品品全面面创新新，复复合产产品体体系，，别墅墅类产产品树树立项项目的的价值值标杆杆中档价价位：：控制制总价价，拔拔高单单价产品档档次定定位72产品及及物业业类型型的配配比物业类类型选选择：：小高高层+多层层+退退台+联排排客户需求物业类型多层小高层/高层退台花园洋房别墅类产品比例40%24%13%23%城区市场当前供应多层小高层/高层退台花园洋房别墅类产品比例比例较高市场主力物业类型市场上无供应市场上暂时没有销售（山水居三期双拼、春晓名城二期联排）价格区段2400-30002400-3100//销售情况销售快市场主流，销售较快//本项目多层小高层/高层退台花园洋房别墅类产品评述多层为淮南市场主流畅销产品，但是市场上同质化的多层产品较为严重，本案多层在多层物业突破，如多层升级版、花园洋房、退台。但是项目受90/70的限制，故，会出现大量的小高层，在启动区产品组合里，主要以市场需求为导向，政策限制后期开发考虑小高层/高层市场抗性大。高层与项目不匹配，建议不考虑小高层是本案的主要现金流，通过前面所论的户型创新，树立自己的卖点，引导性需求淮南消费者乐于接受新事物，退台洋房有很高的市场接受度，可以作为市场的创新产品客户对别墅类产品较为喜欢市场没有独栋产品叠加与联排相比不能提高项目利润率；而且形象档次较低，因此叠加不适用于本项目73结论：：物业业类型型建筑筑面积积配比比物业类型联排退台花园洋房小高层（11-18）多层占地面积22544.624719.992830.732792.1面积比4%10%70%16%容积率0.40.91.71.1建筑面积901722544.6157812.23607174客户需求户型分配两房三房四房五房及以上套数比例23.44%56.25%15.62%4.69%城区市场当前供应两房80-90三房90-110120-140四房140-200复式（五房及以上）180-200别墅类（五房及以上）双拼：300-400（山水居）联排：192（春晓名城）套数比例30~40%50~60%10%销售情况很快90-110的小三房走的较快；120-140的大三房走的较慢较慢较慢未售客户需求面积分配50-7070-9090-110120-140>140套数比例3.23%9.68%51.61%22.58%12.9%户型配配比产品及及物业业类型型的配配比本项目两房三房四房复式（五房及以上）花园洋房别墅类产品判断紧凑型的两房很受欢迎90/70政策限制通过产品创新控制面积紧凑型的三房走的快90/70政策限制通过产品创新控制面积市场供应和需求面积过大，消化速度慢项目受90/70政策限制，不宜采用四房从客户需求和市场供应情况来看，复式比例低，这主要是因为市场供应的复式单位面积大，总价高本项目受90/70政策限制，不宜采用复式为市场认可的创新产品别墅类产品可以提高项目形象面积区间80左右90㎡左右//120-160180-22075结论：：户型型面积积配比比物业类型房型面积区间建筑面积套数（户）套数比多层三房二厅1１0～1３0m23607130113%退台花园洋房三／四房120～1４0m2225451617%联排别墅四房／五房180～220㎡9017452%小高层二房二厅约80m26312578933%三房二厅约８9m294688106445%合计

2254462360100%76报告结结构1项目简简介4项目发发展战战略及及策略略5项目定定位案例研研究37报告回回顾6项目环环境分分析2发展商商的目目标问题结结构化化分析析规划方方案及及物业业发展展建议议77基于发发展战战略和和定位位之下下的物物业发发展建建议项目的的发展展战略略：形象定定位：：物业发发展建建议建立全全新的的价值值体系系，成成为区区域市市场的的领导导者“国际际高尚尚生活活示范范区””的社社区形形象构建项项目的的区域域价值值体系系构建项项目的的社区区价值值体系系78物业发发展建建议必必须解解决的的问题题区域资资源的的整合合整合区区域资资源，，重建建价值值体系系，