专题八房地产金融融资方式与工具创新

专题八房地产金融与资本市场12/9/20221天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学第一节房地产金融概述一、房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响12/9/20222天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学房地产融资方式房产融资与土地融资直接融资与间接融资权益性融资与债务性融资按融资对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为12/9/20223天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学证券市场资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人资本形成（不动产、资产、劳力消费增加（住房等）直接信贷购买房地产证券出售房地产证券直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。如图。12/9/20224天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人房地产中介机构银行保险信托投资公司互助基金出售房地产证券出售房地产证券购买房地产证券购买房地产证券存款贷款资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。12/9/20225天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学二、房地产金融市场房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。房地产金融市场的主体：政府银行与非银行金融机构房地产开发经营企业居民个人房地产金融市场的划分房地产抵押贷款市场房地产有价证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场12/9/20226天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学三、利率及其分类概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。基准利率与主导利率实际利率与名义利率固定利率与浮动利率市场利率、官定利率与公定利率一般利率与优惠利率年率、月率与日率长期利率与短期利率12/9/20227天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学第二节房地产资金的传统融资一、住房储蓄体系建房互助储蓄信贷社储蓄银行二、房地产抵押贷款概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。抵押贷款价格的确定房屋抵押贷款的运作过程12/9/20228天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学抵押贷款的操作流程抵押房屋实物认定产权证书的验证售房公司资质审定所有权验证产权证书同实物的核验所有权历史变化共有人、租赁人调查其他产权调查土地使用证、规划许可证、销售许可证房屋价值评估确定抵押价值12/9/20229天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物建设抵押物使用房屋产权登记按约还款归还抵押房屋产权证违约处置拍卖抵押物清偿12/9/202210天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学抵押贷贷款的的方式式和选选择抵押贷贷款的的程序序固定利利率抵抵押贷贷款分期偿偿还固固定本本金式式抵押押贷款款充分摊摊销、、分期期偿还还固定定金额额式抵抵押贷贷款累进还还款式式抵押押贷款款可变利利率抵抵押贷贷款：：随价格格水平平调整整的抵抵押贷贷款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可可调整整利率率抵押押贷款款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借借贷双双方只只确定定一笔笔贷款款的初初始利利率(不考考虑通通货膨膨胀)，约约定在在一段段时间间后按按照市市场价价格指指数比比如消消费价价格指指数)对贷贷款余余额进进行调调整。。