思源天津河北区八马路项目一级土地开发合作建议书XXXX

天津市河北区八马路项目一级土地开发合作建议书2007年12月内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队12/9/20222第2页土地价值最大化对八马路项目一级土地开发（以下简称本案）

开发目标的整体理解社会效益一级开发二级开发可行性角度市场可行性经济可行性操作可行性实现土地价值最大化并且具备综合可行性12/9/20223第3页内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队12/9/20224第4页本案运营的关键点理解如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求?如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？12/9/20225第5页如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。12/9/20226第6页对本案概念定位的初步理解城北起动机创意动力谷文脉传承器活力休闲港城市滨河玉带天津市区北部综合服务核生态住宅、城市住宅创意产业服务核传承老天津文化根公园、旅游、休闲区滨河宜居城12/9/20227第7页滨河宜居城——打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区12/9/20228第8页城北起动机——打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞12/9/20229第9页创意动力谷——依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地天津美院美术馆

厂房中的创意产业12/9/202210第10页文脉传承器——周边规划划与原有历史风貌相协调调，打造历史风貌保护区区和游览区，传承历史文文化，增强区域向心力和和归属感12/8/202211第11页活力休闲港——依托公园园、历史旅游、滨河景观观等资源，打造集商业购购物、休闲娱乐于一体的的特色休闲城市群12/8/202212第12页如何通过合理的功能布局局，实现区域城市功能和和产业功能交叉生长和可可持续发展？如何确定引进区域的城市市功能和产业功能的启动动点，支持后期区域城市市功能和产业功能的高速速发展?结合开发策略和新兴类似似区域的发展规律，如何何进行相关的产业功能和和城市功能配合，使区域域健康发展，快速提升土土地价值？如何引进适合的产业功能能以及与之相配合的城市市功能，支持区域的可持持续长期发展？12/8/202213第13页以城市运营的思维出发，，而不是简单造城造城城市运营可持续增长短视行为单一居住规模放大伪城市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失产业空心城市形成城市定位整体规划多功能发展配套齐备产业充实功能互动内外交流商业繁荣生态宜居价值增长真城市12/8/202214第14页城市运营——强调城市功功能和产业功能同步发展展总体开发策略产业功能城市功能区域现状12/8/202215第15页关注城市功能与产业功能能交叉生长产业功能城市功能研发中心生态化办公独栋办公商务酒店集中式办公高档居住行政功能文教医疗休闲娱乐特色商业整体定位以运营为导向进行城市开开发12/8/202216第16页通过增长极核促进城市功功能与产业功能的交叉生生长增长极：“特定环境中的推动性单单位(propulsiveunit)”，当它增长或创新时，能能诱导其它单位增长。──FrancoisPerroux（法国经济学家）增长极市场领先者新的需求新的物业形式市场追随者新的裂变互动聚变12/8/202217第17页成为增长极核的两个必要要条件2、能够带来增长1、能够自我生存能够进行裂变，促进其他他功能的发展；能够促进各功能之间的聚聚变；能够撬动区域的良性发展展；市场可行：适合区域发展展的；经济可行：可承受的成本本；操作可行：具备可实施性性的；12/8/202218第18页通过增长核的“裂变”与与“聚变”过程实现新城城的可持续自然生长核心思想——以“核心功能”的发展带带动“派生功能”发展展，循环累积，促进新城城功能的完善。增长核自主扩张外部吸引增长核发展示意图战略目标——实现周期最短化；——价值最大化；——资源配置最优化。12/8/202219第19页案例1：北京“睡城”回回龙观居住区——由于开开始就被规划为功能单一一的居住区，商业和服务务业设施滞后，严重缺乏乏就业机会，致使其居民民高度依赖交通系统与外外部联系，新城沦为“睡睡城”。