财产税会计课件

财产税类财产税类1一、财产税及其特点

财产税是对财产所有人、占用人或使用人所拥有或支配的应税财产，就其数量或价值依法征收的一种税。

财产税有着悠久的历史，虽然在现代各国税收中并不占主导地位，但由于它能起到其他税种难以达到的独特的调节作用，因而被大多数国家的政府所采用，特别是被许多国家的地方政府所掌握，并成为地方财政收入的重要来源。一、财产税及其特点

财产税是对财产所有人、2财产税同其他税种比较起来具有以下特点财产税同其他税种比较起来具有以下特点3

1．税源的广泛性

征收财产税的早期，应税财产的形式很有限，基本上以土地和主要劳动工具为主。随着社会经济，特别是商品货币经济的发展，财产的种类和形式不断增多。

一般来说，财产可分为不动产和动产。

不动产通常指土地、房屋等。

动产又可分为有形动产和无形动产。

有形动产一般包括有形收益财产和有形消费财产，前者如营业设备、商品存货等，后者如汽车等各种耐用消费品。有形动产还包括一些具有贮藏价值的财产，如古玩、珍宝、金银等。

无形动产主要是指具有价值并可以据此取得收益的各种无形资产，如专有技术、专利权、股票、债券、银行存款、应收款项等。

1．税源的广泛性

征收财产税的早期，应税财42．征收的区域性

与商品税和所得税相比，财产税的课税对象比较固定。一般来说，不会因对不动产征税而引起财产的区域间流动，因而适合作为地方税，而不宜全国统一。

即使是全国统一的财产税制度，一般也由地方政府掌握，并列作其固定的收入来源。地方政府也有较大的管理权限，如可以根据本地区的实际情况确定是否开征或停征，以及开征范围、税率高低和征收管理的方法等。因此，财产税具有较强的地域性特点。2．征收的区域性

与商品税和所得税相比，财5

3．管理的复杂性

财产税一般从价计征，征税时必须对其应税财产进行估价，不仅工作量繁重，而且计税基数也很难准确确定。

特别是对于现金、有价证券、银行存款等无形动产和一部分贵重财产，极易隐匿虚报，从而造成逃税、漏税，这就增加了财产税征收管理的复杂性。3．管理的复杂性

财产税一般从价计征，征税6二、财产税的分类

财产种类的增加，拓宽了财产税的征税范围。尽管各国财产税的征税范围各不相同，并对某些财产是否应征税存在着不同的意见，但以现实情况看，财产形式的多样化造成了财产税税源的广泛性。

财产种类和形式的多样化使财产税具有多种形式，一般来说，可对财产税作以下分类：二、财产税的分类

财产种类的增加，拓宽了71．一般财产税和特别财产税

按照课税财产的不同范围，财产税可分为一般财产税和特别财产税。

一般财产税，也称综合财产税，是对纳税人拥有或支配的多种财产综合课征的税收。

特别财产税，又称个别财产税，是对纳税人拥有或支配的某些特定财产（如土地、房屋等），分别课征的税收。1．一般财产税和特别财产税

按照课税财产的82．静态财产税和动态财产税

按照应税财产的不同运动形态，财产税可分为静态财产税和动态财产税

动态财产税是以财产所有权的变动和转移为前提课征的，其特点是在财产交易时一次性征收。

如：房产税在持有时征税，也可以在交易时。

2．静态财产税和动态财产税

按照应税财产9

房产税

房产税10第一节房地产税概论第一节房地产税概论11房产税是以房产为课税对象，按照房产的评估值向房产所有人或承典人征收的一种税。

现行房产税开征于1986年9月，虽然在1994年税制改革时准备进行适当修改，如扩大征收范围、修改计税依据、调整税率等，但因各种原因未能正式制定统一的法规予以公布执行。

因此，现行的国内房产税仍然沿用1986年制定颁布的《房产税暂行条例》。房产税是以房产为课税对象，按照房产的评估值向房产所有12

房产税对于调节房产所有人和承典人的收入水平，积累建设资金，搞好城镇房屋的开发建设，控制非生产性基本建设和促使合理使用分配房产，提高房产的使用效益以及增加地方财政收入，都具有重要作用。

