思源-厦门建发千岛国际项目前期顾问投标文件

建发·千岛国际项目前期顾问投标文件【鸿着于陆】基于本案规模大，容积率为1.8，价值打造具备一定的时间延展性，及区域发展不成熟等因素，我们提出对本案打造价值观：

鸿着于陆，必先羽其礼仪孔雀着陆时，先亮出其漂亮的羽毛，使其赢得众鸟的尊重，成为陆地上的领导者。对于我们的项目也是这样，须契机城市而生长，拆分容积率，别墅唱响市场，高层后发制胜.故本案将对项目定位进行全面研究,并提出对本案打造及营销策略的相关建议………前言招标认识和理解一对本次招标的认识结合厦门建发的总体开发战略，清楚理解本项目的开发目标以金沙及高新区项目实现较为快速的销售回款，同时实现品牌的树立，以正兴项目实现建发品牌在成都的美誉度延展。以正兴镇先期地块运作的成功，为后续的土地开发战略积累经验同时坚定政府决心。结合土地条件，转变思想、透彻分析项目的操作关键点和难点结合土地属性及现有条件，分析核心价值，以战略眼光，立足于未来充分挖掘项目的价值，现在为未来作准备。结合区域市场条件，从板块之间的竞合关系角度出发，找到项目操作的关键点和难点，以针对性的策略方向指导定位方向。对本次标的——“正兴镇1575亩项目”开发目标的理解站在小城镇整体开发改造运营的高度界定项目开发目标通过区域资源的互动实现整体价值的最大化——能吻合正兴镇及成都南部板块的整体发展需要，同时能与区域其他板块、甚至南部板块的其他物业进行互动提升物业价值，实现项目最大经济效益——制定适合的物业形态组合，充分考虑项目开发时机，实现项目未来的效益最大化对本次标的——“300亩建设用地”的开发目标理解站在综合地块整体开发运营的高度界定项目开发目标通过住宅产品的定位互动实现项目居住价值的最大化——通过容积率拆分等手段，实现地块规划的价值最大以开发实现价值，实现项目最大经济效益——充分考虑分产品之间的开发时机及开发配合，实现各类物业的整体效益最大化项目策划方案二----思源观点

任何一个房地产项目的定位，都必须契合城市的生长过程，成为城市的一个活力细胞。本次汇报的主要思路——四个出发点、两个面向和三个纬度价值最大化优化限制条件塑造竞争优势甲方开发目标开发限制条件开发能力资源四个出发点项目自身现状开发定位需主要解决的问题两个面向城市与区域发展环境市场需求与竞争环境市场机会与定位关键三个纬度本次汇报的框架体系项目本体研究客群定位主题定位产品定位优化限制条件

纬度的分析价值最大化

纬度的分析提升竞争力

纬度的分析市场环境研究房地产市场需求与竞争环境项目定位结论本体现状开发目标开发能力限制条件城市与区域发展环境发展策略规划设计建议项目定位分析第一

部分市场分析与项目

定位营销推广策略体系第二

部分本体出发找关键本体的属性是定位的基础础，有针对性才能有目的性！！项目的基本属性和地块本本身的条件限制，对其定定位发展的研判起到决定定意义。如果说策划是在在桌子上跳舞，而桌面就就是项目本体属性。1、项目概况2、三图一指标3、地块优势和限制条件件4、开发能力和开发目标标5、项目开发关键点本部分分析重点：1本体条件研究——城市地地理正兴镇国际城南项目位于成都城市影响区区，隶属国际城南板块，，位于未来新城市中心的的ＣＬＤ与特色旅游区域域。本体条件研究——交通图图在建的正兴大桥规划道路原有吊桥至天府大道项目交通连接天府大道，，现进入项目地块，仅有有已建多年的吊桥为唯一一途径，在建的正兴大桥桥把项目所处的锦江两岸岸联在一起，沿项目公建建部分分布有规划道路，，未来项目区域交通十分分方便。本体条件研究——地块图图如图所示：项目地块呈““烟斗”状，在未来正兴兴体育公园与锦江景观带带之间，环境优美，地块块狭长。项目用地1575亩，规规划建设用地为３００亩亩，容积率为１.８；1200余亩中心地块规规划打造为体育运动休闲闲公园。指标：“１５７５”项目本体理解－－项目概概况东邻正兴镇政府西邻规划路南邻锦江苏码头北邻正兴大桥四至：政府、苏码头、正兴大大桥项目本体理解－－项目概概况本体条件研究——项目概概况地理：广都苏码头本案位于政府南迁后的核核心居住区域，属国际城城南半小时经济生活圈，，距离成都仅１９公里。。正兴镇原为广都苏码头，，遂开通的正兴大桥将彻彻底实现中兴镇对外生活活的连接。本项目位于华阳镇向南区区域,华阳区域的城市功功能的逐渐完善与房地产产市场开发的快速发展,在很大程度上的带动了了本案所在区域经济与房房地产市场的发展。位于华阳南项目本体理解－－项目概概况公建体育公园项目本体理解－－项目概概况公建体育公园项目所拥有的1200余余亩市政公园,拟打造成成为体育运动休闲公园,该公园的打造在很大程程度上提升本形象价值与与在一定程度上构成项目目发展的主题。锦江景观带项目本体理解－－项目概概况锦江景观带项目临锦江景观带,锦江江构成了项目的重要自然然资源,我们称呼它为””锦江景观带”,项目对对锦江的优化与联动,能能有效提升项目品质,并并与体育构成项目的双重重生态景观。本体条件研究——有利条条件挖掘锦江景观带体育公园锦江、公园双重生态景观观项目拥有的主题体育公园园与锦江景观带，够成了了项目的双重生态景观，，在极大程度上提升了项项目品质与指导了项目打打造的主题。天府大道半小时经济圈正兴大桥的开通增大了与与成都的对话窗口南延线上，交通便捷本案本体条件研究——有利条条件挖掘华阳片区别墅的大量开发发，为本案提供了定位基基础及引力传播。麓山国际社区河畔新世界华阳片区房地产发展的带带动本体条件研究——有利条条件挖掘高新南区高新产业园的建建设与政府南迁后，将对对该区域形成大量的生活活、居住、文娱、商业配配套方面的需求，为本案案发展奠定了基础。城市功能新区住房需求量量大本体条件研究——有利条条件挖掘从今年开始，国际学校、、创意产业城、天府嘉年年华美食城等重大项目将将陆续落户正兴，现代服服务业园区和现代农业园园区的建成以及城镇化的的进一步推进，我们相信信这些强有力的举措，能能够为成都南部新城提供供更好的服务。市政府极力引进资源打造造泛华阳片区，完善城市市配套。正兴规划打造为为南部地区集观光旅游、、休闲、体验的现代化城城镇。政府规划的支持本体条件研究——有利条条件挖掘本体条件研究——不利条条件梳理正兴镇在双流原有的农业业经济基础上尚未形成全全面开发的态势，其市政政配套建设有有待进一步步规划与完善。市政建设落后村落影响项目品质城镇绿化待尽交通欠发达本案周边交通尚欠发达，，目前还为村级交通交通通公路，在一顶程度上降降低了本案的区域形象，，同时也形成了交通上的的不便。村级公路通路－吊桥本体条件研究——不利条条件梳理地块狭长，不便产品布局局项目地块呈狭长形状，对对项目产品规划、布局造造成一定的影响，不利于于项目资源的优化。本体条件研究——不利条条件梳理本案所在区域，现为原有有村落，大部分房屋为民民房，形成了对项目居住住品质的一定影响与文化化氛围的缺失。周边村落．影响居住品质质民房１民房２本体条件研究——不利条条件梳理华阳板块大盘高端项目已已形成规模聚集效应相对对项目的单独发力，容易易造成对项目的分流。华阳片区的分流麓山国际社区蔚蓝卡地亚本体条件研究——不利条条件梳理项目开发目标开发目标树建发品牌提成区域形象项目利润最大化目标１：利润最大化通过对项目物业的合理定定位后，制定出操作杰作作，进而使项目营销利润润最大化目标３：提升区域形象同过项目的运作，提高中中兴镇的区域价值及区域域形象目标２：树建发品牌通过项目的科学定位、营营销来建立其建发在成都都的知名度与美誉度，形形成建发的品牌价值建发房地产集团基本情况〉注册资金3.5亿元人人民币，总资产逾50亿亿元；〉房地产开发一级资质，，已积累了27年开发经经验；〉目前拥有二十余家全资资及控股企业，分布在厦厦门、上海、福州、长沙、成都、、漳州、香港等地；〉开发产品涉及精品住宅宅、高级写字楼、商业地地产、大型公建等；〉厦门最具消费者口碑、、品牌美誉度的房地产企企业之一。项目本体理解－－建发集集团建发房地产集团品牌理念念〉独到的产品研发——缔缔造精品建筑是建发房产产的开发宗旨。〉完善的售后服务——““专业创造价值”的强烈烈服务意识。〉独特的品牌价值———建发房产已确立了房房地产行业的“钻石品品牌”地位。〉完美的钻石之美——““为消费者打造最具钻石石品质的生活家园”的经经营理念。开发能力与资源开发能力强大企业背景与顶级大盘盘开发经验初到西南区域