建设用地面积11.27平方公里，形状为东西西长6.2公里，南北宽宽2公里的长方形。规划划总建筑面积800多万万平方米，规划居住人口口23万人。生活不便配套缺乏交通拥堵升值缓慢睡城12/8/202220第20页案例2：深圳华侨城———以主题公园作为启动核核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高高科技和高尚住宅于一体体的城市综合功能板块华侨城位于深圳市南山区区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程程。锦绣中华民俗文化村世界之窗欢乐谷裂变高端住宅区聚变城市综合功能板块波托菲诺海景花园……锦绣花园裂变高新技术产业裂变文化旅游产业康佳工业企业华夏艺术中心何香凝美术馆深圳湾大酒店威尼斯大酒店12/8/202221第21页案例3：上海新天地——以特色商商业街作为启动核，开发发综合商业，以综合商业业带动写字楼和公寓的开开发，从而带动区域整体体价值的提升将餐饮、娱乐、购物和旅旅游、文化等等全部集在在一起，形成功能完备的的商业中心，创造高档物物业产业环境。餐饮娱乐购物旅游文化提升区域价值增加商业需求各种高档物业开发住宅酒店办公公寓特色商业街大型商业MALL12/8/202222第22页案例4：碧桂园——以教育产业作作为启动核，带动区域价价值提升1992年，“教育＋＋地产”的模式为顺德碧碧桂园找到了出路，也开开创了教育地产的先河。。教育产业核教育论坛高级会所别墅普通住宅花园洋房地产开发聚集人气产生居住需求12/8/202223第23页如何通过合理的城市功能能定位和规划设计，提升升区域土地的价值？如何提升项目整体的土地地价值？如何通过引进产业形成人人流集聚效应提升区域价价值？如何合理进行城市功能定定位和规划设计，拉升土土地价值？如何进行功能定位提升土土地经济效益和社会效益益综合价值？12/8/202224第24页完善城市功能、形成产业业聚集、提升土地价值———针对本案地块整体狭狭长分布的特点，建议多多点打造本案的价值“珍珍珠链”文化旅游综合服务娱乐休闲产业服务商贸教育概念示意12/8/202225第25页运营商如何实现可持续发发展？如何进行商业区土地的一一级开发？企业如何协调土地经济价价值和社会效益之间的关关系，达到土地综合效益益最优；企业如何进行土地营销和和二级开发，顺利回收资资金并取得开发利润，维维护同投资商的良好合作作关系，为公司持续发展展打下基础？12/8/202226第26页如何合理的确定开发时序序和开发策略，保证项目目可行性？根据市场情况，确定开发发策略，保证项目在经济济、市场以及操作性方面面合理可行。确定合理的开发策略和时时序安排，保证项目的前前期顺利介入市场，中期期稳定提升土地价值，后后期攫取高额利润。确定合理的土地性质和项项目内不同主题分布，保保证项目的市场可行性。。合理测算项目各项成本，，结合类似土地市场价值值，确定项目的开发节奏奏和价格策略，保证项目目的经济可行性。12/8/202227第27页确定何种融资方式，结合合开发时序，保证项目稳稳定的现金流？充分考虑现金收入和现金金支出在时间和数额上的的差异，确定融资时点、、期限以及规模等要素。。考虑一二级联动开发策略略，平衡项目现金流。分析比较各种融资方式和和融资渠道，根据各自限限制性要求，提出适合本本案的融资方式，保证项项目开发的正常运作。针对不同开发阶段的不同同特点，综合考虑融资风风险和融资成本，平衡短短期和长期融资的均衡关关系，确定合理的融资方方案。12/8/202228第28页如何实现本区域同周边区区域协同发展、新规划区区域与原有保留建筑协调调发展（融入天津市区，，点亮河北区，与可辐射射其它区域协调发展）？？充分考虑天津市区的城市市功能走向和产业功能走走向，融入天津的整体发发展规划，实现本案与天天津的整体协同发展充分考虑项目周边区域的的性质氛围、产业结构等等要素，在操作本项目时时，实现同周边区域的融融合和协同发展。充分考虑原有历史风貌建建筑和保留建筑，在原有有基础上发展、再造，实实现规划与保留建筑的融融合和协同发展12/8/202229第29页如何选择项目合理的起步步区和引爆点，快速提升升项目整体价值，降低项项目操作难度？为降低项目操作难度，将将项目的定位更好的落实实执行，需要寻找一个对对于本项目的关键引爆点点和操作切入的起步区，，以利于项目整体价值的的提升，加快项目操作速速度。项目的引爆点应该在结合合周边区域市场研究的基基础上，认真分析总结，，寻找市场空白点和制高高点，以点带面，撬动项项目操作。引爆点的确定必须具有一一定的带动性，在经济可可行的基础上，整体提升升项目的土地升值，形成成项目价值的整体提升和和带动作用。12/8/202230第30页如何在平衡各利益主体的的诉求？