337个地级市的住房密码

337个地级市的人口变迁城市的收缩与扩张我们讨的337个城括4个辖市333级区划位33个区划中有级市293（副省级市）另有7区、30自州、3，级和县级之间的行政区域全都包含在我们讨论范围内。尽管城市行政等级不同，但简化讨，并现这区在省之间位置们后面这37个统称为地级市。图：220年我国行政区划情况资料源民部所过去十年约地级市的人口在收缩在扩张7城市中除2年新成的三市之外其他6城市总人数量均跟0六比较。我们将口增定义张城市口减定义收缩城市从0到0年，6个城市有7个市总人在收缩9城市在张占分别为.%、.%。这些城的收与扩有以下点：一是大部分地级市人口变动较小，超过六成城市变动幅度在以内。个地级中有.（即5的市人收缩超过%.城市人口扩张过，其余%城市动在以内。二是区域分化：东部城市大多扩张、东北大多收缩，中部和西部城市收缩扩张约各一半四大区来看东部区约.%城市口扩东则.城市在缩，部约%城市张，约%收缩人口缩幅大的个城市，除四川，其他9都在北地。三是人口变动与人均GP正相关这与面四地区反的趋一GP越高地级，总人口往趋扩张图。人口迁移是不同城市人口变动的主要原因有三种力量驱动着我国城市人口的收缩和扩张，一是生率的变动，体现为人口的自然增长，但不同城市人口然增长的差别较小。二是行政区划变动。区划变动在早年对地级市的格局影响大但0后影小过十年里区划动影响大的是1撤销地级巢湖其辖一县分别归合芜马鞍山市来后人口的大幅增长。三是人口迁移，即人口的机械增长。由于人口迁移大多是从欠发达区向发地区动所导致不地级的总随着人均GP变此人口迁移是响不城市变动的要原。图：地级市人口的收缩与扩张资料源国统局所注：含澳数，例示-0总人增速表：人口收缩和扩张幅度最大的20个城市-19.3-19.3-19.3-18.2-17.9135.山东省济南市20吉林省吉林市20237.浙江省杭州市19黑龙江省牡丹江市19538.贵州省贵阳市18甘肃省武威市18440.海南省海口市17黑龙江省鸡西市1741.5广东省中山市164-20.内蒙古自治区乌兰察布市1642.7湖南省长沙市156-21.安徽省安庆市1543.4宁夏回族自治区银川市147-21.安徽省六安市1443.9陕西省西安市138-21.吉林省松原市1346.1河南省郑州市120-22.吉林省通化市1246.2福建省厦门市114-22.辽宁省本溪市1147.0广东省广州市101-23.黑龙江省黑河市1049.0四川省成都市95-23.黑龙江省伊春市950.5海南省三亚市87-23.吉林省白城市855.1西藏自治区拉萨市72-24.黑龙江省齐齐哈尔市756.1广东省珠海市61-25.黑龙江省七台河市658.1安徽省马鞍山市53-25.吉林省白山市561.0安徽省芜湖市40.7-3黑龙江省绥化市464.3安徽省合肥市3-35.2黑龙江省大兴安岭地区368.9广东省深圳市2-37.0四川省资阳市281.2安徽省铜陵市1-46.4吉林省四平市1人口变动省份城市序号人口变动省份城市序号资料源国统局所图：不同变动幅度的城市数量 图：不同地域的城市人口变动（个）城市个数7763534949（个）城市个数7763534949458.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%8.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%46.2%15.8%70 9%60 8%7%506%40 5%3020100小于-10%（-10%,-5%）（-5%,0) (0,%) (5,10) 大于10%

