世联地产-XX项目咨询方案完整版

XXXX大厦项目

发展战略与定位报告谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司2004年2月XX项目

发展战略与定位报告世联地产顾问（深圳）有限公司我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”开发商需要世联解决的问题当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例基础资料研究地块分析区域背景项目界定第一部分：项目界定一、项目分析二、区域背景一、项目分析项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结项目规划限制指标项目所在区区位：本项目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周周边环环境：：XX注：本本图仅仅为示示意之之用XX注释XX注释：：XX注释XX项目交交通项目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本项目目北项目地地块现现状：：XX项目分分析小小结二、项项目区区域背背景区域与与城市市的关关联区域对对外联联系区域发发展现现状项目与与城市市的关关联XX位置与XX的关系系未来发发展展展望区域对对外联联系XX发展现现状通过项项目分分析，，结合合项目目区域域背景景，我我们将将项目目界定定位为为：XX项目界界定确确定本本项目目的研研究范范围1、城市市宏观观环境境（宏宏观经经济与与城市市规划划）2、市场场分析析3、产业业链我们带带着对对以下下问题题的思思考，，逐一一展开开研究究工作作当前研研究内内容分析思思路结果构构成实现目目标面面临的的问题题市场研研究地块分分析区域背背景客户目目标解决方方案产业链链研究究项目发发展战战略项目定定位功能比比例宏观环环境客户定定位形象定定位产品定定位物业发发展建建议区域竞竞争项目界界定写字楼楼案例例基础资资料研研究第二部部分：：基础础资料料研究究一、XX房地产产市场场现状状二、XX宏观环环境与与规划划发展展三、XX产业链链研究究一、XX房地产产市场场现状状办公市市场商住市市场市场总总体特特点：：区域域化分分布XXXXXX注释：：XXXXX办公市市场现现状：：XX资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈客户（（企业业）类类型小小结：：1、国家家行政政企、、事业业单位位、大大中型型企业业；2、工业业区企企业；；3、中海海壳牌牌、中中海壳壳牌项项目承承建商商及相相关建建设单单位；；4、当地地投资资、贸贸易、、物流流、货货贷、、事务务所等等中小小型公公司；；5、外地地公司司办事事处；；办公市市场现现状：：资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈办公市市场现现状：：资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈小结：：。现现有少少量企企业进进驻中中心区区北部部，但但这些些企业业对本本项目目难以以构成成支撑撑。XX办公企企业浏浏览（1/2）XX办公企企业浏浏览（2/2）XX企业办办公地地点2：假日酒酒店、安安惠大厦厦写字楼楼XX办公市场场总结二、XX宏观环境境XX宏观经济济状况XX规划发展展XX宏观经济济状况研研究结论论XX宏观经济济：GDP指标XX宏观经济济：人均均GDPXX整体经济济结构：：产业发发展XX宏观经济济对其房房地产市市场的带带动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照一般般规律，，XX房地产发发展已经经进入快快速发展展阶段。。但目前前的XX房地产市市场更接接近于启启动阶段段。原因分析析：第三三产业比比例过低低，素质质较差2003年XX宏观经济济增长速速度80％人均GDP3259美元XX规划发展展研究总总结三、XX产业链研研究XX产业发展展周期企业办公公、居住住的发展展对本项目目的借鉴鉴意义案例研究究案例研究究对本项项目的借借鉴？思考：从XX招商项目目看，各各项目建建设阶段段是否产产生大量量商务办办公、居居住需求求？本项目能能够抓住住的办公需求分析析（1/2）本项目能能够抓住住的办公需求析(2/2)本项目能能够抓住住的商住需求分析析（1/2）本项目能能够抓住住的商住需求分析析（1/2）当前研究究内容分析思路路结果构成成实现目标标面临的的问题市场研究究地块分析析区域背景景客户目标标解决方案案产业链研研究项目发展展战略项目定位位功能比例例宏观环境境客户定位位形象定位位产品定位位物业发展展建议区域竞争争项目界定定写字楼案案例基础资料料研究解决方案案项目SWOT分析功能比例例客户定位位形象定位位功能、产产品定位位物业发展展建议区域竞争争写字楼案案例项目定位位项目发展展战略价格定位位经济测算算减小劣势势，避免免威胁发挥优势势，转化化威胁利用机会会，克服服劣势发挥优势势，抢占占机会优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：项目SWOT分析及相应战略略根据SWOT分析，得得出本项项目发展展战略1、适应应多种客客户需求求，降低低市场风风险2、可组合合小空间间，降低低置业门门槛3、形象公公建化，，低成本本运作项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目价价格定位位项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目产产品定位位客户定位位参考规规律任何企业业，都是是从创业业初期开开始，逐逐步扩大大规模，，逐渐经经历一个个草创时时期、成成长时期期、快速速成长时时期、成成熟时期期的成长长历程。。