XXXX长沙某地产雅苑周边竞争楼盘及长沙重点典型个案

长沙·恒大雅苑周边竞争楼盘及长沙重点典型个案分析长沙公司营销部2010.5.20热身一

目录第一部分楼盘分析的方法第二部分恒大雅苑竞争楼盘分析第三部分长沙市其他区域重点楼盘分析第一部分楼盘分析的方法SWOT分析的方法SWOT分析

SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。

SWOT分析通过对项目（放在市场中）的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整项目资源及项目策略，来达成项目的目标。机会opportunities威胁threats优势strengths劣势weaknesses利用优势把握机会规避劣势把握机会利用优势避开威胁规避劣势避开威胁用SWOT分析恒大雅苑第二部分恒大雅苑竞争楼盘分析竞案楼盘分布藏珑湖景毛坯均价：6200元/㎡圣爵菲斯4900-5500元/㎡财富名园毛坯均价：4750元/㎡起价：4100元/㎡长大卧虎毛坯均价：4500元/㎡起价：4300元/㎡威尔士春天毛坯均价：4300元/㎡售罄，二期7月后推出华润凤凰城毛坯均价：4350元/㎡起价：4000元/㎡第一湾均价：5400元/㎡湘江世纪城毛坯均价：5500元/㎡起价：5200元/㎡山水湾毛坯均价：3500元/㎡恒基凯旋门5号楼均价：4300元/㎡恒大雅苑万家丽北板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源愿景.山水湾长沙市万家丽北路湖南致盛愿景房地产开发有限公司

联排、洋房、高层4000元/平米4月底项目5期蓄客，预计7月开盘（400套）。1—4期均已售罄，整体销售量去化75%。主要为国防科大教师人员、广电中心工作人员、万家丽路沿线客户，星沙范围客户较少红树湾长沙市南北主干道火星北路与湘龙路交汇处，湖南省机电职业技术学院旁边湖南华能房地产开发有限公司小高层3700元/平米1套现房148㎡，17、13、14楼在售，所剩房源不足50套。周边学校老师购买较多，特别是机电职院的老师，万家丽路沿线为主郡原.居里长沙县城东北，潇湘西路以南，西接建设中的万家丽北路浙江郡原房地产投资有限公司

洋房.高层5500元/平米5月开盘，39套房源，现阶段销售率近70%。开福区、芙蓉区改善自住型客户圆梦.完美生活长沙市万家丽北路与潇湘西路交汇处长沙圆梦房地产开发有限公司小高层3100元平米5、6号楼基本售完，4号楼房源不足40套。万家丽路沿线客户为主导世景华庭万家丽北路与潇湘西路交汇处湖南世景置业有限公司小高层高层3300元/平米158㎡中间套剩16套，其余全部售完万家丽路沿线客户为主导，部分星沙客户万丽景园长沙县星沙镇土桥村长沙瑞海置业有限公司小高层售完售完万家丽路沿线客户为主导楼盘统计表星沙板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源爱琴海岸星沙镇滨湖路南、东一线西湖南博隆置业发展有限公司

普通住宅,高层4000元/平米预计推出6、7号栋，共约224套，其中6、7号栋各约112套，预计上市时间为2010年9月；价格预计4000元/平米。星沙当地客户为主华润凤凰城星沙大道与望仙路交汇处华润置地高层4300元/平米一期开盘时间：08年9月20日，目前已交房，二期10年4月左右推9#、10#70%星沙本地，长沙、省内、外地各占10% 尚城长沙经济开发区南山路2号湖南汇坤投资置业有限公司.高层4350元/平米

尾盘外地投资客 为主恒基凯旋门星沙开元路与东四线交汇处西北角恒基兆业地产有限公司高层,小高层,多层4900元平米恒基凯旋门5号栋王座10年1月22日开盘；去化93%。星沙当地的事企业单位中高层领导、政府官员、成功星沙商人幸福里开元西路长沙星河苑房地产开发有限公司小高层高层4000元/平米幸福里润城目前在售83-150平米的两房至四房，均价4000-4200元/平米。三期VIP认购中，98折优惠。星沙客户主导楼盘统计表金鹰月湖板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源藏珑湖上国际花园车站北路与浏阳河交汇处长沙双瑞房地产开发有限公司

