娄底市湘中综合物流园区项目情况简介

娄底市湘中综合物流园区项目情况简介(总30页)娄底市湘中综合物流园区项目情况简介娄底市工程咨询中心二00九年四月第一章项目单位基本情况第二章项目基本情况第三章项目市场分析第四章项目设计方案第五章项目总投资估算、融资方案及财务评估第六章项目风险分析及控制风险措施第七章项目招标内容附件：1.企业法人营业执照2.湖南省发展和改革委员会文件《关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复》3.湖南省建设项目选址意见书4.娄底市国土资源局《关于娄底湘中综合物流园建设项目用地的预审意见》和项目用地相关资料。5.娄底市环境保护局文件《关于湘中综合物流园项目（一期）环境影响报告的批复》6.中国建设银行贷款意向书7.娄底市湘中综合物流园项目资金到位和支出专项的《审计报告》和工程进度全景照片8.娄底市人民政府《关于湘中综合物流园暨娄底东车站战略装车点建设有关事项的协调会议纪要》和娄底市人民政府办公会议纪要9.声明第一章项目单位基本情况1.1公司简介娄底市经建贸易有限公司是该项目的主建单位，该公司成立于2002年3月，注册资金1160万元，总资产3415万元。法人代表李益中。公司位于娄底市乐坪东街13号。娄底市经建贸易有限公司是2003年由湖南省经委、发改委核准成立的集钢材、水泥、制冷设备、煤炭、矿产品、政策允许的有色金属等资源、能源销售的贸易企业，公司已与国内山西省、贵州省及本省的大中型能源企业建立了战略合作关系，是一个集经营管理、运输、销售为一体的现代化贸易企业。公司现有员工86人，其中大专以上学历的45人，高、中级经营管理人员32人。公司长期以来，坚持“以人为本，科学管理”的企业宗旨，公司于2007年以来由单一的贸易企业逐渐向物流建设及贸易一体的多元化企业转变，依托本市的资源优势及铁路企业的运输优势，公司拟与广州铁路集团湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中综合物流公司，以娄底东火车站为基地，将湘中物流园打造为湖南省同行业先进的具有现代物流信息平台的企业。公司一直坚持现代化企业管理的模式，狠抓经营管理及售后服务，并积极纳税，先后荣获湖南省“守信用企业”和湖南省“质量信得过单位”等荣誉称号。生产经营情况及“十一五”发展目标规划七年来公司经营管理能力和营销水平处于不断提高和不断完善的成长过程，从单一的贸易企业逐渐向多元化企业转变，不但培育了一支优秀的员工团队，而且铸就了企业的无限生机，使企业的经营管理充满了活力。在整个经营管理过程中，公司坚持现代化企业的先进管理模式，对每个岗位、每个站点，直到每一个营销环节进行全程有效的控管，从而确保了商品销售的稳步提升。2003年至今，公司销售收入连年翻番，至2007年底，公司商品销售收入11205万元，净利润593万元，上交税金300万元。随着湘中综合物流园项目的逐步运营，计划2009年生产销售突破2亿元。公司秉承“以人为本、科学管理”的企业宗旨，创建了公司网站，并以此为平台真诚服务于用户，公司的服务信息、营销政策和营销理念都及时发布在网站上，加强了公司和用户之间的沟通和了解，同时也扩大了公司的知名度。六年来，不仅与国内的大中型能源企业建立了良好的战略伙伴关系，而且随着湘中综合物流园的建设与逐步完善，公司的综合实力得到了不断提升。“十一五”期间，公司发展规划是从单纯的贸易企业成功转型为集能源贸易、物流、房地产业为一体的多元企业，到“十一五”末力争经营收入达到20000万元，将公司打造一个有品牌、上规模的处于国内同行业领先的多元企业。第二章项目基本情况项目建设背景在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。娄底市位于湖南省域中心，东邻湘潭、株洲，北连长沙、益阳，西抵邵阳、衡阳。湘黔、洛湛两条铁路干线在此相交，南北东西通达，是湘中地区唯一的铁路枢纽。辖区内国道、省道纵横。上瑞、二广高速公路穿越境内；东部有涟水，西部有资水。全市拥有铁、水、公交通网辐射四面八方，通达全国各地，形成处湘中而达边际的交通优势。娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“世界锑都”、“十里钢城”、“百里煤海”、“热电明珠”、“有色金属之乡”、“建材之乡”、“农机之乡”的美誉。娄底是湖南省的能源原材料制造业基地，物流量十分巨大。娄底市政府十分重视发展物流业，在《娄底市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：“发挥区位独特、交通便捷、物流量大的优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。