F房地产经济宏观调控房地产税收

§12房地产税收

税收是政府保证社会公共需要的物质基础，是国家参与并调节国民收入分配的一种手段，是国家财政收入的主要形式。随着房地产业的发展，房地产税收在政府收入中的比例不断提高。在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用。第一节房地产税收的特征、功能与构成要素第二节房地产税收的经济效应分析第三节房地产税收体制分析第一节房地产税收概述一、房地产税收的概念二、房地产税收的特征三、房地产税收的功能四、房地产税收的构成要素一、房地产税收的概念房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收。房地产税收涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的。房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。二、房地产税收的特征房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性。1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性2．房地产税收收入的地方性3．房地产税收的可持续征收性4．房地产税收使用的公益性1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区。房地产税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点。由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基）。2．房地产税收收入的地方性房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费。由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联。3．房地产税收的可持续征收性土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性。房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。4．房房地产产税收收使用用的公公益性性房地产产税收收的相相关法法律是是政府府制定定，是是由政政府征征收、、管理理和使使用的的。房地产税收收的使用，，具有很强强的公益性性，居民为为了保护他他们的房地地产，有兴兴趣和利益益冲动通过过公共参与与（如投票票等）来影影响地方政政府公共开开支决策，，以便保护护他们的房房地产的价价值。三、房地产产税收的功功能1．房地产产税收的财财政收入说说2．房地产产税收的受受益论3．房地产产税收的社社会政治功功能说1．房地产产税收的财财政收入说说财政收入说说的主要观观点是：为为了满足财财政支出的的需要，筹筹集财政收收入，政府府应该对行行政管辖范范围内的土土地、房产产等财产征征税。对土土地、房产产等财富征征税成为地地方政府筹筹集财政收收入的主要要渠道，课课税的主要要目的在于于为地方公公共产品和和服务提供供财力保障障。2．房地产产税收的受受益论税收受益原原则是指税税收负担应应根据公共共服务的受受益程度来来分配。由由于中央和和地方政府府为房地产产所有者提提供了包括括国防保卫卫、国内治治安、消防防设施、交交通、市政政、环境等等公共服务务，房地产产所有者理理应为服务务带来的受受益支付税税收报酬。。地方政府府通过增加加对本地区区的城市基基础设施和和服务的开开支提高辖辖区居民的的福利水平平，导致本本地区房地地产价格的的抬升，也也就是说房房地产增值值主要是源源于政府公公共服务资资本化。3．房地产产税收的社社会政治功功能说对个人拥有有的房地产产课税是国国家对社会会财富分配配进行控制制的一种手手段，实现现国家对社社会财富和和资源进行行再分配，，具有抑制制房地产所所有者不劳劳而获，消消除社会贫贫困的社会会政治功能能。房地产产税收承担担的一个很很重要的功功能是政府府对房地产产价值的溢溢价回收。。