联排、洋房、高层湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月将推出新房源，目前销售房源仅剩余150套左客户有一定区域性，集中在广电、科大、各大市场（南湖、马王堆、万家丽、高桥）、中央区中高层管理人员长大卧虎长沙市开福区万家丽北路2段368号湖南长大房地产开发有限公司小高层，高层均价4500元/平米一期售罄区域性强，集中在广电等企事业单位及原有社区内，威尔士春天开福区万家丽北路二段湖南省友联置业有限公司高层均价4300元/平米一期售罄万家丽北路原住民及周边单位客户财富名园开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）长沙理想房地产开发有限公司小高层，高层均价4750元/平米目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在6月份推出长沙大学、长沙大学附中、广电等单位职工，及当地原住民第一湾车站北路与浏阳河交汇处湖南富湘地产小高层5000元/平米3房、4房产品都还有，现在剩余房源约800套。区域性强，集中在四方坪企事业单位及原有社区内，如国防科大、科大家园、水木轩等。楼盘盘统统计计表表物业类型高层、别墅热线电发商长沙双瑞房地产开发有限公司地理位置长沙市开福区洪山路188号代理商合富辉煌占地面积(亩)500建筑面积(万㎡)54容积率1.85规划总套数2185累计销售套数1678开盘时间2009/4/1项目介绍项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连。项目区域交通便捷，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化丶教育丶高科技丶商贸丶居住一体化的综合性区域。项目总占地面积为1500亩，首期开发的第一地块占地面积约为500亩，总用地面积为307300平方米，总建筑面积460160.15平方米。项目定位为中高档生态住宅，建设内容主要包括独栋别墅丶双拼别墅丶花园洋房丶高层住宅丶商务楼，会所丶星级酒店以及与之配套的综合性服务设施，金融商业，文化娱乐，社会服务，市政公用设施等，其中一期以带电梯高层丶花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅，二期以高层和小高层为主。配套设施公园：月湖公园

学校：长沙大学丶长沙大学附中

商场：毛家桥水果市场丶麦德龙超市

医院：163医院

银行：建设银行丶工商银行

其他：会展中心丶金鹰影视城销售动态项目二期在4月24日加推2栋33层高层，2梯2户结构，共110套房源，168-180平米大三房和四房户型。开盘前蓄客约120余人，但开盘当天到场人数不到60人，现场人气不足略显冷清，最终签约34套；开盘过后，陆续销售了6套。重点点竞竞争争楼楼盘盘藏珑珑重点点竞竞争争楼楼盘盘优势：1.半岛豪宅，长沙首席国际湖居2.项目西南面环境优越，面朝月湖公园3.物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高层等劣势：1.目前交通不便2.项目周边生活配套不完善3.单价高、面积大，总价较高，客户群体有局限性藏珑珑长大大卧卧虎虎物业类型小高层，高层热线电话84692555开发商湖南长大房地产开发有限公司地理位置长沙市开福区万家丽北路2段368号代理商自销占地面积(亩)115建筑面积(㎡)21万容积率2.9规划总套数

累计销售套数591开盘时间2008/10/28项目介绍位于长沙市万家丽北路与阳光路交汇处西南角，东临万家丽北路，西接规划中的月岛公园，南距新修的浏阳河大桥仅500米，北离月湖公园1100米。该项目不仅交通便捷，并凭借倚靠的数百亩月岛公园，拥有着无以伦比的自然生态环境。配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市场

金融：建设银行工商银行

中小学：马栏山小学，长沙大学附中

医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院

交通出行：701158122区内配套：会所，幼儿园销售动态一期仅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期预计在2010年底至2011年初开盘。重点点竞竞争争楼楼盘盘长大大卧卧虎虎重点点竞竞争争楼楼盘盘优势：1.临城市主干道，交通便捷2.邻月湖和金鹰影视文化城，自然环境优，文化娱乐配套多劣势：所处板块处于发展期，商业生活配套不够完善威尔尔士士春春天天物业类型高层热线电话82233555开发商湖南省友联置业有限公司地理位置开福区万家丽北路二段代理商自销占地面积(亩)141.32建筑面积(㎡)360000容积率3.5规划总套数633累计销售套数602开盘时间2009/4/18项目介绍是由浙商背景的湖南友联置业有限公司斥巨资精心打造的公园（PARKHOUSE）文化物业，总建筑面积达36万平米。项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，分两期开发，一期由1、2、3、4共四栋高层组成，二期共7栋高层，另规划有幼儿园、会所及商业街配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市场