娄底市政府于2006年9月委托湖南大学交通运输与物流研究所编制了《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，并于2007年9月评审通过了该规划。该规划确定了辐射和带动能力强的湘中综合物流园选址在娄底市火车东站附近。近年来，随着市政府推进新型工业化战略的实施，产业结构和产品结构进一步调整和优化，进出口贸易也有了跨越式的发展，2008年娄底市进出口贸易达11亿美元。娄底市政府十分重视对外开放经济的发展、铁路口岸的设立与建设，于2007年11月，专门成立了娄底铁路口岸筹备办，并请求省政府同意设立娄底铁路口岸，至2008年11月17日，省政府湘政函［2008］226号批复了同意娄底铁路口岸开放，娄底市相关政府随即展开了娄底铁路口岸筹建工作，并确定铁路口岸选址也为娄底市铁路东站附近。根据《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，娄底市铁路站场能力严重不足，对娄底市铁路东站的扩能改造方案已通过论证，根据娄东改造方案，铁道部和省政府将投资亿元用于娄底火车东站的扩能改造。同时，根据娄底铁路口岸和综合物流园项目建设的需要，娄底市人民政府与广铁集团合作，将追加投资亿元，在娄底东车站组建湘中地区规模最大、功能最全的湘中综合物流园。为顺应娄底经济社会快速发展和铁路运输体制改革的需要，同时尽可能优化物流组织，减少城区交通、环保的压力和影响，广铁集团公司拟逐步将娄底站区范围内茶园、双板桥、娄底、娄底东、胜昔桥的货运组织给予相应调整。娄底火车站将主要承担客运和编组的功能，今后将不再办理站内货物业务。娄底火车东站作为湘中地区唯一的铁路口岸和功能最全的综合型物流基地，将主要承担涟钢的薄板和精品钢材、冷钢的精品钢材、开发区的精加工工业产品、锡矿山的锑品、冷水江金鹰的出口服饰、涟源五江的化轻产品、新化的电子陶瓷、双峰的农机、各县市区的出口禽兽、农产品的出口报关、检疫、集装箱业务，粮食农产品储运，日用品工业品储运等。并同时承担城市配送服务。随着娄底市纳入省委、省政府3+5城市群大战略发展，娄底湘中综合物流园暨铁路口岸建设已进入市委、市政府2009年重点项目工程，要求该项目要以“3+5”城市群建设为依托，力争把娄底建设成为全省乃至更大范围内的物流园。项目建设内容整个园区一期按500万吨设计规模，二期按1000万吨设计规模，建设采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。园区内建设现代仓储区、中央商务交易区、物流信息科创开发区、铁路货运码头、产品运载、配送作业区、产品包装加工区、拆迁安置区、公寓区及水、电、道路等配套服务设施。建设规模（1）总体建设规模根据本项目的主要功能和生产纲领，总体建设规模的主要技术经济指标为：占地面积为万m2（共需征用土地1295亩，其中近期406亩，中远期889亩）建筑物：198,000m2，占地128,522m2堆场、作业场：116,000m2道路、停车场：137,660m2建筑系数：绿化面积：169,190m2绿化率为：%场地利用系数：主要机械设备：500台（套）本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。主要建、构筑物工程量汇总表序号表2-1工程项目单位m2m2工程量123货运交易市场各类仓库生产辅助建筑478001110003800m24生活辅助建筑维修加工车间综合办公楼道路停车场作业场m214000m2m2m2m2m2m2m256570015700972004046084500315001691907891011堆场绿化（2）一期拟建规模：按照项目滚动开发、分期实施的战略思想，其主要技术经济指标为：占地面积为万m2（已有86亩，新征320亩）建筑物：75,902m2，堆场、作业场：15,006m2道路、停车场：60,780m2建筑系数：绿化面积：56,615m2绿化率为：21%场地利用系数：主要机械设备：142台（套）本项目主要建、构筑物工程量见表2-2。主要建、构筑物工程量汇总表序号表2-2工程项目单位m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2工程量1货运交易市场18922420959902各类仓库3生产辅助建筑生活辅助建筑维修加工车间综合办公楼道路4567353389646337467801400033000120008停车场9作业场10堆场11绿化m256615项目总投资及资金来源娄底湘中综合物流园(一期)规划总用地406亩(其中既有土地86亩，新征土地320亩)，总建筑面积万平方米，该项目总投资22130万元，其中娄底市经建贸易有限公司自筹15491万元，占总投资的70%；申请银行贷款6639万元，占总投资30%。