XXXX年月西安酒店公寓市场解读

2011年5月西安酒店公寓市场解读项目汇报的目录及纲要西安酒店公寓专题研究西安酒店公寓市场分析西安酒店公寓市场研究基本结论酒店公寓市场解码西安酒店公寓市场分析酒店公寓专题研究市场研究基本结论动因定义分类特点酒店式公寓

基本概念酒店公寓基本概念定义“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业酒店式公寓必须有酒店般完善的服务酒店式公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的这是目前西安市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。对比因素

项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营或整体销售给专业运营商，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。发展展现状状起源源酒店店式式公公寓寓发发展展历历程程酒店店式式公公寓寓发发展展历历程程起源源酒店店式式公公寓寓，，最最早早源源于于欧欧洲洲，，是是当当时时旅旅游游区区租租给给旅旅客客供供其其临临时时休休息息的的物物业业，，由由专专门门管管理理公公司司统统一一上上门门管管理理，，既既有有酒酒店店的的性性质质，，又又有有相相当当于于个个人人““临临时时住住宅宅””的的特特色色。。最最早早提提出出““时时权权酒酒店店（（TimeshareHotel）””概概念念的的是是瑞瑞士士企企业业家家亚亚力力山山大大。。1976年第第一一批批真真正正意意义义上上的的时时权权酒酒店店在在法法国国阿阿而而卑卑斯斯山山脉脉地地区区兴兴起起，，并并很很快快在在欧欧洲洲其其他他地地区区流流行行了了，，这这是是酒酒店店式式公公寓寓的的雏雏形形。。酒店店式式公公寓寓发发展展历历程程酒店店式式公公寓寓真真正正发发扬扬光光大大则则是是在在纽纽约约，，在在一一些些国国际际大大都都市市，，人人流流量量很很大大，，也也有有很很多多商商机机。。许多多外外来来商商务务人人士士必必须须长长期期住住在在这这些些城城市市，，但但是是由由于于买买房房负负担担太太重重，，所所以以很很多多人人选选择择住住在在酒酒店店式式公公寓寓。。因因为为酒酒店店价价钱钱比比较较贵贵而而且且没没有有家家的的感感觉觉，，酒酒店店式式公公寓寓就就这这样样于于1980年在在纽纽约约应应运运而而生生，，并并且且成成为为一一种种潮潮流流，，也也成成为为纽纽约约大大量量开开发发商商的的主主打打项项目目。。酒店式式公寓寓在国国外流流行10多年后后最早早在上上世纪纪九十十年代代初流流入深深圳、、广州州、北北京、、上海海等城城市。。北京酒酒店式式公寓寓雏形形是北北京建建国饭饭店在在六至至九层层长包包房里里增设设厨房房，推推出超超出酒酒店客客房概概念的的居所所，当当时一一经推推出立立即被被美国国驻华华大使使馆全全部租租用（（当时时美国国驻华华大使使馆成成立之之初，，使馆馆区还还在建建造之之中）），成成为外外交官官员公公寓。。发展酒店式式公寓寓发展展历程程产品市市场沿沿革服务式式公寓寓酒店产产权自自持性性物业业，公公建立立项，，以外外籍租租客为为主要要服务务对象象。小户型型公寓寓小户型型公寓寓产品品，住住宅立立项，，普遍遍带有有装修修。以以年轻轻人自自住、、家庭庭投资资为主主要购购买目目的，，对产产品舒舒适度度要求求不高高。酒店式式公寓寓介于酒酒店与与住宅宅之间间的产产品，，公建建或住住宅立立项。。对于于配套套要求求及物物业服服务的的要求求较高高，单单价较较高，，后期期生活活费用用较高高。产权式式酒店店纯投资资性产产品，，对于于区域域位置置、周周遍高高端商商务人人群、、产品品装修修标准准、配配套设设置有有很高高的要要求，，且对对酒店店公司司的运运营能能力有有一定定要求求，售售价高高于其其它产产品，，市场场受众众面窄窄。2006年起2005年起2003年起上世纪纪九十十年代代初酒店式式公寓寓发展展历程程公寓关关联类类别的的对比比分析析商务公公寓服务式式公寓寓竞争模模式分分析普通住宅商务公寓纯办公楼位置和品质分布于全市各区，交通情况差别很大建筑品质高低不一，通常无装修靠近市中心/商务区/开发区建筑品质高低不一，公共部位通常有装修，小户型以精装修交房为主位于市中心/主要商务区较高建筑品质，通常提供公共部分精装修，室内简装修或毛坯交房建筑形态高层，多层，别墅等多种形式除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑共同形成一个居住小区多为高层带电梯通常只有1-2