房产税对于调节房产所有人和承典人的收入水平，积累建设13一、我国房地产税制的历史沿革

回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。

（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。

（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。

（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。

（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委发布的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一、我国房地产税制的历史沿革

回顾我国建国以来房地产142．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种，即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。

我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产收入、个人所得税中的房地产收入、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。

2．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税15涉及房地产的税收包括1、营业税按营业收入5%缴纳；2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；5、印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，上海60元/平方米）；8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳（涉及房地产的税收包括1、营业税按营业收入5%缴纳；16交易中间1、转出方视同销售：（1）营业税：销售金额*5%（如外购固定资产再转出，按（销售金额-购入金额）*5%（2）城市维护建设税：营业税额*7%（市区7%，郊区、县城、建制镇5%，农村1%）（3）教育费附加：营业税额*3%（4）地方教育费附加：营业税额*1%左右（5）土地增值税：土地增值额*适用税率（6）企业所得税：相关收益要与企业其他收益合并，交纳企业所得税2、转入方：（1）契税：购入金额*当地契税税率（2）房产税：房产原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。（3）土地使用税：转入土地使用面积*当地适用税率以上（2）、（3）项由于房屋权属转移而形成，日后都要交，并非仅因固定资产单次转移而单次应交税额交易中间1、转出方视同销售：17二、我国现行房地产税制存在的主要问题

一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。

1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用

（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

（2）以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

（3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地出让金这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。二、我国现行房地产税制存在的主要问题

18二、我国现行房地产税制存在的主要问题2．地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。

3．规范的房地产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有几个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。

二、我国现行房地产税制存在的主要问题2．地方税制改19第二节房产税制要素介绍第二节房产税制要素介绍20一、房产税的纳税人

凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税义务人。

房产产权属于全民所有的，由经营管理者缴纳；

产权出典的，由承典人缴纳；

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。一、房产税的纳税人

凡在我国境内拥有房屋产21财产税会计课件22二、房产税的征税范围

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。

所谓城市，是指经国务院批准设立的市，包括市区、郊区和市辖县的县城，不包括农村；

所谓县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地；

所谓建制镇，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，但不包括所辖的行政村；

所谓工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。二、房产税的征税范围

房产税的征税范围是23房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐，均不属于房产的范围。房产税的征税对象是房产。24现行房产税的征收范围尚未扩展到农村。但由于近年来农村工业和副业有较大发展并具有一定实力，有些地区甚至与城镇相差无几，故纳税人是有负担能力的。如果不对这些房屋产权所有者征收房产税进行调节，是不利于企业之间平等竞争的。

因此，有人提出应尽早对农村地区开征房产税。现行房产税的征收范围尚未扩展到农村。但由于近年来农村25三、房产税的计税依据

房产税的计税依据采用按房产原值减按一定比例扣除后的余值和按房产租金收入两种办法确定，即从价计征与从租计征。

从价计征，是依照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳；所谓房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋造价（或原价）。

从租计征，是按照房产的租金收入计算缴纳。三、房产税的计税依据

房产税的计税依据采用26房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算价值的配套设施，如通信、照明、卫生、煤气及中央空调等设备；蒸气、供水、排水等管道以及电信、电缆导线；过道、晒台、电梯、升降机等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算27四、房产税的税率现行房产税采用比例税率：依照房产的计税余值计算缴纳的，税率为1.2%依照房产的租金收入计算缴纳的，税率为12%自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。四、房产税的税率28财产税会计课件29需要注意的两个问题！！联营投资的房产以房产联营投资的，房产税计税依据应根据不同的情况来看：——以房产联营投资，共同承担风险，按房产余值为计税依据计征房产税（视同自营房产处理）——以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租房按租金收入计征房产税（视同出租房产处理）融资租赁的房产——其实际上市一种变相的分期付款购买固定资产的形式。——按照房产原值计征房产税。——对融资租赁房屋租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。需要注意的两个问题！！30五、房产税的减免规定

现行房产税规定的免税房产包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，以及经财政部批准免税的其他房产。