的市场熟熟悉欠缺与品牌落地困难难成都本地较好的政府关系系与资源整合能力限制条件分析项目自身限制本案地块呈狭长形，不便便于项目产品的规划与布布局区域不成熟中兴镇规划发展较晚，城城镇发展水平明显落后于华阳等区域城南板块的分流城南进驻大量的品牌开发发商，产品打造高端，容易造成对本案的强强势竞争分流基于对项目本体、开发目目标、开发能力及限制条条件的认识———提出本项目开发定位所需需要解决的主要问题如何实现本区域同周边区区域协同发展、新规划区区域与正兴镇城镇开发相相协调（融入城市南部板板块，点亮正兴镇，与可可辐射的其它区域协调发发展）？如何理解设定的目标客户户需求，以定位适宜的产产品方向？如何通过创新的主题定位位，增强片区土地未来发发展的吸引力？如何通过最大化价值的组组合，提升项目品质形象象及销售利润？如何塑造项目竞争优势，，快速提升项目整体价值值？如何进行合理的规划设计计，优化地块的限制条件件及地块劣势？大势决定未来，站得高才能看得远！项目的区位条件和体量决决定了项目的发展与整个个区域的发展态势密切相相关，因此从大势着眼，，对区域发展的动态研判判是项目研究的出发点。。1、理解城市的发展大势势2、明确本案的区域环境境3、了解本案的竞争对手手本部分分析重点是——2大势决定环境理解城市区域发展大势成都被誉为“天府之国””，人口1103万，面面积12390平方公里里，是中国西部经济实力力最强的特大型城市，被被国务院列为西南地区的的“三中心，两枢纽”，，是西南地区科技、金融融、商贸中心和交通、通通信枢纽，中国西部重要要中心城市、新型工业基基地，国家级历史文化名名城和旅游中心城市。西部中心城市天府之国宜居之城成都——2007年中国国十大宜居城市据零点研究咨询集团2008年1月3日发布的的“2007零点中国公公众城市宜居指数”显示示，厦门和杭州分居宜居居排行榜首席和次席。十十强其它依次是上海、深深圳、宁波、青岛、昆明明、成都、珠海、苏州。。城市荣誉光彩夺目特别是“试验区”的设立立使得成都的吸附力大为为增强，投资者的信心随随之提高。年份荣誉2004年中国最具经济活力的城市；中国大陆最佳商务城市十佳2005年中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名前102006年“中国大陆最佳商业城市榜”第15位；“宜居城市”第一名“城市包容性”第二名；“宜资城市”第六名“宜游城市”第八名；中国最佳旅游城市2007年“中国十大最具投资价值的城市”“全国统筹城乡综合配套改革试验区”2007年国内重点城市市房地产投资情况对比从城市对比上来看，2007年成都市房地产投投资额超越了广州和深圳圳，在全国副省级城市中中稳居第1位，超越直辖辖市天津；投资比重在全国城市整体体排名第4位。根据今年的房地产投资资走势，其领先优势有望望获得巩固。城市固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定资产投资比重投资比重排名北京3371.51719.951.01%1深圳1273.67462.0936.28%2广州1696.38556.7932.82%3成都1899.6619.1732.59%4上海3925.091215.5930.97%5重庆2451.84629.6325.68%6天津1849.8402.3221.75%9城市投资潜力无限高速城市化进程助推房地地产发展按城市化发展的“纳瑟姆姆”曲线来判断，城市化化水平达到30％以后，，将进入30－70％的的国际公认的加速发展期期。成都现阶段已经超越全国国平均水平，稳居第四的的位置，未来发展潜力巨大。恩恩格尔系数反映出成都人人们生活水平，仅次于上上海、北京、深圳，较为为富裕。类比城市东京、纽约上海北京深圳成都重庆中国城市化水平90%以上90%84%78％51.8%46.7%43%城市化水平排名——12345——人均GPD（美元）>300001000062008842323016002042第三产业接近80％50.6％70%47.4％48.9％44.7％39.9％恩格尔系数小于0.30.3060.3080.330.3390.3630.41“全国统筹城乡综合配套套改革试验区”助推房产产市场升温“试验区”的设立将会吸吸引更多的资本和人才进进入成都，使得成都的吸吸附力大为增强，投资者者的信心随之提高。“试验区”的设立，提升升了成都的整体地位和形形象；得到了宽松的发展展环境，对于房地产市场场的长远和健康发展有着着积极的意义；成都市房地产需求将放量量，长期内会看涨；成都房地产市场的前景看看好，国内外房产开发企企业纷纷加大在成都的投投资力度，土地市场竞争争日趋激烈，土地拍卖价价格将得到强力拉升；小结通过以上分析可知，成都都市各项经济指标均处于于国内前列，投资环境优优越，物业增值空间巨大大，是国内适合投资的重重点城市。成渝经济带成都南延线走廊高新区正兴镇新兴产业区，市区城市功功能外扩的重要载体成都城市副中心，经济增增长极？中国经济第四极西部经济中心，已经进入入城市功能外扩阶段在城市功能体系中分析正正兴镇可能承载的外向型型城市功能正兴镇与区域城市功能研研究城南板块功能区规划高新南区煎茶籍田核心打造成都未来新ＣＢＢＤ与ＣＴＤ未来加化工、制造业区域域华阳正兴镇建设生态居住ＣＬＤ与休休闲度假产业在高新南区重点城市新ＣＣＢＤ与ＣＴＤ与煎茶籍籍田镇化工、制造业的同同时，华阳与正兴镇建起起的生态ＣＬＤ与休闲度度假产业将完善城市功能能．．．．．正兴镇与区域城市功能研研究人口居住：南高新区高素素质产业人群的居住升级级需求区域人口就业：区域内产产业经济升级后形成外来来人口进入与原有区域人人口的就业需求配套商业的完善：高素质质群体的进入带来的高品品位、休闲娱乐等消费的的需求生态文化旅游价值的挖掘掘：对区域文化生态旅游游价值的挖掘吸引更多的的外来投资成都城市功能外扩的重要要载体正兴镇是承接成都市城市市功能外扩的重要载体，，是城市产业升级与调整整及成渝经济带建设的直直接受益者成渝经济带建设的载体成都南扩重庆北扩