幢，或是大型居住小区的临街建筑通常为高层/超高层建筑，外观优美容易成为一个城市的标志性建筑物户型大小从50㎡左右的小户型到数百㎡的大户型户型大多在30-100㎡之间一般可根据客户需求自由分割，小至100㎡以下，大至整层所有权方式70年产权50年或40年产权50年或40年产权室内配套户内配有完整的厨房与卫生间户内配有卫生间，部分配有简易厨房，很少有煤气卫生间与茶水间为整层共用配套设施以社区生活配套为主，如健身房，零售/超市有时提供简单的商务配套设施以商务配套设施为主，如商务中心、会议中心等物业管理物业管理费用相对较低不允许公司挂牌相比普通住宅略高，有时对住家和企业实行不同收费可注册公司但挂牌要和物业管理公司协商管理费较高，物业管理公司质量较高允许公司挂牌水电标准民用水电商用水电，部分民用水电商用水电商务公公寓基基本特特征比比较商务公公寓——用途比比较居住型办公型户型/面积小户型和单间为主，面积多在40-90㎡之间以大开间划分为主，面积大多在80㎡以上租户以自住或出租居住为主，极少办公租户以办公租户为主，住户较少装修精装修或毛坯毛坯为主外墙面砖玻璃幕墙或花岗岩空调分体空调或不安装空调可控式中央空调楼宇自动化基本上无多数配备机电、通讯、办公自动化厨房有开放式厨房或预留上下水没有厨房或预留吧台层高普遍较低，与住宅层高相近普遍较高，与办公楼层高相近阳台有阳台或封闭式阳台无水牌基本上不挂水牌大部分有水牌购买群体青年置业人群投资客或自用办公客群购买目的物业升值投资或过渡型自用投资等待升值或获取租金回报我们将将商务务公寓寓分为为两类类：居居住型型和办办公型型，它它们在在区别别和产产品配配置不不同，，居住住与办办公的的区别别主要要体现现在以以下几几个部部分：：服务式式公寓寓——经营理理念客户群群体：：在一个个有大大量跨跨国公公司的的城市市，如如伦敦敦、纽纽约、、巴黎黎、香香港、、新加加坡或或悉尼尼，服服务式式公寓寓是除除酒店店外的的另外外一种种供这这些跨跨国公公司高高层人人员居居住的的选择择。尽尽管不不同的的市场场的需需求类类型有有所差差别（（商务务或旅旅游）），服服务式式公寓寓的客客户多多数来来自跨国生产产型企业业的中层层经理，，或跨国国资本金金融集团团的高级级总裁主要客源源：服务式公公寓最主主要的客客源是中长期外外派的商商务客，相比之之下来自自游客的的需求较较少。因因此，临临近办公公、商务务园区、、或位于于市中心心交通便便利的服服务式公公寓广受受租户的的青睐，，由于长长期外派派的高级级管理人人员通常常携家庭庭同住，，因此家家庭型的的客户占占据了中中高端市市场的相相当比例例，其中中带小孩孩家庭倾倾向于居居住在国国际学校校附近配套设施施：优质的服服务式公公寓自身身或者依依托周边边能提供供如同酒酒店的各各种配套套设施，，如24小时商务务中心、、健身设设施、因因特网、、保险箱箱、洗衣衣和烘干干等服务项目目：典型的服服务包括括：房间间清洁，，代办日日常琐事事，出行行或旅行行安排服服务，儿儿童看护护服务等等。尽管管这些服服务可能能带来额额外收入入，维护护这些服服务所需需付出的的人员工工资、成成本也将将增加。。服务式公公寓是一一种全新新的酒店店经营理理念，是是介于酒酒店和公公寓之间间的新型型物业品品种。公寓类型亚太区美国欧洲经济类一周或每两周一次的房间打扫全装修厨房空调熨斗和烫板带冰箱和微波炉的厨房售货机投币式洗衣设施带数据传输口的语音信箱有线电视一周或每两周一次的房间打扫咖啡服务部分厨房服务洗衣机中档一周多次房间清洁带有洗碗机的全装修厨房健身设施有线电视商务中心因特网保险箱洗衣和烘干机数据传输口熨斗和烫板洗衣服务早餐全装修厨房健身中心客人厨房每周一次房间清扫局部房间打扫一周多次房间清洁洗衣服务咖啡服务部分厨房设施额外早餐高档每日/定时房间清洁传真机等简易商务设施（户内）两路电话线语音信箱带有洗碗机的全装修厨房客人休息大厅SPA服务小型零售餐饮服务送餐服务休闲娱乐配套全装修厨房前台接待社交活动房间图书馆洗衣服务24小时商务中心两路电话线SPA语音信箱因特网每日房间清洁每日房间清洁全装修厨房室内洗衣和烘干机等候休息大厅传真和因特网健身中心内多样的娱乐设备干洗服务多种商务设施电话上门医疗服务服务式公公寓配套套设施和和服务服务式公公寓配套套设施和和服务服务式公公寓为客客户提供供多种完完备的配配套设施施及服务务，从日日常生活活用具到到休闲活活动场所所到日常常各种服服务基本本一一囊囊括。以以雅诗阁阁集团在在上海管管理的三三大服务务式公寓寓为例，，所包括括的配套套设施/服务有：：酒店服务式公公寓普通出租租型公寓寓vs.服务式公公寓vs.