XXXX年南充房地产市场

2013年背景研判1

市场总结竞品总结1土地市场——2012年南充土地成交汇总2012年南充土地市场共计成交235宗（推出262宗，11523亩），成交面积8780亩、成交金额63.58亿元。受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响，一二季度南充土地市场量价齐跌。进入下半年，政府在加大供应量的同时开始推出优质地块，带动房企拿地积极性，市场活跃度有所上升。2南房网公布数据土地市场——2012年南充土地成交汇总三区土地市场中，高坪区成交量与成交金额领先与顺庆区与嘉陵区；六县中，阆中与南部县的土地成交量较高。2012年，南充土地成交以工业用地为主，其中纯住宅用地与商住用地共计成交2602亩。3南房网公布数据年份成交套数

（套）成交面积

（万平米）成交金额

（亿元）2009年25667242.9270.522010年27114239.8189.032011年23946239.1293.762012年23803242.7799.342009-2012年南充市商品住宅成交详情住宅市场——南充市场整体量价走势分析2012年，南充住宅市场整体成交23803套，成交面积242.77万平米，成交金额99.34亿元，成交均价4274元/平米！从近4年市场情况来看，2012年虽然成交套数最低，但是成交面积、成交金额却相对较高。从成交均价来看，2012年与2011年基本持平，均维持在4200元/平米上下小幅浮动。4南房网公布数据住宅市场——各月量价走势全年共计新推住宅21153套，但前期原有库存达2万多套；全年价格走势相对平缓，长期维持在4100-4200元左右浮动，但随着年底一些优质明星项目加推，成交价格明显上升。全年共计新推面积210万平米，库存面积去化率极低，长期维持在10%以下。5南房网公布数据住宅市场——各月成交金额及成交价格分析2012年，市场上半年销售金额相对平缓，但进入下半年，销售金额急剧上升，与市场明星产品新推，以及整体市场转暖具有较大关系；各月成交套均总价主要集中在42万左右；成交单价方面，除底价产品以外，4000-4400元的产品，成交占比最大，占34%。6南房网公布数据住宅市场——全年成交总价段与面积段交叉分析（三区）

50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-250250-300300以上合计30万以下2419630138440957822728817063121270730-40万75691172825822381810104107585657411805240-50万315257617203278156061342201012002788950-60万21284752111151316220153719316343960-70万6442166153172304598363870-80万2302094115811318480-90万10534133590-100万113623218100-120万6375122120-140万221519140-160万123160-180万11180-200万0200-230万0230-260万0260-300万44300万以上211711合计2481553952165359547344841311124035105041091053238452012

市场成交产品主要集中在80-90平米面积段，总价30-40万/套的产品；市场偏刚需，全年总价100万以上的产品，仅成交60套；区域成交套数（套）成交金额（亿元）成交面积（万平米）2012比上年2012比上年2012比上年顺庆区13708-8.54%59.35+0.41%142-4.43%高坪区4749+24.38%19.76+31.72%49+26.91%嘉陵区4478-8.05%18.35-3.90%43-11.89%乡镇868+255%1.83+290%8+266%住宅合计23803-0.58%99.29+5.90%242+1.46%高坪区成交量居全市第2位，成交套数与金额均超越嘉陵区。且销售的增长率远超其他两个区域，体现出极好的发展潜力。住宅市场——各区域量价变化情况8南房网公布数据住宅市场——三区住宅成交量价走势高坪区销售相对稳定，但从9月份开始随着嘉陵新品加推增多，销售量连续4个月超越高坪。从全年价格走势看，高坪区价格相对平稳，低于其他两个区域的成交价格。9南房网公布数据从2012年南充市各片区的成交量来看，市政新区、嘉南新区、华凤新区为热销区域。市政新区夺取全市片区冠军，共成交5950套，占总成交套数26%。其次是嘉南新区3805套，占总成交套数17%。排行片区成交套数

