资产评估学第二章课件

资产评估学资产评估学资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法第二章第二章

资产评估的基本方法12/9/20223南京财经大学会计学院成本法市场法收益法第二章

资产评估的基本方法12/7/20223南京财经大学会第二章

资产评估的基本方法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。12/9/2022南京财经大学会计学院4第二章

资产评估的基本方法本章基本要求12/7/2022南京第二章

资产评估的基本方法本章重点和难点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。12/9/2022南京财经大学会计学院5第二章

资产评估的基本方法本章重点和难点12/7/2022南第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/9/2022南京财经大学会计学院6成本法评估基准日收益法市场法第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/7/20第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。12/9/2022南京财经大学会计学院7第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法基本思路12/7/第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法基本前提被评估资产处于继续使用状态应当具备可利用的历史成本资料被评估资产必须是可以再生的或可以复制的被评估资产具有贬值特性

12/9/2022南京财经大学会计学院8第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法基本前提12/7/第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/9/2022南京财经大学会计学院99资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本的概念与分类重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。12/9/2022南京财经大学会计学院10第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本例2-1复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）更新重置成本：由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）12/9/2022南京财经大学会计学院11第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本例2-1第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本复原重置成本与更新重置成本的比较更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。12/9/2022南京财经大学会计学院12第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本复原重置第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本注意在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。12/9/2022南京财经大学会计学院13第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本注意12第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法12/9/2022南京财经大学会计学院14第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法基本原理利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法12/9/2022南京财经大学会计学院15第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法计算公式12/9/2022南京财经大学会计学院16

重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法例2-2待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。12/9/2022南京财经大学会计学院17第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法解重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）12/9/2022南京财经大学会计学院18第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法12/9/2022南京财经大学会计学院19第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法基本原理在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价指数变动系数12/9/2022南京财经大学会计学院201、定基指数2、环比指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法例2-3某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本12/9/2022南京财经大学会计学院21第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法解12/9/2022南京财经大学会计学院22时间投资费用（万元）物价指数物价指数变动系数重置成本（万元）2002161.051.60/1.05=1.5216*1.52=24.32200441.281.60/1.28=1.254*1.25=5200621.361.60/1.36=1.192*1.19=2.3820071.60合计31.70第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法例2-4

某待评估资产购建于1997年9月，账面原值为100000元，现评估其2001年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120％，评传基准日该类资产的定基价指数150％，1997-2001同类资产环比价格变动指数分别为5%，-9.8%，10%，20%，则确定被估资产价值。12/9/2022南京财经大学会计学院23第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法解定基指数法：重置成本=100000×（150％／120％）×100％

=125000（元）环比指数法：重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）×（1+10%）×（1+20%）

=100000×125％

=125000（元）12/9/2022南京财经大学会计学院24第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法与物价指数法例2-5评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万。经调查该设备现行价格9.5万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨４０％，３０％，２０％。根据以上资料，试计算该机械设备重置成本。12/9/2022南京财经大学会计学院25第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法与物价指数法解重置成本=购买价格+安装费+运输费+调试费

=9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6*（1+20%）

=9.5+1.4+0.52+0.72

=12.14（万元）12/9/2022南京财经大学会计学院26第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法与物价指数法例2-6被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？12/9/2022南京财经大学会计学院27第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算法与物价指数法解（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）12/9/2022南京财经大学会计学院28第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置核算第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数法和重置核算法的比较与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。12/9/2022南京财经大学会计学院29第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本物价指数第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法12/9/2022南京财经大学会计学院30第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值法基本原理选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。12/9/2022南京财经大学会计学院31参照物的功能价值被估资产的功能被估资产的功能价值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值法计算公式生产能力比例法规模效益指数法12/9/2022南京财经大学会计学院32被估资产重置成本参照资产重置成本被估资产的生产能力参照资产的生产能力＝×参照资产重置成本被估资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×被估资产重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值法例2-7

某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本是多少？假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则待评估资产的重置成本是多少？12/9/2022南京财经大学会计学院33第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值法解生成能力比例法：待评估资产重置成本=350000×6000／8000=262500