成都经济圈重庆经济圈成都向南发展电子信息、重大装备、治金、食品、石油、贸易、旅游、会展经济重庆向北以汽车制造、装备制造、仪器仪表、生物制造、化工、商贸、物流产业为龙头向北发展成渝经济圈正兴镇与区域城市功能研研究正兴镇优势：充分利用自自身优势为成都南走廊（（成都——华阳——正兴兴——煎茶——籍口）区区域提供产业商务服务和和城市功能服务正兴镇发展优势区位优势:南走廊核心位置交通优势:南延线走廊环境优势:临近府河文化优势:苏码头、广东街漕运文化生态休闲服务文化配套服务正兴镇与区域城市功能研研究正兴镇应具备的外向型城城市功能主要服务于成都都市区城市功能外扩、南南延线板块的继续南扩成渝经济一体化外地来蓉人口居住功能南延线板块南扩产业商务配套功能成都城市功能外扩市区外溢人口居住功能郊区化办公功能商业配套功能制造产业功能正兴镇与区域城市功能研研究未来正兴镇将与南延线板板块形成互动与吸引，存存在一定的竞合关系未来可以承载商业、休闲闲娱乐等相关配套功能。。未来正兴镇将规划大规模模的休闲居住物业。随着正兴镇的建设发展，，将可能吸引成都市区的的居民、产业等转移。以产品功能的差异化分工工形成与华阳的定位差异异。正兴镇华阳的城镇改造率先完成成。华阳近年来城市居住功能能水平提升较快，住宅项项目发展良好。高档居住氛围的形成使得得城南板块逐步推进。华阳同处南延线走廊节点点位置。华阳互补互动合作存在竞争吸引正兴镇与区域城市功能研研究永乐店河西务杨村处于经济带的核心地区，，承接京津两地产业功能能和城市功能的外溢和转转移产业、商务功能产业、商务、居住功能产业服务、生态居住功能能等现代农业、化工业、制造造业、粗加工业煎茶镇成都华阳镇正兴镇煎茶镇籍田镇城南经济走廊正兴镇与华阳镇、煎茶、、籍口形成互补联动发展展，打造南延线走廊“多多城记”正兴镇与区域城市功能研研究基于市场定位，南延线要要做的产品综合功能核服务型HOPSCA商业办公酒店居住内聚式特色商业，辅以社社区配套商业以生态办公为特色，结合合集合式办公为周边产业带配套的会议议型商务酒店富有地方风情和城市气息息的城市公寓及休闲居住住物业正兴镇与区域城市功能研研究结合正兴新城镇的现状和和增长极理论确定区域的的三个增长极——休闲居居住核、休闲服务核与生生态商业核休闲服务核：利用良好的生态环境打造造目前城南板块市场上的的稀有产品——低密度休休闲服务产品，吸引中坚坚产业人群聚集；生态商业核：利用自身的水资源，沿河河开发特色的外向型临水水商业，在短时间内聚集集人气，提升区域价值。。城市功能核居住核商业核生活配套核产业功能核办公核配套核商务核产业核休闲服务核居住核：正兴新城镇核心区利用特特色的生态化城市意象，，生态化的生态环境和健健康的生活方式，吸引城城区外溢人口和周边产业业聚集带来的人口，满足足其居住需求；正兴镇与区域城市功能研研究核裂变—城市公寓与生态态休闲住宅构成的“居住住核”进行多种裂变，促促进区域人口的聚集，从从而促进服务于人口就业业生活需求的多种物业的的发展城市公寓和生态休闲住宅宅（低密度经济性别墅））形成的居住核的启动，，产生强大的需求，拉动动区域内创意产业、商务务商业市场的繁荣，同时时满足区域内的人口就业业，最终完成一个城市综综合体的聚变。生态休闲住宅城市公寓居住核办公商务商业裂变裂变裂变服务综合体：正兴新镇核心城本案正兴镇与区域城市功能研研究城市功能产业功能休闲服务核商务、居住、办公展示、营销、居住、配套套商业、教育、娱乐休闲闲核裂变——通过“休闲服服务核”、“生态商业核核”核心功能的分化，促促进功能的复合化增长极核将沿产业功能&城市功能双方向“裂变”产业功能生态商业核办公、商务、商业、居住管理、服务、会议展览、、酒店、娱乐休闲、居住住城市功能正兴镇与区域城市功能研研究核聚变——多种功能的相相互融合，促进新城层次次的提升增长核功能多样化后，各各功能相互促进融合，产产生聚变，构成华明新城城的功能核心商业核生活配套城市功能核＋＝休闲服务核＋商务核＋...产业核产业功能核＝＋...正兴镇建发魅力新城＋＝生态商业核＋＋＋居住核居住核＋正兴镇与区域城市功能研研究正兴新城的核裂变、聚变变过程——居住核率先启启动，城市功能与产业功功能交叉生长，实现极具具发展潜力的魅力新城生态商业核休闲服务核办公商业配套不同层次居住综合商业生态化办公城市公寓休闲化办公低密度居住生态化居住商务商业中心低密度生态化办公聚变正兴、魅力新城服务酒店商务休闲娱乐居住核正兴镇与区域城市功能研研究结合正兴镇区域内项目的的总体开发策略首先启动“休闲居住核””，吸引产业人口和外来来人口的聚集启动“生态服务核”和““生态商业核”，继续续完善居住核随着区域的逐步成熟，开开发城市公寓及生态办公公及其配套设施，完善产业功能和城市功能能最后开发未来价值最大““低密度生态居住物业””，实现高价值正兴镇与区域城市功能研研究明确本案的区域市场环境境区域市场定位—国际城南南在一个城市的房地产市场场中，不同的区域有其各各自的市场定位。在成都，我们一般以方位位对市场进行划分，各方方位的综合定位为：东：中产城东南：国际城南西：人文城西北：财富城北国际城南人文城西财富城北中产城东未来的国际城南南沿线发展规划

