中原XXXX第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告

【城市豪宅比肩世界】第六都项目·二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）【湖南中原事业二部荣誉出品】Changsha.3.2011开创城市中心豪宅生活新标准Innovativeurbanlivingqualityhornhand一个豪墅的特区与

一场豪奢的盛宴Arevolutionarycitywithaninnovativearchitecture

我们的占位思考——“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片第六都——？运达中央广场——武广顶级城市豪宅万达公馆——中国顶级豪宅经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题：Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？报告体系AnalyzeSystem>>项目价值及发展属性分析>>长沙平层豪宅市场分析>>豪宅客户需求分析>>项目二期产品打造建议>>豪宅配置打造建议>>项目二期规划建议项目价值分析外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值……内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值……项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析Part1.1项目外部价值分析区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好主城核心区南部项目位于二环以内，城市中心板块南部。省府板块中心板块城市4D中心项目区位所在代表的是长沙的经济发展极，承担着城市四大功能：中央政务功能（CPD）中央经济功能（CBD）中央生活功能（CLD）中央信息功能（CED）芙蓉路南二环本案韶山路赤岭路新建西路交通价值：“繁华尽在两腿之间”城市干道项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环芙蓉路书院路韶山路南二环劳动路本案芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接3+5城市群的经济大动脉。韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是——“繁华尽在两腿之间”轨道交通：地铁1号线——长沙南北轨道道交通骨干线线交通价值：地地铁口岸物业业，坐享城市市繁华便利，，交通通达性性高本案金色大道站地铁1号线，贯穿城城市南北发展展轴，覆盖城城市南北向放放射客流走廊廊，促进城城市南北方向向发展。地铁线路的规规划与施工标标着长沙迈入入了轨道交通通时代，也意意味着更高效效的生活。金色大道站——距本项目仅百百余米，步行行两分钟即可可达到距离项目最近近的地铁1号先金色大道道站站口，距距本项目只有有100余米距离，从从项目步行到到地铁口仅两两分钟路程配套价值：受受东塘、雨花花两大城市商商圈辐射，占占据城市优质质配套资源，，价值不言而而喻周边配套：教育环境：雨雨花亭小学、、21中、中南大学学、长沙理工工大学文化休闲：南南郊公园商场：沃尔玛玛、华银旺和和医院：五洲医医院、爱尔眼眼科医院、湖湖南省第二医医院、省脑科科医院银行：建行、、中行、农行行、工行酒店：神农大大酒店、五华华酒店南郊公园鸟瞰瞰图外部价值小结结：该项目是是城市中心区区，区位特点点决定了本项项目具有先天天的高端禀赋赋本项目最大的的优势在于区区位与地铁——城市4D区域，拥有便便捷的交通、、成熟的生活活和配套，为为项目带来更更高的居住价价值城市4D价值+地铁口岸价值值+醇熟配套价值值价值点：Part1.2项目内部价值值分析项目二期经济济指标分析：：超过3.0的容积率，属属城市中心高高容项目，适适合走高层豪豪宅发展路线线；地块内主主要以住宅为为主，居住较较纯粹，为保保证居住品质质，内部不宜宜排布低密度度物业；绿化化达47.5%，宜居价值高高芙蓉路韶山路新建西路南二环地块经济指标占地面积276.9亩建筑面积662775㎡住宅面积364291㎡综合容积率3.48二期容积率3.07绿地率47.50%1、66万㎡建面，具具备规模优势势，利于档次次的打造；2、36万㎡住宅，商商业部分体量量约30万㎡，占比达达到45%，具备成为大大型综合体的的优势；3、住宅部分容容积率约为3，容积率较高高，不适宜低低密度物业的的打造，高层层产品更有利利于降低建筑筑密度，加大大绿地面积，，拉宽楼间距距，营造社区区的高端品质质。二期地块价值值分析：地块块形状规整，，利于规划，，二期地块东东西高差达10米，具坡地品品质，项目可可充分利用地地形优势打造造具有层次感感与立体感的的园林景观，，从而为项目目营造豪宅形形象与氛围提提供支撑1、地块临芙蓉蓉路，同是有有城市东西向向规划路金色大道，展示面较长，，利于展示项项目形象。2、地块形状整整体比较规整整，昭示性好好，利于规划划。3、地势呈东北北高，西南低低的态势，，高差达到10米，可塑造自自然坡度，提提高地貌的丰丰富性，使得得园林景观更更具层次感以以及空间立体体感。