——通过外部平台协调各各方利益政府层面的利益诉求：改变天津城市发展缓慢的的现状，加快城市发展进进程；完善城市功能配套，促进进产业发展；形成人口集聚效应，带动动区域经济发展；吸引投资，增加税收，回回收基础设施投资；取得政绩；政府二级开发商运营商居民投资商12/8/202231第31页如何在平衡各利益主体的的诉求？——通过外部平台协调各各方利益运营商（土地一级开发商商）的利益诉求：回收投资，产生利润；尽快偿还融资方贷款；提升公司形象品牌，项目目形成全国示范；获取土地一级开发权，关关键在于将土地综合效益益最大化；通过开发取得更多的土地地资源和现金流，公司可可持续发展；通过融资保证项目弥补操操作过程中所产生的资金金缺口。政府二级开发商运营商居民投资商12/8/202232第32页3.投资商的利益诉求求：保证投入资金的安全可靠靠，控制投资的风险形成稳定的资金收益部分投资商需要进行项目目收益的分成，提升资金金盈利能力政府二级开发商运营商居民投资商如何在平衡各利益主体的的诉求？——通过外部平台协调各各方利益12/8/202233第33页如何在平衡各利益主体的的诉求？——通过外部平台协调各各方利益4.二级开发商（（或合作开发企业）的利利益诉求：土地具备二级开发条件；；土地成本合理；周边配套完善，具备开发发物业相应的市场氛围；；通过开发能够获取相应的的利润；具备良好的政府政策支持持；政府二级开发商运营商居民投资商12/8/202234第34页如何在平衡各利益主体的的诉求？——通过外部平台协调各各方利益5.居民（拆迁居居民或购房客户）的利益益诉求：合理的拆迁置换政策；居住环境良好，配套齐全全，提高居住水平和生活活水平；降低居住成本，完善交通通配套；政府二级开发商运营商居民投资商12/8/202235第35页综合效益最大化把握本区域功能定位，实实现土地一级开发价值的的最大化土地功能定位合理，实现现二级开发价值最大化通过项目的开发建设，取取得良好的社会效益，获获得政府支持借助八马路片区对于天津津的特殊内涵和历史沿革革，成功实现本项目的市市场运作，提升企业品牌牌与可持续发展能力12/8/202236第36页成功运作本项目需要具备备的必要资源本项目是大规模土地一级级开发项目，并且又属于于大型沿河地块的开发，，牵涉各方利益，专业性性要求高，需要整合如下下资源：政府资源融资平台土地一级开发顾问经验和和土地招商资源土地开发和规划设计专家家资源沿河和城市运营策划顾问问经验12/8/202237第37页内容纲要一、对于本案开发目标的的整体理解二、对于本案开发运营的的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资资源优势六、思源顾问专业执行团团队12/8/202238第38页白开水普通茶水顶级龙井茶如何实现土地价值最大化化？——本案城镇功能定位决定土土地价值12/8/202239第39页单纯的价值最大化存在困困难——关于本案策划的的三个维度价值最大化通过功能定位形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件政府行为规划限制资金要求12/8/202240第40页应用专业策划顾问方法论论处理关键因素，实现土土地开发目标价值提升理论竞争力理论可行性分析五力模型安索夫模型三大竞争策略市场可行性操作可行性经济可行性价值发现价值创造提升：本土地价值最大化化验证：价值是否具有竞争争力再验证：价值能否成功实实现目标市场模式选择12/8/202241第41页价值提升理论提升价值：通过引入高价价值客户提升项目与地块块价值。寻找价值：通过市场细分分寻找巨大的未被满足的的需求。凸显价值：突出供应客户户较为敏感的诉求。预支价值：运用营销矩阵阵在时效上区分价值。发现价值：发现并提取市市场上现存价值。12/8/202242第42页竞争力理论五力模型——所有项目的定位，都将面面对来自五个方面的竞争争三大竞争策略——成本优势策略、差异化策策略、集中化策略，项目目的成功取决于是否具备备其中一项或更多的竞争争优势安索夫模型——新产品、新市场或者是两两者的组合，是形成竞争争力的方向目标市场模式选择———确定最佳的目标市场12/8/202243第43页五力模型12/8/202244第44页该模型证明：组合策略优优越于其他三种策略，并并促成市场战略最优化。。因此，走组合策略的道道路，发现新市场，创造造新产品，从而满足新市市场适合于本项目的定位位思路。安索夫模型12/8/202245第45页密集单一模式——方方向性明确，但产品差异异化策略难以发挥市场专门化模式——增增加项目收益点，但区区域市场难以支撑选择性专门化模式———满足多层次客户需求求，但操作难度较大产品专门化模式——满满足单一客户群的不同同需求全面进入模式——全全面覆盖模式，需要一定定的开发实力目标市场模式选择12/8/202246第46页目标市场模式选择

