资产评估的基本方法 课件

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第二章资产评估的基本方法1第一节市场法一、市场法的涵义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法下一页第一节市场法一、市场法的涵义2其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性体现在1参照物与被估资产功能的可比性；

2市场条件的可比性；

3时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；返回资产评估的基本方法课件3（一）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特征）（二）类比调整法市场售价类比法功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）例2-2价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)例2-3下一页

（一）直接比较法

44成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率）例2-4成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例2-5市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率例2-6返回4成新率价格法5资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值或资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修正系数例2-1返回资产评估的基本方法课件6第二节收益法一、收益法的基本涵义二、收益法的基本前提三、收益法的基本程序和基本参数四、收益法中的具体评估方法下一页第二节收益法一、收益法的基本涵义7（一）收益额确定收益额时，应注意两点：收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额和现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收益；（二）折现率折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率构成。（三）收益期限返回（一）收益额8P——评估值；t——年序号；Pt——未来第t年的评估值；Rt——未来第t年的预期收益；r——折现率；

rt——第t年的折现率或资本化率；n——收益年期；N——收益年期；A——年金。通用公式为：

下一页P——评估值；9（一）

纯收益不变

在收益永续的情况下，

收益年期有限，资本化率大于零的条件下，在收益年期有限，资本化率等于零的条件下（二）

纯收益在若干年后保持不变

1无限年期收益

2有限年期收益下一页（一）纯收益不变 10（三）

纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，

下一页（三）纯收益按等差级数变化11（四）

纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；

在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，下一页（四）纯收益按等比级数变化12（五）

已知未来若干年后资产价格的条件下，（六）应用举例例2-7例2-8返回（五）已知未来若干年后资产价格的条件下，13第三节成本法一、成本法的基本涵义二、成本法的基本前提三、成本法中的基本要素四、成本法中的具体评估方法下一页第三节成本法14（一）资产的重置成本复原重置成本：材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平更新重置成本：新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营成本（四）资产的经济性贬值返回（一）资产的重置成本15（一）重置成本的估算方法重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。例2-9价格指数法重置成本=资产的账面原值×价格指数或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数。例2-10评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应考虑采用重置核算法。

下一页（一）重置成本的估算方法16功能价值法被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生产能力×参照物重置成本例2-114规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x5统计分析法例2-12下一页功能价值法17（二）实体性贬值的测算方法观测法资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）2使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=资产的名义已使用年限×资产利用率例2-13下一页（二）实体性贬值的测算方法18（三）资产的功能性贬值测算方法超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本例2-14（四）资产经济性贬值的估算经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）X经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）例2-15下一页（三）资产的功能性贬值测算方法19第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系评估方法之间的区别：每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。二、资产评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系20资产评估的基本方法课件21第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第二章资产评估的基本方法22第一节市场法一、市场法的涵义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法下一页第一节市场法一、市场法的涵义23其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性体现在1参照物与被估资产功能的可比性；

2市场条件的可比性；

3时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；返回资产评估的基本方法课件24（一）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特征）（二）类比调整法市场售价类比法功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）例2-2价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)例2-3下一页

（一）直接比较法

254成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率）例2-4成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例2-5市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率例2-6返回4成新率价格法26资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值或资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修正系数例2-1返回资产评估的基本方法课件27第二节收益法一、收益法的基本涵义二、收益法的基本前提三、收益法的基本程序和基本参数四、收益法中的具体评估方法下一页第二节收益法一、收益法的基本涵义28（一）收益额确定收益额时，应注意两点：收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额和现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收益；（二）折现率折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率构成。（三）收益期限返回（一）收益额29P——评估值；t——年序号；Pt——未来第t年的评估值；Rt——未来第t年的预期收益；r——折现率；

rt——第t年的折现率或资本化率；n——收益年期；N——收益年期；A——年金。通用公式为：

下一页P——评估值；30（一）

纯收益不变

在收益永续的情况下，

收益年期有限，资本化率大于零的条件下，在收益年期有限，资本化率等于零的条件下（二）

纯收益在若干年后保持不变

1无限年期收益

2有限年期收益下一页（一）纯收益不变 31（三）

纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，

下一页（三）纯收益按等差级数变化32（四）

纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；

在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，下一页（四）纯收益按等比级数变化33（五）

已知未来若干年后资产价格的条件下，（六）应用举例例2-7例2-8返回（五）已知未来若干年后资产价格的条件下，34第三节成本法一、成本法的基本涵义二、成本法的基本前提三、成本法中的基本要素四、成本法中的具体评估方法下一页第三节成本法35（一）资产的重置成本复原重置成本：材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平更新重置成本：新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营成本（四）资产的经济性贬值返回（一）资产的重置成本36（一）重置成本的估算方法重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。例2-9价格指数法重置成本=资产的账面原值×价格指数或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数。例2-10评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应考虑采用重置核算法。

下一页（一）重置成本的估算方法37功能价值法被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生产能力×参照物重置成本例2-114规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x5统计分析法例2-12下一页功能价值法38（二）实体性贬值的测算方法观测法资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）2使用