XXXX年月日武汉某地产金域华府第二季度工作汇报

08-12月-22万科·金域华府第二季度工作汇报金域华府项目组2010.4.11>>营销目标>>前期工作回顾>>市场分析>>营销策略>>二季度营销执行计划报告体系ReportingSystem一、营销目标

年度销售计划8.1亿楼栋产品类型上市时间10年上市计划10年销售计划面积金额销售面积销售金额金额销售率计划单价3#住宅2010年6月8537563442007683.35070978090%66004#住宅2010年6月8537563442007683.35070978090%66009#住宅2010年9月6497428802005847.33859218090%660010#住宅2010年9月6523430518005870.73874662090%66005#住宅2010年7月9279612414007887.155205519085%660011#住宅2010年10月9279612414007887.155205519085%66001#住宅2010年7月5326335538004793.43019842090%63002#住宅2010年7月5326335538004793.43019842090%63006#住宅2010年10月1759211082960014953.29420516085%63007#住宅2010年6月1802211353860015318.79650781085%63008#住宅2010年6月1802211353860015318.79650781085%630012#住宅2010年8月1802211353860014417.69083088080%630013#住宅2010年8月1802211353860014417.69083088080%630010\11#商业2010年8月26711870000026711870100%70001-5\9#商业2010年6月4139786400003000570072%19000

商业2010年8月379157620000000%0

车位2010年7月22300540800006500189435%2913合计1818851162234800139042.581215758478%阶段时间节点产品产品面积（㎡）套数可售面积（㎡）预计销售套数预计销售比例（%）预计销售面积（㎡）销售金额(万元)单价（元/平米）第二季度6-12公寓(3/4栋)325401728043280%13824898565006-19高层（7栋）866656763960%3405.62145630012099118805960%71284490公寓（8栋）866656763960%3405.6214512099118805960%71284490合计

8705239263064%34891.222257目标：二季度完成签约额2.22亿。二季度营销目标6月19日前需来访6500批，认筹2500个。阶段时间节点产品面积（㎡）套数（套）预计解筹客户（批按解筹率公寓40%住宅30%预算预计拓展客户（批）按认筹率公寓50%住宅30%计算第二季度2010-6-12公寓(3/4栋)32540137827572010-6-19高层（7栋）8666224748120993371123高层（8栋）8666224748120993371123合计来访批数

87025006500蓄客目标二、前期工作回顾2010年3月1日：临时接待中心正式对外开放；2010年3月15日：万科金域华府主形象确定；2010年3月20日：万科2010年品牌发布会召开；2010年3月27日：地球一小时活动；2010年3月：万科金域华府网络推广营销工作全面展开；2010年3月：万科金域华府电影季《杜拉拉升职记》抢票活动启动2010年4月1日：万科金域华府第一个外展点入驻………前期工作回顾前期工作回顾总表3月4月5月推广线活动线拓客线现场物料武广灯箱网络专题上线，电影季启动短信投放现场户外及导示售楼处现场效果图、区域人居