世联专题：住宅产业化

住宅产业化一什么是住宅产业化二推行住宅产业化势在必行三我国建筑行业的现状四国外的住宅产业化五万科与住宅产业化一什么是住宅产业化

所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

二推行住宅产业化势在必行1.推动住宅产业化避免能源浪费

2.只有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质3.推动住宅产业健康发展4.住宅产业化是可持续发展的需要1.推动住宅产业化避免能源浪费

今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消耗量又能节约出一个“鸟巢”。2.住宅产业化能全面提升住宅品质住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高，及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。3.推动住宅产业健康发展我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。4.住宅产业化是可持续发展的需要

首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步显现。三建筑行业的现状住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距原来预定的目标相差比较远。（一）我国住宅产业与先进国家的差距1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。2、住宅建筑标准化工作滞后。3、住宅部件标准化和通用化程度低。4、住宅科技含量偏低。1、住宅建设设基本上仍是是粗放型,科科技贡献率低低传统陈旧的技技术仍在被大大量的采用，，先进的技术术及技术革新新往往被建设设中的短期行行为而排除在在外。目前我我国科技进步步对住宅产业业发展的贡献献率不到30％。按照国国际通行说法法，科技进步步对产业的贡贡献率超过50％才能算算是集约内涵涵型发展的产产业。2、住宅建筑筑标准化工作作滞后住宅建筑体系系大多数局限限于结构形式式或施工技术术，没有从建建筑整体出发发，进行成套套技术开发。。标准设计文文件、建筑的的模数标准、、住宅部件产产品标准还很很不规范和健健全。3、住宅部件件标准化和通通用化程度低低部件的配套性性、通用性差差，生产规模模小，住宅与与住宅部品的的模数难以协协调：住宅部部品尚未形成成配套系列，，部品、材料料以及配套产产品品种少，，日本有10000多，，中国不足2000种。。4、住宅宅科技含含量偏低低节电、节节能、节节水等的的先进环环保技术术尚不能能有效地地得以推推广，新新材料、、新部品品的优越越性未充充分发挥挥，一定定程度上上也影响响智能化化住宅的的发展。。日本新新型建筑筑材料的的应用在在墙体材材料中的的比重占占80％％左右，，但我国国还不到到20％％。（二）政政府相关关的实施施措施1999年，国国务院办办公厅颁颁发了《《关于推推进住宅宅产业现现代化提提高住宅宅质量的的若干意意见》。。1999年4月月29日日，建设设部颁发发了《商商品住宅宅性能认认定管理理办法》》，于7月1日日实施。。2005年11月30日，《《住宅性性能评定定技术标标准》由由建设部部和国家家质量监监督总局局发布，，2006年3月1日日开始施施行。2006年年6月21日，，建设部部颁布《《国家住住宅产业业化基地地实施大大纲》。。