酒店-商业竞争争模式比比较普通出租租型公寓寓户型/配套设施施基本便利设施，供长期租赁房间可供长期出租通常只提供最基本便利设施全装修，房间宽敞舒适介于普通公寓和酒店之间全装修，带有厨房、煤气设备保证客户私密性，给客户舒适和如家一样的感觉户型小，供短期租赁多服务于游客，房间以短租为主一般不带厨房、煤气设备租赁结构构/期限通常均为为短租住宿时间间跨度一一般为1天至2周租约灵活活，租期从从1月至1年或更长长，也有有部分散散租租约到期期时可选选择续约约通常签订订长期租约约季节性市场表现现取决于于基本物业业市场状状况，如抵押押贷款利利率、房房屋的供供给和需需求稍具季节节性，尽管长长期租赁赁合约提提供一定定程度的的租金支支持市场表现现取决于于经济增增长和外外商直接接投资(FDI)具有明显显季节性性是酒店业业的基本本特征和旅游业业发展高高度相关关服务式公公寓是介介于酒店店和住宅宅物业之之间的一一种物业业类型，，其满足足了介于于长期及及短期居居住之间间的需求求。服务务式公寓寓，其长长租客源源将与区区域内投投资型高高档住宅宅形成竞竞争；其其短租客客源在一一定程度度上与酒酒店形成成竞争，，也是对对酒店需需求的一一种补充充形式。。酒店公寓寓市场解解码西安酒店店公寓市市场分析析酒店公寓寓专题研研究市场研究究基本结结论45678141121151012313ABcD西安嘉隆隆酒店公公寓凤城九路路白桦林林居C栋西安乐居居酒店公公寓凤城一路路8号(御道华城B座5楼)柠檬空间间短租公公寓北大街(近通济中中坊)124北大街(近通济中中坊)3兵马俑自自助公寓寓西华门大大街15号宏城国际公寓寓B座65西安迈亨亨酒店公公寓北大街1号宏府嘉嘉会广场场7西安弘盛盛公寓酒酒店西华门十十字西南南角馨乐庭城城中服务务公寓竹笆市36号99久鼎商务务酒店民乐园万万达广场场旁边10馨悦酒店店公寓位于西安安市民乐乐园十字字11新时空居居家式酒酒店解放路万万达广场场公寓区区一号公寓寓楼1213凯宾酒店店公寓连连锁雁塔北路路8号馨乐庭高高新酒店店公寓高新四路路15馨悦酒店店公寓高新路中中段高新新风尚A座14西安在经经营及在在售酒店店公寓分分布8什美短租租公寓钟楼宏府府嘉会广广场皇城壹号号东道主大话南门门国际商会会公寓东道主项目名称东道主地址城内区菊花园26号所在片区城内所在板块东大街开盘日期10年1月10日最早交房日期10年8月3日销售状态已入住占地规模2600㎡开发商西安科讯置业有限公司物业管理戴德梁行建筑面积12643㎡规划户数170户容积率实为4.7对外公布为3绿化率26%建筑形态多层建筑风格现代简约均价8500元/㎡户型区间32.16-70.82㎡物业费——总体规划一栋多层酒店式公寓在售项目目简单分分析皇城壹号号项目名称皇城壹号地址城内区民乐园解放路与东二路交汇处东南角所在片区城内所在板块民乐园开盘日期2010-10-16最早交房日期预计2012年3月销售状态公寓部分已售50%占地规模1512㎡开发商裕华地产物业管理戴德梁行建筑面积20713.2㎡规划户数387户容积率13.6绿化率30%建筑形态多层建筑风格中式仿古均价目前13000元/㎡户型区间28-70㎡物业费未定总体规划一栋多层一二层为商业，三四五层为酒店，六至十一层为酒店式公寓国际商会会公寓项目名称国际商会公寓地址城内西大街368号所在片区城内所在板块西大街开盘日期预计2011年6月开盘目前前期人丑最早交房日期2012年年底销售状态前期认购占地规模8628㎡开发商西安润德房地产开发有限责任公司物业管理西安诚信物业管理有限责任公司建筑面积52500㎡规划户数926容积率6.0绿化率35%建筑形态点式多层建筑风格现代简约均价8600户型区间32-110㎡酒店式公寓物业费暂无资料总体规划共1栋楼，总高12层，一层78户，共926户公寓，项目名称大话南门地址长安路南稍门什字东南角向南80米所在片区城南所在板块南稍门开盘日期待定最早交房日期待定销售状态前期内部认购占地规模61亩开发商陕西昊伟房地产开发有限责任公司物业管理暂无建筑面积320000㎡规划户数2000户容积率——绿化率28%建筑形态高层建筑风格现代简约均价——户型区间96-103㎡物业费——总体规划住宅性质公寓大话南门门西安弘盛盛公寓酒酒店是一一家按高高星级酒酒店为标标准设计计建造的的公寓酒酒店，酒酒店位于于西安市市北大街街西华门门十字西西南角，，坐落于于市中心心，与钟钟楼、鼓鼓楼咫尺尺相望。。周边与与回访饮饮食一条条街，开开元商城城、世纪纪金花、、工商银银行、交交通银行行等商业业繁华区区仅一步步之遥，，地理位位置优越越，交通通便利。。拥有有各种类类型客房房58间，室内内配有：：电脑、、冰箱、、液晶电电视、厨厨房、卫卫浴间等等设施一一应俱全全。