（套）成交面积

（万平米）成交均价

(元/平米）在售楼盘数

（个）1市政新区595062.854162302嘉南新区380537.514208373华凤新区358937.484496194江东新区348435.974196205滨江北段207420.814373196南门坝149916.384414107高坪主城126112.254062128嘉陵主城6716.274390159顺庆主城5954.75513718住宅市场——市区各片区成交情况10南房网公布数据住宅市市场——2012年南充充成交交量前前10排名排名楼盘名称成交套数（套）成交面积成交均价产值套均总价套均面积（万平米）（元/平米）（万平米）（万/套）平米冠军君汇上品181618.6146498651847.64102.5亚军恒大绿洲117313.2444725920950.48112.9季军香江国际116212.9144285716549.2111.14泰合尚渡8758.9742083774643.14102.55香槟尚城6285.9343062553540.6694.436华诺国际6016.5641492721745.29109.27金色愿景东苑5855.6137912126836.3595.98春风玫瑰园5656.3944652853150.5113.19翰林尚城4894.1543971824837.3284.8710常春藤大院4394.3440391752939.9398.86佳兆业业君汇汇上品品成为为市场场绝对对明星星，成成交量量价均均明显显领先先于市市场其其他项项目，，但成成交金金额不到9亿；市场成成交量量两极极分化化严重重，销销售前前三名名销售售量均均在1100套以上上，且数数量为为后7位项目目销售售总和和；明星项项目的的成交交套均均总价价集中中在47-50万总价段段，套套均面面积集集中在在100-110平米。11南房网网公布布数据据竞品分分析——板块地地图高坪区区下中中坝起飞的的城市市副中中心依托区位和和资源优势势，开始承承接老区部部分高端金金融商业的的功能，吸吸引老城改改善型客户户外迁。明星项目：：金润华府府滨江大道西华新区顺庆老城市政新区安汉广场江东大道北北段嘉陵老城嘉南新城滨江大道（（南门坝、、清泉坝））日臻完善的的高端居住住区毗邻传统商商业中心，，交通便捷捷，稀缺江江景，品牌牌开发商倾倾力打造生生活配套。。随着开发发殆尽，清清泉坝将成成为居住流流入地。明星项目：：香江国际际、COCO香江12清泉坝南门坝望天坝西华华凤（（望天坝））教育中心&产业园区大学相关产产业和毗邻邻的化工产产业园区提提供了较完完善配套。。明星项目目：君汇汇上品、、英伦城城邦顺庆老城城繁华商业业集中区繁华商业业中心及及顺庆区区各政府府单位，，配套完完善。嘉陵区繁华县城城&产业园区区嘉陵各类类政企单单位及以以汽车等等重工业业为代表表的产业业园区，，有一定定配套。。明星项目目：天庐庐市政新区区政务中心心&工业区市政府及及其相关关单位的的外迁以以及以南南炼为代代表的石石油产业业为区域域带来一一定配套套。明星项目目：恒大大绿洲、、绿地（（未售））高坪安汉汉广场繁华县城城&机场产业业园区各类政企企单位及及以机械械等重工工业为代代表的产产业园区区，有一一定配套套。明星项目目：东方方国际恒大绿洲洲君汇上品品英伦城邦邦绿地项目目COCO香江东方国际际紫金港嘉陵江东东岸金润华府府天庐城市格局局：南充市区区由三个个行政区、八个传传统市场场板块构成。在城市市单心生生长状态态下形成成了三个个地缘圈圈层，相相邻圈层层各版块块、圈层层内各相相邻版块块存在竞竞争关系系。高坪江东东北段滨江新住住区&物流通道道拥江发展展思路下下开发的的新区，，缺乏居居住配套套。明星项目目：天来来豪庭下中坝13竞品分析析——竞品地图图恒大绿洲洲高层102㎡-160㎡52万-81万君汇上品品高层72㎡-128㎡42万-61万英伦城邦邦高层、洋洋房70㎡-120㎡、60㎡-120㎡33万-58万、33万-67万东方国际际高层70㎡-130㎡30万-56万天庐高层、70㎡-150㎡、31万-66万；洋房、110㎡-250㎡、64万-145万；别墅、110㎡-500㎡、、100万-400万））紫金金港港高层层嘉陵陵江江东东岸岸高层层75㎡-140㎡本案案绿地地项项目目蓝光光COCO香江江高层层未售售在售开发商佳兆业置业（南充）有限公司项目地址顺庆区望天坝白土坝路308号总占地面积282亩（188094平方米）建筑面积626274平方米总户数4288容积率2.7绿化率35%物业形态32F、33F高层(2T4)交房标准清水房车位比1:1.05（4539个）物业管理佳兆业物业物业管理费1.60元/平方米·月建筑风格新古典主义交通5路、17路、22路、33路公交车社区配套华润万家、三大超宽风情园林、7000平豪华会所、1000平室外泳池、3000平果岭高尔夫球场、5万平商业周边配套西华师大、南充一中、市二医院、保利影院景观资源西华体育公园开盘时间2011.9本案案14竞品品分分析析———君汇汇上上品品（（基基本本经经济济指指标标））君汇汇上上品品全年年销销售售8.65亿，市场场占占比比8.7%，全全年年推售售1189套，销售售1816套，18.6万方方，月均均去去化化151套，，成成交交均均价价4649元/平米米。。15竞品品分分析析———君汇汇上上品品（（2012整体体销销售售））2012.1-2012.12，锐锐理理数数据据君汇汇上上品品70㎡-80㎡的主主力力户户型型户户均均总总价价在在36万，，比比华华府府S1户型型少少7万，，且且为为2T4的中中庭庭景景观观；；100㎡-110㎡的主主力力户户型型总总价价在在47万，，面面积积比比华华府府套套三三户户型型大大，，总总价价少少7万，，且且为为2T4。竞品品分分析析———君汇汇上上品品（（高高层层销销售售））2011.12-2012.12，锐理数据据