此外，纳税人纳税有困难的，可由省、自治区和直辖市人民政府决定给予定期减征或免征房产税的照顾。五、房产税的减免规定

现行房产税规定的免税房产包括31六、房产税的计征管理六、房产税的计征管理32

1．房产税的计算

房产税应纳税额的计算公式根据计征办法不同分别如下：

采用从价计征办法的，应纳税额计算公式为：

应纳税额=房产原值X（1一扣除比例）X1．2％

采用从租计征办法的，应纳税额计算公式为：

应纳税额=房产租金X12％

如果将房产税的计税依据改为一律按照房产的评估价值并采用统一的幅度税率，那么，房产税的应纳税额的计算公式应为：

应纳税额=房产的评估价值X适用的幅度税率1．房产税的计算

房产税应纳税额的计算公式332．房产税的征收

房产税采用按年计征、分期缴纳的征收管理办法。2．房产税的征收

房产税采用按年计征、分34新建和购建房屋，应于建成或购进后30天内向税务机关办理申报登记；

纳税人住址迁移、产权转移、添建改建、变更房产原值的，应于变更后的15天内向税务机关办理申报登记。

纳税人申报登记的内容，经税务机关核定后，作为征税依据。新建和购建房屋，应于建成或购进后30天内向税务机关办理35房产税纳税义务发生的时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。房产税纳税义务发生的时间36

1．某商业企业拥有营业大楼一栋，原始价值为200万元，假定房产原值一次扣除比例为30％，则该栋营业大楼全年应纳多少房产税？1．某商业企业拥有营业大楼一栋，原始价值为200万元371．解：全年应纳房产税税额=

200X（1—30％）X1．2％＝1．68（万元）1．解：全年应纳房产税税额=

200X（1—30％382，天元公司以公司10栋库房对外出租，2009年获得租金收入4500万元。应纳税多少？营业税=4500*5%=2252项附加=225*10%=22.5房产税=4500*12%=540合计：787.5万2，天元公司以公司10栋库房对外出租，2009年获得租金收入39房产税会计处理P529房产税会计处理P52940上海房产税试点改革根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定，自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。——《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。上海房产税试点改革41纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。纳税人42税收减免本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。税收减免43税收减免本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。税收减免44重庆房产税试点改革为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在2011/1/28,部分区域开展对部分个人住房征收房产税改革试点。——《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》征收对象试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：个人拥有的独栋商品住宅。个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。重庆房产税试点改革征收对象45纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。纳税人计税依据46税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。应纳税额的计算应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。税率应纳税额的计算应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣47免税面积的计算扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。税收减免与缓缴税款对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。免税面积的计算税收减免与缓缴税款48对比

上海重庆确定均价上海市上一年度新建商品住宅成交均价上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均存量房征收与否一律不征重庆存量独栋商品住宅要征收新购普通房上海本市家庭：新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房)非本市家庭：新购住房(不论是否第一套)重庆放过了新购普通房免税面积人均60平米（含）100平方米和180平方米适用税率上海分两档：0.4%和0.6%重庆分三档：0.5%、1%和1.2%税款打折应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。对比上海重庆确定均价上海市上一年度新建商品住宅成交均价上两49第三节

房地产税制改革和政策调整

房地产成为最大的投资品，不仅彻底拉大贫富差距。而且带来许多社会问题。有人甚至说是今天的中国社会新的阶级差别的基础。第三节

房地产税制改革和政策调整房地产成为最大的投50改革后的房地产税制涉及到房地产交易、房地产持有和房地产利用三个环节的课税。属于房地产交易环节的税种有房地产转让价值税、土地增值税、契税、房地产遗产税和赠与税；属于房地产持有环节的税种有不动产税（或物业税）、地价税、空地税；属于房地产利用环节的税种有荒地税、房地产租金税。