天府立交新城南在最新一轮规划被被定位为“城市新中心，，现代化新城区”，城市建设区面积约35平方公里。在总目标下，下辖五大子子目标：“行政办公中心心”、“创新研发中心””、“区域总部基地”、、“现代服务基地”以及及“宜居人文住区”即是两中心，两基地，一一住区。天府软件产业园预计将形形成约1000万平米软软件研发及科技创新硬件件设施区域，在2010年将达到800亿的软软件销售收入，容纳20万从业人员。根据规划，新城南未来住宅开发拟以以11、12层的中小高高层为主，同时适度提升公共用地的的开发强度和力度。南延线城市功能结构世纪城天鹅湖花园天府软件园高新孵化园会展中心高新管委会诺基亚IBM实验室城市功能结构：行政办公中心：新市政府办公中心，海关关大楼，市中级人民法院办公大楼，高新区检检察院办公大楼……创新研发中心：高新科技孵化园，天府软软件园；到2010年，仅软件销销售收入将达到800亿亿的，容纳20万从业人员。区域总部基地：川投集团、新希望、通威威、中信、正大…等投资新建总部高级写字楼；；现代服务基地：中国银行、中国建设银行行、中国联通、中国网通通、中国移动、平安保险等等在城南分布网点；宜居人文住区：凤凰城、天鹅湖、英郡等等高档住区拔地而起，海海洋乐园、现代艺术馆、歌剧院院、主体公园、综合性体体育公园等座落于此；中国第三领馆区：美国、德国、法国、新加加坡、巴基斯坦、韩国。。南沿线定位：城市新中心心、现代化新城区南沿线发展历程世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁1号线通威中信新希望中国水电希顿国际广场点位拉动：城南新区与高新区发展密切相联，，2000年之后，随着城南新区三三环外交通路网的逐渐完善正式进入快速发发展阶段。第一阶段：沿天府大道从站南向华华阳方向纵向发展，代表项目为03年天府长城；第二阶段：04年城南规划出台，，政府南迁确认，站前启动、会展世世纪城开始动工从中部带动，随后和黄拿到到“城南地王”；第三阶段：也就是目前阶段，随着着站华路、元华路、红星路南沿沿线的打通，新区进入快速发展阶段，南沿线房地产市场开始出出现纵横成片发展趋势。。思源观点：从以上点位拉拉动效应分析，随着南沿沿线纵横发展趋势的不断断延伸，紧邻南沿线（华华阳）的正兴镇必将迎来来一个新的发展机遇。住宅地价演变：04年和黄（206万/亩）05年底蓝光（366万万/亩）06年九龙仓（640万万/亩）07年4月中海（702万/亩）；6月武城（（920万/亩）；10月嘉里（1220万/亩）（7号地块）三年地价增加六倍目前开发热点：站南板块块、大源组团、南沿线盘盘、华阳板块包含总部经济圈和市政办公中心包含科技产业和会展商务中心华阳板块牧马山板块航空港3400-4000元/㎡7500-12000元/㎡7500-8000元/㎡7500元/㎡4800元/㎡5800元/㎡洋房7600元/㎡别墅1.6-2.3万/㎡南沿线发展历程线型发展：城南新区主要依托于六纵纵道路在南北向将市区各各不同功能板块和华阳连连接起来，为区域人流、、物流提供了纵向交通体体系；东西向的交通体系主要是是为了打通与双流和东部部新区的连接；由于双流板块（包括老城城区、航空港、牧马山片片区）和东部新区板块发发展价值在不断提升，目目前四横道路以及经未来来地铁出口站横向至双流流百家，蜀郡到牧马山的的多条横向道路将大大拉拉动沿线的土地价值。思源观点：从目前新区住宅发展来看看，继南沿线两边住宅热热潮后，由于受制于成昆昆铁路和成雅快速通道影影响，往西发展价值逐渐渐减弱，新的开发热点必必将向南（正兴镇）发展展。①②成昆铁路③④⑤一号线南沿线发展历程了解本案的竞争对手立足于三个不同的高度，，对市场进行全方位解读读站在城市运营（正兴镇南南部新城开发）的高度来来看待1575亩项目用用地立足300亩建设用地，，站在项目开发的角度，，对市场进行解读站在产品设计的角度，通通过对区域项目的分析研研究，发现最适合项目的的物业类型及产品配比300亩建设用地项目本体设计1575亩项目用地1321575亩，我们如何站站在城市运营的高度对市市场进行解读？思源观点：二级土地的开发，一级土土地的做法。把项目作为一个城市综合合体进行运营，打造城南南新地标。市场解读：通过对类似成功运作案例例的解读，找寻项目发展展的契机。典型参考案例：中海国际社区、置信芙蓉蓉古城300亩建设用地项目产品设计1575亩项目用地典型案例研究—中海国际际社区基础数据地理位置：成都高新区羊羊西线蜀西路399号开发商：中海地产产品组合：高层/别墅/多层占地面积：1986亩亩总建筑面积：130万容积率：4.5用地性质：商品住宅及公公建用地核心规划理念：以“国际社区”为核心开开发理念，强调国际化的生活品质质项目规划有效地设计了人人车分流，提升了居住环环境，并且设计了多个邻里中心，让生活更有品质，更加加和谐围合式布局，符合中国传传统的居住观念项目总体规划：典型案例研究—中海国际际社区西东生活配套－休闲－商务北南大众商业和饮食向高档艺艺术类商业、高档休闲过过度，再过渡到高尚休闲闲运动区项目公建规划示意图开发策略：先于住宅项目目提前进行开发，提升区区域配套水平开发原则：原则一：基础性原则首期开发的公建应满足社社区居住的基本需要，因因此社区的基本生活配套套如学校、会所、超市等等最先建立。原则二：营销原则首期开发的公建应与其他他大盘形成差异，树立一一个营销亮点，因此特色色项目要先建。原则三：空间原则公建配套要紧凑地排列在在某一集中区域，以聚集集人气。原则四：市场原则市场看好的先修，时机未未到的后修。思源观点：中海公建先行行的开发策略和开发原则则，对我们的项目具有较较高的参考价值。公建配套开发策略分析项目占地1986亩，总总建筑面积130万平米。其中公共配套设施约16万平米，住区约114万平米。项目开发策略：分5期，，共开发5年。05年开盘06年开盘07年1月开盘07年11月开盘07年开盘08年2月开盘08年1月开盘06年开盘07年开盘07年底动工修建项目开发时续分析建筑规划：具备经典的审审美价值，又能充分融合合现代设计思想加入新古典主义建筑风格格的元素，并且对其进行行继承和简化。引入了现代的装饰手法，，去除了厚重、繁复的装装饰，建筑了典雅精致的的新时代都市住宅。景观规划：欧洲自然风情情橙郡希腊园林风格，自然然纯粹到极致，小型的开开阔式室外空间，新古典典风情景观。碧林四大组团景观，英伦伦特色，园林风格、自然然风情、传统风情、花园园风情。视觉走廊，让景观成为生生活中的一部分，将生活活配套、建筑、景观完美美的联系在一起。典型案例研究—中海国际际社区项目价值提升核心手段：：10万平米商业配套和邻邻里中心配置景观道路的合理贯通赠送观景空间、飘窗、露露台科学的社区交通体系200亩滨河体育公园典型案例研究—中海国际际社区项目点评：中海国际社区以近占地2000亩大盘入市，以以国际化的规划理念、国国际化标准配套缔造生活活标杆，项目区域环境良良好，发展潜力巨大。基础数据地理位置：温江区永宁镇镇（外环线外700米））开发商：置信房产、蔚信信房产、大华房产产品组合：独幢、双拼、、联排占地面积：680亩总建筑面积：20.43万容积率：1.6典型案例研究—置信芙蓉蓉古城功能分区：芙蓉古城各功能区以水系系园林环境间隔和穿插，，动静有致，统一和谐★传统居住区--建筑风格多样，毗邻邻生态观赏型温泉，环境境静雅；