4%3%2%1%0%东部

中部 西部 东北资料源国统局所 资料源国统局所图：36个地级市人口收缩和扩张的幅度与人均P正相关0 2人均G86420-50% -30% -10%

200总人口变幅度% % % % 资料源国统局W，所337个地级市的人口迁移和城镇化人口迁移按照时间和空间不同可以有许多不同统计口径，我们这里所讨论的是人口普查中除市辖区以外的人户分离人口，这也是统计局公布的人口流动口数据按流空间离近以分县非辖区省内县跨三类流动人口。7个地级的人迁具有以特点：一是整体规模较大，约三分之一地级市的流动人口占总人口的%以上。0年全流动口6亿，总人的.%。但讨论级市的人口流动时，七普数据无法准确将市辖区人户分离人口从省内人户分离人口中拆分因此只识别跨省内跨县类流人，国合计约.4。以两类流动人口径看有6个城的流人口人口比在%以人口流动最活的地仍然东全有0个市流动人占比过%6个在广东省广州深圳海、佛、东、中。二是跨省流动人口加速向二线城市聚集，一线城市吸引力下降我们按统局公布0房价标来划分二三城将0城之外的7个均分为三线城-0流向线和线城跨省流人口比分低和3点二线市比提高.5个线市中只有州吸的省流入人口比在提其个城市在下北上海圳分降低.1、2个。三是省内中心城市的吸引力下降，省内流动人口向其他城市分散。从省口流动看省中市的吸力在降察6（南除第城市在省内动中比的0-0年有0个省的心城占比近六成省份心城吸纳流动人比例下降山东青下降了8、湖北武汉下了5个点比之下-0年6省中只有2省中城市吸1七普这里户口登记地在外乡镇街道人口分为三类（）本县（市、区（）本省及其他县（市、区（）省外。这里我们将后两识别为流动人口，分别对应省内和跨省流动，这与一般口径“除市辖区以外的人户分离人口，有所不同。纳比例所下，其份的省流动口均心城市集。此外，省内流动有“一个中心”和“两个中心”两种模式，前者在中西部普遍，后者在东部较多考察不同地级市在各省省内流动人口的占比，我们发现东部地区与中西部地区明显具有差异。中西部地区省会城市往往是全省人口聚的中心，占省内人口流动的半壁江山；但东部地区省会城市对省内人口的吸引要低得多，往往有两个中心城市，两城加起来占省内流动的一半左右，如广东广州圳建的厦门山东济南岛江的南苏浙江的杭州、波等。图：流动人口占总人口比例所对应的城市数量 图：不同能级城市跨省流动人口占比92907248241119290724824119080706050403020100(3,5%) (5,10)(1%,1%)(1%,2%)(2%,2%) (2%,+)资料源国统局所注（内动跨流常人

资料源国统局所图：各省份中心城市占省内流入人口的比例变化东部地区中部地区西部地区东部地区中部地区西部地区东北地区6050403020石家南石家南杭福青广深太合南武长呼和浩特南成贵昆拉西兰西银乌鲁木齐沈长春哈尔220 210 200资料源国统局所注：四直市港台海的6省、治，中东示广州深两城市从城镇化来看大致呈现出从东到西递减的规律如图数大市仍是城镇化主要动力过去十间增量镇口最多的0个城一增加了4万城镇口国城镇进程贡献到9各的省市城镇化率均较高，并且城镇人口增速较快。农村到城镇的人口迁移仍然是推进城镇的主要量，乡村城镇的口为.9亿，较0增加6亿。图：220年各地级市城市化率资料源国统局所注：含澳数据2国务院新闻办就第七次全国人口普查主要数据结果举行发布会新闻发布中国政府网(.)表：010-00城镇人口增量最多的0个城市序号城市省份新增城镇人口（万人）贡献1成都市四川省7.0312深圳市广东省7.2303重庆市重庆市6.2294广州市广东省5.3235郑州市河南省4.5196西安市陕西省3.6167合肥市安徽省3.0168杭州市浙江省3.4159长沙市湖南省3.11510苏州市江苏省3.91311武汉市湖北省2.41212石家庄市河北省2.21213南宁市广西壮自治区2.21014昆明市云南省2.71015东莞市广东省2.51016济南市山东省2.11017北京市北京市2.71018佛山市广东省2.61019宁波市浙江省2.40920保定市河北省2.609合计734.7309资料源国统局所337个地级市住房情况回顾：中国住房供需十年变动我们在今年7月《存量房代：国住需十年动》告中用七普数据对全国和省级层面的住房供需变动情况展开研究，在七普分县数据布后，我们得以进一步从城市的角度聚焦研究，此处我们将前期主要结论列示下，并后文一步从7个地级层面开论。均住间数现统计制下衡住房程度的好指0我国城居民均住到6间，0年为3间，人住房大约在5年后过“关卡，短缺向充但仍低发达家水未来会随着人均GP的长进一步高。（各区的住充足况相对短西部过分（看海的住房间仅为.全最低北广分别为.、4，处于后位。（）0年我家庭住房来中，房自为.%其中买商品房为左右新建房%二房.%自建住房%我国房自有率仍显著高于发达国家，与发展中国家大致相近。但我们发现许多发展中地区住房自有率都高于发达地区，不只是国际比较，国内也是如此，镇的住房自有高于城、中部地住房自率高东部。（管只约4成庭户居在购的商中购买品房比在大幅提，0年仅为%，0达到.%，0年为.%并且新增住房求中约7成购商品房。需要提示的是，此前报告我们聚焦城镇住房数据，但地级市住房数据无法分城乡因此包含的整体房数。哪些城市住房基本充足？哪些地市的地产发达？利用七普分县数据，我可以计算各个地级市每万人中房地产从业人员量这个标可反映各个地市的地产展程度。一般而言，经济越发达的城市，房地产市场越发达，房地产业从业人数与均GP相关高达%。7地级中，%市的人房从业人员数量在5人以下%在0以下有8个城市这项标在0以上。图1：地级市房地产业发展程度与人均P正相关 图：每万人中房地产从业人员数量——城市分布10（个） 94908070605040 363020100