项目规划价值值分析：先期期规划有酒店店、写字楼、、公寓、市民民广场等，物物业类型丰富富，具有较好好的城市影响响力与综合配配套价值，同同时规划有8000㎡的人工湖，具具有良好的景景观资源价值值，能带动二二期整体价值值的提升1、项目临芙蓉蓉路一面规划划为酒店、写写字楼商业部部分，利于项项目整体形象象的展示。2、市民广场将将写字楼与酒酒店有机结合合，将提升项项目整体价值值。3、住宅区域规规划在地块内内部，环境幽幽静，利形成成纯粹的住宅宅区域，同时时保证了良好好的私密性。。4、居住区内8000㎡的人工湖在城城市中心区极极为罕见，为为本项目打造造豪宅提供了了良好的条件件。摇摆区项目综合体价价值:5A写字楼、五星星级酒店、公公寓、5万平商业等多多物业复合，，综合体价值值显著，本案案可依托综合合体价值和商商务价值拉升升二期整体形形象与价值1、本项目一期期写字楼部分分已经建成，，对该项目的的整体的价值值起到了提升升作用，商业业部分为居住住区的配套设设施。2、写字楼的外外立面采用的的欧洲新古典典主义建筑风风格，凸显高高端时尚的气气息。地块限制条件件：区域周边边豪宅项目较较少，缺乏豪豪宅的氛围，，项目需要通通过提升产品品品质与配置置支撑项目豪豪宅形象建鸿达巧克力空间乾隆尊品中江国际花城明城公馆金色大道华盛家园华菱蓝调国际通用时代国际社区汇金国际神农大酒店建发美地周边楼盘盘以普通通住宅为为主，缺缺乏高端端项目和和豪宅项项目，周周边档次次较高的的仅有通通用时代代国际社社区与建建发汇金金国际。。周边整整体形象象不高。。优化限制制条件：：借地块块及规划划的优势势，进行行资源打打造区域缺乏乏豪宅氛氛围，区区域整体体形象不不高依托地块块有力条条件，打打造后天天资源，，使得项项目品质质提高，，具备豪豪宅要素素打造成区区域标杆杆项目，，上升至至全市豪豪宅前列列……内部价值值小结：：本项目目已初具具豪宅打打造条件件，但还还需通过过合理规规划与配配置形成成价值竞竞争力从地块规规模、地地块外形形上可以以分推导导出本项项目只适适合高层层住宅物物业的建建造，同同时对资资源的塑塑造能为为项目提提供豪宅宅的必备备条件。。综合体的的属性为为住宅部部分带来来商务性性能，于于无形中中提高了了附加值值，也是是其他项项目所不不具备的的。规模价值值+坡地价值值+综合体价价值价值点：：外部价值内部价值项目价值值体系构构建区域价值值：城市中心心区域，，区位价价值凸显显，稀缺缺性资源源具备高高升值潜潜力交通价值值：项目四通通八达，，拥有多多重立体体交通网网络，更更靠近地地铁口岸岸，出行行便利配套价值值：城市中心心成熟区区域，配配套齐全全，是生生活居家家无可挑挑剔的便便捷之地规划价值值：南湖新城城的规划划，将会会令片区区的商务务价值与与居住空空间升级级项目指标标：城市中心心区域大大规模社社区、高高绿化综综合体规划价值值：通过8000㎡的水系串串联五大大功能区区，规划划“两横横三纵景景相连，，两心三三阶步云云天”的格局地块价值值：毗邻城市市主干道道，通达达性、昭昭示性良良好，能能最大程程度享受受城市价价值与区区域价值值；地块块整体性性强，有有一定高高差综合体价价值：项目写字字楼建成成，综合合体价值值开始显显现，商商务性能能为住宅宅增加筹筹码都市级·豪门生活活特区城市4D·70万平综合合大盘项目发展展属性界界定城市4D·领袖级·平层豪宅宅特区城市4D：项目区区位决定定本案属属于城市市中心型型豪宅。。项目更更多依赖赖于城市市资源提提升项目目价值。。领袖级：：打造成成城市中中心区的的标杆之之作！平层豪宅宅特区：：从地块块居住属属性、居居住品质质打造、、以及项项目整体体形象的的拉升上上思考，，本案将将以全高高层物业业打造平平层豪宅宅特区。。平层豪宅宅与其他他豪宅的的区别对比项平层豪宅别墅豪宅地理区位市中心、城市副中心城郊或新区形态平层独栋、联排、叠加面积200平米以上独栋400平米以上联排200-300平米叠加200-250平米容积率趋高，容积率并不是衡量平层豪宅的关键指标趋低，容积率是衡量别墅项目的关键指标之一自身配套会所、商业会所对外部配套的要求对配套要求较高对居住环境要求较高居住理念讲究“城市中的繁华与舒适”讲究“深居简出”平层豪宅宅一般都都处于城城市中心心或者城城市副中中心，对对地段以以及配套套要求较较高，更更讲究邻邻里上下下的融洽洽共处，，而别墅墅豪宅更更注重““深居简简出”的的安宁境境界。平层豪宅宅在长沙沙发展情情况如何何？长沙平层层豪宅的的发展特特点是什什么？提出问题题报告体系系AnalyzeSystem>>项目价值值及发展展属性分分析>>长沙平层层豪宅市市场分析析>>豪宅客户户需求分分析>>项目二期期产品打打造建议议>>豪宅配置置打造建建议>>项目二期期规划建建议200720082009—2010年第一阶段段：萌芽芽期发展特征征：1、城市远远郊/城市新区区2、远离城城市中心心，市政政配套较较差3、自然资资源优势势4、传统别别墅物业业5、产品创创新性差差6、主要卖卖点：自自然景观观资源、、产品品品质、品品牌典型项目目：万科西街街庭院南山苏迪亚诺诺绿城·青竹园保利·阆峰云墅第二阶段：起起步发展期典型项目：滨江金座西山汇景美洲故事托斯卡纳第三阶段：分分化演变期典型项目：北辰湘江世纪城双湾国际奥利匹克花园园发展特征：1、城市近郊/城市新区2、城市化程度度有限，市政政配套缺乏3、品质提高，，物业组合增增多4、自然景观资资源优势5、产品舒适度度进一步提高高6、主要卖点：：景观资源、、地段、品质质