★特色商业区--小吃街、手工艺品街街、购物超市等；★★文化休闲区--含诗书画社、青少年年素质教育中心、中心休休闲广场、置信MBA学学术中心等；

★运动保健区--设各种运动场、中老老年人健康中心、诊所等等；

★宾会所馆区--建生态豪华会所、星星级宾馆、博物馆等。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城项目总体规划：芙蓉古城以川西民居为主主，同时融入江苏民居、、云南民居、唐风建筑等等中国传统建筑精髓而成成，由四合院型的建筑群群组成。项目价值提升核心手段1、动静有致、统一和谐的社社区功能分区芙蓉古城各功能区以水系系园林环境间隔和穿插，，动静有致，统一和谐。。2、符合现代人生活习惯的传传统风格住宅集居住、度假、休闲和投投资功能于一体，由川西西民居组团、江苏民居组组团、云南民居组团、唐唐风建筑组团架构芙蓉古古城的住宅体系，保留老老成都特点，在各种原有有地方风格上加以创造和和发展。外观古朴，住宅内部强调调实用性，采用现代智能能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯惯。3、成都老街特色搭建社区交交通网络以成都老街道名命名芙蓉蓉古城各小区主干道、小小区干道、次干道和院内内道路，达成街道名的亲亲切和易于记忆。4、“非凡水系“的水环境规规划水面面积达30000余余平方米，最大湖泊近4000平方米；护城河河最窄处达8米。潺潺流流水从每户芙蓉古城人家家的屋前或宅后缓缓淌过过，临水而居，容易体味味恬淡从容的人生意境。。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城理念创新：集古代民居之之精髓，融合现代建筑理理念芙蓉古城把传统民居和现现代民居理念相互融合，，综合了老成都文化、传传统文化和四合院文化；；建筑上秉承中国传统民民居特色，以川西民居为为主，同时融入江苏民居居、云南民居、唐风建筑筑等中国传统建筑精髓，，构成了古建筑群的再现现。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城设计创新：古为今用，洋洋为中用通过对中国传统民居的深深入剖析，仿古而不复古古，在现代建筑中，融入中国的传统统文化。营销创新：成都房地产界真正意义上上的全息营销模式--样样板小区投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区区，作为680亩芙蓉古古城项目的实验室，这种种营销模式的创新开全国国房地产之先河。立足300亩建设用地，，我们应如何对市场进行行解读？思源观点：把项目打造为一个别墅、、高层等多物业类型的南南部新城中心社区。市场解读：跳出正兴、跳出城南，放放眼成都进行战略思考，，通过对类似成功案例的的研究，找寻我们项目的的突破点。典型参考案例：中海.龙湾半岛、置信丽丽都.花园城300亩建设用地项目产品设计1575亩项目用地基础数据地理位置：青羊区龙腾中中路8号开发商：中海兴业（成都都）发展有限公司产品形态：临河双拼别墅墅、独户叠拼别墅、半岛岛景观高层、岛心河景高高层占地面积：210亩总建筑面积：350000平米容积率：3.2建筑密度：29％总户数：1940户其中：高层1730户，，占比89％叠拼170户，占比9％％双拼40户，占比2％典型案例研究—中海.龙龙湾半岛核心规划理念：以“半岛豪宅”的设计理理念，结合周边的人文景景观，把建筑和景观结合合的相得益彰。围合式布局，让社区更有有半岛的韵味。浣花溪的上游，清水河490米湾域经过后天打打造，与龙湾半岛的大型型水系园林浑然一体。总体规划：典型案例研究—中海.龙龙湾半岛建筑规划：将东方传统美学的审美理理念演绎的淋漓尽致新古典主义建筑风格。建筑立面以浅锗红色为主主色调，结合外立面现代代的精致感，从古典到经经典的作品。景观规划：水景自然风情情将不同类型的活动小区用用高低起伏的水系连接起起来，流水的清凉和繁茂茂的园林结合，塑造公园园式人居社区。典型案例研究—中海.龙龙湾半岛项目总体户型配比主力户型为套三双卫的116-146平米面积积，以及套二双卫83-96平米面积。户型套一套二（双卫）套三（单卫）套三（双卫）套四（两厅两卫）套三（两厅两卫）独户叠拼套四（两厅三卫）独户叠拼套四（三厅三卫）独户叠拼套五（三厅四卫）独户叠拼跃层建筑面积5783-96108116-146149-166180—193213222—254280-359204户数1818786622374691910比例1.5%16%0.6%57%10%0.3%0.5%0.7%1.6%0.8%建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层/双拼/叠拼/18F，8F2梯4户典型案例研究—中海.龙龙湾半岛项目开发时续项目开发策略：分3期，共开发4年1期36栋和37栋700-800套，8万㎡㎡左右，2期一批次是34栋，现在是2批次销销售阶段。1期和2期1批次已售罄罄，其中别墅部分房源为为内部认购。一期三期二期一期二期典型案例研究—中海.龙龙湾半岛项目价值提升核心手段：：携手园林大师贝尔高林、、建筑大师梁黄顾共同巨巨制半岛式豪华社区物业类型丰富，选择面广广大型中庭水景围合式布局，让社区更有有半岛的韵味项目点评：该项目为城西高端半岛豪豪宅，园林景观设计紧扣扣主题，将文化、艺术和和社区生活紧密联系，注注重人性化设计，为自然然、景观、城市居住的标标杆社区。典型案例研究—中海.龙龙湾半岛基础数据地理位置：武侯大道与三三环路交界处开发商：川投置信产品组合：小高层占地面积：400亩，，一期占地180亩总建筑面积：50万平米，一期20万平平米容积率：2.5建筑密度：22.5％总户数：948绿地率：25％典型案例研究—置信丽都都.花园城总体规划分期围合，分A、B、C、D四个区A区共开发10栋项目以巴厘岛皇家园林为为规划主题典型案例研究—置信丽都都.花园城建筑特色：新古典主义整整个建筑立面采用冷冷灰色调外立面萃取了“新古典主主义”建筑风格精髓，色色彩庄重典雅，显现出韵韵律感和雄浑气质。巴厘岛风情是热带暖色调调的，从外往内看“建筑筑是远山、景观是近山””——远山的颜色应该比比近山更淡，这符合人们们的自然审美。典型案例研究—置信丽都都.花园城产品特色：景观特色：巴厘岛皇家园林景观，南南湾叠水湖、乌布艺廊、、流光塔、水滨凉亭、发发呆亭、懒人亭、海龟亭亭岛、蓝梦岛等。皇家植植物园（金巴兰）户型创新：90M2经典三房设计现现已申请国家专利。对90平米以下得户型运用用到极致，90平米打造造三房二厅。配套设施：星级泳池群、圣泉宫。总总面积约2000㎡的星星级休闲泳池群，包罗沙沙龙泳池、自然泳池、溢溢水泳池以及儿童泳池和和各色景观水景，采用全全开放式处理，不用考虑虑过多因素，在家换好衣衣服，出门即投入水的世世界，没有任何累赘，享享受五星级高标准的优游游生活。整个社区遍布户户外健身设施、健康步道道以及亲子乐园等体育运运动设施。典型案例研究—置信丽都都.花园城户型配比：户型套三单卫套三双卫套四套五面积85-90130-140140-180182套数805655226比例85％7％6％2％建筑形式建筑栋数层数标准层户数小高层/13F2梯4户，层高2.9米典型案例研究—置信丽都都.花园城主力户型为85-90平平米的套三单卫户型，占占项目总体量的85%。。项目开发时续分期开发策略：项目分四四期开发，A、B、C、、D四个区项目一期占地180亩，，二期占地220亩第一批次开发A地块，后后续按B、C、D编号分分三阶段开发典型案例研究—置信丽都都.花园城项目价值提升核心手段：：在建筑单体上，创造性地设计出板式结构构的“一层四户”，因为户型结构的独特，，使得每一户都有自己的的采光外廊，包括公用电电梯和楼梯间也全都是采采光的。为将观景与节能结合，项项目还大量采用断桥铝合合金窗和转角玻璃窗。拥有“亚洲物管之虎”美美誉的曲远东先生曾管管理过香港特别行政区首首任行政长官董建华的府府邸，目前是置信丽都··花园城首席物业品质顾顾问，带领有口皆碑的置置信物管团队，为业主带带来高品质的度假式生活活。在阳台等外观的关键点也也有处理，比如阳台的厚厚度彼此不一，这是遵照照人的行为习惯而设计，，不同位置上的阳台栏栅栅密度都不一样，也是充充分考虑到人们的行为习习惯和心理感受。从远处处看，有很多漂浮的“板板”与建筑自然对接，整整个立面有轻有重，充满满了韵律，而上面有更大大的玻璃飘窗和更大的飘飘台，这样做是运用南方方景观住宅的设计手法，，重点就是为了享受景观观。典型案例研究—置信丽都都.花园城从项目规划设计方面来看看？思源观点：通过对区域内竞争项目的的调查研究，分析区域楼楼盘在产品设计及户型配配比等方面的情况。研究区域楼盘的共性及差差异，找寻项目发展的突突破点。300亩建设用地项目产品设计1575亩项目用地由于区域内（正兴镇）暂暂无类似竞争项目，针对对项目的地理位置及规划划特点，确定本次分析思思路为：从项目出发，以南沿线、、华阳及牧马山片区为中中心，以南延线板块为区区域，分析竞争环境市场竞争环境分析思路高端物业市场环境区域竞争项目分布图目前，目前区域内在售别别墅项目共计12个，其其地理位置分布如下：麓山国际成都雅居乐花园兰桥尚舍原乡江南宅院蔚蓝卡地亚锦镇中航云岭南洋国际庄园半山卫城萨尔茨堡麓山国际蓉墅竞争项目基础数据汇总楼盘名称物业类型装修状况销售价格开盘时间容积率户型区间占地面积总建筑面积麓山国际社区·碧影溪独栋毛坯均价210002008年3月0.4640-8201733342

