第二章资产评估的目的、假设课件

第二章资产评估的目的、假设和价值类型第二章资产评估的目的、假设和价值类型1本章学习目的理解资产评估目的、假设和价值类型在资产评估中的作用熟悉资产评估的特定目的掌握资产评估价值类型掌握资产评估的假设与资产定价原则了解公允价值、市场价值、非市场价值以及价值类型等相关概念的关系本章学习目的理解资产评估目的、假设和价值类型在资产评估中的作2第一节资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者资产评估结果的用途。资产业务：引起资产评估的经济行为。资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评估中考虑的影响变量也就不同。同一资产不同目的，评估结论一般不同。第一节资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原3资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值。资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。资产评估目的决定价值类型和方法的选择资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值。资产评4一、资产评估的一般目的资产评估的是专业机构和人员对特定时点及特定条件约束下资产价值的估价和判断的社会中介活动。资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有存在的必要。公允价值：根据相关当事人的地位、被评估资产自身条件及其面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。一、资产评估的一般目的资产评估的是专业机构和人员对特定时点及5（二）不同领域对公允价值的定义及其理解《国际财务报告准则》定义，一项资产在正常交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。资产评估中公允价值：是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计。（二）不同领域对公允价值的定义及其理解《国际财务报告准则》定6会计与评估中“公允价值”的区别：用途：会计计价、多种目的获取途径：“公允价值的层次”、多种方法进行估算条件（包括双方的地位、市场条件）：正常交易条件下、特定交易条件假设：持续经营、包括持续经营、清算等资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛会计与评估中“公允价值”的区别：7要点：只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就被认为是合理的。公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。要点：8二、资产评估的特定目的：资产评估的特定目的是一般是指资产业务对评估结果用途的具体要求。1.资产转让2.企业兼并3.企业联营与中外合资、合作4.股份经营5.抵押与担保6.企业清算7.债务重组二、资产评估的特定目的：9三、特定目的在资产评估中的地位及作用1.资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要影响。2.资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用三、特定目的在资产评估中的地位及作用1.资产评估的特定目的是10第二节资产评估的价值类型一、价值类型的概念及作用二、价值类型的主要分类三、价值类型的相关关系及其选择第二节资产评估的价值类型一、价值类型的概念及作用11一、资产评估价值类型的概念及其作用（一）价值类型的概念资产评估的价值类型是指资产评估价值的类别，是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质”的规定2.价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。3.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据4.每一种价值类型必须予以明确定义一、资产评估价值类型的概念及其作用12（二）资产评估价值类型的作用1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素每一项资产的评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。2.价值类型制约评估方法的选择。3.明确价值类型，可以清楚地表达评估结果，避免评估报告误用（二）资产评估价值类型的作用13二、资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的价值投资价值在用价值清算价值残余价值二、资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的14（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值市场价值《国际评估准则》《资产评估价值类型指导意见》“自愿的买方和自愿的卖方在正常营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，且当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制”“自愿买房和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”市场价值《国际评估准则》《资产评估价值类型指导意见》（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值市场价值《国际评15市场价值在资产评估中的作用：市场价值是资产公允价值的坐标。公允价值是资产评估的基本目标，它包括了正常市场价值和非正常市场价值两种情况下的合理评估结果。市场价值是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。市场价值的另一个作用是在评估其所依据的市场范围内，市场价值对任何交易当事人都是相对合理的和公允的，而市场以外的价值的相对合理公平性是受某些严格限制的。市场价值在资产评估中的作用：市场价值是资产公允价值的坐标。公16市场价值以外的价值类型《国际资产评估准则》《资产评估价值类型指导意见》指出凡不符合市场价值定义条件的资产评估价值类型都属于市场价值以外的价值，如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等。（非市场价值）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。市场价值以外的价值市场价值以外的价值类型《国际资产评估准则》《资产评估价值类型17《资产评估价值类型指导意见》对非市场价值的列举：投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。在用价值：将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数。投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数。残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。《资产评估价值类型指导意见》对非市场价值的列举：投资价值：评18持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。保险价值:可能因危险造成损失的实体项目的重置成本。课税价值：根据税法中规定的于征纳税收相关价值定义所确定的价值。持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个保险价值19三、价值类型的相关关系及其选择（一）资产的公允价值、市场价值及非市场价值的关系资产评估中的公允价值与市场价值是不同层次中的两个概念市场价值是资产公允价值的坐标明确了市场价值也就容易把握非市场价值三、价值类型的相关关系及其选择（一）资产的公允价值、市场价值20（二）资产评估特定目的与价值类型的关系资产业务资产评估特定目的价值类型选择决定制约（二）资产评估特定目的与价值类型的关系资产业务资产评估特定目21（三）资产评估价值类型与评估方法的关系资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵资产评估方法是评估价值的量化过程。