版图更新围墙、户型单张、宣传折页、手提袋设计电影季前期准备行销拓客、大客户拓展、电话CALL客地球一小时品牌发布会户外安装完成、围墙导视安装完成指引性强,起到良好的客户引导效果销售现场门柱灯箱制作安装完成昭示性较好一、现场导视初步到位前期工作回顾二、临时时售楼部部基本具具备接待待功能促使现场场营销氛氛围浓厚厚清晰指引引项目概概况前期工作作回顾武广灯箱箱制作安安装完成成（包括：：品牌、、金域华华府、万万科城））三、武广广火车站站通道灯灯箱到位位前期工作作回顾四、物料料设计正正在完善善户型单张张设计完完成置业计划划设计完完成折页设计计修改前期工作作回顾手提袋设设计档案袋设设计围墙设计计修改前期工作作回顾四、物料料设计正正在完善善电影季第第一场：：《杜拉拉升升职记》专场确定定时间:2010.4.17下午2：50五、巡展展活动正正按计划划展开与搜房合合作线上上网络炒炒作项目目活动信信息；论坛设置置客户互互动游戏戏选出部分分幸运客客户赠送送观影券券。炒作活动动为主线线,制造话题题与影响响力，提提升项目目知名度度。前期工作作回顾巡点位置置：雨花亭沃沃尔玛卖卖场2楼主扶手手电梯左左边拐角角处起止时间间：4月1日—4月30日展点登记记客户数数量从4月1日至今共计253批客户,平均日登登记23批客户。。展点现阶阶段充分分展示了了项目形形象,达到到传传播播宣宣传传项项目目信信息息的的作作用用。。但在在目目前前展展示示客客户户量量一一般般的的情情况况下下，，置置业业顾顾问问将将在在影影院院等等与与项项目目客客户户群群较较为为契契合合的的场场所所进进行行主主动动出出击击。。随着着项项目目逐逐步步展展开开线线上上推推广广，，预预计计展展点点登登记记客客户户将将不不断断增增加加.前期期工工作作回回顾顾五、、巡巡展展活活动动正正按按计计划划展展开开前期期网网络络媒媒体体为为项项目目炒炒作作宣宣传传的的核核心心渠渠道道;现共共有有7家合合作作媒媒体体(分别别为为:搜房房、、新新浪浪、、腾腾讯讯、、0731房产产网网、、长长沙沙楼楼市市网网、、焦焦点点、、红红网网)3月共共点点击击量量为为12850次;平均均日日点点击击量量为为4283次;发帖帖2032篇。。从前前期期客客户户来来访访来来电电比比例例来来看看，，网网络络推推广广是是比比较较有有效效的的方方式式,推广广的的主主力力集集中中在在搜搜房房网网，，搜搜房房是是目目前前长长沙沙客客户户关关注注度度较较高高，，认认可可度度较较高高的的专专业业网网站站,相对对很很多多宣宣传传也也比比较较配配合合。。六、、媒媒体体推推广广目目前前主主要要以以网网络络炒炒作作为为主主，，线线上上大大面面推推广广还还未未展展开开前期期工工作作回回顾顾每周周定定期期发发布布炒作作软文文在首首页页增增加加了了软软文文标标红红报报道道发布布主主题题如如下下:1、别别装装啦啦，，万万科科来来了了—5年精精装装革革命命万万科科将将精精装装进进行行到到底底2、万万科科金金域域华华府府--雨花花区区政政府府旁旁的的高高尚尚生生活活领领地地3、直直面面雨雨花花区区政政府府万万科科金金域域华华府府有有话话说说4、28亿造造就就绝绝代代"清溪溪川川””--万科金金域华华府捧捧得美美人归归5、长沙沙"浦东"时代来来临，，武广广领跑跑城市市未来来前期工工作回回顾电影季季活动动网络络传播播较为为理想想与搜房房合作作的电电影季季活动动火爆爆进行行,点击人人数过过万在首页页增加加了活活动的的软文文报道道.在所有有业主主论坛坛进行行活动动预告告的总总固顶顶.设立专专题帖帖,专人维维护,跟进网网上抢抢票活活动进进展.