（万元）规模效益指数法：

待评估资产重置成本

=350000×（6000／8000）0.7=286161.32（万元）12/9/2022南京财经大学会计学院34第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本功能价值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法12/9/2022南京财经大学会计学院35第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析法基本原理12/9/2022南京财经大学会计学院36抽样调查样本的重置成本被估资产的重置成本第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析法计算公式12/9/2022南京财经大学会计学院37∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝抽样资产的重置成本抽样资产的历史成本×第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析法例2－8被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为多少？12/9/2022南京财经大学会计学院38第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析法解

该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）12/9/2022南京财经大学会计学院39第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-重置成本统计分析第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/9/2022南京财经大学会计学院4040资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法实体性贬值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值影响因素使用时间使用率资产本身的质量维修保养程度12/9/2022南京财经大学会计学院41第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法12/9/2022南京财经大学会计学院42第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法原理通过观察确定资产的新旧程度从而确定实体性贬值观察要素光洁度腐蚀程度形体物理变化程度12/9/2022南京财经大学会计学院43第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值机器设备机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等12/9/2022南京财经大学会计学院44第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值12/第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法计算公式资产实体性贬值＝重置成本×资产实体性贬值率资产实体性贬值率＝1－实体性成新率12/9/2022南京财经大学会计学院45第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法例2－9某企业有一大型设备，该设备由三个部分组成，经分析确定，三部分占总成本的比重分别是20%、30%和50%，评估人员与有关专家对该设备进行观察，分别对各部分进行了技术鉴定和磨损估计，确定三部分的实体损耗率分别是20%、30%和25%,则该设备总的实体性贬值率和实体性成新率分别是多少？12/9/2022南京财经大学会计学院46第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法解实体性贬值率：20%*20%+30%*30%+50%*25%=25.5%实体性成新率：1-25.5%=74.5%12/9/2022南京财经大学会计学院47第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值观察法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法12/9/2022南京财经大学会计学院48第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年限法原理利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值程度，进而估算资产的实体性贬值。12/9/2022南京财经大学会计学院49第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年限法计算公式实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率资产利用率＝总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限12/9/2022南京财经大学会计学院50资产的实体性贬值＝重置成本－预计残值总使用年限×实际已使用年限实际利用时间法定利用时间×100％第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年限法例2－10被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？12/9/2022南京财经大学会计学院51第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年限法解该设备的实体性贬值为：资产利用率=5/8=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46（元）12/9/2022南京财经大学会计学院52第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年限法思考能否以会计中固定资产折旧额直接作为实体性贬值额？为什么？12/9/2022南京财经大学会计学院53第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值使用年第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法12/9/2022南京财经大学会计学院54第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值实体性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值修复费用法原理这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性贬值等于其修复费用。12/9/2022南京财经大学会计学院55第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-实体性贬值修复费第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/9/2022南京财经大学会计学院5656资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法功能性贬值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。表现形式超额投资成本(功能性贬值1)：投入角度超额运营成本(功能性贬值2)：产出角度12/9/2022南京财经大学会计学院57第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值定义1第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值超额投资成本由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。12/9/2022南京财经大学会计学院58第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值超额投第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值超额运营成本由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。影响因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低12/9/2022南京财经大学会计学院59第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值超额运超额运营成本的计算超额运营成本＝∑各年净超额运营成本×折现系数12/9/2022南京财经大学会计学院60第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值超额运营成本的计算12/7/2022南京财经大学会计学院60第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值功能性贬值的计算∑年超额运营成本净额×各年折现系数=∑年超额运营成本×(1－所得税率)×各年折现系数=年超额运营成本×(1－所得税率)×年金现值系数

被评估资产年超额运营成本=（旧技术单位生产成本－新技术单位生产成本）×年产量12/9/2022南京财经大学会计学院61第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值功能性功能性贬值例2－11某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。12/9/2022南京财经大学会计学院62第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值功能性贬值12/7/2022南京财经大学会计学院62第二章：第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值功能性贬值解（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573（元）12/9/2022南京财经大学会计学院63第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-功能性贬值功能性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/9/2022南京财经大学会计学院6464资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值基本方法经济性贬值第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值定义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足竞争加剧，社会总需求减少，导致产品价格降低材料供应不畅，导致开工不足产业政策的变动，缩短使用寿命12/9/2022南京财经大学会计学院65第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值定义1第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值计算方法直接法间接法12/9/2022南京财经大学会计学院66第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值计算方第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值直接法