金融：建设银行工商银行

中小学：马栏山小学，长沙大学附中

医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院

交通出行：704、701、158、122、915等多条公交线路途经区内配套：会所销售动态一期4栋均已主体完工，在进行外装修及内装修，2011年4月前可交房，目前一期已售罄，成交价格在3800-5300元/平方米之间。二期根据工程进展情况预计在2010年下半年推出。重点点竞竞争争楼楼盘盘优势：1.新古典主义的建筑风格2.近3万平米的超大英式中心园林、130米超宽栋距3.拥有国家专利申请号的创新户型劣势：

1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成熟

2.目前周边居住氛围较差。

重点点竞竞争争楼楼盘盘财富富名名园园物业类型小高层，高层热线电话84919688开发商长沙理想房地产开发有限公司地理位置开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）代理商自销占地面积(亩)200建筑面积(㎡)500000容积率3.2规划总套数3000累计销售套数261开盘时间2009/12/17项目介绍目位于万家丽北路与三一大道交汇处，毗邻省国际会展中心、省广电中心、世界之窗和海底世界，人文资源丰富。交通便利，十余条快速公交线路从项目四周经过，给您的出行带来无忧与便捷。10分钟直达火车站，15分钟抵五一商圈、东塘商圈，到黄花国际机场亦只需20余分钟。

本项目占地200余亩,总建筑面积50万平方米，共24栋建筑，严格按照高档住宅小区标准分三期左右开发。建筑首层架空并设星级入户大堂；全城实行人车分流；采用超高轿厢智能空调电梯；纯净直饮水入户；数字智能家居控制系统管理，远程遥控家电安防；近80000方皇家风格园林景观及休闲空间，彰显主人尊贵身份；社区配套有篮球场、羽毛球场、休闲会所、大型生活购物中心、商务中心、星级酒店等，竭力为您营造一个生态、健康、安全、典雅、舒适、尊贵的私人生活空间，足以让您世代传承。

配套设施公园绿化:月湖公园、月岛公园，内部8万方休闲及园林景观。

就医条件:163医院

就学条件:长沙大学、长沙大学附中

商业环境:精彩生活超市、麦德龙超市区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在5、6月份推出，户型为110-190平方米的三房和140-190平方米的四房，价格未定。二期、三期推出时间未定。重点点竞竞争争楼楼盘盘优势：1.临城市主干道，距县城中心较近2.邻月湖公园,规划中的月岛公园，周边自然环境优3.社区规模较大4.临广电、会展、世界之窗劣势：1.公共交通及周边配套不完善，发展不够成熟

2.推出户型面积多为大户型,户型配比有所欠缺

财富富名名园园重点点竞竞争争楼楼盘盘华润润凤凤凰凰城城II倚云云府府物业类型高层热线电发商华润置地地理位置长沙经开区开元路与星沙大道交汇处代理商无占地面积(亩)193.5建筑面积(万㎡)47.4容积率3.67规划总套数3800余套累计销售套数