、配套发展特征：1、城市新区2、城市化程度度提高，市政政配套较好3、综合体价值值开始出现4、主要卖点：：地段、城市市景观、综合合体价值、产产品品质长沙豪宅市场场发展阶段：：长沙豪宅市市场发展已迈迈入豪宅城市市化、中心化化、平面化发发展阶段，平平层豪宅开始始迅速发展2011年第四阶段：快快速发展期发展特征：1、城市中心区区2、城市化程度度高度集中，，配套功能完善善4、综合体价值值叠加5、主要卖点：：地段、城市市景观、综合合体价值、产产品品质、科技附附加值典型项目：北辰奥林匹克花园园万达公馆运达中央广场场通用时代国际际社区豪宅发展逐步步向品质化、、城市化、中中心化演化转转变长沙平层豪宅宅市场发展格格局：发展两两极分化，资资源型平层豪豪宅沿湘江分分布，占据城城市自然景观资源源非资源型；；豪宅则占据据城市中心，，依托城市综综合资源与项项目后天打造造资源塑造豪宅品品质中心板块万达公馆建发·汇金国际运达·中央广场奥林匹克花园园华盛·新外滩通用时代国际际社区湘江雅颂居藏珑北辰·三角洲城市资源型豪豪宅城市中心型豪豪宅区域分布：城市近郊或中中心，依托城城市景观分布布项目特征：有较好城市景景观资源，物物业以别墅、、洋房、高层层等组合为主主典型代表：藏珑、湘江雅雅颂居、北辰辰三角洲、万万达公馆区域分布：城市中心区，，占据城市稀稀缺地段资源源项目特征：物业以高层为为主，属平层层豪宅；拥有有较强城市稀稀缺资源价值值，同时具有有综合体价值值典型代表：运达·中央广场、奥奥园、建发·汇金国际、通通用时代国际际社区城市资源型豪豪宅城市中心型豪豪宅本案属于城市市中心型豪宅宅项目西山汇景长沙平层豪宅宅市场发展特特征：随着客客户需求的多多元化，豪宅宅产品品质化化程度加深，，住宅科技得得到广泛应用用，综合体价价值与豪宅价价值开始叠加加，城市中心心型平层豪宅宅的市场竞争争与打造标准准更加严苛豪宅类型项目入市时间开发商产品附加值城市中心资源型平层豪宅湘江世纪城08年入市，11年持续世纪金源五星酒店+超高层建筑+商业会所价值、产品价值双湾国际09年入市，11年持续长沙水利投资高层+五星酒店澳洲园林、游艇、星级会所、产品价值北辰地块10年底北辰置业酒店+公寓+写字楼+超高层+高层住宅产品价值、高科技、星级会所、知名物管南湖4号地块预计11年保利地产写字楼+公寓+超高层住宅+高层住宅——华远金外滩预计11年华远地产公寓、写字楼、商业产品价值、星级会所万达公馆11年7月万达地产商业+酒店+写字楼+高层产品价值，精装修、会所城市中心非资源型平层豪宅通用时代预计今年4月通用地产（高层）+商业特色中心园林、商务中心会所、教育配套、产品价值汇金国际预计11年万科地产高层+叠加别墅+酒店+写字楼下沉式水景园林价值、会所价值奥园11年湘天房地产小高+高层+写字楼+酒店+商业特色园林价值、星级会所、品牌物管、高科技产品价值运达中央广场11年运达房地产商业+酒店+写字楼+高层精装修、星级会所、超宽楼间距、产品价值本案12年建鸿达、湘电写字楼+酒店+公寓+商业+住宅星级会所、湖景园林、品牌物管、台地、产品价值城市中心型平平层豪宅：快快速发展期——综合体价值、、高附加值、、品牌价值长沙平层豪宅宅发展趋势：：随着城市空空间的不断拓拓展，客户对对于城市资源源的依赖程度度进一步加深深，城市中心心型平层豪宅宅价值得到不不断认可，中中心区平层豪豪宅未来将引引领城市豪宅宅市场发展，，成为新的标标准制定者豪宅类型项目成交均价区域内成交均价区域差价城市中心型豪宅万达公馆报价20000元/平米7016元/平米13000元/平米运达中央广场报价14800元/平米7359元/平米7400元/平米北辰地块8500元/平米7016元/平米1000元/平米汇金国际9500元/平米5824元/平米3700元/平米通用时代7500元/平米5824元/平米1700元/平米奥林匹克花园8000-15000元/平米5470元/平米10000元/平米城市中心型豪豪宅价格远高高于同区域内内其他项目产产品价格！！！最高差价达13000元/平米在长沙谁是城市中心心型豪宅···通用时代国际际社区——70万㎡城市高端端生活示范区区12345占地面积240亩建筑面积70万平米（一期27万平米）容积率3.2绿化率45.27%物业类型高层住宅、商业总户数一期2340车位比一期0.8销售均价7500元/平米开盘时间预计四月份物业管理戴德梁行物管顾问城市非资源型项目规划：整整体分三期开开发，一期物物业全部为30+1F、31+1F高层共13栋，总建面达达27万平米；二期期未定，三期期以商业为主主；整体规划划为城市最佳佳生活示范区区，中心规划划有大面积湖湖景，整体档档次为中高端端一期三期二期项目整体分三三期开发：一期为27万平米纯住宅宅区，全部为为30+1F、31+1F高层，共13栋，结构为塔楼；二期未定；三期以商业为为主；12345项目一期（1~5栋）户型配比比：总户数为为2340，产品为一房房至四房，面面积段在75-168平米之间，其其中二房占比比较大；整体体户型及面积积较为主流一期户型配比1-5栋户型面积段套数占比一房二厅7524010.3%二房二厅86/101/10661226.2%三房二厅13624610.5%四房二厅（复式）16880.3%项目一期（1~5栋）户型设计计：一房产品品在打造上采采用了入户花花园和多功能能房的设计，，提高了产品品的性价比，，同时以主卧卧套房设计提提升产品的档档次；两房设设计设计有入入户花园和空空中花园、主主卧套房等具具有一定的创