中航云岭独栋毛坯12000—260002007年9月0.37220-110020000161804.78半山卫城独栋全装修均价100002006年6月0.48165－37016963679000南洋国际庄园独栋毛坯均价142002007年10月0.237200-400353335.155447.6蔚蓝卡地亚联排毛坯均价120002007年11月

240－360392668.63

江南宅院联排毛坯均价118802006年5月0.73247-27350000.2536293原乡联排毛坯均价101802005年12月0.73240-3607000063677.87锦镇叠拼毛坯均价77002006年9月1.04220—270162001

兰桥尚舍叠拼毛坯均价62002005年11月

149-2142710046201萨尔茨堡独栋、联排毛坯均价130002007年5月0.45249－357124080.6251331.61成都雅居乐花园独栋、联排毛坯均价186002007年12月1.2165-4681338673.41720000蓉墅独栋、双拼毛坯均价73002005年11月0.89260-52047986.333690目前区域内在售别墅项目目共计12个，暂无待售售项目。在售项目概况如如下：区域楼盘价格分析从右图来看：目前，区域内别墅项目价价格区间在6200－30000元/平方米不不等。独栋和联排产品市场认同同度高，销售均价基本都在10000－20000元元/平方米。与区域其他产品相比，叠拼的市场竞争力较弱，，价格基本维持在6000－8000元/平方米米的水平。独栋别墅面积区间分析联排别墅面积区间分析户型面积区间分析区域内独栋别墅的主力面面积区间：250m2-500m2。“麓山国际”和“中航云云岭”定位为高端别墅社社区，其独栋别墅面积相相对较大。联排别墅的主力面积区间间:150m2-350m2。区域内在售的叠（双）拼拼别墅有：锦镇、兰桥尚尚舍、蓉墅，面积区间为为150m2-300m2。物业类型&装修状况分析析独栋和联排占总体量的80％，是区域内的主力力别墅产品。双拼在成都市场还是一种种新兴的别墅形态，目前前市场开发量还比较小。。除半山卫城外，其他楼盘盘均以毛坯房呈现，区域别墅客户对精装房的的认知度较低。楼盘名称装修状况蔚蓝卡地亚毛坯江南宅院毛坯南洋国际庄园毛坯锦镇毛坯萨尔茨堡毛坯中航云岭毛坯兰桥尚舍毛坯蓉墅毛坯原乡毛坯半山卫城全装修麓山国际社区·碧影溪毛坯成都雅居乐花园毛坯区域内别墅项目的绿化率率较高，竞争项目的绿化化率在40%以上的比例例高达70%，部分项目拥有公园和人人工湖，环境非常优越。。区域内别墅项目的容积率率较低，竞争项目的容积积率在0.5以下的比例例达50%，属于典型的低密度居住住区，别墅品质高。绿化率&容积率分析竞品项目的物业费基本处处于1.8元—3.8元/平平米·月之间，物业管理品质普遍较高。。多数项目为开发商旗下的的物业公司自主管理，少数引进国际物管公司司（如：高力物业）。物业情况分析项目名称物业费（元/平米·月）物业管理公司蔚蓝卡地亚2.5高力物业锦镇1.8四川锦镇物业萨尔茨堡2.6仁和春天物业中航云岭3.8中航物业半山卫城2四川悦华置地物业麓山国际社区3.5成都麓山物业成都雅居乐花园2.8雅居乐物业麓山国际社区位于成都双双流华阳麓山大道二段六六号，总占地面积1733342平方米（2600亩），容积率0.4。项目由麓山别墅、麓镇、、麓山国际乡村俱乐部组组成，现推出的是麓山山国际社区.碧影溪Ⅱ期期。典型楼盘分析－麓山国际际社区社区规划设计：典型楼盘分析－麓山国际际社区主推广告语：回归生活的真谛收藏世界的精华西南别墅住区领跑者麓山别墅，给自己以一个个世界主推价值点：纯美高尔夫别墅群落一个集运动、居住、休闲闲、娱乐、教育等功能为为核心的超大型开放式国国际社区“前庭、中庭、后院、空空中花园”的三维立体别别墅空间去化分析：项目从2004年10月月26日开盘推出逸翠谷谷开始，销售情况一直非非常良好；随后陆续推出水晶岗、圆圆石滩、碧影溪I期、碧碧影溪II期1批次，现现均已售罄；碧影溪Ⅱ期2批次计划于于2008年4月开盘，，现正接受咨询。典型楼盘分析－麓山国际际社区类似教堂的建筑风格，典型的北美风情别墅。建筑风格分析麓山国际（VI、折页和和户外）项目推广分析－VI、折折页、楼书、杂志点评：项目推广方式多样样，品牌宣传非常到位。。华西都市报成都商报成都晚报居周刊成都商报成都晚报项目推广分析－报广点评：项目主要依托成都商报、、成都晚报、华西都市报报及居周刊的媒体平台进进行推广。在报广宣传上，项目主要要侧重于对麓山国际社区区品牌的推广及打造。原乡位于双流县华阳滨河河大道6号，总占地面面积70000平方米（（105亩），总建筑面面积63677.87平平方米，容积率0.4。。项目由51栋纯联排别墅墅组成，设计总户数253户（1期128户，，2期125户），是是区域内少见的珍稀临河河纯联排别墅社区。典型楼盘分析－原乡原乡采用德式新古典主义义建筑风格，打造欧洲风风情临水别墅群落。建筑风格分析点评：原乡与府河相依，拥有近近3000平米私家湖泊泊。项目依傍176亩滨河市市政森林公园，景观设计计处处体现水的韵味。景观设计分析小结区域市场特征总结：独栋是区域内的主力别墅墅产品，占总市场份额的的47％，其主力面积区区间为250m2-500m2。与区域其他产品相比，叠叠拼的市场竞争力较弱，，销售价格较低。双拼在成都市场还是一种种新兴的别墅形态，目前前市场开发量还比较小。。思源观点：分析上述市场特征，结合合项目实际，我们认为应应重点发展小独栋和双拼拼产品。小独栋（190m2－220m2）由于户型面积小、总价价低，发展小独栋产品既既符合区域多数客户对独独栋别墅的偏好，又在很很大程度上扩大了目标客客群。而且由于其户型面面积区间不同，可以与其其他项目形成差异化竞争争。双拼（170m2－190m2）作为介于独栋与联排的中中间产品，与联排相比，，其居住品质更好，在国国外及国内少数大城市发发展情况非常好，产品竞竞争力强。叠拼作为一种低端别墅产产品，居住舒适性较差，，市场认同度越来越低，，建议尽量减少其在项目目总体量中的比重。由于区域内（正兴镇）暂暂无类似竞争项目，针对对项目的地理位置及规划划特点，确定本次分析思思路为：从项目出发，以华阳为中中心，以南延线板块为区区域，分析竞争环境市场竞争环境分析思路普通居住类物业市场环境境区域竞争项目分布图宏信南樾凯华丽景鸿阁一号利通.城南领馆区1号城南名著育才竹岛大城际华阳花苑悦城伯爵山南阳盛世成南领寓双华麓港水印城目前，目前区域内在（待待）项目地理位置分布如如下：项目类别楼盘名称建筑类别装修状况销售均价开盘时间容积率户型区间占地面积总建筑面积在售楼盘华阳花苑小高层、高层毛坯41002007年8月3.29130-25010000.0532900育才竹岛高层毛坯54802007年9月3.990-14043280220000城南名著小高层、高层毛坯52002007年9月2.980-13073333.7250000领馆区1号小高层、高层毛坯63002007年9月4.491-13640000170000利通·城南高层毛坯55002007年10月4.957-14020815143254大城际高层毛坯58002007年10月4.378-13026680105800鸿阁一号高层毛坯54002007年10月4.1946.78-107.0546666.9110000凯华丽景高层毛坯52002007年11月-60-150--宏信南樾高层毛坯49382007年12月393-132100667.17220000水印城高层毛坯47002007年12月664-13018162142097双华麓港高层毛坯53002008年1月4.9773.86-14727523.89160776.49成南领寓高层公共部分精装修40142008年1月5.7150-1231333476180南阳盛世高层毛坯43202008年3月4.5754.45-178.52105870.55566682.83待售楼盘戛纳滨江高层毛坯预计52002008年4月4.289-142120060300000棕榈南岸高层毛坯预计48002008年4月493.63-138.3536000.18144000.72伯爵山多层、高层毛坯-2008年7月379331240领馆逸品高层毛坯-待定4.255-11020000.144000悦城高层毛坯-待定3.890-240163334.15730000楠域丽景高层毛坯-待定4.0450-1201236950000竞争项目基础数据汇总目前区域内在售普通住宅宅项目共计14个，待售售项目6个，其项目概况况如下：区域楼盘价格分析从右图来看华阳镇高层住宅的主力价价格区间：4000－4300元/平方米。