四万万科在住住宅产业业化过程程中所起起得作用用万科与住住宅产业业化万科住宅宅产业化化的具体体计划如如何？万科为什什么要推推进住宅宅产业化化？对建筑行行业会产产生何种种影响？？与住宅产产业化有有关的疑疑问.万科与住住宅产业业化99年政政府建设设部等八八部委提提出住宅宅产业化化,王王石是第第一个也也是唯一一一个响响应者.2005年10月，万万科工业业化实验验1号楼楼破土动动工.2007年11月，集集合万科科工业化化生产资资源的第第一个市市场化项项目“上上海新里里程”进进入市市场。万科获授授“国家家住宅产产业化基基地”万科住宅宅产业化化体验馆馆万科住宅宅产业化化的具体体计划如如何？王石：今今天这两两个试点点项目楼楼面面积积只有6000多平方方米，预预计2007年年我们会会继续在在上海建建设5万万平方米米，2008年年在上海海会达到到20万万平方米米，全国国则会达达到50万平方方米。住住宅产业业化可以以提高我我们的资资金利用用率，将将来项目目交付面面积与开开工建设设面积的的比例会会由1∶∶5提升升到1∶∶3，甚甚至1∶∶2。万科为什什么要推推进住宅宅产业化化？万科正在在发生两两点变化化，一是是产品线线的延伸伸，就是是为各个个消费阶阶层、各各个年龄龄段的消消费者提提供住宅宅产品；；一是住住宅产业业化，万万科每年年将建造造2000万平平方米住住宅，要要持续领领跑就必必须要有有质量的的增长，，必须要要进行住住宅产业业化。万万科聚焦焦三大经经济发达达区域的的战略，，也需要要住宅产产业化的的高效率率支持。。对建筑行行业会产产生何种种影响？？对建筑施施工企业业要求自自然更高高了。万万科在上上海和全全国各地地将陆续续跟有实实力的承承建商结结成合作作伙伴，，共同推推进产业业化，万万科今后后也将寻寻求与更更多国有有背景的的大建筑筑公司合合作。而而住宅普普遍实现现产业化化后，小小建筑队队将逐渐渐失去生生存机会会。建筑民工工将转型型为产业业工人,经过再再教育,收入将将翻倍.同时因为为存在运运输建材材的关系系,将加加大物流流业与保保险业的的发展.增加就就业机会会.与住宅产产业化有有关的疑疑问.住宅产业业化的成成本如何何，消费费者会认认可吗？？原来一层层楼需要要一周时时间才能能建好，，现在只只需要一一天了，，至于试试点项目目的建安安成本比比以前增增加了40%，，但当建建筑面积积达到10万平平方米以以上，成成本只会会增加25%，，并基本本固定下下来。成成本增加加了，但但建筑质质量也提提高了一一倍。这这样的建建筑几年年之内可可能看不不出特别别优点，，但三五五年或更更长时间间后，跟跟其他房房子相比比就很不不一样了了。这个个相信会会得到消消费者的的认可，，户型也也不是大大问题，，在发达达国家这这早就解解决了。。住宅产业业化怎么么确定标标准?标标准化是是否意味味着产品品的单一一?产业化的的标准可可以由国国家制定定.万科科也可以以制定企企业标准准.标准化是是一种模模式,正正如汽车车和电脑脑,模式式是多样样化的,可以将将多样化化的模式式再组合合.绝对对的定制制将是极极个别豪豪宅的专专利,正正如汽车车中的劳劳斯莱斯斯.将客户分分类,根根据客户户类型建建造产品品.同样样能达到到量身定定做的效效果.成本高是是否意味味着房价价将继续续增加?买东西不不是单看看价格，，从来都都是看性性价比，，如果增增加10元成本本，给客客户带来来11元元的价值值，性价价比反而而高了。。传统建造造，设备备与结构构不分离离，比如如管线埋埋在混凝凝土里，，混凝土土寿命长长，但管管线寿命命相对短短，坏了了怎么维维修？你你不可能能把混凝凝土砸了了维修里里面的管管道。