XXXX房地产市场总结及XXXX展望

2013年房地产市场总结及2014年展望集团市场研究部一、2013年房地产市场总结二、2014年房地产市场展望2013年房地产市场总结调控政策差别化，未来会更加趋于市场化

从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松资料来源：互联网，世联研究从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势

注：2013年为1-10月数据从城市来看，一二线城市领跑

从房价来看，一二线城市上涨压力更大

从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热

从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高

商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧城镇人均商场面积与国外的对比从面积段段来看，，改善型型产品适适度增加加，大户户性占比比较低从客户来来看，12年至今的的回暖投投资客占占比基本本不超过过15%从年龄段段来看，，购房客客户年轻轻化，65%客户年龄龄低于35岁从开发商商来看，，行业集集中度持持续提升升业绩靓丽丽，上市市房地产产开发商商超额完完成任务务的数量量不少销售梯队队差距进进一步拉拉大房地产开开发商运运营稳健健，标杆杆房企拿拿地稳健健2014年房地产产市场展展望经济增长长中枢趋趋势性下下移，CPI破3%意味着货货币政策策将偏紧紧3.211月汇丰PMI略微下降降至50.4，经济恢恢复力度度有待观观察波罗的海海干散货货指数底底部涨跌跌反复，，出口弱弱势复苏苏美国10期国债收收益率每每一轮的的上升都都意味着着全球流流动性紧紧张，都都伴随随着一次次金融危危机美元指数趋势势性上涨，美美元资产或成成避险资金选选择，中国在在2014年仍会面临资资本外流的挑挑战，这会加加剧国内资金金偏紧银行结售汇数数据显示持有有人民币资产产意愿回落银行结售汇顺顺差走势从NDF数据来判断，，预计2014年人民币升值值1%，支持房价上上涨的动能能削弱SHIBOR利率中枢上移移，流动性偏偏紧趋势明显显票据直贴利率率整体中枢上上移2011年利率持续攀攀升最终带来来经济的失速速6月钱荒更能代表全社社会融资成本本趋势的债券券收益率在11月以来有加速速的危险，，甚至已经出出现城投债无无法发行融资资个案，这将将抑制2014年的基建投资资和房地产表表现中国10年期国债收益益率大幅度攀攀升社融总量增速速下滑，由于于通胀压力和和高房价，预预计明年上半半年

货币环环境比13年差人均可支配收收入增速下滑滑，未来有可可能影响购房房需求家庭需求将衰衰退：利率上升需累累计到一定幅幅度才会造成成需求

衰退退，当前利率率加速攀升风风险凸显，这这将抑制市场场成交量和价价格增速影响购房需求的因素首付比例贷款利率和贷款期限预期收入住房的居住属性影响企业投资意愿的因素资金成本（利率）预期收益率对比发现：资金成本的抬抬升对于家庭庭部门的需求求有影响，但但不是唯一的的因素，因为为除了价格之之外，还有首首付比例、期期限、预期收收入等非价格格因素带来的的影响，也就就是说家庭部部门的需求曲曲线对利率的的弹性没那么么大，除非利利率攀升累计计至一定幅度度和时间长度度。当前中国国利率攀升的的幅度已经足足够危险，这这点让我们开开始谨慎。资金成本对企企业投资决策策的影响是立立竿见影的，，利率的上浮浮会立马降低低企业的投资资意愿。对于于房地产企业业而言，会促促使房企加快快周转，快速速跑量，土地地购置意愿受受制约。滞后1.5年新开工面积积季调后的走走势（未剔除除保障房）考虑到剔除保保障房后新开开工面积滞后后1.5年带来的潜在在供应、13年新增的土地地购置开工、、加上13年推盘未去化化的累积，我我

们预计2014年待去化的待待售面积同比比仍要增长10%左右考虑2014年供应增加而需求衰退，在在中性的情形下测算，，我们预计销售金金额增速为10%，销售面积同同比增长5%，房价同比增长5%，量价增速同比比下滑明显，，市场将实现现软着陆结论：增速的的下滑带来的的伤害并不比比绝对值的下下跌带来的伤伤害少。硬着陆：近10多年来，有且且仅有2008年全国均价出出现了绝对值值的下跌，从从3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城城市出现房价价腰斩。软着陆：2011年，全国商品品房均价增长长5.68%，但2012年初大量中小小开发商出现现偿付危机，，被逼降价销销售。考虑到当前开开发商良好的的现金流，以以及良好的债债务结构优化化，

我们预预计行业抗风风险能力显著著提升，行业业的波动性趋趋小上市房企现金金流表现良好好上市房企债务务结构优化良良好出现长期的偿偿付危机，表表现为外部融融资困难，投投资者对于市市场过度悲观观，导致公司司雪上加霜。。最终房企采采取股权融资资的方式融资资。但财务不够稳稳健的中小开开