世联深圳华润幸福里地产项目策略执行报告

开盘价格：不低于30000元/m2；销售速度：08年销售，开盘4个月内消化40%；阶段目标回顾项目营销条件及入市时机时间2008年3月底5月8月进场开盘9月1月10月展示中心开放活动9.21公开发售若计划08年开售，要确保实现前四个月销售目标（40%），考虑春节为销售淡季，预留样板房开放三周客户看房时间及三到四个月储客时间，则样板房工程节奏须全力配合营销关键节点建议五月进场，高层样板房最佳开放日期为8月底，奥运过后，经过三到四周看房价格测试，9月21日左右开售，抓住国庆黄金周进行集中消化。储客期热销期持续销售预热期奥运结束8月底样板房开放2009年展示中心完工

形象策略：通过强化差异点的关键举措—一系列活动（暂定2008华润中心幸福主题年活动）—一张卡（幸福卡）—一本书（暂定幸福生活）概念楼书

展示策略：差异价值的全情展现

客户策略：“五大行动”，客户经营策略—整合资源、相互渗透，透过领先客户，高度客户关怀【幸福里营销总攻略】推售策略：分批造势—分栋分次推售，保证开盘销售量关键节点；三大战役策略总纲强化并扩大项目唯一性：依托及挖掘街区强势资源，开展一系列主题活动,树立地标性顶级都市综合体住宅形象,提升街区活力与品质.提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为识的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验

推广策略：配合重大节点活动线上形象推广与小众活动渠道推广结合华润中心全年活动以幸福2008主题系列贯穿,之后顺利成章推出幸福里极致形象引人注目——一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位极致形象引人注目——一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位幸福系列体验一时间：5月事件：华润街区国际艺术展资源整合：艺术与生活目的：提升街区品质凸显差异形象建立幸福系列体验二时间：6月事件：华润街区奢侈品文化展资源整合：奢侈品文化与生活目的：提升街区品质凸显差异幸福系列体验三时间：7月事件；华润街区君悦酒店展资源整合：综合体配套资源及服务展示目的：资源文化展示凸显差异幸福系列体验四时间：8月底事件：华润08世界都市综合体生活展（样板房鉴赏）资源整合：生活格调及产品品质展示目的：资源及产品品质展示整合华润中心（包括木棉花酒店）各类高端资源及权益，派发幸福卡圈层营销——以推介“客户会会籍”的方式派发目的：—营造圈层感—突出“客户会”的稀缺性—建立项目价值平台极致形象引人注目——一张卡,凝聚都市顶级生活资源这是深圳地产史上最牛的卡它凝聚着这个城市的顶级娱乐休闲和商业精华它等同于着华润中心若干顶级品牌的价值积累它好看、好用、值得收藏。极致形象引人注目——一本书,阐述幸福里都市极致生活价值幸福生活一本倡导顶级都市生活的书，便利时尚功能聚集的都市生活将成为深圳的高尚生活品牌新标签。它完全不同于传统的奢侈概念，它们提供给目标消费者所渴求的情感价值，具备自己的独特个性。书中将演绎现代顶级都市生活的幸福所在，它强调的不是贴金贴银,富丽堂皇和对自然资源的穷奢极侈占有,而是在人生旅途漂泊与奋斗的过程中，可将品位与生活体验相结合的最幸福的居所.它能让人瞬间迷失在一切商业社会精华里.而这样便利高品质人性化的居所，使家与顶级酒店相互替代，甚至合二为一。2.完美展示策略