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P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1

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P3密集单一市场产品专门化市场专门化全面进入选择性专门化P=产品\需求M=市场\客群12/8/202247第47页如何保证商业区各种产品品的最佳配置？明星——？？？问题——？？？金牛——？？？瘦狗——？？？市场份额高高低低市场增长12/8/202248第48页可行性分析方法论市场可行性——分析项目开发主题、功能能配比、开发规模在市场场方面的可行性；经济可行性——分析项目开发主题、功能能配比、开发规模等在经经济方面的可行性；操作可行性——分析项目开发主题、功能能配比、开发规模等在操操作方面的可行性，是否否可以按照既定的策略实实施并达到目标。12/8/202249第49页世界城市发展的四个阶段段城市化郊区化同核城市新都市主义追求品质;

交通便利;

人气够旺;

身份象象征亲近自然；

空间开阔；；

低人口密度

道路通通畅由于交通及配套问题，许许多人重新回到城市，要要求城市具有与郊区生活活相近的环境品质郊区逐步发展城市功能，，具备城市的生活品质，，形成城乡同质化和各个个城市群12/8/202250第50页产业同核的构建产业核研发生产技术交流会议/培训物流配套服务员工居住商务活动12/8/202251第51页城市同核的构建产业核研发生产技术交流会议商务配套员工居住培训城市核居住区酒店市政配套设施娱乐休闲设施医院学校产业区商业12/8/202252第52页内容纲要一、对于本案开发目标的的整体理解二、对于本案开发运营的的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资资源优势六、思源顾问专业执行团团队12/8/202253第53页项目操作思路土地价值及产品价值最大化功能定位和组合产品规划设计开发策略和模式思源方法论政府预期开发目标理解市场环境分析营销推广策略规划和产业布局经济测算12/8/202254第54页本案可选的开发模式建议议定向开发锁定特定客户实施土地开开发。如对于特色地块，，可以结合地块自身特点点进行有针对性的开发。。自我开发对于投资价值较高的部分分，可以由集团下属或关关联的企业进行投资开发发。联合开发与战略合作机构合作开发发。如与房地产投资基金金、专业酒店投资基金等等进行合作。出让土地由二级土地开发商根据用用地性质意见书，进行开开发建设并制定后期营销销策略。12/8/202255第55页提升本案城市价值的思路路流程本案不同于普通房地产项项目，涉及面广，操作复复杂，需要把握好以上提提升土地价值的关键节点点，对每一步进行深入研研究和策划，方能保证项项目的开发达到预期效果果！功能定位合理组合规划创新开发模式价值提升操作保障引进产业形成集聚功能组合优化价值打造特色形成竞争力模式组合实现价值操作进度引导市场形成势头12/8/202256第56页第一阶段宏观市市场及本案开发环境研究究顾问第二阶段本案市市场定位和产品定位顾问问第三阶段本案规规划设计顾问第四阶段本案开开发策略和开发时序顾问问第五阶段本案融融资方案及经济测算顾问问第六阶段本案营营销策略顾问思源计划针对本案的具体体策划顾问合作内容架构构12/8/202257第57页第一阶段宏观市市场及本案开发环境研究究顾问本体开发条件和开发目标标研究本案开发目标研究本案开发限制条件研究地块内部开发环境研究地块周边开发环境研究本案区域政府规划研究土地一级开发政策和片区区建设政策研究国内北京、上海等重点城城市土地一级开发政策研研究；国内片区试点建设政策研研究；土地一级开发流程和操作作要点研究；土地一级开发和片区建设设政策对本案的影响。