南沿线高层住宅的主力价价格区间：4700－6000元/平方米。受房地产大势影响，与2007年同区域楼盘售售价相比，各楼盘销售价价格均有不同程度下调。。户型面积区间分析区域楼盘户型区间从50－250平米不等，面面积跨度大，户型产品丰丰富。从左图数据看，区域主力力户型区间为50－150平米，150平米以以上的大户型相对较少。。建筑形态组合分析从右图来看区域内多层和小高层项目目所占市场份额非常小，，纯高层项目是区域普通住住宅市场的绝对主力。随着土地资源的日益稀缺缺、土地成本的逐步上涨涨，预计多层和小高层项项目的市场份额将会愈发发减少。典型楼盘分析城南名著位于双流县人民民南路南延线1299号号（天府大道南端），，项目占地面积73333.70平方米,总建建筑面积250000平平方米,容积率2.9，，绿化率37％。城南名著荣膺“2006中国最佳水景社区”，，景观设计上注重人文和和艺术的诠释，斥巨资打打造的数百米“名著之窗窗”艺术景观走廊，更是是天府大道一道亮丽的风风景线。南沿线楼盘：城南名著典型楼盘分析项目主推价值点：现代海派风情园林大规模模艺术水景观数百米“名著之窗”艺术术景观走廊约14%超低公摊率3.5米外挑超大空中花花园4.2米大开间独立客厅厅项目点评：城南名著受关注度高，项项目并没有进入实质性的的推广主诉阶段，一期就就已经售罄，其所传达出出的项目主要价值在于其现代代海派水景风情的小区景景观，到处都是溪流潺潺潺，每栋楼前都有小桥相相连，但南沿线房地产大势的的疲软及周边配套欠成熟熟是目前影响其销售情况况的主要因素。南沿线楼盘：城南名著点评：富于韵律的水景资源，配配合简约、大气的现代建建筑风格，真正做到一步步一景。水景打造上真正做到了处处处溪流潺潺，每栋楼前前都有小桥相连，无愧于于“2006中国最佳水景景社区”的殊荣。景观设计分析点评：客厅开间宽适自由，舒适适性高主卧和次主卧均设有入户户花园，采光面大户型设计分析点评：紧凑的套三，户型方正合合理，利用空间大进门是入户花园，充分保保障客厅私密性典型楼盘分析南阳盛世位于华阳镇广都都大道和正东下街交汇处处，项目占地面积105870.55平方米,总建筑面积566682.83平方米,容积积率4.57，绿化率42.35%，设计总户户数4495户。项目分四期推出，一期1、2、10、11号楼楼于2008年3月份正正式推出，1号楼、2号号楼、11号楼为27+1层高层建筑，10号号楼为32+1层高层建建筑。华阳镇楼盘：南阳盛世典型楼盘分析项目卖点：地处华阳核心地段，交通通便利高达42.35%的绿化化率紧邻1000亩的生态态湿地公园全球知名物管公司－戴德德梁行独特、新颖的户型设计项目点评：该项目是一个综合性住宅宅项目，在规划设计时考考虑到商业配套的层面首首先在销售中心背后设置置了街区景观，来弥补视视觉上的空虚。项目区位好，离南沿线较较近，交通便利，但自然然资源并不好，项目用地地小，产品档次间相离太太远，其所提出紧邻的1000亩生态湿地公园园其实离项目有1.5公公里远，没有太大的实在在意义。华阳镇楼盘：南阳盛世点评：采用高低错落的半围合布布局设计，视野空间非常常开阔。小区规划绿化率高达42.35%，加之各幢楼楼之间的楼间距非常宽阔阔，整个小区生活氛围较好。小区布局设计分析项目基础ＳＷＯＴ分析项目优势与机会项目劣势与威胁１、城南是成都房地产开发的热点区域，其别墅发展水平较高２、泛华阳片区别墅开发赢得了广大客户群体的认可３、锦江自然资源与苏码头文化能有效形成项目的资源链４、中兴大桥与南延线的畅通极大的优化了项目交通环境５、建发集团的品牌注入，能有效带动区域的发展６、市政府大力扶持，能完成项目所在区域的短时间蜕变７、项目的体育公园能最大化的提升项目价值１、项目地块狭长，不便于产品规划与布局２、区域经济水平明显落后于华阳等城镇３、项目周边交通仍为村级公路，限制了别墅打造因素４、周边建筑多为附近村民房屋，在一定程度上影响了项目形象与居住品质５、城南片区高端项目的大量入世，会造成对项目的分流６、周边生活配套相对缺乏思考:我们处于国际城南新CLD区域，基于正兴镇以以特色房地产、生态旅游游为城镇发展方向的立场场,本案须以城镇综合开发的角度来开开发项目,并站在这一角度去看待待项目的市场细分,最终终形成项目整体定位方向向与最终定位。需求引导产品1、目标客户研究2、运用三个纬度分析项项目定位方向3、客户需求对产品的引引导4、项目定位结论5、项目发展策略6、项目案名建议7、项目规划设计建议对现状的了解是研究未来来的基础！客户是上帝，客户的需求求直接影响着市场的产品品。然而，动态发展市场场上的客户需求必然也在在潜移默化的变化，因此此本项目的需求将主要集集中在潜在客户生命周期期的判断，进而使本案的的产品能够适当超前，从从而在满足当前需求的同同时，为未来需求预留空空间。3本部分分析重点是——项目目标客户研究如何理解设定的目标客户户需求，以定位适宜的产产品方向？解决之道：基于市场调研，运用SPSS模型分析得出量化化指标。如何理解本项目目标客户户的属性及需求特征？如何针对目标客户需求特特征进行对位的产品价值值传递？项目问卷调查样本与客户户聚类通过对调查问卷的整理、、分析，明显能看到，在在163份问卷中：华阳阳+高新区共计106份份，占65%。所有问卷表现的态势，均均认可城南区域，但对本本项目所在区域认同度并并不高。被调查者呈现三种特点，，可大致分为以下三个特特质明显的不同群体：居住型客群度假养老客群投资客群目前所住区域共计调查163个样本，，在城南区域客户共占84.6%。FrequencyPercentValidPercent华阳4728.828.8高新区5936.236.2非华阳、高新区的成都地区3219.619.6成都以外2515.415.4Total163100.0100.0目前居住情况１６３名住户中，目前有有71.8%的人在此区区域购房居住，剩余的28.2%的住户是租房房居住。FrequencyPercentValidPercentValid购房居住11771.871.8租房居住4628.228.2Total163100.0100.0三年内是否有买房打算在所有的调查者中，83.4％的人三年内有买买房的打算。FrequencyPercentValidPercentValid有13683.483.4无2716.616.6Total163100.0100.0是否是购房决策者在所有的调查者中，90.8％的人是购房决策策者。FrequencyPercentValidPercentValid是14890.890.8否159.29.2Total163100.0100.0实际年龄在调查中，41.7％的的被访问者为“31-40岁”，31.3％的的被访问者为“41-50岁”，说明目前购房房者的年龄仍以中年为主主。FrequencyPercentValidPercentValid