经济性贬值＝∑被评估资产年收益损失净额×各年折现系＝∑被评估资产年收益损失×(1－所得税率)×各年折现系数＝被评估资产年收益损失×(1－所得税率)×年金折现系数12/9/2022南京财经大学会计学院67第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值直接法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值间接法12/9/2022南京财经大学会计学院68经济性贬值率＝[1－（实际产量额定产量）]xX100%经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）X经济性贬值率第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值间接法第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值经济性贬值例2－12某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。12/9/2022南京财经大学会计学院69第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值经济性第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值例2－12（续）如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。12/9/2022南京财经大学会计学院70第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值12/第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值解（1）经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%（2）经济性贬值=(100×10)×（1-25%）×（P/A，10，3）=1000×0.75×2.4869=1865.175(万元)12/9/2022南京财经大学会计学院71第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法-经济性贬值12/第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法例2－13某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。12/9/2022南京财经大学会计学院72第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法例2－1312/7第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法解计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.2%（5）经济性贬值=(1000000-150000)×18.2%=154700(元)资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元)12/9/2022南京财经大学会计学院73第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法解12/7/202第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法练习2－1评估对象为某企业2006年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2009年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘查估算后认为，该资产还能使用6年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平650元。此外，由于市场竞争加剧，该生产线开工不足，由此造成的收益损失额每年为2万元，该企业适用税率为25%，假定折现率为10%。根据上述材料，采用成本法对该资产进行评估。12/9/2022南京财经大学会计学院74第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法练习2－112/7第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法答案重置成本：150*（1+10%）3=199.65（万元）实体贬值率：3/（3+6）*100%=33.33%实体贬值：199.65*33.33%=66.5433（万元）功能性贬值：650*3*12*（1-25%）*（P/A，10%，6）=76436（元）经济性贬值：20000*（1-25%）*（P/A，10%，6）=65330（元）评估价值：1996500-665433-76436-65330=1189301（元）12/9/2022南京财经大学会计学院75第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法答案12/7/20第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法练习2－2某项被评估资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出是480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（税率25%，折现率10%）采用成本法对该资产进行评估12/9/2022南京财经大学会计学院76第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法练习2－212/7第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法成本法的优点对无形损耗或贬值不大的资产，操作简便对没有收益的单项资产或在市场上难以找到参照物的资产，非常适合成本法的缺点对于整体资产，费时贬值较抽象，难以量化商誉等无形资产不太适用12/9/2022南京财经大学会计学院77第二章：资产评估的基本方法