改革后的房地产税制涉及到房地产交易、房地产持51房地产持有税收政策探讨物业税改革问题房地产持有税收政策探讨物业税改革问题52物业税制度税种设置：房产土地合一，统一征收物业税。征税范围：由现行仅对城市、县城、建制镇和工矿区范围内征税，扩大到农村。取消居民个人自用居住房免税的规定。允许政府机关、团体、部队、行政机构等公共部门办公使用的不动产，学校、图书馆、博物馆、医院、公园等社会公益事业使用不动产免税。物业税制度税种设置：房产土地合一，统一征收物业税。53计税依据：按不动产评估部门评估价格比例征税。不动产评估价格应由权威评估部门，采用科学、合理的计算方法，按市场价格的一定比例计算确定。每若干年评估一次。税率结构：物业税的税率设计原则上应使在不动产保有环节征收的物业税总额与原有流转环节和保有环节取消的税费总额保持大致相近水平。计税依据：按不动产评估部门评估价格比例征税。不动产评估价格应54物业税推出实施难度较大对于物业税问题，财政部副部长楼继伟也坦言短时间内还很难推出，因为其中涉及到纳税人的承受能力、社会的反应以及财政的负担,包括资产评估、过渡措施安排、现有税费清理等一大堆复杂问题，物业税最难征收的一个税种。物业税推出实施难度较大对于物业税问题，财政部副部长楼55（1）物业税改革指导思想房地产税负结构不合理：开发销售环节税重费多，持有转让环节税轻费少为增加财政收入寻找税源：在大规模开发后转向持有转让环节征税。国家新税制的改革，2003-5年选择部分城市进行空转试点。重庆与北京、深圳、宁夏、辽宁和江苏一起被国家税务总局和财政部批准为首批物业税试点地区，进行房地产模拟评税:“空转”试点.08年10月，全国物业税模拟试点又增加了4个省、市，使全国试点地区由原来的6个扩大到10个省市区。虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同。目的是为物业税改革测算分析工作提供坚实的数据资料。具体说来，就是要统计物业数量，做测算、评估，制作报表，为将来的税收提前做好统计工作。关键点在于评估出房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。（1）物业税改革指导思想房地产税负结构不合理：开发销562010年，试点成果：房地产评税技术在交易环节的推广应用。进而为保有环节征税提供技术支持。目前，包括房产税在内的一些房地产相关税种，在计算应纳税额时，采用的是房地产的原值，税额不能充分体现房价的波动。而按照评估值征税，房价上涨，则房产税税额增加；房价下降，房产税税额相应减少。这一思路已经得到官方的认可。2010年，试点成果：房地产评税技术在交易环节的推广应用。进57目前国际上通用的比较科学的房地产评估方法主要有成本法、时差法和收益法三种，不同的方法针对不同的房地产类型，如成本法主要针对工业企业、时差法主要针对流转环节、收益法主要针对商业企业。

目前国际上通用的比较科学的房地产评估方法主要有58（2）物业税改革模式（2）物业税改革模式59模式一：将国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金，分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中。并将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税；将印花税和契税合并为契税；取消土地增值税以及其他不合理收费。模式一：将国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将房60模式二：在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下,将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税；将印花税和契税合并为契税；取消土地增值税以及其他不合理的收费。模式二：在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的61车船（使用）税P531车船（使用）税P53162车船税历史沿革

我国对车船征税的历史很悠久。明清时，曾对内河商船征收船钞。解放前，不少城市对车船征收牌照税。新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年颁布了《车船使用牌照税暂行条例》，对车船征收车船使用牌照税。1986年9月国务院在实施工商税制改革时，又发布了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》。根据有关规定，该条例不适用于外商投资企业和外国企业及外籍个人。因此，对外商投资企业和外国企业及外籍个人仍征收车船使用牌照税。以上两个税种自开征以来，在组织地方财政收入，调节和促进经济发展方面发挥了积极作用。但内外两个税种，不符合简化税制的要求，也与WTO有关国民待遇等规则不相符合；而且这两个税种的征免税规定不够合理，税源控管手段不足，税额标准与我国社会经济发展水平和当前物价水平相比已明显偏低。因此，根据我国目前车船拥有、使用和管理现状及发展趋势，本着简化税制、公平税负、拓宽税基，方便税收征管的原则，国务院将《车船使用牌照税暂行条例》和《中华人民共和国车船使用税暂行条例》进行了合并修订，于2006年12月29日，国务院发布了《中华人民共和国车船税暂行条例》，规定自2007年1月1日起在全国统一征新发布了《中华人民共和国车船税暂行条例》，对各类企业、行政事业单位和个人统一征收车船税。车船税历史沿革我国对车船征税的历史很悠久。63车船使用税是对在中华人民共和国境内拥有车船的单位和个人，按照车船的种类、吨位和规定的税额计算征收的一种税。