项目资本金占投资比例为70%。建设条件落实情况（1）该项目已立项核准，批复文号为：湘发改财贸【2009】8号《关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复》（2）征地86亩，并已完成三通一平工作。（3）与中国建设银行达成贷款意向书。贷款意向书编号为：（2009）第001号。第三章项目市场分析娄底市物资流通发展状况分析随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为一种实现经济高效运行和直接决定企业生产和效益、商品流通的成本和效率、消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为一体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全球经济发展的一个重要热点和新的经济增长点，并成为一个国家和地区经济综合实力的重要体现。我国自上世纪80年代初引进“物流”概念和理论以来，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立与完善，经济持续、快速、稳定增长和科学技术的迅猛发展，物流对提高地区乃至国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与实施，正成为社会经济发展的新亮点。娄底市近几年社会经济发展很快，但由于地处内陆地区，经济发展的总体水平与全国水平尚有一定的差距，与沿海和经济发达地区相比差距更大。娄底市在交通、仓储设施虽已有一定的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，亟需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。交通基础设施发展状况娄底市的综合运输网建设已取得了很大的成就，由铁路、公路、内河运输构成的交通网络已初具规模。各种运输方式的现状分述如下。（1）公路。娄底市公路网由高速公路（上瑞、二广）、国道（G320、G207）、省道（S209、S210、S217、S225、S312、S314）县道和乡道等构成。2005年底，全市公路通车里程、达到9278公里，比上年增长了%，其中高速公路62公里，二级以上公路公里，等级公路3060公里，公路路网密度也从“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省处于领先地位见表3－2。特别是潭邵高速公路的建成通车，极大地提高娄底公路营运能力，使得娄底交通运输为经济发展起到了真正的纽带作用。到2008年，公路总里程达到10606公里，娄新高速、二广高速娄底段开工建设，县乡公路基本实现油路或水泥路，98%的行政村通了公路。2005年娄底与湖南其他城市公路里程构成状况比较表3－1公路里程所占比例人口人均公路里程面积(平公路网密度(公(公里)4926542940962719841179759556(%)(万人)(/公里万人)方公里)8117/里平方公里)娄底长沙株洲湘潭衡阳邵阳怀化11819112625006153022082927564（2）铁路。湘黔铁路横穿东西，洛湛铁路贯通南北，二者交会于娄底，使娄底成为湘中腹地铁路枢纽。至2005年底，娄底铁路通车里程416公里，其中干线铁路：湘黔线134公里，洛湛线69公里(含娄邵线60公里)；厂矿专用线213公里。整个娄底有21个车站，总运能设计为2000万吨。娄底火车站位于城区中心，为横列式一级三场的一等区段站。娄底车站日接发列车能力为200列，解编能力为104列，日装卸能力800车。娄底车站货运能力为800万吨，但实际承担的运量已经达到了1306万吨/年，处于超负荷运转阶段；娄底东站为专用货站，到发线6股，设计吞吐量为50万吨/年，两站的近年数据见表3－3；胜昔桥站、百亩站、茶园站均是分布于城市近郊的四等客货两用站。冷水江东站是一个三等客货混合站，冷水江东站货运能力为200万吨/年，其实际运量达到了647万吨/年，超负荷运转427万吨/年，它对冷水江市的企业比如冷水江钢铁总厂、锡矿山闪星锑业公司、大唐湖南华银金竹山电厂有着至关重要的作用。（3）内河运输。最近几年，娄底水路运输大为改观，给铁路运输起到了很好的补充。娄底市主要河流有：东部有涟水，西部有资水，近几年来，娄底加大力度对资水航道进行了集中整治，为水上运输提供了可靠的航道安全保障，有力地推进了娄底水土运输的快速发展。娄底市境内有大小河流21条，总长达1303公里。2005年，娄底通航河流14条，航道通航里程327公里，其中常年通航里程246公里，季节性通航里程81公里。其中六级航道111公里，七级航道120公里，九级航道120公里。