前期工工作回回顾发送时间区域发放对象（筛选条件及数量）4/2日4/3日雨花区发放对象：已筛选客户由于项目即将面世，前期为协助大客户拓展以及团购方案执行，选取了一些较为有实力的企事业单位和证券、银行、周边高校、医院等客户资源进行发送4/10日4/11日雨花区深圳广州发放对象：已筛选客户由于项目即将面世，为捕捉经济实力较强客户，发送对象为省外深圳、广州客户；长沙本地卷烟厂、银行、财经证劵公司等客户资源进行发送合计40万客户分类短信类型发送日期发送内容已筛选客户发布项目信息/展示项目形象4/2日4/3日唤醒城市的力量,万科金域华府即将耀世登场，武广城央之上,雨花区府为邻,56万平米高端居住综合体,城市对话:821836664/10日4/11日抢占高铁第一盘--长沙万科金域华府，武广城央之上，座拥28亿圭塘河风光带，56万平米高端居住综合体即将炫彩登场：0731-821836664/2-4/11短信发发送情情况投投放范范围\时间\费用:短信规规划内内容:七、数数据营营销前期工工作回回顾已联系系大客客户单单位:中南院院、中中心医医院、、湖南南省联联通、、雨花花区政政府、、民政政学院院、新新星小小区、、高桥桥大市市场等等。1、利用用中原原及万万科客客户资资源累累计CALL客：2823批八、主主动出出击、、行销销拓客客、电电话CALL客前期工工作回回顾2、将前前期拓拓展客客户及及电话话CALL客转为为现场场有效效来访访为下下阶段段工作作重点点。累计拓拓客3284批来访客客户与与蓄客客目标标有较较大差差距，，下阶阶段需需提高高客户户有效效到访访量。。来电1177来访1422销售员CALL客2823行销拓客3284外展点253九、3月1日~4月11日蓄客客情况况分析析回顾顾来访客客户：截止3月11日共来来访客客户1422批，前前期项项目推推广未未大规规模启启动，，仅以以行销销拓客客和网网络为为主，，3月共来来访客客户553批，4月以来来户外外、网网络、、短信信全面面铺开开，现现场户户外导导示及及现场场包装装完成成。截截至11日，4月来访访来访访客户户869批，4.2～4.5恰逢清清明节节假期期，客客户来来访较较多。。拓客客转来来访效效果逐逐步展展露。。来电客客户：截止止3月11日共来来电客客户1177批，3月共来来电客客户687批，4月来电电客户户490批。近近期网网络抢抢票活活动逐逐步进进入高高峰，，周末末短信信效果果较为为明显显，因因此来来电客客户激激增。。3.1--4.11客户分分析表表前期来来访周周变化化量来访客客户:由于项项目目目前线线上推推广较较少，，导致致路过上门客客户较较多占21.76%，其次次目前前行销销拓客客已初初现成成效外拓客客户占占18.28%、搜房网为较早线上上推广渠道道，运作较较为成熟，，吸引客户户达18.28%。建议：增加线上推推广渠道及及线下拓客客力度，加加快完善项项目销售物物料（户型型单张、折折页等）。。3.4--4.11客户分析表表线上推广工工作4.1开始，效果果未能完全全凸显，前前期主要通通过外拓、、路过为主主，由于网网络推广较较早，因此此网络也主主要来源渠渠道，短信信营销刚刚刚展开，后后期将大力力加强线上上推广渠道道来访客户中以雨花区区占比最高高约为52.1%，其次是芙芙蓉区和天天心区客户户占比分别别为15.9%、9.6%，由于线上上推广未大大幅进行，，市内其他他区域的来来访都相对对较少。外省客户上海、广州州各13批，深圳11批、北京9批，浙江8，杭州1批、温州1批建议：扩大雨花、、芙蓉、天天心区宣传传深度，同同时对其他他区域进行行定向推广广，增加其其他区域的的来访客户户。尤其是市区区潜在投资资客户未来来需深度挖挖掘。3.1--4.11客户分析表表客户来源区区域集中在在雨花区，，需加强对对市区客户户的覆盖力力度雨花区芙蓉区天心区岳麓区来访客户：首次置业客客户群体占占59%，投资客户户占29%，同时由于区区域价值被被广泛认同同，12%客户看重区域发发展潜力和和周边重点点规划对本本项目升值潜力，在首改置置业中优先先考虑本区区域项目。。建议：下阶段第一一要针应加加强塑造项项目投资价价值；第二二加强对投投资客户的的宣传覆盖盖力度自住客户占占主导，迫迫切需要加加强对投资资客户的宣宣传推广，，提升项目目整体资价价值来访客户与与蓄客目标标有较大差差距，下阶阶段需提高高客户有效效到访量；；目前推广渠渠道未完全全铺开，需需加大推广广面；加强对市区区宣传覆盖盖力度，改改变来访客客户区域主主要集中在在雨花区的的局面；挖掘投资客客户，重点点覆盖市区区以及深圳圳万科、中中原投资客客户渠道。。