而企业办办公环境境的转换换，也几几乎贯穿穿于这个个过程。。因此说说，处于于不同创创业阶段段的企业业，办公公场所的的选择也也由此而而不同。。世联客户户分析模模型客户定义义企业成长长历程草创型成长型快速成长长型成熟型规模小形象要求求不高中低可临街商铺铺民宅规模小在乎形象象中低可/分开民宅办公楼有一定规规模，在乎形象象中高分开商业写字字楼规模较大大在乎形象象高分开商业写字字楼规模形象需求求档次需求求商住一起起目前办公公地点特点客户群分分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★其他客户户分析客户群客户描述置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景★★★★★★★★★★★★★★目标客户户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★投资客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX产业带动动的第三三产业如如物流、、贸易、、事务所所等外地企业业办事处处XX大中型企企业偶得客户户游离客户户重要客户户核心客户户草创型企企业成长型企企业投资客项目客户户定位项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目产产品定位位写字楼案案例借鉴鉴草创型、、成长型型企业对对写字楼楼关注点点区域发展展前景好好物业形象象好，外外观公建建化价格实惠惠；小面面积，总总价低；；24小时办公公；（部部分要求求有居住住功能））配套设施施满足基基本需求求；（商商务中心心、餐厅厅、便利利店等））交通便捷捷投资客关关注点价格实惠惠，总价价低区域发展展前景好好写字楼案案例研究究总结XX开发区中心区核核心位置置发展中区区域XX产业带动动区域首个个写字楼楼项目项目形象象高档项目成本本中低档档项目所在在区位项目发展展背景项目开发发目标客户关注注因素项目定位位因素分分析高档地标积极进取取朝气领先的时时代，创创新高档小空间，，可自由由组合分析因素素本项目条条件衍生联想想涵义关键字：：项目形象象定位建议案名名：——项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目产产品定位位功能办公、居居住及配配套设施施；写字楼及及公寓比比例的确确定原则则以市场为为基础，，兼顾多多种需求求，吸引引最大范范围的客客户，降降低项目目风险；；从市场现现状看，，写字楼楼与公寓寓的功能能复合能能吸引多多层面的的客户（（办公、、办公＋＋居住、、居住、、投资））；配套设施施比例的的确定原原则既要满足足住户的的工作与与生活需需求，又又要能持持续经营营；更重要的的是，积积聚人气气，提升升本项目目所在区区域的成成熟度；；功能定位位原则根据市场场结论，，本项目目物业应应具备办办公、居居住功能能。从客客户户目目标标出出发发，，酒酒店店式式公公寓寓是是否否可可行行？？1、本本区区域域现现实实条条件件的的支支撑撑？？结论论：：本本区区域域的的现现实实条条件件适适合合开开发发写写字字楼楼，，而而对对公公寓寓的的支支撑撑则则明明显显较较弱弱。。资料料来来源源：：世世联联模模型型2、目目标标客客户户需需求求市市场场的的支支撑撑？？资料料来来源源：：客客户户访访谈谈3、公公寓寓供供给给市市场场的的重重点点竞竞争争资料料来来源源：：市市场场调调研研XX本项项目目项项目目产产品品定定位位本项项目目总总体体功功能能比比例例建议议配配套套设设施施设施施：：餐饮饮、、娱娱乐乐、、会会议议、、商商务务中中心心、、银银行行、、证证券券营营业业厅厅、、便便利利店店等等规模模：：1～2层，，约约5000平米米1、平平面面布布置置2、建建筑筑设设计计3、建建筑筑风风格格4、其其它它物业业发发展展建建议议1、平平面面布布置置N2、建建筑筑设设计计之之户户型型（（1/3）+=标准准单单元元户户型型面面积积：：50～60平米米，，可可多多套套灵灵活活组组合合平面面组组合合：：公公寓寓办办公公竖向向组组合合：：平平面面复复式式2、建建筑筑设设计计之之户户型型(2/3)也可可利利用用层层高高赠赠送送面面积积，，达达到到平平面面复复式式的的效效果果2、建建筑筑设设计计之之户户型型(3/3)设独独立立卫卫生生间间，，适适应应商商住住需需求求，，同同时时提提高高办办公公空空间间的的品品质质。。(满足足办办公公、、商商住住的的复复合合功功能能要要求求)二、、三三层层之之间间设设夹夹层层，，营营造造空空中中花花园园等等休休憩憩空空间间。。2、建建筑筑设设计计之之环环境境楼层层内内设设共共享享空空间间如如休休憩憩露露台台、、小小型型茶茶水水间间，，缓缓解解工工作作压压力力2、建建筑筑设设计计之之空空间间布布置置入口口及及大大堂堂现现代代气气派派，，体体现现物物业业形形象象2、建筑筑设计计之大大堂引入生生态设设计，，强调调自然然通风风、采采光、