娄底市港口设施比较落后，主要有新化港和冷水江港。新化港生产用码头长度565米，泊位6个，最大靠泊能力160吨。冷水江港生产用码头210米，泊位长度210米，泊位个数6个，最大靠泊能力100吨。据普查，境内有码头36座，总长度达9008米，泊位个数449个，如新化综合货运码头、冷水江水港客运综合码头等。货物运输状况历年各种运输方式货运量娄底市社会货物运输量一直呈上升趋势，2007年社会货运量达到万吨，比2006年增长了%。社会货运量的持续增长，为娄底市物流市场带来大量需求，为物流行业的发展提供了良好的市场环境。历年的社会货运量统计情况如表3－2所示。娄底市货运量统计表（单位：万吨）表3－220002001200220032004200520062007合计公路铁路水运398130257734398333390346923729878856467552890534710561349482377926251149051952264442998791008468643114105183162数据来源：2000－2007年《娄底统计年鉴》公路运输方式状况2007年公路货运量亿吨，增长%；公路货物周转量亿吨公里，增长%；完成公路客运量亿人，增长%；公路客运周转量亿人公里，增长%。娄底市公路货运量占社会总量的80%。娄底市经济的较快速发展伴随着运输工具数量的急速增加，2005年拥有载客汽车19920辆，载货汽车15491辆，摩托车在2005年保有量达到89725辆。最后特别的要指出由于娄底还是一个经济欠发达地区，拖拉机的数量一直都占到很大的比例。到2007年，全市民用汽车保有量万辆，增长%，其中私人汽车保有量万辆，增长%。娄底市是能源、原材料开发基地，货物运输业比较发达，但由于多年来对货运站场的建设缺乏认识，站场建设资金缺乏，原有新化煤炭二处停车场和冷水江装配站也管理不善，区域内货运基本上处于自由市场态势，严重影响货物运输业的发展。近两年来，相继建成了双峰客货运输站、涟源客货运输站、娄底货运站等，逐步加强对货运市场的管理。全市共有零担货物站和社会货运停车场7个，其中5个零担货运站：娄底汽车零担货运站、冷水江汽车零担货运站、涟源汽车零担站、双峰汽车零担站、新化汽车零担站；2个社会停车场；新化煤炭二处停车场和冷水江装配站。表3－3所示为娄底市客货运输站现状。根据《娄底市道路运输客货站场“十五”发展规划和2015年远景规划》，娄底市货运站场规划表如表3－4所示。娄底市货运站场现状表表3－3装卸完成吞竣工时资具体站机吐量(吨)间械总投占地面停车场总建筑站房面积面积堆场面积库房面县市级积(m2)面(m2)(m2)(m2)积(m2)(m2)项目名所属等称(万元)54址合计9500710022801801680125033000娄底汽车零担娄底货运站娄底汽车站内120080080604019904冷水江汽车零担货运湘运42车队内冷江8006008060401983站冷水江汽车装冷江配站涟源汽车零担涟源站冷水江30工人文化宫内31006002200400100060100800405504018000涟源汽车站内1982双峰汽双峰车零担站新化汽车零担新化站60070050060080806060404019841997双峰汽车站内新化汽车站新化煤炭二处汽车货新化运停车场新化煤20炭二处内250020009008060050015000娄底市货运站场规划表表3－4项目名称所属市建设性站级建设规模(m2)分年度投资（万元）具体站址县质2001-20051662852006-2010363202011-2015100200占地建筑停车场总投资合计5145120149515002150120娄底汽车零担货运站娄底市区娄底市城区扶青路扩建40008203100潭邵高速公路娄底联络线入口，娄底汽车南站边大新村处涟钢与S209交汇处娄底汽车货运站娄底市区新建27000500020000800800700涟钢汽车装配站双峰汽车货运站五里牌汽车装配站新化立新桥汽新化县车装配站娄底市区新建新建新建200109990250016002000160008000700450470双峰县城双峰县城城北处450双峰县城双峰县城五里牌处1140010000470500新化县城西开发区立新桥新建1500020009000500城冷水江汽车零冷江市冷水江城区新建新建3000832580021003000100525100担货运站冷水江汽车装配站区冷水江市环城北路处冷江市区7500525涟源汽车装配站涟源市区涟源市人民东路处新建新建3300034560850056001500014000800680800680粟家塘娄底市娄底市娄汽车货运站区湘公路与娄涟公路交叉处注：此表规划的站场是属市县级货运站。