前期工作回顾顾总结三、市场竞争争市场成交快速速增长，09年成交量1018万，市场出现现供不应求，，价格较大幅幅度提升。市场大势长沙房价进入入快速增长阶阶段，2009年商品住宅成成交均价较2006年相比涨幅达达30%。从2001-2009年，长沙市商商品房销售面面积快速增长长，年均增长长率约为38%。09年整体销售量达1018万㎡，是08年成交量的2倍多。市场整整体呈现供不应求。09年长沙成交呈呈振荡上行，，累计成交均均价达4123元/㎡，上半年波动动较大；下半半年随着市场场进一步回暖暖，成交价格格不断上升。。特别是10月以后投资客比例的的加大，价格上升的的幅度也进一一步提高。2010年总体供应量量预计达1275万㎡，其中雨雨花区全年潜潜在供应最大大达471万，整体市场场压力较大，，其中1-3月新增供应面面积：335万平米。市场大势2010年长沙纯商品品住宅总体供供应量09年存量（万平米）10年预计新增供应量（万平米）2010年总体供应量（万平米）3878881275受2009年市场良好表表现鼓舞，开开发商市场信信心增强，纷纷纷加大开发发力度，2010年总体供应量量将超过1200万3051662251082067612612324.512.6雨花区开福区岳麓区天心区芙蓉区09存量10新增供应中原09年报新一轮政策调调控信号密集集释放：为降降低经济泡沫沫化风险，行行业政策（尤尤其房贷政策策）开始收紧紧，预计下半半年市场可能能出现政策影影响，建议加加快项目进度度，提前出货货市场大势从2010年1月18日起，上调存存款类金融机机构人民币存存款准备金率率0.5个百分点。明年1月1日起，不足5年的普通住宅宅转让，将按按照其销售收收入减去购房房款后的差额额征收营业税税。12月17日，五部委出出台《进一步加强土土地出让收支支管理的通知知》，明确开发商商以后拿地时时，“分期缴缴纳全部土地地出让价款期期限原则上不不得超过一年年，特殊项目目可以约定在在两年内全部部缴清，首次次缴款比例不不得低于全部部土地出让款款的50%”。国务院办公厅厅下发《关于促进房地地产市场平稳稳健康发展的的通知》，中央明确了了2010年房地产调控控的主要任务务：遏制房价价过快上涨。。明确二套房房贷首付不低低于40%；房企应一次次性公开所有有房源，明码码标价对外销销售房屋；；省级政府对对楼市稳定负负总责。2009.12.172009.12.232010.1.172010.1.10行政手段金融政策国土部召开挂挂牌督办房地地产开发闲置置土地处置新新闻通气会，，通报了挂牌牌督办的18宗房地产开发发闲置土地情情况。2009.12.23从2010年2月25日起,上调存款类金金融机构人民民币存款准备备金率0.5个百分点。2010.2.122010.2.3中国银行2月3日确认在全行行范围取消第第一套房七折折优惠利率，，最低只能打打八五折。09年底-2010年年初雨花区在3月份成交良好好，是五区之之最，继续武武广带来的片片区热度，价价格出现继续续上扬；出现现“价量齐升升”的现象雨花区市场走走势及竞争2010年3月雨花区区成成交价格在4636元/平，成交面积积为36.72万平米2010年3月雨花区消化化量大大高于于推货量！竞争格局万家城檀香山恒大绿洲新城新世界亚商国际东南海金领家族竞品分析恒大绿洲核心价值点营销手法位居武广核心心区、恒大品品牌，9A级精装，紧凑凑型产品、景景观资源（森森林公园）实景营销展示示；以报广为核心心的组合型大大规模推广；；利用短信、CALL客等进行客户户维系和有效效拓客融科紫檀融科品牌、地地铁口物业（（地铁2线）；院落式式洋房高层社社区，高得房房率、270度观景、多间间房朝南、多多重阳台；豪豪华公共部分分装修洋房带动高层层的推售策略略；内部认购购定房号稳住住客户；团购购促销客户拓拓展成熟社区，完完善的配套，，2个幼儿园、1个中小学校，，500米以上临街商商业街和新世世界百货店；；新世界品牌牌；新城新世界项目3月份开盘，项项目营销处于于沉静状态万家城新华都品牌，，300万规模大盘；；全配套体系系（中央公园园，3所小学、2所中学），2公里长的浏阳阳河风光带处在蓄客阶段段，线上营销销尚未开始竞品分析融科东南海核心价值点营销手法融科品牌、万万家丽路和香香樟路的良好好地段售楼部处于建建设阶段亚商国际地段价值、交交通配套完善善、5U精装酒店公寓寓、中小户型型产品、极强强昭示性、商商住两用金领领家家族族短信信、、报报广广诉诉求求认认筹筹，，主主打打““5U””青年领地地地段价值值、交通通配套完完善、红红星国际际家具展展示中心心，时尚尚综合商商业广场场进驻项项目裙楼楼。