第一节：成本法成本法的优点12/第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/9/2022南京财经大学会计学院78成本法评估基准日收益法市场法第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/7/20第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法理论基础均衡价值论基本原则替代原则基本思路有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格，从而估算出被估资产的价格。12/9/2022南京财经大学会计学院79第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法理论基础12/7/第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法运用的前提市场前提：充分发育活跃的资产市场可比前提：参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到12/9/2022南京财经大学会计学院80第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法运用的前提12/7第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数一、寻找参照物成交价必须真实至少三个交易案例与被估资产相类似（可替代，即功能相同）成交价是正常交易的结果尽可能选择近期成交的交易案例12/9/2022南京财经大学会计学院81第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数二、在评估对象与参照物之间选择比较因素资产的功能资产有效功能越好，价值越高。资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。市场条件主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。12/9/2022南京财经大学会计学院82第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数三、指标对比、量化差异四、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异五、综合分析确定评估结果12/9/2022南京财经大学会计学院83第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法基本程序及有关参数第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法计算公式12/9/2022南京财经大学会计学院84第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法计算公式12/7/第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：评估港宁园小区某房产2005年的抵押价值，选择的参照物A小区在2002年成交单价每平米6000元，2002年至2005年量化数值500元，装修水平港宁园优于A小区，量化数值200元。B小区2002年成交价格7000元每平米，2002年至2005年量化的数值1000元，B小区装修水平优于港宁园，量化数值500元。C小区在2003年成交单价为8000元每平米，2003年至2005年量化的数值300元。C小区的装修水平优于港宁园，量化数值900元。评估步骤：评估值计算：(1)算术平均(2)加权平均12/9/2022南京财经大学会计学院85第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：评估港宁园小区第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法市场法中的具体评估方法直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值法价格指数法成新率调整法市场售价类比法（重要）成本市价法市盈率倍数法间接比较法12/9/2022南京财经大学会计学院86第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法市场法中的具体评估第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法直接比较法直接比较法是指利用参照物交易价格及参照物的某一或若干基本特征直接与评估对象的同一或若干基本特征直接进行比较判断评估对象价值的一类方法。计算公式评估对象价值=参照物成交价格×修正系数评估对象价值=参照物成交价格+基本特征差额12/9/2022南京财经大学会计学院87第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法直接比较法12/7第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被评估物的生产能力是80万件。而对照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。12/9/2022南京财经大学会计学院88第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：除生产能力不同第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法1、现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。12/9/2022南京财经大学会计学院89第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法1、现行市价法12第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2、市价折扣法市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，给予一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。资产评估值=参照物成交价格×（1-价格折扣率)12/9/2022南京财经大学会计学院90第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2、市价折扣法12第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。12/9/2022南京财经大学会计学院91第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：某企业因严重的2022/12/992分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2022/12/792分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法3、功能价值类比法功能价值法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况生产能力比例法：规模经济效益指数法12/9/2022南京财经大学会计学院93第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法3、功能价值类比法第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。12/9/2022南京财经大学会计学院94第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：某待估资产为一第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)12/9/2022南京财经大学会计学院95第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法分析：由于待估资产第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18万元12/9/2022南京财经大学会计学院96第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：被评估资产年生第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法4、价格指数法价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。定基指数和环比变动指数12/9/2022南京财经大学会计学院97第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法4、价格指数法122022/12/998例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2022/12/798例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)12/9/2022南京财经大学会计学院99第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法分析：由于可以找到第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法5、成新率价格调整法成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）12/9/2022南京财经大学会计学院100第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法5、成新率价格调整第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法比较常见的直接比较法1、价值比率法指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象的价值。资产评估价值=评估对象(企业)相关财务指标×参照物(企业)价值比率

12/9/2022南京财经大学会计学院101第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法比较常见的直接比较第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法（1）成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本)12/9/2022南京财经大学会计学院102第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法（1）成本市价法1第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法（2）市盈率倍数法

企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）12/9/2022南京财经大学会计学院103第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法（2）市盈率倍数法第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2、类比调整法类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。主要差异调整因素：时间地区功能12/9/2022南京财经大学会计学院104第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2、类比调整法122022/12/9105市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法2022/12/7105市场售价类比法第二章：资产评估的基本第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：被评估对象概况：待估地块在城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值。12/9/2022南京财经大学会计学院106第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法例：被评估对象概况第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法评估过程1）选择评估方法：该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。2）收集有关的评估资料12/9/2022南京财经大学会计学院107第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法评估过程12/7/第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法12/9/2022南京财经大学会计学院108第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法交易情况修正：经分析，参照物A、D为正常买卖，无须进行交易情况修正；参照物C较正常买卖价格偏低2%；参照物C较正常买卖价格偏低3%。交易日期修正：每月平均上涨1%区域因素修正个别因素修正12/9/2022南京财经大学会计学院109第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法交易情况修正：经分第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法市场法的优缺点优点原理简单，容易被理解和掌握充分考虑市场变化因素结果易被交易双方接受缺点公开、活跃的市场难以找到不适合专有性资产及大部分无形资产差异较难量化12/9/2022南京财经大学会计学院110第二章：资产评估的基本方法

第二节：市场法市场法的优缺点12第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/9/2022南京财经大学会计学院111成本法评估基准日收益法市场法第二章