铁路运输方式状况2007年1～11月，完成铁路运量2950万吨，其中货物发送量1200万吨，货物到达量1750万吨；2008年1～11月，完成铁路运量2710万吨，其中货物发送量1040万吨，货物到达量1670万吨。娄底、娄底东站货物到发统计表表3－5其中各种货物运量(万吨)全年发运全年到达量(万吨)量(万吨)站内(万吨)用(万吨)用(万吨)专用线自专用线共站名年份娄底20062007娄底东站20062007涟钢专用线200513481967142005200520062007湘中物流园区的辐射范围与客户定位湘中综合物流园的辐射范围湘中综合物流园直接经济腹地为娄底市所辖的娄星区、双峰县、新化县、冷水江、涟源以及株洲、湘潭、衡阳、益阳、邵阳、怀化等地区，间接腹地为长沙、湘西自治州及国内各省市。湘中综合物流园的客户定位要实现不同发展阶段的战略目标，湘中物流园区必须通过科学规划和建设，充分发挥其地理区位、综合交通、功能齐备、信息通信、规范管理等优势，吸引众多与现代物流紧密关联的企业入驻园区，共同发展。湘中物流园区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。（1）物流服务提供商。社会化、专业化的物流服务提供商是现代物流业发展的基本推动力量，他们入驻园区不仅有利于整合配置凌乱、分散的物流资源，而且有利于物流企业重组、构建有规模和实务的湘中市场物流龙头企业。湘中物流园区可吸引的物流服务提供商既包括交通运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、车场管理等服务功能比较单一的物流企业，也包括可提供较综合的物流服务功能的第三方物流企业。后者可利用园区各种优势在园区内建设发展具有不同功能特色的物流园或配送中心（2）物流服务关联度高的加工及贸易企业。湘中物流园区也可吸引城区及周边地区的都市型生产企业，例如，食品加工、农产品加工、钢材加工配送、建筑混凝土生产企业等；也适合发展一些大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售的区域中心库。园区内聚集大量高水平的第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头，物流服务供需双方在园区的聚集有利于实现共赢的互动发展。湘中物流园区同时还适合发展一些大型贸易商、生产企业建立全国原料采购和产成品销售的中心库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五大传统产业、特种陶瓷、矿山机电、农用机电三大特色产业；新材料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术产业。湘中物流园区可建立特色工业产品、农机产品与农产品等类别的专业交易市场和展示中心，使商流、物流、资金流相互融合，使湘中发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。（3）信息服务提供商。湘中物流园区将聚集大量的物流及部分生产企业，园区的运作及管理将具有规模大、效率高的特征，需要采用先进的现代信息通信技术来支撑高效率的物流服务体系，需要吸引信息网络、电子商务、软件开发等高科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提供巨大的发展空间。（4）其他服务业企业。园区内大量生产交易商及物流服务商的聚集，为报关、金融、保险、法律咨询代理、商务服务、广告、汽修、加油、餐饮、住宿、文化娱乐、园林绿化、物业管理、生活服务等各类服务业行业企业入驻园区可提供良好的市场环境和发展空间，而这些企业的入驻也将以其配套服务进一步提升物流园区的综合物流服务功能。3.3区域分析3.3.1工业建市优势娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“有色金属之乡”的美誉。境内已发现47个矿种，其中探明储量的有25种，占全省探明储量的30%。已探明储量的矿种地58处，其中大中型矿床36个，以煤矿、建材、有色金属为主。保有储量占全国、全世界第一位的有梯，占全省一位的有煤、白云石、石灰岩和大理石，占全省第二位的有石墨。占世界第三位的有石膏和黄铁矿，其它如金、铅、锌、锰、钨等矿种的探明储量也在全省占有重要地位。以此为依托，境内布局有涟源钢铁集团有限公司、冷水江钢铁总厂的现代治金企业，金竹山矿业集团等百余家大中型煤炭开采企业，锡矿山闪星锑业有限公司等世界知名锑矿开采企业。享有“世界锑都”、“十里钢城”、“百里煤海”、“热点明珠”、“有色金属之乡”、“建材之乡”的美誉。根据娄底市“十一五”规划总体目标：到2010年，经济总量突破600亿元，人均生产总值突破14000元，社会消费零售总额超过200亿元，GDP总值保持平均每年10%左右的增速，高速的经济发展使得建设综合物流园成为社会发展的必需。