套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率60-70套二088080000.00%70-80套二23930254148754400474636.390.02%80-90套三29186215193220503345.089.77%90-100套三260262240477943.084.62%100-110套四双卫28629057655917240443547.697.05%110-120套四双卫112198310268420464255.186.45%120-130套四三卫7513521018327160458158.487.14%130-140套四双卫459090000.00%140-150套五双卫436110486180486471.582.69%160-170套五双卫347160571091.414.29%16B2产品（72㎡，赠送9㎡，实得81㎡）两房单卫方正户型、、客厅连接接中庭观景景阳台；超高性价比比赠送空间间。面单价为5800元/㎡，套均面面总价约42万，1月成交单价5281元/㎡，成交总价38万。B1\B3产品（108㎡，赠送36㎡，实得144㎡）四房双卫方正户型、、客厅连接接观景阳台台；超高性价比比赠送空间间。面单价为5463元/㎡，套均面面总价为59万，1月成交单价为为5100元/㎡，成交总总价55万。17竞品分析——君汇上品（（户型点评评）C6/9产品（128㎡，赠送36㎡，实得164㎡）四房双卫方正户型；；客厅穿堂堂设计、卧卧室全飘窗窗；6米挑高露台台。前期成交单价4581元/㎡，成交总价58.4万。18竞品分析——君汇上品（（户型点评评）君汇上品品牌国内品牌开发商，市场认知度高区位西华新区核心，大学城已产生聚集效应产品清水房，工艺较高，赠送面积较大物业品牌物业，服务细节还不被市场普遍认知交通路网发达，与老城无缝对接，公交线路开通周边配套教育配套齐备，医疗配套、娱乐配套逐步丰富社区配套各项生活配套已签约景观资源300亩川东北最大的体育公园呈现，地下车位500个现场展示一期外立面大气呈现；样板间大气呈现，欢迎拍照留影，可变空间高效利用19竞品分析——君汇上品（（对比小结结）开发商南充兴源环亚房地产开发有限公司项目地址顺庆区望天坝白土坝路总占地面积120亩建筑面积住宅18万方，商业6万方总户数1837容积率3绿化率35%物业形态33F高层(2T5,3T6)，多层6+1，商业交房标准清水房车位比1:1（1837个）物业管理费1.60元/平方米·月建筑风格英伦风格交通35路公交车社区配套6万平独立商业周边配套西华师大、南充一中、市二医院、保利影院景观资源西华体育公园开盘时间2012.12本案20竞品分析——英伦城邦（（基本经济济指标）英伦城邦12月中旬开盘盘，截止12月底销售1.16亿，推售高层层和多层共共计509套，销售249套，2.4万方，成交均价价4816元/平米。21竞品分析——英伦城邦（（2012年整体销售售）2012.1-2012.12，锐理数据据英伦城邦12月中旬开盘盘，高层主主力户型面面积段与君君汇上品相相似，且更更具有价格格优势。22竞品分析——英伦城邦（（高层、多多层销售））2011.12-2012.12，锐理数数据高层