户型面积定价（标准价）备注（单人间）蜗居22平方米228大床1.5米（加床100元）温存（（大床B）30-48平方米288大床1.8米（不可加床）、配厨具康宁（大床B）30-48平方米278大床1.8米（不可加床）乡客（标准间）30-45平方米318双床1.5米（不可加床）、独立卫浴趣乐（商务间）45平方米398大床1.8米（不可加床）简介产品特点点在经营案案例分析析：西安安弘盛公公寓酒店店附加选择择：中式式早餐15元、加床床价100元服务项目目：大堂堂吧、大大堂免费费报纸、、免费停停车场、、收费停停车场、、汽车租租赁服务务、专职职行李员员、一一次性帐帐单结帐帐、行李李存放服服务、叫叫醒服务务、免费费旅游交交通图房间设施：拖拖鞋、浴室化化妆放大镜、、24小时热水、独独立写字台台、遮光窗帘帘、有线/卫星电视、部部分房房间迷你酒吧吧、全部房间间小冰箱、、单一规格电电源插座、淋淋浴或者盆浴浴加淋浴喷头头、分体空调调、吹风机（（随叫随到））、液晶电电视机、房间间内沙发椅、、手动窗帘床具：鸭绒被被、免费报报纸（随叫叫随到）、免免费洗漱用用品（6样以下）餐饮设施：无无休闲娱乐：棋棋牌室可接受信用卡卡类型：国内内发行银联卡卡附加服务西安乐居公寓寓酒店位于北北高新核心地地段，凤城一一路与未央路路交汇处御道道华城B座。户型面积定价（标准价）备注大床房（内宾）15平方米228大床1.5米不可加床家庭房（内宾）20平方米258一大一小1.5；1.3米趣乐（商务间）12平方米188大床1.5米不可加床服务项目：商商务中心服务务、旅游票票务服务、叫叫醒服务、无无线上网公共共区房间设施：国国内长途电话话、拖鞋、雨雨伞、24小时热水、电电热水壶、免免费瓶装水、、独立写字字台、有线线/卫星电视、吹吹风机（随叫叫随到）、液液晶电视机、、免费洗漱用用品（6样以下）餐饮设施：无无休闲娱乐：无无可接受信用卡卡类型：无在经营案例分分析：西安乐乐居公寓酒店店简介产品特点附加服务在经营重点案案例研究：馨馨乐庭城中服服务公寓—项目背景(1)雅诗阁集团是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25,000套公寓单位。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金—雅诗阁公寓信托。2007年成立全球首个服务式公寓私募基金，基金总额5亿美金，为全球首个服务式公寓私募基金雅诗阁集团旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭雅诗阁品牌服务公寓是专为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，注重高端盛捷品牌服务公寓是为欲在工作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓，可以带着太太、孩子一起馨乐庭品牌服务公寓主打想要感受城市生活的商务和休闲人士，偏向更年轻的管理人员雅诗阁品牌盛捷品牌馨乐庭品牌雅诗阁集团馨乐庭城中服服务公寓—项目背景(2)馨乐庭城中服服务公寓前身身是由陕西新趋势置业有有限公司开发建设的“一朵莲花花服务式公寓寓”，开发商商原打算对物业精装修修并进行散卖卖，项目还在建建设过程中，，在西安碑林林区政府的促促成下，雅诗诗阁集团于2006年4月与开发商陕陕西新趋势置置业有限公司司签订了为期期10年的服务式公公寓运营管理理合同，并且按照雅雅诗阁集团的的技术和营运运要求进行装装修。2007年3月雅诗阁集团团以约一亿元元人民币收购购馨乐庭城中中服务公寓。。馨乐庭城中中服务公寓主主要针对单身身商务客户，，以上海、北北京等一、二二线城市商务务客户为主，，客户以中长长期居住为主主，同时项目目周边无高端端住宅竞争，，项目目前保保持着80%左右的入住率率。该项目于2007年7月按照雅诗阁阁集团的技术术和营运要求求进行装修完完毕，2007年8月1日开始试运营营。该项目土土地使用权限限70年，性质为住住宅用地。雅雅诗阁集团收收购之前，陕陕西新趋势置置业已获得特特行许可证营营业执照、卫卫生许可、消消防验收等，，以此从法律律上该物业合合法具有酒店店经营权。2009年6月服务式公寓寓私募基金““雅诗阁中国国基金”从雅雅诗阁集团手手中收购馨乐乐庭城中服务务公寓。馨乐庭庭城中中服务务公寓寓—项目信信息投资商雅诗阁中国基金服务式公寓运营商雅诗阁集团土地使用权年限

70年占地面积1,397㎡总建筑面积13,000㎡商务公寓建筑面积10,636㎡容积率9.31得房率63%层数12层（地上11层，地下1层）物业构成由服务式公寓和约2,500㎡商业裙房组成装修标准