3.3.2口岸批准优势经娄底市人民政府申请湖南省人民政府，（湘政函【2008】226号）同意娄底市开设铁路口岸。娄底东综合物流园与拟建的娄底市海关口岸纳入城市统一规划和整体建设，对建设湘中物流一体化，提升娄底城市品位大有帮助。相对与周边地区如：怀化、邵阳、益阳各地，娄底市铁路口岸引进海关、商检等部门后，具有了较强的出口货运优势，同时也将会吸引周边地区的出口货物到娄底来托运。项目实施后将约占娄底市场货运40%的份额。第四章项目设计方案4.1湘中综合物流园远期总平面布置图远期总平面布置方案：（详见附图）。该方案的特点一是将物流园站的主出入口设在迎春路与湘阳街的交汇处。在与公路平行的路段中央布置站区出入口，大门距公路向北后退30米，作为出入公路的缓冲区和临时停车区。大门中间面对集装箱作业区，西边是货运展示交易区，东边是货载配送区，这样可使公路上过往的车辆和行人在途经此处时很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业的大型装卸机械，和体形高大的现代化仓库，以及货运交易区的繁忙景象，使人们感受到现代物流的新气象，从而产生灵感；二是站区内各作业区（综合办公区、海关监管区、公共仓储区、货运交易区、加工增殖区等）划分明确，有条不紊地进行各自作业；三是站区内外交通组织顺畅，保证了进出车辆安全、有效地运行。有效利用市政规划各干道组织交通，既不破坏原有的市政规划，又使每个作业区既各形成小环路，尽可能地降低了车流、货流、人流的交叉，减少了迂回线路，达到园区路与市政路顺畅连接；四是综合办公区布置在湘阳街与迎春路交汇处的西侧，与市区相连形成较好的景观。一、主要技术标准1、满足现代物流业园区建设硬件要求。2、满足娄底市整体物流规划。3、满足国家铁路设计标准要求。二、规划建设方案1、研究原则（1）、整体规划、分步实施、滚动开发的原则（2）、尽可能满足铁路战略装车点建设规范要求（3）、尽可能满足各物流企业和客户的要求（4）、注重物流发展模式与城市发展需求相适应的原则（5）、注重定性与定量相结合的原则（6）、注重科学管理模式与技术运用并重的原则2、规划方法调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。3、规划重点：（1）、近期：物流基础设施布局规划、物流公共信息平台建设、娄底市物流发展政策与措施。（2）、中期：物流公共信息平台建设的完善、科学管理公交政策与措施实施的完善。（3）、远期：形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。3、园区整体功能区域划分按500万吨设计规模，拟开发建设的湘中综合物流园主要设置八大功能区域，其功能名称、位置、面积如下：（1）、现代仓储区：位于秋浦街南侧，面积100亩;（2）、中央商务交易区：位于秋浦街南侧，面积120亩；（3）、物流信息科创开发区：位于现货场东侧，面积为30亩；（4）、铁路货运码头：位于现经建公司既有86亩及原货场90亩；（5）、产品运载、配送作业区：位于秋浦街南侧，面积40亩；（6）、产品包装加工区：位于秋浦街南侧，面积30亩；（7）、拆迁安置区(拟在二期安排)；（8）、公寓区(拟在二期安排)；功能区划分完成后，同时在物流园中央商务交易区内配套设置海关、商检、保险、银行分理、海关监管、邮电通讯、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务，发挥商检、口岸等设施功能，将湘中物流园建设成连接3＋5城市群，带动周边发展的综合物流中心。二期运能按1000万吨规模设计，土地预留面积应相应扩大，按娄底市总体规划要求，该土地预留在现有货场东侧。4.2主要技术参数（1）货运比例：社会专业运输企业与本站承运比例按9:1估算。工作天数：360天，平均运距120公里，工作率80~90%，实载率60~70%。（2）仓储作业：库内仓储量与库棚仓储量比例为8：2，平均堆存期为7~9天，入库系数为，堆存层数平均5层，库房面积利用系数取,工作天数360天,日工作班制为两班。（3）车辆维修作业：按二级维护及小修考虑。年工作天数为330天，班作业。（4）货运市场交易：年工作天数为330天，日工作为8小时计。第五章项目总投资估算、融资方案及财务评价投资估算的编制依据（1）湘中综合物流园建筑安装工程量估算及设备需用量估算（2）交通部建设工程概预算编制规定（3）湖南省建筑工程计价定额（4）湖南省安装工程估价表（5）湖南省建设工程费用定额（6）全国统一建筑安装工程工期定额投资估算的基本前提湘中综合物流园工程投资估算不包括今后材料、设备政策性调价，故暂不计列物价上涨费。