所所以你会会看到很很多老房房子维修修后，外外墙裸露露一排排排管线，，以致房房子非常常丑陋。。产业化化生产，，外墙是是在厂房房用混凝凝土生产产，传统统外墙可可以用30年，，产业化化的寿命命70年年。同时时，因为为设备与与结构是是分离的的，便于于维修、、升级。。站在长长久的角角度就能能看出区区别，初初期多投投入一点点，将会会给客户户带来更更长久的的价值.住宅产业业化发展展的趋势势今后的住住宅将向向着节能能指标达达到70%,零零能耗住住宅(不不消耗不不可再生生资源，，没有采采暖设施施的住宅宅)的方方向发展展.今后将是是PC(PrecastConcrete即预预制混凝凝土)大大行其道道的时代代.住宅产业业化将在在今后五五年到十十年内实实现.万科部分分产业化化楼盘大有恬园园——节节能型住住宅典范范星河·丹丹堤———中水回回用的典典范星河·丹丹堤新里程———“搭搭积木时时代”的的到来新里程万万科工业业化生产产资源的的第一个个市场化化项目，，是中国国真正意意义上的的第一套套工业化化住宅五住住宅产产业化在在国外（一）瑞瑞典的的住宅产产业化（二）日日本的的住宅产产业化（三）澳澳大利利亚的住住宅产业业化（一）瑞瑞典的的住宅产产业化瑞典从50年代代开始在在法国的的影响下下推进建建筑工业业化政策策，并由由民间企企业开发发了大型型混凝土土预制板板的工业业化体系系。目前前瑞典的的新建住住宅中，，采用通通用部件件的住宅宅占80％以上上。有人人说：““瑞典也也许是工工业化住住宅最发发达的国国家”。。1、较较完善善的标标准体体系基基础上上发展展通用用部件件瑞典早早在40年年代就就着手手建筑筑模数数协调调的研研究，，建筑筑部件件的规规格化化在60年年代大大规模模住宅宅建设设时期期，逐逐步纳纳入瑞瑞典工工业标标准（（SIS））。颁颁布了了“浴浴室设设备配配管””标准准、““门扇扇框””标准准、““主体体结构构平面面尺寸寸”和和“楼楼梯””标准准、““公寓寓式住住宅坚坚向尺尺寸””及““楼梯梯”标标准、、“公公寓式式住宅宅坚向向尺寸寸”及及“隔隔断墙墙”标标准、、“窗窗扇、、窗框框”标标准、、“模模数协协调基基本原原则””、““厨房房水槽槽”标标准等等等，，襄括括了公公寓式式住宅宅的模模数协协调，，各部部件的的规模模、尺尺寸。。七十十年代代，日日本专专家对对瑞典典和世世界主主要经经济发发达国国家进进行考考察后后说：：“SIS作为为全国国统一一规则则通用用体系系，是是世界界上最最完美美的””。2、独独户住住宅建建造工工业十十分发发达20年年代瑞瑞典新新建公公寓式式住宅宅所占占比例例较大大，以以后独独立式式住宅宅超过过公寓寓式住住宅，，目前前独立立式住住宅大大约占占80％左左右，，而这这些独独立式式住宅宅90％以以上是是工业业化方方法建建造的的。在在50几个个工业业化住住宅公公司中中，有有12家大大型住住宅公公司。。建筑筑体系系有小小型和和大型型大框框架包包括高高效保保温板板材体体系。。工厂厂的生生产技技术较较先进进，同同时考考虑住住宅套套型的的灵活活性。。瑞典典的住住宅生生产商商向西西德、、奥地地利、、瑞士士、荷荷兰、、以及及中东东、北北非出出口住住宅，，同时时还打打入了了美国国市场场。3、政政府重重视标标准化化和贷贷款制制度推推动住住宅工工业化化政府一一直重重视标标准化化工作作，早早在40年年代就就委托托建筑筑标准准研究究所（（Byggstandis--eringen）研研究模模数协协调，，以后后又由由建筑筑标准准协会会（BSI）开开展建建筑化化标准准方面面的工工作。。