套型新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率70-80套二1281288840300467336.368.75%100-110套三双卫1261266759295453148.153.17%110-120套三双卫440410000.00%120-130套三双卫60603228139464856.653.33%合计318318187131744461144.058.81%多层

套型新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率50-60套一1212579493128.341.67%60-70套一22020000.00%70-80套二3333132031544839.639.39%90-100套三单卫232391417562852.039.13%120-130套三双卫115115328397540467.227.83%130-140套四双卫55050000.00%150-160套四双卫11010000.00%合计19119159132145541955.530.89%开盘同期期推售6+1多层4栋，1T2的120-130㎡户型为为主，价价格优势势明显。。D2产品（106㎡，赠送送25㎡，实得得131㎡）三房双卫卫客厅连接接观景阳阳台；超高性价价比赠送送空间。。面单价价4800元/左右，面总总价为50万，1月成交均价为为4434元/㎡，成交总价为为47万。23G4产品（75㎡，赠送12.5㎡，实得87.5㎡）两房单卫主卧、客厅厅正对中庭庭；客厅连接观观景阳台；；超高性价比比赠送空间间。面单价6000元/㎡左右，面面总价为45万，1月成交均价为为5400元/㎡，成交总价为为40.5万。竞品分析——英伦伦城城邦邦（（户户型型点点评评））24D3产品品（（120㎡，，赠赠送送27㎡，，实实得得147㎡））三房房双双卫卫卧室室、、客客厅厅正正对对中中庭庭；；卧卧室室全全带带露露台台；；超高高性性价价比比赠赠送送空空间间。。面单单价价5400元/㎡左左右右，，面面总总价价为为64.8万，，12月成交交均均价价为为4648元/㎡，，成交交总总价价为为55.8万。竞品品分分析析———英伦伦城城邦邦（（户户型型点点评评））英伦城邦品牌当地品牌开发商，市场认知度较高区位西华新区核心，大学城已产生聚集效应产品清水房，工艺一般，赠送面积大物业/交通路网发达，与老城无缝对接，公交线路开通周边配套教育配套齐备，医疗配套、娱乐配套逐步丰富社区配套自有独立商业体量较大，售楼部会所已开放景观资源300亩川东北最大的体育公园呈现，地下车位500个现场展示会所大气呈现；销售道具处处体现英伦风；无样板间25竞品品分分析析———英伦伦城城邦邦（（对对比比小小结结））开发商南充锦江旅游房产开发有限公司项目地址嘉陵区滨江南路总占地面积333亩建筑面积58万平方米总户数4200户容积率2.3绿化率75%物业形态高层住宅、花园洋房、独栋别墅交房标准清水房车位比1:0.83（3500个）物业管理第一太平戴维斯物业管理费/建筑风格北美乡村风格交通8路、21路、24路社区配套国际名品商业街区、五星级主题双会所、国际幼稚园、3个景观泳池、网球场、香江水上乐园、恒温泳池周边配套规划超5星级酒店景观资源凤垭山、嘉陵江开盘时间2010.10本案案26竞品品分分析析———天庐庐（（基基本本经经济济指指标标））天庐庐全年年销销售售2.18亿，市场场占占比比2.2%，全全年年推售售33套，销售售338套，4.4万方方，月均均去去化化28套，，户户均均单单价价4986元/平米米。。27竞品品分分析析———天庐庐（（2012年整整体体销销售售））2012.1-2012.12，锐锐理理数数据据天庐庐2012年高高层层主主力力销销售售面面积积为为110-130㎡，，户户均均总总价价在在50-55万，，价价格格优优势势明明显显。。28竞品品分分析析———天庐庐（（高高层层、、多多层层销销售售））2011.12-2012.12，锐锐理理数数据据高层