投资估算结果建设投资估算及构成、主要建筑物工程量及投资估算、主要构筑物工程量及投资估算、主要设备需用量及投资估算及其他建设费用投资估算汇总表，参见表5-1~表5-5。一期工程建设投资总额构成表表5-1金额（万元）8320占土建投资占设备投资占其他费用占工程总投（%）（%）（%）资（%）100序号投资项目一其中：建筑物构筑物土建工程66101710二设备购置110248868924100其中：装卸机械各类车辆其他设备三其中：其它费用预备费3400384其他费用76051001001055建设期利息总计26422130一期工程主要建筑物工程量及投资估算汇总表表5-2单价合价序号单位工程名称工程量单位(元)10009709108408403801000890980(万元)16851084498m2m2m2m2m2m2m2m2m2123456789公共高架仓库H12m公共综合仓库H9m中转配载库H7m其他仓库H9m集装箱拆装箱库H9m露天库棚H8m汽车维修检测间包装加工间生产辅助建筑168501117554732321288133951670171999019524212916715397加油站、水泵房等饭馆、浴室、单宿等m2m21011生活辅助建筑5206405673295货运交易市场（2层）综合办公楼（10～12层）189221211m2m2121318001000463320083420变电室合计m2759026610一期工程主要构筑物工程量及投资估算汇总表表5-3单价(元)合价(万元)序号单位工程名称单位工程量备注m2m2m2118150130467809333292355214038123道路集装箱堆场拆装箱作业场m2㎡座座座1201002750331401672545库前装卸作业场停车场洗车台灯塔出入口大门14000640,000180,00010,00044578m256615184180100100509绿化工程给排水管线和煤气干线高压电气工程低压电缆和园区管网工程变配电工程通讯及计算机网络设备弱点电缆和园区管网工程101112131415合计50501710一期工程主要设备需用量及投资估算汇总表表5-4单价(万元)35014023080合价(万元)350280230160025015013022016066序号设备名称单位数量备注1集装箱正面吊运机(40T)集装箱空箱叉车(8吨)汽车式起重机(50吨)集装箱专用车(40呎)集装箱专用车(20呎)普通货运汽车(8~10吨)普通货运汽车(5吨)厢式货运汽车(8吨)厢式货运汽车(5吨)厢式货运汽车(1～2吨)内燃式叉车(2~吨)内燃式叉车(5吨)电瓶式叉车(1~2吨)油罐车(10T)台台台辆辆辆辆辆辆辆台台台辆辆辆套套套1223142055506151010101011161012371382291610111213141516171819610160240962482369撒水车业务用车12224810180集装箱修洗箱设备车辆保修设备202060160车辆检测设备9019020212223车辆加油设备电子计衡器环保设备巷道式堆垛机(H=18m)合计套套套台28252121562540804504504886一期工程其它费用估算表表表5-5序号1单价(万元)18合价(万元)729095费用名称单位亩数量备注征地费4062建设单位管理费工程建设监理费工程建设监督费前期工作费勘察设计费合计3654555061007605资金筹措方案从上文综述可知，本项目是由政府引导投资的重大项目，项目资金分三部分进行资金筹措。（1）铁路站场改建工程由铁路道负责资金筹措；（2）铁路口岸建设由娄底市政府负责资金筹措；（3）物流园区一期工程由娄底市经建贸易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同筹集资金。从投资估算中可知，本项目一期工程即需投资22130万元，建设资金的筹措和及时到位将是关系到项目能否顺利实施的关键因素。本研究结合项目的特点，经综合分析当前可能的资金来源和集资渠道后建议，湘中综合物流园工程的建设资金，应主要争取银行贷款，再面向国内市场吸引合作资金。湘中物流园建设投资方案（万元）表5－6近期中远期合计200001336045900备注铁道部投资铁路站场改造娄底铁路口岸湘中物流园50001336022130150000不含征地费，市政府出资经建公司、湘通物流共同出资23770总计404903877079260一期工程各年度投资使用计划（万元）表5-7总投资分年度22130100分期2009年投资年度2010年7217%2011年2012年6159%5256%3499%占总额%财务评价依据（1）国家计委计投资(1993)530号文所发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）（2）国家现行财税制度编制、现行财务价格和市场调查价格（3）同类项目的有关经济指标基本数据（1）建设期和计算期本项目分近期、中远期建设，近期建设期为2009至2012年。