车船使用税是对在中华人民共和国境内拥有车船的单位和个64征收车船使用税，可以促使纳税人提高车船使用效用，督促纳税人合理利用车船；可以通过税收手段开辟财源，集中财力，缓解发展交通运输事业资金短缺的矛盾；并可以借此加强对车船的管理。征收车船使用税，可以促使纳税人提高车船使用效用，督促65一、车船使用税的纳税义务人

凡在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照税法规定缴纳车船使用税。

车船使用税的纳税人原则上是车船的使用人，因为在一般情况下，拥有车船的单位和个人与使用车船的单位和个人是一致的。纳税人既是车船的使用人，又是车船的拥有人。但如果存在租赁关系，车船的拥有人与使用人不一致时，则应由租赁双方协商确定纳税人；租赁双方未商定的，由使用人为车船使用税的纳税人，负责缴纳应纳的车船使用税。一、车船使用税的纳税义务人

凡在中华人民共66

二、车船使用税的征收对象二、车船使用税的征收对象671·征税对象

车船使用税的征税对象，为应税车辆和应税船舶。

应税车辆包括机动车辆和非机动车辆。机动车辆，是指依靠燃油、电力等能源作为动力运行的车辆，如汽车、拖拉机、无轨电车等；非机动车辆，是指依靠人力、畜力运行的车辆，如三轮车、自行车、畜力驾驶车等。

应税船舶包括机动船舶和非机动船舶。机动船舶，是指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶，如客轮、货船、气垫船等；非机动船舶，是指依靠人力或其他力量运行的船舶，如木船、帆船、舢板等。1·征税对象

车船使用税的征税对象，为应税车682，税率P5332，税率P533693,车船税计算P534-5353,车船税计算P534-53570另外，对进出我国国境或者关境的有关船舶，其应纳税征管事宜，按照《船舶吨税暂行条例》有关规定执行，由海关负责征收管理，不属车船使用税的征收范围。船舶吨税P535另外，对进出我国国境或者关境的有关船舶，其应纳税征管71船舶吨税税率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜｜｜一般吨税元／吨｜优惠吨税元／吨｜

｜船舶种类｜净吨位｜－－－－－－｜－－－－－－－－－｜

｜｜｜90天｜30天｜90天｜30天｜

｜－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜｜｜500吨及以下｜3．15｜1．50｜2．25｜1．20｜

｜｜

｜机｜轮船｜501—1500吨｜4．65｜2．25｜3．30｜1．65｜

｜｜

｜动｜汽船｜1501—3000吨｜7．05｜3．45｜4．95｜2．55｜

｜｜

｜船｜拖船｜3001—10000吨｜8．10｜3．90｜5．85｜3．00｜

｜｜

｜｜｜10001吨以上｜9．30｜4．65｜6．60｜3．30｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜｜｜30吨及以下｜1．50｜0．60｜1．05｜0．45｜

｜非｜各种人力

｜

｜机｜驾驶船及｜31－150吨｜1．65｜0．90｜1．35｜0．60｜

｜｜

｜动｜驳船、帆船

｜｜151吨以上｜2．10｜1．05｜1．50｜0．90｜

｜船

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

船舶吨税税率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－722．车船税的征收管理

车船使用税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。2．车船税的征收管理

车船使用税按年征收，731．某市客运中心拥有相同座位的大客车100辆，经核定每辆车船使用税的年税额为300元。计算应纳车船税税额？1．某市客运中心拥有相同座位的大客车100辆，经核定741．解：