创新性和灵动动性空中花园75平米1+1房赠送入户花园园；具多功能房，，较灵动；主卧套房设计计；89平米2+1房赠送入户花园园、空中花园园；主卧套房设计计；项目一期（1~5栋）户型设计计：三房户型型具有较好的的空间尺度设设计，同时具具有创意，赠赠送入户花园园、空中花园园，空间灵动动，且配置独独立书房，主主卧套房设计计等提升了产产品的品质与与档次，具备备豪宅产品基基本特征139平米3+1房赠送入户花园园，空中花园园；具有独立书房房；主卧套间设计计；客餐厅一体，，空间开阔；；超大景观阳台台，厨房带生生活阳台空中花园项目一期（1~5栋）户型设计计：N+1户型为主较多多，同时保留留有少量168平米复式产品品，产品舒适适尺度较大，，赠送面积多多，并普遍采采用入户花园园，空中庭院院、观景阳台台等设计，产产品性价比与与创新性高168平米4+1复式106平米2+1露台书房客、餐厅一体体空中花园入户花园客、餐厅一体体有独立书房赠送入户花园园二层带露台卧室为套间设设计客餐厅一体客、餐厅一体体赠送空中花园园赠送入户花园园卧室为套间设设计卧室套间设计计、空中花园园、入户花园园项目亮点打造造：规划有3000平米商务中心心（会所）、、幼儿园、赤赤岭小学、运运动场所等，，配套完善；；全精装双入入户大堂；架架空阳光车库库；戴德梁行行物管顾问；；多重顶级安安防等，有力力支撑了项目目的高端形象象定位幼儿园、篮球球场“岛”概念中中心水景园林林商务中心休闲广场其他支撑戴德梁行物管管顾问赤岭小学精装入户大堂堂架空阳光车库库建发·汇金国际——都市综合体高高端生活全全案占地面积4.6万平米建筑面积26.5万平米容积率3绿化率42.30%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数——车位比——销售均价9500元/平米开盘时间在售物业管理怡盛物业城市非资源型项目基本规划划分析：以普普通住宅为主主，别墅项目目旨在提高项项目整体形象象，形成高低低配的物业组组合形式；二二期商业部分分150米超高层五星星级酒店成为为南城地标性性建筑，支撑撑起南城CBD核心区域酒店写字楼普通住宅别墅区二期一期4栋叠加别墅，，共32套三栋，为点板板结合建筑形形式150米的超高层建建筑园林：为长沙沙下沉式台地地园林，通过过水景运用、、绿色植被打打造成市中心心的原生态园园林。2007年，该地块拍拍得5.33亿以地王的姿姿态入市，将将汇金国际打打造成集城市市中心顶级豪豪宅、写字楼楼、商业配套套为一体的城城市综合体项项目，建筑筑面积约26万㎡，其中商商业部分为14万㎡。产品分析（住住宅）——都市主流户型型与城市别墅的的结合，住宅宅面积以市场场上的住流行行面积为主，，面积设计较较为合理。3#栋（目前在售）户型配比房型面积区间套数比例二房76-129㎡12245%三房105-159㎡15255%合计76-159㎡274100%项目一期1，2，3号栋为28层高层住宅，，主要户型为为以紧凑型二二房、三房及及舒适型四房房为主。目前在售3#栋货量为274套，二房和三三房的分布较较为均衡，面面积段跨度较较大，涵盖了了紧凑型两房房三房和舒适适型两房三房房，能满足各各种不同需求求。（项目内另有有8栋叠加别墅，，为上下各三三层的叠加形形式，共32套，面积区间间为230-420㎡之间。）汇金国际——拥有入户花园园、飘窗、阳阳台等常规设设计，户型一一般。叠加别别墅总量稀少少，为城市绝绝版稀缺产品品。109-114平米三房80-87平米二房137-140平米三-四房170平米四房别墅公寓写字楼1栋2栋3栋户型分析——主力户型设计计采用框架结结构设计，能能根据需要设设计适合自己己的户型；同同时所有的户户型设计都遵遵循动静分区区、干湿分离离的原则进行行了有效的布布局，更具合合理性；户型型设计充分考考虑了赠送面面积，赠送面面积高达16%，有效的提高高了产品附加加值三房两厅156㎡两房一厅76㎡南北双阳台设设计主卧套间设计计有独立书房客餐厅一体，，空间尺度大大；主卧带超大观观景阳台；99平米三房户型分析——部分三房户型型设计有10平米入户花园园、书房等，，提升了产品品的价值与档次，同时时空间具有灵灵动性和创意意性独立书房10平米入户花园赠送10平米入户花园园；带独立书房配配置；104平米三房一厅厅赠送入户花园园；有独立书房；；主卧套间设计计；项目豪宅配置置——从该项目的配配置情况分析析，无论从配配置数量或是是配置品质上上，都无法与与真正意义上上的豪宅项目目匹配，豪宅宅配置设施较较弱，不能能起到有效提提升项目附加加值的作用入户大堂：住住宅楼均设置置5.6米高架空层，，按五星级酒酒店精装修标标准设计入户户大堂。电梯：采用两两梯两户、两两梯三户、两两梯四户三种种电梯配置形形式。安防系统：采采用智能门禁禁刷卡系统，，24小时电子监控控，每栋别墅墅建筑配备一一名专用保安安人员。园林：采用长长沙首个下沉沉式园林设计计，内置循环环水景系统。。人车分流：车车流直接从小小区外部地下下车库入口进进入车库，整整个小区彻底底实现人车分分流。物业业管管理理：：采采用用建建发发集集团团旗旗下下怡怡盛盛物物业业。。会所所：：在在2期的的规规划划中中，，将将在在酒酒店店物物业业一一二二层层设设置置项项目目会会所所，，主主要要打打造造成成一一个个休休闲闲娱娱乐乐中中心心。。下沉沉式式园园林林超高高层层奥林林匹匹克克花花园园：：九九五五之之尊尊都都市市顶顶级级私私家家官官邸邸项目基本资料项目地址天心区新韶西路398号