开盘时间2010/3/20项目介绍处于星马新城的核心位置，高层产品，以二房、三房为主力户型配套设施商业：易初莲花、通程商业广场、新一佳超市

金融：工行、建行、中行、农行

中小学：盼盼中心小学、星沙实验学校

医疗药店：长沙市八医院

休闲娱乐：本楼盘建有业主专属会所

运动设施：楼盘建有运动会馆

交通出行：703、星沙二路

小区配套：商业内街、会所及幼儿园销售动态项目3月20日开盘，推出9、10、11号栋，当月去化率达57.8%，成交均价约4400元/平米。4月24日推出1、6号栋，均价约4200元/平米。重点点竞竞争争楼楼盘盘优势：1.开发商品牌优势强，一期积累了良好的口碑。2.整体规划布局较好，一期社区配套成熟、居家氛围浓厚。3.项目在区域内处于核心地段，交通便利。4.绿化率高，户型设计实用性强，较宜居。劣势：1.周边环境有待提高。2.项目本期周边道路未完全拉通，通达性有待提升。重点点竞竞争争楼楼盘盘华润润凤凤凰凰城城II倚云云府府恒基凯凯旋门门物业类型多层，小高层，高层热线电话84073888开发商恒基兆业地产有限公司地理位置长沙县代理商中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司占地面积(亩)360建筑面积(㎡)168050（一期）容积率1.4规划总套数3570累计销售套数440开盘时间2009/10/17项目介绍位于长沙县星沙镇开元东路，邻规划中的松雅湖生态公园，距县城中心约3分钟车程。项目整体规划为围合式布局，中央打造近8万平方米的园林景观，社区内有会所、游泳池、幼儿园等配套。配套设施商业：易初莲花超市新一佳超市

金融：建设银行工商银行

中小学：盼盼中心小学星沙中学

医疗：长沙市第八人民医院

交通出行：701702704星沙2路区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态一期1-4、6-7号栋基本售罄，目前5号栋在售，剩余8-13号栋主体结构施工，预计五月份推出部分房源。截至2009年4月累计成交501套，本月新增成交套数为26套。重点竞竞争楼楼盘优势：1.临城市主干道，距县城中心较近2.邻规划中的松雅湖生态公园，周边自然环境优3.品牌开发商、社区规模大4.合围式布局，超宽楼间距，近8万平米中央园林景观5.配私人影院会所劣势：1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成熟

2.建筑形式多为品字形，竞争力较差重点竞竞争楼楼盘恒基凯凯旋门门第三部部分长长沙沙市其其他区区域重重点楼楼盘分分析项目地段品牌产品社区物管珠江花城临近芙蓉北路珠江实业，大牌国企。长沙首个项目110-132三房板楼。功能一般外临洪山公园、内有水系园林广州珠江物业，欠缺知名度和美誉度双湾国际临近芙蓉北路长沙市水利投资置业发展有限公司130-150三房；大面宽，观景面好外有湘江、浏阳河，内有水系园林湖南美世界物业，缺乏知名度、美誉度北辰项目芙蓉北路、浏阳河隧道北辰地产主要为121-125，133-135的三房外有湘江，内部园林--湘江世纪城芙蓉北路、浏阳河隧道世纪金源100-140的三房、分摊高外有湘江，内部园林湘江世纪城物业万国城MOMA临近芙蓉北路北京当代。长沙首个项目常规户型，115-149三房,。外临洪山公园、内有水系园林湖南第一物业，缺乏知名度和美誉度天健芙蓉盛世芙蓉中路深圳天健90-170平米二房、三房、四房外有湘江，内有水系园林天健物业管理公司万科城开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角万科138-168㎡三房、四房内部水系园林万科物业管理公司堤亚纳湾临近二环线和芙蓉路沙河实业送车库、露台、花园，赠送率达100%230亩湖景--其他区区域重重点楼楼盘项目名称湘江世纪城所处位置开福政府西侧产品结构一房二房三房四房五房起价均价面积：/87㎡120-143㎡161-185㎡//5500元/㎡所占比例（%）：/38%42%20%///目前销售比例（%）：/53%48%39%///产品分析：湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，占地面积约1700亩，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约22000套，规划入住居民数量约为7万人。目前融江苑户型全部以平层设计为主；90-143㎡江景小户、161-185㎡江景阔宅。项目建筑包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。主打广告语及优惠措施：主打广告语：湘江世纪城161-185㎡江景阔宅，90-143㎡江景小户稀缺发售中！优惠措施：一次性付款9.6折，按揭9.8折。配套装备（包含但不限于幼儿园、车位等因素）：教育：周边有清水塘小学金霞分校、周南中学、北雅中学