12/8/202258第58页第一阶段宏观市市场及本案开发环境研究究顾问三、宏观和区域经济开发发环境研究天津市宏观经济发展情况况研究河北区经济发展情况研究究周边相邻区域经济发展情情况研究（北辰区、东丽丽区、红桥区等）四、天津城市规划及产业业区规划发展专项研究天津市、北辰区、东丽区区、红桥区、新开河沿线线近期和远期城市规划，，对本案的影响；天津市及本案周边产业区区规划和发展情况，与本本案的关联影响；本案可形成产业可行性研研究；五、天津房地产投资和总总体市场研究天津市房地产投资、商品品房建设、商品房市场发发展研究；天津市一级土地市场供应应和成交情况研究河北区房地产投资和房地地产市场情况研究本案所面临的天津及周边边房地产市场投资和发展展环境研究12/8/202259第59页第一阶段宏观市市场及本案开发环境研究究顾问六、天津大型居住区和小小城镇建设研究天津市已建成和规划中的的大型居住区调查研究；；天津市小城镇建设调查研研究；天津市本案同类项目（片片区土地开发）竞争情况况研究；七、天津办公物业市场专专项研究天津市区办公物业供应、、需求、产品、客户、价价格等市场情况调查研究究；天津郊区产业用房市场和和郊区商务区市场研究；；本案形成产业办公区的可可行性研究；八、天津酒店和酒店式公公寓市场专项研究天津是酒店市场供应、需需求、产品、客户、价格格等市场情况调查研究；；本案形成酒店物业的可行行性研究；天津市区酒店式公寓供应应、需求、产品、客户、、价格等市场情况调查研研究；本案形成酒店式公寓物业业的可行性研究；12/8/202260第60页第一阶段宏观市市场及本案开发环境研究究顾问九、天津商业地产市场研研究天津商业区现状和未来规规划发展研究；天津商业物业开发、销售售、租赁市场调查研究；；本案周边商业物业市场和和商业环境发展研究；本案面临的商业物业市场场环境总结十、相关产业和城市发展展案例专项研究本案可形成产业及其相关关产业链专题研究与本案相类似的一级土地地开发案例研究十一、天津房地产市场研研究及本案市场前景结论论本案开发面临的宏观经济济、城市规划大环境研究究结论；本案周边居住、产业、商商业开发环境研究结论；；本案开发面临的居住区、、办公物业、酒店及公寓寓物业、商业物业市场环环境和竞争环境结论。12/8/202261第61页第二阶段本案市场定位和产品定位位顾问一、本案开发条件分析和和市场研究回顾本案地块周边自然人文环环境分析；本案地块现状和拥有开发发资源分析；本案政府规划和其他限制制型条件分析；市场研究报告重点结论回回顾本案SWOT(优势、劣劣势、机会、威胁)分析析。二、本案定位形成过程市场需求和竞争分析操作目标和操作能力分析析价值最大化纬度分析提升竞争力纬度分析优化限制条件纬度分析12/8/202262第62页第二阶段本案市场定位和产品定位位顾问三、本案市场定位描述本案的市场定位本案的开发主题定位四、本案客户定位描述本案可能的客户种类分析析；本案各功能区的客户定位位；本案各功能区目标客户的的需求特征分析；五、本案的产品定位描述述本案整体的产品定位；本案各功能区功能定位；；本案各功能区产品定位；；12/8/202263第63页第三阶段本案产品规划设计顾问一、本案规划主题概念和和功能区分提升本案价值的规划概念念建议；各功能区的功能划分和对对应规划主题建议；二、本案整体规划设计思思路本案整体规划设计原则；；本案整体设计总体思路；；本案整体设计要点（包括括产业区、商务区、产业业和居住套区等）建议；；三、各功能区规划设计建建议（重点是启动区的规规划建议）各功能区规划要点及相关关建议；各功能区建筑设计要点及及相关建议；启动区产品风格、建筑形形态等建议。12/8/202264第64页第四阶段本案开开发策略和开发时序顾问问一、国内外类似片区建设设理论和相关案例研究国内外城市发展和城市规规划理论研究；国内外郊区片区发展和规规划理论研究；国内外郊区发展和建设典典型案例研究。二、本案开发战略和开发发模式（商业区开发战略略和模式）整个片区提升土地价值的的开发战略建议住宅区在片区中的地位和和开发战略建议商业区在片区中的地位和和开发战略建议办公物业在片区中的地位位和开发战略建议产业物业在片区中的地位位和开发战略建议开发模式选择（自主开发发、联合开发、出让土地地、长期经营等模式）12/8/202265第65页第四阶段本案开开发策略和开发时序顾问问三、本案开发策略（商业业区的开发策略）本案提升土地价值策略建建议；引进产业的开发策略建议议；近期启动区的开发策略建建议；远期持续开发策略建议。。