套型存量套数新增套数可售套数销售套数成交均价(元/㎡)已推余量未推户均总价（万元/套）去化率80-90套三60060454573159640.975.00%100-110套三单卫330332742596046.181.82%110-120套三双卫188018875439711322450.339.89%120-130套四双卫142014298433444054.369.01%130-140套四双卫4604621434425059.945.65%140-150套五双卫59059645975312864.810.17%合计5280528272438525644850.851.52%多层

套型存量套数新增套数可售套数已推余量未推销售套数成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率120-130套三169251807579474.428.00%130-140套四5065640016572278.428.57%140-150套四101001602884.6100.00%160-170套五2351046410106.880.00%170-180套五718503567499.437.50%合计76199564031584383.432.63%多层层余余量量有有限限，，缓缓慢慢去去化化。。天庐庐2012年花花园园洋洋房房主主力力销销售售面面积积为为120㎡-150㎡，户户均均总总价价在在67-83万，，余余量量有有限限，，去去化化缓缓慢慢。。29竞品品分分析析———天庐庐（（花花园园洋洋房房、、别别墅墅销销售售））2011.12-2012.12，锐锐理理数数据据洋房

套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率120-130套三330337260533167.021.21%130-140套三220224180568477.718.18%140-150套四240241230576083.44.17%160-170套四505230519585.540.00%170-180套四100101905805101.810.00%180-200套五1301311205850112.87.69%200-250套五8081706016123.812.50%合计115011517980557380.714.78%别墅

套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率200-250套五022020000.00%300以上套五211031112007952308.035.48%合计211233112207952308.033.33%独栋栋别别墅墅余余量量有有限限，，去去化化缓缓慢慢。。三房房两两卫（113.30㎡，赠送送21㎡，实实得134㎡）主卧尺尺寸舒舒适，，客厅厅连通通露台台面总价为57万，面单价价为5000元/㎡；1月成交单价4200元/㎡；成交总总价48万左右。二房单卫（87.42㎡，赠送32㎡，实得119㎡）主卧连通露露台，赠送送工人房面总价为43万，面单价价为4943元/㎡；1月成交单价为为4480元/㎡，成交总价为为39万。30竞品分析——天庐（户型型点评）四房房双双卫140㎡，赠赠送送29㎡，，实实得得169㎡横厅厅设设计计，，户户型型尺尺度度舒舒适适，，客客厅厅连连接接露露台台前期期成交交单单价价为为4597元/㎡，成交交总总价价为为64.8万。31竞品品分分析析———天庐庐（（户户型型点点评评））天庐品牌当地品牌开发商，市场认知度较高区位嘉南新区核心，湾区物业定位被接受产品清水房，工艺一般，赠送面积较大物业五大行顾问，服务细节还不被市场普遍认知交通交通便利，与嘉陵老城相连，公交线路开通周边配套配备一定教育、医疗配套、娱乐配套较高端社区配套规划水上乐园等配套景观资源嘉陵江、凤垭山现场展示会所、样板间大气呈现；社区景观优美，婚纱摄影对外开放32竞品品分分析析———天庐庐（（对对比比小小结结））本案案开发商恒大地产集团南充有限公司项目地址顺庆区府荆大道总占地面积153亩（10万平）建筑面积36万方总户数2306户容积率3.0绿化率30%物业形态32F高层交房标准初装房车位比1:1（2449个）物业管理金碧物业物业管理费1.60元/平方米·月建筑风格欧陆新古典主义交通1路（专线车）、15路、社区巴士社区配套国际双语幼儿园、9100平方米欧陆风情商业街、社区国际剧院、五星级会所、双游泳池、1万景观湖泊周边配套/景观资源湿地公园开盘时间2011.333竞品品分分析析———恒大大绿绿洲洲（（基基本本经经济济指指标标））恒大绿洲洲全年销售售5.92亿，市场占比比6.0%，全年销售1173套，13.3万方，月均去化化98套，成交交均价4472元/平米。34竞品分析析——恒大绿洲洲（2012年整体销销售）2012.1-2012.12，锐理数数据恒大绿洲洲主力户户型均为为大面积积段户型型，且临临河临中中庭的优优质户型型已被认认购，剩剩余户型型去化缓缓慢，装装修后仍仍然价格格优势明明显。35竞品分析析——恒大绿洲洲（高层层销售））2011.12-2012.12，锐理数数据