评估价值是价值类型与评估方法及评估质的规定和量化过程共同作用的结果（三）资产评估价值类型与评估方法的关系22（四）价值类型的选择和使用价值类型选择和使用的基本原则（1）对于资产评估价值类型的选择，必须考虑资产的经济行为（2）选择价值类型，应当考虑价值类型与评估价值的先惯性（3）评估方法是估计和判断市场价值和费市场价值类型的评估结论的手段，一种价值类型下的评估结论可以通过多中评估方法实现（4）当执行资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值类型。（四）价值类型的选择和使用23价值类型选择和使用的具体规定。根据《资产评估价值类型指导意见》（1）投资价值（2）在用价值（3）清算价值（4）残余价值（5）抵押价值（6）课税价值（7）保险价值价值类型选择和使用的具体规定。根据《资产评估价值类型指导意见24第三节资产评估的假设交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设第三节资产评估的假设交易假设25一、交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。作用：为资产评估得以进行创造了条件“人为”限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易中，不能脱离市场条件而孤立地进行。一、交易假设26二、公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设假定资产拟进入的市场是一个公开市场。公开市场假设假定资产可以在公开市场上交易，交易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间。二、公开市场假设27三、持续使用假设持续使用假设假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济利益。在用续用转用续用移地续用三、持续使用假设28四、清算假设清算假设主要针对清算资产，是指资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售，且这种出售往往有一定的限制。注意：清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评估资产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。因此，评估结果适用范围受到限制。四、清算假设注意：清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评29资产评估假设总结：交易假设属于资产评估的前提假设，公开市场假设和清算假设属于拟进入市场条件的假设，持续使用假设属于资产自身条件假设。通常来讲，交易假设是资产评估最基本的情景假设，是所有资产评估都通用的评估环境假设。资产评估中有些假设是不能同时使用的，比如公开市场假设与清算假设，持续使用假设中原地持续使用假设与移地使用假设不能同时使用。资产评估假设总结：30第四节资产评估原则资产评估原则：即资产评估的行为规范，是调节当事人各方关系，处理评估业务的行为准则。一资产评估工作原则资产评估工作原则是规范资产评估主体行为的准则。具体包括：1.独立性原则内容：评估机构本身独立、评估机构及评估人员坚持独立第三者的地位。2.客观公正原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则要求评估机构和人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。第四节资产评估原则资产评估原则：即资产评估31二产评估技术经济原则资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技术规范和业务准则。技术经济原则预期收益原则供求原则贡献原则替代原则评估时点原则资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制着带来的预期收益量的多少。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上市，随着供给的增加而下降。根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献量来衡量。适用于构成某整体资产的各组成要素资产的价值评估，要求要素资产的价值由该要素资产对整体资产的贡献来决定或者当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失来确定。任何理性的投资者对具有相同效用的物品必定选择价格便宜的，而在价格相同时必定选择效用较大的。在评估中，评估值不应大于替代物的价格。也叫估价日期原则，在资产评估师，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日。资产评估的的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。二产评估技术经济原则资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技32本章总结：1.掌握资产评估一般目的与特定目的的含义2.掌握市场价值及市场价值以外的价值类型内容及其含义

3.掌握资产评估的假设有哪些4.掌握资产评估的工作原则和经济技术原则本章总结：33第二章资产评估的目的、假设和价值类型第二章资产评估的目的、假设和价值类型34本章学习目的理解资产评估目的、假设和价值类型在资产评估中的作用熟悉资产评估的特定目的掌握资产评估价值类型掌握资产评估的假设与资产定价原则了解公允价值、市场价值、非市场价值以及价值类型等相关概念的关系本章学习目的理解资产评估目的、假设和价值类型在资产评估中的作35第一节资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者资产评估结果的用途。资产业务：引起资产评估的经济行为。资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评估中考虑的影响变量也就不同。同一资产不同目的，评估结论一般不同。第一节资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原36资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值。资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。资产评估目的决定价值类型和方法的选择资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值。资产评37一、资产评估的一般目的资产评估的是专业机构和人员对特定时点及特定条件约束下资产价值的估价和判断的社会中介活动。资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有存在的必要。公允价值：根据相关当事人的地位、被评估资产自身条件及其面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。一、资产评估的一般目的资产评估的是专业机构和人员对特定时点及38（二）不同领域对公允价值的定义及其理解《国际财务报告准则》定义，一项资产在正常交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。资产评估中公允价值：是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计。（二）不同领域对公允价值的定义及其理解《国际财务报告准则》定39会计与评估中“公允价值”的区别：用途：会计计价、多种目的获取途径：“公允价值的层次”、多种方法进行估算条件（包括双方的地位、市场条件）：正常交易条件下、特定交易条件假设：持续经营、包括持续经营、清算等资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛会计与评估中“公允价值”的区别：40要点：只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就被认为是合理的。