处在蓄客客阶段，，预计5月开盘序号楼盘名称建筑面积容积率建筑形式总户数库存户数主要产品销售单价（元/平米）1亚商国际94.95高层119165670-90㎡6000（精装修）2金领家族216.2高层1403140346㎡公寓均价50003恒大绿洲613.53高层15181195产品79-80两房,102-140三房均价6300（精装修）5新城新世界1323高层28522320产品120-130平米,三房160平米四房均价50506万家城3003高层首批2122——三房为主力户型、搭配舒适两方及紧凑4房预计：48007东南海804高层7000——80-90两房，120-130三房，140以上四房待定竞品推货货从项目入入市时间间来看2010年武广片片区供应应量放大大，特别别是6-11月竞争将将进入白白热化竞品节点点海拔东方方，产品品80-90两房,109～130三房,150～170四房，8万东南海，，90两房，120-140的三房，，15万方恒大绿洲洲，推售售产品：：80两房,102-120三房,139四房，20万新城新世世界，推推售产品品：120-130的三房160的四房1月2月12月7月8月9月10月11月3月4月5月6月融科紫紫檀，，80-90两房，，120-130三房，，140以上四四房，，10万方万家城城，二二房252套，三三房1656，四房200套，复复式14套，共共2122金领家家族，，单间间42-45、一房房52-53、二房房81-97、三房房91-127未来推推货量量：7万方目前金金领家家族、、海拔拔东方方等项项目均均在全全力提提前开开盘时时间，，融科科檀香香山2期紫檀檀提前前开展展内部部认购购，恒恒大绿绿洲也也在加加速认认筹中中。市场小小结国家宏宏观调调控已已经开开始，，预计计下半半年市市场可可能出出现政政策影影响，，建议议加快快项目目进度度，提提前出出货；；优势项项目周周边林林立，，竞争争激烈烈，在在同一一时间间轴上上同质质竞争争，竞竞争压压力大大。整体市市场放放量大大，雨雨花区区域供供应居居首，，整体体面临临强大大的市市场挤挤压。。四、营营销策策略及及执行行营销策策略思思考【面临的的问题题】蓄客压压力大大竞争压压力大大推广渠渠道单单一客户面面窄项目6月19日开盘盘前需需认筹筹2500个，来来访6500批。来访客客户多多为雨雨花区区本地地客，，置业业目的的多为为自住住。大型线线上媒媒体尚尚未启启动，，如户户外等等。产品、、时间间、推推量的的重叠叠；强强硬对对手的的同质质化竞竞争。。核心策策略？？蓄客时时间短短4月17日认筹筹，至至6月19日开盘盘，仅仅2个月时时间，，压力力大。。核心策策略策略策略方式高举高高打1差异化化营销销2挖掘有有效客客户3大规模模线上上推广广尽快快跟上上；加大主主流媒媒体的的推广广力度度。挖掘万万科品品牌对对金域域华府府的影影响力力，差差异化化于竞竞争项项目；；挖掘金金域华华府自自身规规划、、产品品亮点点的差差异化化价值值体系系。核心策策略是是撬动动投资资客，，积压压普通通客户户，实实现高高价；；发动中中原、、万科科资源源，抢抢抓长长沙及及外地地投资资客。。以高举举高打打、差差异化化营销销、挖挖掘有有效客客户，，树立立项目目的影影响力力，核核心解解决客客户和和竞争争问题题。核心策策略——高举高高打大规模模线上上推广广尽快快跟上上；加加大主主流媒媒体的的推广广力度度。户外：：4月底5月初报广：：开盘盘前连连续2天，每每天1个整版版。