四、房地产产税收的构构成要素税基和税率率是一个税税种的主要要构成要素素。房地产产税收的税税基可以是是土地、建建筑或两者者结合。评评估价值可可以根据面面积也可以以根据房地地产的市场场价格。税税率可分为为单一税率率（土地和和建筑采取取同一个税税率）或双双税率（土土地和建筑筑有不同的的税率）。。（一）税基基的选择与与计价（二）房地地产税收的的税率（一）税基基的选择与与计价房地产税收收是一种财财产税性质质的税收。。从全球范范围内房地地产税收实实施的情况况来看，房房地产税收收税基的确确定主要有有三类：一是按房地地产的价值值征税，依依计价的不不同又可分分为市场价价值、原始始价值、租租金收益价价值；二是按房屋屋建筑面积积或占用土土地面积征征税；三是极少数数国家或地地区按房屋屋套数征税税。（二）房地地产税收的的税率税率是指国国家征税的的比率，体体现了国家家的税收政政策。一般来说，，税率可以以划分为比比例税率、、定额税率率和累进税税率。第二节房房地产税税收的经济济效应一、房地产产税收的收收入效应和和替代效应应二、房地产产税收的经经济效应一、房地产产税收的收收入效应和和替代效应应对房地产征征税将对房房地产市场场产生冲击击，如同一一个价格增增量，房地地产税收的的总效应可可以分解为为收入效应应和替代效效应。由于于不同的市市场结构、、不同的需需求者和供供给者影响响力，税收收负担会在在需求者与与供给者之之间分配，，从而形成成新的房地地产市场均均衡价格。。（一）房地地产税收的的收入效应应在其他条件件不变的情情况下，税税收的收入入效应是指指税收的课课征使纳税税人的收入入相对减少少，其支付付能力和满满足程度下下降，但并并不改变纳纳税人的经经济行为，，税收的功功能是将资资源从纳税税人处转移移至政府部部门。（二）房地地产税收的的替代效应应税收的替代代效应是在在个人收入入转移到政政府部门的的过程中，，改变了消消费者、生生产者的行行为，对资资源配置产产生了扭曲曲，税收的的替代效应应必然带来来社会效率率的损失，，这是它与与税收收入入效应的本本质区别。。二、房地产产税收的经经济效应房地产税收收的征收，，既对房地地产价格产产生直接影影响，又影影响政府、、企业和个个人利益的的再分配，，还通过经经济系统的的传导机制制对市场资资源配置产产生间接影影响。（一）房房地产税税收对房房地产价价格的影影响（二）房房地产税税收的资资源配置置效应（三）房房地产税税收的激激励效应应第三节房房地地产税收收体制分分析一、地产产税收体体制的内内涵二、中国国房地产产税收体体制的沿沿革与制制度安排排三、房地地产税收收体制的的国际（（或地区区）比较较一、地产产税收体体制的内内涵税收制度度或称税税制，是是指国家家以法律律形式规规定的各各种税收收法律、、法规的的总称，，或者说说是国家家以法律律形式确确定的各各种课税税制度的的总和。。从法律律角度看看，一个个国家的的税收制制度是指指在既定定的管理理体制下下设置的的税种以以及与这这些税种种的征收收和管理理相关的的，具有有法律效效力的各各级成文文法律、、行政法法规和部部门规章章等。税法是税税收制度度的核心心。在征征税过程程中，国国家依据据税法征征税，纳纳税人按按照税法法纳税，，所以，，税法是是征纳双双方共同同遵守的的准则，，是征税税的基本本依据。。在税法法中，不不仅规定定对谁征征税，对对什么东东西征税税，征多多少税，，而且还还规定征征纳的程程序和征征管的方方法税法涉及及的内容容多、范范围广，，税法的的构成要要素是：：纳税人人、征税税对象、、税率、、纳税环环节、纳纳税期限限、减税税免税和和违章处处理等，，其中纳纳税人、、征税对对象和税税率是三三个最重重要的构构成要素素。房地产税税制是以以房地产产经济活活动作为为调节对对象，涉涉及房地地产的开开发、持持有、使使用、经经营和转转让整个个经济链链条，征征税对象象涉及房房地产开开发经营营、买卖卖交易、、持有等等各个环环节的行行为和标标的，涵涵盖了税税收体系系中的大大多数税税种，税税率包括括比例税税率、定定额税率率和累进进税率等等多种形形式。