占地面积500亩建筑面积70万㎡容积率1.99绿化率50%物业类型住宅、商业建筑类型板式开发商湖南湘天房地产开发有限公司物业公司/费用湖南喜达屋物业/1.5开发期数两期城市非资源型规划划分分析析：：整整个个项项目目以以组组团团式式规规划划，，在在平平面面布布置置上上错错落落有有序序，，却却不不失失恢恢宏宏大大气气，，布布局局小小高高层层住住宅宅，，整整个个小小区区容容积积率率低低，，创创造造了了一一个个舒舒适适性性的的居居住住环环境境项目总总占地地500余亩，，规划划总建建筑面面积近近70万平米米，是是省府府板块块最大大规模模住宅宅项目目。项目地地块整整体分分为商商业与与住宅宅两区区进行行开发发，先先期开开发的的住宅宅部分分地块块建筑筑面积积40万平米米，规规划为为雅典典、悉悉尼、、洛杉杉矶、、楼王王·坤台、、楼王王·乾台五五大组组团，，由小小高层层住宅宅、小小学、、幼儿儿园等等组成成，建建成后后将成成为一一个低低密度度、低低容积积率、、高绿绿化的的高档档花园园社区区。户型配配比：：该项项目的的户型型结构构设置置以三三房、、四房房为主主，但但面积积段跟跟市场场主流流的面面积区区间区区别开开来，，有效效的拉拉升了了项目目的品品质项目以以四房房为主主，占占到所所有产产品的的86%，另外外有少少量三三房、、五房房以及及复式式。从产品品配置置的面面积分分析，，与一一般的的市场场主流流产品品有所所区分分，面面积大大，舒舒适性性强，，符合合豪宅宅品质质。户型分分析：：奥林林匹克克花园园户型型设计计周正正，户户户带带入户户花园园，多多阳台台组合合，功功能齐齐全，，开创创了长长沙平平层豪豪宅的的先河河，代代表了了长沙沙平层层豪宅宅的最最高水水平四房2厅4卫196㎡3房2厅4卫248㎡卧室为为套间间设计计；带工作作间、、衣帽帽间；；赠送入入户花花园，，带露露台；；有多功功能房房；具有家家庭厅厅；多景观观阳台台设计计卧室为为套间间设计计；带工作作间、、衣帽帽间；；赠送入入户花花园，，带露露台；；有多功功能房房、储储藏室室；具有家家庭厅厅；多景观观阳台台设计计豪宅配配置：：从产产品的的硬件件品质质到软软件服服务，，奥园园都采采用的的无一一不是是顶级级的配配置，，完美美的打打造出出长沙沙第一一智能能豪宅宅建筑风风格：：建筑筑袭承承以奢奢华著著称的的ARE-DECO风格，，将欧欧洲繁繁缛的的形式式简化化，外外观典典雅，，材质质厚重重。皇家园园林：：楼王王组团团·乾台利利用起起伏坡坡地，，将水水景系系统与与园林林景观观节点点进行行完美美结合合，营营造出出一副副赏心心悦目目的园园林美美卷。。智能系系统：：霍尼尼韦尔尔智能能家居居系统统、户户式中中央空空调、、户式式中央央除尘尘系统统、户户式水水处理理系统统、户户式新新风系系统、、户式式中央央热水水系统统、IC卡智能系统。。名流会所：会会所以“专属属定制上流圈圈层生活方式式”为经营理理念，采用VIP准入制，是楼楼王组团业主主独特的身份份标签。物业管理:楼王组团引进进顶级品牌喜喜达屋物业，，深谙东方服服务哲学，将将“管家式””服务模式用用于顶级住宅宅领域，为中中国顶级住宅宅量身定制。。运达中央广场场:城市极具影响响力的都市顶顶级综合体160米高酒店及公公寓248.8米63层酒店及写字字楼7层商业城市非资源型占地面积171亩建筑面积60万平米（住宅21万）容积率4.4（住宅部分3.6）绿化率40%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数1079车位比1.44销售均价14800元/平米开盘时间在售物业管理长沙水木华物业住宅部分：依依托高端商打打造的精品豪豪宅，共六栋栋，超宽楼间间距展现了项项目豪宅的价价值，同时采采用5000元/㎡的精装标准，，打造武广第第一平层豪宅宅住宅详情占地85.5亩建筑面积21万㎡总户数1079户车位全地下停车场，共3000多个车位，住宅部分享用1300余个住宅规划布局6栋31层，5栋纯板楼，一栋塔楼，各栋由连廊衔接，住宅部分位于商业正北，其中临商业部分的住宅下设底商中间有40米宽商业步行街衔接价格信息当前阶段内部认购价格14200元/㎡—14800元/㎡预计开盘时间2011年4月装修标准5000元/㎡豪装当前可认购部分4号楼与6号楼①②③④⑤⑥160米高酒店及公公寓248.8米63层酒店及写字字楼商业内街屋顶花园产品户型配比比:以三房为主力力户型，