应纳车船使用税税额=30OX100＝30000（元）1．解：

应纳车船使用税税额=30OX752：某企业2009年拥有和使用车辆情况如下：（1）拥有机动载货汽车10辆，每辆净吨位10吨。其中，5辆带有挂车（每辆净吨位为5.8吨）；1辆年初已向交通航运管理机关上报全年停运；1辆出租给A公司使用，租赁协议中未商定由谁缴纳车船使用税。（2）拥有拖拉机10辆用于从事运输经营业务，所挂拖车的净吨位均为4.3吨。其中4辆专门用于农业生产。（3）拥有一客货两用汽车，为顾客送货，乘客座位8人，载货净吨位4吨。（该地规定车船使用税税额如下：机动载货汽车每吨税额40元，乘人汽车10座以下每辆200元。）要求：计算该企业应缴纳的车船使用税。2：某企业2009年拥有和使用车辆情况如下：76财产税会计课件77契税土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。契税中所涉及的契约，包括土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税是一种重要的地方税种，实行3%-5%的幅度比例税率。概念介绍契税土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。契税中78契税历史沿革中国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史；北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱(性质上是税，只是名称为钱)；中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。规定税率为：买契9%，典契6%。另外，还有一些免税规定；中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。规定税率为：买契9%，典契6%。另外，还有一些免税规定；1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入；1934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。至此，契税税率在全国统一起来；1940年，国民政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契5%，典契3%；1942年修改《契税暂行条例》，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。契税历史沿革中国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有179契税纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员契税纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，80契税国有土地使用权的出让：由承受方交。指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为土地使用权的转让：除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

1.以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税2.以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；3.买房拆料或翻建新房，应照章纳税。契税国有土地使用权的出让：由承受方交。指土地使用者向国家81税率契税契税税率为3%-5%，个人购买普通商品住房按成交价格的1.5%征收契税，购买商办楼、单位购买普通商品住房按成交价格的3%征收契税；关于第一次购屋免契税的新规定：《市财政局转发财政部等关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，明确对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。税率契税契税税率为3%-5%，个人购买普通商品住房按成交82普通住房标准凡同时满足以下条件的可以享受优惠政策的普通住房（一）

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（二）

单套建筑面积在140平方米以下；

（三）

实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元／套，内环线与外环线之间的低于200万元／套，外环线以外的低于160万元／套

（四）

普通住宅且单套建筑面积90平方米以下，契税税率为1%。契税普通住房标准凡同时满足以下条件的可以享受优惠政策的普通住房（83计税价格各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种。按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，不是土地或房屋原值。依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。契税计税价格各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，84跟公家有关第一次购买不可抗力开荒的地用于农林牧渔一般优惠P539契税跟公家有关一般优惠P539契税85特殊规定P539契税企业公司制改造企业股权重组企业合并企业分立企业出售….特殊规定P539契税企业公司制改造86契税其他规定契税的纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款；纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。契税其他规定契税的纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋87契税的会计处理P542契税的会计处理P54288财产税类财产税类89一、财产税及其特点

财产税是对财产所有人、占用人或使用人所拥有或支配的应税财产，就其数量或价值依法征收的一种税。

财产税有着悠久的历史，虽然在现代各国税收中并不占主导地位，但由于它能起到其他税种难以达到的独特的调节作用，因而被大多数国家的政府所采用，特别是被许多国家的地方政府所掌握，并成为地方财政收入的重要来源。一、财产税及其特点

财产税是对财产所有人、90财产税同其他税种比较起来具有以下特点财产税同其他税种比较起来具有以下特点91

1．税源的广泛性

征收财产税的早期，应税财产的形式很有限，基本上以土地和主要劳动工具为主。随着社会经济，特别是商品货币经济的发展，财产的种类和形式不断增多。

一般来说，财产可分为不动产和动产。

不动产通常指土地、房屋等。

动产又可分为有形动产和无形动产。

有形动产一般包括有形收益财产和有形消费财产，前者如营业设备、商品存货等，后者如汽车等各种耐用消费品。有形动产还包括一些具有贮藏价值的财产，如古玩、珍宝、金银等。

无形动产主要是指具有价值并可以据此取得收益的各种无形资产，如专有技术、专利权、股票、债券、银行存款、应收款项等。

1．税源的广泛性

征收财产税的早期，应税财922．征收的区域性

与商品税和所得税相比，财产税的课税对象比较固定。一般来说，不会因对不动产征税而引起财产的区域间流动，因而适合作为地方税，而不宜全国统一。

即使是全国统一的财产税制度，一般也由地方政府掌握，并列作其固定的收入来源。地方政府也有较大的管理权限，如可以根据本地区的实际情况确定是否开征或停征，以及开征范围、税率高低和征收管理的方法等。因此，财产税具有较强的地域性特点。2．征收的区域性