精装修（包括所有家具、电器和软装）总套数162套总车位数10地上车位（长住客户单位车辆接送、短租客户通常出租车辆）车位比1:0.06外部环境项目地址为西安市碑林区竹笆市36号位居西安市中心的钟楼商圈内，周边遍布商业区、购物中心、特色餐厅及娱乐设施著名的鼓楼特色风味小吃一条街、徳福巷酒吧街和西安最繁华的街市也近在咫尺交通连接临近西大街、南大街，交通便利在建的地铁2号线和1号线将经过本项目，交通极其便利项目距离西安火车站3公里，咸阳国际机场40公里周边配套高品质办公楼：中大国际高档大型商业：世纪金花、中环广场、百盛、民生百货高星级酒店：王子国际酒店项目周边配套非常成熟，银行、餐饮、娱乐、医疗和教育等配套设施齐全馨乐庭庭城中中服务务公寓寓—周边交交通及及配套套馨乐庭城中服务公寓西大街钟楼鼓楼服务式式公寓寓商业裙裙房屋顶花花园地下一一层商商业及及设备备用房房馨乐庭庭城中中服务务公寓寓—规划布布局项目由由服务务公寓寓及商商业裙裙房组组成。。项目为为单体体建筑筑，无无室外外广场场项目共共12层，其其中地地下1层为商商业和和设备备用房房。项目1-2层为商商业裙裙房和和服务务式公公寓大大堂，，商业业包括括新加加坡餐餐厅、、美容容美发发和火火锅。。项目3-11层为162套服务务式公公寓，，其中中两套套豪华华两房房位于于3层，3层还包包括有有商务务会议议室（（面积积约300㎡）11层顶部部的2层阁楼楼，下下面一一层是是健身身房（（面积积约200㎡），，上面面一层层是设设备房房。健身房房设备房房左图为为大楼楼斜剖剖面图图会议室室馨乐庭庭城中中服务务公寓寓—标准层层和主主力户户型豪华一一房式式公寓寓（49-55㎡）3-11层为服服务式式公寓寓楼层层，共共13套豪华华一房房式公公寓（（即一一房一一厅））北单房行行政公公寓/单房双双床行行政公公寓(29-37㎡)3-11层层为服服务式式公寓寓楼层层，共共147套单单房公公寓（其中中包括括单房房双床床）中庭(5-11层)西安城城中馨馨乐庭庭以一一房房房型为为主，占总总户型型的99%，项目目两房房房型型总共共只有有2套。在一房房户型型中，，29-37㎡的单单房小小户型型（包包括单单房行行政公公寓和和单房房双床床行政政公寓寓）所所占比比例最最大，，共占占91%，其其次次是是49-55㎡的的一一室室一一厅厅户户型型即即豪豪华华一一房房式式公公寓寓。。在户户型型设设计计上上，，普普遍遍存存在在卫卫生生间间无无窗窗和和缺缺乏乏采采光光的的缺缺陷陷，，但但由由于于馨馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓是是由由雅雅诗诗阁阁统统一一经经营营管管理理的的服服务务式式公公寓寓，，类类似似于于酒酒店店，，卫卫生生间间的的采采光光问问题题并并不不会会对对服服务务式式公公寓寓的的运运营营产产生生较较大大影影响响。。大部部分分户户型型设设计计为为开开放放式式西西式式厨厨房房，，潜潜在在油油烟烟对对房房间间舒舒适适性性造造成成一一定定影影响响，，本本项项目目采采用用了了油烟烟自自循循环环处处理理系系统统，，可可净净化化厨厨房房油油烟烟。服务务式式公公寓寓为为围围合合式式分分布布，，所所有有的的公公寓寓户户型型以以中中庭庭为为中中心心，，东东、、西西、、南南、、北北朝朝向向都都有有分分布布。。5-11层中中庭庭：：中庭庭顶顶部部为为玻玻璃璃屋屋顶顶，使使得得项项目目内内部部采采光光较较好好，，居居住住环环境境舒舒适适。。户型细分类型套内面积套数配比一房单房行政公寓29-37㎡13483%单房双床行政公寓32-37㎡138%豪华一房式公寓49-55㎡138%两房豪华二房式公寓67㎡21%馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓—户型型配配比比和和户户型型评评价价单房房行行政政公公寓寓（（29-37㎡）单房房双双床床行行政政公公寓寓（（32-37㎡））豪华华一一房房式式公公寓寓（（49-55㎡））馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓—软硬硬件件设设施施硬装修标准装修标准大于3,000元/㎡精装修

（带家具、电器和软装）样板房有水电商用水电双气无天燃气，集中供暖及分体式空调大堂设计豪华入户大堂物业管理雅诗阁集团管理房间配套设施宽带上网独立调节空调国际直拨长途电话设备，语言留言信箱及私人电话设备滑动液晶电视墙与DVD播放器蒸汽熨斗和熨衣板吹风机卧室提供被单浴室提供洗漱用品沙发床厨房配套设施灶具与抽油烟机电热壶玻璃器皿，陶器及餐具冰箱电饭煲（视要求而定）微波炉馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓—相关关服服务务安全24小时保安和闭路电视监控系统电子门锁室内电子保险箱电子插卡系统服务式公寓服务24小时前台接待机场接送服务每日清洁服务(周六周日及公共假日除外)呼叫医生洗熨及干洗服务早餐停车位其他设施及服务健身房自助洗衣房屋顶花园中庭商务支持商务中心服务会议室快递服务无线上网区域(WiFi)馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓—市场场表表现现平均均房房价价/平均均入入住住率率客户户结结构构馨乐乐庭庭城城中中服服务务公公寓寓自自开开业业以以来来一一直直保保持持着着较较高高的的入入住住率率，，金金融融危危机机期期间间虽虽然然也也受受到到一一定定影影响响，，但但其其稳稳定定的的中中长长期期客客户户保保证证了了其其较较高高的的入入住住率率。。