项目及服务展示展现中国内涵及国际化的项目案名logo依靠人体现的差异化高端服务时尚艺术大师打造产品细节强势资源展示华润中心幸福系列活动(略)设计感+品质感>功能感的展示中心2.完美展示策略第一展示——体现中国内涵与国际化的案名及logo2.完美展示策略第一展示——项目展示动线展示中心(个性、品质）大堂（品质、设计、艺术）样板房及交楼标准（户型及精装修）华润中心氛围营造（顶极都市生活无限可能）12345展示中心周边等包装2.完美美展展示示策策略略第一一展展示示———突突破破传传统统售售楼楼处处概概念念，，制制造造设设计计、、时时尚尚、、艺艺术术中中心心展示示中中心心设设计计,模模型型及及专专属属物物料料展展示示设计计感感极极强强，，有有别别的的与与众众不不同同的的模模型型项目目专专属属的的物物料料艺术术品品的的摆摆放放售楼楼团团队队武武装装到到牙牙齿齿销售售团团队队用用时时尚尚元元素素包包装装，，从从细细微微处处体体现现项项目目气气质质，，打打造造整整体体品品质质感感。。2.完美展展示策策略第一展展示——突突破传传统售售楼处处概念念，制制造设设计、、时尚尚、艺艺术中中心售楼处服务务展示奢侈品及艺艺术品全面面培训,提提高销售团团队的奢侈侈品及艺术术品识别能能力，使客客户感受被被识别、被被尊重、被被与众不同同。所有销售人人员手持PDA记录及展示示相关资料料BENTLEYPORSCHEFERRARISPYKERGIORGIOARMANIGIVENCHYPRADALOUISVUITTONBURBERRYCARTIERCHNAELTIFFANYPIAGETVERTU……2.完美展示策策略第一展示——突破传传统售楼处处概念，制制造设计、、时尚、艺艺术中心接待流程二二对一服务务,体现超超五星极客客户待遇客户上门预预约制设置专人接接待业内人人士二对一服务务体系聘请君悦管管理或顾问问，所有服服务人员接接受系统培培训2.完美展示策策略第一展示——二对一一，高品质质服务体现现差异物管经理保洁保安客服门童2.完美展示策策略第一展示——兼具设设计与品质质的大堂从展示中心心坐看楼车车直接到地地下车库的的大堂，由电梯直接接上样板房房连接各地下下车库电梯梯标识的细节节体现品质质石材拼花地地板艺术品2.完美展示策策略第一展示——精工打打造的样板板房，五星星级酒店般般的细节展展示设在35层层左右，展展示时间：：8月30日3.营销销推广策略线上：配合合重要节点点及事件炒作作.建立知知名度美誉度户外广告发发布报纸、网站站高端刊物物、电视配配合活动及及节点炒作作地盘包装线下:渠道道为王，通通过短信直直邮价值渗渗透华润中心相相关推广资资源信息发发布3.营销销推广策略户外广告牌牌位置:深南南路或滨河河路福田段段上画时间:4月3.营销销推广策略-地盘包装装楼体灯光字字第一批亮灯灯时间:08年春节节热线电话亮亮灯时间:展示中心心开放前围墙第一阶段围围墙内容:幸福里+logo+名人人名言谈幸幸福上画时间:07年第二阶段围围墙换画时时间:展示示中心开放放前内容:项目目形象推广广语3.营销销推广策略-地盘包装装展示中心导导示制作到位时时间:3月月底内容:案名名+logo+展示示中心由此此进要求:高品品质,考虑虑夜间效果果3.营销销推广策略-华润相关关资源信息息发布华润幸福里里展示中心心恭迎鉴赏华润大厦至至万象城连连廊处约200平米米展示位推广时间:5月华润中心或或万象城网网页直接连连接幸福里里专属网页页网页制作到到位时间：：展示中心心开放前华润国内及及香港资源源推广3.营销销推广策略-华润相关关资源信息息发布万象城中庭庭临时展位位时间:结合合世界综合合体展（8月底）万象城中庭庭条幅位时间:结合合关键节点点及活动地铁至万象象城通道广广告位阶段段推广时间:配合合三大节点点,一夜倾倾城3.营销销推广策略-媒体推广广配合关键键节点和营营销事件绝非铺天盖盖地媒体轰轰炸,而是是紧密围绕绕幸福里依依托华润中心而制作作的都市生生活事件进进行推广.媒体选择:报纸:特报报、南都软软文配合时时尚艺术重重大活动硬广配合三三大节点进进行推广杂志:周末末画报、时时尚、国航航南航杂志志、财经等等电视:凤凰凰台3.营销销推广策略-DM、短短信配合节节点及小众众活动渠道道营销DM:华润万象城改版版后的月刊刊中设置幸福福里专栏内容:幸福福里生活主主张,延续续性项目各各类即时动动态,不定定期硬广随刊及单独独寄送幸福里专刊刊世联刊物、、对外网站站关键节点推推广短信:不定期客客户维系,每周根据据客户活动动安排对目目标客户发发送项目活活动信息.关键节点前前发送项目目销售节点点信息重大活动及及关键节点点华润中心心短信覆盖盖不定期小型型沙龙及餐餐会Action4––五大客户行动动行动关键点点：—整合资源源，互相渗渗透—高度客户户关怀凭借万象城城内交楼标标准完工这这一节点，，邀请领袖袖客户进行行产品测试试客户名单锁锁定：世联高端客客户华润万象城城高端客户户华润公司高高层万象城商户户租户幸福里前期期积累客户户4.五大客户行行动领先客户圈层层传播——产品测试时间：3月目的：看客户户对项目价值值点是否认同同，价值渗透透，建立圈层层影响力制作“幸福里里”专刊，锁锁定客户名单单，与万象城城专刊联合寄寄送,进行长长期客户经营营。客户名单锁定定：世联高端客户户华润万象城高高端客户华润大厦高端端客户万象城商户租租户幸福里前期积积累客户4.五大客户行动动客户积累及维维护——DM“先行””邮寄节奏：不不定时，视节节点而定内容规划：第一期：世界界都市综合体体类比第二期：幸福福里生活价值值剖析.第三期:精精装修产品第四期：服务务第五期：顶级级产品penthouse推介与华润大厦外外资银行及万万象城顶级品品牌商户合作作，进行客户户资源互换，，吸收优秀客客户，树立项项目国际化高高端形象。4.五大客户行动动客户积累及维维护——私人人银行及商户联联谊，资源互互换邀请华润中心心租户与高端端客户参与的的小型宣讲及推介会会内容：邀请高高度诚意客户户到展示中心心或万象城相相关地点参与与一系列的客客户专属小众众活动。如：：Gucci新新品发布会知名品牌时尚尚沙龙结合illy下午午茶与华润大厦内内高端金融投投资机构合办办小型沙龙暑期大片客户户专场反映会会贝塔斯曼读书书会艺术品鉴赏及及收藏沙龙等等4.五大客户行动动客户积累及维维护——客户户会专属系列列活动服务：展示中心开放放时,幸福会会成立定向发发放幸福卡普普卡，持卡客客户享受华润润中心相关VIP服务可积分，兑换换相关奖品及及纪念品具有相关银行行借记功能享受万象城众众商家贵宾权权益享受君悦酒店店贵宾权益优先获悉幸福福里相关信息息权益参加华润中心心高端活动权权益部分店家特殊殊或免费服务务的权益免费溜冰等权权利木棉花酒店优优惠及住宿赠赠送。