网络通通栏：：4月底启启用电台：：4月底——6月底沿沿用核心策策略——差异化化营销销挖掘万万科品品牌的的号召召力，，增强强客户户购买买金域域华府府的信信心；；从项目目整体体、公公寓产产品、、高层层产品品挖掘掘本案案基于于武广广片区区之上上的差差异化化价值值体系系。项目整整体区区隔价价值公寓区区隔价价值高层区区隔价价值住宅综综合体体，旗旗舰商商业街街区，，万科科品牌牌服务务，全全面家家居解解决方方案……最低入入住成成本，，最低低投资资门槛槛，更更大投投资价价值！！亲水水港式式奢华华大堂堂，人人性化化全品品牌一一站式式精装装……户户朝朝南，，长沙沙首创创十字字双板板，全全景观观视野野，更更高利利用空空间……嘉盛国国际3月28日开盘盘，实实现9600元/平米的的价格格天花花板，，他们们的找找到的的“最最贵之之人””是谁谁？嘉盛国国际于于2010年3月28日开盘盘，蓄蓄客58天，创创造长长沙价价格天天花板板。开盘当当天成成交均均价9600元/平米，突围围长沙沙公寓寓价格格天花花板；；开盘成成交套套数280套，成交交金额额1.8亿，开开盘成成交金金额第第一；；解筹率率78%,创造中中心城城区公公寓解解筹率率第一一；销售率第第一,开盘推出出336套,销售率高高达72%。核心策略略——挖掘有效效客户（（嘉盛国国际的启启示）实现高价价的客户户策略——嘉盛国际际的“最最贵之人人”来源区域域：主要来自自商业商商务氛围围浓厚的的侯家塘塘及周边边。其中中侯家塘塘、东塘塘、劳动动广场、、黄土岭岭合计约约65%。同时五五一商圈圈约10%，外地约约10%。从事行业业：自主生意意人、房房地产产/建筑、、公务员员、贸易易、金金融的行行业客户户较多，，占项目目整体的的81%。特别是是自主生生意人较较多，占占到35%。客户职业业：私营老板板、企业业管理人人员、公公务员和和占比最最大，占占总量的的80%。特别是是私营老老板，占占到42%。置业目的的：93%以上是投投资，特特别是投投资自己己办公或或转租办办公的客客户较多多，且他他们价格格抗性较较小。嘉盛国际际的“最最贵之人人”是商商务客、、投资客客。找到到并利用用他们，，挤压自自住和转转租客，，成功突突破价格格天花板板。核心策略略——挖掘有效效客户核心策略略——挖掘有效效客户发动中原原、万科科一线城城市资源源，以短短信覆盖盖，挖掘掘外地投投资客；；以短信及及狼腾扫扫写字楼楼、市场场等进行行信息覆覆盖，挖挖掘长沙沙本地投投资客。。中原、万万科资源源：一线城市市资源主主要是中中原在沿沿海城市市的其他他楼盘及及地铺客客户资源源和万科科在沿海海城市的的其他项项目客户户资源。。商务区办办公客：：五一商圈圈、东塘塘侯家塘塘商圈、、火车站站商圈、、伍家岭岭商圈内内写字楼楼（或商商住楼））内企业业；大市场投投资客：：高桥、马马王堆万万家丽、、南湖、、红星等等大市场场私营业业主；外地投资资客：温州炒房房团、深深圳北京京等一线线城市投投资客。。营销执执行——执行计计划4月5月6月7月营销节节点4.17认筹3月销售节节点推广节节点拓客节节点活动节节点3.1~4.17，项目目形象象展示示4.17~4.30，认筹筹客户梳梳理转筹再蓄客客26.19开盘16.12开盘VIP升级计计划4.28~6.30：户外外持续续短信，，4.3~6.6，建议议每周周五~周日15万/天的量量；6..9~6.11，6.16~6.18以20万/天的量量集中中轰炸炸。报纸，，6.10、6.11及6.17、6.18潇湘晨晨报、、晚报报、三三湘都都市报报首版版网络，，6.10~6.20、搜房房、腾腾讯、、0731房地产产网通通栏(电影季季：4.17、4.25、5.8)4.17,认筹、、电影影季、、公园园购房房节5.22，双城城记投投资沙沙龙6.19，开盘盘大型型活动动4.30~5.5，房交交会(深圳、、长沙沙)物料线线5.30，营销销中心心、样样板间间开放放6.12，开盘盘大型型活动动电台，，4.28~6.18交通频频道4.24，电步步行街街路演演行销拓拓客、、大客客户拓拓展、、投资资客转转介、、写字字楼扫扫楼、、竞争争对手手客户户拦截截围墙包包装、、户型型单张张、宣宣传折折页、、手提提袋、、名片片、电电子楼楼书光光碟、、认筹筹物料料路演物物料房交会会物料料(长沙、、深圳圳)营销中中心开开放、、样板间间开放放物料料开盘物物料高举高高打，，4月中旬旬金域域华府府整体体形象出出街。