占比比约57%；其中5号楼王中间层层有60户复式，面积积段在100~220平米之间，复复式面积段在在340~486平米之间户型面积（平米）户数所占比例（共1079户）2房2厅2卫10027926%3房2厅2卫150939%3房2厅3卫17852348%4房2厅4卫22012411%复式340-486606%2房2厅2卫(100㎡)3房2厅3卫(178㎡)户型设计注重重空间感，同同时强调功能能性，产品创创新强，有入入户花园、书书房、主卧套间设计等，，以舒适性，，全能型打造造豪宅产品标标准主卧套间设计计；有独立书房；；客餐厅一体；；客厅、卧室面面积在20平米左右卧室套间设计计；赠送入户花园园；有独立书房；；客厅、卧室面面积在20平米左右套间设计套间设计入户花园书房书房客餐厅一体三房150平米四房220平米三房户型设计计舒适尺度高高，且具有一一定创意，入入户花园，书书房，套间设设计，南北双双阳台设计等等均体现了产产品一定的豪豪宅品质超大生活阳台套房设计入户花园书房赠送入户花园园；南北双阳台，，其中生活阳阳台超过10平米；带独立书房；；卧室套间设计计，带衣帽间间；南北双阳台，，其中生活阳阳台超过10平米；带独立书房；；卧室套间设计计，带衣帽间间；书房套房设计配置以及附加加值：智能系系统、奢侈园园林、顶尖商商务配套八大智能系统统：地暖、集集中水热系统统（24小时热水）、中央空调、、指纹密码锁锁、智能家居居、智能电梯梯、食物垃圾处理理器、中空多多层LOW—E玻璃；均采用国际顶顶尖品牌。奢侈园林：大大型水系、2000元/㎡园林景观、4000元/㎡绿化隔离带、、2万㎡中央草坪坪、假山瀑布布、观景亭台台、直径超过30公分的加拿大大海枣……商业配套：两两大超五星级级酒店及国际际顶尖商业购购物中心。万达广场：百百万级顶级城城市综合体，，长沙城市市豪宅的标杆杆力作开福万达广场场城市资源型占地面积180亩建筑面积100万平米容积率6.69绿化率8.54%物业类型住宅、酒店、商业、写字楼总户数当期168户车位比一期0.8销售均价20000元/平米开盘时间预计七月份物业管理大连万达物业管理公司项目位于长沙沙市开福区，，东至福庆街街、西长街，，西至湘江大大道，南至五五一大道，北北至潮宗街。。ABCD项目主要分为为四个区域，，A、C地块为豪宅，，B地块为商业综综合体、酒店店、5A级写字楼，D地块为独栋5A级写字楼。写字楼住宅集中商业酒店规划有5A写字楼+五星级酒店+商业等物业，，集聚城市综综合体价值，，拉升了项目目住宅价值，，奠定了项目目中国顶级豪豪宅的形象户型面积主要要在160-300平方米之间，，拥有大尺度度空间，160平方米两房，，220—280平方米三房纯纯大户，超宽宽奢豪设计，，体现了豪宅宅特性，室内内设计独到，，主客厅、阔阔大起居室、、书房、工人人房、功能阳阳台，结构紧紧凑，功能完完备两房160平米三房280平米套间设计套间设计家庭厅家庭厅书房佣人电梯家庭厅、卧室室套间设计、、衣帽间、书书房湘江雅颂居——城市资源型高高端豪宅项目基本资料项目地址天心区新韶西路398号占地面积102310㎡建筑面积320000㎡容积率3.13绿化率41%物业类型住宅、别墅、商业建筑类型点式、板式开发商长沙广悦置业有限公司开发期数三期城市资源型规划分析：项项目分三期开开发，以高层层住宅和临江江双拼别墅相相结合，依托托湘江资源成成为一个资源源型的住宅小小区项目总占地面面积11.7万平方米，总总建筑面积38.7万平米，其中中地上建筑面面积30.6万平方米，地地下建筑面积积8.1万平平方方米米。。建筑筑包包括括20栋点点式式及及板板式式建建筑筑，，北北地地块块沿沿江江分分布布十十六六栋栋双双拼拼别别墅墅，，东东北北角角两两栋栋商商业业建建筑筑，，南南地地块块东东南南角角一一栋栋幼幼儿儿园园建建筑筑。。项目目被被新新韶韶西西路路分分成成南南北北两两个个部部分分。。项项目目预预计计分分三三期期进进行行开开发发，，一一期期为为北北地地块块，，二二期期为为南南地地块块，，三三期期为为商商业业建建筑筑。。户型建筑面积（㎡）套数户型配比别墅456.32-474.62161.4%五房三厅282.8-374.08625.6%四房二厅167.16-204.7216014.5%三房二厅136.93-139.1744840.5%二房二厅87.64-88.738134.4%顶层跃式138.64-289.33403.6%合计