与商品税和所得税相比，财93

3．管理的复杂性

财产税一般从价计征，征税时必须对其应税财产进行估价，不仅工作量繁重，而且计税基数也很难准确确定。

特别是对于现金、有价证券、银行存款等无形动产和一部分贵重财产，极易隐匿虚报，从而造成逃税、漏税，这就增加了财产税征收管理的复杂性。3．管理的复杂性

财产税一般从价计征，征税94二、财产税的分类

财产种类的增加，拓宽了财产税的征税范围。尽管各国财产税的征税范围各不相同，并对某些财产是否应征税存在着不同的意见，但以现实情况看，财产形式的多样化造成了财产税税源的广泛性。

财产种类和形式的多样化使财产税具有多种形式，一般来说，可对财产税作以下分类：二、财产税的分类

财产种类的增加，拓宽了951．一般财产税和特别财产税

按照课税财产的不同范围，财产税可分为一般财产税和特别财产税。

一般财产税，也称综合财产税，是对纳税人拥有或支配的多种财产综合课征的税收。

特别财产税，又称个别财产税，是对纳税人拥有或支配的某些特定财产（如土地、房屋等），分别课征的税收。1．一般财产税和特别财产税

按照课税财产的962．静态财产税和动态财产税

按照应税财产的不同运动形态，财产税可分为静态财产税和动态财产税

动态财产税是以财产所有权的变动和转移为前提课征的，其特点是在财产交易时一次性征收。

如：房产税在持有时征税，也可以在交易时。

2．静态财产税和动态财产税

按照应税财产97

房产税

房产税98第一节房地产税概论第一节房地产税概论99房产税是以房产为课税对象，按照房产的评估值向房产所有人或承典人征收的一种税。

现行房产税开征于1986年9月，虽然在1994年税制改革时准备进行适当修改，如扩大征收范围、修改计税依据、调整税率等，但因各种原因未能正式制定统一的法规予以公布执行。

因此，现行的国内房产税仍然沿用1986年制定颁布的《房产税暂行条例》。房产税是以房产为课税对象，按照房产的评估值向房产所有100

房产税对于调节房产所有人和承典人的收入水平，积累建设资金，搞好城镇房屋的开发建设，控制非生产性基本建设和促使合理使用分配房产，提高房产的使用效益以及增加地方财政收入，都具有重要作用。

房产税对于调节房产所有人和承典人的收入水平，积累建设101一、我国房地产税制的历史沿革

回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。

（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。

（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。

（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。

（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委发布的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一、我国房地产税制的历史沿革

回顾我国建国以来房地产1022．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种，即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。

我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产收入、个人所得税中的房地产收入、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。

2．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税103涉及房地产的税收包括1、营业税按营业收入5%缴纳；2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；5、印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，上海60元/平方米）；8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳（涉及房地产的税收包括1、营业税按营业收入5%缴纳；104交易中间1、转出方视同销售：（1）营业税：销售金额*5%（如外购固定资产再转出，按（销售金额-购入金额）*5%（2）城市维护建设税：营业税额*7%（市区7%，郊区、县城、建制镇5%，农村1%）（3）教育费附加：营业税额*3%（4）地方教育费附加：营业税额*1%左右（5）土地增值税：土地增值额*适用税率（6）企业所得税：相关收益要与企业其他收益合并，交纳企业所得税2、转入方：（1）契税：购入金额*当地契税税率（2）房产税：房产原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。（3）土地使用税：转入土地使用面积*当地适用税率以上（2）、（3）项由于房屋权属转移而形成，日后都要交，并非仅因固定资产单次转移而单次应交税额交易中间1、转出方视同销售：105二、我国现行房地产税制存在的主要问题

一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。

1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用

（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

（2）以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

（3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地出让金这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。二、我国现行房地产税制存在的主要问题

106二、我国现行房地产税制存在的主要问题2．地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。

3．规范的房地产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有几个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。