套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率50以下套一2020200

0.00%50-60套一404310427621.875.00%60-70套二101100404224.9100.00%70-80套二404130393830.525.00%80-90套二2980298269290455838.090.27%90-100套三560565150467043.491.07%100-110套三单卫37803782331450458846.761.64%110-120套三双卫1530153142110447652.092.81%120-130套四双卫2130213129840438954.060.56%130-140套四双卫140014070700428258.250.00%140-150套四双卫49604962242720443363.245.16%160-170套四双卫2370237421950404365.017.72%三房单卫102㎡客厅连接接观景阳阳台；客客厅主卧卧正对中中庭景观观，成交交价4588元，成交总价价为46.7万。36竞品分析析——恒大绿洲洲（户型型分析））四房双卫140㎡主卧奢华华尺度，，带衣帽帽间带书书房前期成交单价价为4433元/㎡，成交总价价为63.2万。恒大绿洲品牌国内品牌开发商，市场认知度较高区位市政新区边缘，开发起步阶段，有一定区域抗性产品装修房，工艺较好，无赠送面积物业品牌物业，服务细节还不被市场普遍认知交通路网形成，与市政新区相连，公交线路开通周边配套/社区配套规划配套未呈现景观资源嘉陵江、中庭景观现场展示会所大气呈现；社区景观大气，细节缺乏物业维护37竞品分析析——恒大绿洲洲（对比比小结））本案38竞品分析析——东方国际际（基本本经济指指标）开发商南充东方花园酒店有限公司项目地址高坪区松林路总占地面积300亩建筑面积26万方总户数2000户容积率1.8绿化率40.9%物业形态18F高层、4+1、5+1花园洋房交房标准清水房车位比1:0.6（1200个）物业管理明宇第一太平戴维斯中英合作物业管理费建筑风格欧式交通14路、22路、26路社区配套园林式度假酒店、欧式风情商业街周边配套安汉广场餐饮及生活配套景观资源2万平米原生山脉开盘时间2011.7综述：东方国际全年销售售1.69亿，全年推售393套，销售413套，4.0万方，月均去化化34套，户均均单价4222元/㎡。39竞品分析析——东方国际际（2012整体销售售）2012.1-2012.12，锐理数数据东方国际际是区域域内占有有稀缺资资源的价价格杀手手，价格格优势明明显。40竞品分析析——东方国际际（高层层销售））2011.12-2012.12，锐理数数据

套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率70-80套二65460421828435033.470.00%80-90套三73744311321426638.170.45%90-100套三单卫9515925416490118425439.364.57%100-110套三单卫108711791156484420642.364.25%110-120套三双卫453681493238406347.560.49%120-130套三双卫623698108845430255.310.20%两房单卫（77.86㎡，赠送14㎡，实得得91㎡）主卧享超超大尺寸寸阳台，，卧室全全带阳台台成交单价价为4350元/㎡，成交总价价为33.9万。三房单卫（91.96㎡，赠送13㎡，实得得105㎡）主卧享超超大尺寸寸阳台入入户空间间大成交单价价为4300元/㎡，成交总价价为39.5万。41竞品分分析——东方国国际（（户型型分析析）三房三三卫128㎡，赠送送23