同时时，，也也正正是是由由于于比比例例较较大大的的中中长长期期客客户户，，致致使使项项目目相相对对于于其其他他酒酒店店物物业业具具有有较较稳稳定定的的房房价价和和入入住住率率。。注释释：：以以上上为为2009年全年客户统统计数据根据2009年全年住客统统计：中长期客户（（逗留1个月及以上））占到客户总总数的55%。外籍人士占到到客户总数的的35%左右，商务客户占到到客户总数的的70%左右。项目以中长期期单身商务客客户及部分中中短期单身商商务客户及部部分旅游客户户为主，家庭型客户很很少，所以多多考虑相对较较小的房型。。馨乐庭城中服服务公寓—服务公寓的优优势与酒店相比：：服务式公寓与与星级酒店相相比，服务式式公寓客房面面积较大，商商务类配套设设施较全面，，但娱乐类配配套设施和单单位服务人员员配置较低；；而星级酒店店客房面积较较小，所以服服务式公寓更更多面向于长长期租赁的客客户。更大的居住生生活空间设备齐全的厨厨房-更多私密空间间，更多个性性化服务对当地情况非非常了解，建建立社区般的的感受，举办办各种符合住住客生活方式式的活动与高档公寓相相比：包括客房服务务在内的完整整酒店服体系系商务支持服务务24小时安保监控控24小时前台接待待按国际标准打打造的生活环环境生活十分便利利综合休闲娱乐乐设施借鉴与启示统一管理及价价值提升由统一的经营营管理公司打打理；提供高高质量的酒店店式服务；项目前身是由由陕西新趋势势置业有限公公司开发建设设，在与雅诗诗阁集团签订订管理合同并并由其运营之之后，雅诗阁阁通过一段时时间的运营，，将项目的品品牌价值和市市场认知度大大大提升，市市场表现及口口碑好，从而而提升了房地地产价值。良好的硬件设设施配套完善：公公寓内健身设设施、餐饮商商业设施齐全全；居室空间间宽敞，厨房房设施全配，，享受酒店服服务的同时具具有居家的感感觉。硬件设施标准准化：走道、、门的宽度、、高度，电梯梯的分类等硬硬件设施方面面，都严格遵遵循国际化标标准。客户定位准确确馨乐庭城中服服务公寓的中中长期客户占占到客户总数数的55%。定位于中长期期单身商务客客户及部分中中短期单身商商务客户、国国内外企业高高管及部分旅旅游客户，家家庭型客户很很少，所以多多考虑相对较较小的房型。。其稳定的中长长期客户保证证了项目长期期以来较高的的入住率。位居西安市中中心的钟楼商商圈内，毗邻邻诸多聚集了了国内外企业业的办公楼。。项目周边的生生活、娱乐、、休闲、文化化、医疗等配配套设施一应应俱全。馨乐庭城中服服务公寓—借鉴与启示优越的地理区区位西安酒店业市市场分析及发发展趋势西安酒店客源源特征分析西安酒店业的的现状西安酒店市场场存在的问题题未来酒店业的的发展趋势西安市是世界界著名的历史史文化名城和和国际旅游城城市，具有丰丰富的旅游资资源。独特的的人文景观和和秀美的自然风貌，使使西安的旅游游资源在全国国名列前茅。。据统计，西西安每年来自自境内外的游游客总数达到到近1600-1700万余人次，巨巨大的旅游资资源为西安的的旅游业带来来丰厚利润的的同时，也为为西安的酒店店业、饮食业业、娱乐业等等行业带来了了巨大的机遇遇。(1)西安酒店的规规模数量对西安目前现现有的酒店、、饭店的调查查显示：星级数量客房套数五星级酒店4家1700余套四星级酒店6家2600余套三星级酒店15家3500余套准三星级酒店20家3800余套二星级酒店近100家11000余套一、西安酒店店业的现状分分析(2)西安酒店的星星级分布据西安房地产产信息网统计计数据显示，，目前西安五五星级、四星星级、三星级级、准三星级级和二星级及及以下酒店分分配比例分别别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级级及以下的酒酒店所占比例例占到绝大多多数，而准三三星级以上的的酒店数合计计只有31%，表明目前西西安酒店业还还是以中低档档次酒店为主主。