为了推推动住住宅建建设工工业化化和通通用体体系的的发展展，瑞瑞典1967年年制定定的《《住宅宅标准准法》》规定定，只只要使使用按按照瑞瑞典国国家标标准协协会的的建筑筑标准准制造造的建建筑材材料和和部件件来建建造住住宅，，该住住宅的的建造造就能能获得得政府府的贷贷款。。(二)日日本的的住宅宅产业业化（1））产生生背景景和发发展状状况（2））住宅宅建筑筑标准准化（3））住宅宅部件件化（4））钢结结构占占主导导的住住宅建建筑体体系（1））产生生背景景和发发展状状况日本是是世界界上率率先在在工厂厂里生生产住住宅的的国家家，早早在1968年年“住住宅产产业””一词词就在在日本本出现现，住住宅产产业是是随着着住宅宅生产产工业业化的的发展展而出出现的的.基础―――住住宅建建筑体体系和和住宅宅部品品体系系成套套化、、通用用化和和标准准化.特征―――资资金和和技术术集中中、工工业化化规模模生产产、社社会化化市场场供应应.（2））住宅宅建筑筑标准准化标准化化是推推进住住宅产产业化化的基基础。。1969年，，日本本制订订了《《推动动住宅宅产业业标准准化五五年计计划》》，开开展材材料、、设备备、制制品标标准、、住宅宅性能能标准准、结结构材材料安安全标标准等等方面面的调调查研研究工工作。。而后后分别别制订订了““住宅宅性能能标准准”、、“住住宅性性能测测定方方法和和住宅宅性能能等级级标准准”以以及““施工工机具具标准准”、、“设设计方方法标标准””等。。目前前日本本各类类住宅宅部件件（构构配件件、制制品设设备））工业业化、、社会会化生生产的的产品品标准准十分分齐全全，占占标准准总数数的80％％以上上，部部件尺尺寸和和功能能标准准都已已成体体系。。只要要厂家家是按按照标标准生生产出出来的的构配配件，，在装装配建建筑物物时都都是通通用的的。所所以，，生产产厂家家不需需要面面对施施工企企业，，只需需将产产品提提供给给销售售商即即可。。（3））住宅宅部件件化日本住住宅部部件化化程度度很高高。由由于有有齐全全、规规范的的住宅宅建筑筑标准准，建建房时时从设设计开开始，，就采采用标标准化化设计计，产产品生生产时时也使使用统统一的的产品品标准准。因因此，，建房房使用用部件件组装装应用用十分分普及及。在在东京京的东东急酒酒店（（TOKUYOINN）是是日本本国内内一家家较大大的酒酒店连连锁集集团，，酒店店给人人印象象最深深的是是客房房卫生生间。。全套套的卫卫生洁洁具―――浴浴缸、、坐厕厕、洗洗脸盆盆，包包括地地板、、墙面面，是是由一一个整整体部部件安安装而而成，，没有有混凝凝土和和瓷砖砖，所所用材材料都都是复复合塑塑料材材料，，全部部在工工厂生生产。。它达达到了了经济济而不不失舒舒适，，节简简又具具现代代化的的效果果。（4））钢钢结结构构占占主主导导的的住住宅宅建建筑筑体体系系日本本各各种种建建筑筑结结构构中中，，钢钢结结构构的的建建筑筑数数量量最最多多，，占占住住宅宅建建筑筑总总面面积积的的20％％左左右右，，多多数数为为低低层层独独立立住住宅宅。。钢钢结结构构住住宅宅的的主主要要特特点点是是：：（（1））有有着着更更好好的的抗抗震震、、防防腐腐、、耐耐久久、、环环保保和和节节能能效效果果，，并并能能将将使使用用面面积积增增加加5－－8％％，，并并得得到到较较高高的的层层高高空空间间；；（（2））可可实实现现构构架架的的轻轻量量化化和和构构件件大大型型化化，，运运送送简简便便，，加加工工性性能能优优异异，，质质量量稳稳定定；；（（3））吊吊装装施施工工较较为为简简便便，，比比混混凝凝土土施施工工所所需需的的现现场场劳劳动动量量小小，，不不需需要要钢钢混混凝凝土土结结构构的的养养护护期期，，提提高高施施工工效效率率。。