ARM:首首先先根据据抵押押贷款款时的的市场场利率率确定定初始始利率率，以以后每每隔一一段时时间调调整一一次，，以某某个确确定的的利率率指标标加一一个固固定的的利率率附加加值方方式进进行调调整。。12/8/202211天津师师范大大学城城市与与环境境科学学学院院房房地产产经济济学本金等等额偿偿还抵抵押贷贷款(constantamortizationmortgage,CAM)整个贷款期期内，本金金部分按月月等额偿还还，利息按按本金的实实际余额和和合同利率率计算支付付。缺陷是：每每月还款额额先大后小小，不符合合居民的收收入水平不不断增长的的实际情况况，给借款款人归还贷贷款造成了了较大困难难。在贷款款初期，月月还款额大大，使得许许多借款人人的月收入入难以偿还还贷款，不不利于吸引引贷款，影影响抵押贷贷款业务的的拓展。12/8/202212天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学本金等额还还款月还款款额计算----每每月偿还的的本金额；；----第第t月偿还还的利息额额；----第第t月本息息偿还总额额。本金等额还还款额逐月月减少，减减少额为每每月偿还的的本金的月月利息。12/8/202213天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学本金等额还还款利息与与本金关系系图时间利息本金月还款额线线12/8/202214天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学等额偿还抵抵押贷款（（constantpaymentmortgage,CPM）即每月还贷贷本息合计计金额相同同，但每月月偿还的本本金部分逐逐渐增加，，利息部分分逐渐减少少。12/8/202215天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学等额本息还款款计算月还款额：式中：——每月月等额偿还贷贷款本息额；；P—贷款本金金；——月利利率；——贷款款总月数通常将贷款本本金为1元时时计算出来的的每月等额偿偿还贷款本息息额称为抵押押常数因子，，用M表示，，即有：且有：将贷款本金与与抵押常数因因子相乘即可可得到每月偿偿还额。也可可计算一年的的还贷额抵押押常数因子。。12/8/202216天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学支付t期后的的贷款余额12/8/202217天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学逐年递增偿偿还抵押贷贷款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的的5年或10年里，，月还贷额额低于等额额偿还方式式，每年内内的月还贷贷额相同，，但逐年以以一定比率率递增。漂浮式抵押押贷款(ballonmortgage)指贷款期内内的每期偿偿还额都低低于等额偿偿还，因而而最后一次次还贷额大大大高于以以前的历次次还贷额。。反向年金式式抵押贷款款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押押房屋价值值的一定百百分比，来来计算贷款款人每期交交给借款人人的固定贷贷款额的抵抵押贷款方方式。双周还贷式式抵押贷款款(biweeklymortgage即每两周偿偿还一次贷贷款，一年年26个还还贷期的抵抵押贷款方方式。12/8/202218天津师范范大学城城市与环环境科学学学院房房地产产经济学学三、住房房公积金金是一种强强制性的的公益筹筹资政策策。政府府通过强强制储蓄蓄帮助居居民积累累购买住住房的资资金。制度起源源于新加坡，且已经经超出社社会保障障的范围围。12/8/202219天津师范范大学城城市与环环境科学学学院房房地产产经济学学雇主交纳纳雇员交纳纳中央公积积金局政府投资资局住房发展展局购房雇员员银行住宅宅贷款公积金（（储蓄））发行债券券资金贷款偿还还贷款提取、用用于养老老支付房价价款=首首期付款款+贷款款冲减个人人公积金金储蓄支付首期期款动用公积积金分期期偿还贷贷款出售建建房住房贷款款新加坡公公积金与与住宅资资金流动动12/8/202220天津师范范大学城城市与环环境科学学学院房房地产产经济学学我国的住住房公积积金制度度住房公积积金的这这一定义义包含以以下五个个方面的的涵义：：（1）住住房公积积金只在在城镇建建立，农农村不建建立住房房公积金金制度。。（2）只只有在职职职工才才建立住住房公积积金制度度。无工工作的城城镇居民民不实行行住房公公积金制制度，离离退休职职工也不不实行住住房公积积金制度度。