酒店的布局在在各个城区之之间不平衡酒店的入住率率受旅游季节节变动的影响响非常明显酒店所处的位位置对酒店的的入住率影响响巨大档次对酒店入入住率影响较较大这表现在城内内、城南和城城东三城区的的酒店数占到到西安市所有有酒店数的75%；而城西、城城北和西高新新三城区酒店店数合计占全全市酒店数的的25%，可见酒店在在各个城区之之间的分布十十分不平衡。。淡季和旺季使使得同一个酒酒店或表现为为冷若寒冬，，或表现为如如沐春风。位置好的酒店店无论旺季淡淡季都能有相相对稳定的入入住率，而位位置稍差的酒酒店其入住率率一直上不去去。准三星级以上上的酒店其经经营状况整体体上要好于低低档次的酒店店，但在准三三星级以上的的酒店之中仍仍然存在位置置好坏所带来来的差异。(3)西安酒店的分分布与经营状状况从各级酒店的的分布和经营营状况看，目目前主要存在在以下几种情情况：1234统计数据表明明，西安酒店店业整体经营营状况处于正正常的利润水水平。调查中有部分分酒店表示近近年来酒店的的客房入住率率开始下降，，经营利润也也逐渐下降，，甚至低于西西安酒店业的的平均利润水水平，而市场场竞争态势却却越来越激烈烈，整个酒店店市场让他们们开始产生忧忧虑；但另一一方面，一些些酒店却一直直保持较高的的入住率(有些酒店如高高新区新纪元元宾馆其入住住率常年保持持在90%左右)，并保持较高高的利润，这这表明尽管西西安酒店业的的竞争越来越越激烈，但仍仍有不少酒店店在这种激烈烈的竞争态势势中从容获利利，这无一不不在说明酒店店业是个具有有很高管理技技能的行业，，它经营的好好坏不但与酒酒店提供的硬硬件服务有关关，而且它提提供的软件服服务更为重要要。调查数据显示示：酒店平均客房房入住率达到到70%其中客房入住住率为75%和65%的酒店数分别别占31.6%和26.3%，两者合计占占到58%客房入住率最最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低低为45%的酒店占10.5%表明，西安酒酒店整体入住住率平均水平平基本维持在在70%左右，不同酒酒店之间则由由于地理位置置和经营方式式的差异而使使得其入住率率出现参差不不齐的情况。。二、西安酒店店客源特征分分析客户年龄特征征客户的年龄重重要以中、青青年人为主，，同时也不乏乏年纪更轻和和年纪更长的的人。职业特征区分分职业上没有非非常明确的区区分，从企业业老板、个体体老板、政府府官员、公司司经理、职业业白领到学生生均有一定的的比例。消费特征涵盖旅行消费费、公款消费费、商务消费费和住宿餐饮饮等，其中又又主要以旅游游消费和商务务消费为主。。客户来源占比比客户主要是以以散客为主，，占入住客人人的35%；其次是旅行游游客，占入住住客人的26%，表明西安目目前酒店的经经营对象主要要是针对散客客和境内外的的旅行游客以参加会议、、商务洽谈、、培训为目的的入住的客户户占16%机关关单单位位(以陕陕西西省省其其它它地地区区为为主主)占13%其它它消消费费形形式式占占10%值得得注注意意的的是是，，近近年年来来，，以以参参加加会会议议、、商商务务洽洽谈谈、、公公司司培培训训等等为为目目的的的的消消费费有有增增长长之之势势，，这这就就提提醒醒酒酒店店经经营营者者，，如如何何为为这这些些准准客客户户提提供供更更好好的的商商务务条条件件从从而而在在众众多多的的酒酒店店中中抢抢占占有有限限的的客客户户将将是是酒酒店店利利润润增增长长与与否否的的一一个个重重要要策策略略。。入住住二二星星级级酒酒店店的的客客户户主要要是是一一些些外外地地企企业业常常驻驻西西安安的的临临时时办办事事处处，，或或联联络络地地点点，，或或是是以以中中小小企企业业作作市市场场营营销销人人员员的的临临时时歇歇脚脚之之处处，，故故入入住住其其中中的的省省内内、、省省外外客客户户比比例例相相差差不不大大。。入住住三三星星级级酒酒店店的的客客户户中中有一一部部分分是是商商务务人人士士，，出出公公差差下下榻榻三三星星级级酒酒店店;另一一部部分分是是一一般般的的省省外外人人员员来来西西安安旅旅游游观观光光的的团团体体或或散散客客入入住住。。对对于于市市内内的的一一些些中中型型企企业业的的重重要要新新闻闻发发布布会会等等也也会会在在这这些些酒酒店店召召开开。。入住住四四、、五五星星级级酒酒店店的的客客户户多数数是是来来中中国国、、西西安安旅旅游游观观光光的的外外宾宾，，有有散散客客、、有有团团体体，，一一部部分分是是省省外外团团体体或或先先富富起起来来的的来来西西安安旅旅游游观观光光者者，，他他们们都都下下榻榻四四星星级级以以上上的的酒酒店店，，特特别别是是一一些些政政界界要要员员团团体体出出行行或或重重要要会会议议的的召召开开。。客户有明显的的身份特征作为旅游观光光者其选择入入住酒店都希希望1、交通方便、、四通八达，，去哪里都方方便；2、购物方便，，随时选择一一些特色物品品，留作旅游游纪念。