化化解区区域陌陌生多元化化社区区建立立以复合合、多多元化化的产产品及及不同同的功功能构构建多多元化化社区区形象象国际化化社区区印象象从规划划布局局、建建筑风风格、、园林林、配配套等等多方方面构构建社社区的的国际际化印印象突出产产品性性价比比通过产产品创创新，，增加加产品品附送送提高高产品品性价价比79物业发发展建建议———国国际的的复合合价值值体系系本项目价值体系区域价价值构构建区域界界定区域配配套功功能建筑产产品整体定定位的的建筑筑语言言社区配配套功功能物业管管理国际化化社区区印象象高尚人人居的的增值值服务务园林产产品和谐邻邻里的的生活活空间间区域资资源整整合开放的的、城城市的的区域域印象象社区价价值构构建80界定区区域规规模，，整合合区域域资源源以体验验为目目的，，展示示区域域及未未来生生活，，奠定定客户户信心心区域界界标的的修筑筑，展展示区区域规规模；；区域道道路体体系的的修筑筑，展展示未未来的的空间间格局局；区域标标识的的构建建，展展示鲜鲜明的的区域域形象象区域公公共空空间的的展示示，展展示体体验场场所；；区域强强势资资源展展示，，建立立核心心吸引引力；；81区域界定：：通过区域域内界标的的修筑，内内部道路体体系的完善善，体现项项目规模和和未来的空空间格局82鲜明的区域域特征：区区域的标识识性，标志志性建筑，，区域导视视系统，统统一的调性性标志物指示牌指示牌指示牌指示牌83区域公共空空间的展示示，营造开开放的、城城市的社区区氛围，聚聚集人气入口会所广场会战路启动区84整合和利用用区域强势势资源优化水体师范学院泉山湖水库库舜耕山脉会战路整合和利用用区域强势势资源会战路打通通师范学院院的东部出出口优化西面的的水体资源源，形成泉泉山水库至至会战路的的开敞空间间开辟至舜耕耕山的登山山通道85物业发展建建议——国国际的复合合价值体系系本项目价值体系区域价值构构建区域界定区域配套功功能建筑产品整体定位的的建筑语言言社区配套功功能物业管理国际化社区区印象高尚人居的的增值服务务园林产品和谐邻里的的生活空间间区域资源整整合开放的、城城市的区域域印象社区价值构构建86区域配套设设施建议配套设施建建议区域型配套套信谊广场高品质会所所——前期期用作售楼楼处异域风情商商业街会战路是整整个地块的的最具展示示性的面，，区域配套套设施沿会会战路设置置营造开放的的、城市的的社区氛围围87信谊广场启启动肩负的的任务：承承担整个区区域立势的的功能，渲渲染开放、、城市的区区域氛围硬性配套体体系会战路启动区信谊广场信谊广场规规模适中即即可，与商业街、、会所共同同打造开放放空间，一一方面起到到营销展示示立势的作作用，另一一方面聚集集区域人气气，渲染区区域氛围通过地势、、植物、区区域标志性性建筑小品品的打造形成成强大视觉觉冲击力，，建立对整个个区域规划划的信心，，弥补项目目本身人气气不足和配配套资源的的缺乏作为前期展展示，根据据工程进度度，只需建建设其中紧紧邻项目的的部分即可可细节必须以以体验为出出发点，设设计中充分分考虑人与与景观的互互动，如加加入供人休休憩玩耍的的小品、园园林、水系系等展示要要素，创造造足够的停停留、活动动和想象空空间88信谊广场承承担社区的的活动中心心的功能，，并成为周周边居民的的日常休闲闲场所，聚聚焦人气信谊广场规规模适中结合会所、、商业街形形成一个较较大的开放放空间，成成为社区乃乃至区域的的活动中心心89区域性配套———承担营造造开放的、城城市的区域氛氛围的功能硬性配套体系系信谊广场高品质会所———前期用作作售楼处异域风情商业业街会战路启动区会所在前期承承担售楼处的的功能，昭示示性较好90会所在本项目目中身兼多职职角色会所在本项目目中主要承担担以下几个角角色：项目前期与开开放空间、建建筑园林共同同构成项目的的区域展示，，奠定项目的的国际化的形形象与商业街、广广场的有机联联动，形成区区域开放的、、城市的区域域氛围项目前期承担担售楼处的角角色91国际化印象开放的、城市市的简约大气的外外立面形象内部设置现代代、简约展示区