中远期建设期为2013年至2020年。本章节只考虑湘中物流园推荐方案（即不含铁路站场、铁路口岸投资）财务经济评价。（2）园区项目投资园区项目投资近期、中远期投资分别为22130万元，23770万元，总投资45900万元，资金来源为娄底经建贸易公司和社会融资或银行贷款。物流园收入估算物流园收入项目类别及费率表5－8收入项目项目运输代理费过磅费装卸费场地仓储费18元/吨费率12344元/吨2元/吨7元/吨5元/吨合计物流园成本项目类别及费率表5-9项目计算员工培训500元/人次4万元/年人次员工工资水电费4万元/月所得税生产维护费10万元/月资金占用费营销成本营业收入*%固资折旧项目联劳协作费营业税及附加营业收投资额×月息建安工程×折旧营业收入×%营业收入×%（%）×月数(3)率%)计算入×50%财务费用与收入表表5-10（单位：万元）运营成本销售吨位员工培员工工营销成营业税联劳协水电生产维资金占固资折税前利税后利所得税润润投资员工数收入总成本训费资本及附加作费费护费用费旧20092010500050003050100250180045001202009022590022504848125220112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027300029995000500030003000300030001000770000000060808080903204005006007005760720090002403203203203603603604004004004004004004004004004002883604505406307208109901170135013501350135013501350135013502880360045005400630072008100990011700135001350013500135001350013500135001350048484848484848484848484848484848481005041080012600144001620019800234002700027000270002700027000270002700027000909080090000100100100100100100100100100100110013001500150015001500150015001500150000000000015121512151215121512151215121512202801001500270000400135015121350048财务评价指标参照有关文件要求,本项目选择以下评价指标基准收益率:10%财务净现值:≥0基准投资回收期:20年(含建设期)平均投资利润率:11%平均投资利税率:12%敏感性分析本项目敏感性分析考虑费用增加10%、收入减少10%两种情况，敏感性分析成果见表5-11（表中投资回收期含一年建设期）。敏感性分析成果表表5－11投资回收期(年)费用增加10%16．5(含建设期)收入减少10%17．5效益费用比1．0481．037内部收益率11．5%11．35%净现值(万元)102857304评价结论经过上述分析，本项目全部投资所得税后的财务净现值（FNPV）为28804万元，财务内部收益率（FIRR）为%，静态投资回收期（T）为年（含建设期）。财务内部收益率各项指标均超过规定的基准收益率10%的标准，净现值为正数，财务效益指标表现良好，项目在财务上可行。经过敏感性分析可知，当收入下降10%或费用上升10%时，本项目全部投资税后内部收益率分别为%和%，仍大于财务基准收益率，说明本项目具有一定的抗风险能力；同时也说明本项目收入因素比费用因素敏感，因此在后期实施中应更加注重开发增值服务，以多渠道创收。财务分析指标汇总表5—12名称指标值财务内部收益率（%）13．2112．52财务净现值（万元）2880430105投资回收期（年）13．2513．89财务收入费用分析表（全部投资）表5—13年份现金流出现金流入净现金流量折现率=净现金流量折净现金流量折现系数现值73679189累计值18004500200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026-5567-4689-1983-1581-3336-27601381-5567-4494-1822-1391-2814-2231107-5567-10061-11883-13274-16089-18320-18213-17661-16622-14877-10846-60130．958