营销执执行——第2季度推推广执执行（（线上上）以“唤唤醒城城市的的力量量”作作为为项目目形象象宣传传点，，为项项目6月的公公寓开开盘造造势。。5月中旬旬更换换为““甲壳壳虫公公寓””的推推广形形象。。时间：：4月中旬旬内容：：唤醒城城市的的力量量。户外地地点：：五一广广场1块，万万家丽丽路与与劳动动路交交汇处处1块（意意向））。户外块块数：：合计2块。五一广广场户户外万家丽丽路与与劳动动路交交汇处处户外外户外——高举高高打，，甲壳壳虫公公寓、、全景景华宅宅开盘盘节点点前夕夕阶段段性使使用引引爆利利器。。营销执执行——第2季度推推广执执行（（线上上）时间：：公寓6月中旬旬；华华宅6月下旬旬阶段内内容1：公寓:小空间间大大智慧慧，甲甲壳虫虫公寓寓6月12日盛大大开盘盘。华宅:生活的的每一一面都都是向向阳的的，全全景华华宅6月19日盛大大开盘盘。阶段内内容2：报纸软软文专专栏：：万科科故事事会/X-LIFE2010万科为为您做做更多多报纸选选择：：潇湘晨晨报、、长沙沙晚报报、三三湘都都市报报。报纸——万科·金域华府小空间大智慧，甲壳虫公寓6月12日盛大开盘万科·金域华府生活的每一面都是向阳的全景华宅6月19日盛大开盘4月中旬旬搜房房网络络通栏栏释放放公寓寓、华华宅产产品信信息；；利用专专题、、软文文、论论坛和和事件件等继继续炒炒作项项目和和产品品。营销执执行——第2季度推推广执执行（（线上上）时间：：4月中旬旬内容：：“27-60平米甲甲壳虫虫精装装公寓寓”；；““90-140平米精精装全全景华华宅””。媒体选选择：：搜房网网通栏栏。网络——时间：：4月-6月形式：：专题、软文文、论坛和和事件、浮浮动窗、项项目详情页页媒体选择：：搜房网、长长沙楼市、、焦点网、、新浪网、、红网、腾腾讯蓝房、、0731房地产。阶段安排：：第一阶段（（4月中旬-5月中旬）炒炒作项目形形象；第二二阶段（5月中旬-6月中旬）炒炒作甲壳虫虫公寓和全全景华宅。。4月底—6月底持续释释放公寓、、华宅产品品及认筹开开盘等动态态信息。营销执行——第2季度推广执执行（线上上）选择原因：：电台可扩大大信息覆盖盖面，同时时，可以有有效覆盖有有车一族等等中高收入入人群。时间：4月底—6月底阶段安排：：第一阶段（（4月底-5月底）释放放项目认筹筹信息及产产品信息；；第二阶段段（6月初-6月中旬）释释放项目开开盘信息及及产品信息息；第三阶阶段（6月中旬-6月底）释放放项目热销销信息及产产品信息；；媒体选择：：湖南交通频频道、传奇奇886，金鹰955等。电台——4月更换灯箱箱广告内容容，以震撼撼性产品卖卖点”吸引引客户关注注；并增设设高铁沿线线杂志广告告，深挖武武广沿线。。营销执行——第2季度推广执执行（线下下）选择原因：：杂志可扩大大信息覆盖盖面，同时时，可以有有效覆盖乘乘坐武广线线路的乘客客。时间：4月媒体杂志：：商谈中，待待定。高铁——更换原因：：高铁出站口口人口流动动性大，客客户逗留时时间短，必必须以创新新点吸引客客户。更换内内容：：以差异异化的的产品品价值值点表表现更换时时间：：4月更换换创新营营销渠渠道，，4月启动动“30万客户户”的的QQ邮箱信信件营营销。。营销执执行——第2季度推推广执执行（（线下下）充分利利用信信息社社会网网络资资源，，创新新营销销渠道道，以以QQ邮箱信信件的的形式式，邮邮寄项项目信信息及及动态态情况况。邮箱箱———紧跟跟营营销销节节点点，，重重点点锁锁定定客客源源集集中中区区域域（（特特别别是是投投资资客客户户集集中中区区域域）），，深深挖挖投投资资客客户户。。营销销执执行行———第2季度度推推广广执执行行（（线线下下））节点点策策略略：：于4月17日认认筹筹启启动动、、6月12日、、19日开开盘盘节节点点集集中中轰轰炸炸。。认认筹筹期期间间持持续续使使用用。。