上海房地产八大谎言

戳穿上海房地产八大谎言谎言一：上海房地产需求强劲，因此不存在泡沫所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段，需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键不在于价格上升时的需求，而是一旦价格出现逆转后的承接能力。如今，上海的房价被热钱越推越高，离本地居民的购买能力越来越远。笔者观察，在上海的买房资金中，四成来自海外(包括个人投资和房地产基金)、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主，有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求，但应该说，大多数是以投资为目标，属于热钱。

热钱也是一种需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必须居住在上海，他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求，可有可无，是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转，热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。谎言二：租金回报不错，值得投资上海住宅的租金回报率，已由几年前的10-12%，回落至7-8%，但与海内外的储蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引力的投资。不过，上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。这些业主投资的目标是楼价两年翻一番，因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会重新部署，通过出租作长期打算，届时租金回报可能急跌。

同时，上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴，因此在租金上不作大的杀价，而是追求最佳的享受。但是，由于供应数量远高过承租的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。对于这些物业，业主宁愿空置，因为租给下一层次的租客(本土人士)，租金也许需要减半。而外籍人士也明白，他们付租偏高，只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后，在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多，现业主便要重新面临空置或减租的情况。谎言三：本土阶梯型住房购买力已经形成此言长远来看成立，但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初政府搞住房改革，将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民，因此，前几年的住房购买力有被拔高之嫌。随着人民收收入的提高高，新的购购买能力在在不断出现现。不过必必须看到，，城市中买买得起楼的的已经买了了，尚未买买楼的往往往是收入分分配中的下下层人士，，他们的购购买能力低低于城市平平均水平，，而房地产产价格的上上升，远超超过他们收收入的增长长。中国今今天有阶梯梯型住房需需要，但未未必有阶梯梯型住房购购买力。中中国房地产产的问题，，不是需求求不足，而而是价格太太贵。谎言四：利利率不会大大升中国人民银银行在短期期内调整人人民币利率率的机会不不大，但是是利率水平平正常化势势在必行。。目前中国国的利率水水平几乎处处在改革开开放以来的的最低点。。世界上很很少有市场场经济国家家能够像中中国这样利利率连续9年只降不不升。中国国已明显摆摆脱了几年年前的通缩缩局面，长长远来看通通胀仍在加加温中。如果通货膨膨胀加剧而而利率水平平仍维持通通缩时的架架构，实际际利率便呈呈负值，存存入银行的的储蓄便会会贬值。政政府在是否否加息上拥拥有话事权权，但老百百姓在是否否存钱在银银行的问题题上有“以以脚投票权权”。储蓄蓄离开银行行的苗头去去年已经出出现，这股股市场力量量可能最终终拉动利率率上扬。利率上升对对房地产的的影响目前前并不清楚楚。在经济济兴旺、就就业充沛的的情况下，，利率适当当上涨应对对房地产影影响不大。。但是必须须看到，几几乎整个““有房族””并没有经经历过加息息周期，按按揭贷款也也多为短周周期、浮动动利率。因此，在央央行上调房房贷利率令令按揭成本本上升后，，购房需求求如何变化化仍有待观观察。利率率上升对发发展商的影影响则一定定很大。房房地产在全全世界都是是高借贷、、高利润产产业，中国国发展商的的杠杆借贷贷更令人咋咋舌。如果果利率水平平真正“正正常化”，，上扬2-3%，相相信一大批批地产商会会破产，甚甚至带动房房价下跌。。谎言五：住住房土地资资源稀缺中国13亿亿人口居住住在和美国国一样大的的土地上，，而且主要要聚集在东东部沿海地地区，土地地资源相对对短缺是毋毋庸置疑的的。但是这这并不意味味着可用于于房地产开开发的土地地短期内会会衰竭，也也不意味着着中国政府府会像香港港政府那样样囤积地皮皮(如果港港府敞开供供地的话，，香港今后后50年也也不缺地)。其实上海在在今后两、、三代人期期间，根本本不缺少住住房用地。。对此有疑疑问的人，，到浦东郊郊区转一圈圈便可。但但是由于交交通基础设设施的欠乏乏，卫星城城并没有真真正出现。。上海和国国内其他城城市一样，，基本上走走的是由老老城向外推推出的“摊摊大饼”模模式。随着地铁、、高速公路路和私家汽汽车的普及及，卫星城城也许会在在若干年后后出现。随随着工业化化的展开，，中国农地地很可能日日渐减少。。但是，房房地产回报报不仅高过过农业生产产，也高过过工业生产产，甚至高高尔夫球场场投资。中中国离住房房用地短缺缺还早着呢呢。谎言六：上上海的前景景不可限量量，因此房房价应比照照香港甚至至纽约过去去十十年年，，上上海海经经济济突突飞飞猛猛进进，，是是有有目目共共睹睹的的事事实实，，其其今今后后发发展展前前景景也也似似乎乎非非常常亮亮丽丽。。关关键键是是亮亮丽丽的的前前景景能能否否变变现现成成今今天天房房价价的的升升势势。。当当资资产产价价格格被被远远景景炒炒得得过过高高时时，，便便可可能能受受到到现现实实的的挑挑战战，，面面临临调调整整的的风风险险。。前前景景光光明明不不代代表表不不出出现现短短期期的的价价格格调调整整。。何何况况50年年后后，，当当上上海海经经济济超超过过纽纽约约时时，，你你所所部部分分拥拥有有的的那那所所住住宅宅的的土土地地使使用用权权也也差差不不多多到到期期了了。。谎言言七七：：政政府府支支持持房房地地产产，，所所以以房房价价不不会会跌跌中国国特特殊殊的的国国情情使使得得政政府府在在经经济济和和房房地地产产问问题题上上有有更更大大的的影影响响力力。。不不过过政政府府并并不不是是万万能能的的，，不不然然就就不不会会有有上上个个世世纪纪末末上上海海的的房房地地产产低低潮潮。。从从来来没没有有过过这这么么多多城城市市居居民民拥拥有有自自己己的的居居所所，，从从来来没没有有过过这这么么多多财财富富被被投投入入房房地地产产，，这这便便决决定定了了政政府府在在利利率率政政策策和和土土地地政政策策上上会会十十分分谨谨慎慎，，以以免免影影响响社社会会稳稳定定。。但是房地产泡泡沫一定要挤挤。这轮经济济过热实际上上是投资过热热，而始作俑俑者正是房地地产热。房地地产热拉动原原材料价格，，才导致钢厂厂、铝厂、水水泥厂遍地开开花。可以说说，房地产热热不降温，投投资热很难彻彻底降温。最最近，中国人人民银行提高高首付按揭比比率和上海市市政府对投机机性房地产买买卖征税，力力度不大，但但政策信号十十分强烈，相相信新的、进进一步的措施施会陆续出台台。谎言八：世博博会之前房价价还会涨除了中国人(尤其是上海海人)外，世世界上没有几几个人关心世世界博览会。。世博和奥运运会根本就不不是同一层次次的全球盛会会。即使是奥奥运会，也鲜鲜有游客或运运动员在参加加运动会之余余，在当地购购买一套住宅宅。近二十年年无论是奥运运会还是世博博，主办城市市几乎无一例例外地在盛会会之后出现住住宅供过于求求。会前建房越多多，会后供过过于求越严重重。以目前摆摆出的架式看看，上海很可可能创造世博博历史上住宅宅供应的新纪纪录。大型活活动如世博，，有助于