1107100%

项目目一一期期户户型型配配比比项目目户户型型以以二二房房三三房房户户型型为为主主，，合合计计占占到到整整个个项项目目的的75%，符符合合市市场场主主流流产产品品趋趋势势。。从面面积积区区间间上上来来看看，，二二房房产产品品比比较较紧紧凑凑，，适适合合经经济济能能力力不不是是特特别别强强的的客客户户，，而而三三房房产产品品基基本本为为舒舒适适型型三三房房产产品品，，更更加加宜宜居居。。另外外项项目目有有一一定定比比例例的的大大户户型型产产品品，，可可作作为为项项目目品品质质的的象象征征之之一一。。户型型配配比比：：一一期期以以市市场场主主流流户户型型为为主主，，两两至至五五房房，，面面积积在在87至374之间间，，其其中中两两房房三三房房占占比比较较大大为为74%，少少量量大大户户型型及及16套别别墅墅成成为为项项目目豪豪宅宅品品质质的的标标签签B1户型型204㎡㎡D4户型型137㎡㎡户型型设设计计充充分分考考虑虑了了产产品品的的舒舒适适性性打打造造，，入入户户花花园园、、双双阳阳台台、、书书房房等等，，充充分分展展现现了了豪豪宅宅产产品品的的配配置置特特点点套间间设计计套间间设计计入户户花园园卧室室为为套套间间设设计计、、赠赠送送入入户户花花园园、、双双阳阳台台设设计计等等，，满满足足基基本本的的豪豪宅宅配配置置保利利国国际际广广场场：：长长沙沙城城市市新新名名片片，，南南湖湖片片区区的的豪豪宅宅价价值值引引擎擎城市资源型占地面积12.3万平米建筑面积80万平米容积率6绿化率51%物业类型住宅、商业总户数车位比销售均价——开盘时间预计五月份物业管理——超高层层规划分分析：：项目目规划划有超超高层层住宅宅、200米高写写字楼楼、高高端酒酒店、、公寓寓等业业态，，是多多功能能为一一体的的滨江江商务务中心心，规规划价价值突突出保利·南湖广广场分分为东东西两两部分分，东部规规划有有9栋超高高层住住宅楼楼，以绿绿色环环保的的“低低碳宜宜居””为目目标，，打造造富有有生态态特色色和人人文氛氛围的的滨江江高档档居住住区。。西部规规划有有超高高层写写字楼楼，计计划发发展高高端商商务及及总部部经济济。规划建建设中中的200米高写写字楼楼将被被打造造成南南湖片片区地地标建建筑，，变成成集商商务、、商业业、高高档居居住和和休闲闲娱乐乐等多多功能能为一一体的的滨江江商务务中心心。住宅超高层层写字字楼北辰三三角洲洲——500万·城市航航母级级综合合大盘盘占地面积110万建筑面积500万平米，首开区60万平容积率4.1绿化率50%物业类型住宅、酒店、商业、写字楼、公寓总户数1300车位比——销售均价8500元/平米开盘时间2010.10（平卖至今）物业管理浙江绿城物业管理城市资源型规划分分析——项目规规划有有300万滨江江高层层住宅宅、20万超五五星级级酒店店、20万平5A级写字楼，，以及及16万平公公寓，，项目目综合合体价价值独独具竞竞争力力，整整体规规划上上的完完善让让项目目成为为目前长长沙最最具城城市影影响力力的高高端平平豪项项目超高层层酒店店两馆一一厅写字楼楼北辰三三角洲洲项目目位于于长沙沙市开开福区区，湘湘江与与浏阳阳河交交汇处处，西西临湘湘江，，北依依浏阳阳河，，东靠靠芙蓉蓉北路路，南南抵319国道城城区段段。项目占占地面面积约约110万平方方米，，总建建筑规规模达达500万平方方米。。总建建筑面面积537万㎡，，其其中：：架空空平台台上总总建筑筑面积积380万㎡；；住宅宅300万㎡；；公建建80万㎡，，其中中：酒酒店20万㎡；；办公公20万㎡；；公寓寓16万㎡；；商业业24万㎡。。架空空平台台下总总建筑筑面积积157万㎡规划建建设的的一栋栋高约约260米的标标志性性建筑筑，将将成为为中南南地区区的新新地标标。住宅区区12345678D3区项目D3区产品品配比比分析析——目前在在售D3区，以以两房房和三三房为为主，，四房房次之之。保保留有80套五房房户型型，2010年10月首开开盘后后平卖卖至今今，余余量已已不多多，预预计五五月将将推出出E5区户型面积套数占比两房8742729.41%三房98-14164944.70%四房160-19029620.39%五房323-324805.51%合计87-3231452100%其中：：4、5、6号栋共共692套，两两房299套，三三房393套；2、3栋为超超高层层产品品，共296套四房房；7、8号栋的的两房房128套，三三房256套共484套，1栋为五五房户户型，，共80套。目前在在售D3区,2010年10月开盘盘后一一直平平卖至至今，，余货货量主主要为为190平以上上大户户型约约60多套89平两房房98平三房房产品户户型分分析：：89平两房房与98平三房房在产产品打打造上上采用用了弧弧形阳阳台设设计，，整体体中规规中矩，，户型型紧凑凑实用用，但但缺乏乏亮点点弧形阳阳台弧形阳阳台弧形阳阳台弧形双双阳台台设计计；户型较较紧凑凑实用用；书房弧形阳台设计计；户型较紧凑实实用；带独立书房，，可改卧室121平三房141平三房产品户型分析析：121平三房设计有有南北双阳台台，主卧套间间、拐角飘窗窗等，具一定定创新度；141三房特点在于于卧室圆形阳阳台的设计，，提升了产品品的溢价值入户玄关设计计；主卧套间设计计，270度拐角飘窗设设计；南北双阳台设设计；景观阳台生活阳台主卧套间拐角飘窗圆形阳台圆形阳台入户玄关设计计；主、次卧套间间设计；南北双圆形卧卧室观景阳台台设计；169平四房190平四房产品户型分析析：169/190平四房主要特特点是空中花花园、圆形/弧形阳台的设设计，以及套间设计，具具备一定的品品质感，但整整体较一般弧形景观阳台台空中花园套间设计圆形阳台生活阳台生活阳台空中花园入户玄关设计计；主卧套间设计计；弧形景观阳台台、生活阳台台设计；圆形阳台，生生活阳台设计计；空中花园设计计；套间设计；323平五房324平五房产品户型分析析：五房产品品均采用了大大量弧形建筑筑设计，弧形形多阳台，圆圆形客厅，卧卧室全套间设计，，衣帽间，洗洗衣房等，产产品极具特点点，具备独一一无二的市场场竞争优势五弧形阳台设设计；卧室全套间设设计；圆形客厅设计计；配置洗衣房、、衣帽间、书书房等；四弧形阳台设设计；卧室全套间设设计；圆形卧室、客客厅设计；配置洗衣房、、衣帽间、书书房等；透过个案寻找找豪宅产品打打造与配置的的共性>>户型面积区间间>>户型结构参数数>>户型功能区>>户型产品配置置Part2.1平层豪宅户型型配比平层豪宅户型型区间：平层层豪宅户型拥拥有比普通平平层更大更开开阔的空间尺尺度设计，面面积普遍偏大，以以追求舒适度度为主，强调调奢华感与功功能扩展两房户型主要要集中在86-110平米之间，占占比26%~35%。三房户型主要要集中在136-159平米之间，占占比约40%~45%。四房户型集中中在160-200平米之间，占占比约10%~15%。五房及复式户户型面积集中中在占比340-370平米之间，占占比约6%~8%。Part2.2平层豪宅户型型结构参数城市中心型豪豪宅户型结构构分析平层豪宅户型型结构分析平层豪宅户型型结构分析两房注重功能能的合理性与与舒适性，主主卧、客厅面积均保持在在11平米上；三房/四房追求户型型的舒适奢侈侈，主卧面积积保持在15平米以上，客客厅采用大开开间，大进深深，面积保持在20平米上，具备备别墅豪宅的的功能性；五房产品在空空间尺度上奢奢侈，大卧室室，大客厅功能齐全，具具备与别墅产产品竞争的优优势。Part2.3平层豪宅产品品配置通用时代VS建发·汇金国际VS万达中央广场场VS奥林匹克花园园产品配置共性性——本案必备基础础流水（水景））、安保系统统、豪华入口口/会所、休闲广广场、物管产品配置差异异性——本案突破打造造的方向户型产品：创创新型设计元元素、前瞻性性功能预置园林景观：主主题式、互动动式、智能型型、环境和谐谐型科技运用：科科技节能、科科技智能化装修品质：定定制式高端精精装会所所：私私享型、圈层层专属、精准准服务型物业保障：学学校、幼儿园园、知名物业业特色服务细节节：人人性化、人文文化、以人为为本硬件配置(产品标准配置置/产品差异性配配置)软性配置(精神内涵/服务)