20-30岁3119.019.031-40岁6841.741.741-50岁5131.331.351-60岁138.08.0Total163100.0100.0现有居住情况在调查的问卷中，租房居居住的消费者占到32.5%，在有一定的经济济基础的条件下，这部分分群体必然会对住房产生生需求。

FrequencyPercentValidPercentValid

自有9759.564.7租用5332.535.3Total15092.0100.0MissingSystem138.0Total163100.0第几次置业在调查中，35％的人为为二次置业，33.1％％的人为首次置业，多次次置业占31.9%，说说明该区域置业类型分布布较为平均。FrequencyPercentValidPercentValid

1次5433.133.12次5735.035.03次和3次以上5231.931.9

Total163100.0100.0购房目的在调查中，20.2％的的人的购房目的为“自己己小家居住”，19.6％的人的购房目的为““度假、休闲”，该数据据说明购房者的购房主要要为自主需求，但投资需需求所占比例也较高。FrequencyPercentValidPercentValid

自己和父母居住2213.513.5给父母居住95.55.5自己小家居住3320.220.2办公兼住家31.81.8专门办公10.60.6为养老准备2917.919.6投资159.29.2居住兼投资1911.711.7度假、休闲3219.617.9Total163100.0100.0居住区域首选在调查中，被访问者对于于居住首选区域，有37.4％的人选择“华阳阳”，29.4％的人选选择“高新区”，说明客客户较为认同城南片片,再次购房意愿强烈，但但对华阳以南认同度不太太高。FrequencyPercentValidPercentValid

高新区4829.429.4华阳6137.437.4华阳以南169.89.8成都其他区域2716.616.6其他城市74.34.3其他42.52.5

Total163100.0100.0选择理由在调查中，被访问者认为为选择城西片区的理由最最为充足的为“工作便利利”，占到总数的19.1％，“区域成熟”占占到总数的17.8％，，“区域熟悉”占到总数数的16.0％，说明该该区域购房者主要看重城城南的地域熟悉，区域成成熟度高，而且距离工作作地点近便。PctofPctofCategorylabelCodeCountResponsesCases区域熟悉12616.016.0区域成熟22917.87.3居住环境好3127.317.8生活配套完善42414.714.7工作便