按照照这样的标准准，城内酒店店就是其首选选。对于商务人士士的下榻选择择1、一般是都是是选择商业发发达、交通便便利、附近有有银行、邮政政等区域酒店店，距离经济济环境较好的的西高新较近近的城西南酒酒店一般商务务人士较多2、随着西高新新区经济的飞飞速发展，城城西南的酒店店也将得到更更大的促进。。3、城北区也是是西安近年来来开发的西安安第二大经济济技术开发区区，其经济发发展也比较迅迅猛。从区域酒店的入入住选择Genericdescriptionofthe6factors1、整个酒店行行业管理不太太规范由于整个市场场价格的制定定比较混乱，，使酒店之间间往往通过““价格”这一一因素来做文文章以吸引客客户，这就不不可避免地使使各酒店间因因抢占客户而而展开激烈的的价格战，而而价格战的结结果往往使得得整个酒店业业的平均利润润产生缩水。。2、硬服务跟不不上客房在设计和和装修布置上上未能真正体体现人性化和和个性化，有有些客房内部部设备已经陈陈旧，设备的的配置档次不不够，也不够够精致。3、软服务跟不不上酒店在就客户户细致入微的的心理需求方方面没有进行行细心的研究究和开发，所所提供的服务务偏于大众化化，服务的项项目也过于单单一，没有真真正考虑不同同客户之间的的差异化服务务。4、消费理念宣宣传不够酒店经营者在在经营服务方方面思维过于于保守，缺少少创新意识，，这种“抱残残守缺、不思思创新”的经经营服务之道道使酒店在客客户更深层次次需求方面开开发不够。5、整个西安的的酒店业没有有形成规模效效应到目前为止尚尚未有一家酒酒店客房数达达到1000套以上，这说说明西安目前前的酒店无论论星级定位如如何，尚未有有一家酒店真真正达到相当当的经营规模模，自然就谈谈不上所谓的的规模效应。。6、酒店市场布布局不够合理理西安的酒店主主要分布在城城内、城南和和城东，这三三城区的酒店店数占所有酒酒店数的75%，而城西、城城北和西高新新酒店数合计计才不过25%。从西安目前前酒店的分布布状况看确实实存在不合理理情况，这就就为目前一些些空白区域开开发的酒店类类物业提供了了开发的空间间。从以上对酒店店业目前存在在的一些问题题分析看出，，西安整个酒酒店业的管理理上比较混乱乱，也缺乏大大管理的概念念，各酒店在在价格的制定定上没有一个个统一的标准准，而各酒店店在各种硬、、软服务上也也有所缩水，，对于客户深深层次需求的的开发以及酒酒店的宣传、、消费理念的的灌输等方面面更是做的少少之又少，固固步自封、不不思创新的结结果使得他们们在市场处于于十分被动的的境地。目前西安酒店店业整体发展展状况不太景景气(主要发生在全全年的淡季)，酒店业平均均利润相比前前两年有所下下降，出现这这种情况的原原因是多方面面的，归纳起起来主要存在在着以下一些些问题：三、西安酒店店市场存在的的问题第一：并购将将成为常态。。今后不仅大公公司会继续收收购小公司，，而且小公司司之间也会不不断联合变成成有相对规模模的公司，以以便与大的对对手相抗衡第二：小公司司更容易生存存。小公司因为以以地区经营为为主，熟悉所所在地市场，，容易生存下下去第三：中等规规模酒店市场场前景堪忧。。对中等规模的的酒店公司来来说，不具备备的是市场规规模，相对来来说，其投入入与产出不成成比例，市场场前景暗淡第四：强调服服务的重要性性。酒店越是由高高科技支持，，就越有可能能为客人提供供更加细致的的个性服务，，更容易发现现客人的好恶恶，以避免一一刀切的服务务模式。第五：品牌的的力量将更加加强大。为了迎合跨国国旅游者，饭饭店集团将在在全球范围扩扩大推广其品品牌。在全球球市场范围，，名牌概念在在不断地渗透透第六：市场细细分将进一步步加强。酒店业在不断断细化市场，，提供特色服服务的过程中中，新思维、、新概念会随随之而来。新新饭店名牌会会不断涌现，，老字号也有有可能易手四、未来酒店店业的发展趋趋势未来酒店的趋趋势是单体饭饭店的生存空空间和利润空空间越来越小小，在价格战战不起作用的的时候，理性性竞争、专业业化管理的要要求变得越来来越高。因此此，实现集团团与集团之间间的联合，走走合作、参股股、托管的连连锁化经营的的道路成为酒酒店业当务之之急。未来十年酒店店业的发展将将出现以下六六大趋势：酒店公寓市场场解码西安酒店公寓寓市场分析酒店公寓专题题研究市场研究基本本结论酒店式公寓

专题研究结论为什么买？有什么启示？专题研究小结结为什么买酒店店式公寓高价值：酒店式公寓的的区位优势十十分明显，大大多地处城市市商务、商业业中心区，其其产品本身拥拥有的市场升升值潜力巨大大。其较低的的总价、首付付以及月还款款对购房者有有较强的诱惑惑力，另外，，较好的装修修标准和服务务也是影响客客户的重要因因素。高投资资回报报率：：酒店式式公寓寓的客客户基基本可可以分分为投投资型型和自自住型型两类类。对对于投投资型型的客客户来