二、中国国房地产产税收体体制的沿沿革与制制度安排排（一）中中国房地地产税收收体制（二）中中国房地地产税种种的制度度安排（一）中中国房地地产税收收体制中国的房房地产税税制，对对房屋和和土地基基本上是是分别征征税，而而且以土土地税为为主。这这里所说说的房地地产税是是房产税税和土地地税的总总称。其其中房产产税主要要包括房房产税、、契税和和印花税税等；土土地税主主要包括括耕地占占用税、、城镇土土地使用用税、土土地增值值税等。。另外与两两者相关关的还有有转让、、销售、、经营所所得环节节的营业业税和个个人所得得税。不不同税种种的征税税对象、、征税目目的、税税率互不不相同，，共同之之处是：：征税基基础为房房、地不不动产，，其纳税税环节发发生在房房地产的的占有、、流通、、使用和和经营活活动阶段段，分别别属于行行为、商商品、财财产、所所得四大大税类。。房地产税税的计税税依据主主要有面面积、价价值和收收益三类类，三种种计税依依据被运运用于不不同的税税种，其其中，收收益主要要适用于于所得性性质的房房地产税税种。根据房地地产税收收征税时时间和征征税依据据的不同同，房地地产税收收的征税税方法大大体上可可分为逐逐年定期期征税和和不定期期的在房房地产转转让、销销售及取取得经营营收入时时征税。。（二）中中国房地地产税种种的制度度安排中国房地地产税制制是中国国税制体体系中较较为复杂杂的一个个行业税税收体系系，它几几乎涉及及到了中中国税制制结构体体系中的的所有税税类。主要的房房地产税税种：1．耕地地占用税税；2．城城镇土地地使用税税；3．．土地增增值税；；4．房产产税；5．契税税；6．营业业税；7．个人人所得税税；8．印印花税。。1．耕地地占用税税耕地占用用税，是是国家对对占用耕耕地建房房和从事事非农业业建设的的单位和和个人征征收的一一种税。。其征收收的主要要目的在在于控制制非农业业建设对对耕地的的占用，，稳定耕耕地面积积，保障障农业的的发展。。同时，，通过征征税逐步步建立起起一笔基基金，用用于农业业开发，，以补偿偿耕地被被占用带带来的损损失。2．城镇镇土地使使用税城镇土地地使用税税，是对对在城市市、县城城、建制制镇和工工矿区范范围内使使用国有有土地和和集体所所有土地地的单位位和个人人，按其其实际占占有的土土地面积积和规定定的土地地等级征征收的一一种税。。征税目目的是调调节城镇镇土地级级差收益益，提高高土地使使用效益益，加强强土地管管理，适适当增加加国家财财政收入入。3．土地地增值税税土地增值值税是对对转让国国有土地地使用权权、地上上建筑物物及其附附着物并并取得收收入的单单位和个个人就其其转让房房地产所所获的增增值额进进行征收收的一个个房地产产税种。。开征此此税的目目的是合合理调节节土地增增值收益益，抑制制房地产产投机，，减少国国家土地地资产流流失，规规范土地地市场行行为。4．房产产税房产税是是国家以以房产作作为课税税对象向向产权所所有人（（或房产产承典人人、房产产代管人人或使用用人）征征收的一一种财产产税。对对房产征征税的目目的是运运用税收收杠杆，，加强对对房产的的管理，，提高房房产使用用效率，，控制固固定资产产投资规规模和配配合国家家房产政政策的调调整，合合理调节节房产所所有人和和经营人人的收入入。5．契税税契税是在在土地使使用权和和房屋所所有权发发生转移移时，由由土地和和房屋权权属的承承受人缴缴纳的一一种税。。取得土土地、房房屋权属属包括下下列方式式：国有有土地使使用权出出让，土土地使用用权转让让（包括括出售、、赠与和和交换）），房屋屋买卖、、赠与和和交换。。6．营业业税营业税是是对单位位和个人人在中华华人民共共和国境境内提供供规定的的劳务、、转让无无形资产产或者销销售不动动产活动动征收的的一个流流转税税税种，它它和增值值税一起起构成了了中国流流转税的的主体。。在中国国境内发发生转让让、出租租土地使使用权及及其土地地附着物物与销售售、出租租房地产产的企事事业单位位和个人人为营业业税的纳纳税人，，应按规规定的税税基核算算方法和和法定的的税率来来缴纳营营业税。。涉及房地地产的营营业税的的征税范范围包括括：转让让、出租租土地使使用权；；销售、、出租建建筑物和和其他土土地附着着物。涉涉及房地地产的营营业税一一般适用用5%税税率。计算公式式为：应应纳税额额=营业业额×税税率。7．个人人所得税税个人所得得税是