资产评估的基本方法方法途径与时间的关系12/7/20第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法理论基础效用价值论定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本思路收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金×利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。

12/9/2022南京财经大学会计学院112第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法理论基础12/7/第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例：已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，计算出多大的资产量在10%的年利率下能赚1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出资产价值相当于10000元。12/9/2022南京财经大学会计学院113第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例：已知本金100第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益法的基本前提被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以衡量。它涉及到收益率的测算，因为从经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险收益率=收益率被评估资产预期获利年限可以预测12/9/2022南京财经大学会计学院114第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益法的基本前提1第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法基本程序搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等分析测算被评估对象未来预期收益确定折现率或资本化率用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值分析确定评估结果12/9/2022南京财经大学会计学院115第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法基本程序12/7/第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法基本参数收益额必须是归资产所有者所有的收益资产未来的预期的收益资产客观收益12/9/2022南京财经大学会计学院116第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法基本参数12/7/第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金是用什么指标的来算？可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天×面积=实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是客观的

5元来计算。12/9/2022南京财经大学会计学院117第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例：有一座写字楼，第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法折现率它是一个期望的投资报酬率折现率构成无风险报酬率风险报酬率

折现率和资本化率在本质上是一样的12/9/2022南京财经大学会计学院118第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法折现率12/7/2第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益期限根据持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永续无限期，由评估人员测定。以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测12/9/2022南京财经大学会计学院119第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益期限12/7/第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益法的公式基本系数折现系数

1/(1+r)n年金折现系数

[1－1/(1+r)n]/r12/9/2022南京财经大学会计学院120第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益法的公式12/第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法通用公式评估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京财经大学会计学院121预期收益额折现率收益年期第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额不相等评估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京财经大学会计学院122第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额不相第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额相等且有限期

12/9/2022南京财经大学会计学院123评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额相等第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额相等且无限期

12/9/2022南京财经大学会计学院124评估值＝A/r第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来各年收益额相等第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来收益额在若干年后保持不变-无限期12/9/2022南京财经大学会计学院125评估值＝Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来收益额在若干年第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来收益额在若干年后保持不变-有限期12/9/2022南京财经大学会计学院126评估值＝Ri/(1+r)i+(A/r)[1-1/(1+r)n-t](1+r)-t

第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法未来收益额在若干年第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法已知未来若干年后资产价格-收益不等额12/9/2022南京财经大学会计学院127评估值＝Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n

第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法已知未来若干年后资第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法已知未来若干年后资产价格-收益等额12/9/2022南京财经大学会计学院128评估值＝（A/r)×[1－1/(1+r)n]+Pn/(1+r)n

第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法已知未来若干年后资第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益期为无限，收益以等差级数变化P=A/r+B/r2（等差递增）P=A/r-B/r2（等差递减）收益期为无限，收益以等比级数变化P=A/（r-s）（等比递增）P=A/（r+s）（等比递减）12/9/2022南京财经大学会计学院129第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法收益期为无限，收益第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例1：有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？

12/9/2022南京财经大学会计学院130解：房地产单价=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例1：有一宗房地产第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例2：某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为期不远7%，则资产的评估值最接近于多少万元？A．190；B．250；C．286；D．33312/9/2022南京财经大学会计学院131第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例2：某资产未来第第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例3：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。12/9/2022南京财经大学会计学院132第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法例3：某收益性资产第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法12/9/2022南京财经大学会计学院133（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来收益额的现值现值总额=

=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2442计算中的折现系数，可从复利现值表中查得。其次，将第6年以后的收益进行资本化化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值企业评估价值=49.2442+140×0.6209=136.17（万元）

第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法12/9/2022南京财经大学会计学院134（2）50年的收益评价过程：评估价值=

=49.2442+140×0.6209×(1-0.0137)=49.2442+85.7351=134.98（万元）第二章：资产评估的基本方法

第三节：收益法12/7/2022第二章：资产评估的基本方法

第四节：评估方法的选择评估方法之间的区别每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值成本法是从资产的再取得途径评估价值。资产评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约12/9/2022南京财经大学会计学院135第二章：资产评估的基本方法

第四节：评估方法的选择评估