公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。要点：41二、资产评估的特定目的：资产评估的特定目的是一般是指资产业务对评估结果用途的具体要求。1.资产转让2.企业兼并3.企业联营与中外合资、合作4.股份经营5.抵押与担保6.企业清算7.债务重组二、资产评估的特定目的：42三、特定目的在资产评估中的地位及作用1.资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要影响。2.资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用三、特定目的在资产评估中的地位及作用1.资产评估的特定目的是43第二节资产评估的价值类型一、价值类型的概念及作用二、价值类型的主要分类三、价值类型的相关关系及其选择第二节资产评估的价值类型一、价值类型的概念及作用44一、资产评估价值类型的概念及其作用（一）价值类型的概念资产评估的价值类型是指资产评估价值的类别，是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质”的规定2.价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。3.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据4.每一种价值类型必须予以明确定义一、资产评估价值类型的概念及其作用45（二）资产评估价值类型的作用1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素每一项资产的评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。2.价值类型制约评估方法的选择。3.明确价值类型，可以清楚地表达评估结果，避免评估报告误用（二）资产评估价值类型的作用46二、资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的价值投资价值在用价值清算价值残余价值二、资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的47（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值市场价值《国际评估准则》《资产评估价值类型指导意见》“自愿的买方和自愿的卖方在正常营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，且当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制”“自愿买房和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”市场价值《国际评估准则》《资产评估价值类型指导意见》（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值市场价值《国际评48市场价值在资产评估中的作用：市场价值是资产公允价值的坐标。公允价值是资产评估的基本目标，它包括了正常市场价值和非正常市场价值两种情况下的合理评估结果。市场价值是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。市场价值的另一个作用是在评估其所依据的市场范围内，市场价值对任何交易当事人都是相对合理的和公允的，而市场以外的价值的相对合理公平性是受某些严格限制的。市场价值在资产评估中的作用：市场价值是资产公允价值的坐标。公49市场价值以外的价值类型《国际资产评估准则》《资产评估价值类型指导意见》指出凡不符合市场价值定义条件的资产评估价值类型都属于市场价值以外的价值，如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等。（非市场价值）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。市场价值以外的价值市场价值以外的价值类型《国际资产评估准则》《资产评估价值类型50《资产评估价值类型指导意见》对非市场价值的列举：投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。在用价值：将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数。投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数。残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。《资产评估价值类型指导意见》对非市场价值的列举：投资价值：评51持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。保险价值:可能因危险造成损失的实体项目的重置成本。课税价值：根据税法中规定的于征纳税收相关价值定义所确定的价值。持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个保险价值52三、价值类型的相关关系及其选择（一）资产的公允价值、市场价值及非市场价值的关系资产评估中的公允价值与市场价值是不同层次中的两个概念市场价值是资产公允价值的坐标明确了市场价值也就容易把握非市场价值三、价值类型的相关关系及其选择（一）资产的公允价值、市场价值53（二）资产评估特定目的与价值类型的关系资产业务资产评估特定目的价值类型选择决定制约（二）资产评估特定目的与价值类型的关系资产业务资产评估特定目54（三）资产评估价值类型与评估方法的关系资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵资产评估方法是评估价值的量化过程。评估价值是价值类型与评估方法及评估质的规定和量化过程共同作用的结果（三）资产评估价值类型与评估方法的关系55（四）价值类型的选择和使用价值类型选择和使用的基本原则（1）对于资产评估价值类型的选择，必须考虑资产的经济行为（2）选择价值类型，应当考虑价值类型与评估价值的先惯性（3）评估方法是估计和判断市场价值和费市场价值类型的评估结论的手段，一种价值类型下的评估结论可以通过多中评估方法实现（4）当执行资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值类型。（四）价值类型的选择和使用56价值类型选择和使用的具体规定。根据《资产评估价值类型指导意见》（1）投资价值（2）在用价值（3）清算价值（4）残余价值（5）抵押价值（6）课税价值（7）保险价值价值类型选择和使用的具体规定。根据《资产评估价值类型指导意见57第三节资产评估的假设交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设第三节资产评估的假设交易假设58一、交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。作用：为资产评估得以进行创造了条件“人为”限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易中，不能脱离市场条件而孤立地进行。一、交易假设59二、公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设假定资产拟进入的市场是一个公开市场。公开市场假设假定资产可以在公开市场上交易，交易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间。二、公开市场假设60三、持续使用假设持续使用假设假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济利益。在用续用转用续用移地续用三、持续使用假设61四、清算假设清算假设主要针对清算资产，是指资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售，且这种出售往往有一定的限制。注意：清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评估资产评估值通常要低于在公开市场前提