银行：中国银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄

医院：163医院

超市：旺和超市、乐购超市、新兴批发超市、商业：长沙金源时代购物中心、世纪金源大饭店湘江世世纪城城其他区区域重重点楼楼盘优势：：1、项目目的占占地面面积1700亩，规规划入入住居居民数数量约约为7万人。。紧邻邻湘江江风光光带。。2、公交线线路发发达，，可乘乘112、149、159、9、128、801、807路等在在开福福区政政府站站或者者盛世世路口口站下下车前前往。。3、小区区配套套齐全全：商商场、、小学学、初初中、、公交交路线线、银银行、、医院院、超超市一一应俱俱全。。4、户型型设计计161-185㎡江景景阔宅宅，90-143㎡江景景小户户稀缺缺发售售中。。5、浏阳阳河隧隧道，，捞刀刀河大大桥已已通车车，地地铁1号线预预计在在2010年动工工6、周边配套套：雅礼中中学、金源源时代购物物中心、世世纪金源大大饭店两馆馆一厅、游游艇码头等等大型高档档标志性建建筑。7、推广定位位较好：为为民生盖房房。8、6公里私家滨滨江风光带带，35万平米滨江江花园，60%绿化率。劣势：1、同期投资资客户较多多，客户同同时出手多多，对于投投资不利。。2、因为楼盘盘太大，造造成在小区区内来往不不便，物业业管理很难难同步执行行。3、江景房朝朝向为西北北或西南，，西晒现象象无法避免免。4、纯毛坯房房，还属期期房，,无样板房，，客户不能能亲自去实实地感受。。5、项目内园园林景观不不够精致。。6、楼间距窄窄，容积率率高。7、项目价格格适中，所所居人群整整体素质偏偏低。8、楼盘外立立面颜色较较暗沉，档档次较低。。湘江世纪城城其他区域重重点楼盘万科城物业类型高层、洋房热线电话82201666开发商湖南和顺置业有限公司地理位置开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角代理商世联地产（长沙）/长沙兴鼎置业顾问有限公司占地面积(亩)403.4建筑面积(万㎡)49.7容积率2.8规划总套数777累计销售套数0开盘时间2010/5/30项目介绍万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万㎡，总建筑面积49万㎡，容积率2.8，绿地率46%。共分三期开发。一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，共777套。

项目位于开福区政府东侧,北临福元路,西接芙蓉北路,属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越,福元路直通国家级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南北,规划中的福元路大桥连接河西滨江新城,交通极为便利。

北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地,东侧是规划中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自然资源绝佳。

北城中央的唯一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品,在全长沙具有领先性和唯一性。高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅,将以万科成熟的产品及优质的服务于2010年面市销售。配套设施两馆一厅：斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片

幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园等

小学：清水塘小学、顺天小学和前进小学

中学：北雅中学、陈家渡中学、长大附中等

商场：岁宝百货

银行：建设银行

医院：湘雅医院、163医院

其他：洪山公园规划、浏阳河风光带、沃尔玛规划、顺天酒店等销售动态万科城5月开盘，主推138-168㎡三房、四房，样板房将在4月底开放，优惠暂未定。其他区域重重点楼盘优势：1.产品新颖品质高，花园墅院产品是万科独创产品.2生活配套齐全及小区内部配套完善包括会所，学校，商铺等3.交通便利，四通八达劣势：1.周边环境有待提高2.高层全部精装修,可支配性少.其他区域重重点楼盘万科城天健芙蓉盛盛世项目定位与档次形象定位：城市中心70万平米超大规模综合体物业定位：星城CCLD领袖档次：高档。项目主题概念（居住、度假、投资、健身、运动等）集居住、办公、购物为一体的复合型社区。项目主要优势与特点超大规模；中央文化生活区；品牌发展商；创新产品设计等。项目独特之处大规模，高绿化率。目标群体定位知富人士：中学教师、大学教授、医生、金融行业和高科技行业人才权富人士：政府公务员和国有企业的中高层领导智富人士：私营业主、投资人、股份制企业的董事该项目是长长沙市重点点建设工程程，集居住住、办公、、购物、休休闲、酒店店为一体的的综合性国国际化社区区。项目力