（3））住房房公积积金由由两部部分组组成，，一部部分由由职工工所在在单位位缴存存，另另一部部分由由职工工个人人缴存存，职职工个个人缴缴存部部分由由单位位代扣扣后，，连同同单位位缴存存部分分一并并缴存存到住住房公公积金金个人人帐户户内。。（4））住房房公积积金缴缴存的的长期期性。。住房房公积积金制制度一一经建建立，，职工工在职职期间间必须须不间间断地地按规规定缴缴存，，除职职工离离退休休或发发生《《住房房公积积金管管理条条例》》规定定的其其他情情形外外，不不得中中止和和中断断。体体现了了住房房公积积金的的稳定定性、、统一一性、、规范范性和和强制制性。。（5））住房房公积积金是是职工工按规规定存存储起起来的的专项项用于于住房房消费费支出出的个个人住住房储储金，，具有有两个个特征征：一一是积积累性性，即即住房房公积积金虽虽然是是职工工工资资的组组成部部分，，但不不以现现金形形式发发放，，并且且必须须存入入住房房公积积金管管理中中心在在受委委托银银行开开设的的专户户内，，实行行专户户管理理。二二是专专用性性。住住房公公积金金实行行专款款专用用，存存储期期间只只能按按规定定用于于购、、建、、大修修自住住住房房，或或交纳纳房租租。职职工只只有在在离退退休、、死亡亡、完完全丧丧失劳劳动能能力并并与单单位终终止劳劳动关关系或或户口口迁出出原居居住城城市时时，才才可提提取本本人帐帐户内内的住住房公公积金金。党政机机关、、事业业单位位及国国有大大中型型企业业等国国家财财政或或国家家直接接支持持的公公有制制企业业是住住房公公积金金缴纳纳的““主力力军””，即即便如如此，，在一一些大大型国国有企企业或或事业业单位位也采采取区区别政政策：：对正正式编编制内内员工工缴纳纳公积积金，，而对对聘用用员工工不缴缴纳公公积金金；至至于绝绝大部部分私私营企企业、、民营营企业业等非非公有有制企企业则则一直直没有有建立立住房房公积积金。。一些发发达地地区、、效益益好的的电力力、通通信、、煤炭炭等垄垄断行行业，，以及及一些些效益益好的的单位位有意意将一一些应应税福福利，，如各各类补补贴、、津贴贴打入入“住住房公公积金金”账账户，，作为为福利利发放放并进进行逃逃税。。有些些人甚甚至还还把住住房公公积金金当作作第二二份工工资，，因为为每月月缴存存数额额比普普通员员工当当月拿拿到手手的工工资还还多。。而与与此形形成鲜鲜明对对比的的是，，绝大大多数数真正正需要要购买买住房房的普普通百百姓的的单位位归集集比例例低于于国家家最低低标准准。住房公公积金金制度度建立立的初初衷和和目的的是为为一次次性支支付购购房资资金有有困难难的广广大群群众提提供购购房资资金和和购房房贷款款。但但是，，随着着我国国经济济的快快速发发展和和国民民收入入差距距的拉拉大，，住房房公积积金管管理制制度已已经暴暴露出出“穷穷人要要么缴缴的少少用不不起，，要么么就是是没有有住房房公积积金，，而富富人缴缴的多多用的的多””的问问题，，中国国青年年报社社会调调查中中心近近日的的一项项调查查显示示，仅仅２８８.６６％的的人认认为按按工资资比例例缴存存公积积金““公平平”，，７８８.４４％的的人认认为““收入入低的的不会会因公公积金金买得得起房房，收收入高高的不不用公公积金金也能能买””。（（见见１１１月２２０日日《中中国青青年报报》））12/8/202221天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学全国住房公公积金第一一案湖南省郴州州市住房公公积金管理理中心原主主任李树彪彪涉嫌贪污污、挪用上上亿元住房房公积金案案。由于该该案涉案金金额巨大，，关系当地地２０万城城镇职工切切身利益。。据郴州市检检察院指控控，李树彪彪利用职务务便利以虚虚假的单位位名称、私私刻的公章章、伪造的的资料，伙伙同他人从从２００３３年８月５５日至１２２月２５日日，先后骗骗取住房公公积金５６６６７万元元；从１９９９９年９９月８日至至２００４４年１月１１５日，李李树彪用单单位的存款款作抵押、、质押或者者以委托贷贷款的方式式，挪用公公款６７００５．５万万元，用于于自己进行行营利性活活动，或者者通过珠海海的地下钱钱庄非法兑兑换港币转转往澳门进进行赌博；；在还有大大量挪用款款尚未归还还的情况下下，李树彪彪以他人的的名义在广广州等地购购买房产、、车辆，价价值３２４４万余元。。12/8/202222天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学第三节房房地产资金金的资本市市场融资一、房地产产股票房地产股票票是股份制制房地产企企业为筹集集资金，发发给股东作作为投资入入股凭证，，并借以取取得股息和和红利的一一种有价证证券。