的核心心位置与广场、商业业街有机联系系，形成开放放空间承担社区功能能的同时，也也将会所部分分功能对外开开放经营高品质的会所所功能高品质会所92现代简约的外外立面营造———利用沿会会战路、昭示示性强的特点点，奠定项目目形象充分利用项目目的沿街面，，在昭示性强强的位置设置置，同时考虑虑跟商业街、、广场的联动动，形成开放放空间会所邻路但不不靠路，开盘盘前一定要展展示到位外立面体现现现代意向，提提升项目大气气感，昭示性性；会战路启动区93世联模型———会所功能的的品质层级序号会所类型效用倾向设置意向对应科目投资运营成本收益使用率a少低高高使用、效果鼓励乒乓球、桌球b少低少高使用鼓励足球，篮球、门球、棋牌、阅览c高低高高形象鼓励SPA，壁球、桑拿、健身、羽毛球、游泳池，网球d高高少高形象权衡中档餐饮，咖啡厅e高高少低广告取缔温水泳池、迷你高尔夫、保龄球分析表按照投投资、运营成成本、收益、、使用效果的的差异将会所所科目抽象划划分为6种类类型使用功能形象功能广告功能94问卷分析结果果——休闲娱娱乐会所受欢欢迎问卷调研分析析：休闲娱乐型会会所受欢迎休闲娱乐功能能排序：亲子园>书吧>茶馆>咖啡吧≥棋牌室运动建身排序序：室内建身房>室外老年人人运动器械≥羽毛球场>篮球场>室内游泳池>乒乓球场95高品质的会所所功能设置会所综合解决休闲娱乐健身运动餐饮餐饮建身运动休闲娱乐西式餐厅或其他中高档餐饮室内建身房、羽毛球、室内游泳池、兵乓球书吧、茶馆、咖啡厅96信谊广场高品质会所———前期用作作售楼处异域风情商业业街区域性配套———承担营造造开放的、城城市的区域氛氛围的功能硬性配套体系系97风情商业街的的定位、排布布和体量考虑：整个风情商业业街服务于区区域和社区，，打造开放的的、城市的区区域形象，在这里与建筑筑风格保持一一致商业街与广场场、会所连成成一体，打造造一条集聚人人气的休闲地地带风情商业街在在前期只需做做出少量展示示，其他用围围板围起来即即可前期业态：以以满足启动区区客户的基本本生活需要为为主－超市，，餐饮，简单单家政服务设设施商业的销售：：销售期压后，，前期出租少少量铺面，承承载客户需求求的基本功能能配套；待客户入住形形成一定人气气时再销售商业量估算：：整个商业街临临街面约521米，临街街商业体量约约6000平平米，约100间商铺（商铺面宽按按5米计算，进深按按12米算）商业街启动区98社区商业面积积估算中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积(峰值)0.7-0.91平米/人步行商业的合理服务半径800-1000m商业面积估算4788-6224m²国外社区商业规划指标商业规模比（商业面积：住宅面积）0.027：1商业面积估算6087m²世联模型会展路商业街街的体量为6000m²²，基本可以以满足社区需需求会展路商业街街的定位为区区域型+社区区型商业社区内部尽量量不设或少设设商业99社区商业不同同业态的经营营单元指标参参考社区商业参考开间进深面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米——100本项目划铺方方式建议：以以50平米为为基本单元、、横向纵向灵灵活组合划铺原则在满足经营需需求的基础上上适当划小，，利于控制制总价、扩大大招商面、快快速变现、提提升单价；充分利用沿街街面实现商业业价值；部分2层，满满足餐饮业要要求；平面标准单元元进深：根据居住区街街铺型商业各各种业态所需需的基本经营营面积，商业业进深在10-15米为为宜；考虑以餐饮为为主营业态带带动其他业态态，及充分实实现商业价值值，建议本项项目商业基本本进深在12米；开间：建议项目最小小开间在4.2米；基本单元最小平面单元元面积在4.2*12=50m2；101商业排布要点点——完全独独立的商业街街独立的社区商业街住宅底商对居住氛围的影响程度不太影响影响是否吻合形象不会干扰居住氛围，符合项目高档形象嘈杂，影响项目形象√排布原则原则1：沿