区域域覆覆盖盖：：1、外外地地客客户户：：主主抓抓投投资资客客，，如如中中原原、、万万科科在在一一线线城城市市拥拥有有的的客客户户资资源源；；2、本本地地客客户户：：重重点点发发掘掘投投资资客客，，锁锁定定五五一一商商圈圈和和东东塘塘商商圈圈写写字字楼楼或或商商住住楼楼（（如如喜喜来来登登、、中中天天广广场场、、恒恒隆隆国国际际））；；3、圈层客户户：如中国国银行所有有员工、证证券银行及及移动大客客户月消费费额在500元以上的。。短信——创新营销渠渠道，4月启动信用用卡账单跟跟踪潜在客客户。锁锁定重点人人群的。营销执行——第2季度推广执执行（线下下）优势：创新营销渠渠道，扩大大覆盖面，，并直面消消费者，效效果好。跟踪客户：：如中国银行行所有员工工、证券银银行及移动动大客户，，南航VIP卡客户、信信用卡额度度较高的客客户账单。。直邮邮———联动动车车行行客客户户资资源源，，以以活活动动圈圈层层营营销销方方式式，，拓拓展展高高端端客客户户。。营销销执执行行———第2季度度拓拓客客执执行行邀约约车车行行客客户户资资源源，，在在现现场场举举办办小小型型活活动动，，借借以以拓拓展展客客户户；；车行行联动动车行行资资源源联联动动辅助助采采用用大大客客户户拓拓展展政政策策，，挖挖掘掘重重点点企企事事业业单单位位客客户户需需求求。。适用条条件：：此法法适用用于客客户来来访量量较小小的情情况下下使用用；此法将将耗费费较大大销售售人员员力量量。同同时，，还需需要有有团购购的额额外优优惠政政策作作为支支撑。。大客户户—重点拜访政府机关雨花区政府中南勘探设计院湖南省勘探设计院雨花区公安局雨花区交警大队联通公司重点拜访企业单位环保工业园企业马王堆万家丽建材超市高桥大市场专业汽车4S店民政学院等高校拓展方方式：：登门拜拜访、、企业业联谊谊、意意向团团购等等

区域内客户拓展方式香樟路湘府路劳动路韶山路营销执执行——第2季度拓拓客执执行专业““狼腾腾”队队伍扫扫荡写写字楼楼、酒酒店、、停车车场、、以及及其他他高档档场所所，重重点挖挖掘投投资客客户，，派发发资料料，登登记诚诚意客客户。。写字楼楼：锁锁定五五一商商圈和和东塘塘商圈圈写字字楼或或商住住楼（（如运运达、、中天天广场场、恒恒隆国国际））；酒店：：喜来来登、、豪庭庭大酒酒店、、华天天大酒酒店；；停车场场插车车；其他高高档场场所：：如MM百货、、平和和堂等等地区区发放放资料料，登登记客客户。。狼腾拓客狼腾扫扫客覆覆盖区区域注：狼狼腾需需要额额外费费用支支持！！营销执执行——第2季度拓拓客执执行营销执执行——第2季度活活动执执行延续第第一季季“杜杜拉拉拉升职职记””抢票票活动动，于于后期期陆续续推出出第二二季抢抢票活活动，，利用用网络络持续续炒作作。电影季季活活动《诸神之之战》抢票活活动抢票时时间：：2010年4月9日—4月23日周一至至周五五，共共两周周。获票方方式：：万科金金域华华府电电影季季——玩拼图图，赢赢《诸神之之战》电影票票。电影季季活动动——第二季季营销执执行——第2季度活活动执执行以“万万科””之名名，四四大项项目联联合亮亮相春春交会会；“百团团大战战”金金域华华府借借势房房交会会，抢抢夺客客户。。春交会会借势以“万万科品品牌””之名名，万万科城城、金金域华华府、、金域域蓝湾湾、城城市花花园四四大2010年推售售项目目，一齐亮亮相春春交会会，以盛盛大的的展台台，模模型，，配合合现场场人员员的讲讲解展展示，，展示示万科科品牌牌，为为后来来项目目的推推售造造势，，蓄客客。时间：：4月30日-5月3日地点：：红星国国际会会展中中心形式：：招募学学生派派单、、登记记客户户，现现场派派看房房车前前来接接客。。营销执执行——第2季度活活动执执行借势世世博，，抽奖奖送世世博会会门票票；渗渗透万万科品品牌，，制造造项目目影响响力。。营销中中心开放放营销中中心开开放——暨现场场抽奖奖，赢赢取世世博会会门票票时间：：2010年5月20日；主题：：营销中中心开开放——暨现场场抽奖奖，赢赢取世世博会会门票票；目的：：人为制制造节节点，，引