二、我国现行房地产税制存在的主要问题2．地方税制改107第二节房产税制要素介绍第二节房产税制要素介绍108一、房产税的纳税人

凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税义务人。

房产产权属于全民所有的，由经营管理者缴纳；

产权出典的，由承典人缴纳；

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。一、房产税的纳税人

凡在我国境内拥有房屋产109财产税会计课件110二、房产税的征税范围

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。

所谓城市，是指经国务院批准设立的市，包括市区、郊区和市辖县的县城，不包括农村；

所谓县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地；

所谓建制镇，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，但不包括所辖的行政村；

所谓工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。二、房产税的征税范围

房产税的征税范围是111房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐，均不属于房产的范围。房产税的征税对象是房产。112现行房产税的征收范围尚未扩展到农村。但由于近年来农村工业和副业有较大发展并具有一定实力，有些地区甚至与城镇相差无几，故纳税人是有负担能力的。如果不对这些房屋产权所有者征收房产税进行调节，是不利于企业之间平等竞争的。

因此，有人提出应尽早对农村地区开征房产税。现行房产税的征收范围尚未扩展到农村。但由于近年来农村113三、房产税的计税依据

房产税的计税依据采用按房产原值减按一定比例扣除后的余值和按房产租金收入两种办法确定，即从价计征与从租计征。

从价计征，是依照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳；所谓房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋造价（或原价）。

从租计征，是按照房产的租金收入计算缴纳。三、房产税的计税依据

房产税的计税依据采用114房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算价值的配套设施，如通信、照明、卫生、煤气及中央空调等设备；蒸气、供水、排水等管道以及电信、电缆导线；过道、晒台、电梯、升降机等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算115四、房产税的税率现行房产税采用比例税率：依照房产的计税余值计算缴纳的，税率为1.2%依照房产的租金收入计算缴纳的，税率为12%自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。四、房产税的税率116财产税会计课件117需要注意的两个问题！！联营投资的房产以房产联营投资的，房产税计税依据应根据不同的情况来看：——以房产联营投资，共同承担风险，按房产余值为计税依据计征房产税（视同自营房产处理）——以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租房按租金收入计征房产税（视同出租房产处理）融资租赁的房产——其实际上市一种变相的分期付款购买固定资产的形式。——按照房产原值计征房产税。——对融资租赁房屋租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。需要注意的两个问题！！118五、房产税的减免规定

现行房产税规定的免税房产包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，以及经财政部批准免税的其他房产。

此外，纳税人纳税有困难的，可由省、自治区和直辖市人民政府决定给予定期减征或免征房产税的照顾。五、房产税的减免规定

现行房产税规定的免税房产包括119六、房产税的计征管理六、房产税的计征管理120

1．房产税的计算

房产税应纳税额的计算公式根据计征办法不同分别如下：

采用从价计征办法的，应纳税额计算公式为：

应纳税额=房产原值X（1一扣除比例）X1．2％

采用从租计征办法的，应纳税额计算公式为：

应纳税额=房产租金X12％

如果将房产税的计税依据改为一律按照房产的评估价值并采用统一的幅度税率，那么，房产税的应纳税额的计算公式应为：

应纳税额=房产的评估价值X适用的幅度税率1．房产税的计算

房产税应纳税额的计算公式1212．房产税的征收

房产税采用按年计征、分期缴纳的征收管理办法。2．房产税的征收

房产税采用按年计征、分122新建和购建房屋，应于建成或购进后30天内向税务机关办理申报登记；

纳税人住址迁移、产权转移、添建改建、变更房产原值的，应于变更后的15天内向税务机关办理申报登记。

纳税人申报登记的内容，经税务机关核定后，作为征税依据。新建和购建房屋，应于建成或购进后30天内向税务机关办理123房产税纳税义务发生的时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。房产税纳税义务发生的时间124

1．某商业企业拥有营业大楼一栋，原始价值为200万元，假定房产原值一次扣除比例为30％，则该栋营业大楼全年应纳多少房产税？1．某商业企业拥有营业大楼一栋，原始价值为200万元1251．解：全年应纳房产税税额=

200X（1—30％）X1．2％＝1．68（万元）1．解：全年应纳房产税税额=

200X（1—30％1262，天元公司以公司10栋库房对外出租，2009年获得租金收入4500万元。应纳税多少？营业税=4500*5%=2252项附加=225*10%=22.5房产税=4500*12%=540合计：787.5万2，天元公司以公司10栋库房对外出租，2009年获得租金收入127房产税会计处理P529房产税会计处理P529128上海房产税试点改革根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定，自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。——《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。上海房产税试点改革129纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。纳税人130税收减免本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。税收减免131税收减免本市居民家庭中的子女成年后，因