城市个数78614919(0,) (3,) (5,) (7,0) (1,15) (1,+)资料源国统所 资料源国统局所表：每万人中房地产从业人员数量位居前0的城市序号城市省份城镇化率200人GD（万元）每万人房地业从业人数（人）1克拉玛市新疆维尔自治区.%.1.92深圳市广东省.%.9.53珠海市广东省.%.4.24三亚市海南省.%.7.65北京市北京市.%.5.76乌鲁木市新疆维尔自治区.%.2.57武汉市湖北省.%.5.28上海市上海市.%.7.89厦门市福建省.%.4.7成都市四川省.%.5.6海口市海南省.%.2.5杭州市浙江省.%.5.9南京市江苏省.%.9.7银川市宁夏回自治区.%.9.4南充市四川省.%.3.2广州市广东省.%.4.0合肥市安徽省.%.7.2郑州市河南省.%.5.0苏州市江苏省.%.8.5长沙市湖南省.%.1.2资料源国统局所哪些城住房足？超八成地级市住房充足我们仍然以人均住房间衡量住房充足程度，该标大于1表住基本足7个级市中有2个城市人均房数大于，占比.%，有.%城市在较显的住短缺我们报告曾指出，农村住房般比镇更加充足，因八成级市住房充足的论放城住房市会存高估。我们发现，我国经济发达地区住房短缺问题更加突出，7地级的人住房间与人均G城镇化均为相关这结论以在同域的比较中得印证比如住房比镇充。进一步我们人均间数于1城市量比验证述结分能级来看线城中人房间数于1的市占达到.%线>线一线。四大一城市人均间数在1下，的深圳有分区域来看，中西部住房充足的城市数量占比明显高于东部，东北地区这一比例最低，仅为.%。图1：人均住房间数与人均P负相关 图1：人均住房间数与城镇化率负相关人均住房间数（人均住房间数（）城镇化率1.21.00.80.6% % % % % 资料源国统局所 资料源国统局所人均住房数于182.5%74.2%0.0%人均住房间数大1的城市数量占比98.8%82.4%84.6%人均住房数于182.5%74.2%0.0%人均住房间数大1的城市数量占比98.8%82.4%84.6%22.2%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

一线 二线 三线

10%10%8%6%4%2%0%

东部 中部 西部 东北资料源国统局所 资料源国统局所不同城的住来源区别？各地住房来源有三种典型代表，分别是购房、租房、自建。三种来源中，房在东北地区占比最大自建房在中西部地区占比最大租房在东部地区占比大。不同类型的城镇化，对应不同的住房形式。区划变动、自然增长、人口迁移是城镇人口加的来源人口迁更多租房0年7地级市租房比和流人口的相关达到.口净流的东地区比例达到.%是其三地区的-3。而政划变更来的镇化多对应自建住房。随部分村地区划归城镇围，地农民的自有住也划为城镇自建房西部的区划动影更大0年中西地区建占比分别为.%.%显高于他地区东北区购房例最高达到.%，明显高其他区左右的平。租赁自建购买32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%图1：租房比例和租赁自建购买32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%租房比例租房比例住口980.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

东部 中部 西部 东北资料源国统局所 资料源国统局所未来房地产需求在何处？近期房产