四、本案开发时序和操作作关键点建议（重点是启启动区的操作建议）本案土地开发和土地出让让时序建议；本案尤其是启动区操作关关键点建议12/8/202266第66页第五阶段本案融融资方案及经济测算顾问问一、本案融资方式选择1、常见融资方式介绍；；2、不同融资方式的优劣劣比较；3、天津市内相关案例融融资方式介绍；4、本案融资方式的选择择建议。二、本案经济分析的理论论和说明（分析方法及评评估依据）1、对本案经济分析的依依据；2、本案经济分析的方法法；3、本案经济分析基础数数据及来源。12/8/202267第67页第五阶段本案融融资方案及经济测算顾问问三、本案土地出让收入预预算天津土地出让价格分析；；本案同类土地出让价格分分析；本案政策规定土地出让收收入标准；本案一级土地开发收入预预算。四、本案投资成本估算本案土地一级开发成本估估算说明和依据；本案土地开发投资成本估估算；12/8/202268第68页第五阶段本案融融资方案及经济测算顾问问五、本案现金流量、投资资利润率、融资规模测算算本案土地一级开发现金流流量测算；本案土地开发静态和动态态利润率测算；本案融资规模测算。六、本案财务敏感性分析析本案盈亏平衡和财务敏感感性分析；本案财务风险分析。12/8/202269第69页第六阶段本案营营销策略顾问一、本案营销环境分析（（商业区开发面临的市场场环境）天津房地产市场营销方式式现状分析；房地产常用营销策略；其他可比项目营销策略借借鉴。二、本案的营销目标和营营销战略本案营销的目标确定；本案营销战略和营销模式式选择。三、本案的营销策略品牌形象策略；广告策略传播策略公关策略12/8/202270第70页第六阶段本案营营销策略顾问四、本案土地招商策略本案土地招商采取的策略略；本案土地招商流程和操作作要点建议。五、本案土地开发总体营营销计划本案土地开发营销总体计计划；本案营销工作准备和实施施计划。六、本案营销费用预算本案营销费用预算标准；；本案营销费用预算。12/8/202271第71页策划顾问服务成果工作阶段工作成果时间要求第一阶段提交《八马路地块市场研究报告》并汇报本协议签订之日起30个自然日内提交《八马路地块市场定位报告》并汇报本协议签订之日起50个自然日内提交《八马路地块概念性规划建议报告》并汇报本协议签订之日起70个自然日内提交《八马路项目开发模式、开发策略及融资模式建议报告》并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位进行工作本协议签订之日起90个自然日内第二阶段（备选）提交《八马路项目土地招商及营销推广策划方案建议报告》并汇报，同时配合甲方进行地块招商工作第一阶段工作结束之日起40个自然日内第三阶段（备选）提交《XX地块项目定位和规划设计建议报告》、《XX地块营销策划报告》并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位和广告公司进行工作根据地块开发策略和甲方要求拟定12/8/202272第72页内容纲要一、对于本案开发目标的的整体理解二、对于本案开发运营的的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资资源优势六、思源顾问专业执行团团队12/8/202273第73页内容纲要一、对于本案开发目标的的整体理解二、对于本案开发运营的的初步思路三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资资源优势六、思源顾问专业执行团团队12/8/202274第74页目前思源公司在专业队伍伍上已经组建了房地产策划专业团队,汇聚了土地一级开发、前期策划划、商业地产策划、土地地招商、财务预算、资本本运作等方面的专业人士,具具有良好的职业素养和和专业策划经验,对房地产策划、商业地产产开发、经营和管理、开开发资金运作等方面具有深入的研究和和丰富的经验。同时思源源集团还将根据各项目实实际情况成立专门的土地开发专家顾问小组和规划设计专家顾问小组,以保障策划工作所需需要的智力资源。除了专业的工作团队,思源联合体还将在其其他方面对项目策划工作作的成功实施提供强有力力的资源保障。房地产策划顾问专业团队队一级土地策划商业地产策划投资顾问地产前期策划市场研究专业化策划团队体系12/8/202275第75页本次策划顾问工作