房地产股票票的特点：：与一般工商商企业股票票的共性特特点：收益益性、风险险性、流动动性股本总额大大房地产股票票收益较高高，升值较较快房地产股票票资信较高高，市场稳稳定12/8/202223天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学一、房地产产股票融资资特点方式二、债券融融资政府债券金融债券公司债券12/8/202224天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学房地产股票的的类别：按股东权益与与承担风险程程度的不同1.普通股：：普通的权利利，真正的股股东。收益不不固定，风险险较大2.优先股：：优先分配和和受偿，收益益有保证，但但无普通权利利。如可转换换，可优惠认认购普通股。。按是否记名：：记名股票和和不记名股票票；按有无票面金金额，分为有有面值股票和和无面值股票票；按股票是否否带有表决权权，分为多权权股票和无权权股票根据发行范围围和对象：国国有股、法人人股、A股（（社会公众股股，向社会公公开发行的普普通记名股票票）、B股（（以外币计价价的面向外资资发行的普通通记名式普通通股票）和H股（在香港港上市发行的的以港币计价价的记名式普普通股票）12/8/202225天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学房地产股票的的发行1.发行房地地产股票的情情形（1）设立公公司时筹集开开业资金包装上市：集集团公司将内内部多个未上上市企业部分分或全部效益益好有发展前前途的资产重重新组合,组组成具有一定定经济规模的的经济实体,组建成股股份有限公司司,申请上市市.买壳上市：：集团公司出出资购买，控控股一家上市市公司成为大大股东,从从而达到间接接上市,扩张张资本的目的的.借壳上市：集集团公司先以以其下属部分分资产改造后后上市,然后后将其资产注注入上市公司司,获得整个个集团公司上上市的效果.（2）股份公公司为扩大经经营规模，追追加投资而发发行新股股票票（3）在企业业法定公积金金转作资本配配股，股票派派息分红，股股票分割时发发行新股票（4）把企业业债券转化为为企业股票时时要发行新股股票12/8/202226天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学2.房地产股股票的发行方方式直接发行：由由房地产公司司本身直接办办理一切股票票发行事宜，，承担股票发发行风险。间接发行：公公司委托证券券公司、商业业银行等金融融机构代理发发行，并支付付发行费用。。代销或包销销公开发行：向向社会公开招招股。必须委委托进入机构构代理发行内部发行：可可直接发行，，也可委托发发行12/8/202227天津师范大学学城市与环境境科学学院房房地产经济济学3.发行价格格面额发行：按按股票面值发发行市价发行：按按照或接近股股票市场已发发行的同种股股票的买卖价价格。一般高高于面值。中间价：按照照面值与市价价的中间值贴水价：按照照低于股票票票面价格的价价格。少用。。12/8/202228天津津师师范范大大学学城城市市与与环环境境科科学学学学院院房房地地产产经经济济学学二、、房房地地产产债债券券（一一））房房地地产产债债券券的的分分类类为了了筹筹措措房房地地产产资资金金而而发发行行的的借借款款信信用用凭凭证证，，是是证证明明债债券券持持有有人人有有权权向向发发行行人人取取得得预预期期收收入入和和到到期期收收回回本本金金的的一一种种证证书书。。按按发发行行主主体体不不同同：：房地地产产政政府府债债券券：：指指政政府府为为发发展展房房地地产产业业而而向向社社会会发发行行的的债债券券，，也也称称公公债债。。房地地产产金金融融债债券券：：指指由由银银行行或或其其他他非非银银行行金金融融机机构构发发行行的的债债券券。。房地地产产企企业业债债券券：：即即公公司司债债券券，，指指房房地地产产企企业业为为筹筹集集长长期期资资金金而而发发行行的的债债券券。。我我国国房房地地产产企企业业债债券券主主要要有有住住房房建建设设债债券券、、土土地地开开发发债债券券、、房房地地产产投投资资债债券券、、危危房房改改造造债债券券、、小小区区开开发发债债券券、、住住房房有有奖奖债债券券等等。。12/8/202229天津师师范大大学城城市与与环境境科学学学院院房房地产产经济济学（二））房地地产债债券的的特点点1.发发行总总额大大、票票面利利率较较高2.期期限长长3.可可与购购房相相结合合4.房房地产产债券券较安安全，，风险险小12/8/202230天津师师范大大学城城市与与环境境科学学学院院房房地产产经济济学（三））房地地产债债券的的发行行1.发发行市市场主主体的的构成成债券发发行者者债券认认购者者债券承承销者者。2.债债券的的发行行要素素发行额额票面利利率发行价价格券面金金额计息方方法和和还本本方式式偿还期期限12/8/202231天津师范大大学城市与与环境科学学学院房房地产经济济学3.房地产产债券的发发行方式直接发行：：发行者自自身承担和