通用时代国际社区汇金国际长沙奥林匹克花园北辰运达中央广场两房三房四房两房三房三房四房六房两房三房四房五房两房三房四房六房入户花园1111

111

111

111观景阳台1111121412251111生活阳台111

11111111

112书房

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1111111空中花园11

卧室套间设计11211232

1131124露台

2

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佣人房

1

11衣帽间

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12

12储物间1

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11儿童房

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家庭厅

11洗衣房

1

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11玄关

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豪宅产品打造造配置分析——长沙平层豪宅宅产品配置可可分为基本配配置、提升配配置、高端配置三大大类基本配置结论一：基本本配置结论二：提升升附加值配置置结论三：高端端配置豪宅产品打造造配置结论产品带入户花花园双阳台设计带独立书房主卧为套间设设计多阳台设计主次卧为套间间设计衣帽间储物室佣人房家庭厅儿童房空中花园露台洗衣房玄关本案在产品配配置上必须满满足豪宅基本本配置，同时时多设计提升升配置，高端端配置是提升升本案产品价值值的重要保证证！Part2.4平层豪宅外部部配置豪宅外部配置置汇总分析：：精装入户大大堂，高车位位比，综合体体配套，品牌牌电梯已成为为豪宅的基本配配置，产品精装修与与新住宅科技技则是提升豪宅宅档次与价值值的重要因素素结论一：基本本配置结论二：提升升附加值配置置结论三：高端端配置豪宅外部打造造配置结论精装入户大堂堂高车位比，人人车分流具备综合体配配套价值品牌电梯特色水系园林林景观常规科技应用用，安防系统统星级会所配置置高档建筑材料料应用全精装修新住宅科技应应用顶级安防系统统智能家居系统统顶级品牌物业业管理本案在外部配配置上必须满满足豪宅基本本配置，以及及提升配置标标准，同时适适当采用高端端配置，如精装装修、顶级品品牌物业、智智能家居、新新住宅科技等等，在外部配配置上实现豪豪宅的高端性在对平层豪宅宅有一定了解解后，我们还还需对客户需需求进行研究究，以求找到到我们项目豪豪宅的产品打打造方向与配配置要求！报告体系AnalyzeSystem>>项目价值及发发展属性分析析>>长沙平层豪宅宅市场分析>>豪宅客客户需需求分分析>>项目产产品打打造建建议>>豪宅配配置打打造建建议>>项目二二期规规划建建议客户需需求洞洞察——市场调调研篇篇调研方方法：：电话话访谈谈调研时时间：：3月19日-20日，共共计2天；访谈对对象：：成交交客户户、销销售经经理（（或策策划、、销售售人员员）；；访谈数数量：：深访访近20位高端端住宅宅成交交客户户深访客客户对对象：：主要为为中原原目前前在售售的高高端项项目的的一部部分已已成交交客户户以及及项目目的销销售经经理（（或策策划、、销售售人员员）：：包括北北辰三三角洲洲、奥奥林匹匹克花花园、、金科科东方方大院院、格格兰小小镇、、郡原原美村村、麓麓山别别墅……，共计计7个楼盘盘。注：客客户资资料为为中原原各项项目组组提供供调研目目的：：了解解客户户偏好好，认认知客客户真真实需需求，，为本本案提提供产产品打打造方方向的的市场场依据据平层豪豪宅客客户——成交客客户客户称呼刘先生年龄35左右职业私企老板工作地点长沙五一大道所购项目恒基凯旋门购房目的改善居住所购物业142㎡三房访谈方式电话访谈为何购买三房，对户型有何要求？父母和自己住在一起，还有个儿子，必须要有大一点的房子才能住的舒适，买房子主要是看卧室和客厅要比较大，采光好对处在市中心别墅或者洋房的看法别墅如果建在市中心就没有它存在的意义了，本来买别墅就是为了图个清净的环境，注重私密性您认为本案哪些因素是构成豪宅的关键？开发商的名气还是比较大的，另外小区规模比较大，园林打造方面，树木花草都做得很精致，绿化面积比较大，特别是有水景和泳池，很喜欢您是否满意当前居住的房子和小区，有何建议？还是比较满意的，要是小区有多一点好的车库就更好了您对房子比较注重的细节方面有哪些？客厅和卧室的采光一定要好，面积不能小了，厕所一定要合理布局，卫生间一定要设一个在主卧里面，还有，家里防盗系统要做的好，要有安全感您一般愿意花多少钱买一个号房子？6000—10000元/㎡左右吧，总价不能高过150万。平层豪豪宅客客户——成交客客户客户称呼王先生年龄50岁左右职业生意人工作地点所购项目奥林匹克花园购房目的改善居住所购物业199㎡三房访谈方式电话访谈为何购买三房，对户型有何要求？房子三房以下的住起来根本不方便啊，买这房子主要是觉得客厅、卧室都比较大，做的比较大气，还有就是风水布局排的很好对处在市中心别墅或者洋房的看法不会接受，矮矮的房子，周边全是高楼，有低人一等的感觉，那还叫别墅啊您认为本案哪些因素是构成豪宅的关键？首先是小区比较大，然后小区整体给人就是一个高档的感觉，包括小区有内部公园、各种装修材料都用的是比较高档的东西您是否满意当前居住的房子和小区，有何建议？比较满意，感觉房子里面还要做的高一点就好了，一直想买一个复式，但要在楼层中间的，一般房子的复式都在楼顶，不喜欢您对房子比较注重的细节方面有哪些？客厅的窗子一定要大，平时客厅的光线一定要好，包括卧室里面的卫生间也要有比较好的采光，不喜欢阴暗的房子您一般愿意花多少钱买一个号房子？8000—12000元/㎡，不过要是真的有很好的房子，也愿意多出一点钱，现在好房子难找客户称呼杨先生年龄38岁左右职业公务员工作地点某政府机关所购项目北辰三角洲购房目的投资所购物业170㎡三房访谈方式电话访谈为何购买三房，对户型有何要求？现在住房子一般都要求三房的，感觉大一点才舒适一点，买房子客厅要稍微大一点，卧室的独立性要强，最好带大飘窗和阳台对处在市中心别墅或者洋房的看法不喜欢，太矮了，全是灰尘，而且人来人往，影响休息您认为本案哪些因素是构成豪宅的关键？北辰三角洲是长沙最大楼盘，地段特别优越，未来规划很高端，升值潜力巨大，最主要是名气大，还靠着湘江，算是江景房了您是否满意当前居住的房子和小区，有何建议？非常满意，暂时没想到什么建议您对房子比较注重的细节方面有哪些？主要是看户型，朝向要好，卧室要大一点，采光要好一点，另外，楼高要合适您一般愿意花多少钱买一个号房子？7000—11000元/㎡左右平层豪豪宅客客户——成交客客户花园洋洋房客客户——成交客客户客户称呼刘小姐年龄28岁左右职业老师工作地点雅礼中学所购项目金科东方王榭购房目的改善居住所购物业243㎡洋房访谈方式电话访谈对豪宅概念的理解其实长沙现在还没有真正的豪宅，豪宅应该是卖的品质和服务，长沙目前没一个地方服务到位了对处在市中心别墅或者洋房的看法别墅在太繁华的地带不大好，买别墅买的就是幽静的环境，太吵了还不如就住一般的小高层为什么考虑洋房而不买平层大宅因为洋房比较有档次，住的也舒服一点，主要是大，而且比较安静，占地比较宽阔，而平层小区一般太挤了，人也多，不大喜欢对目前的居住环境是否满意，有何建议还是比较满意，希望物业方面做得更好一点，小区园林常维护好如果别墅和高层建在一起，是否合适？为什么？不大合适，不同档次的人住在一起，没有那种氛围您对户型的要求一定卧室要大，要有大衣柜放衣服，阳台要大一点，然后客厅要宽阔，大气一点，卫生间要好一点，窗户大一点，房子里面通风要好调研总总结：：对城城市中中心的的低密密度物物业认认可度度不高高，对对城市市超高高层住住宅有有一定定接受受度；；客户户购房房动机机主要要是享享受生生活，，强调