一一般般房房屋屋的的龙龙骨骨现现场场装装配配包包括括所所有有的的精精装装修修和和设设备备安安装装，，整整个个建建造造过过程程大大约约只只需需要要3个个月月时时间间。。如如果果工工厂厂预预制制就就只只需需1个个半半月月左左右右的的时时间间。。但但钢钢结结构构住住宅宅存存有有成成本本较较高高、、墙墙体体隔隔音音性性能能差差、、防防火火处处理理复复杂杂的的缺缺点点。。（三三））澳澳洲洲住住宅宅产产业业化化在澳澳大大利利亚亚,几几乎乎所所有有的的建建筑筑材材料料都都是是工工厂厂按按照照国国家家标标准准生生产产的的半半成成品品或或成成品品，，建建筑筑商商只只是是买买来来这这些些住住宅宅构构件件和和部部品品，，按按照照设设计计图图纸纸组组装装。。1990年年代代以以来来，，政政府府修修改改了了住住宅宅墙墙体体标标准准,从从新新颁颁布布了了《《建建筑筑法法》》，，在在立立法法上上为为住住宅宅产产业业化化铺铺路路.短短短短的的十十几几年年,澳澳洲洲的的住住宅宅产产业业化化已已经经完完全全成成熟熟,住住宅宅工工艺艺和和品品质质均均得得到到大大幅幅度度提提高高.以一一套套住住宅宅工工业业化化成成熟熟后后的的2006年年的的住住宅宅为为例例.建建筑筑商商提提交交给给税税务务局局有有关关这这所所住住宅宅的的折折旧旧计计划划中中,整整个个住住宅宅价价格格的的61.73%可可以以进进入入折折旧旧，，而而38.27%属属于于劳劳务务和和土土地地价价值值，，不不能能进进入入折折旧旧.也也就就是是说说，，建建筑筑商商用用于于购购置置住住宅宅部部品品的的花花销销占占售售价价的的60%以以上上，，而而在在1930年年代代，，建建筑筑商商用用于于购购置置建建筑筑材材料料的的花花销销只只占占售售价价的的30%左左右右.我们们值值得得借借鉴鉴之之处处:先造制度后后造房:澳澳大利亚为为实现建筑筑节能，政政府修改了了住宅墙体体标准，如如要求和允允许使用特特殊化纤板板和隔热填填充材料。。标准一改改，建筑师师就必须修修改设计，，保险公司司也来了，，不按设计计标准建房房，则增加加保险费或或不予保险险；没有质质量保险的的房子谁敢敢买？于是是，建筑商商就得到市市场上去买买这些建筑筑部品；有有了需求，，自然有人人投资建厂厂。在西方方发达国家家，住宅工工业化就是是在这样的的制度机制制下实现的的。政府干预所所起的作用用:还是以澳洲洲为例,不不管建筑商商愿意不愿愿意，他们们都必须到到市场上去去买几乎所所有的住宅宅构件和部部品，这样样做的原因因有三，一一是可以降降低造价，，二是可以以借到款和和获得建筑筑保险，三三是政府规规范要求他他们必须如如此，否则则连建筑执执照也会被被吊销。所所以说，住住宅部品的的市场化是是在政府和和私人机构构的双重干干预下建立立和运行起起来的.国外的工业业住宅图组组布鲁塞尔海海德堡库盆盆海姆节能能住宅社区区比利时在建建筑节能方方面位居世世界前列。。本社区除除使用加厚厚外墙保温温层、利用用“断桥””式窗框、、使用中间间充惰性气气体的中空空玻璃等欧欧洲比较普普及的技术术外，在利利用太阳能能、采集雨雨水、中水水（淋浴等等生活用水水的二次利利用）循环环、冷热空空气交换等等方面也颇颇具匠心。。由此，降降低了50％的能耗耗。世界著名的的节能住宅宅项目———“三升房房”（THE3-LITER-HOUSE））本项目是世世界最大的的化学公司司——巴斯斯夫在一幢幢已有70年历史的的老建筑基基础上改造造而成，因因其每年每每平米（使使用面积））消耗的采采暖耗油量量不超出3升（相当当于当量煤煤约4.5千克）而而被称为““三升房””。埃森RWE办公楼本楼高达30层，由由透明玻璃璃环抱，外外形呈